房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题

房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色”， 房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总 和，大概在50%以上，地价高的项目可能比例更高。支付给政府的各项税费，在所得税及 土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。下面分类 进行讨论。一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在企业所得税实施条例中，第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利 息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业 拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款 利率计算的数额的部分。2、在国家税务总局 2021年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确 根据实施条例第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按 照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企 业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供 “金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 “金融企业 的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企 业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款 业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在 贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利 率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实 际贷款利率。众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着，只要企业向非金融企业 支付的利息，只要不是高的离谱，基本上是可以做到据实扣除的。3、关联方利息扣除的特别纳税调整规则2021年颁布的企业所得税法第四十六条企业从其关联方接受的债权性投资与权益 性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。2021年发布的财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税 收政策问题的通知财税2021121号文件中：“一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定 比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和 以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性 投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1；（二）其他企业，为2：1。二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易 活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境 内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。