第十二章房产变更测量

马文明马文明 第十二章第十二章 房地产变更测量房地产变更测量 第十二章第十二章 房地产变更测量房地产变更测量房地产变更房地产变更:房屋及其用地的现状和权属的状况经常发生房屋及其用地的现状和权属的状况经常发生变化，各种与房地产有关的要素不断变更。变化，各种与房地产有关的要素不断变更。房地产变更测量的必要性房地产变更测量的必要性:为了满足原登记在册的房地产为了满足原登记在册的房地产发生权利转移、变更、注销和他项权利的需要，保障已发生权利转移、变更、注销和他项权利的需要，保障已建制的房地产资料的完整性，必须及时进行房地产变更建制的房地产资料的完整性，必须及时进行房地产变更测量，提供准确的房地产变更测量成果，包括权利位置测量，提供准确的房地产变更测量成果，包括权利位置的定位图籍和权属面积等数据，保证房地产图纸资料与的定位图籍和权属面积等数据，保证房地产图纸资料与现状的一致性。现状的一致性。第一节第一节 概述概述一、房地产变更测量一、房地产变更测量房地产变更测量：包括房屋现状变更测量和房产权属变更测房地产变更测量：包括房屋现状变更测量和房产权属变更测量两类。量两类。1 1、现状变更测量：、现状变更测量：是将房地产现状的变化具体反映在分幅图是将房地产现状的变化具体反映在分幅图和分丘图上，其和分丘图上，其测量属于修测或补测，测量属于修测或补测，它为产权变更创造了它为产权变更创造了条件；条件；2 2、权属变更测量：、权属变更测量：属于属于产权登记证明测量产权登记证明测量，是一种政府行为，是一种政府行为的测量，所提供的产权证附图具有法律效力。的测量，所提供的产权证附图具有法律效力。二、变更测量的内容二、变更测量的内容1.1.现状变更内容：现状变更内容：（1 1）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、层数、用途）和平面位置的变化；层数、用途）和平面位置的变化；（2 2）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌；）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌；（3 3）房屋围护物和附属设施的变化；）房屋围护物和附属设施的变化；（4 4）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化；边界变化；（5 5）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新；）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新；（6 6）房屋及其用地面积的增减变更；）房屋及其用地面积的增减变更；（7 7）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。2.2.权属变更内容权属变更内容（1 1）产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、）产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、人股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更；人股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更；（2 2）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引发房屋占地范围的调整；发房屋占地范围的调整；（3 3）征）征(拨拨)用地，出让或转让土地使用权而引起权利范围的变化；用地，出让或转让土地使用权而引起权利范围的变化；（4 4）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部以及房产管理部 门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。（5 5）房屋他项权利（抵押、典当）设定权利范围变更或注销；）房屋他项权利（抵押、典当）设定权利范围变更或注销；（6 6）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。发错证的补充和更正。三、变更测量的基准三、变更测量的基准变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。四、变更测量的精度要求四、变更测量的精度要求1.1.房地产变更测量的控制点精度要求房地产变更测量的控制点精度要求现有的平面控制点、界址点、房角点都可以作为变更测量的基准点。利现有的平面控制点、界址点、房角点都可以作为变更测量的基准点。利用前应检查其点位的可靠性。用前应检查其点位的可靠性。同站检测之差（较差）不超过图上同站检测之差（较差）不超过图上0.2 mm0.2 mm，即对于，即对于1 1：500500比例尺的房比例尺的房产图相当于产图相当于10 cm10 cm；异站或自由设站检测之差（较差）不超过图上异站或自由设站检测之差（较差）不超过图上 0.4mm0.4mm，即对于，即对于1 1：500500比例尺的房产图相当于比例尺的房产图相当于20cm20cm。当用实测距离与由坐标反算的距离进行检核时，其距离较差不超过当用实测距离与由坐标反算的距离进行检核时，其距离较差不超过2 2倍倍相应等级平面控制点点位中误差。相应等级平面控制点点位中误差。房地产变更测量后图上精度要求房地产变更测量后图上精度要求 变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。与成图比例尺有关。房产测量规范房产测量规范规定了规定了房地产分幅房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm0.5mm；编制分幅图时，；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上位中误差不超过图上0.6mm0.6mm，变更测量后的图上精度应，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。与变更前的图上精度要求一致。房地产变更测量后解析精度要求房地产变更测量后解析精度要求 房地产变更测量后的解析精度房地产变更测量后的解析精度：指界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度。指界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度。新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，的测定精度，与成图比例尺无关与成图比例尺无关。对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，点位中误差不超过素点和地物点，点位中误差不超过0.05 m0.05 m。面积中误差面积中误差执行执行房产测量规范房产测量规范中面积测算中误差的中面积测算中误差的有关规定，其面积限差为：有关规定，其面积限差为：niiijDmS121,1)81(212.212.2变更测量的实施变更测量的实施一、变更测量的程序一、变更测量的程序 第一步，根据房地产现状变更或权属变更资料，确定第一步，根据房地产现状变更或权属变更资料，确定变更范围；变更范围；第二步，进行房地产要素调查，包括现状、权属和界第二步，进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查；址调查；第三步，变更后的分户权界和面积的测定；第三步，变更后的分户权界和面积的测定；第四步，调整丘号、界址点号、幢号和户号等有关的第四步，调整丘号、界址点号、幢号和户号等有关的房地产编码；最后进行房地产资料的修正。房地产编码；最后进行房地产资料的修正。二、变更要素调查二、变更要素调查1.1.现状调查：现状调查：房屋及其用地的自然状况变化的调查。自然状况一房屋及其用地的自然状况变化的调查。自然状况一般是指房地坐落、建筑类别、用地分类等情况。利用调查表，对般是指房地坐落、建筑类别、用地分类等情况。利用调查表，对照房产图，进行调查与核实。照房产图，进行调查与核实。2.2.权属调查：权属调查：房屋及其用地的权利的调查，包括登记的权类、权房屋及其用地的权利的调查，包括登记的权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况，利用利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况，利用申请表或调查表进行调查与核实。申请表或调查表进行调查与核实。3.3.界址调查：界址调查：房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。可分成认界、确界、标界三个阶段。三、变更要素测定三、变更要素测定 房地产变更登记以产权户为单位进行，房地产变更登记以产权户为单位进行，变更后的房地产变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定权界位置和面积也要分户测定。一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋，也可以多一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋，也可以多个产权户共同拥有一幢房屋，应分别情况测定，绘分幢分户个产权户共同拥有一幢房屋，应分别情况测定，绘分幢分户图或分层分户图，图示变更后新的权界位置。图或分层分户图，图示变更后新的权界位置。同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复测图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发复测图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不附值应在证面积的不附值应在房产测量规范房产测量规范规定的限差以内。规定的限差以内。支丘号的编立支丘号的编立在组合丘内，在组合丘内，各用地单元以丘号加支号编立各用地单元以丘号加支号编立。各丘支号的编。各丘支号的编立按立按面向主丘大门面向主丘大门从左到右、从外到内呈从左到右、从外到内呈反反“S”S”形顺序编形顺序编立。立。丘支号丘支号的表示方法为的表示方法为：丘号在前，支号在后，中间用短直线：丘号在前，支号在后，中间用短直线连接。连接。如如“48-6”48-6”表示是第表示是第4848丘内的第丘内的第6 6户房屋所有权。户房屋所有权。丘号、丘支号的使用，必须同房产分区及以上的编码或分幅丘号、丘支号的使用，必须同房产分区及以上的编码或分幅图图号一起使用。否则，丘号、丘支号是没有意义的。图图号一起使用。否则，丘号、丘支号是没有意义的。四、房地产编号的调整四、房地产编号的调整房产分幅平面图注记说明四、房地产编号的调整四、房地产编号的调整（1 1）丘号、丘支号）丘号、丘支号不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新编丘号。新增丘不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新编丘号。新增丘号要按编号区内的最大丘号续编。号要按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增丘支号按丘内的组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。最大丘支号续编。（2 2）界址点点号、房角点点号）界址点点号、房角点点号相邻丘的合并，合并丘外围界址点点号不变；同丘相邻丘的合并，合并丘外围界址点点号不变；同丘分割分割，新增的界，新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号最大点号续编续编。（3 3）幢号）幢号房产合并或分割应重新编幢号，房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，原幢号作废，新增新增幢号按丘内最大幢号按丘内最大幢号幢号续编续编；房屋部分拆除，采用原幢号；分为整幢灭失，其幢号注；房屋部分拆除，采用原幢号；分为整幢灭失，其幢号注销；丘内新增房屋，按丘内销；丘内新增房屋，按丘内最大幢号续编最大幢号续编。五、房地产变更后资料的处理五、房地产变更后资料的处理 （一）房地产已有登记资料的处理（一）房地产已有登记资料的处理1.1.房产变更图的处理：房产变更图的处理：现状变更，通过修测补测，现状变更，通过修测补测，实地修正分幅图实地修正分幅图，同时做出现状，同时做出现状变更记录，以便修正房地产分丘图。变更记录，以便修正房地产分丘图。房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生。分丘图则根据需要由分幅图派生。2.2.房地产卡的处理房地产卡的处理房地产卡片的制作：房地产卡片的制作：房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片或重新制卡、销卡。变更测量记录，修正卡片或重新制卡、销卡。修正卡片：修正卡片：因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡。还须更改已建的地名索引卡。已经建立微机管理系统的单位，对已建的房地产卡片经一次性输入已经建立微机管理系统的单位，对已建的房地产卡片经一次性输入电脑后可以取消卡片，但对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过电脑后可以取消卡片，但对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。3.3.档案的处理档案的处理 根据权属变更档案和变更测量记录，对已建立的房地产产权根据权属变更档案和变更测量记录，对已建立的房地产产权登记档案进行登记档案进行异动变更和补充异动变更和补充，由于房地产产权登记档案分，由于房地产产权登记档案分类方法的不同，分别有按丘分类、按地名门牌号分类、按产类方法的不同，分别有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件（测量草图、变更后的图件（测量草图、分户图）和产权证明文件应分户归档，对按丘（地）号建档分户图）和产权证明文件应分户归档，对按丘（地）号建档的单位，丘内再分户立卷的单位，丘内再分户立卷。房屋及用地权界线的调整说明，。房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须合并相应的档卷内备查。合并相应的档卷内备查。已建立微机管理系统的单位同样要对存储于磁盘或已建立微机管理系统的单位同样要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行处理。光盘内的档案资料进行处理。4.4.房地产簿册的处理房地产簿册的处理 根据房地产登记、发证成果和分类管理（如经营管理、根据房地产登记、发证成果和分类管理（如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等）的需要租赁管理、产权产籍管理等）的需要编制簿册编制簿册，如：发证记，如：发证记录簿、房屋总册、房地产登记簿册、档案清册、房地产交易录簿、房屋总册、房地产登记簿册、档案清册、房地产交易清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等，上述各种簿册也要随着房地产变更作异动单和统计报表等，上述各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更。变更的依据是权属变更档案和有关凭证；相应的动态变更。变更的依据是权属变更档案和有关凭证；现状变更则根据现状变更单。现状变更则根据现状变更单。例一：房产分析例一：房产分析分割前：丘支号：分割前：丘支号：，幢号：（，幢号：（2 2）房屋产权面积：（已知）房屋产权面积：（已知）S S100.50100.50112402m分割后：丘支号：、分割后：丘支号：、，幢幢 号：（号：（8 8）（）（9 9），），实算面积：实算面积：32.98 32.98 、68.12 68.12 ，21240312402m2m例一：房产分析例一：房产分析面积闭合差：面积闭合差：（32.98+68.1232.98+68.12）100.50=0.60 1.40100.50=0.60 1.40 房产面积限差：房产面积限差：（三级）（三级）0.08 +0.006S=1.400.08 +0.006S=1.40改正后面积：改正后面积：2m2mS2m78.32)10.10160.01(98.322m72.67)10.10160.01(12.682m例一：房产分析例一：房产分析本章结束