房地产咨询估价报告

房地产咨询估价报告估价项目名称：朝阳区慧忠里218号楼部分、219、220号楼房地产市场价值咨询评估估价作业日期：二OO年四月十三日至四月十五日 估价报告编号：首评房（2009）字第1353-1号目录一、致估价委托人函1二、注册房地产估价师声明3三、估价的假设和限制条件4-5四、房地产估价结果报告 6-18（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期五、附件 、致估价委托人函承蒙委托，我公司对位于朝阳区慧忠里 218 号楼部分、219、220 号楼房地产 【住宅用途，房屋总建筑面积为 3655.44 平方米，国有出让土地使用权面积为 1703.53 平方米】在现状利用条件下的市场价值进行了评估，为贵公司了解估价 对象房地产市场价值提供咨询意见。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评 估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影 响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点二O O年四月十三日的估 价结果为：（币种：人民币）房地产总价：9411 万元大写金额：玖仟肆佰壹拾壹万圆整综合楼面单价：25745 元/平方米各楼号估价结果具体情况详见估价结果一览表:估价结果一览表房屋所有权i 证证号楼号i部位及房号iII建筑面积平方米）单价 万元）总价 万元）101222.8524060.536【京房权证朝其j04 字第 00539 I 号】I218.跃层.201223.51209.73i-小计 I -T【朝其字第00512号】小计1【朝其字第00513号】小计合计24060.24060538505121910111225.0511261521589| 102 |233.13|26152|610iii201 iiii225.91iiii 26152 i591202233.80261526113011270.61I126152 Ii70813021r1283.00i- - j1261521I-7401471.503849【京房权证朝其|02 字第 00339 i 号】I24060135.11714L一一跃层一56： 一35|712.44i220i-1 层 101229.33ii2 层 201220.32-层一-301-_210.82 4 层 301 上61.01I-fL 一二二一丄一一72丄：一481 层.102236.712 层 202227.453 层.302218.524层302上12615226152_67.34_ _+_ _750.02_ _j丨 3655.44 I60057626152551T26152160I188726152619261522615259557126152176丁 i1961I9411二oo年四月十五日二、注册房地产估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准( GB/T 50291-1999)房地产估价规 范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 估价人员已于2010年4月13日对本估价报告中的估价对象进行了实地 查勘，并在可能条件下对其内部进行了查勘，然而未使用专业检测仪器 对其结构及设备进行检测。其建筑物及相关设备的质量情况最终应以有 相关资质机构的鉴定结果为准。6. 没有人对本报告提供重要专业帮助。7. 本评估报告由北京首佳房地产评估有限公司负责解释。8. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途 未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、 报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式 公开发表。估价师 证 号 签 名三、估价的假设和限制条件1. 估价对象的房屋所有权及国有出让土地使用权均为合法取得，估价对象能 够正常上市交易。2. 在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3. 任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和 其他不可抗力对估价结论的影响。5. 本次评估设定委托方提供的资料属实，并且提供了与本次评估有关的所有 资料，没有保留、隐瞒。6. 估价对象的土地使用权人、坐落、地类（用途）、使用权类型、终止日期、 土地使用权面积等情况均以国有土地使用证【京朝国用（1999 出）字 第 00042 号、京朝国用（2005 出）第 0138 号】为准。如上述情况发生变 化，估价结果需做相应调整。7. 估价对象的房屋所有权人（者）、房屋坐落、幢号、部位及房号、结构、 层数、房屋用途、建筑面积等情况均以房屋所有权证【朝其字第 00512、 00513 号、京房权证朝其 02 字第 00339 号、京房权证朝其 04 字第 00539 号】为准，219 号楼分层建筑面积以房屋土地测绘技术报告书为依据 如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。8. 根据委托方提供的资料和介绍，估价对象不存在抵押、租赁和担保等他项 权利。在此提请报告使用者注意。9. 本次评估未考虑除上述因素外可能与估价对象有关的债权债务对估价结 果的影响，如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。10. 本报告评估目的是为委托方了解估价对象房地产在现状利用条件下的市 场价值水平提供参考依据，不作其它评估目的之用，如果评估条件或目的 发生变化，估价报告需做相应调整。11. 本估价结果是指在目前房地产市场状况下，估价对象在现状利用条件下的 房地产价值，包括国有出让土地使用权价值和与房屋有关的结构、安装、 装修工程价值等，不包括室内可移动的办公及机器设备、家具、电器等物品价值。12. 房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产成交价格有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价结果产生的影响。四、房 地 产 估 价 结 果 报 告（一）估价对象估价对象是位于朝阳区慧忠里 218号楼部分、219、220号楼房地产，房屋总 建筑面积为 3655.44 平方米，国有出让土地使用权面积为 1703.53 平方米，房地 产用途为住宅。参照北京市基准地价（二OO二年）可知，估价对象位于北京 市居住用途三级地价区内。1. 个别因素（1位置状况估价对象用地四至为：东至卧龙小区绿化用地，南至慧忠北路，西、北至小 区道路。（2权益状况根据国有土地使用证【京朝国用（1999出字第00042号、京朝国用（2005 出第0138号】，北京中企天经济技术开发有限公司以出让方式取得了估价对象的 国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用权总面积为1703.53平方米，具体情 况详见下表：土地证证号证载坐落图号地类（用途）使用权面积（平方米）终止日期剩余使用 年限【京朝国用（2005出）第0138号】朝阳区慧忠里 218、219 号楼1-1-4-9、 10住宅11 1255.202069 年 8 月 29 059.4 年【京朝国用（1999出）字第.00042.号L.朝阳区慧忠里220号楼I-1-4-15住宅rd448.332069 年 7 月 22 0r59.3 年合计1703.53根据房屋所有权证【朝其字第 00512、00513 号、京房权证朝其 02 字第 00339 号、京房权证朝其 04 字第 00539 号】，北京中企天经济技术开发有限公司 拥有估价对象的房屋所有权，结构为混合，证载用途为住宅，房屋总建筑面积为 3655.44 平方米，具体情况详见下表：证号房屋坐落|部位及房号|房屋总层数|房屋所在层数|建筑面积【京房权证朝其04 字第 00539号】|朝阳区慧忠里218号|1楼1.小辻一一.218 i-IO【京房权证朝其02 字第 00339号】|朝阳区慧忠里219i楼0212020230302IIi丄_1.2_22.85_2 223.51 43 209.73.4 56.35.二7.12.44.1225.05rt1 2一33.132 225.91 4223.3.80.3、4270.61.3、428.3.00.1 11 11 11 111111 1229.33【朝其字第11朝阳区慧忠里220号1i 220 i1111!2 戻 201 i4i1111!220.3200512号】|楼|3-层-3Q11111卜_|L-210.82【4层301 上!1 61.01.小辻ri1 1rir1721.48【朝其字第i1朝阳区慧忠里220号1iii220i111.M.10212 层 202 ii14i1二二一11IIF236.71227.4500513号】11楼13 层.302iiIIL218.52一4一层.302上Jr 111r67.341471.50.小辻一一.合计,75.0.02.,3655.44根据委托方提供的资料和介绍，至估价时点，估价对象不存在抵押、租赁和 担保等他项权利。（3）实物状况 估价对象所在项目地处北京市朝阳区慧忠里卧龙小区，估价对象为该项目 218号楼东侧半栋房屋及 219、220号楼，建成于1997年，混合结构，地上4层 一层大堂净高2.8米，标准层层高 2.5米。根据房屋所有权证【朝其字第00512 00513 号、京房权证朝其 02 字第 00339 号、京房权证朝其 04 字第 00539 号】和 估价人员的现场勘查，估价对象总建筑面积为 3655.44 平方米。现均作为办公用 房使用，其中 218 号楼经过改造内部结构现状较适宜作为办公使用，与另一公司 共用整栋建筑物，其独立使用性受到一定限制，219、220 号楼可作为独栋别墅使 用。各幢建筑物的现状用途、室内外装修及设备设施安装情况详见下表：估价对象建筑物概况一览表幢号丨现状用途I结构|层数丨室内外装修及设备设施安装情况II丨叠拼别墅丨218丨（现状作为丨混合办公使用）丨|外立面底部贴蘑菇石，上部贴瓷砖，铝合金窗。i室内办公室地面铺地砖，墙面和顶棚刷涂料；i卫生间地面铺地砖，墙面贴墙砖，顶棚为铝扣板吊顶；I公共走廊地面铺地砖，墙面和顶棚刷涂料；1会议室地面铺地毯，墙面和顶棚刷涂料；i总裁办公室地面铺地毯，部分铺地砖，墙面贴壁纸，木护墙，顶棚刷涂料; i董事长办公室地面铺地毯，墙面贴壁纸，顶棚为吸音板吊顶；丄设备设施：全楼安装暖气，并安装有分体空调。独栋别墅219 i （现状作为|混合:办公使用）ii外立面底部贴蘑菇石，上部贴瓷砖，铝合金窗。i 一层大厅、第四会议室、行政管理部地面铺地砖，墙面刷涂料，顶棚石膏板吊顶；i室内靠北边办公室地面铺地砖，墙面刷涂料，顶棚为吸音板吊顶；室内靠南边办公i室地面铺地砖，墙面刷涂料，顶棚为石膏板吊顶；i二层办公区地面铺地砖，墙面刷涂料，顶棚部分为石膏板吊顶，部分为吸音板吊顶;i领导办公室地面铺木地板，墙面部分软包，部分涂料，顶棚为石膏板吊顶；4层i三层南边办公区地面铺木地板，墙面木护墙，顶棚为石膏板吊顶；北边办公区地面 i铺地砖，墙面刷涂料，顶棚为吸音板吊顶；丨四层房屋地面铺木地板，墙面刷涂料，顶棚为石膏板吊顶；室外露台地面铺地砖。 公共走廊地面铺地砖，墙面和顶棚刷涂料；i卫生间地面铺地砖，墙面贴墙砖，铝扣板吊顶；i设备设施：全楼安装暖气，南边房屋安装中央空调，北边房屋安装分体空调，大门 .一一丄入口安装松下电控门2个，防盗门丄个，一室内部分房屋配有自动电控遮阳篷。一.III独栋别墅I220（现状作为！混合|办公使用）|i外立面贴瓷砖，铝合金窗。i 一层大厅地面铺地砖，墙面刷涂料，顶棚石膏板吊顶；大会议室地面铺地毯，墙面 i部分贴大理石，部分软包、木墙裙；小会议室地面铺地砖，墙面刷涂料，吸音板吊 i顶；员工餐厅地面铺地砖，墙面刷涂料，石膏板吊顶；机房地面铺防静电架空地板, 墙面刷涂料，顶棚为防静电铝扣板；办公区地面铺地砖，墙面刷涂料，吸音板吊顶。丨二层办公区地面铺地砖，墙面刷涂料，有木墙裙，顶棚为吸音板吊顶，其中财务安 装有防盗门；4层 三层人力资源部地面铺地砖，墙面刷涂料，有木墙裙，顶棚为石膏板吊顶；总经理 丨室地面铺地砖，墙面和顶棚刷涂料；四层房屋地面铺地砖，墙面刷涂料，顶棚为石膏板吊顶；室外露台加建房屋地面铺 地砖，墙面刷涂料，顶棚为吸音板吊顶。|公共走廊地面铺地砖，墙面和顶棚刷涂料；i卫生间地面铺地砖，墙面贴墙砖，铝扣板吊顶；|设备设施：全楼安装暖气，安装分体空调，大门入口安装松下电控门1个，防盗门 :2个。经估价人员现场勘查，估价对象所在项目建筑物地基未发现不均匀沉降；承重构件和维护墙完好，地面平整；门窗启闭灵活，涂料光泽度较好，墙面无脱落现象；管道通畅，水卫、电照设备齐全完好；建筑物建成于1997 年，后于2002、2003、2004 年进行装修，估价对象建筑物房屋日常维护保养状况正常，成新率正 常。（4）基础设施状况估价对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（ 即通路、供电、供水、排 水、通讯、供暖及供气）。 通路：南至慧忠北路； 供电：接市政供电管网 供水：接市政供水管网； 排水：雨污分流排水，接地下市政管网； 通讯：宗地内有直拨电话等相应的通讯设备； 供暖：中央空调供暖； 供气：接市政天然气管网。2. 区域因素估价对象所在项目南侧紧临慧忠北路，南距北四环中路约1公里，附近有358、 380、387、406、408、415、417、518、538、849路等多条公交车通过，南距地铁 5号线惠新西街北口站约1.8公里，交通出行较为便捷。估价对象小区内有停车场 地，停车便捷度较好。估价对象周边有亚运新新家园、倚林佳园别墅、紫玉山庄、御苑花园别墅、 观唐别墅等别墅项目；有慧忠里小区、安慧北里小区、华悦国际公寓等住宅项目； 有盘古大观、洛克时代中心、马哥孛罗大厦、远大中心、汇新大厦等写字楼项目 区域内居住及办公聚集度较高，人文环境较为优越，小区内绿化较好，北距奥林 匹克公园仅600米，自然环境及景观较好。估价对象周边有北京中奥马哥孛罗大酒店、凯富全套房酒店、名人国际大酒 店、长沙宾馆、第5大道精品休闲购物广场、北京全聚德亚运村店、花汇华辰超市、 飘亮购物中心等商业设施；有北京大学口腔医院第二门诊部、慧忠医院、安苑中 医医院、亚运村医院等医疗服务设施；有大屯中心小学、慧忠里小学、慧忠北里 第二小学、安慧北里中学、朝阳外国语学校等文化教育机构；有中国农业银行、 中国民生银行、深圳发展银行、北京银行、中国工商银行、招商银行、渣打银行 等金融设施，公共配套设施较齐备。估价对象红线外基础设施达到“七通”（即通 路、供电、供水、排水、通讯、供暖及供气）。3. 市场背景描述与分析（1）朝阳区概况区域概况朝阳区位于首都东部和东北部，东经116 38,北纬40附近区域，东邻 通州区，西衔东城、西城、崇文、海淀四区，南接丰台区和大兴区、北连顺义、 昌平两区，区域轮廓呈南北略长、东西稍窄的多边形，南北长 28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8平方公里，其中建成区面积 177.2平方公里，是北京 面积最大，人口最多的城区。目前，全区共有街道办事处22个，地区办事处20 个。上年末全区常住人口为300.1万人。按照北京城市发展规划，到2010年朝阳 区全境都将成为城区，占北京市规划城区总面积的46.7%。交通情况朝阳区环抱北京市区东部，是京城东部门户，干线道路密度是北京市平均密 度的2倍以上，与地铁、城市轻轨和首都国际机场等，共同构成了现代化的立体 交通体系。区内公路四通八达，除三环路、四环路等十几条市内干路外，还有101、 102、103国道和京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京承公路、 京沈公路、京张公路、京密公路、京山公路等十几条干路联系京郊及外省。近年 来，朝阳区道路基础设施建设步伐加快，通惠河北路等一批主次干路建成通车使 道路通行能力进一步提高，区内已形成完善的公交网络，地面公交线路众多，并 有地铁5号线、10号线、13号线纵贯南北，地铁1号线连接东西。现代化的国际 机场首都国际机场也坐落在朝阳区，新建的海关朝阳口岸已正式启用，缩短 了朝阳与世界交往的距离。基础设施条件朝阳区能源充足，区内有北京热电总厂及10个高压变电站，东郊电厂正在兴 建之中。区内供气设备完善，煤气热力公司、焦化厂、亚运村供热厂、酒仙桥动 力厂和横穿全区的华北油田天然气长输管线，在动力和能源上为朝阳提供着有效 的保障。水源五厂、六厂、八厂、九厂的建立，能够满足全区工业和生活用水的 需要。朝阳区东部水资源丰富，地下蕴藏量大，水质好。朝阳区通讯设施现代化，区内的国际邮电局、北京国际电信大厦是我国目前 具有世界水平的电讯中心。北京国际电信大楼是我国目前规模最大的国际自动电 话、国际用户电报通信枢纽，终期装机容量为国际电话 2000 路，国际用户电报 12000线。朝阳区是北京市教育、科技、文化的密集区。现有中央、市属科研院所 159 家，民营科技企业1037家；有大学28所，占北京市高校总数的22.8%；成人学 校260多所，另有特殊学校7所。区内有人民日报社、北京广播电台等新闻出版 单位17个，中央电视台、北京电视台也将迁入朝阳区。此外，区内还有专业文化 团体和艺术院校15个，广播电视用地2处，图书馆1座，博物馆3座，影剧院 16 座，文化站或社区文化中心47个，社会文化娱乐场所603家。亚运会、奥运会主 场馆都在朝阳区内，除奥运公园的14个场馆外，还有2个改扩建场馆，占北京市 奥运场馆近一半。环境条件朝阳区平均海拔34米，属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水 集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨 水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足 冬季寒冷干燥，多风少雪，近年平均气温约11.6C。朝阳区境内无山，属于永定河冲击扇中下部平原，区内有温榆河、通惠河、 清河、坝河、亮马河、萧太后河、凉水河、北沙河等八条主要河流，各河流之间 有羊坊、沈家坟、东南郊等九条饮水渠。区内拥有北京市最大的人工种植林，共 同构成东郊的绿化隔离带。全区上年新增绿化面积230公顷，改造绿化面积215 公顷，城市绿化覆盖率达到44%，比上年提高0.5个百分点；人均公共绿地面积 15.5平方米。朝阳区人文社会环境优越。全区接受大学（大专以上）教育及接受高中（含中 专，职高等）教育的人口比例均明显高于其它区县，与海淀区同为北京人口素质最 高的区域。 城市社会经济发展及房地产市场状况受全球性经济危机的影响，朝阳区城镇居民生活水平增长放缓，2009年1-11 月，朝阳区人均可支配收入累计达到25392元，同比增长8.3%，人均消费性支出 累计18590元，同比增长10.0%；其次，工业生产持续下降，2009年1-11月，朝 阳区规模以上现价工业总产值累计716. 1亿元，同比下降2.7%，其中高技术制造 业现价工业总产值累计157.2亿元，同比下降19.2%，这是受经济危机的影响以 及朝阳区产业调整的影响；社会消费品零售额2009年1-11月累计1336.8亿元， 同比增长16%，其中，吃增长明显，有12%，穿和用增幅仍然较大，分别达到了 27.7%、25.3%，有所下降，降幅为7.8%。朝阳区固定资产投资受经济危机影响较 大， 2009年1-11月，全区全社会固定资产投资累计998.7亿元，同比增长15%， 其中城镇固定资产投资累计250. 6亿元，下降26.8%，房地产开发投资729.4亿 元，增长达40.8%，房屋施工面积累计3579.0万平方米，同比下降16.1%，房屋 竣工面积570.0万平方米，下降36.8%。全区商品房累计施工面积3063.8万平方 米，同比下降12.4%，其中新开工面积累计464.0万平方米，同比下降36.3%，商 品房竣工面积累计551.8万平方米，同比下降11.5%，而商品房销售面积及销售 额回暖，2009年1-11月份分别达到653.2万平方米和198.5亿元，同比增长92.6% 和103.9%。2009年1-11月份，房地产开发企业资金主要来源发生明显转向，由 2008年下半年的自筹资金为主转以金融贷款、定金及预收款为主。一方面说明了 我国适度宽松的货币政策和积极的房地产政策有效缓解了开发企业的资金压力； 另一方面政策刺激，适时的促销手段，促进房地产市场观望态度有所缓解，加速 了开发商资金回笼。（2）2009年北京市别墅房地产市场分析 本次评估估价对象用途为别墅，故在此对北京市别墅房地产市场进行简要分 析。2009年，北京别墅市场表现不俗。在摆脱了2008年底的“行业寒冬”后， 别墅市场跟随大市快速回暖，走出了一波快速上扬的格局。自2009年3月“小阳 春”的良好开局后，二三季度持续发力，不断冲击高位。第四季度北京市大龙伟 业房地产开发股份有限公司以50.5亿元竞得顺义天竺开发区22号地，折合楼面 地价近3万元，更是为火爆的北京别墅市场添上了一把火。纵观全年，别墅市场的优异表现主要是由需求进一步旺盛和供给严重不足所 导致。2008年积累的改善型需求在2009年得到释放，同时，受通胀预期的影响 和资产保值增值的压力，购买房产成为主要的投资渠道，供应日益稀缺的别墅， 也因此受到不少投资者青睐。另一方面，受“限地令”的影响，别墅的供应日渐 稀少，而地段、环境、人文价值、物业管理俱佳的项目更是少之又少。另外，宏 观经济逐步企稳，北京房地产市场也火爆异常，这些都促使北京别墅市场在2009 年呈现出上涨的行情。到了2010年，随着实体经济的复苏，流动性过剩逐步减缓，资产价格的快速 上扬将可能得到有效抑制。同时，2009年房地产市场的火爆异常也积累了观望情 绪，特别是受国务院“国四条”的影响，以及二手房税收优惠政策的调整，北京 房地产市场面临调整的预期渐浓。而另一方面，别墅市场严重不平衡的供需结构 仍将持续，供求关系的扭曲将对市场有所推动。从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到1 ：1.55, 别墅存量得到部分消化。2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，特别是 高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。 如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。 虽然09年末楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富 增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。09年11月天竺22号地的天 价拍出，对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项 目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月 北京别墅均价已经超过07年最高点。预计2 0 1 0年别墅价格继续上涨的可能性较 大，并且幅度会较往年增大。但是，在需求相对稳定的情况下，别墅市场的交易 量主要还取决于开发商的定价。 预计2010年北京各大别墅区中，中央、奥北、 西山三大传统别墅区仍将领跑，潮白河、城南等第二梯队也将发力，有追赶甚至 超越第一梯队的可能。而随着五环内混合型别墅社区的持续放量，城市别墅（以 混合社区为主）也将成为一股不可忽视的力量。 随着北京别墅市场步入高地价、 高容积率、高售价的“三高”时代，别墅项目的竞争焦点将更集中于产品力的提 升。园林的打造、地下室和阁楼的附加价值挖掘、精装修的品质，都将成为各项 目比拼的要点。别墅市场的基本面在短期内仍然难以背离国内经济走势和预期以 及房地产大势。在整个房地产市场价格高速上涨的情况下，市场新一轮的观望情 绪逐渐积累。随着09岁末楼市调控政策密集出台，并预测还有陆续后续政策出台， 2010年楼市调整预期走强。如果新一轮调整到来，势必会对高端置业者的消费心 理产生影响，2010年别墅市场的最终走势，还要看调控政策和购买心理的博弈结 果。（3）估价对象所在区域同类房地产市场状况根据估价人员的市场调查和我公司所掌握的资料，该区域内高档别墅项目的 售价水平在25000-40000元/平方米之间，部分项目售价较高可达50000-60000元/ 平方米左右。如卧龙小区独栋别墅价格在 26000元/平方米左右，富成花园独栋别 墅价格在32000元/平方米左右,亚运新新家园独栋别墅价格在 35000-45000元/平 方米左右，紫玉山庄独栋别墅价格在50000-60000元/平方米左右。估价对象所在的亚奥生活圈属于北京市高档住宅区，周边自然及人文环境均 较好,地理位置优越，由于该区域土地的稀缺性和有限性，随着估价对象周边区域 可开发利用土地的减少，新建项目较少，存量房转让及租赁市场较为活跃，估价 对象房地产存在着一定的升值空间。（二）估价目的 为委托方了解估价对象房地产市场价值提供咨询意见。（三）估价时点二O O年四月十三日（实地查勘日期）（四）价值定义 根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价值标准，估价结果中的房地产价值是指估价对象于估价时点2010年3月25日的房 屋所有权及国有出让土地使用权在现状利用条件下的公开市场价值。其中国有出 让土地使用权价值是指估价对象土地用途为住宅，土地剩余使用年限分别为59.3 年和59.4年，实际开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、 通讯、供暖及供气）及红线内场地平整条件下的土地使用权价值。房产价值是指 估价对象房屋建筑物在现状结构、安装和装修条件下的重置成新价。（五）估价依据1. 有关政策法规和文件：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国担保法 中华人民共和国物权法 国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）北京市基准地价（二OO二年）2. 委托方提供的资料： 国有土地使用证【京朝国用（1999出）字第00042号、京朝国用（2005 出）第 0138 号】 房屋所有权证【朝其字第 00512、00513号、京房权证朝其 02字第 00339号、京房权证朝其 04字第00539号】 房屋土地测绘技术报告书 委托方企业法人营业执照 有关评估的其它资料3. 估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料（六）估价原则 我们在本次估价时遵循了以下原则：1. 合法原则 遵循合法原则，即在估价时以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为 前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。（1）估价对象具有合法的国有出让土地使用权及房屋所有权。（2）运用市场比较法、收益还原法估价时，估价对象的用途是合法的，符合 城市规划限制的要求。2. 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价 值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过充分合理的 论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动 中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳使用方式， 以取得最大经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此房 地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳使用原则。估价对象位于朝阳区慧忠里，国有土地使用证【京朝国用（1999 出）字第 00042号、京朝国用（ 2005出）第0138 号】，证载用途为住宅，且规划条件符合 区域规划及市场需求。故我们分析认为，设定估价对象用途为住宅符合最高最佳 使用原则。3. 替代原则房地产价值遵循替代规律，某宗房地产的价值，受同类型具有替代可能的房 地产价值所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争 使其价值相互牵制而趋于一致。4. 估价时点原则估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在 不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时 统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的 现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性 同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价值。所以强调：估价结果是估价对 象在估价时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价值。（七）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价对象的 特点和实际状况，选取市场比较法、收益还原法作为本次估价的基本方法。这是 出于如下考虑：一是目前估价对象所在区域同类房地产交易案例较多，选用市场 比较法确定其价格水平比较适宜；二是估价对象位于亚奥生活圈，考虑到该项目 为可取得收益的房地产项目，符合收益还原法的应用条件及适用范围，估价方法 定义如下：1.市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。2.收益还原法收益还原法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（八）估价结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评 估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影 响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点二O O年四月十三日的估 价结果为：（币种：人民币）房地产总价：9411 万元 大写金额：玖仟肆佰壹拾壹万圆整 综合楼面单价：25745 元/平方米 各楼号估价结果具体情况详见第 2 页估价结果一览表（九）估价人员估价人员证 号 签 名（十）估价作业日期二OO年四月十三日至二OO年四月十五日（十一）估价报告应用的有效期本报告估价结果自报告完成之日起壹年内有效（自二OO年四月十五日至 二O一年四月十四日）。二oo年四月十五日