土地使用权转让的方式

土地不允许私人买卖，土地是国有的，个人及集体、单位只允许拥有土地使用权， 私人之间只可以是使用权转让。土地使用权转让的方式，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条 规定有出售、交换和赠与三种方式。后城市房地产管理法第三十六条略作发 展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”， 该法没有细说。本书根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特 点，结合有关立法例，试以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下： 1、买卖。 作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使 用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的 土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的 讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个 概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使 用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 2、抵 债。 抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。 在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土 地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 3、交换。 以 交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特 定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的 其他财产或特定的财产权益。 4、作价入股。 作价入股介于买卖和交换之 间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价， 所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得 之股如同其他财产或特定的财产权益。 5、合建。 在开发房地产时，合建 与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建 房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人， 而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土 地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽 然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原 来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用 权换取房屋产权。 6、赠予。 赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受 赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的 对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合 同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的 使用限于与教育有关的目的。 7、继承。 在用地人是自然人时，用地人的 死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合 并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得 土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价， 如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会 继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债 务的方式体现出来。需缴纳土地增值税，（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为 30%； （2） 增值额超过扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%； 速算扣除系数为 5%； （3）增值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除项目 金额 200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除 项目金额 200%的部分，税率为 60%；速算扣除系数为 35% 。 （5）房地产企业 建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额 20%的，免征土地增值税。