万科项目成本估算PPT课件

新项目发展制度新项目发展制度成本估算成本估算汉略地产研究中心摘要摘要z新项目发展制度简介新项目发展制度简介（5）z新项目成本估算体系新项目成本估算体系（6）q 成本估算的作用成本估算的作用（6）q 项目评价工组流程项目评价工组流程（7）q 主要应用表格主要应用表格（8）q 应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性（9）q 成本估算支持条件成本估算支持条件（10）z新项目成本估算表格新项目成本估算表格（11）q 可研报告成本估算表格可研报告成本估算表格（11）q 集团财务分析表格集团财务分析表格（12）规划要点工作簿规划要点工作簿（13）地价情况工作簿地价情况工作簿（13）附建造标准工作簿附建造标准工作簿（13）成本估算工作簿成本估算工作簿（14）q 成本估算计算表格成本估算计算表格（15）产品组合工作簿产品组合工作簿（16）多层工作簿多层工作簿（17）其它工作簿其它工作簿（18）z成本估算计算成本估算计算（19）q 工作流程工作流程（19）q 计算方法计算方法（26）固定收费标准固定收费标准（27）直接计算直接计算(修正修正)（28）主要影响因素主要影响因素（29）已知经验数据已知经验数据（30）直接计算和经验数据混合使用直接计算和经验数据混合使用（31）q 成本核算方案成本核算方案（32）新项目发展制度简介新项目发展制度简介z 城市发展和住宅市场调研报告z 项目可行性报告z 项目听证会论证 z 合作意向合作协议新项目发展制度简介新项目发展制度简介z 项目概况z 法律及政策性风险分析z 市场分析z 规划设计初步分析z 工程及销售计划z 投资收益分析z 管理资源配置z 综合分析与建议z 竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 z 在新城市开发需要补充的内容 z 城市发展和住宅市场调研报告z 项目可行性报告项目可行性报告z 项目听证会论证 z 合作意向合作协议新项目发展制度简介新项目发展制度简介z 项目概况z 法律及政策性风险分析z 市场分析z 规划设计初步分析z 工程及销售计划z 投资收益分析投资收益分析z 管理资源配置z 综合分析与建议z 竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 z 在新城市开发需要补充的内容 z 城市发展和住宅市场调研报告z 项目可行性报告项目可行性报告z 项目听证会论证 z 合作意向合作协议z 成本测算z 税务分析z 经济效益分析z 项目资金预测新项目成本估算体系新项目成本估算体系成本估算的作用成本估算的作用z 是测算新项目投资回报情况的依据是测算新项目投资回报情况的依据z 从成本角度反馈产品规划方案的修改方向从成本角度反馈产品规划方案的修改方向z 反映成本和市场预期售价的关系反映成本和市场预期售价的关系z 是制定目标控制成本的基础是制定目标控制成本的基础市场预期售价市场预期售价预期利润预期利润开发成本开发成本新项目成本估算体系新项目成本估算体系项目评价工作流程项目评价工作流程地块现状、地价地块现状、地价成本成本市场定位市场定位产品方案产品方案付款节奏付款节奏周边配套周边配套地块现状地块现状成本成本规划要点规划要点建造标准建造标准销售节奏、开发节奏销售节奏、开发节奏收益情况收益情况收收益益情情况况收益情况收益情况收益情况收益情况新项目成本估算体系新项目成本估算体系主要应用表格主要应用表格可研报告成本可研报告成本估算表格估算表格集团财务分析集团财务分析表格表格成本估算计算成本估算计算表格表格新项目成本估算体系新项目成本估算体系 应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化 定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。新项目成本估算体系新项目成本估算体系成本估算支持条件成本估算支持条件 销售部销售部分期、分类产品分期、分类产品销售价格销售价格销售部销售部满足销售节奏满足销售节奏开发节奏开发节奏销售部销售部销售节奏销售节奏设计部设计部主要建材选型及标准，详见附表形式主要建材选型及标准，详见附表形式产品建造标准产品建造标准设计部设计部不同方案、不同容积率，详见附表形式不同方案、不同容积率，详见附表形式规划设计要点规划设计要点项目发展部项目发展部电力、供热电力、供热基础设施情况基础设施情况项目发展部项目发展部场地标高、现有水电容量、地下障碍情况场地标高、现有水电容量、地下障碍情况交地标准交地标准支持部门支持部门说说 明明支持条件支持条件新项目成本估算表格新项目成本估算表格 可研报告成本估算表格可研报告成本估算表格 项目总投资项目总投资财务费用财务费用销售费用销售费用管理费用管理费用开发成本合计开发成本合计开发间接费开发间接费配套设施费配套设施费园林环境费园林环境费社区管网工程费社区管网工程费主体安装工程费主体安装工程费主体建筑工程费主体建筑工程费开发前期准备费开发前期准备费土地获得价款土地获得价款单位成本（元单位成本（元/m2）投资总额（万元）投资总额（万元）成本项目成本项目新项目成本估算表格新项目成本估算表格 集团财务分析表格工作簿集团财务分析表格工作簿z钩稽关系检查表钩稽关系检查表z可行性指标可行性指标z规划要点规划要点z地价情况地价情况z税费说明税费说明z成本估算成本估算z附建造标准附建造标准z工程付款节奏工程付款节奏z现金流量表现金流量表z附资金计划附资金计划z开发计划开发计划z利润测算利润测算z敏感性分析敏感性分析新项目成本估算表格新项目成本估算表格 集团财务分析表格工作簿集团财务分析表格工作簿新项目成本估算表格新项目成本估算表格 财务分析表格工作簿财务分析表格工作簿 主体建筑工程费主体建筑工程费三三项目总投资项目总投资报批报建费报批报建费2规划设计费规划设计费（2）z 坐标放线收费坐标放线收费z 勘查丈量费勘查丈量费（1）勘察设计费勘察设计费1开发前期准备费开发前期准备费二二土地获得价款土地获得价款一一估算依据与估算依据与对比项目差对比项目差异说明异说明对比对比项目项目成本成本单位单位成本成本（元（元/m2)总成本总成本（万元）（万元）地地下下车车位位商商业业网网点点地地上上车车库库高高层层小小高高层层连连排排别别墅墅多多层层成本项目成本项目序号序号新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本估算计算表格工作簿z产品组合产品组合z综合综合zTOWNHOUSEz多层多层z小高层小高层z高层高层z地上车库地上车库z地下车库地下车库z网点网点z报批报建费用报批报建费用z配套建筑明细配套建筑明细z规划设计费规划设计费z增加成本增加成本z水电增容费水电增容费钩稽关系钩稽关系新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本估算计算表格工作簿新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本估算计算表格工作簿 主体建筑工程费主体建筑工程费三三项目总投资项目总投资报批报建费报批报建费2规划设计费规划设计费（2）z 坐标放线收费坐标放线收费z 勘查丈量费勘查丈量费（1）勘察设计费勘察设计费1开发前期准备费开发前期准备费二二土地获得价款土地获得价款一一估算依据与对比项目差估算依据与对比项目差异说明异说明对比对比项目项目成本成本单单位成本位成本（元（元/m2)总成本总成本（万元）（万元）成本项目成本项目序号序号估算依据说明估算依据说明新项目成本估算表格新项目成本估算表格 成本估算计算表格工作簿成本估算计算表格工作簿成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土 地 方 面规划设计方面土 地 价 格红线外配套情况土 地 现 状成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土 地 方 面规划设计方面产 品 形 式规 划 条 件成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土 地 方 面规划设计方面产 品 形 式规 划 条 件容 积 率配套建筑成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土 地 方 面规划设计方面产 品 形 式规 划 条 件装修定位采暖方式结构形式产品类型成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本参 照 项 目相关文件法规经 验 数 值工程造价方面开发建设方面成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本按产品类别分类计算公共部分按比例摊销成本估算计算成本估算计算工作流程工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本各单类产品单项总价汇总总价除以总可售面积得出单位成本成本估算计算成本估算计算计算方法计算方法z 已知固定收费标准已知固定收费标准z 直接计算（修正）直接计算（修正）z 已知经验数据已知经验数据z 直接计算和已知经验数据相结合直接计算和已知经验数据相结合成本估算计算方法成本估算计算方法 固定收费标准固定收费标准z 开发前期准备费开发前期准备费y规划设计费规划设计费y报批报建费报批报建费董迅：董迅：不关我的事！不关我的事！人家有文！人家有文！成本估算计算方法成本估算计算方法 直接计算（修正）直接计算（修正）z 土地获得价款土地获得价款z 主体建筑工程费主体建筑工程费z 主体安装工程费主体安装工程费z 园林环境费园林环境费z 配套工程费配套工程费z 开发间接费开发间接费成本估算计算方法成本估算计算方法 直接计算（修正）直接计算（修正）q红线外配套情况（长春项目）红线外配套情况（长春项目）q土地现状、付款方式土地现状、付款方式q产品形式（类型、结构、装饰、采暖）产品形式（类型、结构、装饰、采暖）q容积率容积率q配套建筑配套建筑q户均面积户均面积q开发周期开发周期主要影响因素主要影响因素成本估算计算方法成本估算计算方法 已知经验数据已知经验数据z 社区管网费社区管网费z 期间费期间费成本估算计算方法成本估算计算方法 直接计算和经验数据混合使用直接计算和经验数据混合使用成本估算计算成本估算计算核算方案核算方案土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费用住宅商业地上车库地下车库配套建筑谢谢大家的聆听谢谢大家的聆听！z欢迎沟通、欢迎指教欢迎沟通、欢迎指教z共同创新成本管理思想和手段共同创新成本管理思想和手段z 欲知后事如何，且听老曹分解欲知后事如何，且听老曹分解产品价格构成和利润的产生产品价格构成和利润的产生产品价格构成产品价格构成利润如何产生利润如何产生售后服务售后服务设设 计计建建 造造销售（回款）销售（回款）购置土地购置土地附加产品配给附加产品配给基本产品配给基本产品配给品牌、物业、园林、环境、售后服务等品牌、物业、园林、环境、售后服务等