与销售相关的物业管理案例

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库与销售相关的物业管理案例案例2 就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念都不清楚。请问，就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?简要说明：很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，甚至是错误的。比较受大家认可的物业概念是：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。就一个住宅小区来说，物业管理中的物业，就是与该小区密切联系的房屋及相关设备、设施和场地。详细评析：物业一词原出于港澳及东南亚一带的地区和国家；英语为“Estate”或“Property”，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中所称的物业，应是物业的一种狭义范畴。物业一词自20世纪80年代从香港引入我国大陆，至今已近20年，但目前国内学术界、理论界及房地产业实际工作部门和人士对物业(狭义)的定义尚未形成一致的认识。从已出版的国内各类教材、报刊来看，对物业的理解不下十余种提法。从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：(1)建筑物。包括房屋建筑、构筑物(如桥梁、水塔等)、道路、码头等。(2)设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。(3)设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电(供变电等)、弱电(通讯、信号网络等)、路灯，以及室外公建设施(如幼儿园、医院)等。(4)场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。物业可大可小，可以是群体建筑物，如住宅小区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、写字楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小的单体住宅楼物业等。国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即主要指进入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所说的生产、流通、消费的整个过程中的房地产。从这个角度上看，物业与房地产是有区别的。完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地(如空地)，就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。第二，物业管理中的物业(适用于住宅小区)主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。其中，建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台等。对于住宅，就是住宅的内部(不含公共部分)；对于写字间，就是写字间的内部(不含公共部分)。了解物业的概念和组成，对于搞好物业管理，处理物业管理的相关问题，以及参与物业管理市场等都具有重要的意义。首先，对物业公司而言，弄清物业的概念及组成，就能全面地衡量自己将要或正要管理的物业的情况，从而作出管理或不管理的决定。另外，物业公司也能正确地行使自己的管理权利和义务，既不漏掉该管的部分，如停车场、庭院等；又不去管理不属于自己管理的部分，如业主自用房屋内部(除非业主特约)。同时，又可根据目前我国物业的管理情况，适时扩大自己的管理业务范围，增强自身竞争力，开拓自己的视野。目前，不少物业公司在没有弄清自己所管物业范围的情况下，盲目地去进行管理。如有些业主并没有委托给物业公司，如房屋装修，物业公司却把它作为一件管理的重点和难点来抓，到头来不但没有收到业主为此支付的管理费用，而且还因管不好、管不了而引起业主的不满，惹了很多麻烦，甚至导致物业公司自身信誉的下降，实在是得不偿失的。其次，对业主或使用人而言，了解物业的概念和组成，就能正确地看待物业公司的管理，放弃那种认为自己的物业只是建筑物本身(实际上，共用部分并非单个人所有)，公共部分管理与己无关的错误观念，积极参与到物业的民主管理中来。同时，业主还能根据物业的组成情况，严格监督物业公司的管理活动。这样，就会减少物业管理的纠纷，如收费纠纷等，提高自己应该享受的物业管理服务的质量与效用水平。案例36 开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数?情况一：一位业主购买了一套高档公寓并且已经入住。按照该公寓物业管理收费标准，这个业主购买的这套房屋每月要交纳物业管理费500多元，而且每半年结算一次。在与开发商签订购房合同时，该业主表示难以接受这样高的物业管理费用。售楼小姐说，考虑到该小区已售出80，可以为他减免三分之一的费用。可是这位业主人住后，小区物业管理公司仍然要按全价收取物业管理费。于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。情况二：家住广州某花园的王先生，在购房时开发商承诺物业管理费为6角钱每平方米，并有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同中。但王先生称入住一年，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到了8角钱每平方米，王先生找物业管理公司提出质问，物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的，发展商说的不算数。找发展商询问，发展商则非常遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没有办法约束。问题：(1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?(2)开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力?(3)开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?简要说明：现在有些开发商动不动就一通承诺，什么价格降至最低，服务提到最高，管理商久负盛名等等，其目的非常明确，就是只要客户跟它签了合同就行。然而物业管理毕竟不是房地产开发，开发商卖了房子卷了钱就走，物业管理公司究竟如何以及物业管理公司对其承诺是否认同就不闻不问了。我们相信，随着人们的法律意识的逐渐增强，这方面的问题将会在最近的几年里越来越多。详细评析：(1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?这个问题上我们和北京世联律师事务所郭玉涛律师的观点是一致的。郭玉涛律师认为，物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商，另一方是购房客户，两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客户往往就是住户，而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色，但无论如何，这两种合同是独立的、有区别的。而物业管理费用、标准、服务内容等，实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任，只能由物业管理公司予以确立。在房屋预售前，发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议，确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后，发展商在售楼时，可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释，以便增加该物业的卖点，同时方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。但是发展商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做就是越俎代庖，就是不当处分他人的权利。发展商没有签订这种条款的主体资格，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。(2)开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力?如果开发商仅仅是为了促销而就物业管理服务内容、方式、收费等事项对业主所做的口头承诺，那么对物业管理公司就没有约束力。上面已经说过，对物业管理做出种种承诺是物业管理公司的权利，开发商没有擅自处分他人权利的权利。当然，如果开发商向购房者出示了物业管理公司授权其做出承诺的授权委托书，那开发商在其授权范围内所做的承诺就是物业管理公司的承诺，对物业管理公司具有约束力。这种情况下，物业管理公司必须在其管理的有效期内兑现其承诺。如果开发商的书面承诺并不涉及物业管理公司的权利与义务，如开发商承诺补贴业主三分之一的物业管理费，应该也是合法有效的。这时，业主可以要求开发商依照其承诺，为自己补贴这部分的费用。(3)开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人，标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”依据民法通则的规定，对于重大误解情形，一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销，被撤销的民事行为从行为开始起无效。同时，我国合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”这就是说，如果发展商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而开发商对这些承诺并没有准备或以后根本没有能力兑现，而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失，则该客户可以要求撤销该购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔请求。附：不要轻易承诺一位有名且有钱的业主，偏偏不肯缴纳区区几十元的物业管理费，而对社会公益事业却动辄挥金如土，让人实在难以理解。但仔细想想，问题是出在开发商的轻易承诺上。某先生在浦东一高档小区购买了房子，对房型、环境都非常满意，尤其对开发商承诺的每幢楼前24小时设立保安岗感到称心，觉得安全有了可靠的保障。陆家嘴物业管理公司进入小区之后，根本不知道开发商有过这种不切实际的承诺，只是按常规配备了足够的保安在小区内巡逻。对此，业主们将怨气撒在了物业管理公司身上，认为自己被愚弄了。经过物业管理公司的反复解释，大多数业主心平气和地认为根本没有必要在每幢楼前设立24小时的保安岗位，人力、财力都是浪费。可偏偏这位业主以物业管理公司没有践诺为由拒付物业管理费。他说，楼前设保安，便可以不装电子防盗门。这则故事虽然小，却发人深思。物业企业理应竭尽全力为业主服务，但是，业主却不能将开发商留下的问题简单地算到物业管理公司的头上，而开发商更不能只顾自己的销售利益，轻易做出不切实际的承诺，假如，你说每天可以摘下太阳放在你的小区内，物业管理公司一定要去夸父逐日吗? (摘自上海解放日报)案例61 物业管理一定要签订委托管理合同吗?我们是偏远城市旧小区的房管部门，最近我们单位正按政府主管部门的要求进行内部整改，准备到市场上去接新的业务，可是我们对市场化的物业管理基本不了解。听说接业务必须签订委托管理合同，是吗?另外，在签订委托合同时，应该注意什么?简要说明：物业管理委托合同是房地产开发商、物业所有人或者物业管理委员会与物业管理公司，围绕有关物业管理与经营服务方面的事项，签订的明确各方权利与义务关系的协议。市场化的物业管理业务获得，必须签订委托管理合同。详细评析：市场经济条件下签订委托管理合同的必要性主要体现在如下方面。第一，物业管理委托合同是物业管理公司进行管理服务的依据。物业管理公司是受合同的委托而开展工作的，这与长期计划经济时期下的房产管理方式行政手段是截然不同的，物业管理公司应根据委托管理合同的内容和要求，认真组织实施管理。同时，物业管理公司的一切管理行为都必须符合合同所约定的职责，不能超出合同所约定的权限，这也是业主委员会监督、考核物业管理公司的依据，所以物业管理委托合同对物业管理公司是非常重要的，一定要签订。第二，委托管理合同是解决物业管理纠纷的依据。一些物业管理公司对物业管理一定要签订委托合同理解不深，甚至认为只要允许干活，签与不签委托合同无所谓。正因为如此目前有相当数量的物业管理公司没有签订委托合同，所以当在物业管理和服务中出现矛盾时。常因没有依据而使矛盾无法解决。案例116 机动车进出小区到底应不应该收费?我是一名出租车司机。前几天，我载一位乘客去他的居住小区。车开到小区大门口，被一位门卫同志拦住。门卫同志要求付2元钱才能将车开进小区。乘客不愿付钱，说他已经付过物业管理费。但他执意要求我将车开到他家门口，并说：“您不载我到我家门口，我向有关方面投诉，说您拒载!”面对这位怒气冲冲的乘客，我只能将车开进小区，并送他到家门口。返回途中经过保卫处，门卫同志要我停车付钱。说这是上级规定，他也没有办法。为了尽快再去做生意，我只好先付了2元钱，然后向他要了一张收据。对于某小区的做法，我想请问几个问题：出租车司机载客能否进入小区?门卫同志凭什么理要我们付“买路钱”?物价部门有否规定?出租车进入小区到底该不该收费?这样的收费是否属于“乱收费”。(摘自上海房地产报，有改动)简要说明：这一案例中涉及的问题，目前有几种不同的观点。但是，外来车辆进入小区是否收费，目前国家没有规定。一般来说，为全体居民服务的车辆不应该收费，而为少数或个别业主服务的车辆，从道理上说，具有交费的义务。详细评析：在回答本案例中的问题之前，请先参考上海房地产报1999年4月2日第8版上的文章，该文章有三种观点。观点之一：出租车进入小区不应收费。门卫要出租车司机付费纯属乱收费。出租车司机完全不该付这钱，尽管只有2元钱。门卫收取出租车司机的钱，我觉得司机被收的是“冤枉钱”。其实，大门口设门卫，是让他们保护小区的，他们的主要责任是做好保安工作，不能放进一个坏人进小区，而不是要他设下“路障”，借这块“地盘”来收取额外的钱财，更何况是业主自己回家。当然，他收的钱不是放进自己的腰包，但收得不合理。哪怕就是不放进自己的腰包，也应该追究追究，为何要收这笔钱，钱到底又用到了何处。这是明显的一种不合理的收费。他的这种做法，显然是违背业主意愿的。让业主感到出门不便，出入不自由。乘出租车不能乘到自家门口，还有什么方便可言呢?再说，业主们都已付过物业管理费了，也就是说，其中也包含了保洁费、保安费，门卫再收取这2元钱算什么名堂?!他是否经过物价局的核准?是不是经过业主委员会的一致同意?仅凭着上级的规定，这个上级就应该查查清楚。业主们都不愿意再付钱给门卫，而反而让出租车司机出钱，更是收得没道理!不是政府部门，仅凭一张收据，就可以收费，属明显的乱收费。我觉得，这家物业管理公司应该好好反省一下，不要专门想着如何在业主身上“搞钱”，越是这样，越是激起业主的反感，路也越走越窄。他们应该认真想一想，如何更好地为业主服务，满足业主的要求。相信只有周到的服务，才会让业主心甘情愿地拿出钱来。因此，这家物业管理公司应该向这位司机退回这2元钱，并向他赔礼道歉。观点之二：收2元钱，何必小题大做。为了保护小区的安宁和安全，门卫同志对出租车进人小区收2元钱，区区小钱收得不多，不必小题大做。门卫同志收取的进人小区的费用不是落进自己的腰包，而是遵照上级的规定，上级规定要收2元钱，他代收一下，没有什么错，他是在尽自己的职责。收门卫费，也是为了小区的安全的安全和宁静。假如任何车子都随随便便开进小区，那么小区里就会“乌烟瘴气”，杂乱无章。物业管理公司管理小区，也有个职责范围问题。小区里停放汽车、助动车、自行车，根据物价局的标准，都有不同的收费标准。那么，小区内临时开进汽车，收2元钱也不算过分。毕竟只有2元钱呀!车子进人小区，对路面也有影响和不同程度的磨损，收取2元钱虽然微不足道，但是可以积少成多，以后可做养路维修费，也未尝不可。业主付物业管理费，是不是已经包含了自己可以临时用车进人小区?如果物业管理公司与业主签订的合同中没有明确制定。的话，这就表明此一项已经疏漏了，应该补上，不能说物业管理公司在“乱收费”。作为业主，也应主动与物业管理公司配合，毕竟小区是自己的家，维护小区的清洁，要靠大家一起来。其实，车子进入小区，门口收费，就是一种限制，为的是不让更多的车子进入小区。业主；完全可以下车步行，保护小区的环境清洁。观点之三：要收费也应由业主委员会说了算。我认为要对这一做法的合理性作出判断，是不能简单地归结为对与不对，而应当站在更高的法律高度进行具体的分析。首先要肯定的是，如果撇开这一做法的合理性不谈，而从城市管理体制改革和发展的角度进行考察的话，这一现象的出现，有其必然性。众所周知，随着城市建设的飞速发展，大量危旧房和老城区的不断拆迁改造，以小区物业管理为核心的社区管理已日益成为整个城市管理的基本形式和主要内容。根据有关法律，业主管理委员会是小区管理的最高权利机构。同时，上海居住小区物业管理条例也明确规定：除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。因此，业主委员会在对出租车进入小区是否收费的问题上也应有权根据广大业主的意见，从有利于小区管理的角度出发作出决定。明白了上述道理，对出租车进入小区是否收费的问题也就可以作答了。我不知道司机遇到的那个物业管理人员所说的上面的规定中的上面是指何人。如果指的是业主委员会，我认为该费就得收，如果仅指物业管理公司，那就应该归于乱收费了。但不管何种情况，出租车司机是没有义务来承担该项费用的。看完上面的文章，我们再说我们的观点。我们认为，出租车进入小区应该收费，原因有几条：第一，限制外来车辆进入小区，保证小区交通、人员、财产的安全。如果外来车辆，包括出租车可以随便进出，这就意味着小区内存在着诸多不安全隐患。第二，减少噪音、污染，保证小区的环境清洁，减少小区业主生活受到干扰的程度；第三，减少道路磨损和相应的维修费用，外来车辆带来的不利影响，应由外来车辆通过交费予以消除；第四，本小区车辆在小区停放尚且交费，外来车辆到小区如不交费，对小区内的有车业主来说，是不公平的。但出租车进入小区实行收费必须有几个前提：第一，经过业主管理委员会批准；第二，经过物价部门核准；第三，费用应由受益人，即乘坐出租车的业主承担(如过桥费应由乘车人承担一样)，业主以前交纳的管理服务费里不包括该项费用；第四，费用应切实用到补充物业管理经费上来，除部分代收费用外，物业管理公司无权把该费用作为自己公司的收入。需要说明的是：第一，外来车辆进入小区是否收费，目前国家没有规定；第二，外来车辆进入小区收取的费用是一种补偿费用，不是停车费、保管费或保险费，车辆受到损失，物业管理公司和业主管理委员会不承担责任；第三，正在执行公务的政府公务车(如警车)、救护车、抢险车、消防车、环卫车等特种车辆进出小区，一般不应该收费，因为它们是为全体居民服务的，而为少数或个别业主服务的车辆，从道理上说，具有交费的义务。案例117 已买了私家车位还交纳管理费吗?某业主在购房时买了一个私家车位，等入住后就把车停在了私家车位里。一日，物业管理公司的一名收费管理员找到该业主，要求他支付私家车位的管理费。该业主非常奇怪，车位是自己的，物业管理公司的人有什么理由过来收费?简要说明：从观念上来说，人们不太容易接受私家车位还要缴纳管理费，但是问题的关键是车位是否接受了物业管理公司的服务。如果私家车位接受物业管理公司的管理与维护，那么，车主就应该向物业管理公司交纳管理费，如果是自己进行各种管理和维护工作，就可以不交费了。详细评析：本案例中的问题就是已买了私家车位还交不交管理费?我们认为，一般来说，不应该一概而论，而要具体问题，具体分析。第一，如果私家车位接受物业管理公司的管理与维护，那么，车主就应该向物业管理公司交纳管理费。车位买了，并不意味着永远可以不再交钱。车位是私家的了，可车位和房子、汽车一样，也需要保洁、保安、维护和管理，以创造安全和良好的存放环境。车位的维护和管理成本一般由车场相关设施设备(如收费系统、监控系统、消防系统、照明系统、交通标志系统)的运行维护费用、设备及照明电费、保洁费用及相关人工成本等构成，有些停车场还会发生采暖费的成本。车主买下的只是车位的所有权，而并不是买下了车位几十年的管理与服务。卖车位的是开发商，卖管理服务的是物业管理公司。所以，一般小区对私家车位每月也要收取一定的管理费。第二，如果私家车位不接受物业管理公司的管理与维护，而是自行管理与维护，那么，车主就不应该向物业管理公司交纳管理费。此时，虽然没有向物业管理公司交纳费用，但不等于车主就没有花费，可能车主需要花更多的时间、精力以及财力来对车位进行管理与维护。现在，人们已对买车、养车的关系有了一致认识，并已开始接受买房要交物业管理费的做法，但花钱买服务的意识仍不够深入人心，对私家车位还要交管理费或还要有所支出的不解就是一种表现。案例129 开发商赠送的阁楼是否交纳物业管理费?北京的一位业主反映，当初购买别墅与开发商签约时，开发商没有把阁楼部分计入销售面积，仅将首层与二层的建筑面积之和写进合同书，合同书上标明的建筑面积为370多平方米，而物业管理公司在收取物业管理费时，却要求按此面积加上阁楼的100多平方米面积收取。物业管理公司认为，开发商与业主之间在售楼阶段达成的关于销售面积的让步不能影响到物业管理公司按实际面积收取物业管理费，业主则认为，阁楼属于开发商赠送的，不应该收取物业管理费。那么，开发商赠送的阁楼是否应该交纳物业管理费呢?简要说明：这一问题是比较普遍的，开发商为了促销等目的赠送的房屋面积或其他的优惠，物业管理公司应该如何进行收费?在处理这些问题的时候究竟以什么证明作为依据?怎样保护三方的利益?实际上，这些问题有关政策法律已有原则规定。详细评析：通常情况下，物业管理的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用部分分摊的面积。如果开发商在为买房人办理产权时没有对所送面积进行专门的说明，那么在收取物业管理费的时候，应该按照未送面积之前的面积计算。或者说，如果产权证上的面积没有将赠送的面积计算在内，买房人就不用交纳附赠阁楼的物业管理费用。这里可能有一种情况，即假如收取物业管理费时，产权证还没有办理下来，应该怎么收费呢?一般来说，这时候，应该暂时以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准；最后以房屋测量部门实测的面积并写入房产证的建筑面积为准。当然，如果产权证上把阁楼的面积计算在内，别墅的业主就应该补交阁楼部分的物业管理费用。实际中，可能一部分业主购买顶楼后，经过改造，把顶楼上面加上了阁楼。前面说过，这样做的后果是侵犯了其他业主的合法权益，但尽管如此，如果没有人追究，也可以继续存在。对于这部分阁楼，收不收取物业管理费用呢?同样是不应该收取。因为，产权证上绝对没有这部分阁楼的面积，所以业主自然会拒绝交纳。当前，在一些城市，为了避免商品房销售中的面积纠纷，规定按套内建筑面积或使用面积来销售住宅，即通过提高单价、总价款不变，消费者明明白白买房，所买面积更加清楚明了。这样的住宅，物业管理计费面积就是以销售时规定的面积(套内建筑面积或使用面积)为准，当然，物业管理收费标准要比按套内建筑面积加公摊面积计费相对要高一些，但总费用应该是一样的。顶层业主要求搭建阳光棚怎么办阳光水岸小区面对公园、紧贴河畔，与周边相映生辉，是石家庄市为数不多的明星楼盘之一。小区12幢楼的顶层均为跃层房屋，其业主的身份非富即贵。这些业主之所以选择跃层，很大程度上是为了占有天台，以便坐拥阳光和坐揽美景。不出所料，他们入伙之后，马上就普遍提出了要在楼顶退台部位搭建阳光棚的要求。 硬性禁止业主在楼顶退台部位搭建阳光棚，阻力特别大，显然很难行得通。于是物业管理公司借鉴其它小区顶层装修管理的经验和教训，转变工作思路，化堵为疏。立足于通过对搭建阳光棚的规范管理，来尽量减少或避免其对小区整体外观效果的负面影响，并力争使其成为一道新的风景线（其实许多事情都是可以趋利避害、化害为利的，比如用社区公告栏解决乱派招贴问题，关键是我们要换种思路去想、换个办法去管）。 物业管理公司首先认真查阅了跃层住宅的设计图纸，然后选择不同户型进行实地勘察，同时尽可能多地听取跃层业主的装修设想。在充分掌握了各方面情况的基础上，物业管理公司综合考虑现场情况、业主要求、技术规范、整体观感等四个要素，提出了搭建阳光棚的棚顶外坡高度不得超过2.4米，棚外立面距女儿墙不得小于0.65米，必须使用轻质结构、必须安装白色玻璃等10余项基本要求，并委托一家专业装饰公司进行阳光棚的定型设计(物业管理公司也要学会当“甲方”，把办不了或者办不好的事情委托出去，这样有利于迅速做好、做大、做强自己)。 定型设计完成，物业管理公司为慎重起见，又请小区的开发设计部门对其进行了评审，以保证整体建筑风格的协调统一。然后，他们再与要求搭建阳光棚的业主反复沟通、协商，介绍定型设计的理念、风格和特点，争取业主的认可。业主认可之后，由其签订承诺书、交纳押金，在承诺书中除明确必须按照定型设计搭建外，还明确了在施工过程中不能开凿天台地面、不能安装地锚等要求，否则物业管理公司有权强行拆除（签这样的承诺书肯定要费许多口舌，但此时多费些口舌，以后就可以不费口舌或少费口舌）。 在业主制作安装阳光棚期间，物业管理公司把其作为装修管理的重点，安排专门人员，加大巡查的密度和力度，发现问题及时提示业主，督促其马上整改，进而实现了安装阳光棚业主、小区其他业主、开发商和物业管理公司的“满意”。 点评：“萝卜青菜、各有所爱”，于是聪明的饭店老板推出了餐桌上皆大欢喜的“大丰收”。一个圆满的方案也应当兼顾到方方面面的需求。这样，光靠拍脑袋就不行了，必须进行充分的调查研究，然后在各方需求中寻找一个大家都能够认同的平衡点。发展商遗留问题久拖不决怎么办SJ小区沾了个公寓的名分，当初办理的是商业用电手续，所以供电部门一直都按照这一标准收取电费。由于它比一般的生活用电单价高出30%以上，许多业主十分不满，尽管物业公司耐心地做工作，仍旧拒交，仅一年时间就拖欠23万多元。由于实行代收代缴，拖欠的电费只好由物业公司垫付，搞得物业公司不堪重负。 解铃先找系铃人，物业公司首先频繁地请求发展商办理变商业用电为生活用电的手续，解决这一遗留问题。发展商终于为之所动，同意找供电部门商洽，然而几番协商未果后，便失去了解决的信心。无奈中，物业公司只好自己直接与供电等有关部门死缠硬泡，由于“庙矮神通小”（物业公司属于我有求于人、人无求于我的弱势行当，办成一件事情自然要比别人多费一番周折，不过既然我们选择了这个行当，那就应当有不怕周折的心理准备和耐力），变更用电的要求一直无人理睬。 在这种情况下，有人提出了整个小区全部改装卡式电表的解决方案。它通过“卡”可以保证物业公司的电费收缴，但并不能减轻业主的电费负担，且需要一次性投资60万元，各方面都不同意分摊。最终，这个已经被各方面原则同意的方案也搁浅了（多亏搁浅，因为这不是从根本上解决问题的办法，假设真的“卡”上，物业公司可能把钱收到手了，但同时业主闹事的麻烦也就缠上身了）。 此时，小区业主委员会刚刚成立，他们急切要求尽快解决电费问题。物业公司灵机一动，何不借助他们的力量促成问题的解决？况且业主委员会主任还具有区政协委员的特殊身份，在社会上说话很有分量（现在许多物业公司往往较多地从消极方面看待业主委员会，而对如何发挥他们的作用考虑得较少，本该“热恋”却热不起来，满足于相安无事）。于是，物业公司恳请业主委员会主任亲自出面，代表业主委员会和全体业主向有关方面反映小区的用电问题，自己则在其他方面给予积极支持和配合。 这一招果然灵验，业主委员会主任把问题反映上去，马上引起了相关方面的重视。几天过后，供电部门就与物业公司一起协商确定了变更用电的具体方案，并马上实施。结果只花了2万多元，对供电线路做了部分改动，就使小区的业主用上了生活用电。 点评：三点支持一个平面这个公理，并不完全是数学意义上的。搞好小区的管理服务，发展商、物业公司和业主委员会的努力“一个都不能少”。其中业主委员会作为业主意志和权力的代表，更有独到的作用。配合好了，他们能够办成物业公司自己办不成的事，当然配合不好，他们也会让物业公司难堪。