官城房地产战略管理咨询项目报告

云南云南官城官城房地产开发集团有限公司房地产开发集团有限公司通过行业研究分析，结合内部诊断，制定整体战略规划，通过行业研究分析，结合内部诊断，制定整体战略规划，推动官城地产快速、健康、持续的发展推动官城地产快速、健康、持续的发展云南官城地产云南官城地产阶段性报告（下）战略审视及内部诊断阶段性报告（下）战略审视及内部诊断2022年年12月月5日日 此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。2目录目录一、项目工作回顾一、项目工作回顾二、行业研究分析二、行业研究分析 1.中国及云南房地产市场分析中国及云南房地产市场分析 2.昆明市房地产市场总体分析昆明市房地产市场总体分析 3.昆明市住宅商业地产分析昆明市住宅商业地产分析 4.昆明市商业地产行业分析和研究昆明市商业地产行业分析和研究三、三、官城地产战略审视官城地产战略审视 1.官城集团战略与地产业务发展审视官城集团战略与地产业务发展审视 2.物业公司战略与业务发展审视物业公司战略与业务发展审视 3.混凝土公司战略与业务发展审视混凝土公司战略与业务发展审视四、四、官城地产内部诊断官城地产内部诊断 1.远卓对官城地产组织结构诊断和分析远卓对官城地产组织结构诊断和分析 2.远卓对官城地产管理现状诊断和分析远卓对官城地产管理现状诊断和分析 五、下一阶段的工作内容安排五、下一阶段的工作内容安排 2007 Bexcel-All rights reserved3成立成立1010多年来，官城地产抓住机遇、不断拓展，在多年来，官城地产抓住机遇、不断拓展，在20022002年改制以年改制以后，公司发展速度加快，现已经开发多个有影响力的楼盘，具备后，公司发展速度加快，现已经开发多个有影响力的楼盘，具备一定的竞争实力一定的竞争实力 1993年，公司成立 1996年，经云南省建设厅、云南省统计局综合评定，公司综合实力和上缴税金分别名 列第三和第二位 1997年，被建设部评为“全国房地产领先企业”第57位，经云南省建设厅、云南省统计局综合评定，公司名列“云南省房地产开发企业综合实力三十强”第三位 2003年，公司开发四季花园住宅小区，占地43.3亩，同年开发陶然雅苑占地30.5亩 2004 开发理想小镇，占地175亩，大获成功，不仅将世界人文小镇先进的居住理念与昆明文化特有的人文精神完美交融，更为昆明人创造了自然、人文与音乐齐美的纯美生活新境界 2006年开发可乐公寓和广福小区，并积极筹划开发智者山丘，同时还有嘉年华和南屏新天等多个项目处于前期准备期200419931996-1997200620032002 2002年，公司改制为民营企业，公司迈入新的发展阶段资料来源：资料研究资料来源：资料研究 2007 Bexcel-All rights reserved4目前，远卓认为：官城集团正在实现由单一房地产开发的民营企目前，远卓认为：官城集团正在实现由单一房地产开发的民营企业，向涉足多行业的集团化管理的现代企业转型业，向涉足多行业的集团化管理的现代企业转型单一企业单一企业 现代企业现代企业 集团公司集团公司 多行业多行业民营企业民营企业地产行业地产行业转转 型型 2007 Bexcel-All rights reserved5住宅开发住宅开发混凝土业务混凝土业务以地产开以地产开发为主多发为主多元化投资元化投资的集团的集团矿山投资矿山投资商业地产开发商业地产开发物业管理物业管理从业务选择上来看，官城集团除了不断强化地产业务以外，还积从业务选择上来看，官城集团除了不断强化地产业务以外，还积极投资新的项目，进行多元化尝试极投资新的项目，进行多元化尝试+不同业务发展定位和方向不同业务发展定位和方向住宅开发为官城集团的核心业务核心业务，做精品路线，在巩固原有住宅开发的基础上，积极发展商业地产物业管理为地产业务的保障性业务保障性业务，通过物业管理水平的提高，不断完善并提高地产品牌的价值混凝土为房地产的补充业务补充业务，在满足地产需求的基础上，目前正积极参与市场竞争，扩大市场份额矿山投资为官城集团的机会性业务机会性业务，具备一定的投资前景/远卓观点、供讨论远卓观点、供讨论/2007 Bexcel-All rights reserved6从各项业务目前处于不同的发展阶段来看，目前各项业务基本做到从各项业务目前处于不同的发展阶段来看，目前各项业务基本做到了定位清晰、势头良好，逐步进入良性循环，在业务组合上基本做了定位清晰、势头良好，逐步进入良性循环，在业务组合上基本做到了到了“吃一个，拿一个，看一个吃一个，拿一个，看一个”战略地位战略地位发展阶段发展阶段资源相关性资源相关性经营规范化经营规范化地产业务地产业务核心核心成熟成熟高高中等中等物业业务物业业务重点重点成长成长较高较高中等中等混凝土业务混凝土业务重点重点成长成长较高较高中等中等矿山投资矿山投资从属从属起步起步低低低低因素因素业务业务官城地产各项业务发展阶段和特点官城地产各项业务发展阶段和特点官城控股目前对各业务处于不同的发展阶段，业务组合基本合理官城控股目前对各业务处于不同的发展阶段，业务组合基本合理/远卓观点、供讨论远卓观点、供讨论/2007 Bexcel-All rights reserved7从内部管理的水平来看，目前官城集团正处于成长期向规范期过从内部管理的水平来看，目前官城集团正处于成长期向规范期过渡的阶段，企业规模逐步扩大，正面临内部管理的完善和越来越渡的阶段，企业规模逐步扩大，正面临内部管理的完善和越来越激烈的竞争危机激烈的竞争危机创业期创业期成长期成长期规范期规范期成熟期成熟期企企 业业 特特 征征面临危机面临危机企业核心人员都是熟人、关系好企业规模小，增长速度快企业进行集权控制，控制容易企业的成长源自企业家的独到的眼光或者创造力公司的生存危公司的生存危机机核心领导人员核心领导人员的能力危机的能力危机客户客户 现金流现金流企业规模在快速增大逐步形成新老结合的核心管理团队企业的成长关键在于合理的授权决策方法决策方法管理团队管理团队组织结构组织结构增长速度放慢，收益稳定企业规模较大，管理复杂度增加形成较稳定的盈利模式企业发展关键在新业务的开展竞争危机竞争危机内部管理完善内部管理完善新业务发展新业务发展原有业务稳定或开始衰退企业规模大，管理体系完善大企业病盛行企业成长关键在文化和业务转型企业文化危机企业文化危机业务转型危机业务转型危机 2007 Bexcel-All rights reserved8从集团管控方式上来看，目前官城集团对各子公司管控模式较为从集团管控方式上来看，目前官城集团对各子公司管控模式较为适当，管控定位比较清晰，以财务控制为主的管控方法基本适合适当，管控定位比较清晰，以财务控制为主的管控方法基本适合目前子公司的发展现状目前子公司的发展现状战略管理战略管理资本计划与资本计划与财务控制财务控制业绩管理业绩管理资本运营资本运营人员管理人员管理对物业管理的对物业管理的“财务财务+战略战略”管管控控对混凝土的对混凝土的“财务财务+战略战略”管管控控任命总经理任命总经理派出财务管理人员派出财务管理人员任命总经理任命总经理派出财务管理人员派出财务管理人员审核财务报表审核财务报表考核经营业绩考核经营业绩逐步发展成熟，开始准备全逐步发展成熟，开始准备全面进入市场竞争阶段，需要面进入市场竞争阶段，需要战略的支持战略的支持不存在单独的资本运营不存在单独的资本运营目前没有单独的业务目前没有单独的业务战略，不需审查战略，不需审查不存在单独的资本运营不存在单独的资本运营需要集团的财务支持需要集团的财务支持对集团有一定的利润贡献，对集团有一定的利润贡献，并不需要集团的财务支持并不需要集团的财务支持审核财务报表审核财务报表考核经营业绩考核经营业绩 2007 Bexcel-All rights reserved9从住宅业务发展来看，官城地产的项目规模不大，并未经历过多从住宅业务发展来看，官城地产的项目规模不大，并未经历过多盘同时开发的阶段，中间出现过项目间歇期较长的现象，但现阶盘同时开发的阶段，中间出现过项目间歇期较长的现象，但现阶段未来储备地基本能够支撑企业未来段未来储备地基本能够支撑企业未来3 3年的发展，占据有利位势年的发展，占据有利位势2003.22004.11四季花语四季花语2003.32004.2陶然雅苑陶然雅苑2006.62007.2可乐公寓可乐公寓2005.6理想小镇理想小镇2006.11未结束未结束广福小区广福小区 43.3 30.5 175 7.5 175单位：亩单位：亩项目名称项目名称土地面积土地面积（亩）（亩）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）智者山丘智者山丘 350约约20南屏新天南屏新天19.9约约12嘉年华嘉年华27.4约约7.8间歇期间歇期 类型类型 合作方式合作方式 住宅住宅+商业商业与昆明荣成房地与昆明荣成房地产开发公司合作产开发公司合作开发开发已建或在建项目已建或在建项目未建项目未建项目资料来源：内部资料研究资料来源：内部资料研究 2007 Bexcel-All rights reserved10官城地产业务主要以住宅开发为主，能够快速回笼资金，但在市场官城地产业务主要以住宅开发为主，能够快速回笼资金，但在市场发生变化的条件下，单纯的依赖住宅开发在可持续发展方面存在一发生变化的条件下，单纯的依赖住宅开发在可持续发展方面存在一定的风险，并且也不能分享土地增值的收益，对官城未来的发展模定的风险，并且也不能分享土地增值的收益，对官城未来的发展模式提出了挑战式提出了挑战获取土地的成本越来越高获取土地的成本越来越高银行贷款越来越难银行贷款越来越难/示意示意/市场发生变化前后单个项目销售收入分解市场发生变化前后单个项目销售收入分解土地成本土地成本建安成本建安成本税费及其它税费及其它利润利润销售收入销售收入变化前变化前变化后变化后所得利润能支付所得利润能支付下一个项目的土下一个项目的土地成本，还可以地成本，还可以继续开发项目继续开发项目尽管利润大幅增长，但所尽管利润大幅增长，但所获取的利润不足以购买下获取的利润不足以购买下一个项目的土地，面临缺一个项目的土地，面临缺乏项目开发的危险乏项目开发的危险项目卖完，不能享受土地项目卖完，不能享受土地“水涨船高水涨船高”带来的收益带来的收益市场市场变化变化 2007 Bexcel-All rights reserved11从地产的业务发展来看，官城地产已在巩固住宅业务优势的基础从地产的业务发展来看，官城地产已在巩固住宅业务优势的基础上，开始积极采用合作开发的方式，转向发展商业地产；远卓认上，开始积极采用合作开发的方式，转向发展商业地产；远卓认为：官城未来将逐步走向为：官城未来将逐步走向“住宅住宅+商业地产商业地产”协同开发的模式，协同开发的模式，但这对管理模式和管理能力提出极大的挑战但这对管理模式和管理能力提出极大的挑战住宅住宅住宅住宅商业商业+“在房地产领域内，公司应该采取何种模式在房地产领域内，公司应该采取何种模式”（有效样本数（有效样本数81）只做住宅开发以住宅为主，发展商业地产住宅开发和商业地产并重转型做商业地产不清楚，听领导指示员工也普遍认同，员工也普遍认同，“住宅住宅+商商业地产业地产”可能是未来官城的主可能是未来官城的主要发展方向要发展方向资料来源：问卷调查资料来源：问卷调查 2007 Bexcel-All rights reserved12从切入住宅开发的价值链主环节来看，官城是两边小、中间大从切入住宅开发的价值链主环节来看，官城是两边小、中间大“橄橄榄型榄型”，即抓工程施工，而在前期规划和后期销售采取外包方式，即抓工程施工，而在前期规划和后期销售采取外包方式，具备较强的整合能力，远卓认为该特点基本适合企业发展的现状具备较强的整合能力，远卓认为该特点基本适合企业发展的现状官城地产官城地产土地土地拓展拓展工工程程施施工工营营销销推推广广物物业业管管理理设设计计规规划划自有程度自有程度客户客户服务服务高高低低 示意图示意图注：红色代表官城地产的自有程度注：红色代表官城地产的自有程度 2007 Bexcel-All rights reserved13从战略管理机制来看，远卓认为现阶段官城地产从战略管理机制来看，远卓认为现阶段官城地产的战略制定机制的战略制定机制不健全，同时缺乏战略的实施控制、反馈和修正，后期有待加强不健全，同时缺乏战略的实施控制、反馈和修正，后期有待加强反馈反馈企业战略环境条件分析企业战略制定与选择企业战略实施与控制依据指导重新落实执行宏观和行业环境正在发生或将要发生哪些变化，这些变化对企业的影响企业拥有哪些资源和具备哪些能力文化与利益相关者的价值观和愿望企业生存和发展的使命或宗旨是否需要改变在一定时期内，企业将达到什么样的一个目标为实现目标，打算采用什么样的业务拓展策略给出多重可能选择，供比照、评估，并最终确定较为平衡和满意的方案依据公司战略，制定和协调职能战略，要体现战略推进的步骤、采取的措施的具体内容、大体的时间上的展开进行新的组织设计和改造灌输新的领导文化使之与战略匹配进行战略控制：将实施中的实际成效与预定战略目标进行比照，分析原因，进行调整官城地产未来的战略逐渐明确，但就其目前首先缺乏一个强大的中高层管理团队支撑，同时需要将官城地产未来的战略逐渐明确，但就其目前首先缺乏一个强大的中高层管理团队支撑，同时需要将整体战略进行逐层的分解和落实，形成职能战略，并根据反馈情况进行战略的修正整体战略进行逐层的分解和落实，形成职能战略，并根据反馈情况进行战略的修正/远卓战略管理总体框架远卓战略管理总体框架/2007 Bexcel-All rights reserved14从战略决策机制来看，重大拿地和投资的决策主要依靠高层少数从战略决策机制来看，重大拿地和投资的决策主要依靠高层少数人的判断，缺乏专业机构和人才、风险控制流程和制度，缺乏科人的判断，缺乏专业机构和人才、风险控制流程和制度，缺乏科学的项目投资可行性分析和论证，后期的总结评估不够，存在一学的项目投资可行性分析和论证，后期的总结评估不够，存在一定的决策风险定的决策风险决策决策决策决策决策决策学习总结学习总结投资信息投资信息 投资决策投资决策决策执行决策执行决策评估决策评估专业组织论证外部合作意见市场反馈 投资信息的获取渠道具有一定的局限性，信息需要进行进一步的收集、整理分析和筛选对投资项目的科学分析和专业论证还不够，目前主要依赖高层少数人的判断 高层的集体决策环节不够完善，存在一定的决策风险 缺乏在项目后期的总结评估机制项目投资效益的评估工作尚未开展 项目决策评估总结的缺失，难以学习和吸收经验难以积累多次投资成功和失败的经验教训 2007 Bexcel-All rights reserved15从战略发展愿景和目标来看，官城地产战略方向较为明确，但是从战略发展愿景和目标来看，官城地产战略方向较为明确，但是没有明确的战略目标，现有发展方向在老板的思想中通过高层会没有明确的战略目标，现有发展方向在老板的思想中通过高层会议在中高管层面进行了非正式传达，并未形成明确的集团及子公议在中高管层面进行了非正式传达，并未形成明确的集团及子公司发展战略文件和细化到目标司发展战略文件和细化到目标“是否清晰公司的发展战略？是否清晰公司的发展战略？”缺乏明确的目标，而且战略的沟通和宣贯不到位，大多数的员工并不了解公司战略，战略共识未充分达成“各层级员工知道公司战略的比例各层级员工知道公司战略的比例”注：注：有效样本81 公司战略通过非正式的战略沟通在中高层中传达，所以只有中高层对公司战略有大概的认识，基层员工的了解非常有限都是哪些人知道资料来源：内部资料研究资料来源：内部资料研究 2007 Bexcel-All rights reserved16回顾官城地产的发展历史，其竞争优势在于领导人独到的战略眼回顾官城地产的发展历史，其竞争优势在于领导人独到的战略眼光、灵活的管理机制、良好的口碑以及与政府的良好关系光、灵活的管理机制、良好的口碑以及与政府的良好关系注：注：有效样本数78享受特殊政策优惠管理机制比较灵活较好的品牌形象和口碑资金比较充足员工的积极性很高产品设计领先、独特产品质量较好公司与政府具有良好关系领导的战略眼光独到管理人员的素质和能力比较高“公司最大的优势是什么？公司最大的优势是什么？”企业家的个人能力是官城的核心竞争企业家的个人能力是官城的核心竞争力，因此战略投资眼光和与政府部门力，因此战略投资眼光和与政府部门的良好关系是行业发展的核心资源，的良好关系是行业发展的核心资源，也是官城未来发展的关键所在也是官城未来发展的关键所在灵活的管理制度是现阶段的重要优势，灵活的管理制度是现阶段的重要优势，但随着企业的发展壮大，企业的管理但随着企业的发展壮大，企业的管理制度应向规范化的方向发展制度应向规范化的方向发展公司良好的品牌形象主要得益于公司公司良好的品牌形象主要得益于公司近年开发的几个成功楼盘，这为公司近年开发的几个成功楼盘，这为公司未来发展奠定了良好的品牌基础未来发展奠定了良好的品牌基础资料来源：问卷调查资料来源：问卷调查 2007 Bexcel-All rights reserved17各层级员工比例各层级员工比例但以往的成功经验和优势并不能保证企业在新的市场竞争状况下但以往的成功经验和优势并不能保证企业在新的市场竞争状况下胜出，随着公司的发展，一系列内部管理问题成为企业进一步发胜出，随着公司的发展，一系列内部管理问题成为企业进一步发展的瓶颈，特别是管理模式的构建展的瓶颈，特别是管理模式的构建合理的利益分配机制成熟的管理模式专业化的人才招聘和培养灵活的经营和决策机制良好的市场机会合理的授权体系新业务的培养机制资金的筹措及管理“公司最缺乏的管理职能是什么？公司最缺乏的管理职能是什么？”（有效样本数79）成熟的管理模式是官城地产目前十分缺乏的，从高层到基层均认识到这一点，层级越高对该项职能缺乏的认识越强烈资料来源：问卷调查资料来源：问卷调查 2007 Bexcel-All rights reserved18调查问卷和访谈还显示：反应最为突出的是人力资源管理职能调查问卷和访谈还显示：反应最为突出的是人力资源管理职能问卷调查反应出的数据显示，无论是中高层还是在基层员工，认为公司急需加强的管理职能是人力资人力资源管理源管理的比例，都是最高的单位：有效答案数财务管理工程管理人力资人力资源管理源管理预算管理采购管理战略规划市场规划前期土地证办理土地拓展及获取成本管理“公司目前急需加强的管理职能公司目前急需加强的管理职能”？（有效样本数：81）“在公司的组织架构和用人机制下，人力资源部的职能是无法开展的，只能局限于日常的事务处理”“不适应本岗位的人就需要被淘汰，人员过多，除了会增加工资成本，还会形成很大的内耗，降低工作效率”“人力资源部应该相对独立，但很多时候没有独立的见解，而是按上级的思维去做了”访谈记要访谈记要资料来源：问卷调查资料来源：问卷调查 2007 Bexcel-All rights reserved19财务管理工程管理人力资源预算管理采购管理战略规划市场规划土地办证土地获取成本管理“公司急需加强的管理职能是什么？公司急需加强的管理职能是什么？”注：注：有效样本数81值得注意的是，除了人力资源管理外，公司还应该加强战略规划、值得注意的是，除了人力资源管理外，公司还应该加强战略规划、前期土地办证、工程管理、市场规划和成本管理等方面的职能建前期土地办证、工程管理、市场规划和成本管理等方面的职能建设，特别是工程管理和市场规划两个核心职能设，特别是工程管理和市场规划两个核心职能工程管理工程管理市场规划市场规划 战略规划：战略规划：战略是企业发展的方向，需要严密论证和科学规划，不应太随意，太反复 前期土地办证：前期土地办证：由于各种政策或其他客观原因造成前期土地办证进度比较难控制 工程管理是现在官城的核心管理职能之一，但管理较为粗放，需要加强规范化和精细化管理 市场规划管理包括产品的市场定位，产品规划和设计等职能 官城在产品设计上具有一定的优势，这是整合外部资源形成的，公司应加大内部专业规划设计团队的建设，形成内外部资源的良好接口和配合资料来源：问卷调查资料来源：问卷调查 2007 Bexcel-All rights reserved20目录目录一、项目工作回顾一、项目工作回顾二、行业研究分析二、行业研究分析 1.中国及云南房地产市场分析中国及云南房地产市场分析 2.昆明市房地产市场总体分析昆明市房地产市场总体分析 3.昆明市住宅商业地产分析昆明市住宅商业地产分析 4.昆明市商业地产行业分析和研究昆明市商业地产行业分析和研究三、三、官城地产战略审视官城地产战略审视 1.官城集团战略地产与业务发展审视官城集团战略地产与业务发展审视 2.物业公司战略与业务发展审视物业公司战略与业务发展审视 3.混凝土公司战略与业务发展审视混凝土公司战略与业务发展审视四、四、官城地产内部诊断官城地产内部诊断 1.远卓对官城地产组织结构诊断和分析远卓对官城地产组织结构诊断和分析 2.远卓对官城地产管理现状诊断和分析远卓对官城地产管理现状诊断和分析 五、下一阶段的工作内容安排五、下一阶段的工作内容安排 2007 Bexcel-All rights reserved21润丰源成立于润丰源成立于20042004年年3 3月，作为官城地产的子公司，目前只负责官月，作为官城地产的子公司，目前只负责官城地产开发的普通住宅项目的物业管理工作城地产开发的普通住宅项目的物业管理工作 润丰源目前的物业管理项目有：理想小镇、可乐公寓、陶然雅苑、金庭小区 其中理想小镇的规模最大，也使润丰源在物业管理水平上有了较大提高理想小镇理想小镇可乐公寓可乐公寓陶然雅苑陶然雅苑金庭小区金庭小区资料来源：实地调研资料来源：实地调研 2007 Bexcel-All rights reserved22目前，润丰源物业的整体管理能力还不强，尚处于经验的积累阶目前，润丰源物业的整体管理能力还不强，尚处于经验的积累阶段，员工素质参差不齐，缺乏专业管理人才段，员工素质参差不齐，缺乏专业管理人才管理管理模式模式专业管专业管理人员理人员员工员工素质素质执行执行效果效果管理模式、专业人才、员工素质与公司发展的关系说管理模式、专业人才、员工素质与公司发展的关系说明明润丰源成立时间不长，还没有形成一套完善的管理体系润丰源工程人员的专业知识水平不高，有很多维修问题不能自行解决，而需要官城地产工程部支持，且维修问题需要反馈的链条也比较长虽然公司对员工有定期培训和检查，最近也针对新物权法的出台进行了专门培训与考核，但在参加考试的48名员工中，仅有6人及格，很多人连题目都不能完全读懂鉴于目前的人员素质水平，未来3-5年，还是以做官城地产开发的小区的物管工作为主要目标，不适宜参与外部竞争 2007 Bexcel-All rights reserved23从润丰源财务状况来看，与承接小区的规模，以及官城地产的项从润丰源财务状况来看，与承接小区的规模，以及官城地产的项目开发周期密不可分，成立目开发周期密不可分，成立3年来，主营业务收入增速很快，目前年来，主营业务收入增速很快，目前已从亏损中逐渐走向盈利，未来发展态势良好已从亏损中逐渐走向盈利，未来发展态势良好单位：万元润丰源主营业务收入情况润丰源主营业务收入情况单位：万元润丰源利润情况润丰源利润情况由于润丰源目前承接官城地产的开发项目，因此其财务状况与官城地产项目的开发周期和小区的规模联系紧密，承接大的小区时（理想小镇理想小镇），其收入增幅十分明显由于前期投入较大，润丰源一直处于亏损状态；但2006年底已实现盈利，随着后期官城地产新小区的开发和管理水平的提升，收入会继续实现平稳增长，其发展前景值得看好但物管仅作为官城地产发展中的保障型业务，在今后的发展中也不能为官城地产带来高额的回报资料来源：内部资料研究资料来源：内部资料研究 2007 Bexcel-All rights reserved24从润丰源内部组织构架来看，整体架构比较清晰，主要划分为小从润丰源内部组织构架来看，整体架构比较清晰，主要划分为小区管理、行政人事管理和财务管理三大块，职责明晰、内部沟通区管理、行政人事管理和财务管理三大块，职责明晰、内部沟通基本顺畅基本顺畅物业公司总经理财务部经理行政人事部经理物业小区主任保安保洁绿化接待会计出纳仓库保管员收银员工程维修员督导督察员内勤每个小区分别有1名物业小区主任，负责主管小区内的保安、保洁、绿化、接待及维修工作有3名督察员，负责小区内管理事务的监督检查工作办公用品和维修所需物品均统一购置，由仓库保管员保管与发放，能够比较有效的控制不必要的支出资料来源：内部访谈资料来源：内部访谈 2007 Bexcel-All rights reserved25但与地产工程部的对接不顺畅是物管目前面临的主要问题，这直但与地产工程部的对接不顺畅是物管目前面临的主要问题，这直接导致小区图纸保存不齐全（或已有的图纸不准确），大大增加接导致小区图纸保存不齐全（或已有的图纸不准确），大大增加了物管对小区管理的难度；针对这种状况，物管已开始较早介入了物管对小区管理的难度；针对这种状况，物管已开始较早介入正在进行的广福项目，为后期小区管理和维修打下良好基础正在进行的广福项目，为后期小区管理和维修打下良好基础理想小镇理想小镇在官城地产早先开发的住宅项目中，物管与工程部的交接工作不完善，导致很多图纸缺失，或管网图纸与现实有较大差距理想小镇的管网图纸很不完备，甚至出现照着图纸找维修处时，要在图纸上标注地点周围7-8米的范围内查找，才能找到维修地点图纸保存不完整造成的后果，除了降低维修效率，也会使业主对物管的服务质量产生疑虑目前，广福小区（二期）主体工程已经完工，物管公司从现在开始介入通过及时图纸备份、现场拍照的方式保存广福小区各类详细资料，以满足后期物管工作中的需要广福小区广福小区物管公司在图纸物管公司在图纸保存上的改进保存上的改进物管与工程部交接的完善程度物管与工程部交接的完善程度直接决定了后期小区物业管理直接决定了后期小区物业管理工作的效率与质量，除了物管工作的效率与质量，除了物管的早期介入，工程部的全力配的早期介入，工程部的全力配合也至关重要合也至关重要 2007 Bexcel-All rights reserved26同时，润丰源与地产高层的汇报关系不清晰，主要是以结果为导同时，润丰源与地产高层的汇报关系不清晰，主要是以结果为导向选择汇报对象，改进之后，虽然在效率上有提高，但仍没有形向选择汇报对象，改进之后，虽然在效率上有提高，但仍没有形成清晰的机制成清晰的机制汇报汇报总经理助理汇报汇报反馈反馈将需汇报的问题分按大小分类，向地产总经理和总经理助理汇报。这样的汇报方式采取的是“就近原则”，基本以结果为导向，汇报关系不明确物业公司总经理总经理助理物业公司总经理地产公司行政经理通过行政经理将汇报的问题分类、备案，再上报给经理或总助，工作效率上有所提升，但仍需构建清、晰明确的汇报机制，才能从根本解决问题汇报汇报汇报汇报汇报汇报反馈反馈反馈反馈反馈反馈改进改进官城地产总经理官城地产总经理 2007 Bexcel-All rights reserved27住宅物管住宅物管商业物管商业物管物管公司物管公司官城地产正在向复合型商业地产领域拓展，复合型商业地产运营管理不可缺少的一个重要组成部分官城地产正在向复合型商业地产领域拓展，复合型商业地产运营管理不可缺少的一个重要组成部分就是商业物业管理，培养出商业物业管理的独特优势有利于在未来复合商业地产的运营管理中掌握就是商业物业管理，培养出商业物业管理的独特优势有利于在未来复合商业地产的运营管理中掌握一定的主动权。住宅与商业物管并重发展，有利于形成物业管理的双重支柱一定的主动权。住宅与商业物管并重发展，有利于形成物业管理的双重支柱润丰源目前的物业管理能力不强，标准化服务和专业性支持都不够，物管人员的自身素质需要统一和提高集团对物管的重视程度显著提高，目前正与世邦魏理仕合作，以加强物管的专业管理水平目前，润丰源在商业物管上还处于一片空白，急需引进专业化管理模式和专业人才已经聘请世邦魏理仕做商业物管顾问，开始提升管理能力作为保障型业务，润丰源物业在集团的整个业务组合中是不可或作为保障型业务，润丰源物业在集团的整个业务组合中是不可或缺，也日益得到集团的重视；随着官城地产在别墅和商业领域上缺，也日益得到集团的重视；随着官城地产在别墅和商业领域上的拓展，对润丰源也的管理水平和专业性也提出了更高的要求的拓展，对润丰源也的管理水平和专业性也提出了更高的要求住宅物管上积累的应验能使商业物管有所借鉴，二者并重发展 2007 Bexcel-All rights reserved28官城控股物管现状官城控股物管现状优秀企业的物业管理（新鸿基为例）优秀企业的物业管理（新鸿基为例）物业管理重要性物业管理重要性战略层面：为公司品牌建设、物业增值提供支持业务层面：为业主提供优质服务，形成市场竞争力；形成利润物业管理是仅次于价格、户型和区位之后的第四大购房决策影响因素中端消费者对于居住品质的追求直接反映在对物业管理的高要求上不能承接未来商业物业的物业管理官城的理想小镇防水和维修等问题业主抱怨较多，解决时间很长人员素质和专业能力需要进一步加强，引入竞争机制跨部门交楼小组，制订严格交楼标准，陪同客户验收向买家承担首年工程维修保证建立住户电子社区，引入家居自动化系统先进的物业管理系统、多功能智能卡系统等管理层对住户进行家访调查，获取意见商业物管处于完全空白住宅物管维修能力不强物管队伍基本打造成型、但缺乏高水平管理人才及物管专业人才从未来的发展方向来看，虽然在未来从未来的发展方向来看，虽然在未来3-53-5年内，润丰源还不完全具年内，润丰源还不完全具备承接外部公司开发的小区项目的能力，但是将来还是需要跟上备承接外部公司开发的小区项目的能力，但是将来还是需要跟上官城地产的拓展步伐，打造品牌知名度，积极参与市场化竞争官城地产的拓展步伐，打造品牌知名度，积极参与市场化竞争 2007 Bexcel-All rights reserved29目录目录一、项目工作回顾一、项目工作回顾二、行业研究分析二、行业研究分析 1.中国及云南房地产市场分析中国及云南房地产市场分析 2.昆明市房地产市场总体分析昆明市房地产市场总体分析 3.昆明市住宅商业地产分析昆明市住宅商业地产分析 4.昆明市商业地产行业分析和研究昆明市商业地产行业分析和研究三、三、官城地产战略审视官城地产战略审视 1.官城集团战略与地产业务发展审视官城集团战略与地产业务发展审视 2.物业公司战略与业务发展审视物业公司战略与业务发展审视 3.混凝土公司战略与业务发展审视混凝土公司战略与业务发展审视四、四、官城地产内部诊断官城地产内部诊断 1.远卓对官城地产组织结构诊断和分析远卓对官城地产组织结构诊断和分析 2.远卓对官城地产管理现状诊断和分析远卓对官城地产管理现状诊断和分析 五、下一阶段的工作内容安排五、下一阶段的工作内容安排 2007 Bexcel-All rights reserved3020032003年以来，随着政府鼓励预拌混凝土政策的出台，全国预拌混年以来，随着政府鼓励预拌混凝土政策的出台，全国预拌混凝土行业发展非常迅速凝土行业发展非常迅速27%40%53%41%27%26%产量增长率近年来全国预拌混凝土产量近年来全国预拌混凝土产量单位：万方单位：万方商务部、公安部、建设部、交通部关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知 （商改发2003341号）二、北京等124个城市（具体名单见附件）城区从2003年12月31日起禁止现场搅拌混凝土，其他省（自治区）辖市从2005年12月31日起禁止现场搅拌混凝土。各城市要根据本地实际情况制定发展预拌混凝土和干混砂浆规划及使用管理办法，采取有效措施，扶持预拌混凝土和干混砂浆的发展，确保建筑工程预拌混凝土和干混砂浆的供应。资料来源：国家发改委、资料来源：国家发改委、2006年全国混凝土行业报告年全国混凝土行业报告 2007 Bexcel-All rights reserved31全国商品混凝土市场具有非常明显的区域特性，东部明显要领先全国商品混凝土市场具有非常明显的区域特性，东部明显要领先于西部；但随着西部大开发进程的加速，中西部混凝土产量增速于西部；但随着西部大开发进程的加速，中西部混凝土产量增速明显高于东部明显高于东部15名7502006年全国商品混凝土产量前十名省份产量年全国商品混凝土产量前十名省份产量单位：万方单位：万方全国各区域商品混凝土产量增加全国各区域商品混凝土产量增加（0506年）年）统计口径同国家统计局统计口径同国家统计局 全国混凝土产量前十名中有8个是东部省份 全国东部区域产量占全国的70.2%其中江苏、广东、上海、北京浙江五省份产量占58.9%中部商品混凝土产量增长最快，西部其次、东部最少全国平均全国平均26%资料来源：中金报告、资料来源：中金报告、2006年全国混凝土行业报告年全国混凝土行业报告 2007 Bexcel-All rights reserved32昆明市场占据云南混凝土市场的绝大部分份额，但企业众多，缺昆明市场占据云南混凝土市场的绝大部分份额，但企业众多，缺乏所谓的龙头企业，昆明混凝土市场面临越来越激烈的竞争乏所谓的龙头企业，昆明混凝土市场面临越来越激烈的竞争昆明市预拌商品混凝土管理办法昆明市预拌商品混凝土管理办法昆明市人民政府令昆明市人民政府令第第41号号第五条第五条 自2003年4月1日起，昆明市城市规划主城建成区范围内的各类建设工程项目，在施工过程中，必须使用预拌商品混凝土。主城建成区外、主城规划区范围以内，3000平方米及其以上的房屋建设、市政建设等建设工程项目，在施工过程中，必须使用预拌商品混凝土。自2004年4月1日起，昆明市城市规划主城规划区范围内的各类建设工程项目，在施工过程中，必须使用预拌商品混凝土。昆明预拌混凝土企业昆明预拌混凝土企业单位：个云南省预拌混凝土集中度云南省预拌混凝土集中度昆明地州（产量）（产量）2003年后，昆明政府将预拌混凝土的选择提上日程并上升至书面，目前昆明市内基本已全部使用预拌混凝土 昆明近年来固定资产投资保持21%左右的增速，固定资产的高速增长拉动了混凝土的需求 在此巨大的需求下，昆明预拌混凝土企业近年来增长迅速，在两年半左右的时间数量增加了近60%其中规模较大的有建工、恒安丰以及火电等，但这些企业都没有形成垄断格局，市场竞争日趋激烈资料来源：云南省政府网站、远卓资料库资料来源：云南省政府网站、远卓资料库 2007 Bexcel-All rights reserved33混凝土行业技术已基本成熟，进入门槛较低，在昆明日益激烈的混凝土行业技术已基本成熟，进入门槛较低，在昆明日益激烈的市场竞争的环境下，价格成为目前行业竞争的主要手段；而目前市场竞争的环境下，价格成为目前行业竞争的主要手段；而目前市场的价格基本已经达到底线，利润空间较低，规模化的供应将市场的价格基本已经达到底线，利润空间较低，规模化的供应将成为未来企业盈利的关键，但这需要大量的追加投入成为未来企业盈利的关键，但这需要大量的追加投入目前预拌混凝土行业特种混凝土产量非常小，普通混凝土技术以及成熟并实现工业化 规模规模服务服务技术技术 设备设备 规模扩大是混凝土行业下一个竞争的的方式混凝土企业规模的壮大可以提高设备利用率和保供能力 规模扩张可以在低价竞争中获利价格价格 在生产技术已成熟、产品质量有保证的情况下，价格成为客户最为关注的因素尤其是在竞争白热化的市场上，厂家通过价格战来占领市场、获得先机目前预拌混凝土价格基本快要达到底线在技术过关的条件下，先进的设备的运用可以提高企业生产效率目前昆明各大预拌混凝土企业都采用全电脑操作控制，基本实现现代化操作目前位置目前位置将来混凝土行业以客户为中心将成为重要的竞争方式以客户为中心最直接的体现在服务品质的提升上 2007 Bexcel-All rights reserved34混凝土行业存在一定的周期波动与不确定性，这为混凝土企业的发混凝土行业存在一定的周期波动与不确定性，这为混凝土企业的发展带来了一定的压力；然而，官城砼业通过与周边同行建立良好的展带来了一定的压力；然而，官城砼业通过与周边同行建立良好的合作关系，这种合作关系，这种“隐形联盟隐形联盟”使得官城砼业尚能做到一定的平衡使得官城砼业尚能做到一定的平衡610月是昆明的雨季，也是混凝土行业的淡季，此时会出现设备空转、汽车闲置的状况，造成了固定资产的闲置和浪费即使在忙节时，混凝土客户的需求量也有较大的波动性，有时候几千方，有时候几万方当客户需求量非常大时，由于官城与周围混凝土公司关系较好，可以抽调车辆来缓解压力1月月5月月10月月12月月昆明预拌混凝土产量周期昆明预拌混凝土产量周期产量产量工程项目开工造成了产量的不确定性工程项目开工造成了产量的不确定性 2007 Bexcel-All rights reserved35同时，混凝土企业存在供应区域的半径限制；但官城砼业所处位同时，混凝土企业存在供应区域的半径限制；但官城砼业所处位置较好，覆盖范围较广置较好，覆盖范围较广新机场新机场呈贡县呈贡县然而，未来正要兴建的昆明新机场在昆明东北部，不在覆盖区域之内呈贡新城城区离官砼也有一定距离，官砼并不能完全覆盖就目前而言，官城砼业的就目前而言，官城砼业的发展就辐射范围而言并无发展就辐射范围而言并无太大问题；但未来要大规太大问题；但未来要大规模发展必然要选择拓展模发展必然要选择拓展官城混凝土的辐射范围还是很强的，南至呈贡新区北部，北至世南至呈贡新区北部，北至世博园南端、西可至广福路西部博园南端、西可至广福路西部官城砼业基本可以覆盖到除昆明市区北部、西部以外的所有区域未来昆明发展主要集中在广福路片区与呈贡新区，官城砼业具有良好的地理位置优势 2007 Bexcel-All rights reserved36官城砼业近年来发展较为迅速，无论是生产规模还是销售规模官城砼业近年来发展较为迅速，无论是生产规模还是销售规模都比两年前有了很大的提高，但利润的增长远远落后于收入增都比两年前有了很大的提高，但利润的增长远远落后于收入增长，显示出官城砼业盈利能力不够长，显示出官城砼业盈利能力不够官城砼业产量官城砼业产量单位：万方86.7%官城砼业销售收入官城砼业销售收入单位：万元194.1%官城砼业资产官城砼业资产单位：万方101.1%官城砼业净利润官城砼业净利润单位：万元82.3%资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析 2007 Bexcel-All rights reserved37官城砼业微薄的净利润率（低于官城砼业微薄的净利润率（低于3 3）和较高的资产负债率（达）和较高的资产负债率（达7070左右）使得官城砼业对集团的财务价值不高且有一定的风险左右）使得官城砼业对集团的财务价值不高且有一定的风险主营业务利润率主营业务利润率销售净利润率销售净利润率资产负债率资产负债率60%80%20%40%官城砼业资产负债率一直以来保持在70%左右，虽然截至07年8月有所降低，然而还维持在一个比较高的比率随着竞争的激烈，各预拌混凝土企业都大打价格牌；因此官城砼业利润率下降极快；截至07年8月，2年内主营业务利润率下降了12.7%，销售净利润仅为2.74%，企业属于微利阶段利润率下降利润率下降12.7%销售净利润仅为销售净利润仅为2.74%资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析 2007 Bexcel-All rights reserved38官城砼业现金流基本平衡，但年度净现金增加额极少，无法实官城砼业现金流基本平衡，但年度净现金增加额极少，无法实现利润的分配；预计公司未来还将依靠短期借款方式保证企业现利润的分配；预计公司未来还将依靠短期借款方式保证企业正常运营正常运营经营活动现金流净额投资活动现金流净额筹资活动现金流净额现金净增加额现金净增加额官城控股官城控股06年净现金流为年净现金流为正，基本可以保持企业自正，基本可以保持企业自给自足给自足然而汇总后净现金流仅有然而汇总后净现金流仅有约约17万，数量非常之少，万，数量非常之少，无法实现利润的分配，使无法实现利润的分配，使得企业年底分红型同虚设得企业年底分红型同虚设远卓预计：公司在未来的远卓预计：公司在未来的运营中仍将通过短期借款运营中仍将通过短期借款的方式保证企业正常的运的方式保证企业正常的运营和发展营和发展2006年官城砼业各项现金流年官城砼业各项现金流单位单位:万元万元资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析 2007 Bexcel-All rights reserved39而且混凝土行业在建筑整个产业链中处于弱势地位，上游拖欠帐而且混凝土行业在建筑整个产业链中处于弱势地位，上游拖欠帐款，企业只能拖欠下游，这点在官城砼业的财务报表中也有充分款，企业只能拖欠下游，这点在官城砼业的财务报表中也有充分的体现，远卓认为存在较大的风险的体现，远卓认为存在较大的风险官城砼业销售额官城砼业销售额单位：万194.1%官城砼业商品余额官城砼业商品余额单位：万元64.8%上游企业拖欠官城款项官城拖欠下游企业款项由于竞争的激烈，近年来官城砼业经常出现上游建筑商欠款的问题，且数额增长较快，尽管存在着行业保护法规，但是考虑到与客户的长久的合作，官砼还是默认此种做法06年，随着销售额的增加，上游所欠帐款也以近65速度增长，主要在财务报表中体现在“商品余额”中连续两年的会计师事务所的审计都没有出具无保留意见这种情况的出现会产生恶性循环，随着拖欠金额越来越大，很容易造成资金的断裂“是指已浇灌是指已浇灌但尚未结算的但尚未结算的混凝土款混凝土款”资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析资料来源：官城砼业财务报表、远卓分析 2007 Bexcel-All rights reserved40从官砼收入结构上看，目前企业自供混凝土份额较少，外供较多，从官砼收入结构上看，目前企业自供混凝土份额较少，外供较多，这导致官城砼业存在被其他开发商这导致官城砼业存在被其他开发商“套死套死”的风险的风险官城砼业预拌混凝土供应结构官城砼业预拌混凝土供应结构内供（广福）外供 总量总量73万方万方以自供为主的运营模式，可以避免市场价格战而导致的惨淡经营的状态昆明有代表性的自供企业有江东由于目前昆明商品混凝土市场竞争激烈，外供为主的业务结构并不能获得高额盈利，对管理能力要求颇高，况且帐款拖延严重然而，就官城地产目前的情况，只能以外供为然而，就官城地产目前的情况，只能以外供为主；最近两年缺少项目运作是官城砼业艰难经主；最近两年缺少项目运作是官城砼业艰难经营的原因营的原因 2007 Bexcel-All rights reserved41从现阶段及未来一段时期行业的发展态势来看，对官城砼业而言，从现阶段及未来一段时期行业的发展态势来看，对官城砼业而言，实现较大规模的盈利的期望不太现实；保证目前及未来集团项目实现较大规模的盈利的期望不太现实；保证目前及未来集团项目开发所必须混凝土的供应是对集团具有重大的意义开发所必须混凝土的供应是对集团具有重大的意义 对于集团而言，官城砼业最为关键的用作在于保证集团房地产开发所需要的原材料，而且是优质的原材料 由于目前官城项目较少，此方面关注的不多，因此官砼的价值体现不够突出，随着未来几年官随着未来几年官城地产的快速发城地产的快速发展，官砼对集团展，官砼对集团的作用将愈加明的作用将愈加明显显 2007 Bexcel-All rights reserved42因此，官砼对集团未来大规模发展具有一定的保障作用，但是否因此，官砼对集团未来大规模发展具有一定的保障作用，但是否采取完全控制的经营方式值得官城管理层思考和商榷采取完全控制的经营方式值得官城管理层思考和商榷官城集团房地产混凝土物业官城集团房地产混凝土物业官砼人员官砼人员官城集团房地产混凝土物业外部投资者引入外部投资者引入外部投资者内部员工持股内部员工持股12目前官砼结构目前官砼结构 基于前面的行研分析和财务状况分析，基于前面的行研分析和财务状况分析，远卓认为：官砼对集团的战略定位与远卓认为：官砼对集团的战略定位与官城地产、物业公司不能同等对待官城地产、物业公司不能同等对待 集团是否可以考虑股权的多元化方式集团是否可以考虑股权的多元化方式（比如官砼内部员工持股、外部战略（比如官砼内部员工持股、外部战略投资者的引入等）来进行财务性管控，投资者的引入等）来进行财务性管控，而非完全的战略持有而非完全的战略持有/远卓观点，供讨论远卓观点，供讨论/2007 Bexcel-All rights reserved43目录目录一、项目工作回顾一、项目工作回顾二、行业研究分析二、行业研究分析 1.中国及云南房地产市场分析中国及云南房地产市场分析 2.昆明市房地产市场总体分析昆明市房地产市场总体分析 3.昆明市住宅商业地产分析昆明市住宅商业地产分析 4.昆明市商业地产行业分析和研究昆明市商业地产行业分析和研究三、官城地产战略审视三、官城地产战略审视 1.官城集团战略与业务发展审视官城集团战略与业务发展审视 2.物业公司战略与业务发展审视物业公司战略与业务发展审视 3.混凝土公司战略与业务发展审视混凝土公司战略与业务发展审视四、官城地产内部诊断四、官城地产内部诊断 1.远卓对官城地产组织结构诊断和分析远卓对官城地产组织结构诊断和分析 1）组织架构诊断）组织架构诊断 2）组织有效性诊断）组织有效性诊断 3）核心职能诊断）核心职能诊断 2.远卓对官城地产管理现状诊断和分析远卓对官城地产管理现状诊断和分析 五、下一阶段的工作内容安排五、下一阶段的工作内容安排 2007 Bexcel-All rights reserved44从官城集团来看，多元化业务的快速发展已产生了集团化管理的从官城集团来看，多元化业务的快速发展已产生了集团化管理的迫切需要；目前以官城地产为主体已经自发地形成了初步的集团迫切需要；目前以官城地产为主体已经自发地形成了初步的集团管理架构，但需进一步处理好权属公司管理的问题管理架构，但需进一步处理好权属公司管理的问题权属公司数量快速增长和注销权属公司数量快速增长和注销权属公司多样化权属公司多样化 权属子公司呈现多样化的特点，行业不同，经营和管理方式有着很大不同，同时有控股、也有参股，形式各异；如何在管理中兼顾行业特征？要求官城集团在管理模式上需要制定切合实际的模式 目前官城地产已经涉足地产、物业、混凝土和矿山投资等几类不同行业；权属公司数量快速增加和注销，同时各公司处在不同的发展阶段，如何对各公司有效管理？对官城集团的管理模式提出了新的挑战官城集团组织架构官城集团组织架构股东大会股东大会董事长董事长 官城投资公司官城投资公司 官城地产公官城地产公司司 官城置业公司官城置业公司佰城地产公司佰城地产公司润丰源物业公司润丰源物业公司混凝土公司混凝土公司监事会监事会 2007 Bexcel-All rights reserved45同时，在集团层面，官城集团化的准备工作尚不充分、管理基础同时，在集团层面，官城集团化的准备工作尚不充分、管理基础十分薄弱；在管理模式、职能和人才储备上还存在着诸多不足、十分薄弱；在管理模式、职能和人才储备上还存在着诸多不足、集而不团集而不团职能部门准备不充分职能部门准备不充分探索管理模式探索管理模式 官城集团缺少对涉足行业的全面、系统的分析和研究。在行业可持续发展上思路需要进一步清晰；官城集团化发展以集团总部、子公司为管理主体，对资源的管理非同于单体公司，管理的重点和思路不尽相同缺少人才储备缺少人才储备 官城集团化发展对总部的职能部门有着更高层面的要求：包括部门的战略制定能力和水平、业务的指导能力、管控职能的建立等；官城集团需要设置集团管理部门，并加强职能 官城集团化发展对管理的要求会更加看重，需要吸收、培养、引入具有地产专业背景和管理等、以及投融资的综合型的地产人才，这