成都松芝大源综合体项目规划建议书

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。成都松芝（大源综合体项目）规划建议书四川中原营运二部ShiChuan09.2010汇报说明通过上次沟通，此次报告需要解决的问题为：地块整体的概念规划（产品建议、景观建议、商业建议、住宅建议）产品细化建议启动经济测算第一部分 市场回顾第二部分 总规建议第三部分 营销建议第四部分 项目经济测算 4125865报告内容页码市场回顾第一部分一、区域产业与房地产市场发展概述一、区域产业与房地产市场发展概述 天府新城区域处于发展时期，人口的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；南沿线科技产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展；大源组团承担新中心功能，是整个天府新城的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；大量的外资、科技产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；天府新城已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。二、区域房地产概述二、区域房地产概述从20世纪90年代高新南区的启动，21世纪初各组团逐步启动，到2005-2007年土地出让品牌开发商纷纷入驻，再到政府搬迁，至今日地铁1号线的通车，天府新城显现火热景象。是值得期待的一个地产热点。随着大量企业及投资者进入天府新城，未来的房地产市场潜力较大，而且市场消化率较高。本项目地处天府新城大源组团区，是未来居住核心所在，是开发住宅/公寓的较好的领地。三、天府新城商业市场概述三、天府新城商业市场概述 2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。四、区域办公市场概述四、区域办公市场概述从图可以看出在建与在售办公性商业集中在天府大道两侧，离本案有一定的距离，没有形成良好的抱团效应，对我案开发写字楼办公楼商业产品存在较高的销售风险，故我司建议本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。五、写字楼（商务公寓）住宅五、写字楼（商务公寓）住宅 客群对象分析客群对象分析 商务公寓终端使用客户：项目承建商及设备供应商技术人员；商务参观交流人员；往来于成都长期包房居住人员；私人度假类客户；已建成投产的上游产业项目企业；建设中项目的承建商；下游产业和配套服务企业，如物流、贸易等；与大源区有相关业务往来的外地企业办事处；住宅客户：区域员工、产业园、行政办公等从业人员、投资者；对城南区域向往者六、本项目产品甄选六、本项目产品甄选产品产品城市与经济城市与经济目标群体目标群体市场供需市场供需市场风险防范市场风险防范产品甄选产品甄选住宅截止2012年区域规划居住人口60万人城市重点打造区域，人口不断增加，将来供需旺盛住宅项目较多，发展较快同质化产品严重，竞争白热化建议开发满足投建议开发满足投资者与刚需客户资者与刚需客户的产品的产品酒店天府新城经济发 展，未来酒店 市场空缺较大投资者、旅 游人士、会议需 求。随着南沿线日益成熟，对酒店产品供需求相对较大因用地为商住，所以适合开发适 合酒店经营产品开发酒店公寓具开发酒店公寓具 备可行性，且风备可行性，且风 险较低险较低写字楼天府新城招商引 资，大量企业 进入本区域。主要是进入企业 的租赁需求。当前写字楼市场在大源区域发展较为不 成熟，更多的需求宜商宜 居的租赁需求的产品写字楼相对集中在天府大道附近，与项目有一定的距离感，区域内开发写字楼预计 五年以后才有较 多的需求。当前建议开发宜当前建议开发宜 商宜居的商宜居的 （商务公寓（商务公寓商业区域经济和 城市发展需要 有自己的商业 和商圈。周边三公里未来 三年具备人口数量。未来区域内随着人口的增加对商业带来的便利性较依赖，本项目具备填补 片区（中心区）商业 空白的功能。根据各项规划，商业 可行性较高，但需要一定时间 培育。商业具备可行性商业具备可行性产品甄选初步建议产品甄选初步建议 ：集住宅、商业、酒店公寓、商务公寓于一体的类都市综合体总规划建议第二部分一、宗地概述一、宗地概述 1、项目概述项目名称：“松芝大源综合体项目”（暂定名）该项目是成都松芝置业有限公司在成都首次开发的集商业、住宅为一体的综合体项目。项目地点：高新区南沿线大源组团内开发商：成都松芝置业有限公司项目预定位于“精致、实用”的城市白领驻区。2、宗地临界状况简述地块东侧为政府待开发用地，该地块将打造城铁佛寺风情特色街区。地块西侧临剑南大道，对面为7中新建高新校区；地块南侧为铁佛寺待开发用地和已建成居住小区（凤凰城、中海澜庭）；地块北侧为再建项目，主要功能为外籍人口居住区；3、政府规划要求按照城市规划管理局地块规划设计条件及城市规划管理技术规定实施。4、经济技术指标规划建设净用地面积：29968.05平米 约45亩容积率：3.0-5.0绿地率;15%建筑密度：50%以下；停车位：设置满足成都市规划管理技术规定按商业、办公建筑面积每1000平方米设置10个；按居住建筑总户数的70%设置。差异化主要体现在以下几个方面：差异化主要体现在以下几个方面：1、设计理念 简约、精致、实用是核心设计理念。充分考虑安防、智能设施的设计应用，作为本案提升价值的一个重要卖点。2、引入项目文化特质项目拟采用简欧、北美等简约风格，凸显项目优雅、干练的现代白领风范。同时满足市场追新的需要，与市场形成共鸣。到达项目的流线简析到达项目的流线简析本案相对较强区域：该区域目前平均车流量7辆/分钟人流量平均1人/分钟相对较弱区域：该区域目前平均车流量1辆/分钟人流量平均0.3人/分钟相对最弱区域：该区域目前平均车流量0辆/分钟人流量平均0人/分钟本案区域随着城市发展和建设，及铁像寺的打造，都将给项目带来一定上人气，未来商业前景相对较好方案建议A总平建议总平建议商业部分建筑形态：由1-2层沿街商业与3层酒店裙楼、4层酒店2栋26层商务公寓组成。其中酒店面积约为4800、酒店裙楼约11000、底商为约8000、商务公寓约51200住宅部分建筑形态：6栋33层高层组成与商业部分形成围合式布局方案效果方案效果优势：能够保证良好的景观布局，商业部分化整为零便于商业的划分降低商业销售难度。优势：能够保证良好的景观布局，商业部分化整为零便于商业的划分降低商业销售难度。劣势：业态复杂多样，影响项目品质，不利于后续小区自身商业需求的。劣势：业态复杂多样，影响项目品质，不利于后续小区自身商业需求的。酒店酒店裙楼商务公寓沿街商业沿街商务方案效果方案效果主要为快消户型面积70-80主要为快消户型面积80-90主要为标杆产品面积105-120主要为主流产品面积90-105方案建议B总平建议总平建议上次报告已经提出，主要考虑到西面的公示效果上次报告已经提出，主要考虑到东面舒适效果商业基础划分商业基础划分 主体商业部分：建筑形态为2层，单层面积约5000，总面积约为10000公寓部分：建筑形态为30层总面积约为58000沿街商铺部分：建筑形态为二层总面积约为7000主商业单体内部划分建议主商业单体内部划分建议 商业主要入口商业次要入口商业次要入口一层内街设计二层内街设计一层商业二层商业建议引进一家中型超市，分上下两层超市入口方案草图方案草图优势：商业与住宅有效的分割，对住宅产品来说有较好的独立性，商业部分后续能够提供完整的社优势：商业与住宅有效的分割，对住宅产品来说有较好的独立性，商业部分后续能够提供完整的社区配套。区配套。劣势：楼间距过小不能形成良好的景观，商业较为整体对从销售方面考虑难度较大。劣势：楼间距过小不能形成良好的景观，商业较为整体对从销售方面考虑难度较大。主要为快消小户型面积70-80主要为小户型面积80-90主要为标杆产品面积105-120主要为主流产品面积90-105二、住宅设计建议二、住宅设计建议 住宅部分的设计主要强调实用性，并注意新规划准则的应用与规避，因此强调以下几点：1.在社区内强调智能化的广泛应用，尤其是安防系统的应用，虽然此方法会提高成本，但从提升价值与降低风险两方面考虑，是值得投入的。2.可根据情况做较大的阳台、凸窗设计，适当保持阳台进深。生活阳台不必太大，尺度合理，满足生活需求即可。3.面积较小的户型可尝试引入复合厨房设计概念，使其拥有明确的功能分区，又可灵活组合。4.单元入口方式 可以作为设计创新点之一，日后必将成为独特卖点。住宅回顾住宅回顾系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场场打造大源区域居住价值的挑战者“城市”是外延，“居住”是内涵产品发力点定位层面区域居住价值的示范和挑战者1客户层面居家户型为主流需求，追求健康的、高品质的生活 2竞争层面紧凑型居家产品较多，但空间组织精细化不足3实用性 注重户型空间组织的合理性 在相对紧凑户型中不降低居住价值功能提升 户型空间上突破创新，外延空间与功能空间完美的结合回顾回顾将产品分级，针对性提出核心发力点将产品分级，针对性提出核心发力点区域市场内，中小户型的销量及销售速度均优于大户型，其面积分界线在区域市场内，中小户型的销量及销售速度均优于大户型，其面积分界线在110左右；左右；户型户型商商务务公公寓寓A A(5(合理规划充分利用人体空间感设计，使得空间更具合理性，提倡舒适人居的产品概念住宅户型设计要点-功能提升在做到市场常规层面以外，主流和标杆产品应当突破市场寻找机会点 功能空间趋向合理性，开敞明透，水区集中户型设计户型设计-两房设计要点两房设计要点基本设置创新方向 方正实用、最好南向、开扬景观、凸窗、双阳台，餐厅8、主卧12、客厅阳台15 入户花园设置，错层阳台，部分户型两层高露台。户型设计户型设计户型设计户型设计-三房设计要点三房设计要点基本设置创新方向 南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置独立衣帽间；主卧16，双阳台设计 主卧景观优良，并设置观景阳台、设置景观主卧卫生间，主卧卫生间6、餐厅10户型设计户型设计二、商业设计建议二、商业设计建议本案总建筑面积50%为商业建筑。根据市场调查显示，该区域的商业配套处于成长期，周围在建项目部分涵盖商业建筑。（伊藤旗舰店、写字楼、商务公寓、底商）因此，考虑到营销期本案对客户吸引力的问题，现提出以下商业规划设计建议：商业建议商业建议项目人口估计模型中国一般城市居住区商业设施配建指标项目人口=项目建筑面积/31.4人均商业服务建筑面积(峰值)0.7-0.91平米/人本项目人口=149000/30=4967人步行商业的合理服务半径800-1000米本项目预计居住人口约为4967人下级：社区商业，按照人口统计大源区规划居住人口约为30万人上级：区域级商业，按照片区统计 本项目商业面积约为：3477 本项目商业面积约为：1050003477-105000本项目商业面积选择区间按照项目50%的商业规划，应在约75000，考虑到部分作为商务公寓面积使用，其商业面积应大于3477为适合商业建议商业建议商业规划；商业规划；商业排布考虑地块昭示性、展示需要商业排布考虑地块昭示性、展示需要商业目的：展示、部分消化高容积率，并且提升社区居住品质；完善配套的客户心理预期，提高项目溢价空间。具体按照设计院最终方案为准A A 方案方案形态形态面积（）面积（）业态业态商业酒店7层约1.5万品牌店、办公沿街底商2层约8000特色商业街，餐饮、娱乐休闲、社区服务等商务公寓26层约5.1万办公、居住B B 方案方案形态形态面积（）面积（）业态业态集中型商业2层约1万中小型超市、餐饮、休闲娱乐沿街底商2层约7000特色商业街，餐饮、娱乐休闲、社区服务等商务公寓26层约5.8万办公、居住商业建议商业建议沿街商业业态建议沿街商业业态建议餐饮休闲类商业在前期沿街立面作为展示的功能更重要，后期相对成熟后可以对外招商或销售建议一家居类商业具有独特性，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎，而社区全面入住后将部分转变为其他业态；社区配套商业以服务社区居民基本生活功能为主，随着项目的逐步开发逐渐完善建议二建议三休闲 酒吧、咖啡吧、茶室餐饮 快餐西餐、中餐馆、面包店家居 灯饰、床上用品店、家具装饰、品牌电器直销服务 金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修超市 小型超市、便利店、音像店、药店商业建议商业建议集中式商业建议：前期以超市带动住宅和街铺销售集中式商业建议：前期以超市带动住宅和街铺销售在社区消费人口尚未达到大型商家所需的有效需求时，即使提供优惠的招商条件，大型商家也一般不会考虑进驻。购物中心对区域和人流需求高，因此在区域成熟之前不适合进驻。引进超市作为商业的启动，并且可以带动街铺的经营。类型条件作用目标适用性超市对交通便捷要求较高租赁面积大；租期长；带来巨大购物人流完善生活配套推动住宅销售带动街铺购物中心对交通要求较高；一般为成熟区域，需一定人流支持及昭示性较强的街面对周边有较强的辐射作用带动街铺主题卖场对交通要求较高；一般为成熟区域；需昭示性较强的街面对周边商业基本无带动作用-专业市场对交通便捷要求较高；需要行业聚集对是否成熟区域要求不高。对周边商业基本无带动作用。-商业建议商业建议项目前期以中等偏小规模超市带动项目前期以中等偏小规模超市带动通常大型集中商业在一个社区发展到较长的时间后才进驻；陌生区域的社区为解决基本生活需要，较早安排已进小型集中商业。从区域的属性特点和交通情况来看，安排中等偏小规模超市满足配套，降低风险。本项目中等偏小超市规模建议为3000-4000。规模经营面积道路要求区域要求招商难度大型超市10000-15000临快速交通主干道；商业中心区难中型超市3000-7000临快速交通主干道；商业中心区域大型居住区一般小型超市600-2000临主要道路；一般居住区易商业意向商业意向划铺方式划铺方式-建议：以建议：以50-10050-100平米为基本单元，局部尝试灵活划铺，平米为基本单元，局部尝试灵活划铺，除特定商家外，建议一般不超过除特定商家外，建议一般不超过200200平米平米代表代表业态举例业态举例需求面积需求面积销售方式销售方式销售面积销售面积说明说明餐饮休闲中餐、西餐、咖啡厅一拖二100m2餐饮一拖二销售在目前市场上较易于接受，可以小一层、大二层方式生活服务洗衣店、冲印店、面包房等 设置于入口处，迎接客户。陈列并展示项目沙盘模型、户型模型的区域；规模大概200左右；建议设计6米层高，增强项目气派的展示效果；设置于一层接近会所入口处。放映区：播放项目简介短片；体验活动空间：可设计部分供客户休息或儿童游乐的空间，布置电脑设备或室内游戏设施等，规模约100左右；吧台：为客户提供饮品的地方。洽谈区签约区销售管理区 接待客户的主要场所，座位设置相对开放；规模大概100左右；设置于一层。成交前深度沟通及签约的区域；可采用开放设计或较私密的单间形式设计，总规模约100m2左右；可设置在一层或二层，通常临近财务室。销售经理办公室：为了便于销售现场的管理，通常设置在一层；财务室：选择相对私密与安全的位置，可安排在一层或二层；销售人员休息室（更衣室）、会议室、仓库等可安排在二层，与销售现场相对隔离；上述场所规模可视实际需要而定。其它设计建议其它设计建议另有部分其他建议罗列如下：1.外立面设计强调与现有项目明确差异化，让项目具有国际化都市风格。整体风格简洁、大气。2.注意顶部造型与建筑形式做到完美的结合。3.外墙饰面1-3层采用石材3层以上为面砖，整体色彩淡雅，辅以色彩的变化。4.强调外立面的细节设计，并应有所创新。如单元门、阳台、护栏、窗、空调位等。5.垃圾中转房的位置适当，既要便于清运，又要避免对住户及环境带来影响，立面设计与社区整体协调。6.大门的设计与园区内的建筑定位相协调，强调自然、生活的氛围，但要适当的显示城市精英的感觉。7.通透式围墙简洁、通透，并与内部绿化紧密结合，避免出现因围墙而带来的生硬、封闭感，使之成为园区景观的一个重要部分。无风雨连廊设计通透式围墙骑楼形式底商简欧风格外立面空中泳池设计空中花园设计错层露台设计营销建议第三部分一、案名建议一、案名建议处于品牌战略考虑，最后确定案名建议加上发展商名称，具体案名建议为：整体形象案名：松芝.南城国际城南铭座 /星座/（.雅园.乐邸 .阁调 .中心居）释义：城南-成都之南，大源组团，标明项目坐标铭座-铭者，自名也，座意指区域。星座-犹如新星闪耀又有区域坐标之意，利于广告形象的包装。二、营销战略策略核心实施全方位整合打击策略策略核心：“全方位整合打击”整合策略：“品牌营销+产品特征+阶层语境+竞争力战术”“品牌营销”抓住要害，解决认知不足问题；“产品特征”利益驱动，实际利益；“阶层语境”分众传播，强化传播效果；“竞争力战术”真正实现目标的连续不断的攻击力；策略解析：地产整合营销的“四大支点”，即通过由品牌高度创造产品特征，再由阶层语境和竞争力战术贯彻实施。让“地产整合营销”不再只是通过执行层面形成简单的“形整合”，而是具备“指导产品方向，实现品牌理想”的真正策略组合方式，最终结果就是对细分后的目标市场实现由物质到精神层面的全方位整合打击。风险预测：10-11年市场供应量较大，本项目要面对的竞争压力巨大，必须要抢占先机占领高位，同时要练好内功，做好产品，才能在众多的项目中脱颖而出。在制定营销战略时，需严格控制开发成本，采取分期开发，小步快跑的策略，分期分批开发产品，逐步占有市场。目前大源区的投资客户比例偏高，整体的空置率也较高，主要是由于基础的社会配套不齐全所致，所以项目纯商业产品的入市时机要把握好。三、分期开发原则和策略项目分期依据：项目工程进度：项目预计将在2010年12月动工，预计2012年10月完工，2011年5月一期入市市场变化而定。A方案：建议项目分三期连续开发，分阶段推售一期：东面住宅与沿街商业二期：北面商务公寓、沿街商业、酒店部分三期：南面住宅与西面沿街商业与部分商务公寓划分原因，期期开发互不影响，保护了小区整体视觉感三期开发部分一期开发部分二期开发部分三、分期开发原则和策略项目分期依据：项目工程进度：项目预计将在2010年12月动工，预计2012年10月完工，2011年5月一期入市市场变化而定。B方案：建议项目分两期连续开发，分阶段推售一期：部分住宅和商业中心开发二期：开发剩下的住宅和部分街铺与商务公寓地块资源峰值提前开发，不利于提升项目整体的市场价值，但优势地块的开发可以为项目后期营造较好的市场氛围。借助一期的市场氛围推出，二期住宅与精装商务公寓，利用精装商务公寓拉升整体销售价格，使其利润最大化四、项目入市与开发周期建设期住宅部分建设期商业部分2011年03月整体动工2011年09月住宅预售条件2013年03月交房2012年10月住宅建设完成2012年03月商业部分预招商2013年2月商业部分完成正式招商具体工程进度待设计院完成设计后再与工程部进一步沟通 附表：“成都松芝（南沿线综合体）各项工作时间节点表”2013年4月招商完成80%从开工到完成销售预计需要24个月，销售需要18个月项目经济测算第四部分一、价格定位1、住宅价格定位以市场比较法估算价格，目前区域内与本项目同等档次的楼盘价格集中在7500-12000元/之间。预计项目在2011年5月入市，政策逐步松绑情况下，大源区域房价年涨幅预计在8%左右，则预计项目入市时销售均价为：本项目住宅均价建议：8000元/平米2、商业价格定位1、目前大源区域的商业租金在25-40元/平米2、考虑项目未来市场成熟度提高，大源区商业价值提升，项目都市综合体运作资源合力效应。按照3%的投资回报率估算，在项目商业在入市后预估商业价格为：12000元/3、商务公寓价格定位目前在项目所及区予内商务公寓产品均属在建设中，商务公寓价格不确定。天府大道沿线商务公寓价格在7000-9000元/预计于2011年入市，考虑都市综合体的社会、经济及营销附加值，以及近年来大源组团商品房价格增长保持在8%的增幅。入市售价建议为：7500元/（含装修）项目开发成本核算-A方案 1、项目开发经济指标本设计指标仅作为参考，最终设计以设计公司提供为准 建筑指标及注释建筑指标及注释建筑指标及注释建筑指标及注释30000 30000 容积率5.00 5.00 总建筑面积149000 149000 商务公寓51200 51200 高层74000 74000 商业23800 23800 总车位个数1301 1301 含商业地下车位面积45535 45535 园林广场路面4500 4500 2、经济测算表编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元 一、土地费17081.70 17081.70 二、斟察、设计和前期费1543.96 1543.96 1 地形图测绘费4.70 2 总体规划设计费总体规划设计费392.00 3 地质勘察费（初勘）个20.00 4 地质勘察费（详勘）个180.00 5 建筑设计费建筑设计费20298.00 6 初步设计审查项3.00 7 地勘报告审查项3.00 8 施工图审查项10.00 9 标的编制项0.00 10 招标服务费项217.00 11 螺旋钻孔灌注桩静载试验项0.00 12 基坑设计方案论证项0.00 编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元编号编号13 人防设计费人防设计费10149.00 14 景观设计费景观设计费104.50 15 监理费监理费10149.00 16 预结算审计费元、0.30%151.61 17 噪音费栋15.00 18 建设项目环境影响评价收费元、0.30%151.61 19 沉降观测费栋40.00 20 桩基检测费元、0.10%50.54 21 工程备案档案服务费项5.00 三、建筑安装工程费50537.75 50537.75 22 土建工程（含水电安装）商务公寓2500250012800.00 23 土建工程（含水电安装）高层2500250018500.00 24 土建工程（含水电安装）商业、会所330033007854.00 25 地下室2500250011383.75 编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元编号编号 四、（小区）配套建设费4976.25 4976.25 26 室外排污排水工程10149.00 27 围墙工程2.537.25 28 市政供电50745.00 29 室外消防工程1051.20 30 园林、广场、路面20020090.00 31 交通设施工程229.80 32 城市基础设施配套（报建费）2602603874.00 直接费用合计（一至四合计）直接费用合计（一至四合计）合计合计174139.66 74139.66 五、期间费用3984.01 3984.01 33 管理费（直接费用的3%）元、%3.00%3.00%2224.19 34 营销费用（总销售的1.5%）元、%1.50%1.50%1759.82 编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元编号编号 六、税费/手续费8226.74 8226.74 35 营业税及附加（总销售的5%）元、%5.00%5.00%5866.08 36 土地增值税（预提，商1.5%）元、%1.50%1.50%803.52 37 土地增值税（预提，普1.2%减半）元、%0.60%0.60%539.52 38 预售许可证0.50.57.45 39 交易手续费3 344.70 40 印花税（销售5，直接费用3）元、809.03 41 建筑面积测量费1.51.522.35 42 房屋维修基金9 9134.10 七、利息2835.00 2835.00 43 利息1.5亿2835.00 八、不可预见费1853.49 1853.49 44 不可预见费（设计变更、材料涨价、人工调高等）元、%2.50%1853.49 间接费合计（五至八合计）间接费合计（五至八合计）合计合计216899.25 16899.25 总成本：总成本：总计总计191038.91 91038.91 销售收入合计合计3117321.50 117321.50 商务公寓7500元/销售80%30720.00 33层住宅8000元/销售100%59200.00 商业会所12000元/销售80%22848.00 车位70000/个销售50%4553.50 总收益总计总计2117321.50 117321.50 税前毛利润税前毛利润总计总计2-126282.59 26282.59 项项 目目金额（万元）金额（万元）备备 注注投资估算土地成本17081.70 楼面地价 元/报建费3874.00 前期施工费（场地平整、钻勘、打围）1543.96 总平施工费（含给排水和强弱电管网、道路硬化、广场、地面停车场）1012.25 土建工程费（含土建、一装、强弱电、给排水、消防、电梯、地下室）50537.75 绿化工程（含景观施工、植物、水景）90.00 项目运营管理费2224.19 直接费用3%营销费1759.82 销售额1.5%财务成本2835.00 1.5亿基准利率不可预见费1853.49 直接费用2.5%营业税及附加、土增、交易手续费8226.74 单位面积成本6109.99 6109.99 元元/投资总费用91038.91 91038.91 财务分析总销售额117321.50 117321.50 销售单价7873.93 7873.93 元元/税前利润26282.59 26282.59 税前投资利润率28.87%企业所得税6570.65 6570.65 25%毛税率税后利润19711.94 19711.94 投资净利润率21.65%21.65%未售完成销售部分公寓20%商业20%、车位651个，总价值约1.79亿项目开发成本核算-B方案 1、项目开发经济指标本设计指标仅作为参考，最终设计以设计公司提供为准 建筑指标及注释建筑指标及注释建筑指标及注释建筑指标及注释30000 30000 容积率5.00 5.00 总建筑面积149000 149000 商务公寓58000 58000 高层74000 74000 商业17000 17000 总车位个数1301 1301 含商业地下车位面积45535 45535 园林广场路面4500 4500 2、经济测算表编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元 一、土地费17081.70 17081.70 二、斟察、设计和前期费1540.16 1540.16 1 地形图测绘费4.70 2 总体规划设计费总体规划设计费392.00 3 地质勘察费（初勘）个20.00 4 地质勘察费（详勘）个180.00 5 建筑设计费建筑设计费20298.00 6 初步设计审查项3.00 7 地勘报告审查项3.00 8 施工图审查项10.00 9 标的编制项0.00 10 招标服务费项217.00 11 螺旋钻孔灌注桩静载试验项0.00 12 基坑设计方案论证项0.00 编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元编号编号13 人防设计费人防设计费10149.00 14 景观设计费景观设计费104.50 15 监理费监理费10149.00 16 预结算审计费元、0.30%149.98 17 噪音费栋15.00 18 建设项目环境影响评价收费元、0.30%149.98 19 沉降观测费栋40.00 20 桩基检测费元、0.10%49.99 21 工程备案档案服务费项5.00 三、建筑安装工程费49993.75 49993.75 22 土建工程（含水电安装）商务公寓2500250014500.00 23 土建工程（含水电安装）高层2500250018500.00 24 土建工程（含水电安装）商业330033005610.00 25 地下室2500250011383.75 编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元编号编号 四、（小区）配套建设费4983.05 4983.05 26 室外排污排水工程10149.00 27 围墙工程2.537.25 28 市政供电50745.00 29 室外消防工程1058.00 30 园林、广场、路面20020090.00 31 交通设施工程229.80 32 城市基础设施配套（报建费）2602603874.00 直接费用合计（一至四合计）直接费用合计（一至四合计）合计合计173598.66 73598.66 五、期间费用3931.06 3931.06 33 管理费（直接费用的3%）元、%3.00%3.00%2207.96 34 营销费用（总销售的1.5%）元、%1.50%1.50%1723.10 编编号号核算项目核算项目核算系数核算系数单位：万元单位：万元编号编号 六、税费/手续费8078.24 8078.24 35 营业税及附加（总销售的5%）元、%5.00%5.00%5743.68 36 土地增值税（预提，商1.5%）元、%1.50%1.50%766.80 37 土地增值税（预提，普1.2%减半）元、%0.60%0.60%564.00 38 预售许可证0.50.57.45 39 交易手续费3 344.70 40 印花税（销售5，直接费用3）元、795.16 41 建筑面积测量费1.51.522.35 42 房屋维修基金9 9134.10 七、利息2835.00 2835.00 43 利息1.5亿2835.00 八、不可预见费1839.97 1839.97 44 不可预见费（设计变更、材料涨价、人工调高等）元、%2.50%1839.97 间接费合计（五至八合计）间接费合计（五至八合计）合计合计216684.27 16684.27 总成本：总成本：总计总计190282.92 90282.92 销售收入合计合计3114873.50 114873.50 商务公寓7500元/销售80%34800.00 33层住宅8000元/销售100%59200.00 商业会所12000元/销售80%16320.00 车位70000元/个销售50%4553.50 总收益总计总计2114873.50 114873.50 税前毛利润税前毛利润总计总计2-124590.58 24590.58 项项 目目金额（万元）金额（万元）备备 注注投资估算土地成本17081.70 楼面地价 元/报建费3874.00 前期施工费（场地平整、钻勘、打围）1540.16 总平施工费（含给排水和强弱电管网、道路硬化、广场、地面停车场）1019.05 土建工程费（含土建、一装、强弱电、给排水、消防、电梯、地下室）49993.75 绿化工程（含景观施工、植物、水景）90.00 项目运营管理费2207.96 直接费用3%营销费1723.10 销售额1.5%财务成本2835.00 1.5亿基准利率不可预见费1839.97 直接费用2.5%营业税及附加、土增、交易手续费8078.24 单位面积成本6059.26 6059.26 元元/投资总费用90282.92 90282.92 财务分析总销售额114873.50 114873.50 销售单价7709.63 7709.63 元元/税前利润24590.58 24590.58 税前投资利润率27.24%企业所得税6147.64 6147.64 25%毛税率税后利润18442.93 18442.93 投资净利润率20.43%20.43%未售完成销售部分公寓20%商业20%、车位651个，总价值约1.73亿Thanks for your attentionWish you a good day!