某地产项目前期工作操作实务

项目前期工作操作实务项目前期工作操作实务一、前期工作内容一、前期工作内容 一、前期工作内容一、前期工作内容 1.1.市场调查研究；市场调查研究；2.2.取得土地；取得土地；3.3.协调方案设计和会审（领取建设用地规协调方案设计和会审（领取建设用地规划许可证）；划许可证）；4.4.协调初步设计和会审；协调初步设计和会审；5.5.办理建设用地审批（领取国有土地使用办理建设用地审批（领取国有土地使用权证）；权证）；6.6.协调施工图设计、交叉审核和审查（领协调施工图设计、交叉审核和审查（领取建设工程规划许可证）；取建设工程规划许可证）；本资料完整版下载地址：本资料完整版下载地址：http:/ 7.7.协调施工招投标手续（领取建筑工程施协调施工招投标手续（领取建筑工程施工许可证）；工许可证）；8.8.进行施工过程中的对外协调；进行施工过程中的对外协调；9.9.领取房屋预（销）售许可证；领取房屋预（销）售许可证；10.10.组织进行涉及建设审批要求的各项验收组织进行涉及建设审批要求的各项验收工作，并领取相关验收文件；工作，并领取相关验收文件；11.11.为客户办理三证创造条件。为客户办理三证创造条件。一、前期工作内容一、前期工作内容 由上可知：由上可知：1.1.前期工作贯穿项目建设的始终；前期工作贯穿项目建设的始终；2.2.前期工作的效率和品质直接决定了项目前期工作的效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败建设的优劣和成败;3.3.要重视前期工作，做好前期工作。要重视前期工作，做好前期工作。二、开工前前期工作二、开工前前期工作二、开工前前期工作二、开工前前期工作 开工前阶段的前期工作主要目的是取得开工前阶段的前期工作主要目的是取得建建设用地规划许可证设用地规划许可证、国有土地使用权证国有土地使用权证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可建筑工程施工许可证证以及各建设管理职能部门对项目建设的批准以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。文件，以确保项目合法开工建设。涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。消防、交警、招标办等。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 （一）（一）流程图流程图 二、开工前前期工作二、开工前前期工作 （二）主要工作（二）主要工作 1.1.方案设计审查方案设计审查 方案审查主要内容包括（但不限于）：方案审查主要内容包括（但不限于）：（1 1）是否符合选址意见书以及附图各项要）是否符合选址意见书以及附图各项要求。求。（2 2）是否达到设计深度规范要求。）是否达到设计深度规范要求。（3 3）总图设计是否完整。包括总平图图签）总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。征地红线、用地红线、建筑红线等。（4 4）是否标明技术经济指标，技术指标有）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。无超标。（5 5）是否与当年有效计划一致。）是否与当年有效计划一致。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 （6 6）是否符合建筑安全间距和居民日照。）是否符合建筑安全间距和居民日照。（7 7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。规范要求。（8 8）人防应建面积是否达到规范要求；人防）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。设要求。（9 9）机动车和自行车车位设计数量和标准是）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。合设计规范。（1010）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 （1111）排气、排烟、排污、排水是否符合设计）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。（1212）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。噪音是否进行处理，并符合规范要求。（1313）电力变配电房位置设计是否合理。）电力变配电房位置设计是否合理。（1414）生活和消防水池设置是否符合规范，供）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。水是否能满足需求。（1515）天然气室内设置是否合理。）天然气室内设置是否合理。（1616）场地管线布置是否合理。）场地管线布置是否合理。（1717）公建配套是否满足政策和规范要求。）公建配套是否满足政策和规范要求。台州政府对该地块总平要求台州政府对该地块总平要求 方案说明方案说明 1.1.功能定位功能定位 以休闲娱乐、高尚居住带以休闲娱乐、高尚居住带动商务、零售发展的休闲商务区。动商务、零售发展的休闲商务区。本区是市级商务中心的重本区是市级商务中心的重要组成部分，将利用与中央商务要组成部分，将利用与中央商务区、东商务区在公共功能上的错区、东商务区在公共功能上的错位性，突出本区特色。位性，突出本区特色。2.2.定位要素分解定位要素分解 主导角色：市级商务中心主导角色：市级商务中心的重要组成部分、市区最高品质的重要组成部分、市区最高品质居住社区之一。居住社区之一。核心区定位：休闲商务区。核心区定位：休闲商务区。商业目标：市区最高品位商业目标：市区最高品位的情景式购物中心和特色休闲商的情景式购物中心和特色休闲商业街区。业街区。业态构想：以特色休闲及业态构想：以特色休闲及餐娱、文化创意等带动主题百货、餐娱、文化创意等带动主题百货、专卖店、专业店等零售业发展，专卖店、专业店等零售业发展，并以此培养休闲商务氛围。并以此培养休闲商务氛围。本资料完整版下载地址：本资料完整版下载地址：http:/ 二、开工前前期工作二、开工前前期工作 2.2.初步设计审查初步设计审查 初步设计审查前必须取得交通评价批复和地初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。初步设计审查主要内容包括：质勘探资料。初步设计审查主要内容包括：（1 1）是否符合选址意见书以及附图的各项）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。要求。（2 2）是否对方案设计批复提出的意见进行）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。修改和完善。（3 3）是否达到设计深度规范要求。）是否达到设计深度规范要求。其余审查内容参照方案设计审查的内容。其余审查内容参照方案设计审查的内容。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 3.3.申领申领建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证可在方案或初步设可在方案或初步设计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实际情况进行安排。需要准备的材料主要包括地形际情况进行安排。需要准备的材料主要包括地形图、图、勘设红线图、方案或初步设计批复等。勘设红线图、方案或初步设计批复等。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 4.4.申领申领国有土地使用权证国有土地使用权证 在领取在领取国有土地使用权证国有土地使用权证前根据方案或前根据方案或初步设计批复以及初步设计批复以及建设用地规划许可证建设用地规划许可证，先，先行用地预审查，同步可委托用地测绘。预审通过行用地预审查，同步可委托用地测绘。预审通过后，进入建设项目用地审批，取得后，进入建设项目用地审批，取得建设用地批建设用地批准书准书。最后，根据建设用地批准书申领。最后，根据建设用地批准书申领国有国有土地使用权证土地使用权证，申领期间还需要按规定办理用，申领期间还需要按规定办理用地界址确认、土地公告、契税缴交。地界址确认、土地公告、契税缴交。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 5.5.施工图设计审查施工图设计审查 建设工程规划许可证建设工程规划许可证申领前必须进行项目申领前必须进行项目建筑预定位计算和预定位、施工图交叉审核，并根建筑预定位计算和预定位、施工图交叉审核，并根据定位计算成果修正总平面图，报卫生防疫、消防、据定位计算成果修正总平面图，报卫生防疫、消防、人防、环保先行施工图审查，审查依据是方案和初人防、环保先行施工图审查，审查依据是方案和初步设计批复以及各项专业设计规范。交通以及绿化步设计批复以及各项专业设计规范。交通以及绿化审查不作为审查不作为建设工程规划许可证建设工程规划许可证申领的前置条申领的前置条件，其中绿化审查可在景观施工图通过公司内部评件，其中绿化审查可在景观施工图通过公司内部评审后再行报批。审后再行报批。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 6.6.申领申领建设工程规划许可证建设工程规划许可证 在通过环境影响评价报告审批、建筑工程消防审在通过环境影响评价报告审批、建筑工程消防审核、建设项目设计卫生审查、人民防空工程设计审核、建设项目设计卫生审查、人民防空工程设计审核、取得核、取得国有土地使用权证国有土地使用权证，同时有日照影响，同时有日照影响的项目还必须完成对日照受影响住户的处理工作后，的项目还必须完成对日照受影响住户的处理工作后，可申领可申领建设工程规划许可证建设工程规划许可证。7.7.申领申领建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 在项目通过施工和监理招标、取得中标通知书、在项目通过施工和监理招标、取得中标通知书、签定施工和监理合同，并按规定缴交各项规费，按签定施工和监理合同，并按规定缴交各项规费，按照市建委的要求准备各项资料后，可申领照市建委的要求准备各项资料后，可申领建筑工建筑工程施工许可证程施工许可证。杭州市各项建设规费情况统计表杭州市各项建设规费情况统计表 内内 容容房地产开发的商品房项目房地产开发的商品房项目住宅住宅非住宅非住宅高教费高教费1010元元/市政设施配套费市政设施配套费9090元元/140140元元/杭州市规划区范围内以出让方式取得土地使用权的免交杭州市规划区范围内以出让方式取得土地使用权的免交小区配套费小区配套费5050元元/小区配套自行平衡的免交小区配套自行平衡的免交绿化费绿化费8 8元元/自行绿化的免交自行绿化的免交墙改费预交墙改费预交1010元元/白蚁防治费白蚁防治费1.61.6元元/（砖混或框架结构）（砖混或框架结构）散装水泥专项散装水泥专项基金预交基金预交1.51.5元元/说明：以上除高教费按照地上建筑面积为基数缴纳外，其它项目均按照总建说明：以上除高教费按照地上建筑面积为基数缴纳外，其它项目均按照总建筑面积缴纳。筑面积缴纳。人防工程易地建设费标准人防工程易地建设费标准 城城 市市 人防工程易地建设费人防工程易地建设费 （元（元/平方米）平方米）杭州市杭州市 6 6级及以上级及以上 30003000 6B 6B级级 20002000杭州市区所辖杭州市区所辖重点城镇重点城镇 6 6级及以上级及以上 20002000 6B 6B级级 10001000二、开工前前期工作二、开工前前期工作 （三）应注意的工作（三）应注意的工作 1.1.应认真审查取得的应认真审查取得的建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用权证国有土地使用权证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证及附件、附图，不要因笔误而及附件、附图，不要因笔误而造成证件失真。造成证件失真。2.2.在委托项目方案设计前，前期人员要弄清楚待在委托项目方案设计前，前期人员要弄清楚待开发项目用地及周边地上附着物和地下综合管线的现状开发项目用地及周边地上附着物和地下综合管线的现状以及室内外场地标高等；熟悉以及室内外场地标高等；熟悉项目选址意见书项目选址意见书以及以及附图中的各项内容，并与控制性规范做比较，确保附图中的各项内容，并与控制性规范做比较，确保项项目选址意见书目选址意见书以及附图中的各项要求得到合理落实。以及附图中的各项要求得到合理落实。对于需要突破的指标，要在有效把握规范的前提下，提对于需要突破的指标，要在有效把握规范的前提下，提前和相关政府部门沟通，确保整个项目的顺利推进。前和相关政府部门沟通，确保整个项目的顺利推进。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 3.3.根据公司惯例，一般项目都是由自己的根据公司惯例，一般项目都是由自己的设计公司负责设计。前期工作人员要做好市建委设计公司负责设计。前期工作人员要做好市建委设计处的工作，优先采取设计处的工作，优先采取1 1家单位多方案竞选。家单位多方案竞选。如建委认为项目规模大，地理位置特殊等原因要如建委认为项目规模大，地理位置特殊等原因要求招投标的，则应根据项目规模与自己的设计公求招投标的，则应根据项目规模与自己的设计公司协商确定符合资质要求的陪标单位，做好邀请司协商确定符合资质要求的陪标单位，做好邀请招标的各项准备工作。招标的各项准备工作。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 4.4.在各审查阶段，要随时跟踪各部门审批在各审查阶段，要随时跟踪各部门审批情况，对于审批人员临时提出的各类预计在后期情况，对于审批人员临时提出的各类预计在后期设计阶段或施工或现状无法规避的问题，要以最设计阶段或施工或现状无法规避的问题，要以最快的速度与政府、设计师进行有效沟通，确保后快的速度与政府、设计师进行有效沟通，确保后期设计和施工可以落实。为确保项目设计的进度，期设计和施工可以落实。为确保项目设计的进度，在各设计阶段经办人基本有一个意见后，可委托在各设计阶段经办人基本有一个意见后，可委托进入下一道工作（设计或施工安排）。进入下一道工作（设计或施工安排）。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 5.5.方案设计期间，为准确把握设计方向，减少方案设计期间，为准确把握设计方向，减少日后图纸修改，在方案设计中期，可根据项目的实日后图纸修改，在方案设计中期，可根据项目的实际情况，请日照分析、景观分析际情况，请日照分析、景观分析 、环境影响分析、环境影响分析、交通影响分析相关专业单位介入，对方案设计提出交通影响分析相关专业单位介入，对方案设计提出建议，并不断完善方案设计。同时，由于方案批复建议，并不断完善方案设计。同时，由于方案批复前，必须进行方案公示，并由街道（社区）证实公前，必须进行方案公示，并由街道（社区）证实公示过程，因此，在项目开始确立后，要协调和维护示过程，因此，在项目开始确立后，要协调和维护好项目所在地政府关系，以确保公示顺利通过。好项目所在地政府关系，以确保公示顺利通过。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 6.6.由于目前杭州市规划局出台了由于目前杭州市规划局出台了关于建设工程关于建设工程规划许可证批后内部修改有关意见规划许可证批后内部修改有关意见，因此，对初步设，因此，对初步设计提出了更高的要求，特别是精装修项目。为确保整个计提出了更高的要求，特别是精装修项目。为确保整个图纸设计的进度，在初步设计阶段要按照方案设计批复图纸设计的进度，在初步设计阶段要按照方案设计批复的有关意见落实设计，同时要做好设计单位与政府之间的有关意见落实设计，同时要做好设计单位与政府之间的沟通协调工作，在初步设计阶段尽可能细化各项设计的沟通协调工作，在初步设计阶段尽可能细化各项设计成果，特别是外立面以及公共区域和功能用房定位设计。成果，特别是外立面以及公共区域和功能用房定位设计。为了节省时间，每个项目公司可结合项目的实际情况，为了节省时间，每个项目公司可结合项目的实际情况，在施工图基本完成前，抽取施工图中间成果作为初步设在施工图基本完成前，抽取施工图中间成果作为初步设计方案报批，对初步设计出图面积进行核算，若有小幅计方案报批，对初步设计出图面积进行核算，若有小幅增加，应在此阶段图纸予以反映。增加，应在此阶段图纸予以反映。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 7.7.施工图总平图将作为施工图总平图将作为建设工程规划许建设工程规划许可证可证的附图，因此要协调设计单位严格规范总的附图，因此要协调设计单位严格规范总图绘制，主要包括经济指标图绘制，主要包括经济指标 、住宅配套公建、住宅配套公建、报批建筑单体明细以及建筑内外关联数据。总图报批建筑单体明细以及建筑内外关联数据。总图应根据预定位成果进行校对。一般情况，应根据预定位成果进行校对。一般情况，施工施工图将作为项目预售面积图纸，根据目前杭州市凹图将作为项目预售面积图纸，根据目前杭州市凹凸阳台以及架空层等面积计算规则，建议委托相凸阳台以及架空层等面积计算规则，建议委托相关机构对指标进行计算，对各项文字标注严格把关机构对指标进行计算，对各项文字标注严格把关，确保后期工作的主动。关，确保后期工作的主动。二、开工前前期工作二、开工前前期工作 8.8.施工图设计内审后要进行招投标工作。邀施工图设计内审后要进行招投标工作。邀请经验丰富的工程管理人员进行施工单位及施工请经验丰富的工程管理人员进行施工单位及施工项目班组的考察和选择；选用费率招标还是工程项目班组的考察和选择；选用费率招标还是工程量清单招标，要征求集团成本管理部的意见。此量清单招标，要征求集团成本管理部的意见。此阶段前期人员要协调好政府招标部门的工作，尽阶段前期人员要协调好政府招标部门的工作，尽量缩短招投标时间，为尽早开工创造条件。量缩短招投标时间，为尽早开工创造条件。本资料完整版下载地址：本资料完整版下载地址：http:/