商业地产轻重资产发展模式浅析

商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零 售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷 纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业地产发 展模式。借鉴国外商业地产的发展历程，结合国内商业地产的发展状况，从资本运营 角度我们可把商业地产的发展模式分为两种重资产和轻资产，重资产更依赖 于大量的自有资本投入，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收、人益。重资产发展模式无论是万达的“现金流滚资产”，还是中粮的“大悦城模式”，国内多数的 商业地产商的发展模式是重资产模式，他们以大量的自有资本投入支持商业物业 持有，实际持股占项目的50%以上，通过控股的方式来控制项目。重资产发展的 瓶颈在自有资金的多少，而如何突破资金瓶颈，是重资产发展的关键所在。“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，万达、宝龙的“现 金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展，有效缓 解了资金压力。同样作为香港租售并举的典型，恒隆地产以住宅销售补贴商业持 有，在顺周期扩张持有商业物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套 利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我 们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期，新鸿基 从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。前世之事后事之师，对于重资产发展的商业地产商上来说，以下几点值得借 鉴：1. 租售并举可有效的缓解资金压力：万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举 的模式，通过销售补贴持有，有效缓自有解资金压力；2. 行业上升周期是扩张商业物业的较好时机：在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路，从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点；3. 转型期内销售物业利益的损失在所难免：在转型阶段，要达到一定持有 物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益，来补贴持有持有物业的投资；4. 稳健的财务策略：重资产模式以自有资金为主，转型期运作风险较大， 因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。轻资产发展模式 而从国际发达国家来看，美国、新加坡、日本等，已形成了以房地产投资信 托基金（REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式。轻资产的关键是如何实现 在将产权变现的同时，又不失去对项目的实际控制权，而REITs正好迎合了这一 点。商业地产企业通过REITs将项目产权的社会化，并获得现金流以支持快速的 发展，同时作为基金管理者又不失去对商业项目的控制权。而大众投资者通过 REITs长期持有房地产，定期获得稳定的租金收入。作为新加坡轻资产模式的典型，嘉德置地采取了 “私募+REITs”模式，REITs 为私募基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业。作为美国轻资 产模式的典型，波士顿坚持稳健的经营策略，控制融资成本和收购成本，驾驭地 产估值周期，低谷时低成本并购，高估时出售物业套利，而铁狮门更是将轻资产 模式发挥到极致，依托强大的品牌和优秀管理运营能力，突破资本约束，以不到 5%的资本投入分享项目40%的收益。国内也有部分企业试水REITs，越秀REITs2005 年在香港成功上市，成为第一只大陆资产在海外上市的REITs。同样通过对国外轻资产发展的地产商的研究，轻资产发展要注意以下几点：1. 良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键：物业前期的开发和收购 需要占压大量资金，嘉德采用“ REITs+私募基金”的方式解决物业开发 和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张；2. 良好的运营管理能力是成功的依托：无论是新加坡还是美国REITs，后期 都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；3. 优化资产组合是成功的推进力：新加坡嘉德以及美国铁狮门等往往是通 过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；4. 严格的风险控制是成功的保障：美国波士顿模式即通过严格的资产交易 原则（P/FFO或租金回报率/资金成本）把握行业周期，从而规避风险，实 现低买高卖，以提高整体投资回报率。无论是重资产，还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入， 而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快 速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前 端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，实现快速稳健的发展。