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20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成都市电梯豪宅产品研究成都市电梯豪宅产品研究2012年4月17日20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/前前 言言 成都拥有1400万人口，仅次于北京、上海、重庆位居第四，其丰富的自然资源和2300年的蜀文化历史，加上近年来城市的加速发展，如今成都已成为中西部地区重要的科技中心、商贸中心、金融中心、交通枢纽。基于这些城市符号，在成都这座拥有浓厚的人文氛围的都市中，已不单单是为了满足最基本人居需求，因此豪宅类产品氤氲而生。何谓豪宅？所谓豪宅以五大属性概括之：具有城市核心的区位地段价值；资源稀缺；独特的具有城市核心的区位地段价值；资源稀缺；独特的建筑；拥有完备的符合高端消费群习惯的功能特性以及标新立异的品建筑；拥有完备的符合高端消费群习惯的功能特性以及标新立异的品牌文化。牌文化。基于对以上物业特性的思考，通过对成都城区各典型楼盘的市场调研，形成该报告，主要就区域特征、产品特性、市场反应、客户认知区域特征、产品特性、市场反应、客户认知几个方面进行阐述，供豪宅类产品研策参考。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3提提 纲纲第一部分第一部分 开发高层豪宅产品需要解决的问题开发高层豪宅产品需要解决的问题第二部分第二部分 当期成都代表性豪宅项目个案解读当期成都代表性豪宅项目个案解读第三部分第三部分 本次成都豪宅产品的研究结论本次成都豪宅产品的研究结论20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/4提提 纲纲第一部分第一部分 开发高层豪宅产品需要解决的问题开发高层豪宅产品需要解决的问题第二部分第二部分 当期成都代表性豪宅项目个案解读当期成都代表性豪宅项目个案解读第三部分第三部分 本次成都豪宅产品的研究结论本次成都豪宅产品的研究结论20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/5什么样的地段修建，建多大？什么样的地段修建，建多大？需要什么样的功能配套，如何规划布局？需要什么样的功能配套，如何规划布局？需要多大的居住空间？需要多大的居住空间？卖给什么人，他们买什么？卖给什么人，他们买什么？开发高层豪宅产品需要解决的问题开发高层豪宅产品需要解决的问题20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/6区域规划产品形态服务配套其他附加值项目规模功能布局产品研发开发豪宅需要解决的首要问题：开发豪宅需要解决的首要问题：在什么地段适合建？在什么地段适合建？求求供供20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/7第一部分第一部分 成都市场当期豪宅类产品整体概述成都市场当期豪宅类产品整体概述第二部分第二部分 成都各区域代表性项目的个案解读成都各区域代表性项目的个案解读第三部分第三部分 本次成都豪宅产品的研究结论本次成都豪宅产品的研究结论20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/8序号区位项目名称1城南誉峰2中海城南1号3长城半岛城邦4蓝光公馆18815城西中海金沙府6华润金悦湾7城东九龙仓雍锦汇8九龙仓御园9保利康桥0城中朗基望今缘典型项目分布情况：高层电梯豪宅高层电梯豪宅【代表项目代表项目】一环路一环路二环二环路路三环三环路路123456789020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/高层电梯豪宅高层电梯豪宅【代表项目概述代表项目概述】各典型楼盘情况概述：区域项目名称占地面积容积率主力面积（平米）畅销面积（平米）销售速度（套/月）当前价格（元/平米）客户构成城南誉峰280亩3.3180-360200404017000-1800035-50岁本地多次置业的自住型客户城南1号227亩2.85175-248195303012000-1400035-45岁本地多次置业的自住型客户半岛城邦160亩4.1111-274150-1623030（2012年2月新房源加推）10000-1100030-35岁本地首改客户，35-45岁本地多次置业自住型客户蓝光188160亩3.59188-298（部分精装销售）188-197（清水）、220（精装）清水：清水：2525（2012年2月新加推房源）精装：精装：5 5套套10000-11000（清水）16000（精装）35-45岁本地多次置业自主型客户，部分外籍自住型客户20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/各典型楼盘情况概述：各典型楼盘情况概述：区域项目名称占地面积容积率主力面积（平米）畅销面积（平米）销售速度（套/月）当前价格（元/平米）客户构成城西中海金沙府72亩3135-240（240平米未推）1353030（2012年3月17加推，l累计销售106套）9200-1100035-50岁本地多次置业的自住型客户华润金悦湾168亩3211-426（426平米户型未推）298298101020000-22000元35-45岁本地多次置业的自住型客户城中朗基望今缘22亩4236-5322362364 429000元35-4535-45岁本地多次置业的自住型客户高层电梯豪宅高层电梯豪宅【代表项目概述代表项目概述】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/各典型楼盘情况概述：各典型楼盘情况概述：区域项目名称占地面积容积率主力面积（平米）畅销面积（平米）销售速度（套/月）当前价格（元/平米）客户构成城东九龙仓雍锦汇22.3亩3.96220平米220220（仅（仅一个户型一个户型在推）在推）15151800035-50岁本地多次置业的自住型客户，少量投资兼自住型客户九龙仓御园160亩3137-168147、16820201100030-45岁以本地的多次置业的自住型客户、少部分异地为子女买房的首置客户，及城东首改类客户保利康桥118亩3123-335123、172202015000元35-4535-45岁本地多次置业的自住型客户高层电梯豪宅高层电梯豪宅【代表项目概述代表项目概述】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：1、城南高端商务区：定位天府新城，被誉为第二个成都CBD核心区域，天府大道与城心相连，轨道交通地铁1号线直达，与市中心形成互动型经济圈，圈层集中。典型项目解析：誉峰 中海城南一号 半岛城邦 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/誉峰紧邻新成都市政府，位于天府新城城南国际化人居价值核心区域，紧邻新成都市政府，位于天府新城城南国际化人居价值核心区域，社区高端商务配置决定未来投资价值，拉动项目销售。社区高端商务配置决定未来投资价值，拉动项目销售。区位认知：城南高端人群居住核心区交通方便：地铁一号线连通天府广场与新会展中心天府大道连通新老中心商务区，十五分钟城里城外自由出行项目地址高新区万象南路360号开发商合景泰富地产控股有限公司占地面积（亩）280亩建筑面积（万）38总户数1644容积率3.3绿化率43%建筑形态高层电梯电梯梯户比2T3、2T2配套W酒店、商业写字楼、私人会所，户外羽毛球场、户外泳池建筑设计宾士纳工作室20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：誉峰誉峰【总平规划总平规划】建筑与景观排布：本期20栋30层现代型建筑成U型半围合式排布，中庭景观以中轴式与点式相结合的形式排布；景观特点：一二期共8 8万平米绿化面积万平米绿化面积，主轴景观以大型水体搭配列阵式排布的东南亚风情棕榈系植被，突出园林景观特色项目配套：项目配套：WW酒店、商业写字楼、私人会所，户外羽毛球场、户外泳池酒店、商业写字楼、私人会所，户外羽毛球场、户外泳池20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：誉峰建筑风格：现代建筑建筑外立面工艺：采用外墙涂料小区道路：路宽约路宽约6 6米，车行主路采用深灰系石材碎拼工艺，步行道路以洗米进行铺装米，车行主路采用深灰系石材碎拼工艺，步行道路以洗米进行铺装景观特色：道路两边以高大乔木及青石景墙做视线隔断，辅之以草皮，低矮灌木做层次搭配，主轴景观以大型水体搭配风格型植被，彰显私密气质，绿化成本高。【建筑与园林建筑与园林】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/16典型个案分析典型个案分析：誉峰【精装标准：精装标准：60006000元元/平米平米】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/17典型个案分析：誉峰【户型配比户型配比】目前目前2期二批次在售，主力户型段：期二批次在售，主力户型段：180200平米，成交价平米，成交价17000-18000元元/平米平米户型户型面积面积（平米）（平米）总套数总套数配比配比F118011621.8%A520034865.4%B12205811.1%B2360101.7%1.7%总计总计532532100%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：誉峰热销户型：热销户型：200200平米（四房三厅四卫平米（四房三厅四卫,两梯两户板式结构）两梯两户板式结构）户型特色：客厅8.5米的景观开间;套房式主卧,配有独立衣帽间,整体卫浴;配有独立设备房及工人套间,主仆分区。产品附加值：飘窗及产品附加值：飘窗及错层露台设计，两房变错层露台设计，两房变四房设计，大面积赠送四房设计，大面积赠送空间，提高空间利用率。空间，提高空间利用率。赠送全面积赠送半面积【产品设计产品设计】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：誉峰【量价分析量价分析】项目项目1 1期与期与0909年年底首次开盘，年年底首次开盘，1010年底完成销售年底完成销售90%90%，整体成交均价，整体成交均价2400024000元元/平米；平米；20102010年年1212月月1919日二期首次开盘，日二期首次开盘，200200左右户型左右户型 ，首推，首推5858套，套，20112011年年3 3月限购出台，项月限购出台，项目去化速度放缓，半年后再推二批次目去化速度放缓，半年后再推二批次220220平米左右，平米左右，176176套，当天认购套，当天认购4040套，套，20112011年年9 9月之后再次放盘月之后再次放盘200200平米户型，至今二期整体去化平米户型，至今二期整体去化40%40%。2011年11月起，项目调整付款方式优惠，回笼资金，一次性付款5个点优惠，刺激项目销售，但起初观望情绪浓厚，月销月销15-20套套，直到3月活动截止，形成小规模热销，2012年年3月热销月热销40套套.20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：誉峰【客户结构客户结构】客户特征客户特征具有多个城市物业，现居成都，年龄在35-50岁的高端客群，以私营企业主、企业高管为主客户主要购买因素客户主要购买因素项目区位项目区位:客户看重项目具有绝对优势的区位（天府新城商务核心区域）升值空间大社区规模社区规模：地块规模大，打造特色园林，户外环境好规划配套规划配套：项目引入W酒店，商业规划有高端写字楼及临街商铺等业态项目品牌推广项目品牌推广:自09年以首个高端豪宅形象亮相,并领跑成都豪宅市场,品牌决定身份高端的业主圈层高端的业主圈层:09年入市,楼面单价是市区高层住宅项目中最贵的项目,历时3年积累了大量高端的客群资源,形成圈层效应。产品附加值：产品附加值：大面积赠送，拉低楼面单价，提高室内空间利用率。本项目客群以本项目客群以35-5035-50岁本地多次置业的自住型客户为主岁本地多次置业的自住型客户为主20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：誉峰【项目小结项目小结】地块属性决定区域配套：地块属性决定区域配套：紧邻新政治中心，商贸中心，周边市政及商业配套完善城心通道、轨道交通拉动外延经济，实现区域快速发展：城心通道、轨道交通拉动外延经济，实现区域快速发展：地铁1号线、天府大道，连通新老商务核心区半小时经济圈，实现区域快速发展大规模彰显项目品牌：大规模彰显项目品牌：占地280亩，8万方绿化面积，大型水系、景墙、高大乔木给人以空间私密感品牌营销，圈层引导：品牌营销，圈层引导：09年入市树立项目高端形象品牌，高端的产品定位决定了客群结构，形成圈层效应，客户购买渠道有30%来自业主推荐调整产品策略，实施价格策略，加快项目去化，确保开发资金链：调整产品策略，实施价格策略，加快项目去化，确保开发资金链：09年至今三年开发时间，项目商业配套需要逐步完善，随着市场政策紧缩，影响到项目的销售资金收入，调整产品功能，缩小户型面积，拉低单价，实行价格优惠策略，实现快速资金回笼。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：中海城南1号占地（亩）占地（亩）227227建面（万）建面（万）3232容积率容积率2.852.85绿化率绿化率30%30%车位配比车位配比1:1.51:1.5建筑风格建筑风格欧式古典欧式古典物业费物业费 （元（元/月月平米）平米）3 3总户数总户数20492049开发期数开发期数两期开发，当前在售为两期开发，当前在售为二期二期首次开盘时间首次开盘时间20082008年年交房时间交房时间20122012年年6 6月月与誉峰相邻，与益州大道新型金融街隔街相望，市政轨道交通便捷直达，项目与誉峰相邻，与益州大道新型金融街隔街相望，市政轨道交通便捷直达，项目地块属性分为集中型商业和住宅两部分地块属性分为集中型商业和住宅两部分1、经济技术指标：项目地址：高新区锦城大道199号区位认知：城南高端人群居住核心区交通方便：地铁一号线连通天府广场与新会展中心天府大道连通新老中心商务区，十五分钟城里城外自由出行20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：中海城南1号【总平规划总平规划】建筑与景观排布：项目为17栋23层欧式古典型建筑围合式排布，中庭景观以中轴式与点式相结合的形式排布；景观特点：一二期共9 9万平米绿化面积，万平米绿化面积，工型排布，8大主题景观项目配套：相邻地块为项目配套：相邻地块为集中型商业地块，规划集中型商业地块，规划为写字楼和商业街，住为写字楼和商业街，住区内配有户外泳池、篮区内配有户外泳池、篮球场、幼儿园球场、幼儿园20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：建筑风格：欧式古典型建筑建筑外立面工艺：ART-DECOART-DECO典雅立面典雅立面，采用外墙涂料与干挂石材相结合工艺小区道路：步行2米宽，以石材进行硬装铺装景观特色：欧式皇家园林规划，3条景观主轴成工型排布，8 8大景观主题大景观主题，以喷泉，水系为主。【建筑与园林建筑与园林】中海城南1号20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/25典型个案分析典型个案分析：【户型配比户型配比】目前目前2期一批次在售，主力户型段：期一批次在售，主力户型段：175248平米，清水交房，成交价平米，清水交房，成交价12000-14000元元/平米平米户型户型面积面积（平米）（平米）总套数总套数配比配比G17517624.2%H119535248.4%I24817624.2%F330223.2%3.2%总计总计726726100%中海城南1号20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：热销户型：热销户型：195195平米（三房两厅三卫平米（三房两厅三卫,两梯两户板两梯两户板式结构）式结构）户型特色：主卧景观开间7.2米;套房式主卧套房式主卧,配有独立衣帽间配有独立衣帽间;主卧分区四个景观阳台空间利用价值大；产品附加值：主卧带大面积的阳产品附加值：主卧带大面积的阳台拓宽卧室景观面，可增加区域功台拓宽卧室景观面，可增加区域功能性能性不足之处：动线廊道过多，存在不足之处：动线廊道过多，存在面积浪费，且主卧分区，影响到整面积浪费，且主卧分区，影响到整体动静分区体动静分区赠送全面积赠送半面积【产品设计产品设计】中海城南1号20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：【量价分析量价分析】中海城南1号项目一期项目一期20092009年年7 7月开盘，整体约月开盘，整体约820820套去化周期近两年，清盘时准现房销售状态，套去化周期近两年，清盘时准现房销售状态，最高优惠最高优惠11%11%，实现去化小高峰，月均去化速度为，实现去化小高峰，月均去化速度为3434套。套。自2011年9月项目2期加推后去化再次缓慢，量价齐跌2012年3月一期交房，现房销售，销售价格由14000元/平米，下调到13000元/平米，销量回升，3月实现月销量月实现月销量50套。套。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：【客户结构客户结构】客户特征客户特征具有两个或多个城市物业，现居成都，年龄在35-45岁中端客群客户主要购买因素客户主要购买因素项目区位项目区位:新旧商务中心交汇区，地块价值快速提升社区规模社区规模：地块规模大，打造特色园林，居住环境好项目醇熟项目醇熟：项目一、二期均已交房，部分二期房源准现房销售产品产品附加值附加值:大面积赠送，拉低露面单价，提高空间利用率本项目客群以本项目客群以35-4535-45岁本地多次置业的自住型客户为主岁本地多次置业的自住型客户为主中海城南1号20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：【项目小结项目小结】地块属性决定区域配套：地块属性决定区域配套：紧邻金融街，政治商贸中心，周边市政配套完善城心通道、轨道交通拉动外延经济，实现区域快速发展：城心通道、轨道交通拉动外延经济，实现区域快速发展：地铁1号线、天府大道，连通新老商务核心区半小时经济圈，实现区域快速发展集中型商业规划，提升地块价值：集中型商业规划，提升地块价值：打造集中型高端商业，使其未来的流动人群定位较高，提升项目投资溢价品牌带动，区域互动：品牌带动，区域互动：与誉峰属于同一核心区域，同类品牌定位，客户区域认知相同，且总价低于誉峰，增值潜力大，截流部分誉峰客户。提高产品附加值，实现快速销售：提高产品附加值，实现快速销售：相较1期产品的飘窗设计，2期产品采用4个景观阳台设计，加大户型景观面，形成开发式空间，使其空间利用率和功能属性增加，客户接受度高。中海城南1号20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：长城半岛城邦占地（亩）占地（亩）160160建面（万）建面（万）5050容积率容积率4.14.1绿化率绿化率56%56%车位配比车位配比1:1.21:1.2建筑风格建筑风格意大利复古型意大利复古型物业费物业费 （元（元/月月平米）平米）2.5-32.5-3总户数总户数27802780开发期数开发期数三期期开发，一二期已三期期开发，一二期已交房，当前在售为三期交房，当前在售为三期首次开盘时间首次开盘时间20102010年年2 2月月交房时间交房时间20122012年年6 6月月站南区域，位于成都新中心与科华南路成熟生活区外延区域交汇区，承上站南区域，位于成都新中心与科华南路成熟生活区外延区域交汇区，承上启下，近年来地段价值快速增长启下，近年来地段价值快速增长1、经济技术指标：项目地址：高新区灈锦东路区位认知：新老中心分隔点，南2环生活区与新城交汇区，主要依附于老成心区域配套，地块价值近年来快速提升交通方便：市政公交较少科华南路直达二环，十五分钟进入市中心20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：长城半岛城邦【总平规划总平规划】建筑与景观排布：项目分为三期以22栋30-33层板式和塔式意大利古典风格建筑，围合式排布，中庭景观以点式排布；景观特点：一二三期共3万平米绿化面积，点式排布，以铁艺，风格型景观造型为主。项目配套：新旧两大中心项目配套：新旧两大中心商务区交汇区域，价值提商务区交汇区域，价值提升区，住区内配有户外泳升区，住区内配有户外泳池、泳池、网球场池、泳池、网球场20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：建筑风格：意大利古典型建筑建筑外立面工艺：采用外墙涂料工艺小区道路：步行2米宽，以石材进行硬装铺装景观特色：以风格型造景突显项目意式风格形式以风格型造景突显项目意式风格形式【建筑与园林建筑与园林】长城半岛城邦20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/33典型个案分析典型个案分析：【户型配比户型配比】目前目前3期一批次在售，主力户型段：期一批次在售，主力户型段：150平米，清水交房，成交价平米，清水交房，成交价10000-11000元元/平米平米户型户型面积面积（平米）（平米）总套数总套数配比配比B2110646422.2%C21416422.2%D11509633.4%D21606422.2%22.2%总计总计288288100%长城半岛城邦20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：【量价分析量价分析】长城半岛城邦项目一二期已交房，整体销售单价平稳，无太大波动。但2011年上半年去化缓慢，2011年年9月实施最高月实施最高5万的房款优惠，实现销售高峰，万的房款优惠，实现销售高峰，10月成交月成交62套。套。2011年10月后，随着区域周边豪宅项目的放量，销售业绩陷入低谷，平均月去化速度平均月去化速度3030套。套。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：热销户型：热销户型：150150平米（三房两厅三卫平米（三房两厅三卫,两梯两户板两梯两户板式结构）式结构）户型特色：产品附加值：通过入户花园、结构产品附加值：通过入户花园、结构板、露台等方式处理，可增加室内板、露台等方式处理，可增加室内空间及产品功能性空间及产品功能性不足之处：客厅景观面太小仅不足之处：客厅景观面太小仅4.24.2米，书房压缩卧室功能和景观面。米，书房压缩卧室功能和景观面。【产品设计产品设计】长城半岛城邦20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：【客户结构客户结构】客户特征客户特征具有多个城市物业，现居成都，年龄在35-45岁中高端客群，以私营企业主、企业高管为主客户主要购买因素客户主要购买因素项目区位项目区位:天府新城商务核心区域，与金融街相邻，交通方便，升值空间大社区规模社区规模：地块规模大，打造特色园林，居住环境好规划配套规划配套：集中型商业规划，地块价值潜力大产品附加值产品附加值:大面积景观阳台，加大室内使用空间，增加居住功能性本项目客群以本项目客群以35-4535-45岁本地多次置业的自住型客户为主岁本地多次置业的自住型客户为主长城半岛城邦20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/【项目小结项目小结】地块属性决定区域配套：地块属性决定区域配套：紧邻金融街，政治商贸中心，周边市政配套完善城心通道、轨道交通拉动外延经济，实现区域快速发展：城心通道、轨道交通拉动外延经济，实现区域快速发展：地铁1号线、天府大道，连通新老商务核心区半小时经济圈，实现区域快速发展集中型商业规划，提升地块价值：集中型商业规划，提升地块价值：打造集中型高端商业，使其未来的流动人群定位较高，提升项目投资溢价品牌带动，区域互动：品牌带动，区域互动：与誉峰属于同一核心区域，同类品牌定位，客户区域认知相同，且总价低于誉峰，增值潜力大，截流部分誉峰客户。提高产品附加值，实现快速销售：提高产品附加值，实现快速销售：相较1期产品的飘窗设计，2期产品采用4个景观阳台设计，加大户型景观面，形成开发式空间，使其空间利用率和功能属性增加，客户接受度高。长城半岛城邦典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2、城中稀缺资源占有区稀缺资源占有区：紧邻市中心，享有CBD核心区域纯熟生活配套及高端商贸配套，土地资源稀缺，地段价值高。典型项目：朗基望今缘典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/朗基望今缘总平：该项目为两栋29层建筑组成，占地仅22亩，小区绿化环抱楼体小区配套：空中商务会馆、访客接待会所、健康会馆（spa、瑜伽、健身室）纵向布局：10层：作为空中会馆负一层：访客接待，健康会馆负二负三层：私家车位【总平规划总平规划】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/朗基望今缘现代建筑，以风水墙、琉璃作为中国元素体现。公共区域外立面：楼体采用干挂石材工艺，楼顶及围墙分隔处以琉璃作为装饰；小区安防：业主面部识别，访客由物业独立接待；入户指纹、密码、钥匙三合一动线接待：1-2层架空，9米挑高大堂，电梯直接入户，主客分流；物业服务：荷兰皇家学院培训的专业物管家。【产品描述产品描述】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/装修主题：以现代风格为主，加入商量中国图腾元素装修标准：工装价格4000元/平米朗基望今缘【精装标准精装标准工装工装40004000元元/平米平米】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/42【户型配比户型配比】主力户型为主力户型为236、278平米两个户型，精装交付，精装标准工装平米两个户型，精装交付，精装标准工装4000元元/平米平米户型户型面积面积（平米）（平米）总套数总套数配比配比A A5321 10.6%B2902819.2%C3372819.2%D2362114.4%14.4%E E、GG278278474732.2%32.2%F F265265212114.4%14.4%总计总计146146100%朗基望今缘典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/【量价分析量价分析】朗基望今缘总体套数146户，一次性推出，月均销售速度一次性推出，月均销售速度6 6套。套。2012年3月推出5个点总房款优惠，月实现销售月实现销售1010套。套。典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/热销户型分析：户型面积：约236平米户型格局：4房3厅4卫层高：3.15米户型特点：全落地玻璃设计，主卧、客厅朝锦江 独立电梯玄关入户，仪式感强餐客空间独立客厅7.2米景观面大开间厨房设计，中岛餐台布局动静分区朗基望今缘玄关入户赠送【产品设计产品设计】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/热销户型：户型面积：约278平米户型格局：4房3厅4卫层高：3.15米户型特点：全落地玻璃设计，主卧、客厅朝锦江 独立电梯玄关入户，仪式感强餐客空间独立大开间厨房设计，中岛餐台布局客厅开间8.6米15.2米的主景观面,览一线江景朗基望今缘【产品设计产品设计】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/【客户结构客户结构】客户特征客户特征具有多个城市物业，现居成都，年龄在35-50岁高端客群，以私营企业主、企业高管为主客户主要购买因素客户主要购买因素项目区位项目区位:市中心核心区位优势人文环境：人文环境：对望望江公园，资源环境好项目配套项目配套：项目私人商务会所及生活会馆设施配备，边缘商务访客接待产品附加值产品附加值:荷兰皇家学院，专业管家专属服务，主客独立接待，尊贵身份体现本项目客群以本项目客群以35-5035-50岁本地多次置业的自住型客户为主，少量外地及外籍岁本地多次置业的自住型客户为主，少量外地及外籍客户客户朗基望今缘典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/朗基望今缘核心价值地理区位：城市中心区域，临锦江，紧邻望江公园，周边拥有，市中心成熟商业及生活配套，交通便捷；产品文化中国传统元素：融中国水墨丹青及琉璃工艺与一体，以中国皇家文化作为项目文化和品牌输出，突显尊贵；产品附加值物业服务标新立异：以荷兰管家学院作为噱头，树立高端豪宅的服务品牌，提高身份的品牌定位。产品抗性：价格：由于地段处于市中心，楼面地价较高，加上精装配置，总价在600万以上，与都市别墅类豪宅形成价格冲击，且过高的物业费用，虽然是高端管家服务，但在前期销售中并未体现，支撑不足，物业费抗性较大；产品功能创新：虽该项目户型有足够的使用空间，但作为精装项目缺少在空间创意和产品娱乐性功能上的创新，依旧是传统型高端住宅模式，且过厅廊道较多，存在面积浪费。地块受限：外围动线空间少，临街，车库入口较窄。【项目小结项目小结】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3、城东价值快速增值区价值快速增值区：规划建设新型城市主题公园，工业厂区外迁，位置居于城心辐射区，地块规模大，土地资源被重新整理入市。典型项目解析：九龙仓雍锦汇 九龙仓御园 保利康桥 典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/占地（亩）占地（亩）22.322.3建面（万）建面（万）7.67.6容积率容积率3.963.96绿化率绿化率30%30%车位配比车位配比1:21:2建筑风格建筑风格新古典主义新古典主义物业费物业费 （元（元/月月平米）平米）4 4总户数总户数20492049开发期数开发期数两期开发，当前在售为两期开发，当前在售为二期二期首次开盘时间首次开盘时间20112011年年9 9月月交房时间交房时间20122012年年6 6月月东大街商务延线核心发展区域，区域未来价值潜力大，土地属性随城区的改造，东大街商务延线核心发展区域，区域未来价值潜力大，土地属性随城区的改造，逐步从传统住宅老区向商住综合发展。逐步从传统住宅老区向商住综合发展。1、经济技术指标：项目地址：锦江区东大街锦东路一心桥6号区位认知：东大街核心发展地段交通方便：市政交通方便，道路状况良好，十分钟直达市中心九龙仓雍锦汇典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/典型个案分析典型个案分析：总平：该项目为三栋29-31层的新古典主义建筑组成，占地仅22.3亩，中庭轴式景观格局小区配套：私人会所、恒温泳池纵向布局：纵向布局：一层:入户前厅、私人会所负一层：恒温泳池负二层：私家车位九龙仓雍锦汇【总体规划总体规划】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/意大利式古典建筑，两梯两户纯板式结构公共区域外立面：楼体采用干挂石材工艺，楼顶造型；小区安防：入户指纹、密码、钥匙三合一，智能安防动线接待：首层会所，两户公用电梯前室服务配套：智能自动化型摇感系统，可远程遥控室内电器，在回家途中，提前对室内环境进行优化九龙仓雍锦汇【产品描述产品描述】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/装修主题：以现代风格为主，墙面以墙纸为主，电视墙及卧室背景墙采用皮衣墙纸九龙仓雍锦汇【精装标准：精装标准：45004500元元/平米平米】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/九龙仓雍锦汇【户型配比户型配比】户型户型面积面积（平米）（平米）总套数总套数配比配比T1220565632.5%T22405833.7%T32806033.8%总计总计174174100%目前仅推售目前仅推售1号楼，仅号楼，仅220平米一种户型在售，售价平米一种户型在售，售价18000元元/平米。平米。典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/【量价分析量价分析】九龙仓雍锦汇2011年2月蓄客半年之后首度开盘亮相，销售价格24000元/平米，当月销量当月销量1919套套但由于入市时间正值限购政策出台，价值区域地价过高，面积过大，拉高产但由于入市时间正值限购政策出台，价值区域地价过高，面积过大，拉高产品总价，项目出现滞销，封盘半年进行二次蓄客后，调整价格二次入市，品总价，项目出现滞销，封盘半年进行二次蓄客后，调整价格二次入市，月销月销4 4套。套。典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/热销户型分析：户型面积：约220平米户型格局：3房2厅4卫层高：3.15米户型特点：双落地玻璃设计，客厅正对中庭餐客空间独立7.5米大开间客厅，主卧开间5.3米阳台跨度7.5与客厅相连，进深2.1米，拥有8平米赠送面积。九龙仓雍锦汇【户型设计户型设计】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/【客户结构客户结构】客户特征客户特征具有多个城市物业，现居成都，年龄在35-45岁中高端客群，以私营企业主、企业高管为主客户主要购买因素客户主要购买因素项目区位项目区位:天府新城商务核心区域，与金融街相邻，交通方便，升值空间大社区规模社区规模：地块规模大，打造特色园林，居住环境好规划配套规划配套：集中型商业规划，地块价值潜力大产品附加值产品附加值:大面积景观阳台，加大室内使用空间，增加居住功能性本项目客群以本项目客群以35-4535-45岁本地多次置业的自住型客户为主岁本地多次置业的自住型客户为主九龙仓雍锦汇典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/核心区位价值：核心区位价值：东大街沿线，市中心商务区辐射半径内，连接城东成熟生活区轨道交通：轨道交通：地铁2号线投资价值：投资价值：随着东大街商业的发展，高端写字楼入驻，品牌企业纷纷入驻，潜在客群较多，存在较高的投资价值；项目周围环境目前缺少圈层氛围：项目周围环境目前缺少圈层氛围：体量较小，未形成规模，绿化面积少，周边环境较差，未形成圈层氛围；项目朝向日照时间长，影响舒适度：项目朝向日照时间长，影响舒适度：项目为扇形布局，客厅朝东南方向，主客卧西北方向，室内日照时间较长无遮挡；产品定位中端客群，功能空间不完善：产品定位中端客群，功能空间不完善：虽该项目户型空间尺度较大，但仅三居室设计，缺少娱乐性功能，若祖孙三代居住则缺少待客空间，且采用双面落地玻璃设计，居住舒适度不够，夏季玻璃传到系数大，室内温度较高。开放式大开间阳台，但外部周边环境绿化少，且临街，存在功能浪费，降低了空间利用率。九龙仓雍锦汇【项目小结项目小结】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/占地（亩）占地（亩）160160建面（万）建面（万）4242容积率容积率3 3绿化率绿化率80%80%车位配比车位配比1:1.31:1.3建筑风格建筑风格法式宫廷建筑法式宫廷建筑物业费物业费 （元（元/月月平米）平米）3 3总户数总户数21002100开发期数开发期数两期开发，当前在售为两期开发，当前在售为一期一期首次开盘时间首次开盘时间20112011年年1212月月交房时间交房时间20122012年年6 6月月二环路东三段，二环路东三段，160160亩体量大盘，九龙仓高端住宅的代表作之一，建设路与万亩体量大盘，九龙仓高端住宅的代表作之一，建设路与万年场双生活成熟区配套，交通便捷，年场双生活成熟区配套，交通便捷，1、经济技术指标：项目地址：成华区二环路东三段8号区位认知：东大街核心发展地段交通方便：市政交通方便，道路状况良好，十分钟直达市中心九龙仓御园典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/总平：占地160亩，15栋建筑成列阵式排布，景观设计中轴点式排布，两梯两户板式结构；项目分两期开发，红线区域为一期。小区配套：私人会所（会客厅、棋牌室、健身房、儿童娱乐室、影音室）、户外泳池中轴式布局：中轴主体串联中庭景观；私人作为项目形象位于主入口前端九龙仓御园【总体规划总体规划】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/法式工艺的现代建筑法式工艺的现代建筑外立面：楼体采用干挂石材工艺，楼顶造型；小区配套：私人会所、户外泳池、羽毛球场；小区安防：入户指纹、密码、钥匙三合一动线接待：首层架空设计用作入户大厅九龙仓御园景观：中轴式景观布局，由前至后，水系雕塑模仿法国凡尔赛宫，宫廷格景观：中轴式景观布局，由前至后，水系雕塑模仿法国凡尔赛宫，宫廷格调，中心下沉式观景泳池调，中心下沉式观景泳池【建筑与景观建筑与景观】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/会所以法式镂空实木雕花为主住宅清水交房九龙仓御园【产品配套产品配套】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/九龙仓御园【户型配比户型配比】户型户型面积面积（平米）（平米）总套数总套数配比配比B168168606018.1%18.1%C1448425.3%CC14714728288.4%8.4%C113716048.2%总计总计332332100%目前一期在售，主力户型目前一期在售，主力户型137平米，清水交房。成交价在平米，清水交房。成交价在10000元元/平米平米典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/户型面积：约137平米户型格局：3房2厅2卫层高：3.1米户型点评：客厅6.9米景观开间主客卧分区动静分区主卧开间较小动线以廊道形式连接，存在空间浪费九龙仓御园【产品设计产品设计】137137平米户型为当期主力户型，也是当期热销户型平米户型为当期主力户型，也是当期热销户型典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/【量价分析量价分析】九龙仓御园该项目于2011年12月开盘，历时4月销售开盘策略高开低走：高开低走：付款优惠幅度5个点，现金3万优惠，2012年1月31日春节销售现场推出特价9000元起的特价房源特价房源，销售一路标红，月均销量月均销量4040套左右套左右典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/【客户结构客户结构】客户特征客户特征具有两个或者多个城市物业，现居成都，年龄在35-45岁中高层管理人员客户主要购买因素客户主要购买因素区域价值提升区域价值提升:城东大量土地储备入市，进行旧城改造，随着区域发展，地块价值攀升社区规模社区规模：地块规模大，打造特色园林，居住环境好投资价值投资价值：地块发展潜力大，地处城心，加上东面连接高速交通，引入一批外地户籍以自主为主，投资置业为辅的人群本项目客群以本项目客群以35-5035-50岁本地多次置业的自住型客户为主，但存在一批外地岁本地多次置业的自住型客户为主，但存在一批外地户籍为主，投资置业为辅的异地人群户籍为主，投资置业为辅的异地人群九龙仓御园典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/核心发展区域：核心发展区域：万年场、建设路及城东成熟生活圈三圈包围的中心地带，随着城东攀成钢及万年场区域的厂区搬迁，政府为改善环境规划多个城市主题公园倡导生态宜居产品品牌标识：产品品牌标识：法式皇家宫廷格调树立品牌标识和身份象征土地储备量大，资源稀缺：土地储备量大，资源稀缺：城东区域，由于厂房搬迁，政府整理出大量土地，能满足豪宅产品的需求，且地块位置位于城区中心辐射区，发展潜力大。产品总价低，受众人群较广：产品总价低，受众人群较广：由于面积区间较小，总价不高，潜在客户辐射面积大，存在首改首置类客户九龙仓御园【项目小结项目小结】典型个案分析典型个案分析：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/占地（亩）占地（亩）118118建面（万）建面（万）3434容积率容积率3 3绿化率绿化率40%40%车位配比车位配比1:1.51:1.5建筑风格建筑风格英式皇家建筑英式皇家建筑物业费物业费 （元（元/月月平米）平米）3 3总户数总户数11821182开发期数开发期数两期开发，当前在售为两期开发，当前在售为一期一期首次开盘时间首次开盘时间20112011年年9 9月月交房时间交
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