客户定位研究(某地产长阳项目)

1万科长阳工程客户定位研究万科长阳工程客户定位研究_ _综合报告综合报告Client Service Team:周菊圆周菊圆 沈晶沈晶 提交给：万科企业提交给：万科企业2目录目录12Part 1 研究目的和方法研究目的和方法Part 2 研究结论与建议研究结论与建议Part 3 详细研究发现详细研究发现地块认知与承受度地块认知与承受度承受客户特征描绘承受客户特征描绘承受客户需求描绘承受客户需求描绘综合建议综合建议33研究目的和方法研究目的和方法14工程背景与目的工程背景与目的长阳镇工程位于城区西南与房山新城间连接区域，位于假日风景西南约长阳镇工程位于城区西南与房山新城间连接区域，位于假日风景西南约15公公里，西南五环六环之间。目前周边配套不太理想，但是随着房山线开通，里，西南五环六环之间。目前周边配套不太理想，但是随着房山线开通，2021年与年与9号线的连接，以及长阳镇政府的逐步规划，交通和相关配套会逐号线的连接，以及长阳镇政府的逐步规划，交通和相关配套会逐步完善，希望能够吸引房山及城区的客户。步完善，希望能够吸引房山及城区的客户。华通明略有幸为万科提供此次研究，帮助万科对长阳镇工程的客户定位、产华通明略有幸为万科提供此次研究，帮助万科对长阳镇工程的客户定位、产品设计，以期获得更准确的市场判断和未来销售利益。品设计，以期获得更准确的市场判断和未来销售利益。此次房山长阳镇地块工程定位及客户研究包括如下内容：此次房山长阳镇地块工程定位及客户研究包括如下内容：为定量研究中的客户理解、需求挖掘提供深入分析为定量研究中的客户理解、需求挖掘提供深入分析定性研究定性研究目标群体对地块的承受度，明确核心客群目标群体对地块的承受度，明确核心客群目标群体的驱动和阻碍因素目标群体的驱动和阻碍因素目标群体来源、构成及其特征目标群体来源、构成及其特征潜在客群对产品的需求潜在客群对产品的需求定量研究定量研究5研究方法研究方法定量研究：定量研究：CLT定点拦截访问定点拦截访问l研究方法：研究方法：CLT-定点拦截访问定点拦截访问l被访者条件：被访者条件：l决策者：家庭住房购置决策者，已购或预购商品房包括一手和二决策者：家庭住房购置决策者，已购或预购商品房包括一手和二手手l购房区域：未来购房区域：未来2年打算年打算/不拒绝在房山区购房不拒绝在房山区购房l总价总价/面积面积/单价限定：购房总价要求在单价限定：购房总价要求在100-150万，面积万，面积70-140平米平米之间之间l实际样本配额：实际样本配额：l年龄：年龄：20-34岁：岁：35-44岁：岁：45-65岁岁=54%：29%：18%l 购房总价：购房总价：100-110万：万：111-120万万:121-130万：万：131-150万万=29%：27%；24%：20%l访问区域选择：访问区域选择：l 1、核心区域：、核心区域：220样本样本l 公主坟商圈上班客户：公主坟商圈上班客户：80样本样本l 六里桥商圈上班客户：六里桥商圈上班客户：60样本样本l 总部基地商圈上班客户：总部基地商圈上班客户：80样本样本l 核心区域中包含核心区域中包含30份在西南片区内的军队份在西南片区内的军队/医院单位任职医院单位任职/上班的上班的客户样本客户样本l 2、次核心区域：、次核心区域：80样本样本l 西直门西直门/白石桥商圈上班客户白石桥商圈上班客户:80样本样本l 3、房山本地：、房山本地：60样本样本l 房山良乡及周边镇区居住或上班客户：房山良乡及周边镇区居住或上班客户：60样本样本6 2021年1月21日，1月28日When?决策者：家庭住房购置决策者，已购或预购商品房包括一手和二手 购房区域：未来2年打算/不拒绝在房山区购房。总价/面积/单价限定：购房总价要求在100-150万，面积70-120平米之间 在所选地点商圈附近上班Who?How?How many?共共5人人一对一深访一对一深访研究方法研究方法定性研究：一对一典型客户深入访谈定性研究：一对一典型客户深入访谈五棵松铁路部门中年韩先生五棵松铁路部门中年韩先生六里桥银行职员青年李先生六里桥银行职员青年李先生六里桥私企职员青年张小姐六里桥私企职员青年张小姐西南片区商圈附近客户西南片区商圈附近客户海淀海淀/西直门商圈客户西直门商圈客户海淀黄庄酒店大堂经理王女士海淀黄庄酒店大堂经理王女士房山地区客户房山地区客户北京送变电公司王女士北京送变电公司王女士77数据解读说明数据解读说明红色字体红色字体:在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的另外至少在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的另外至少3个数字都显著高个数字都显著高粉色字体粉色字体:在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的另外在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的另外2个数字显著高个数字显著高紫色字体紫色字体:在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的另外在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的另外1个数字显著高个数字显著高黑色字体黑色字体:在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的其他任何数字都没有显示出明显差异在统计的显著性检验中，此数字比一样一行里，做同一检验的其他任何数字都没有显示出明显差异平均值平均值4.014.434.243.973.93.753.6总体客户总体客户房山客户房山客户六里桥客户六里桥客户总部基地客总部基地客户户西直门客户西直门客户公主坟客户公主坟客户军队医院客军队医院客户户样本量:所有被访者360605575806030%8研究结论与建议研究结论与建议 29相比其他地块，房山区长阳镇有哪些优势和劣势？相比其他地块，房山区长阳镇有哪些优势和劣势？受价格挤压受价格挤压,目前潜在客户已经较好地承受了在房山区购房目前潜在客户已经较好地承受了在房山区购房.在出示价格的前提下，客户在长阳镇和良在出示价格的前提下，客户在长阳镇和良乡镇的购房意愿最高，两者不相上下乡镇的购房意愿最高，两者不相上下5点量表，均值为点量表，均值为3.3，大大高出对价格较高其他西南地块的购，大大高出对价格较高其他西南地块的购房意愿均值房意愿均值1.5左右。左右。房山客户、六里桥客户在房山区购房的意愿最高，其次是总部基地客户和西直门客户。西直门客户在房山客户、六里桥客户在房山区购房的意愿最高，其次是总部基地客户和西直门客户。西直门客户在优先考虑房山区的同时，对其他区域也有所考虑，尤其是石景山区。优先考虑房山区的同时，对其他区域也有所考虑，尤其是石景山区。公主坟客户和军队医院客户对房山区的考虑意愿明显低于前四类客户。相反，他们更多会考虑在海淀公主坟客户和军队医院客户对房山区的考虑意愿明显低于前四类客户。相反，他们更多会考虑在海淀区、石景山区、丰台区购房，选择范围较为广泛。区、石景山区、丰台区购房，选择范围较为广泛。地块优势地块优势/吸引点：优先考虑长阳镇的客户主要由未来比较便利的交通尤其是城铁，其次是距离单吸引点：优先考虑长阳镇的客户主要由未来比较便利的交通尤其是城铁，其次是距离单位位/市区市区/家人比较近，再次是价格适宜家人比较近，再次是价格适宜,以及在环境方面的优势以及在环境方面的优势(绿化绿化空气等空气等)。房山客户看中长阳镇距离单位和家人比较近；六里桥客户认为长阳镇距离市区较近；西直门客户更看房山客户看中长阳镇距离单位和家人比较近；六里桥客户认为长阳镇距离市区较近；西直门客户更看中未来地铁交通；中未来地铁交通；公主坟客户和军队公主坟客户和军队/医院客户认为长阳镇目前价格适宜，且公主坟客户看好长阳镇良好的自然环境此医院客户认为长阳镇目前价格适宜，且公主坟客户看好长阳镇良好的自然环境此类客户购房考虑因素中突出的方面。类客户购房考虑因素中突出的方面。地块劣势：完全不考虑长阳镇的被访者很少。不考虑长阳镇的主要原因是位置比较偏远，不熟悉地理地块劣势：完全不考虑长阳镇的被访者很少。不考虑长阳镇的主要原因是位置比较偏远，不熟悉地理位置，交通不方便。位置，交通不方便。时机点：长阳镇需要改善交通和配套设施，以优惠的价格，更好的环境空气时机点：长阳镇需要改善交通和配套设施，以优惠的价格，更好的环境空气/绿化等，来吸引考虑绿化等，来吸引考虑意愿相对较弱的客户。意愿相对较弱的客户。总部基地客户更看重交通的便利。西直门客户更希望价格能够降低一些。公主坟客户不仅希望交通能总部基地客户更看重交通的便利。西直门客户更希望价格能够降低一些。公主坟客户不仅希望交通能够改善，并且希望环境能够得到改善够改善，并且希望环境能够得到改善(绿化绿化空气等空气等)。10目标地块能否吸引目标客户？目标地块能否吸引目标客户？总体来看，客户对目标地块的承受度非常乐观。在提示地块开展前景之后，总体来看，客户对目标地块的承受度非常乐观。在提示地块开展前景之后，88%的客户都表示承受。的客户都表示承受。房山本地客户、六里桥地区上班客户的承受相对最高房山本地客户、六里桥地区上班客户的承受相对最高90%以上；总部基地上班客户与西直门商圈以上；总部基地上班客户与西直门商圈上班客户的承受度为其次，也均超过上班客户的承受度为其次，也均超过80%；但公主坟地区上班客户，尤其是其中的局部军队、医院客户的承受度低一些。但公主坟地区上班客户，尤其是其中的局部军队、医院客户的承受度低一些。承受客户对地块的认知度和看法：承受客户对地块的认知度和看法：地块认知地块认知/熟悉度：总体地块认知度较高熟悉度：总体地块认知度较高88%，94%客户普遍看好地块的未来前景。客户普遍看好地块的未来前景。西南地区的客户房山客户、六里桥客户和总部基地客户对地块较为熟悉，而偏北的西直门客户，西南地区的客户房山客户、六里桥客户和总部基地客户对地块较为熟悉，而偏北的西直门客户，公主坟客户的熟悉度相对低。公主坟客户的熟悉度相对低。地块吸引点：房山地铁线在地块设站，以及未来与地块吸引点：房山地铁线在地块设站，以及未来与9号线贯穿是认知程度和感兴趣程度都非常高的规号线贯穿是认知程度和感兴趣程度都非常高的规划点，其次京良路连通京石高速、西五环也是相对感兴趣的点。划点，其次京良路连通京石高速、西五环也是相对感兴趣的点。另外房山客户对长阳镇建设成为中央购物休闲核心区的感兴趣程度明显高于其他人群。六里桥客户如另外房山客户对长阳镇建设成为中央购物休闲核心区的感兴趣程度明显高于其他人群。六里桥客户如此对京良路连通京石高速、西五环更为关注。总部基地客户、西直门客户、公主坟客户对地铁交通更为此对京良路连通京石高速、西五环更为关注。总部基地客户、西直门客户、公主坟客户对地铁交通更为关注多乘公共交通上下班。关注多乘公共交通上下班。犹豫犹豫/排斥客户的地块认知度低排斥客户的地块认知度低(59%),排斥点主要是目标地块距离上下班太远，路途太长不能承受，排斥点主要是目标地块距离上下班太远，路途太长不能承受，以及对未来开展不太看好以及对未来开展不太看好(48%)。承受客户目标地块价格预期：承受客户对目标地块价格预期平均每平米承受客户目标地块价格预期：承受客户对目标地块价格预期平均每平米1.17万元，其中万科品牌溢价万元，其中万科品牌溢价700元左右元左右 房山客户、六里桥客户和西直门客户，对地块的价格预期相对更高一些，尤其是六里桥客户万科品房山客户、六里桥客户和西直门客户，对地块的价格预期相对更高一些，尤其是六里桥客户万科品牌下，均价牌下，均价1.17万万/平米。平米。11房山客户房山客户六里桥客户六里桥客户总部基地客户总部基地客户西直门客户西直门客户公主坟客户公主坟客户军队医院客户军队医院客户人群结构人群结构82%的客户为房山本本地人地人；主要以孩子家孩子家庭庭为主；学历学历相对低低一些一些；很多在本地交交通通/运输运输和电力电力/煤炭煤炭行业，任职私企私企中高层管理者，或者自己自己开公司开公司做买卖 主要是城八区人区人和外地人外地人；家庭结构以青年之家，青年青年之家，青年持家持家为主；主要在私企私企和政府单位政府单位，任职中高层管理者主要是外地人外地人，家庭结构以小太小太阳阳和青年之家青年之家居多；学历学历相对较高高；主要在私企私企和政府单位政府单位工作主要是外地人外地人，家庭结构以青年青年之家之家和小太阳小太阳居多；学历学历相对较高高；主要在外资外资企业/单位上班主要是城八区人城八区人；以小太阳小太阳和青年青年之家之家为主；职业比较分散主要是城八区人城八区人；以小太阳小太阳和青年青年之家之家为主；主要在事业单位事业单位，医医院院和军队工作军队工作资源拥有资源拥有汽车和住房拥有比例较高；更多住在购买更多住在购买的的商品房商品房和自建房和自建房商品房置业经验较商品房置业经验较少，较多为房改房少，较多为房改房/公家租房公家租房首次置业占比较高首次置业占比较高，目前主要租房，租房，购房一半要靠父母支援父母支援汽车和住房拥有比例较高；较多目前居住在购买目前居住在购买的商品房的商品房商品房置业经验商品房置业经验较少，较多为房较少，较多为房改房改房/公家租房公家租房购房动机购房动机主要是改善方面改善方面和孩孩子方面子方面的原因；改善方面动机主要是功能方面的改善，比如扩扩大居住面积大居住面积动机多种动机多种：改善改善，成家成家和投资理财投资理财；对功能和情感方面的改善都有需求主要动机为成家成家,最重要的是住上住上自己的房子自己的房子较多偏向改善较多偏向改善和投资投资/理财理财购房考虑因素购房考虑因素价格，房屋本身，教育，交通（多数是多数是孩子家庭，更孩子家庭，更看重教看重教育配套育配套）考虑全面考虑全面，价格,交通,房屋本身、医疗、商业、其他激励要素价格,交通,房屋本身等，价格尤其价格尤其敏感敏感交通,价格,房屋本身以外，激励要激励要素（高品质物业、居民素质、风格、素（高品质物业、居民素质、风格、自然环境）也有所侧重自然环境）也有所侧重总结总结本地较有实力的改善本地较有实力的改善型孩子家庭客户型孩子家庭客户客户构成较复杂，客户构成较复杂，改善，投资和首次改善，投资和首次置业刚性需求客户置业刚性需求客户都有都有首次置业刚性需求青年客户首次置业刚性需求青年客户层次稍高一些，购房需求不迫切，层次稍高一些，购房需求不迫切，偏向舒适改善和投资的客户偏向舒适改善和投资的客户承受客群都是谁？承受客群都是谁？排斥客户：排斥客户学历高，局部人自己开公司做买卖。住房拥有和汽车拥有率较高，目前主要居住在购置的房改排斥客户：排斥客户学历高，局部人自己开公司做买卖。住房拥有和汽车拥有率较高，目前主要居住在购置的房改房中，三分之一居住在海淀区。购房动机比较分散，改善方面主要是扩大居住面积。人群层次较高房中，三分之一居住在海淀区。购房动机比较分散，改善方面主要是扩大居住面积。人群层次较高12房屋面积，户型设计偏好，装修房屋面积，户型设计偏好，装修总价总价/单价预算：目标客户平均最高总价是单价预算：目标客户平均最高总价是123万，平均最高单价是万，平均最高单价是1.24万，不同客户类型的预算差异不大。万，不同客户类型的预算差异不大。面积：面积：81-90平米平米37%和和91-100平米平米19%是主力区间；另有少局部客户需要是主力区间；另有少局部客户需要100平米以上面积平米以上面积房山客户和六里桥客户对房山客户和六里桥客户对110平米以上面积的需求比其他人群高一些。平米以上面积的需求比其他人群高一些。户型：户型：2室室1厅厅1卫卫1阳台阳台30%或或2室室2厅厅1卫卫1阳台阳台20%为主力户型，另有少局部客户为主力户型，另有少局部客户38%要求三居户型要求三居户型房山客户有近房山客户有近50%要求三居户型扩大居住面积的需要；而六里桥客户、总部基地和西直门也有要求三居户型扩大居住面积的需要；而六里桥客户、总部基地和西直门也有40%所有需要三所有需要三居；公主坟和军队居；公主坟和军队/医院客户以两居需求为主。医院客户以两居需求为主。户型偏好：两居室：户型偏好：两居室：B户型胜出；户型胜出；90平米三居或两居：平米三居或两居：C户型和户型和B户型胜出；一居室：户型胜出；一居室：B户型胜出；户型胜出；空间：空间：28平米客厅、平米客厅、19平米主卧、平米主卧、14平米客卧、平米客卧、10平米厨房、平米厨房、9平米主卫、平米主卫、7平米阳台、平米阳台、6平米餐厅是客户需求的平平米餐厅是客户需求的平均空间面积均空间面积朝向：客户对朝向要求较高，绝大多数都希望是南北通透或全部朝南朝向：客户对朝向要求较高，绝大多数都希望是南北通透或全部朝南/大局部朝南大局部朝南装修：仅有装修：仅有53%客户承受精装修，精装修支付意愿低，为客户承受精装修，精装修支付意愿低，为490元元/平米。大局部客户希望均衡花费装修费用，追求较平米。大局部客户希望均衡花费装修费用，追求较为全面的装修效果。客户非常关注装修的主材、施工质量方面，其中，品牌是客户对大多数装修材料的首要考虑因素。为全面的装修效果。客户非常关注装修的主材、施工质量方面，其中，品牌是客户对大多数装修材料的首要考虑因素。首要关注的装修空间是客厅、其次是主卧、厨房、主卫首要关注的装修空间是客厅、其次是主卧、厨房、主卫总部基地客户和西直门客户的看中要素更多：更看重主材、辅料的材质，设备的品牌、款式和布局设计；房山客户总部基地客户和西直门客户的看中要素更多：更看重主材、辅料的材质，设备的品牌、款式和布局设计；房山客户对厨房和卫浴设备的款式较为看重；公主坟客户在厨房装修方面首先看重材质，在卫浴装修方面首先看重风格颜色，对厨房和卫浴设备的款式较为看重；公主坟客户在厨房装修方面首先看重材质，在卫浴装修方面首先看重风格颜色，同时对家电也有要求。同时对家电也有要求。承受客群需要什么样的产品？承受客群需要什么样的产品？13楼型：楼型：不同客户对建筑类型的偏好有较大差异；但是对板楼的偏好较为一致：一半以上客户倾向于选择板楼不同客户对建筑类型的偏好有较大差异；但是对板楼的偏好较为一致：一半以上客户倾向于选择板楼房山客户有三分之一喜欢房山客户有三分之一喜欢6层以下不带电梯的楼型；层以下不带电梯的楼型；18层以上高层是六里桥客户选择比例最高的；总部基地客户和西层以上高层是六里桥客户选择比例最高的；总部基地客户和西直门客户首选直门客户首选18层以下高层的人更多。层以下高层的人更多。周边配套：公共交通、医院、主干道路、中小学校、银行周边配套：公共交通、医院、主干道路、中小学校、银行/邮局、幼儿园是客户希望必不可少的周边配套邮局、幼儿园是客户希望必不可少的周边配套公共交通、主干道路、幼儿园对于房山客户、总部基地客户和西直门客户更为重要；房山客户还看重中小学校重公共交通、主干道路、幼儿园对于房山客户、总部基地客户和西直门客户更为重要；房山客户还看重中小学校重视孩子的教育；西直门客户还看重大中小型生活配套超市视孩子的教育；西直门客户还看重大中小型生活配套超市/餐厅餐厅/购物中心；公主坟客户和军队购物中心；公主坟客户和军队/医院客户对银行、医院客户对银行、邮局要求高。邮局要求高。小区景观：草坪、绿植仍是主要的需求，另外户外儿童乐园也有一半客户认为必不可少小区景观：草坪、绿植仍是主要的需求，另外户外儿童乐园也有一半客户认为必不可少房山客户和西直门客户对户外儿童乐园的要求较高；房山客户、六里桥客户、军队房山客户和西直门客户对户外儿童乐园的要求较高；房山客户、六里桥客户、军队/医院客户对休闲桌椅、健身区域医院客户对休闲桌椅、健身区域等设施要求较高。等设施要求较高。物业费：集中在物业费：集中在 元元.整体水平不高。整体水平不高。西直门客户的物业费承受度相对较高西直门客户的物业费承受度相对较高停车位：地上露天车位的承受度最高，其次是地下停车库。绝大多数客户需要停车位：地上露天车位的承受度最高，其次是地下停车库。绝大多数客户需要1个车位即可。三分之二客户倾向于选个车位即可。三分之二客户倾向于选择租车位。租金平均为择租车位。租金平均为177元元/月；承受平均车位售价为月；承受平均车位售价为47000元元西直门客户的车位租金承受度相对较高。西直门客户和军队西直门客户的车位租金承受度相对较高。西直门客户和军队/医院客户对车位售价的承受度也较高。医院客户对车位售价的承受度也较高。开发商品牌：大局部目标客户表示并不看重开发商品牌，认为房子本身更重要。开发商品牌：大局部目标客户表示并不看重开发商品牌，认为房子本身更重要。承受客群需要什么样的产品？承受客群需要什么样的产品？14建议将西南片区建议将西南片区/西北片区的刚性需求客户总部基地客户、西直门客户作为重点目标客群；西北片区的刚性需求客户总部基地客户、西直门客户作为重点目标客群；房山本地客户，客群结构较为混杂的六里桥客户也是客群重要来源之一。房山本地客户，客群结构较为混杂的六里桥客户也是客群重要来源之一。而考虑到海淀区公主坟客户包括医院而考虑到海淀区公主坟客户包括医院/军队客户购房选择范围较广泛，在房山购房意愿相对偏军队客户购房选择范围较广泛，在房山购房意愿相对偏低，再者多为改善和投资型人群，产品需求层次较高，此类客群可作为次要客群。低，再者多为改善和投资型人群，产品需求层次较高，此类客群可作为次要客群。房山本地客户在地块的熟悉度和承受度上较高。不过他们多为改善型房山本地客户在地块的熟悉度和承受度上较高。不过他们多为改善型需求，考虑孩子的教育和纯居住所需的其他配套。在拉动本地客户时，需求，考虑孩子的教育和纯居住所需的其他配套。在拉动本地客户时，需要有一定的产品设计相配适量三居，并在小区配套，如医疗、需要有一定的产品设计相配适量三居，并在小区配套，如医疗、教育、环境方面尽量完善。教育、环境方面尽量完善。偏北部地区海淀区偏北部地区海淀区/西城区刚性需求客户以西直门商圈客户为主：西城区刚性需求客户以西直门商圈客户为主：此类客户多为刚性需求的青年家庭，为成家而拥有住房，由于价格积挤此类客户多为刚性需求的青年家庭，为成家而拥有住房，由于价格积挤压而考虑房山。压而考虑房山。在满足交通、房屋本身等根底需求后，其他产品要求相在满足交通、房屋本身等根底需求后，其他产品要求相对较低。加之对房山目标地块价值和开展看好，此类客户是重要的客群对较低。加之对房山目标地块价值和开展看好，此类客户是重要的客群来源之一。价格适中的两居产品对此类客户会有很大吸引力。来源之一。价格适中的两居产品对此类客户会有很大吸引力。海淀地区客户以公主坟商圈客户海淀地区客户以公主坟商圈客户/军队军队/医院客户为主：此类客户商品医院客户为主：此类客户商品房置业经验相对较多不急于购房，为了改善居住条件，同时考虑投房置业经验相对较多不急于购房，为了改善居住条件，同时考虑投资。在地理位置上范围较为广泛，对房山地块的价值感受不很强烈；在资。在地理位置上范围较为广泛，对房山地块的价值感受不很强烈；在产品需求上，对产品设计、交通、配套、自然环境、软性品质等都有一产品需求上，对产品设计、交通、配套、自然环境、软性品质等都有一定要求，相对较难满足。建议作为次要客群或后续相应产品如配套完定要求，相对较难满足。建议作为次要客群或后续相应产品如配套完善后，相对高端的产品线的客群。善后，相对高端的产品线的客群。西南片区地区客群一六里桥商圈客户：六里桥客户内部结构较为混西南片区地区客群一六里桥商圈客户：六里桥客户内部结构较为混杂，包含改善、成家首置等。但总体来看，此类客户对房山地块从熟悉杂，包含改善、成家首置等。但总体来看，此类客户对房山地块从熟悉度、价值认可度都相对较高，建议根据不同阶段开发的产品类型，有针度、价值认可度都相对较高，建议根据不同阶段开发的产品类型，有针对性的选择其中的客群加以宣传和拉动。对性的选择其中的客群加以宣传和拉动。西南片区地区客群二总部基地客户：此类客户与西直门客户相似，西南片区地区客群二总部基地客户：此类客户与西直门客户相似，刚性需求为主的青年家庭，购房迫切，产品需求为根底要求。同时，西刚性需求为主的青年家庭，购房迫切，产品需求为根底要求。同时，西南地区客户对房山地块更为熟悉和承受，是重点争取的客群之一。同样，南地区客户对房山地块更为熟悉和承受，是重点争取的客群之一。同样，价格适中的两居产品对此类客户会有很大吸引力。价格适中的两居产品对此类客户会有很大吸引力。重点重点次要次要重点重点重点重点重点重点15综上客户定位，在产品设计和小区配套方面，我们建议依靠万科的品牌力，用相对物有所值的产综上客户定位，在产品设计和小区配套方面，我们建议依靠万科的品牌力，用相对物有所值的产品品质吸引客户：品品质吸引客户：产品设计方面：产品设计方面：80-90平米的平米的2居为主，设计或后期设计少量居为主，设计或后期设计少量90-100平米，平米，110平米以上平米以上3居户型；居户型；两居室户型设计可参照户型两居室户型设计可参照户型B的格局，一间客卧北向，一间客卧东西向，三居室设计可参照户型的格局，一间客卧北向，一间客卧东西向，三居室设计可参照户型B或户型或户型C中南北通透的格局；中南北通透的格局；装修方面不需要过于精装，花费分摊均衡全面一些，控制本钱。主材、施工质量方面需要重点投装修方面不需要过于精装，花费分摊均衡全面一些，控制本钱。主材、施工质量方面需要重点投入，并且材料的选用应重点关注品牌方面；入，并且材料的选用应重点关注品牌方面；楼型建议设计为南北通透型的板楼，其中楼型建议设计为南北通透型的板楼，其中18层以下的高层针对于市区刚性需求客户，适当参加层以下的高层针对于市区刚性需求客户，适当参加6层楼型可为房山本地客户设计。层楼型可为房山本地客户设计。小区周边小区周边/内部配套：内部配套：公共交通和道路交通便捷性、医院、幼儿园公共交通和道路交通便捷性、医院、幼儿园/中小学校、银行中小学校、银行/邮局都是需要配备的。因此，考虑邮局都是需要配备的。因此，考虑引进市区重点医院或学校的分院、分校，将会提升地块的吸引力。引进市区重点医院或学校的分院、分校，将会提升地块的吸引力。绿化方面需要有一定的风格，建议尽量设置户外儿童乐园。绿化方面需要有一定的风格，建议尽量设置户外儿童乐园。价格方面重点突出产品的物有所值，改变客户对地块价值预期较低的现状。价格方面重点突出产品的物有所值，改变客户对地块价值预期较低的现状。精装修精装修,经济实用的户型经济实用的户型,相对竞争楼盘的性价比，万科品牌等相对竞争楼盘的性价比，万科品牌等,是让客户觉得物有所值的点是让客户觉得物有所值的点.产品建议供讨论产品建议供讨论16详细研究发现详细研究发现217研究大纲研究大纲总体来讲，目标客户对地块的承受度如何？目标地块总体来讲，目标客户对地块的承受度如何？目标地块对目标客群的排斥点和吸引点是什么？对目标客群的排斥点和吸引点是什么？不同区域的承受客群针对产品有哪些需求？不同区域的承受客群针对产品有哪些需求？不同区域的承受客群都有哪些特征？不同区域的承受客群都有哪些特征？18总体来看，目标客户对地块的承受度较高，总体来看，目标客户对地块的承受度较高，不提示开展前景时，已有不提示开展前景时，已有83%客户客户表示有可能考虑表示有可能考虑很有可能考虑很有可能考虑 (5)有可能考虑有可能考虑 (4)说不清楚说不清楚 (3)不太可能考虑不太可能考虑 (2)绝对不考虑绝对不考虑 (1)很有可能考虑很有可能考虑 (5)有可能考虑有可能考虑 (4)说不清楚说不清楚 (3)不太可能考虑不太可能考虑 (2)绝对不考虑绝对不考虑 (1)房山本地客户、六里桥地区上班客户的承受度相对更高房山本地客户、六里桥地区上班客户的承受度相对更高90%及以上；总部基地上班与西直门商圈上班客户的承受度为其次，均及以上；总部基地上班与西直门商圈上班客户的承受度为其次，均超过超过80%；公主坟地区上班客户，尤其是其中的局部军队、医院客户的承受度相对低一些。；公主坟地区上班客户，尤其是其中的局部军队、医院客户的承受度相对低一些。提示目标地块未来的规划开展前景后，承受度平均提升了近提示目标地块未来的规划开展前景后，承受度平均提升了近5%.平均值平均值4.014.434.243.973.93.753.6地块承地块承受度受度-未提示未提示D7.如果房山区长阳镇2021年开通的地铁房山线长阳站旁有商品房，对这个区域，您的考虑程度会是怎样的呢？D13.知道以上信息以后，如果在这个区域购房的话，您的考虑程度又会是怎样的呢？地块承地块承受度受度-提示后提示后地块地块优势，优势，未来开未来开展等展等83909584867063平均值平均值4.104.434.364.053.973.873.87提升差值提升差值0.0900.120.080.070.120.2788929695887377总体客户总体客户房山客户房山客户六里桥客户六里桥客户总部基地客总部基地客户户西直门客户西直门客户公主坟客户公主坟客户军队医院客军队医院客户户样本量:所有被访者360605575806030%19报告阅读说明报告阅读说明由于承受客户比例较高由于承受客户比例较高(83%)，后续分析以总体承受客户，后续分析以总体承受客户为主要分析纬度，其中又划分不同区域中的承受客户。为主要分析纬度，其中又划分不同区域中的承受客户。同时，将总体犹豫同时，将总体犹豫/排斥客户与总体承受客户进展比照，排斥客户与总体承受客户进展比照，作为参考。作为参考。总体承受客户：总体承受客户：“D13题题-提示地块未来开展前景后，询问对目标地块的承受度选择了提示地块未来开展前景后，询问对目标地块的承受度选择了“很有可很有可能考虑及能考虑及“有可能考虑的客户。有可能考虑的客户。总体犹豫总体犹豫/排斥客户：排斥客户：“D13题题-提示地块未来开展前景后，询问对目标地块的承受度选择了提示地块未来开展前景后，询问对目标地块的承受度选择了“说说不清楚、不清楚、“不太可能考虑及不太可能考虑及“绝对不考虑的客户。绝对不考虑的客户。20西南片区各地块购房意向比照西南片区各地块购房意向比照21犹豫犹豫/排斥客排斥客户户接受客户接受客户总体总体总体总体房山房山客户客户六里桥六里桥客户客户总部基地总部基地客户客户西直门西直门客户客户公主坟公主坟客户客户军队医院军队医院客户客户Base:所有被访者44316555371704423*%房山区房山区长阳镇长阳镇2.13.33.63.63.33.23.12.8良乡镇良乡镇2.83.33.63.63.23.02.93.2海淀区海淀区五棵松1.81.51.21.61.41.61.71.9石景山区石景山区玉泉路1.91.61.21.51.31.81.71.9城区2.11.81.21.71.72.22.22.1丰台区丰台区丽泽/六里桥1.61.51.21.61.31.61.61.9青塔1.61.51.11.61.31.71.71.8花乡1.61.51.11.61.61.71.61.9马家堡1.51.51.11.51.51.81.61.9大兴区大兴区黄村镇1.51.61.11.61.71.61.62.0西红门镇1.61.61.11.71.71.81.72.2和价格较高的西南各区块相比，承受客户在长阳镇和良乡镇的购房意愿最高，两和价格较高的西南各区块相比，承受客户在长阳镇和良乡镇的购房意愿最高，两者不相上下均值为者不相上下均值为3.3，大大高出对西南其他地块的购房意愿。，大大高出对西南其他地块的购房意愿。D1.在西南各片区的购房意愿房山客户房山客户、六里桥客户六里桥客户在房山购房的意愿最高，其次是总部基地客户和西直门客户。西直门客户在优先考虑房山区的同时，对其他在房山购房的意愿最高，其次是总部基地客户和西直门客户。西直门客户在优先考虑房山区的同时，对其他区域也有所考虑，尤其是石景山区。区域也有所考虑，尤其是石景山区。公主坟客户公主坟客户和和军队医院客户军队医院客户对房山区的考虑意愿明显低于前四类客户。相反，他们更多会考虑在对房山区的考虑意愿明显低于前四类客户。相反，他们更多会考虑在海淀区海淀区、石景山区石景山区、丰台区购房，丰台区购房，选择范围较为广泛。选择范围较为广泛。22长阳镇长阳镇位置地块优劣势位置地块优劣势23优先考虑长阳镇的客户主要由未来比较便利的交通尤其是城铁，其次是距离单位优先考虑长阳镇的客户主要由未来比较便利的交通尤其是城铁，其次是距离单位/市市区区/家人比较近，再次是价格适宜家人比较近，再次是价格适宜,以及在环境方面的优势以及在环境方面的优势(绿化绿化空气等空气等)。D2.请问您为什么优先考虑在房山区长阳镇购房呢？接受客户接受客户总体总体房山客户房山客户六里桥客户六里桥客户总部基地客户总部基地客户西直门客户西直门客户公主坟客户公主坟客户军队医院客户军队医院客户Base:优先考虑长阳镇的被访者15337323329*15*7*%UNDUP.交通交通/位置方面位置方面597876864786交通方便交通方便467564764071有城铁有城铁/地铁地铁191324592729公交车多5-37-未来的交通枢纽3-93-有高速33-3-UNDUP.距离家人距离家人/单位方面单位方面5438307757离工作单位近30618-729离市区近离市区近/方便方便825127-29离家近163-离父母家近149-离孩子学校近336-7-离商业中心近5-3-UNDUP.价格方面价格方面53427244729价格低/便宜52824177-价格适中-6374029UNDUP.区域发展方面区域发展方面2262145-发展好3-924-发展空间大5397-发展速度快8-314-会繁华3-7-UNDUP.环境方面环境方面19162174714空气好14315-40-环境好3136720-无污染3-33-UNDUP.配套设施方面配套设施方面16363-配套设施齐全533-小区规划好5-3-UNDUP.户型户型/房子方面房子方面3-13-房山客户看中长阳镇距离单位和家人比较近；六里桥客户认为长阳镇距离市区较近；西直门客户更看中未来地铁交通；房山客户看中长阳镇距离单位和家人比较近；六里桥客户认为长阳镇距离市区较近；西直门客户更看中未来地铁交通；公主坟客户和军队公主坟客户和军队/医院客户认为长阳镇目前价格适宜，且公主坟客户看好长阳镇良好的自然环境此类客户购房考虑因素中突出医院客户认为长阳镇目前价格适宜，且公主坟客户看好长阳镇良好的自然环境此类客户购房考虑因素中突出的方面。的方面。24定性访谈补充定性访谈补充-长阳镇与西南市区地块优劣势比照长阳镇与西南市区地块优劣势比照优势优势劣势劣势房山区长阳镇房山区长阳镇房山区良乡镇房山区良乡镇丰台区如六里桥丰台区如六里桥/青塔青塔/花乡花乡/马家堡等地区马家堡等地区价格相对低一些10000-13000左右可以承受。同时，未来升值潜力较大是房山距离市区最近的镇，未来交通将会逐步是房山距离市区最近的镇，未来交通将会逐步完善尤其是地铁，缩短和西南城区的距离完善尤其是地铁，缩短和西南城区的距离交通将会逐步完善，主要是高速、道路高速、道路建设；离西南上班、父母居住地不远价格相对低一些10000-13000左右可以承受。同时，未来升值潜力较大档次高的楼盘居多，价格相对高一些25000左右难以承受市区堵车严重市区堵车严重，虽然距离不远，但上下班时长和从郊区来差不多小区都太过于聚集小区都太过于聚集，内部容积率低，楼间距楼间距窄窄，房间采光不好，同时小区人口过于拥挤人口过于拥挤，并且绿化达不到标准政府重点扶持开展的镇，未来配套会逐步完善政府重点扶持开展的镇，未来配套会逐步完善郊区空气清新，自然环境良好郊区空气清新，自然环境良好小区人群混杂人群混杂，较为杂乱，不够安静。走高速有高速费目前周边道路建设还有待进一步规划完善，往来市区还是不够便利目前周边配套还有待完善 距离市区的较远走高速有高速费，目前连接市区的道路建设还有待进一步规划完善地理位置优越，距离上班单位地点近属于市区繁华地段大兴区如黄村，西大兴区如黄村，西红门等红门等价格相对低一些12000-15000左右交通将会逐步完善，主要是地铁；不太熟悉，亲人和朋友较少相对远一些，路途还是有点长感觉有点乱25被访者语录摘取被访者语录摘取-长阳镇优势长阳镇优势我不是在六里桥嘛，因为在三四年前，周边我不是在六里桥嘛，因为在三四年前，周边也看的差不多，而且这房价，这三四年，周也看的差不多，而且这房价，这三四年，周边丰台涨幅还挺快的。没有方法，这个边丰台涨幅还挺快的。没有方法，这个钱钱100多万只能关注这个丰台，大兴啊多万只能关注这个丰台，大兴啊，房山，这三个地方。，房山，这三个地方。-李强李强 现在南城开展挺好的，现在南城开展挺好的，有很多政策都向南城倾有很多政策都向南城倾斜。斜。-李强李强 因为它这个配套设施，相对来因为它这个配套设施，相对来说，起步比较晚，你看这个地说，起步比较晚，你看这个地铁还没修完是吧。它这个起步铁还没修完是吧。它这个起步晚的话，它可能未来上升的空晚的话，它可能未来上升的空间更大一些。间更大一些。-李强李强 丰台玉泉路对，就是太堵，坐车的话，丰台玉泉路对，就是太堵，坐车的话，以前乘地铁，玉泉路还得去，我们家不是说以前乘地铁，玉泉路还得去，我们家不是说，旁边就是地铁，你还得倒车去地铁，就这，旁边就是地铁，你还得倒车去地铁，就这一段路能倒一个小时，堵啊太堵。一段路能倒一个小时，堵啊太堵。-张莹张莹 我觉得还是我觉得还是长阳长阳好，因为好，因为长阳长阳是新的那种是新的那种政府扶持吗，算是重点开发的一个镇，而政府扶持吗，算是重点开发的一个镇，而且以后地铁啊，城铁啊，不是要经过且以后地铁啊，城铁啊，不是要经过长阳长阳吗？要是说，在吗？要是说，在长长阳住着肯定是交通要比阳住着肯定是交通要比这个良乡这个要好一些。这个良乡这个要好一些。-张莹张莹我不太想牺牲面积，但是我不太想牺牲面积，但是丰台这边都涨得太厉害了丰台这边都涨得太厉害了，我只能选择远一点的，我只能选择远一点的，还是去房山吧还是去房山吧-张莹张莹房山空气质量很好，比起市房山空气质量很好，比起市里，空气要干净，安静、舒里，空气要干净，安静、舒适，还凉快适，还凉快-张莹张莹这是一个三角地带，左边是京石高速，这是一个三角地带，左边是京石高速，房山，右边是大兴，都有比较好的路可房山，右边是大兴，都有比较好的路可以到达，上五环什么的，挺好的一个地以到达，上五环什么的，挺好的一个地方，会很有潜力。方，会很有潜力。-韩振东韩振东南城开展潜力大，长阳镇地理位南城开展潜力大，长阳镇地理位置正处于有利地带置正处于有利地带对于目标客群对于目标客群,长阳镇购房价格长阳镇购房价格可以承受可以承受,有一定优势有一定优势.长阳镇自然环境比市区好长阳镇自然环境比市区好长阳镇的交通长阳镇的交通 配套会逐步完善配套会逐步完善,看好未来开展看好未来开展26完全不考虑Base:完全不考虑房山区长阳镇的客户20*%UNDUP.交通交通/位置方面位置方面95太远（无详及）40离单位远30离城远/偏僻15地理位置不熟悉15交通不方便10没有高速路5地铁人太挤5离父母远5离公主坟远5UNDUP.价格方面价格方面5价格高5是小产权房是小产权房5D3.请问您为什么完全不考虑在房山区购房呢？完全不考虑长阳镇的被访者很少。不考虑长阳镇的主要原因是位完全不考虑长阳镇的被访者很少。不考虑长阳镇的主要原因是位置比较偏远，不熟悉地理位置，交通不方便。置比较偏远，不熟悉地理位置，交通不方便。感觉房山还是有点太远了，感觉房山还是有点太远了，那不是郊区吗？那不是郊区吗？-被访者语被访者语录录那到海淀多长时间？那到海淀多长时间？我上班要我上班要一个多小时阿，有点承受不了一个多小时阿，有点承受不了-被被访者语录访者语录不知道这个镇在哪不知道这个镇在哪.是房山中心是房山中心城区吗？城区吗？.-被访者语录被访者语录我听说去房山那个高速好似我听说去房山那个高速好似很堵车阿，不太好走。很堵车阿，不太好走。-被被访者语录访者语录27时机点：长阳镇需要改善交通和配套设施，以优惠的价格，更好的环境空气时机点：长阳镇需要改善交通和配套设施，以优惠的价格，更好的环境空气/绿化等，来吸引考绿化等，来吸引考虑意愿相对较弱的客户虑意愿相对较弱的客户D4.请问房山长阳镇如果在哪些方面加以提升和改善，您就会考虑在这个地方购房？犹豫排斥客犹豫排斥客户户接受客户接受客户总体总体总体总体房山客户房山客户六里桥客户六里桥客户总部基地客户总部基地客户西直门客户西直门客户公主坟客户公主坟客户军队医院客户军队医院客户Base:可以考虑和不太考虑长阳镇的客户3515218*21*364025*12*%UNDUP.交通交通/地理方面地理方面74675292659267交通更便利交通更便利54612972637258有城铁有城铁/地铁地铁91124251316-地理位置不要太偏僻176-8-12-交通要快速6-56-12-有高速路3-53-8-有快速公交-834-改善道路3-56-4-离单位近61110-8交通畅通6-35-UNDUP.配套设施方面配套设施方面11112433253233设施9111925181625购物-531088教育3-56388医疗3-533-8休闲-3312-UNDUP.价格方面价格方面1428431148417价格低价格低141733323-179000元左右（建议）元左右（建议）617-833-8价格适中-5-848UNDUP.环境方面环境方面176141754817环境好1161411540-绿化好11-53-16-空气好-6-8-UNDUP.区域发展方面区域发展方面171110175817要繁华/热闹96-6348发展迅速66533-UNDUP.户型户型/房子方面房子方面3-10-8-总部基地客户更希望交通能够改善。总部基地客户更希望交通能够改善。西直门客户尤其希望价格能够降低一些。西直门客户尤其希望价格能够降低一些。公主坟客户除了看重交通的便捷性，还迫切希望环境绿化公主坟客户除了看重交通的便捷性，还迫切希望环境绿化/空气能够得到改善。空气能够得到改善。28相比犹豫相比犹豫/排斥客户排斥客户59%，承受客户对地块的认知度很高，承受客户对地块的认知度很高88%。14 Base:所有不太可能考虑完全不考虑的被访者%距离上下班地方太远，路途长度不能承受距离上下班地方太远，路途长度不能承受不看好未来的发展趋势不看好未来的发展趋势距离亲戚家太远（如父母家），往来不方便走高速有高速费，成本较高周围太荒凉，太清静，不是繁华区域其他不承受地不承受地块的原因块的原因知道、非常熟悉知道、非常熟悉知道，但不太熟悉知道，但不太熟悉不知道，不清楚不知道，不清楚88%100%87%90%81%81%91%59%D6.请问您知道房山区长阳镇，即西南五环与六环之间，京石高速东侧，2021年开通的地铁房山线长阳站这个地块吗？D8.您不太可能考虑这个地块的原因是？犹豫排斥客户犹豫排斥客户接受客户接受客户总体总体总体总体房山房山客户客户六里桥六里桥客户客户总部基地总部基地客户客户西直门西直门客户客户公主坟公主坟客户客户军队医院军队医院客户客户Base:所有被访者44316555371704423*%西南地区的客户房山客户、六里桥客户和总部基地客户对地块较为熟悉，而偏北的西直门客户，公主坟客户的熟悉度相对低。西南地区的客户房山客户、六里桥客户和总部基地客户对地块较为熟悉，而偏北的西直门客户，公主坟客户的熟悉度相对低。犹豫犹豫/排斥客户主要认为目标地块距离上下班太远，路途不能承受，以及对未来开展不太看好。建议万科通过大力宣传地块周边快速排斥客户主要认为目标地块距离上下班太远，路途不能承受，以及对未来开展不太看好。建议万科通过大力宣传地块周边快速的交通开展和建设前景，进一步吸引此类客户。的交通开展和建设前景，进一步吸引此类客户。29犹豫犹豫/排斥客户排斥客户接受客户接受客户总体总体总体总体房山房山客户客户六里桥六里桥客户客户总部基地总部基地客户客户西直门西直门客户客户公主坟公主坟客户客户军队医院军队医院客户客户Base:所有被访者44316555371704423*%2010年地铁房山线，地铁站长阳年地铁房山线，地铁站长阳站距离地块仅站距离地块仅200米，米，4分钟路程分钟路程2012年年9号线开通后，与六里桥号线开通后，与六里桥/北京西站无缝对接，交通便利北京西站无缝对接，交通便利可由京良路连通京石高速、西五环，往来中心市区交通便捷长阳镇将建成为绿色生态小镇京石二高速、丰良路、京良路的建设将增加进出中心城区的通道长阳镇被规划为中央购物休闲区核心区域其他都不知道/都不感兴趣 房山地铁线在地块设站、与房山地铁线在地块设站、与9号线贯穿是广阔客户最为了解并且最感兴趣的规号线贯穿是广阔客户最为了解并且最感兴趣的规划点，而其他方面的认知是比较少的划点，而其他方面的认知是比较少的感兴趣房山客户对地块规划很多方面都很熟悉，包括地铁贯穿、道路建设、规划为绿色生态小镇、中央购物休闲核心区等。房山客户对地块规划很多方面都很熟悉，包括地铁贯穿、道路建设、规划为绿色生态小镇、中央购物休闲核心区等。六里桥客户对道路建设更为关注，总部基地、西直门、公主坟客户对地铁交通更为关注。六里桥客户对道路建设更为关注，总部基地、西直门、公主坟客户对地铁交通更为关注。D9D10.这个地块附近规划或地块情况您都知道哪些？D11.那么您对哪些规划或地块情况感兴趣呢？知道 30房山地铁线在地块设站，以及未来与房山地铁线在地块设站，以及未来与9号线贯穿是认知程度和感兴趣程度都非号线贯穿是认知程度和感兴趣程度都非常高的规划点，其次京良路连通京石高速、西五环也是相对感兴趣的点常高的规划点，其次京良路连通京石高速、西五环也是相对感兴趣的点认知程度高认知程度高认知程度低认知程度低感兴趣程感兴趣程度高度高感兴趣程感兴趣程度低度低样本量：总体承受客户样本量：总体承受客户 316大声说出来！大声说出来！潜在时机点潜在时机点D9D10.这个地块附近规划或地块情况您都知道哪些？D11.那么您对哪些规划或地块情况感兴趣呢？地铁太有吸引力了地铁太有吸引力了,我还省油钱呢我还省油钱呢,也也不能天天开车不能天天开车,不不环保环保,还堵车还堵车.31相比其他客户，房山客户对长阳镇建设成为中央购物休闲核心区的感兴趣程度相比其他客户，房山客户对长阳镇建设成为中央购物休闲核心区的感兴趣程度也较高；六里桥客户对也较高；六里桥客户对京良路连通京石高速、西五环京良路连通京石高速、西五环更为熟悉和关注更为熟悉和关注房山承受客户房山承受客户样本量：房山承受客户样本量：房山承受客户 55六里桥承受客户六里桥承受客户样本量：六里桥承受客户样本量：六里桥承受客户 53认知程度高认知程度高认知程度低认知程度低感兴趣感兴趣程度高程度高感兴趣感兴趣程度低程度低潜在时机点潜在时机点认知程度高认知程度高认知程度低认知程度低感兴趣感兴趣程度高程度高感兴趣感兴趣程度低程度低D9D10.这个地块附近规划或地块情况您都知道哪些？D11.那么您对哪些规划或地块情况感兴趣呢？32承受客户普遍看好地块的未来前景承受客户普遍看好地块的未来前景94%。承受客户对目标地块价格预期平均每平米承受客户对目标地块价格预期平均每平米1.06万元，其中万科品牌溢价万元，其中万科品牌溢价700元左右元左右 D12.了解到以上地块规划方面的信息后，您对这个地块的未来开展的看法属于下面哪种？客户购房单价预算（万客户购房单价预算（万元平米）元平米）1.151.161.111.141.171.191.181.15评判基准评判基准:房山区良乡镇目前商品房单价：房山区良乡镇目前商品房单价：0.9-1.0万万/平米平米；房山区长阳镇目前商品房单价；房山区长阳镇目前商品房单价:1.0-1.4万平万平米；丰台区青塔地区目前商品房单价：米；丰台区青塔地区目前商品房单价：2.0-2.5万平米万平米目标地块价格预期目标地块价格预期（万元平米）（万元平米）0.840.991.001.110.931.030.910.92万科品牌万科品牌目标地块价格目标地块价格预期预期（万元平米）（万元平米）0.901.061.041.171.051.081.010.99房山客户、六里桥客户和西直门