思源银川北塔湖项目规划设计建议报告

北塔湖项目规划设计建议报告北塔湖项目规划设计建议报告思源经纪银川公司思源经纪银川公司2008年11月19日22022-12-8规划篇规划篇附件：市场篇附件：市场篇定位篇定位篇 目目 录录32022-12-8大型大型新中式新中式城市城市湖畔湖畔宜居型宜居型高尚社区高尚社区规模：规模：650亩的大规模居住区风格：风格：以现代的建筑演绎中国文化的精髓地段：地段：上风上水的城市宝地资源：资源：丰富的湖景资源价值：价值：绿色、健康、生态、运动、人文、休闲。项目定位项目定位42022-12-8风格定位风格定位新中式建筑风格，引领银川市场潮流新中式建筑风格，引领银川市场潮流p 符合千年古塔赋予的独特人文优势符合千年古塔赋予的独特人文优势p 对中国文化充分理解基础上融入现代设计，将中国传统元素与现代时尚元素融合对中国文化充分理解基础上融入现代设计，将中国传统元素与现代时尚元素融合p 符合银川市政府对本区域的总体规划符合银川市政府对本区域的总体规划p 细分市场，形成独特的开发风格，有利于京能置业的品牌塑造细分市场，形成独特的开发风格，有利于京能置业的品牌塑造p 符合并引领市场潮流符合并引领市场潮流52022-12-8产品定位产品定位以低密度产品为特色，以高层、小高层产品为主流的新中式住区以低密度产品为特色，以高层、小高层产品为主流的新中式住区新中式风格渗透在社区建筑风格和园林风格中新中式风格渗透在社区建筑风格和园林风格中p院景美墅院景美墅（联排）高端产品（联排）高端产品 社区形象产品院文化p叠景华府（叠景华府（5+1）高端产品）高端产品社区特色产品府文化p阔景华宅（阔景华宅（7+1）中高端产品）中高端产品 社区主流产品宅文化p观景名邸（观景名邸（18+1）中端产品）中端产品社区主流产品邸文化62022-12-8客群定位客群定位目标客群定位目标客群定位 银川市中高端人群为主，周边能源、资源行业人群为辅银川市中高端人群为主，周边能源、资源行业人群为辅.银川市区中高端人群银川市区中高端人群p政府官员、私营业主p金融、电信、电力等垄断性行业人员p工商、税务、烟草等效益较好的事业单位的中高层p银川兴建的工业园所带来的高收入人群能源行业客群能源行业客群p 能源行业从业人员（如能源行业国企中的中高 层管理人员，私营业主）；p 宁东能源化工基地高收入人群；资源行业客群资源行业客群p进行羊绒、枸杞、麻黄等贸易及加工的资源类私营业主银川周边县市客群银川周边县市客群p银北地区：石嘴山、大武口等市的政府官员和企业主p银南地区：中宁、吴忠、灵武等地区的政府官员p内蒙地区：左旗、乌海等地区的政府官员和企业主72022-12-8客群白描客群白描客群特征客群特征p年龄结构：集中在25-50岁之间；p家庭结构：以“两口及三口”之家为主；p家庭年收入：10万以上p消费特征：较为理性和务实；p工作区域：银川及周边地区；p交通方式：中高端人群私家车比例相对较高。p工作相对稳定；p受教育程度较高，对生活品质有自己独特的见解和追求；p七零后人群是主流，对传统文化有认同感，同时乐意接受新鲜事物；p处于育龄阶段，对于教育的关注相对强烈；p二次及多次置业占较高的比例，对住宅升级换代需求强烈；p以自住需求为主p注重时尚和品位、追随品牌；p注重情趣，追求回归自然的舒适生活；目标客群描摹目标客群描摹82022-12-8附件：附件：市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇90/7090/70政策专项研究政策专项研究总体规划建议总体规划建议产品建议产品建议景观建议景观建议配套及车位配比建议配套及车位配比建议 目目 录录92022-12-890/70政策应对思路政策应对思路对本地政策进行研究提出解决策略确定解决方案深化解决方案规避规避90/70政策政策进行针对性的市场研究102022-12-8银川市地方政府对银川市地方政府对90/70政策的执行情况调研政策的执行情况调研我们获取了相关的政策信息进行参考：我们获取了相关的政策信息进行参考：l规划局规划局：p审查规划时，只审户型配比指标，不审查合理性，对单体的长宽尺寸、建筑面积、立面、高度和日照的审查比较严格；p同一开发商可在同年报批的项目间进行90/70的平衡；l房管局：房管局：如果采用拼合户型，测绘肯定要满足报规的指标，因此要算两个房产证112022-12-8我们对目前市场在售和即将面市的竞品项目进行了调查，结果如下；我们对目前市场在售和即将面市的竞品项目进行了调查，结果如下；p福星苑：福星苑：从第三期产品开始受限制，但通过开发的其他项目(比如海宝西区、满城南街的项目）小户型平衡p凯威观湖凯威观湖：一是通过别墅按商务公寓报规消化;二是通过顶层的上跃户型消化部分;三是经过对其报规户数(1894户)和销售户数(1425户)对比，可以判断其很可能采用了拼合户型，；四是通过其开发的另一项目(“尚座”)进行平衡p森林半岛：森林半岛：受到限制，但通过在90平米左右的小户型中，通过赠送一步阳台、空中院馆等可变空间的方式达到100-160平米左右的实用面积，扩大使用空间。通过向其销售人员了解，客户对赠送合理，超性价比的可变空间接受度较高p鲁银城市公元鲁银城市公元：严格受限，90平米以下的户型面积区间集中在8590平米，比例在70%p宝湖湾宝湖湾：受限制，主要通过其他项目（比如东方国际公寓）平衡，而其他小户型主要在一期点式高层中消化，面积区间为50.-100平米之间.p民生艾依水郡民生艾依水郡：因为拿地时的政府承诺，前三期均未受限制p中房高尔夫：中房高尔夫：通过开发的其他项目的小户型（比如富力城50-90平米户型、丽景湖畔80-90平米户型）进行平衡银川市目前应对银川市目前应对90/70政策主要采取政策主要采取:一用政府关系取得特殊政策，二通过本公司开发的其他项目一用政府关系取得特殊政策，二通过本公司开发的其他项目平衡，三是通过产品自身的可变空间赠送面积提高得房率，四是通过拼合户型解决平衡，三是通过产品自身的可变空间赠送面积提高得房率，四是通过拼合户型解决银川市场上受银川市场上受90/70政策影响项目的实操情况政策影响项目的实操情况122022-12-8方式一：方式一：京能可争取利用自身作为政府招商引资企业的优势，向政府申请优惠政策，京能可争取利用自身作为政府招商引资企业的优势，向政府申请优惠政策，尽量争取做到区域平衡，不受尽量争取做到区域平衡，不受90/70政策限制。政策限制。本项目关于本项目关于90/70政策的应对策略政策的应对策略由于政策限制较严，区域平衡申请难度较大，因此实现难度较大。132022-12-8 银川市的90、70政策允许在报规中将大户型拆分，而不用考虑合理性即可通过，因此本项目也可采用拼合户型。规划时按照合并后的合理户型设计，报规时不考虑合理性进行拆分，报建时依旧按拆分前的户型进行销售。万达大湖公馆 建筑面积245平方米该方式牵扯到两个产权证和二次房贷的问题。方式二：方式二：如如必须必须严格按照严格按照90/70政策执行，可采取拼合户型进行规避政策执行，可采取拼合户型进行规避142022-12-81、户型不做拆分按一套房产计算：、户型不做拆分按一套房产计算：首付首付30%，贷款年限，贷款年限20年，契税年，契税 1.5%首付款18万 贷款金额42万 月供：3038元/月 还款总额72.9万 税费9000元 总支付金额=18+72.9+0.9=91.8万元2、拆分户型按两套房产计算：、拆分户型按两套房产计算：拆分面积拆分面积30（一次性）、（一次性）、90（按揭）首付（按揭）首付30%，贷款，贷款年限年限20年，契税年，契税 1.5%，30一次性付款15万+90首付 金额13.5万=首付28.5万元 贷款金额31.5万元 月供：2278元/月 还款总额54.7万 税费11250元；总支付金额=28.5+54.7+1.125=84.3万元计算说明：计算说明：计算说明：计算说明：房贷测算例：户型面积：120 售价：5000元/总价：60万152022-12-83、拆分户型按两套房产计算：、拆分户型按两套房产计算：全部以贷款的形式支付，先支付全部以贷款的形式支付，先支付90，首付，首付30%，契税，契税 1.5%，贷款年限，贷款年限20年；后支付年；后支付30，首付，首付40%，契税，契税3%，贷款年限，贷款年限20年。年。通过以上计算可以看出，如果选择拆分，全部采用贷款形式支付，首付款和总支付金额都会增加；如通过以上计算可以看出，如果选择拆分，全部采用贷款形式支付，首付款和总支付金额都会增加；如果仅部分采用贷款方式，虽然支付总金额降低，但首付款增加幅度较大。思源建议果仅部分采用贷款方式，虽然支付总金额降低，但首付款增加幅度较大。思源建议如必须采取拆分，销售如必须采取拆分，销售时候将建议客户选择全款或全部贷款支付的方式，并通过一些营销方式来降低客户的支付难度。时候将建议客户选择全款或全部贷款支付的方式，并通过一些营销方式来降低客户的支付难度。90首付13.5万+30首付6万=首付19.5万元 90贷款金额31.5万元 月供：2278元/月 还款总额54.7万 税费6750元 ；30贷款金额9万元 月供：750元/月 还款总额18万 税费4500元 总支付金额=19.5+54.7+18+0.675+0.45=93.3万元户型不做拆分按户型不做拆分按一套房产计算一套房产计算拆分户型按两套房产计算拆分户型按两套房产计算 30全款全款90按揭按揭30、90全部按揭全部按揭首付（万元）首付（万元）1828.519.5支付总金额（万元）支付总金额（万元）91.884.393.3计算说明：计算说明：结论：结论：162022-12-890平米以下的产品全部分配到高层产品中，通过可变空间赠送面积，增加使用空间。平米以下的产品全部分配到高层产品中，通过可变空间赠送面积，增加使用空间。基于未来基于未来90/70政策的不确定性，建议将政策的不确定性，建议将90平米以下的小户型产品放在后期消化。平米以下的小户型产品放在后期消化。如果90/70政策松动，该部分产品依然可以在四角定位确定的情况下重新进行优化组合，形成适应市场需求的户型销售。如果不松动，本项目的居住氛围已经形成，客群对于高层的抗性也已减弱，加之会有通过可变空间的赠送面积，可以大大降低该类产品的销售压力。方式方式三：三：如如必须必须严格按照严格按照90/70政策执行，可采取可变空间进行规避政策执行，可采取可变空间进行规避:本项目关于本项目关于90/70政策的应对策略政策的应对策略172022-12-8n假设以本项目面积为假设以本项目面积为110110平米的户型，市场价格为平米的户型，市场价格为50005000元元/平米为例进行测算平米为例进行测算:n综合分析结论综合分析结论对客户：对客户：产品性价比提升，利于客户购买决策，促进项目销售；对开发商：对开发商：通过对销售价格的调节，只需把总价控制在市场上120平方米户型总价范围之内，即可获得较大的市场空间；增强产品自身的市场竞争力、创造附加价值，在保证销售速度和回款要求的同时，增加项目合理利润；（即：在市场产品价格试探可行的前提下，适当提高采用可变空间户型的实际销售价格）可变空间产品经济分析可变空间产品经济分析标准户型按产权面积为标准户型按产权面积为110平米进行平米进行计算：计算：=5000元/平米110平米=55万元万元采用可变空间按产权面积采用可变空间按产权面积90平米（实平米（实际建筑面积际建筑面积110平米）计算平米）计算=5000元/平米90平米=45万元1、总价相差、总价相差10万元万元2、采用可变空间后赠送面积产品部分按建筑成本假设按、采用可变空间后赠送面积产品部分按建筑成本假设按2000元元/平方米计算：平方米计算：2000元/平米20平米=4万元3、购买采用可变空间的户型客户支付实际价格为、购买采用可变空间的户型客户支付实际价格为：45+4=49万；与没有采用可与没有采用可变空间的户型相比节约变空间的户型相比节约6万元万元182022-12-8户型设计建议户型设计建议可变空间可变空间 拼合户型拼合户型优点：通过改变建筑空间增加使用空间，为客群带来价格和使用的实惠，虽然单价较高，但只要控制在市场同样面积产品总价范围之内，依托其较高的性价比，市场接受度高。优点：通过组合建筑空间增加使用空间，满足客户对于大户型的需要；劣势：两个产权证、二次房贷都会对客户的购买形成抗性，市场接受度低。结论：适度采用可变空间的设计可以增加使用面积，弱化政策影响，降低市场风结论：适度采用可变空间的设计可以增加使用面积，弱化政策影响，降低市场风险险192022-12-8附件：附件：市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇90/7090/70政策专项研究政策专项研究总体规划建议总体规划建议产品建议产品建议景观建议景观建议配套及车位配比建议配套及车位配比建议 目目 录录202022-12-8 总体规划指标总体规划指标用地名称北塔公园住宅区用地位置凤凰北街以东，贺兰山路以南，环湖路以西，南至规划路用地性质居住及配套商业土地出让年限70年总用地面积650亩总建筑面积约71.5万容积率1.7（说明：由于实际可建设用地面积小于规划用地面积，实际容积率将可能达到2.0左右）建筑密度30%绿化率35%建筑限高 54米（218层）日照间距系数：1.64H（根据银川市相关规定：高层板式按1.64控制，高层点式按日照阴影分析测算）建筑风格需具有一定中国传统文化内涵，兼有现代、时尚的特点212022-12-8 总体规划建议总体规划建议p首先满足容积率，其次保证户型的舒适性，在此原则下进行建筑形态的组合分配；首先满足容积率，其次保证户型的舒适性，在此原则下进行建筑形态的组合分配；p楼座的排布要考虑分组团或适当围合，各楼座尽量按照南北朝向排布。但为了合理利用地块，创造更好环境，局部可以按实际情况摆布，偏转角不大于10度；p建筑类型为板楼为主，以符合银川人的居住习惯，尽量不出现或少出现塔楼；p银川市计算日照间距，楼南侧计算到外墙，楼北侧计算到最外边缘，因此楼体北侧尽量平整完整，以节约用地；p为了保证户型的均好性和舒适性，我们对板式建筑的总进深给出建议：联排别墅和5+1产品部分，因要层层退台，因此总进深可放大，约在15-20米左右 多层一梯二户的产品，楼体总进深控制在12-13米以内 板式小高层一梯二户产品，楼体总进深控制在13-14米左右 板式小高层一梯三户或四户产品，楼体总进深控制在13-16米左右 高层点式建筑总面宽和进深按实际需要考虑，需保证每一户良好的采光和通风规划总原则：满足容积率，保证户型均好，实现高品质规划总原则：满足容积率，保证户型均好，实现高品质222022-12-8 总体规划建议总体规划建议p考虑受到90/70政策的限制，90平方米以下户型尽量通过高层小高层产品实现，同时建议将大部分的小户型产品放在A区，再后期销售过程中根据政策变化和赠送可变空间进行调节，以期满足未来市场的实际需求；pA地块产品的整体品质高于B地块；p楼座的排布依据由南向北，由东向西依次升高原则，在容积率允许的前提下，实现天际线的高低起伏和楼座的进退错位；p建议中的18+1指的是泛高层产品，也可以包括15+1，11+1等小高层产品；p根据开发商与银川规划局的沟通结果，项目北侧退林带15米的要求，局部可以减小距离，适当突破，形成平面前后错落的布局。规划总原则：满足容积率，保证户型均好，实现高品质规划总原则：满足容积率，保证户型均好，实现高品质232022-12-8具体规划方案具体规划方案 总体规划建议总体规划建议在B地块的西侧和北侧，A地块的北侧均排布18层景观高层，呈“L”型摆位。B地块地块p在B地块由北向南建筑高度逐步降低，形成起伏的天际线，整体呈现动感和灵动性，避免单一和呆板。pB地块的东南侧尽量排布7+1阔景华宅A地块地块pA地块沿景观轴线排布少量院景美墅，保证该地块的高端品质。pA地块尽量以5+1的叠景华府和7+1的阔景华宅为主pA地块如果需要满足容积率，可以适当增加少量的181观景名邸商业商业：主要沿南侧规划路以底商排布，并在西南角设立少量独立商业会所会所：分别在西南角（泛会所）和东侧车行入口附近（纯会所）分布幼儿园幼儿园：在B地块车行主入口附近，具有相对独立性和便利性总规示意图总规示意图高层 18+1、15+1、11+1 多层7+1 多层5+1 联排别墅（两排）一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团五组团五组团六组团六组团七组团七组团242022-12-8组团顺序组团标注定位属性主要产品类型 一组团中端、中高端7+1，18+1/18+1以下二组团中端、中高端7+1，18+1/18+1以下三组团中端、中高端7+1，18+1/18+1以下四组团中高端7+1 11+1五组团中端、中高端7+1，18+1/18+1以下六组团高端、中高端联排、5+1、18+1七组团高端联排、5+1 p以上划分主要依照规划原则，并考虑到开发和推售时序而划分p第一组团以7+1作为主力产品入市，主要是为了在项目前期用电梯多层产品树立中高端形象，降低市场风险，规避客户对高层的抗性。总体规划建议总体规划建议组团划分组团划分依照规划原则划分七个组团依照规划原则划分七个组团总规示意图总规示意图高层 18+1、15+1、11+1 多层7+1 多层5+1 联排别墅（两排）一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团五组团五组团六组团六组团七组团七组团252022-12-8交通组织交通组织大交通外环线，组团内人车分流大交通外环线，组团内人车分流大交通依然保持外环原则，车行线与外围布局结合，人行线与景观轴线结合，以鱼骨形式分布，车辆可在外环和地块内主要干道行驶（除了搬家、紧急消防等特殊情况，机动车不得驶入楼座前的通道），实现组团内人车分流，保证居住的高品质和安全性。总体规划建议总体规划建议在A、B地块的南侧各设一个人行主入口，凤凰街一侧设一个人行入口在两地块中间的市政路两侧开车行主入口，A地块东侧设车行入口262022-12-8项目组团开发节奏项目组团开发节奏n项目地块被规划路分为：A、B两个地块，其中：A地块为整体项目相对高端产品布局（即：联排别墅+花园洋房+多层+高层小高层公寓)B地块为整体项目相对中高端产品布局（多层+高层小高层电梯公寓）根据地块现状及规划情况我们将项目分为七个组团，即：B地块为一、二、三组团，A地块为四、五、六、七组团nB地块一组团是首先面市的产品，为了保证项目的中高端品质定位，首先推出：多层和少量的高层小高层产品；n至于其他组团的推出时间我们根据市场以及客户情况，确定适宜开发的组团及推出时间。272022-12-8附件：附件：市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇90/7090/70政策专项研究政策专项研究总体规划建议总体规划建议产品建议产品建议景观建议景观建议配套及车位配比建议配套及车位配比建议 目目 录录282022-12-8 住宅产品总体建议住宅产品总体建议住宅产品以多层叠景华府为特色，以高端的别墅产品为亮点，以高层、小高层产品为主流。住宅产品以多层叠景华府为特色，以高端的别墅产品为亮点，以高层、小高层产品为主流。292022-12-8作为本项目绝对高端的产品，从外立面到室内外的使用空间都应具备新中式建筑最典型的要素北方有很多可以借鉴的中式别墅项目为我所用，比如北京观唐、优山美地A区，沈阳的格林生活坊等住宅产品建议住宅产品建议院景美墅联排（地上三层，地下一层）：彰显本项目的领袖形象，呈现首席产品院景美墅联排（地上三层，地下一层）：彰显本项目的领袖形象，呈现首席产品302022-12-8p通过“局部退”的特点，使产品外立面变化多样，具有丰富的层次感，有别于本地的类似产品；p本地的陶然水岸、艾依水郡、观湖一号都有类似退台的做法，市场反映良好，本地接受度较高。p长进深，短面宽设计符合本项目规划楼座的特点p考虑到日照间距，退台应适度，不必照搬南方做法。p具备类别墅产品的特征：采用退台设计同时一层和二层送院落和半地下室，顶层送露台，增加附加值叠景华府叠景华府（5+1）：局部退台，增加附加值，提升卖点：局部退台，增加附加值，提升卖点住宅产品建议住宅产品建议312022-12-8下沉式庭院及带自然采光半地下室多功能室示意1楼、2楼户型设计有带私家花园及地下室，地下室层高控制在2.2米以下，不计算面积住宅产品建议住宅产品建议322022-12-8阔景华宅阔景华宅（71）：电梯多层产品提升品质和舒适性：电梯多层产品提升品质和舒适性产品特征：产品特征：p 1-6中间层为平层；p 七层加跃层为一户，附阳光露台。顶层局部净高低于2.1米，作为局部赠送空间，不计算入销售建筑面积，增加产品附加值；p 一层送院落p 面积区间在100130之间p 作为本项目一期推售产品，其多层电梯的设计和符合市场主流需求的面积将是最大卖点。住宅产品建议住宅产品建议332022-12-8p层高2.8米，一梯两户；p顶层附阳光露台，作为局部赠送空间，不计算入销售建筑面积，增加产品附加值；p建议面积范围在100-130之间的两居、三居为主，配以部分90左右的两居。p由于本项目高层体量较大，需要进行适度的产品创新，提升附加值，减少客群对高层产品的抗性。18+1板楼板楼：视野开阔，景观资源良好，具有高端产品：视野开阔，景观资源良好，具有高端产品的高性价比的高性价比住宅产品建议住宅产品建议342022-12-8外立面建议外立面建议新中式特色鲜明新中式特色鲜明在构图比例、建筑材料、建筑色彩等多方面精心设计，打造富有强烈中式现代特色、极具价值感富有强烈中式现代特色、极具价值感的经典建筑立面的经典建筑立面，与景观、户型及客群的喜好相呼应，形成和谐统一的风格 主色彩：中国红、水墨色（黑白灰青）主色彩：中国红、水墨色（黑白灰青）住宅产品建议住宅产品建议352022-12-8p建筑立面构图比例和谐，尺度宜人，让人产生亲近感，并与周围环境相互呼应；p用现代的手法诠释中式元素，避免传统中式风格的压抑感；p建筑外立面可考虑陶土砖、火山岩砖、高档仿石涂料等富有质感的材料，充分体现项目的价值感。局部立面材料可选用仿木材料，丰富立面色彩，彰显项目的品质；p外挂空调机位的处理非常重要，在隐蔽空调主机的同时，利用有品质感的材料，设计成一个丰富立面的元素。中式和时尚建筑元素的融合中式和时尚建筑元素的融合住宅产品建议住宅产品建议362022-12-8侧面不再单调，可考虑木质材料的应用；竖开窗、横开窗交相，保证采光，同时又丰富产品的立面效果；墙体线条，使山墙面丰富通过屋顶、窗户设计等体现中式风韵372022-12-8考虑到银川风沙较大的气候特点，外墙色彩建议多采用灰色系。382022-12-8建筑细部的中式处理建筑细部的中式处理392022-12-8小区的中式大门小区的中式大门402022-12-8电梯高层外立面电梯高层外立面412022-12-8局部立面局部立面多层外立面示意多层外立面示意422022-12-8中式门厅示意中式门厅示意432022-12-8根据调研结果显示，银川市民对于客厅的方向有较强烈的倾向，宁愿选择朝南没有好的景观的客厅，也不愿选择朝向景观而不朝南的客厅；客厅客厅应尽量使用好朝向（南向）；产品设计建议产品设计建议A、室内空间建议室内空间建议442022-12-8根据调研结果显示，银川市民对于卧室的方向有较强烈的倾向，宁愿选择朝向南没有好景观的主卧，也不愿意选择因为朝向花园而不朝南的主卧；主卧主卧应尽量使用好朝向（南向）其他卧室其他卧室p次卧室应尽量使用好朝向（南向）；p如总面积许可，四居及以上户型应设置带有独立卫生间的次主卧室，以提供老人日常生活的方便性；产品设计建议产品设计建议452022-12-8p餐厅应布置在距离厨房、起居室较近的地方，可以减少套内的交通面积，提高使用效率；p本地客群大部分对独立餐厅没有特别要求，因此120平米以下户型不需要设计独立餐厅。p四居和四居以上户型需要设置独立式餐厅，开间不小于3.0米；餐厅餐厅提高使用率产品设计建议产品设计建议462022-12-8p厨房要有直接的自然采光，不仅利于通风排烟，另一方面也是从安全角度考虑（燃气泄漏、泄爆等）。p三居室及以下户型，要求厨房设计成中厨，封闭式布置，而四居以上的大户型及联排别墅产品在面积许可的情况下，可以考虑设置中、西分厨的厨房形式。p90100平米的做单侧橱柜的厨房，100以上建议可考虑双侧橱柜的厨房。厨房厨房直接自然采光中厨西厨产品设计建议产品设计建议472022-12-8卫生间卫生间尽量做到明卫p卫生间尽量直接对外采光通风；本地中高端客群要求至少主卫是明卫。p建筑规范为了解决视线问题及卫生要求，要求无前室的卫生间门不应直接开向起居室或者厨房；p无生活阳台的产品套内应考虑布置洗衣机的空间产品设计建议产品设计建议482022-12-8B.B.室外空间室外空间可以进行适度创新，增加附加值可以进行适度创新，增加附加值p首层首层：多层洋房产品的首层设计下跃空间，建议首层花园或下沉花园，由开发商完成花园的基本绿化，赠送给首层的业主使用，实现项目的均好性，提高其单位销售价格。而下沉花园的设计已经出现在艾依水郡的叠院产品设计中，推出后市场反应良好。相比顶层露台，从利用率来说，北方客群更喜欢首层的院落。产品设计建议产品设计建议下沉式花园下沉式花园492022-12-8p顶层露台顶层露台：本项目顶层均设计露台及阁楼，赠送业主使用，以提升顶层户型设计的情趣和品质，从而提升价格和利润。经过调查，本地居民对于露台基本不封闭，由于气候特点使用率较低，因此只建议顶层赠送即可，没必要户户赠送。入户花园入户花园顶层观景露台顶层观景露台p入户空间入户空间：在大户型的入户空间设计上，可考虑入户花园等情趣设计。产品设计建议产品设计建议502022-12-8C.C.阳台设计建议阳台设计建议进行错落而生动的变化进行错落而生动的变化p根据不同的户型特点，做出错落有致的阳台，不仅可以丰富楼体的立面效果，而且增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、典雅、高尚的生活品位。p客厅、主卧室需设计观景阳台，并可根据具体情况尽量设计生活阳台。p依据气候条件以及生活习惯，银川的阳台应以封闭阳台为主，并结合本地特点考虑到供暖问题（本地部分开发商将地热铺设到封闭阳台）p每户考虑空调室外机的机位设置，要求与建筑主体协调统一产品设计建议产品设计建议 生活阳台观景阳台512022-12-8D.D.窗户设计建议窗户设计建议形式多样，丰富立面形式多样，丰富立面p情趣设计上建议结合立面部分窗体采用角窗、落地大开窗和观景外飘窗等多种窗体形式。p 从外观上讲，窗体形状可以丰富楼体的外立面，而且增加楼体的时尚感；p从功能上讲，一方面高窗低沿可扩大室内采光及观景度，另一方面不同的外窗形式可丰富室内的空间感受。产品设计建议产品设计建议522022-12-8注：p为满足户型的舒适性，上述的指标为指导性最低指标，如果面积许可，可适当增加；p联排别墅产品，可考虑带有卫生间的次主卧室，以方便家中老人使用；户型户型主要使用空间规格（轴线尺寸）主要使用空间规格（轴线尺寸）主要功能空间设置主要功能空间设置客厅面宽客厅面宽（米）（米）主卧面宽主卧面宽（米）（米）次卧面宽次卧面宽（米）（米）主卫面宽主卫面宽（米）（米）厨房面宽厨房面宽（米）（米）书房设置书房设置公卫设置公卫设置储物间储物间保姆间保姆间两居两居（90-12090-120）3.6-3.93.331.8有有经济型三居经济型三居（100-120100-120）3.6-3.93.3-3.631.8-2.1有（兼次卧）有有舒适型三居舒适型三居（120-130120-130）4.2-4.53.63.31.82.1有（兼次卧）有有四居四居（150-130150-130）4.53.93.32.12.4有有有有四居以上四居以上（180-240180-240）4.83.93.62.42.4有有有有各类户型功能技术指标参照表各类户型功能技术指标参照表532022-12-8关于户型创新的专项研究关于户型创新的专项研究可变空间可变空间原则：适度创新，领先半步原则：适度创新，领先半步p可变空间对满足容积率有影响，因此赠送面积不宜过大，比例控制在20-40%，建议根据市场的接受度和竞争的激烈程度，从B地块向A地块赠送比例逐渐增加（最终赠送面积比例以规划设计院规划设计方案为准）。p考虑到银川的气候条件，赠送的室外空间面积应适度p赠送部分通常需要在采暖、建筑材料、外墙保温、外墙防渗漏等方面付出更多成本，因此不宜过多。户型设计建议户型设计建议542022-12-8可变空间可变空间1：提高户型舒适性：提高户型舒适性运用飘窗运用飘窗p步入式飘窗：步入式飘窗：通过步入式飘窗，把带窗外墙向外推移，不做窗台而与楼面平齐。只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积；p低台飘窗：低台飘窗：适当提高飘窗的层高，毛坯交房时在飘出的范围做一个与结构没有关系的低台（比如0.10.2米的），低台上面到飘窗顶面不超过2.2米，而使业主可以在装修时把这个台子打掉，以便得到更高的空间（2.32.4米）；小于2.2米 注意事项：注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。户型设计建议户型设计建议552022-12-8赠送飘窗案例：青岛万科金色城品（小高层，思源代理）赠送飘窗案例：青岛万科金色城品（小高层，思源代理）户型设计建议户型设计建议赠送落地飘窗，单人卧室面积从7平米增加到10平米，达到舒适要求赠送落地飘窗，双人主卧室面积从10平米增加到14平米，达到舒适要求p紧凑型两居，经过飘窗面积的赠送，紧凑型两居，经过飘窗面积的赠送，扩大了居室面积，变成了舒适两居扩大了居室面积，变成了舒适两居562022-12-8赠送飘窗，扩大室内实用面积，提高舒适性赠送飘窗，扩大室内实用面积，提高舒适性户型设计建议户型设计建议572022-12-8p做法：做法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台可以扩大使用空间。p注意事项：注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。由于银川冬季气候寒冷，应考虑到事先将地暖铺至阳台或预留散热器接口，保证封闭阳台后的保暖问题。入户花园入户花园大阳台大阳台户型设计建议户型设计建议可变空间可变空间2：提高舒适性：提高舒适性入户花园和大阳台入户花园和大阳台582022-12-8p做法：做法：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，在赠送露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。p注意事项：注意事项：相关的防漏水、外墙保温等需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。将顶层户型设计为带露台的产品，赠送给客户，增加户型的附加价值。户型设计建议户型设计建议可变空间可变空间3：提高舒适性：提高舒适性赠送露台赠送露台592022-12-8户型设计建议户型设计建议会变魔术。入户花园，未封闭算半面积方式一：入户花园方式一：入户花园花池落地起算，层高2米2，赠送，不算面积花池落地起算，层高2米2，赠送，不算面积方式二：花池设计方式二：花池设计飘窗落地起算，层高2米2，赠送，不算面积方式三：飘窗方式三：飘窗飘窗落地起算，层高2米2，赠送，不算面积提高舒适性户型案例：青岛万科金色城品（小高层，思源代理）提高舒适性户型案例：青岛万科金色城品（小高层，思源代理）建筑面积建筑面积88平方米，实际面积约为平方米，实际面积约为103平方米平方米花池落地起算，层高2米2，赠送，不算面积602022-12-8提高舒适性户型案例：青岛万科金色城品（标准层平面）提高舒适性户型案例：青岛万科金色城品（标准层平面）612022-12-8p做法：做法：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。p目前艾依水郡项目推出半地下室后，市场反应良好，但该空间按全面积计算，算产权。半地下室半地下室户型设计建议户型设计建议改造成影音室的半地下室改造成影音室的半地下室可变空间可变空间4：增加户型功能空间：增加户型功能空间赠送半地下室和地下室赠送半地下室和地下室622022-12-8p空中院馆是在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，再设计一个约15-19平方米的“内阳台”，由于其为开敞空间，在计算建筑面积时只算一半面积。因此每户业主相当于获得了8-9平米的赠送面积。p该设计因为是“凹”进来的设计，因此不影响原本的日照间距。p目前森林半岛项目已有采用，市场接受度较好。空中院馆户型设计建议户型设计建议可变空间可变空间5：增加户型功能空间：增加户型功能空间引入空中院馆（待定）引入空中院馆（待定）入住后，业主可将空中院馆封闭成一个独立的房间入住后，业主可将空中院馆封闭成一个独立的房间 设计和施工时应注意考虑相应的保温和采暖措施（采暖设计和施工时应注意考虑相应的保温和采暖措施（采暖解决方式将做专项研究）解决方式将做专项研究）632022-12-8可变空间的实际作用可变空间的实际作用p扩大户内空间实用面积，提高户型舒适性；p增加户型功能空间；p既提高户型的舒适性，又增加功能空间。户型设计建议户型设计建议642022-12-8A A户型：通过赠送将经济型三室增加至舒适型三室；B B户型：通过赠送将舒适型两室增加至经济型三室；点式住宅可变空间的赠送方式点式住宅可变空间的赠送方式(板式住宅可类比板式住宅可类比)通过赠送，增加了产品的使用面积，提升了产品的附加值送阳台送飘窗送院馆AABB652022-12-8 住宅产品总体建议住宅产品总体建议由于本项目将可能受到90/70政策限制，因此我们将整体户型比例按照市场需求和政策限制两种要求做出两套备选方案:p第一套方案：第一套方案：以中高端客群的需求为导向，以100-120平米和120-150平米作为主力面积区间；p第二套方案：第二套方案：按照90/70政策限制，主要通过高层消化小户型，通过拼合户型以及可变空间增加小户型的实际使用面积，从而满足市场需求；最终请甲方依据对于90/70政策的落实情况选择其一整体户型配比整体户型配比备注：以下面积区间除特别说明外均为实际建筑面积备注：以下面积区间除特别说明外均为实际建筑面积662022-12-8产品类型产品类型建筑面积建筑面积(m2)(m2)比例比例18+1观景名邸（根据总规需要还可包括15+1、11+1等产品）44000361.60%7+1阔景华宅21500230.10%5+1叠景华府520007.28%院景美墅（联排）72861.02%合计714291100%说明：1、由于受到容积率条件的限制，高层小高层产品的比例比较高，占到总体量的60左右；2、以上比例参考设计院的总规方案而定，合计建面不包括会所、商业和幼儿园的配套约2.3万平米；3、具体配比以最新方案为准 住宅产品总体建议住宅产品总体建议第一套方案第一套方案672022-12-8 住宅产品总体建议住宅产品总体建议以上户型面积均按照市场需要并结合设计院目前方案制定区域产品类型户型户型面积(m2)百分比公摊梯户比（X/梯）层数（层）占规划总建面比例总面积（m2)B区18层观景华邸（层数可调）两居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+123.6%168573三居100-12060%6或7层阔景华宅二居100-11030%15%2/17+111%78572三居120-13030%四居/三居半130-14040%商业7691幼儿园4000泛会所4500合计303836具体户型比例具体户型比例主力面积区间为主力面积区间为100-120平米和平米和120-150平米平米682022-12-8区域产品类型户型户型面积（m2)百分比公摊梯户比（X/梯）层数(层）占规划总面比例总面积（m2)A区18层观景名邸两居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+138%271431三居100-12040%三居120-13020%6或7层阔景华宅二居100-11030%15%2/17+119.1%136430三居120-13030%四居/三居半130-14040%5层阔景华宅三居120-13040%10-15%2/15+17.28%52000四居130-14020%四居半（顶楼和1楼）140-15040%院景美墅190-240100%31.02%7285商业4188会所3000474333合计737670692022-12-8第二套方案第二套方案 住宅产品总体建议住宅产品总体建议产品类型产品类型建筑面积建筑面积(m2)(m2)比例比例18+1观景华邸（根据总规需要还可包括15+1、11+1等产品）50000370%7+1阔景华宅18952926.5%5+1叠景华府176142.5%院景美墅（联排）71431%合计714291100%702022-12-8分类户型报规面积实际面积百分比面积比例梯户比（X/梯）层数占规划总建面比例报规面积B区公寓一居、两居70807080100%5000010/11817%5000018层板住宅（层数可调）两居80-9090-10092%1676013/2或4/2或6/218126%182601三居80-90100-120三居110-120120-1308%15000多层拼合户型409013018%150002/17111%78457二居100-110100-11025%18137三居120-130120-13025%21137四居/三居半130-140130-14033%24183A区18层板住宅两居80-9090-10094%2514023/2或4/2或6/218137%267402三居80-90100-120三居110-120120-1306%16000多层拼合户型409013013%160002/17116%111072二居100-110100-11026%27660三居120-130120-13026%31706四居/三居半130-140130-14035%357065层阔景洋房三居120-130120-13040%70462/1512%17614四居130-140130-14020%3523四居半（顶楼和1楼）140-150140-15040%7046联排别墅190-240190-240100%714331%7143714291100%714291注：注：1、公寓是为平衡、公寓是为平衡90/70政策，和便于户型设计提高社区整体品质，留待后期开发。政策，和便于户型设计提高社区整体品质，留待后期开发。2、实际面积为通过可变空间赠送的面积，具体赠送比例需根据设计院排布最终确定、实际面积为通过可变空间赠送的面积，具体赠送比例需根据设计院排布最终确定具体户型比例具体户型比例90平米以下户型占到平米以下户型占到70%，小户型产品通过公寓、，小户型产品通过公寓、181、以及拼合户型解决、以及拼合户型解决712022-12-8产品及户型与客户的对位产品及户型与客户的对位在银川中高端购房者中进行细分在银川中高端购房者中进行细分建筑形式建筑形式户型面积户型面积（实际建面）（实际建面）目标客户目标客户院景美墅3180240以中年客户为主，注重生活品质和享受的高端客群，年纪40岁以上，职业：银川市私营企业主、周边能源企业主叠景华府51120-150以中年客户为主，比较注重生活品质的中高端客群，年纪30-45岁左右，职业：政府官员、企事业单位高管、私营企业主、周边能源企业主、垄断行业中层阔景华宅71100-130以中青年为主，注重生活品质和性价比，年纪30-40岁左右，职业：私营企业主、垄断行业人员、效益较好的事业单位人员、周边县市购房者观景名邸18+190-120以中青年客户为主，注重性价比，追求品牌和品质，接受新鲜事物，年龄层次在25-35岁左右。职业：公务员、效益较好的事业单位人员、周边县市购房者经过定位篇对银川中高端客群的分析，可知银川的中高端客群来源主要是政府官员、私营企业主、能源企业主、垄断行业人员等，依此针对各产品类型对客户群进行了对位。住宅产品总体建议住宅产品总体建议722022-12-8高层 18+1、15+1、11+1 多层7+1 多层5+1 联排别墅（两排）一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团五组团五组团六组团六组团七组团七组团一期产品户型配比及明细一期产品户型配比及明细一期产品：阔景华宅（一期产品：阔景华宅（7+1带电梯）带电梯）+少量观景名邸（少量观景名邸（18+1）p一期产品主要以7+1的多层电梯产品入市，既可体现项目中高端形象，又可规避银川当地对高层产品的抗性，降低销售风险。p本地的民生城市花园、艾依水郡、蓝山名邸等楼盘成功案例，都是先以多层入市，形成一定居住氛围和形象后再推高层产品，可供本项目借鉴。732022-12-8一期产品户型配比及明细一期产品户型配比及明细产品类型阔景华宅（71)观景名邸（18+1)面积区间(m2)100-110120-130130-14090120所占推售比例20%24%40%16%各面积区间户型的总建筑面积（）14000168002800011000户 型两室两厅一卫(舒适型）三室两厅一卫（经济型）三室两厅两卫（舒适型）两室两厅一卫(舒适型）三室两厅两卫（舒适型）三室两厅一卫(经济型）客户对位年轻夫妻、三口之家、公务员中青年，在二中上学的学子家庭、效益较好事业单位人员私营业主、政府领导、垄断行业中层收入较高的单身、年轻夫妻、三口之家、公务员、效益较好的单位人员、投资客产品类型平层平错层平错层平层一期产品类型：阔景华宅（一期产品类型：阔景华宅（7+1电梯多层）电梯多层）+18层观景名邸层观景名邸一期以7+1电梯多层作为主力产品入市，搭配少量电梯高层。鉴于明年市场形势不明朗，暂将推量控制在6-7万平米左右。742022-12-8附件：附件：市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇90/7090/70政策专项研究政策专项研究总体规划建议总体规划建议产品建议产品建议景观建议景观建议配套及车位配比建议配套及车位配比建议 目目 录录752022-12-8p 设计理念：设计理念：新中式水景园林，引湖水入地块，形成内外联通水系新中式水景园林，引湖水入地块，形成内外联通水系打造高品质的水景生态社区打造高品质的水景生态社区p 景观设计原则景观设计原则：充分利用北塔湖天然水景优势，考虑引入传统文化中“方”与“圆”和谐统一的理念，在方正、规则的地块中加入不规则的圆形、曲线设计，加之以简洁的中式景观表现，实现曲径通幽、移步换景的园林意境。景观规划建议景观规划建议762022-12-8p 景观设计工作要与前期的建筑设计院进行有效配合景观设计工作要与前期的建筑设计院进行有效配合 建筑设计院在进行总平面图的规划时，对建筑物的排布要上升到组团的角度考虑，适当的区分为数个组团。每个组团内建筑要形成一定程度上的围合，便于之后的景观设计能够在每个组团中嵌入一个鲜明的主题，完成相应的景观表现，而多个组团的主题能够形成一个完整的系列，从而契合整个社区景观主题。同时，建议在A、B地块内部各设计一个面积较大的中心景观区，在总平规划中应留出中心景观区的位置，同时主要道路的规划上也要有所考虑。景观规划建议景观规划建议组团景观示意772022-12-8p设计要点一：设计要点一：建议只在建议只在A地块引入湖水，做浅水系；地块引入湖水，做浅水系；B地块采用水景小地块采用水景小品，节约开发和维护成本品，节约开发和维护成本建议A地块中可引入湖水，营造一条环绕社区的主河道，形成独特“环绕水系”景观，并体现出空间层次错落的景观特色；强调循环流动水，避免死水带来的环境卫生问题；B地块的水景小品要动静结合，形式多样；考虑到银川当地枯水及冬季冰冻时间较长，水景需充分考虑到枯水、蓄水时景观表现。景观规划建议景观规划建议782022-12-8溪流景观示意 景观规划建议景观规划建议A地块的溪流景观示意地块的溪流景观示意792022-12-8叠水、驳岸、岸边植物搭配示意 景观规划建议景观规划建议A地块的溪流景观示意地块的溪流景观示意802022-12-8水生植物与小型涌泉示意 景观规划建议景观规划建议A地块的溪流景观示意地块的溪流景观示意可以考虑将小桥与部分单元入口结合的入户方式812022-12-8 景观规划建议景观规划建议B地块的水景小品示意地块的水景小品示意旱喷泉822022-12-8 景观规划建议景观规划建议与传统置石手法结合的动态水景B地块的水景小品示意地块的水景小品示意832022-12-8颇具禅意的枯山水与石灯笼 景观规划建议景观规划建议B地块的水景小品示意地块的水景小品示意842022-12-8简洁的小型水景 景观规划建议景观规划建议B地块的水景小品示意地块的水景小品示意852022-12-8 景观规划建议景观规划建议p 设计要点二：设计要点二：园林景观蕴含新中式风格园林景观蕴含新中式风格 每个小区和组团绿化都有其独特的中式主题园林的设计，可根据园林主题来为每个小区和组团命名，每个组团可以重点表现一个极富中国韵味的主题，所有组团串联而成一个系列，例如琴棋书画系列、梅兰竹菊系列等，使整个社区蕴含浓厚的人文气息。建议中国元素不追求原有的繁琐，而采用用现代手法处理，力求简洁。简洁的园林景墙设计，但保留中国元素，传统而不落后862022-12-8 景观规划建议景观规划建议新中式风格的园林景观新中式风格的园林景观简洁的中式园林风格872022-12-8 景观规划建议景观规划建议景观小品 运用中式元素符号，通过细节凸显文化品位新中式风格的园林景观新中式风格的园林景观882022-12-8皇家气质的景观装饰，彰显尊贵 景观规划建议景观规划建议新中式风格的园林景观新中式风格的园林景观892022-12-8颇具古韵的视觉引导系统（照片来源：思源代理的北京万科紫台，已售罄）景观规划建议景观规划建议新中式风格的园林景观新中式风格的园林景观902022-12-8中式院墙中式院墙中式屏风中式屏风新中式风格的景观小品新中式风格的景观小品美美人人靠靠栏栏杆杆912022-12-8极具层次感的植物配置方式 景观规划建议景观规划建议新中式风格的园林景观新中式风格的园林景观922022-12-8在内部园林景观设计上，适当调整地面高度，多以草和低矮植物配合，丰富景观效果，同时也能降低对一楼住户的干扰。道路两侧留出充分区域种植草坪和槐树 景观规划建议景观规划建议新中式风格的园林景观新中式风格的园林景观932022-12-8园林采用的植物应选择符合银川当地气候特点的树种园林采用的植物应选择符合银川当地气候特点的树种p云杉、蜀桧：常绿植物，常为用做景观点缀p槐树、龙爪槐：北方普遍栽种，树形优美p丁香、连翘：有叶有花，观赏效果好p紫叶小檗：彩叶植物，红色可保持到深秋龙爪槐龙爪槐红叶小檗红叶小檗连翘连翘丁香丁香 景观规划建议景观规划建议新中式风格的园林景观新中式风格的园林景观942022-12-8 景观规划建议景观规划建议p 设计要点三：设计要点三：环湖路景观打造环湖路景观打造车道车道亲水休闲空间亲水休闲空间景观缓坡景观缓坡项目售楼处设置于湖边，并设置看房通道，通过沿路景观的打造增加客户的现场体验感受；建议将社区东侧环湖路提前进行规划，使道路与社区内部景观及北塔湖沿湖路景观相互统一，不仅使社区园林景观更加生态自然，同时也使北塔湖公园成为社区的“私家公园”；通过亲水空间、雕塑小品、植被等规划，将沿湖路景观塑造成北塔湖公园的重要一景、最惬意的休闲区。环湖路是项目漫长的展示线，也是项目最佳的名片，通过河道的处理，满足客户需求同时，更加环湖路是项目漫长的展示线，也是项目最佳的名片，通过河道的处理，满足客户需求同时，更加直观，更加有效的传达项目形象直观，更加有效的传达项目形象952022-12-8附件：附件：市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇90