世联武汉金地格林春岸营销策略报告

“快”出来的奇迹谨呈：金地集团世联地产世联地产 2010.112010.11本报告是严格保密的。本文内包含的资料属于世联地产的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明商业秘密声明本报告是严格保密的。3开发商目标:价格：2011年实现销售金额10亿元速度：2011年6月前，高层产品清盘2011年9月前，别墅产品清盘本报告是严格保密的。4户型编号户型编号户型户型建筑面积建筑面积套数套数总面积总面积套数比套数比单价单价金额金额2A-1二室二厅二卫914641865.6%6200259532004A四室二厅二卫160981568011.9%6200972160003A三室两厅两卫12767620.7%620047244002A二室二厅一卫833502905042.6%63001830150002C二室二厅二卫1023223284439.2%6300206917200总计82282280975517825800517825800南区户型户型建筑面积建筑面积套数套数总面积总面积单价单价金额金额美式样板房户型2801028001050029400000新古典样板房户型2601744201050046410000北区美式样板房户型2801850401050052920000新古典样板房户型260411066010500111930000总计 868622920 240660000240660000目标解读对项目所有对项目所有未售产品未售产品进行货量盘点，依照进行货量盘点，依照当前销售价格当前销售价格计算，预计可实现约计算，预计可实现约7.67.6亿元亿元销售金额销售金额1.高层产品：剩余822套，按照均价6200-6300元/平方米计算，可实现约5.2亿元。2.别墅产品：剩余86套，按照均价1.05万元/平方米计算，可实现约2.4亿元。本报告是严格保密的。5开发商目标开发商目标项目现状项目现状实现实现1010个亿目标，价格至少拔升个亿目标，价格至少拔升30%30%p2011年全年销售10个亿；p高层2011年6月清盘；p别墅2011年9月清盘p项目高层产品剩余822套，别墅产品剩余86套；p按现有价格，所有库存可实现7.6亿元。目标解读与目标实现与目标实现1010个亿相比，在个亿相比，在货量已定货量已定的情的情况下，只有通过况下，只有通过价格价格拔升拔升至少至少30%30%来实现目标来实现目标该目标在当前环境下意味着什么？有无实现的可能？该目标在当前环境下意味着什么？有无实现的可能？高层均价高层均价78007800元元/平方米，月均销售平方米，月均销售137137套套别墅均价别墅均价1500015000元元/平方米，月均销售平方米，月均销售1010套套本报告是严格保密的。6项目名称项目名称均价均价7979月份月均去月份月均去化速度化速度万科高尔夫850080套金地格林春岸6200100套银湖翡翠650050套卧龙丽景湾600040套银湖御园620015套泰跃金河460015套博大海蓝湾420040套升华现代城470025套水印桃源470020套恒大城470020套祥生柏景湾4200市场研判1板块内高层板块内高层均价最高均价最高楼盘实现楼盘实现85008500元元/平平方米方米，月均销售约，月均销售约8080套套，远达不到月均销售目标，远达不到月均销售目标137137套套金银湖片区均价在7800元/平米以上的的项目仅有万科高尔夫，月均去化量为80套；其他大部分项目的均价主要集中在6000元/平米以内，且都处于低开慢走的状态，月均去化量在20套左右。万科高尔夫2010年16月共计销售约365套，月均去化量约80套；其中，受新年影响，13月销售相对低迷，月均去化量约为35套；46月，月均销售约80套；本报告是严格保密的。7p武汉拥有良好的湖景、江景等自然资源，别墅项目分布于武汉三镇的汤逊湖、南湖、知音湖、墨水湖、后官湖、金银湖等湖景资源丰富的板块市场研判2城区景观资源，别墅最高实现城区景观资源，别墅最高实现1400014000元元/平方米，月均去化平方米，月均去化最高最高5 5套套，与与1010套套/月存在较大差距月存在较大差距千年美丽千年美丽金地格林春岸金地格林春岸万科高尔夫万科高尔夫F F、天下、天下宝安山水龙城宝安山水龙城美加美加橘郡橘郡保利十二橡树庄园保利十二橡树庄园武汉别墅地图武汉别墅地图 保利心语保利心语纳帕溪谷纳帕溪谷梦湖香郡梦湖香郡华润中央公园华润中央公园水墨清华水墨清华香槟半岛香槟半岛太子湖太子湖1 1号号金色港湾金色港湾官湖郡官湖郡长岛长岛保利五月花保利五月花金银湖板块金银湖板块1500015000元元/平方米平方米沌口板块沌口板块70007000元元/平方米平方米汤逊湖板块汤逊湖板块1000010000元元/平方米平方米汉阳板块汉阳板块1500015000元元/平方米平方米龙泰北郦湖龙泰北郦湖恒达盘龙湾恒达盘龙湾盘龙城板块盘龙城板块90009000元元/平方米平方米城投翰城城投翰城南湖板块南湖板块1200012000元元/平方米平方米盘龙城板块：盘龙城板块：独栋独栋+联排，均价约联排，均价约90009000元元/平方米平方米优势：强势自然资源优势：强势自然资源+距离距离机场最近机场最近金银湖板块：金银湖板块：联排，均价约联排，均价约1500015000元元/平方米平方米优势：配套完善优势：配套完善+最靠近城市的别墅区最靠近城市的别墅区沌口板块：沌口板块：独栋独栋+联排联排 ，均价约，均价约70007000元元/平方米平方米优势：产业支撑优势：产业支撑+环境最优别墅区环境最优别墅区南湖板块：南湖板块：联排联排+叠拼，均价约叠拼，均价约1400014000元元/平方米平方米优势：城市别墅优势：城市别墅+配套完善配套完善+资源强势资源强势汤逊湖板块：汤逊湖板块：独栋独栋+联排联排 ，均价约，均价约1000010000元元/平方米平方米优势：产业支撑优势：产业支撑+强势自然资源强势自然资源+纯粹低密度纯粹低密度汉阳板块：汉阳板块：独栋独栋+联排联排 ，均价约，均价约1500015000元元/平方米平方米优势：城市别墅优势：城市别墅+配套完善景观打造配套完善景观打造项目名称项目名称均价均价去化速度去化速度万科高尔夫140003-4套金地格林春岸105001套梦湖香郡100003套水墨清华140005套保利心语120002-3套本报告是严格保密的。8思考：本项目均价拔升思考：本项目均价拔升30%30%是否可行？是否可行？价格实价格实现现去化速去化速度度板块内高层产品仅万科高尔夫的均价突破7000元/平米参考武汉城市别墅的价格，本项目可实现的价格15000元/平米参考片区均价达到7800元/平米的项目月去化速度，6个月内仅能实现一半的销售目标参考武汉城市别墅的月均去化速度，9个月内仅能实现一半的销售目标总结总结本项目若均价拔升本项目若均价拔升30%，在现有比准体系中，参照实现最高，在现有比准体系中，参照实现最高价格、最高销售速度项目距离本项目目标实现均有较大差距价格、最高销售速度项目距离本项目目标实现均有较大差距高层产品高层产品别墅产品别墅产品本报告是严格保密的。99全年销售金额全年销售金额1010亿元亿元1 11 1目标目标20112011年年6 6月前，月前，822822套高套高层清盘层清盘20112011年年9 9月前，月前，8686套别套别墅清盘墅清盘目标目标解读解读高价高价&高速高速目标分解均价 速度当前当前预期预期万科高尔夫万科高尔夫高层高层6200620075007800750078008500-90008500-9000别墅别墅1050010500140001400015000150001400014000左右左右当前套数当前套数预期预期万科高尔夫万科高尔夫高层高层80-10080-100套套137137套套80-10080-100套套别墅别墅0-10-1套套1010套套3434套套本报告是严格保密的。101.访谈在售新房：汉口中心：融科天城、葛洲坝国际广场唐家墩：万科城、常青花园后湖：同安家园、绿色新都古田：广电江湾新城2.访谈成熟社区：唐家墩：常青花园古田：广电江湾新城3.访谈二手房中介：唐家墩：华明达、百居易古田：百居易、华明达基于大量客户访谈了解到，客户普遍认为本项目目前存在基于大量客户访谈了解到，客户普遍认为本项目目前存在以下几个问题：以下几个问题：金银湖板块外客户访谈样本来源：我们访谈了五十余组金银湖板块外潜在目标客户，了解客户的置业需求及驱动因素本报告是严格保密的。1150%的客户对金地的楼盘不太了解，30%的客户知道金地品牌；仅有20%的客户认为金地的房子质量过硬，非常放心金地在武昌的知晓度为60，认可金地的楼盘品质，25%的客户对金地品牌认识一般，还有15%的人对金地不太了解万科高尔夫业主陶先生：万科高尔夫业主陶先生：“我听说过金地，不知道不知道它在武汉的项目啊，不了解不了解武昌，但在汉口没看到过没看到过，好像没怎么做广告。”爱家国际华城业主张小姐：爱家国际华城业主张小姐：“金地的房子？知道啊，南湖那边有个金地格林小城金地格林小城，听说还听说还不错不错，有朋友在那边买了房子，去看过看过，园林做的很不错很不错，外立面也挺有档次，在汉口汉口倒是没听没听说说有金地的楼盘啊。我几个朋友都说金地品牌也跟万科的品牌一样品牌也跟万科的品牌一样，很有保证的。”武汉客户对金地品牌认知武汉客户对金地品牌认知呈现两极化呈现两极化，武昌客户普遍，武昌客户普遍认可认可金地品牌，金地品牌，而汉口客户对金地的品牌而汉口客户对金地的品牌认知度低认知度低汉口客户对金地品牌的认知汉口客户对金地品牌的认知问题一：很多汉口客户没有听说过本项目（市场影响力尚未建立）本报告是严格保密的。12问题二：形象的频繁变换，导致客户对形象认知不清晰户型面积跳跃较大，形象难以统一，户型面积跳跃较大，形象难以统一，“钓鱼台钓鱼台”形象推广不清晰，形象推广不清晰，难以给市场留下印象难以给市场留下印象“春岸的房子好像很多种户型很多种户型吧，而且面积跨度挺大，之前给我发短信说有个钓鱼台钓鱼台，当时还以为是那种什么国宅啊，大别墅的国宅啊，大别墅的，前几天又说有精装修的小户型，挺乱挺乱的。”古田某私营业主古田某私营业主 胡先生胡先生项目面积跳跃较大，在推广中不同面积段产品之间缺少传承元素，未能形成整体推广体系，项目面积跳跃较大，在推广中不同面积段产品之间缺少传承元素，未能形成整体推广体系，“钓鱼钓鱼台台”的形象推广不清晰，无法让客户对产品作出正确的联想，难以在市场上留下深刻统一的印象的形象推广不清晰，无法让客户对产品作出正确的联想，难以在市场上留下深刻统一的印象本报告是严格保密的。13问题三：客户多从常青路向上感知，心理距离较远客户对本项目的路线是：常青路客户对本项目的路线是：常青路金山大道金山大道金银湖路，金银湖路，普遍认为项目处于三环外，心里距离非常远普遍认为项目处于三环外，心里距离非常远南航工作人员：张小姐：南航工作人员：张小姐：“去金银湖啊，不都是从常青路上金山大道从常青路上金山大道吗？都是三环外了，很远啊，金地格林春岸听说过，好像还要从金山大道拐到更远更远的路上，买房子到那边的话，太不方便了。”建设大道招银大厦：刘先生：建设大道招银大厦：刘先生：“听说过格林春岸，在金银湖，都三环外了吧，我每天上班要从那个金山大道坐到常青路，再从常青路到新华路，再到建设大道，太远，每天的交通成本太高，很累。工作本来很辛苦了，还是希望能住在近一点的或者有地铁的地方。”常青路金山大道金银湖路本报告是严格保密的。14问题四：大户型客户普遍认为本项目与高尔夫相比周边环境存在一定差距相比金银湖其他项目，客户认为本项目生态环境的优势并不突相比金银湖其他项目，客户认为本项目生态环境的优势并不突出，周边发展不成熟，环境差出，周边发展不成熟，环境差金银湖金银湖金银湖金银湖高尔夫球高尔夫球场场VS本项目本项目万科高尔夫万科高尔夫与金银湖的另一个标杆项与金银湖的另一个标杆项目万科高尔夫相比，本项目万科高尔夫相比，本项目不具备环境优势目不具备环境优势项目南面的街铺项目南面的街铺项目临金银湖南街项目临金银湖南街本项目周边环境差，影响本项目周边环境差，影响了项目整体形象了项目整体形象本报告是严格保密的。15问题一很多汉口客户没有听说过本项目问题二形象的频繁变换，导致客户对形象认知不清晰客户认为本项目存在以下问题：基于大量客户访谈和市场调研，世联认为本项目还存在以下几个问题：问题三客户多从常青路向上感知，心理距离较远问题四客户普遍认为本项目与高尔夫相比周边环境存在一定差距本报告是严格保密的。16目前目前9090客户来自古田片区，处于汉口主城区价格洼地的古田片区客户来自古田片区，处于汉口主城区价格洼地的古田片区外溢客户对价格最为敏感，承受力与项目实现高价值存在错位外溢客户对价格最为敏感，承受力与项目实现高价值存在错位“这边的客户主要是古田地区的，大武汉家装的，长丰沿线的都挺多，客户普遍认为这里离古田很近，工作也方便，照顾生意也方便，环境啊各方面还比较好，价钱也比汉口便宜，所以挺多客户都来买。”博大海蓝湾销售经理姚先生“古田很多做生意的人，他们对总价还是很敏感的，一方面更倾向把钱投到生意上去，另一方面，政策上不好贷款，他们一般只能接受大概70万以内，如果高一点的话有人会去恒大城或者博大买。”销售代表李先生问题一：主力客群与价值实现存在错位本报告是严格保密的。17金地品牌在武昌多年的耕耘已经形成一定影响力，但在汉口相金地品牌在武昌多年的耕耘已经形成一定影响力，但在汉口相比影响力未能发挥，客户感知力偏弱比影响力未能发挥，客户感知力偏弱世联地产鄢总：世联地产鄢总：金地是很有实力的开发商，物管水平不比万科差金地是很有实力的开发商，物管水平不比万科差“金地是很有实力的开发商，有自己独特的企业文化，质量也算是很不错的，而且物业管理水平不比万科差，在武昌的西岸故事、格林春岸以及后面出来的圣爱米伦，几个项目都很不错，品质也有保证，而且都是在别的城市很成功的系列。明年在汉口、汉阳的四新、名郡都要入市，这几个大项目入市，金地的品牌知名度肯定会在汉口、汉阳全面铺开。”万科黄经理：万科黄经理：金地品牌在武昌口碑不错，但在汉口还没有做出来金地品牌在武昌口碑不错，但在汉口还没有做出来“金地在武汉也有好些年了，它一直在南湖深耕细作，知名度还是很大的。但是在没有做很大型的活动，在汉口的影响力没有做出来，现在没有万科的名气大。但是金地格林春岸真的还不错，这个项目有金银湖，而且产品品质、小区规划比它周边的银湖鑫城、银湖御园好很多，一看就是大品牌开发商做的。”保利心语业主李先生：保利心语业主李先生：金地格林小镇品质很不错，金地是个大品牌金地格林小镇品质很不错，金地是个大品牌“我有同事在金地格林小镇买了房子，居住环境很纯粹，房子从外边看就觉得很有档次，挺别致的感觉，那边的保安也很负责任，而且管理的很好，很有安全感，之前不太了解金地，后来才知道它也是个大开发商，确实挺好的”问题二：金地品牌在汉口品牌感知力偏弱本报告是严格保密的。18问题三：展示与价值体系能够支撑小户型，但不足以支撑大户型n金银湖资源房金银湖资源房n滨湖半岛领地滨湖半岛领地n稀缺多层物业稀缺多层物业n灵动增值空间灵动增值空间n金地品牌钜献金地品牌钜献现场展示和价值体系不足以支撑大户型和别墅产品，导致目标现场展示和价值体系不足以支撑大户型和别墅产品，导致目标客户最终未能成交客户最终未能成交售楼部谈判区样板房项目售楼处、沙盘、谈判区及样板房等现场展示环节显示出平价亲民的气质，未能体现大户型项目售楼处、沙盘、谈判区及样板房等现场展示环节显示出平价亲民的气质，未能体现大户型及别墅产品的高尚与尊贵，无法获得高端客户的青睐及别墅产品的高尚与尊贵，无法获得高端客户的青睐价值价值体系体系大户型及别墅以金银湖大户型及别墅以金银湖为核心价值，强调湖景为核心价值，强调湖景资源、稀缺多层、增值资源、稀缺多层、增值空间及金地品牌，价值空间及金地品牌，价值体系无法与其他湖景住体系无法与其他湖景住宅区分，无法打动高端宅区分，无法打动高端客户客户本报告是严格保密的。19问题一问题一主力客群与价值实现存在错位主力客群与价值实现存在错位问题二问题二很多汉口客户没有听说过本项目很多汉口客户没有听说过本项目问题四问题四形象推广不清晰形象推广不清晰问题五问题五展示与价值体系不足以支撑大户型展示与价值体系不足以支撑大户型问题六问题六客户距离感知远客户距离感知远问题七问题七不认可周边环境不认可周边环境问题小结：客户群错位价量基础营销策略及主题缺失价量支撑问题三问题三金地品牌在汉口品牌感知力偏弱金地品牌在汉口品牌感知力偏弱本报告是严格保密的。20汉口主城区目前主要分为汉口主城区目前主要分为4 4个大型板块个大型板块从当前从当前价格价格水平来看，水平来看，汉口中心区汉口中心区 唐家墩唐家墩 古田古田 后湖后湖杨汊湖板块杨汊湖板块古田板块古田板块万科城万科城90009000秦水名邸秦水名邸97009700常青南园常青南园80008000杨汊湖板块客户主要关注万科城及常青南园。万科城现均价9000，常青南园后年才有房源推出。古田板块目前仅广电江湾新城规模较大，但存量不多，明年入市项目预计均价10000-12000广电江湾新城广电江湾新城8500-90008500-9000古田片区古田片区7000-8000元元/平方米平方米唐家墩片区唐家墩片区7600-15000元元/平方米平方米后湖片区后湖片区6300-7000元元/平方米平方米汉口中心区汉口中心区12000-16000元元/平方米平方米发展大道发展大道本报告是严格保密的。21客户研判1发展大道以内房价在武汉市最高，存在发展大道以内房价在武汉市最高，存在大量客户外溢大量客户外溢发展大道以内，楼盘均价大多已经突破发展大道以内，楼盘均价大多已经突破1200012000元元/平米，平米，总价达到总价达到100100万以上，是武汉最高端的楼盘集中地。万以上，是武汉最高端的楼盘集中地。“我习惯住在城市中心，生活和工作都非常便利，金银湖太远了，而且现在那边还比较荒，什么都没有，生活会很不方便，不会考虑。”航空路新世界写字楼，李小姐“我这边的房子差不多120万，相比金银湖是贵很多，但这里是汉口中心，地段好，交通方便，吃的玩的都有，随时都能买到东西，当时买它就看中它在城市中心，我不会考虑去那边。”航天双城业主，张先生航天双城12000/武汉天地御江苑29000/三金华都 11500元/泛海国际居住区14000元/万景国际12000元/菱角湖万达广场11000元/葛洲坝国际广场12500元/大智嘉园12500元/融科天城三期15000元/宝利金二期16500元/路线一路线一路线二路线二车行：约车行：约5555分钟分钟车行：约车行：约6060分钟分钟本报告是严格保密的。22航天双城12000/武汉天地御江苑29000/三金华都 11500元/泛海国际居住区14000元/万景国际12000元/菱角湖万达广场11000元/葛洲坝国际广场12500元/大智嘉园12500元/融科天城三期15000元/宝利金二期16500元/路线一路线一路线二路线二车行：约车行：约5555分钟分钟车行：约车行：约6060分钟分钟外溢特征外溢特征1 1：新华路以东客群由于地缘关系，多向后湖及：新华路以东客群由于地缘关系，多向后湖及百步亭片区（百步亭片区（6500-75006500-7500元元/平米）外溢平米）外溢客户访谈：客户访谈：p“我目前能承受大概10万的首付，肯定不可能在汉口中心买房子，会往后湖那边看看，那边的房子性价比挺高的，而且还有地铁。”建设大道瑞通大厦某白领：胡先生金桥大道金桥大道沿线沿线本报告是严格保密的。23航天双城12000/武汉天地御江苑29000/三金华都 11500元/泛海国际居住区14000元/万景国际12000元/菱角湖万达广场11000元/葛洲坝国际广场12500元/大智嘉园12500元/融科天城三期15000元/宝利金二期16500元/路线一路线一路线二路线二车行：约车行：约5555分钟分钟车行：约车行：约6060分钟分钟常青路常青路沿线沿线外溢特征外溢特征2 2：新华路以西客群，主要向金银湖、古田和汉阳区域外：新华路以西客群，主要向金银湖、古田和汉阳区域外溢，由于对金银湖的路径感知是由青年路溢，由于对金银湖的路径感知是由青年路常青路常青路金山大道，因金山大道，因此对本项目心里感知较远，价格接受度较低，非核心客群此对本项目心里感知较远，价格接受度较低，非核心客群p青年路沿线的人群主要沿着青年路往常青路往金银湖方向外溢，本项目可以牵引部分客户；p外溢人群在沿途被杨汊湖、金银湖等片区的其他楼盘拦截；p这部分客户对本项目的距离感知远，客户被牵引的比例不大。本报告是严格保密的。24客户研判2唐家墩片唐家墩片区客户区客户以内生型客户为主，以内生型客户为主，主要为原主要为原住民、拆迁户、华南果蔬及黄陂生意人等住民、拆迁户、华南果蔬及黄陂生意人等金桥大金桥大道沿线道沿线唐家墩片唐家墩片竹叶山片竹叶山片金桥大道金桥大道中环线中环线发展大道发展大道二七片二七片p常青花园及汉口花园等都是经过多年经营的成熟的社区，居民数量众多；p拆迁户是杨汊湖片区的主力客户之一，主要集中在为了修建地铁2号线及汉口二环线快速路的拆迁区域；p区域内部还有很多专业市场的私营业主，他们购买实力较为雄厚，为了照顾生意一般选择在周边置业；p黄陂籍的在汉生意人有着比较浓厚的区域情节和群居习惯；拆迁户专业市场本报告是严格保密的。25片区特征片区特征1 1：片区价格水平在：片区价格水平在7600-90007600-9000元元/平米，客户价平米，客户价格承受力较强格承受力较强项目名称项目名称汉口花园常青南园万科城均价均价668078009000唐家墩片区目前在售楼盘较少，其中常青南园和万科城的均价均高于本项目，相比而言，唐家墩片区的楼盘具备一定的价格基础。常青南园开盘现场常青南园开盘现场万科城的销售现状：目前是二期在售，主要在售面积：85和120的两房和三房，均价约9000；月均100套，目前剩余55套；三期预计明年入市，包含住宅及公寓产品，约10万方。常青南园开盘现场常青南园9月2日开盘即1个月销售500余套本报告是严格保密的。26片区特征片区特征2 2：长期供应不足，内生型需求旺盛并有外溢倾：长期供应不足，内生型需求旺盛并有外溢倾向向常青南园置业顾问常青南园置业顾问 ：不愁卖，区域内客户为主不愁卖，区域内客户为主“我们房子不愁卖，有房源的时候一个月卖100套一点问题都没有，再加上我们房子是新世界开发的，品质有保障，又有地铁，周边红领巾小学，一中，生活配套一应俱全。来这边买的主要还是杨汊湖里面的人，有换房改善环境的，有拆迁户，有在这边做生意的黄陂人还有一小部分年轻人买来结婚的。”百居易新华家园店置业顾问百居易新华家园店置业顾问 ：非常火爆，基本没有可售房源非常火爆，基本没有可售房源“这个区域房子俏的很，汉口花园现在没有新房卖，区域里现在就只有常青南园有房了。新房的短缺，让我们二手房市场也是非常火爆，现在新华家园只要有人放出来一套，用不了一天就被买走了，现在基本没有房源。本报告是严格保密的。272010年2011年2012年三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度汉口花园常青南园一期销售接近尾盘六期北苑预计2011年第四季度推出，建面约10万方二期预计2012年推出，约25万方南国北都预计2011年年中入市，办公公寓，60平米左右小户型福星城万科城常青花园明年加推5栋高层住宅，约1500余套，1栋超高层公寓，约500套存量约200万方，2个月开盘一次总建面60万方，及住宅、写字楼、酒店公寓和特色商业街于一体在售项目 待售项目明年即将入市的万科城三期和福星城项目均在9000以上片区特征片区特征3 3：20112011年板块内新房供应量不大，且价格预期年板块内新房供应量不大，且价格预期均在均在90009000元元/平米以上，将出现大量客户外溢平米以上，将出现大量客户外溢本报告是严格保密的。28片区特征片区特征4 4：沿：沿“发展大道发展大道古田二古田二路路本项目本项目”车程约车程约15-2015-20分分钟，道路畅通，具有牵引唐家墩客户的基础，因此此类客户为本钟，道路畅通，具有牵引唐家墩客户的基础，因此此类客户为本项目主力客户项目主力客户古田二路发展大道客户访谈：客户访谈：“我现在在杨汊湖住，这边太堵车了，上下班人多很挤，有时候堵车要堵40多分钟呢，住在这边交通成本有点大，天天挤的人很累。如果交通比较方便的话，可以考虑在稍微远一点的地方买房。这边房价涨的也厉害，不过比市中心还是要便宜些，市中心那涨的太不像样了。华南果蔬市场，禇先生唐家墩片区客户特征：唐家墩片区客户特征：对姑嫂树路道路交通非常不满，愿意为减对姑嫂树路道路交通非常不满，愿意为减少交通时间成本买单；少交通时间成本买单；认为金银湖片区的心里距离较远，但普遍认为金银湖片区的心里距离较远，但普遍认可该片区的环境；认可该片区的环境；性价比交通环境，具备牵引唐家墩客性价比交通环境，具备牵引唐家墩客户的基础。户的基础。车行：约车行：约15-2015-20分钟分钟本报告是严格保密的。29客户研判3古田片区目前主力客户为私营业主、拆古田片区目前主力客户为私营业主、拆迁户及区域内的换房、婚房客迁户及区域内的换房、婚房客古田片区有大量建材、陶瓷、汽配行业的私古田片区有大量建材、陶瓷、汽配行业的私营业主，他们的购买力非常雄厚，且很多是外营业主，他们的购买力非常雄厚，且很多是外地人，有购房需求；地人，有购房需求；古田片区的居住环境难以满足高端客户的要古田片区的居住环境难以满足高端客户的要求，这一群客户对环境的要求较高；求，这一群客户对环境的要求较高；可以对古田片区的高端客户进行牵引成为本可以对古田片区的高端客户进行牵引成为本项目的目标客户。项目的目标客户。解放大道古田二路长丰大道本报告是严格保密的。30特征特征1 1：古田板块长期供应不足，板块内生型需求持续旺盛，：古田板块长期供应不足，板块内生型需求持续旺盛，片区内价格片区内价格6800-80006800-8000元元/平米，客户价格心理预期较低平米，客户价格心理预期较低金地格林春岸置业顾问：金地格林春岸置业顾问：古田没什么房子选，一直是汉口价格洼地古田没什么房子选，一直是汉口价格洼地“我们项目有很多都是古田的客户，那边一直没有什么房子卖，建的房子也不太好，想在那边买都要去买二手房了。那边房价一直是汉口的一个价格洼地，而且那边一直被认为是汉口最没钱的一拨人了。他们不排斥金银湖这不排斥金银湖这边的，从古田二路去来我们项目很近的，而且我们这边环境比这那边好环境比这那边好很多，会比较舒服。”广电江湾新城置业顾问广电江湾新城置业顾问 ：很好卖，目前就我们一家有新房卖很好卖，目前就我们一家有新房卖“古田这个地方原来是工业区，现在发展的比较慢，建设也有点跟不上，房地产市场本来就比较冷清，没什么房子卖没什么房子卖，目前就我们一家，所以每次加推的时候基本上都是被一抢而空的，房子非常的好卖非常的好卖。我们这个项目又大，而且学校啊配套啊都有，而且还在江边，环境也不错，很多客户都是做生意的做生意的，实力很强，比较喜欢环境好、生活也方便喜欢环境好、生活也方便的。还有些拆迁户拆迁户，不想离开古田，习惯了这边的环境，也来我们这边买，部分年轻人部分年轻人买婚房的。”本报告是严格保密的。31特征特征2 2：古田片区明年有多家知名开发商入驻，均价预计突破：古田片区明年有多家知名开发商入驻，均价预计突破1000010000元元/平方米；高房价使得客户价格预期不得不提升，因此，明年也平方米；高房价使得客户价格预期不得不提升，因此，明年也将是本项目的机遇，古田片区仍将成为本项目的主力客户将是本项目的机遇，古田片区仍将成为本项目的主力客户联发九都府：联发九都府：l规模：约12.5万方；l入市时间：预计2010年上半年l均价：10000元/平方米保利香槟国际：保利香槟国际：l规模：约23万方；l入市时间：预计2010年上半年l均价：1100012000元/平方米广电江湾新城：广电江湾新城：l三期规模：总建面23万方；l入市时间：2011年3月l均价：9000元/平方米融侨锦江：融侨锦江：l规模：约25万方；l入市时间：预计2010年上半年l均价：15000元/平方米左岸美邻：左岸美邻：l规模：总建面5万方；l入市时间：预计12月中旬入市l均价：待定本报告是严格保密的。32后湖片区后湖片区汉口中心区汉口中心区金山大道首置白领客户首置白领客户主要构成：在永清、黄埔路、西北湖沿线工作主要构成：在永清、黄埔路、西北湖沿线工作的首置青年白领为主，辐射大汉口白领；的首置青年白领为主，辐射大汉口白领；敏感点：交通、总价及教育配套敏感点：交通、总价及教育配套改善型换房客户改善型换房客户主要构成：中环商贸城与万国摩托车市场的私营企业主及主要构成：中环商贸城与万国摩托车市场的私营企业主及黄陂籍生意人；二炮、长江水利事业单位职工、江岸区委黄陂籍生意人；二炮、长江水利事业单位职工、江岸区委公务员等泛公务员群体；后湖片周边的二三环线间的拆迁公务员等泛公务员群体；后湖片周边的二三环线间的拆迁户。户。敏感点：区域、交通、环境敏感点：区域、交通、环境“我们项目私企业主客户是有一些的，中环商贸城比较多，他们在武汉做了很多年生意，主要考虑距离他们生意近，工作方便，过来买房。”绿色新都销售代表王小姐客户研判4后湖片区客户主要为外溢型，对江岸区后湖片区客户主要为外溢型，对江岸区有着独特的感情，牵引难度大有着独特的感情，牵引难度大同安家园三期同安家园三期80100平米成交客户以非武汉籍客户平米成交客户以非武汉籍客户的青年白领为主，占比近的青年白领为主，占比近50%本报告是严格保密的。33同时，后湖片区同时，后湖片区20112011年供应量约为年供应量约为3030万方，且主力价格水平在万方，且主力价格水平在6500-70006500-7000元元/平米，因此，后湖客群将不是本项目主要客户平米，因此，后湖客群将不是本项目主要客户20102010年年20112011年年20122012年年四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度三期未推房源预计年底推出，供应约7万方，约500套，中大户型四期10月底入市，供应14.1万方，1315套体量约7万方，目前蓄客认筹中建面43万方项目203地块后期供应约40万方中一花园二期预计下半年入市目前在售一期剩余房源，四期预计今年下半年推出，约17.66万方，1700套，90平米以下占70%同安家园绿色新都盛世东方圣诚和园中一花园晋合金桥楚河汉界百步亭目前在售三期尾盘二期预计年底推出，供应约4.2万方，约630套，中小户型在售项目待售项目项目名称项目名称绿色新都盛世东方圣诚和园同安家园嘉锦苑百步亭均价均价60006500660065006400670010月24日开盘，主推101-120平方米两房变三房嘉锦苑本报告是严格保密的。34古田板块古田板块客户研判结果客户研判结果唐家墩片区为主，古田片区客户为唐家墩片区为主，古田片区客户为辅，部分汉口中心区客户将成为本项目客群构成辅，部分汉口中心区客户将成为本项目客群构成唐家墩板块唐家墩板块汉口中心区汉口中心区本报告是严格保密的。35万科城及万科高尔夫客户主要来自江岸区，以青年路、常青路沿线为主，其次是江岸区；硚口区、武昌比例相当；另外，还包括部分外地客户，以南方的广州、深圳，近省的成都，省内的京山等。武汉城区人均可支配收入排序：江汉区江岸区硚口区万科城&万科高尔夫客户验证板块内标杆项目万板块内标杆项目万科高尔夫主力客户来自科高尔夫主力客户来自唐家墩片区和金银湖片区唐家墩片区和金银湖片区江岸区江岸区江汉区江汉区硚口区硚口区18758.6418758.6419301.1919301.1917927.6017927.602009年汉口各片区人均可支配收入（元）万科高尔夫客户成交来源本报告是严格保密的。36唐家墩片区私营业主、泛公务员、大型企唐家墩片区私营业主、泛公务员、大型企业公司中高管、白领等业公司中高管、白领等 核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户古田片区私营业主、泛公务员、大型企业古田片区私营业主、泛公务员、大型企业公司中高管、白领等和金银湖的大型企事公司中高管、白领等和金银湖的大型企事业单位的中高管业单位的中高管汉口中心区的外溢人群，金银湖的首置客汉口中心区的外溢人群，金银湖的首置客户户目标客户定位：目标客户定位：本报告是严格保密的。37片区片区项目名称项目名称当前价格当前价格20112011年预计价格年预计价格（元（元/平方米）平方米）唐家墩片区客户唐家墩片区客户万科城万科城950010000左右常青南园常青南园76009000以上万科高尔夫万科高尔夫86009000以上福星国际城福星国际城/9000以上古田片区客户古田片区客户广电江湾新城广电江湾新城8000左右9000左右保利香槟国际保利香槟国际/10000-12000融侨锦江融侨锦江/13000-15000联发九都府联发九都府/10000-11000本项目本项目90009000唐家墩片区客户主要关注唐家墩片区客户主要关注万科城、万科高尔夫、常青南园，万科城、万科高尔夫、常青南园，价格为价格为8000-90008000-9000元元/平方米；古平方米；古田板块客户主要关注田板块客户主要关注广电江湾新城广电江湾新城，价格为，价格为78007800元元/平方米；平方米；目标客户主要关注楼盘为万科城、万科高尔夫、常青南园和广电江湾新城问题二：营销主题和策略的缺失？基于市场和竞争下的价值体系梳理本报告是严格保密的。38地段价值：汉口城市中心腹地（离城区最近的金银湖项目），10-15分钟享中心区城市资源（古田武广商圈+未来新华西商圈）车程约车程约2525分钟分钟车程约车程约1010分钟分钟天河机场天河机场汉口火车站汉口火车站三三环环线线武广武广汉口中心区汉口中心区唐家墩片区唐家墩片区车程约车程约2525分钟分钟车程约车程约1515分钟分钟 古田板块古田板块 金银湖片区金银湖片区项目紧邻汉口三环，位于金银湖片区，项目紧邻汉口三环，位于金银湖片区，与古田片区及唐家墩片区天然临近；与古田片区及唐家墩片区天然临近；与与CBD、武汉核心武广商圈、万达商、武汉核心武广商圈、万达商圈仅圈仅1520分钟车程，与城市中心的分钟车程，与城市中心的喧嚣保持着合适的距离，享受城市完备喧嚣保持着合适的距离，享受城市完备的生活配套。的生活配套。本项目距离古田片区约本项目距离古田片区约10分钟车程；分钟车程；距离唐家墩片区约距离唐家墩片区约15分钟车程；距离汉分钟车程；距离汉口中心区的车程约口中心区的车程约25分钟；分钟；项目紧临汉口三环，地处金银湖片区，与古田片区及唐家墩片区天然邻近，与汉项目紧临汉口三环，地处金银湖片区，与古田片区及唐家墩片区天然邻近，与汉口主城区联系紧密口主城区联系紧密本报告是严格保密的。39片区价值：裕亚5.5万方商业体及五星级酒店+国家级5A生态区（东方马场+金银湖+高尔夫+湿地公园）武汉四中武汉四中沃尔玛沃尔玛麦德龙麦德龙中百仓储中百仓储工贸家电工贸家电工商银行工商银行国美电器国美电器百安居百安居市十一中分校市十一中分校中商平价中商平价金盛家居金盛家居裕亚规划五星级酒店裕亚规划五星级酒店古田二路古田二路长丰大道长丰大道发展大道发展大道武汉市第十七中武汉市第十七中中国移动中国移动金银湖路金银湖路东方马场东方马场602602、506506207207、713713、730730、603603青年路青年路金山大道金山大道十七中十七中中百仓储中百仓储沃尔玛沃尔玛武汉四中武汉四中金盛国际家居金盛国际家居东方马场东方马场金银湖内部配套解放大道上的城市配套CBD武广商圈武广商圈万达商圈万达商圈板块内紧邻武汉裕亚置业规划的大型商业配套，外部邻近古田商圈，与板块内紧邻武汉裕亚置业规划的大型商业配套，外部邻近古田商圈，与CBDCBD、武广商圈、武广商圈、万达商圈仅万达商圈仅10-2010-20分钟车程分钟车程三环线三环线裕亚规划大型商业裕亚规划大型商业本报告是严格保密的。40机场高速古田二路长丰大道三环线金银湖路602、506207、713、730、603青年路金山大道项目交通路网发达，金山大道与古田二路与项目直接连通；由古田二路项目交通路网发达，金山大道与古田二路与项目直接连通；由古田二路金银金银湖达到本项目的路线更为便捷湖达到本项目的路线更为便捷解放大道常青路发展大道目前客户对达到本项目的固定目前客户对达到本项目的固定路线是：途经长青路路线是：途经长青路金山大金山大道道金银湖路，交通不畅通，金银湖路，交通不畅通，且途经三环，心理距离较大。且途经三环，心理距离较大。如果选择从发展大道如果选择从发展大道长丰长丰大道大道金银湖路，或者从解放金银湖路，或者从解放大道大道古田二路古田二路金银湖路，金银湖路，这两天路线更为便利，且交通更这两天路线更为便利，且交通更加畅通。加畅通。常用路线便捷路线交通价值：不断完善的通畅交通路网（临三环+古田二路+发展大道长丰大道）本报告是严格保密的。41景观及小区配套价值：湖景+公园+会所+无边际泳池规划中的公园示意图规划中的公园示意图一览无余的金银湖湖景一览无余的金银湖湖景金银湖公园金银湖公园户外泳池户外泳池金地格林春岸会所目前已开放：1F：健身房+书房+红酒吧2F：棋牌室优质的内、外部资源环境与配套优质的内、外部资源环境与配套满足业主亲近自然的渴望，同时赋满足业主亲近自然的渴望，同时赋予丰富的邻里交流空间。予丰富的邻里交流空间。本报告是严格保密的。42产品价值：精装修产品由金地集团统一采购精装修所需建由金地集团统一采购精装修所需建材、装饰材料与家电，集成采购减少材、装饰材料与家电，集成采购减少中间环节，节省成本与时间，强强联中间环节，节省成本与时间，强强联合一线品牌，升级精致生活。合一线品牌，升级精致生活。G7系统功能空间G1G1直线院落的公共空间系统（突破原有建筑间的隔阂，以直线型连廊连接）G2G2人性化玄关空间系统（超大的收纳空间，设置过季鞋类与常用鞋类的分区收纳）G3G3超前的厅房空间系统（立邦漆成本背景墙、西门子插座、卧室西门子双开关、卧室人造石材飘窗）G4G4轻快的厨房空间系统（科学的动线设计、升高的操作台、石材台面、橱柜超大储纳空间）G5G5无忧型卫浴空间系统（干湿分区、分类收纳）G6G6独具创意的家政空间区域（特设生活阳台，贴合洗衣机进出口）G7G7更加人性化的家居智能化系统（集成化终端系统，智能安防系统【红外线双重监控系统、主卧24小时报警按钮、厨房煤气报警系统】）居家前置设计，充分研究客户群的生活习惯后，进行科学细分，为居家前置设计，充分研究客户群的生活习惯后，进行科学细分，为客户实现省时、省力、省心、省钱客户实现省时、省力、省心、省钱本报告是严格保密的。43品牌价值：金地品牌与金地物管金地品牌1993年开始正式经营房地产，目前已经成为地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司，已跻身中国上市房地产公司综合实力前三强。“科学筑家”理念金地倡导科学筑家，坚持以科学理性的精神和眼光，对客户的深切关怀，运用科学合理、切合消费者需要的技术和服务，带给消费者舒适完美的居住环境，实现高品质的人居生活。金地物管采用安全垂直管理模式，打造金地物管服务第一特色。曾先后荣获：本报告是严格保密的。44项目价值小结:城市价值：片区外：古田二路解放大道：古田武广商圈发展大道长丰大道：新华西万达商圈临三环：片区内：裕亚5.5万方商业体+五星级酒店 生态价值：项目外：国家级5A生态区；东方马场；金银湖、金银湖高尔夫、金银湖湿地公园；项目内：金银湖湖景、会所、公园；无边际泳池；品牌及产品价值：金地品牌“科学筑家”；金地物管的良好口碑；精装修产品；包豪斯风格的别墅产品+大地下室的赠送；本报告是严格保密的。4522号江景房，18、19号非江景房沿江大道古田路古文路项目名称项目名称广电江湾新城广电江湾新城开发商广电总占地面积/总建筑面积169376/430000 总户数3972户容积率/绿化率2.79/35%物业类型高层住宅户车比1：0.8均价均价高层：高层：78007800元元/广电江湾新城广电江湾新城城区城区+教育配套教育配套+江景江景+大盘大盘古田片区在售规模最大的项目，以教育配套起势，拉动项目销售古田片区在售规模最大的项目，以教育配套起势，拉动项目销售模式特征模式特征n项目规模较大项目规模较大：总建面：总建面43万平米万平米n产品类型产品类型：高层：高层90160 的两房、三房。超大阳台可两房变三房，的两房、三房。超大阳台可两房变三房，三房变四房。一线观江景，赠送一半阳台面积三房变四房。一线观江景，赠送一半阳台面积。n项目配套项目配套：距武广商圈、王家墩：距武广商圈、王家墩CBD仅几站之遥，仅几站之遥，属于汉口次中心板块属于汉口次中心板块n园林设计：园林设计：以以“浓缩自然与艺术的城市绿洲浓缩自然与艺术的城市绿洲”为为主体，打造休闲度假式的风格主体，打造休闲度假式的风格竞争策略：竞争策略：湖景湖景+金地品牌金地品牌+金地物管金地物管n销售现状：销售现状：2期于期于2010年年7月月2日开盘，推出日开盘，推出3栋栋32层高层，分别是层高层，分别是22号江景房，号江景房，18、19号非江景房。号非江景房。房价在房价在7500元元/8000元元/，均价，均价7800元元/目前目前已销售已销售95%本报告是严格保密的。46五期四期一至三期项目名称项目名称万科城万科城开发商万科总占地面积/总建筑面积40万方/60万 容积率/绿化率1.39/35%物业类型别墅+高层户车比1：0.8均价均价高层：高层：8500-90008500-9000元元/别墅：别墅：400400万左右万左右/套套万科高尔夫万科高尔夫万科品牌万科品牌+物管物管+金银湖金银湖+高尔夫高尔夫金银湖地标性建筑，万科打造的中高端湖景资源大盘。金银湖地标性建筑，万科打造的中高端湖景资源大盘。模式特征模式特征n项目规模较大项目规模较大：总建面：总建面60万平米万平米n产品类型产品类型：高层：高层+别墅别墅为了让景观资源最大化，高层产品采取风车形设计为了让景观资源最大化，高层产品采取风车形设计n项目配套项目配套：5300超五星级会所、多功能厅、风超五星级会所、多功能厅、风情商业街、双语幼儿园情商业街、双语幼儿园n规划排布：规划排布：4期位于项目地块东北方向，东、西、期位于项目地块东北方向，东、西、北三面临湖呈半岛状，整个建筑群环湖而建北三面临湖呈半岛状，整个建筑群环湖而建竞争策略：竞争策略：金地品牌金地品牌+金地物管金地物管+城城 市配套与距离市配套与距离n销售销售现状：现状：目前在售目前在售5期果岭半岛，期果岭半岛，89平米平米/178平平米户型及联排别墅；预计米户型及联排别墅；预计11月底推出月底推出8808本报告是严格保密的。47项目名称项目名称万科城万科城开发商万科总占地面积/总建筑面积60000/300000 总户数3500容积率/绿化率4.5/35%物业类型高层住宅户车比1：0.25均价均价90009000元元/万科城万科城城区城区+万科品牌万科品牌+万科物管万科物管万科品牌，集居住、商务、商业、休闲娱乐为一体的万科品牌，集居住、商务、商业、休闲娱乐为一体的3030万方大型精万方大型精品社区。品社区。模式特征模式特征n项目规模较大项目规模较大：总建面：总建面30万平米万平米n产品类型产品类型：高层：高层二期户型主要包括二期户型主要包括22（85），），32（117-120），），采光通风良好采光通风良好n项目配套项目配套：周边交通、教育、生活配套较为丰富：周边交通、教育、生活配套较为丰富n园林设计：园林设计：纳取中西精髓，营造出纳取中西精髓，营造出“三列三进六三列三进六廊廊”的美学之作的美学之作竞争策略：竞争策略：湖景湖景+金地品牌金地品牌+金地物管金地物管n销售现状：销售现状：目前是二期在售，目前是二期在售，85和和120的两房和三的两房和三房，均价约房，均价约9000；月均；月均100套，目前剩余套，目前剩余55套套n客户来源：客户来源：周边企业客户居多，包括南航、中国周边企业客户居多，包括南航、中国电信、中国移动、中石油等电信、中国移动、中石油等World union模式特征模式特征n项目规模较小项目规模较小：总建面：总建面17万平米万平米n产品类型产品类型：外围小高层内部高层外围小高层内部高层临街为临街为11层板式小高层，内部为层板式小高层，内部为18-22层高层。主层高层。主力面积为力面积为93平米两房和平米两房和130平米三房平米三房n项目配套项目配套：红领巾市级重点小学、邻近地铁：红领巾市级重点小学、邻近地铁2号号线、武汉二医院、中百仓储、武商量贩，生活、教线、武汉二医院、中百仓储、武商量贩，生活、教育配套齐全育配套齐全常青南园常青南园城区城区+新世界品牌新世界品牌+地铁教育配套地铁教育配套新世界地产，地铁物业，依托常青花园的成功，定位于中青白领的新世界地产，地铁物业，依托常青花园的成功，定位于中青白领的高档人文社区。高档人文社区。项目名称项目名称常青南园常青南园开发商新世界中国地产总占地面积/总建筑面积7.4万方/17万方总户数1510户容积率/绿化率2.3/36.3%物业类型高层、小高层户车比1：0.53均价均价76007600元元/n项目配置项目配置：新风送风系统、中空充气镀膜：新风送风系统、中空充气镀膜LOW-E玻璃纳入交房标准，倡导节能环保绿色栖居玻璃纳入交房标准，倡导节能环保绿色栖居 竞争策略：竞争策略：金地品牌金地品牌+金地物管金地物管+湖景湖景n销售现状销售现状：一期销售接近尾声，二期预计一期销售接近尾声，二期预计2012年年推出推出本报告是严格保密的。49项目名称项目名称推广语推广语卖点卖点万科高尔夫万科高尔夫十年臻萃 一岛封藏半岛（景观）、高尔夫球场、马场银湖翡翠银湖翡翠谨为懂得于城市中，眷顾自然的人自然（即湖景）银湖御园银湖御园180度银湖阔景至享/沿着湖岸回家湖景银湖鑫城银湖鑫城预约湖岸幸福，享受鑫彩人生湖景祥生柏景湾祥生柏景湾百景湾区，缤纷水岸湖景恒大城恒大城未来 威尼斯 水城湖景中部慧谷中部慧谷金银湖 创智园 CONDO生活馆湖景、生活方式水印桃源水印桃源缘起桃源生活湖景、中式主题升华现代城升华现代城享受现代醇熟人生果实现代生活万科高尔夫恒大城银湖鑫城竞争策略：金地品牌竞争策略：金地品牌+金地物管金地物管+城市距离与配套城市距离与配套金银湖项目金银湖项目金银湖湖景金银湖湖景本报告是严格保密的。50对比项目对比项目主打卖点主打卖点与之相比本项目优势与之相比本项目优势核心核心竞争竞争城市城市型型广电江湾新城广电江湾新城城区城区+大盘大盘+江景江景+教育教育金银湖湖景金银湖湖景+金地品牌金地品牌+金地物管金地物管+精装修精装修常青南园常青南园三环内三环内+新世界品牌新世界品牌+地铁地铁+教育教育金银湖湖景金银湖湖景+金地品牌金地品牌+金地物管金地物管万科城万科城三环内三环内+万科品牌万科品牌+万科物管万科物管金银湖湖景金银湖湖景+金地品牌金地品牌+金地物管金地物管资源资源型型万科高尔夫万科高尔夫金银湖金银湖+高尔夫高尔夫+万科品牌万科品牌+万科物万科物管管城区距离及配套城区距离及配套+金地品牌金地品牌+金地金地物管物管分流分流竞争竞争资源资源型型银湖翡翠银湖翡翠金银湖金银湖金地品牌金地品牌+金地物管金地物管+城区距离及城区距离及配套配