长沙市房地产市场调查分析报告.doc

长沙市房地产市场调查分析报告1、 长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析（1） 近一年来成交价格走势调查与分析表1：2011.42012.4长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）区域 时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04涨幅开福区6577403765476369705269838328700772046994581775226565-0.18%天心区509056546694616469856933531562515138465373166732685125.70%雨花区533254135099619064206167644769526158531854256183653318.38%岳麓区50855429553451785588549558765724572056845772560854777.16%芙蓉区62085383695167806366653663636647644563635658632367437.93%根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%；2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了25.7%，雨花区其次，涨幅为18.38%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。（2） 近一年来成交量走势调查与分析表2：2011.42012.4长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04小计降幅开福区22.7528.2217.3623.6117.914.6418.8918.412.618.429.8410.613.62165.49 -40%天心区11.6812.4210.0614.759.996.6313.5210.026.765.363.564.184.7789.01 -59%雨花区33.2329.3939.0228.3222.3814.2818.0914.7515.8711.4913.1111.9113.56202.19 -59%岳麓区33.4115.6916.6623.2520.2124.4720.7519.4715.8214.4511.2815.6516.84198.35 -50%芙蓉区5.15.583.255.988.266.796.384.752.41.671.533.522.3846.38 -53%合计106.1791.386.3595.9178.7466.8177.6367.3953.4641.3939.3245.8651.17701.42 -52%从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出155.81万平米，相差达3.4倍；2） 近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60%2、 各区重点楼盘调查分析（1） 开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现：1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。2）各重点项目价格6000-15000元/不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/价格区间。 2、 户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、 客户来源分析 通过调查统计、分析发现： 目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占41%，而长沙市其他区域的客户占25%，省内地级市客户占20%，外省客户占14%。4、 去化分析 通过调查统计、分析发现： 1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。 2）高端住宅产品去化率较高的，如万达公馆户型都为260以上的临江豪宅，客户群里主要为市场高端客户，企业老板、外来投资客户和各行业成功人士，因此宏观调控的贷款政策与其他因素对其客户群影响不大，因而去化率在90%。（2） 雨花区1、 成交价格分析通过调查统计、分析发现： 1）重点调查楼盘价格在6500元/-15000元/之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在6500元/-7500元/之间。 2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年升值大幅下降，如万科金域华府下降近1000元/，部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。3）通过调查重点楼盘发现，大部分楼盘价格均处于下降的态势，下降幅度400-1000元/不等。万科由于受政策影响，全国范围降价，万科金域华府降价幅度达1000元/ 2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现： 1）重点调查各项目以小户型为主，50-90平的户型占39% ，90-120平方的户型占27%，50平以下的户型占13%，120以上的户型占21%。2）该区域具备完善的交通配套、生活配套等，因此该区域的产品以满足居住为主要目的普通住宅产品。3）随着宏观调控的逐步落地，现阶段市场需求产品主要以90平米左右中小户型刚需产品为主。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现： 1）雨花区购房客户比列比较平均，项目周边购房客户比列为29%；2）事业型单位、公司白领比列占20%，政府官员为14%，省内地级市客户为19%；3）而由于德思勤和华晨世纪广场是投资型酒店式公寓，吸引不少外省投资客户，占18%，由于武广高铁的开通，吸引部分在广州、深圳等地就业或湖南籍经商的客户回乡投资。4、 去化分析通过调查统计、分析发现：1） 进入2012年后，雨花区各项目相对其他区域去化率较高，且去化周期短，主要为雨花区在万科等品牌房企的带动下，降价幅度明显，价格趋向理性。2） 通过重点楼盘调查统计的去化量来看，2012年相对于2011年上半年去化速度明显减缓，部分楼盘，如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售较好。3） 相对2011年，2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。恒大城、万科金域华府优惠额度相比2011年优惠降价1000元/。4）本区域推出高端酒店式公寓则因为售价高，相对住宅产品来看，去化率较低。（3） 天心区1、 成交价格分析通过调查统计、分析发现： 1）重点调查楼盘价格在5700元/-13000元/之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在6500元/-7500元/之间。 2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年略微下降。 3）通过调查重点楼盘发现，价格虽略有上涨，但从各楼盘整体成交来看，整体出现下滑态势。2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，90平以下户型占54% ，90-120平方的户型占23%，120-160平方的户型占20%，160平方以上的户型仅占3%。2）因为看好该区域的发展潜力，部分项目推出满足投资、办公、商务功能的纯小户型产品，以满足区域发展的需要。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现： 1）目前在天心区置业的客户多为项目周边的客户，占38%； 2）由于省政府的南迁，导致国企事业单位和政府官员在天心区购房，也形成了一个主要的消费群体，所占比例达17%和18%； 3）省内其他地级市县的客户所占比例达到16%，省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地级市，如娄底、邵阳等； 4）由于受到限购政策的影响，外省投资客户大幅减少，只占客户群的11%。4、 去化分析 通过调查统计、分析发现： 1)进入2012年后，去化速度明显放缓，主要为国家宏观和银行政策的影响，加之1-3月为行业销售淡季。 2)通过重点楼盘调查统计的去化量来看，相对2011年去化速度减缓，部分楼盘，如星城荣域、绿地公馆推出新产品，开盘情况较好。 3）相对2011年，2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。（4） 岳麓区1、 成交价格分析通过调查统计、分析发现： 1） 长沙市岳麓区受政策影响较大，部分楼盘在2011年下半年达到顶峰，2012年开始调整，部分楼盘价格甚至达700左右的跌幅。 2）整体来看同类型产品价格明显低于内五区其他区域的价格，但未来该区域发展前景看好，未来价格存在较大拉伸空间。2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现： 岳麓区由于居住环境较好，但是商业相对河东薄弱，因此，本区域户型以90左右的小三房和120-140的 改善型三房为主，都占总比例的33%左右，而90-120的户型占总比例的28%，160以上的户型为6%。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现： 目前在岳麓区置业的客户多为项目周边的客户，占42%；由于本区域居住环境较好，不少河东的客户来此购房，此类客户占29%；由于岳麓区属大河西先导区，客户看好区域发展，省内地级市客户占17%，主要为常德、益阳等区域；外地投资客户较少，仅占12%4、 去化分析通过调查统计、分析发现： 1）整体来看，由于价格相对较低，因此岳麓区被调查楼盘去化率较高。 2）万科、恒大目前没有开盘，前几期全部销售完毕，而近段时间开盘的阳光100和中海国际社区采用多次认筹、多次开盘的方式吸引客户，取得良好效果。（5） 芙蓉区1、 成交价格分析 通过调查统计、分析发现： 1）重点调查楼盘价格在7600元/-16800元/之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在7500元/-10000元/之间。 2） 该区域楼盘相对于其他区域楼盘，拥有无法比拟的交通、配套等优势，产品具有一定的稀缺性，因此价格整体比较坚挺。虽受宏观调控及银行政策的影响涨幅速度放缓，但整体呈现上升趋势。2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现： 1）重点调查各项目以小户型和公寓为主，60平以下户型占44%，60-90平方的户型占34%，90-120平方的户型占12%，120-160平方以上的户型仅占10%。 2）由于本区域为长沙市最为繁华的商业中心，更加适合投资性产品的开发，同时区域内供应地块面积规模较小，不利于大规模、高品质住宅产品的开发，因此该区域内产品8成左右均为90平米以下的过渡性产品和投资性产品。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现： 1）由于芙蓉区为长沙发展最为成熟的一个区域，商业氛围浓厚，多为酒店式公寓、小户型等投资产品。因此目前在芙蓉区置业的客户多为投资客户。 2）其中，湖南省外地投资客户占26%，省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地级市，如娄底、邵阳等；省外投资客户占24%，省外投资客户主要为广州、深圳客户；项目周边的客户占28%；长沙市其他区域的客户占22%。4、去化分析通过调查统计、分析发现： 1）芙蓉区从2011年下半年开始，去化速度明显放缓，主要因素有国家宏观和银行政策的影响，加之1-3月为行业销售淡季； 2） 重点调查楼盘主要以90平米以下小户型产品为主，由于受到限购政策的影响，去化速度明显低于其他区域，部分楼盘因认筹未达到理想效果而推迟开盘，如中国城喜柏大酒店；调查说明：本次调查从2012年5月8日正式开始2012年5月25日止，对长沙市内五区以及星沙、望城二区近70个楼盘展开了实地调查，并于2012年5月26日开始对所收集的资料进行汇总整理，从中选取了30余个楼盘进行了对比分析，形成了以上近一年来长沙房地产市场行情及各区房地产发展状况的分析报告。同时对长沙精装房市场进行了深入调研，选取了11个样板楼盘进行了重点分析，以便对碧水春城二期产品开发提供决策参考。4、 长沙市精装修楼盘调查分析（一）、关于精装房的相关政策法规 1、政策法规一览 1）2001年建设部要求全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位，并发布城市住宅室内装饰装修管理办法草案征询意见。 2） 2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求，推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。 3）2006年6月26日建设部发布住宅整体厨房行业标准，制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。 4）国内部分大城市陆续出台地方城市住宅室内装饰装修管理办法，北京、上海、深圳等已先行一步，相继制定了有关政策法规，计划取消毛坯房，推行全装修房试点。 5）2011年9月9日湖南省地税局明确了全装修住房的普通住房的认定问题：一是全装修住房实际成交价低于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍以下的，只要同时满足容积率和建筑面积条件，可认定为普通住房;二是实际成交价格高于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍(含2倍)以上的，无论是否满足容积率和建筑面积条件，一律不得认定为普通住房。高价精装房不能够享受契税优惠再次提高了购房者的购房成本。 2、政策小结 1）国家对装修装饰行业的规范从不间断，相继出台了大大小小的政策、法规、细则以及标准等，对行业的规范越来越细，也大大促进了行业的发展和规范。 2）从现实情况来说，国家对装修装饰业的规范仍然滞后，还有许多方面未达成统一标准。因此开发商在进行房屋精装修操作时，会有很大的操作空间，和装饰公司以及置业者也较容易产生纠纷。 3）目前较容易产生的纠纷来源于对装修后验房缺乏统一标准，政府在这方面目前还没有具体标准。在此情况下，一方面除了需要政府完善相关政策法规外，另一方面开发商也需要对现行的政策法规进行完全的吃透，在现行的政策法规下找出一套符合企业自身良好发展的模式，前期做好与置业者的沟通工作，避免后期的不必要纠纷。 (二）长沙精装房开发情况分析1、 开发量分析通过调查统计目前长沙市场在开发的精装房项目达50多个，累计总开发量将达到800万平米，其中酒店式公寓和小户型公寓有29个，占数量的58%；住宅项目有21个，占总数的42%。2012年在售或即将销售的精装房面积达406.48万平米。精装房项目主要分布于岳麓区和雨花区，数量达25个之多，占到了总开发数量的50%，其他各区分布较少；而精装住宅项则多分布于岳麓区和开福区，数量达13个，占精装住宅项目开发数量的62%。具体分布情况如下表：区域精装住宅项目数量精装公寓项目数量合计（个）岳麓区7714雨花区3811芙蓉区167开福区617天心区145望城303星沙033合计212950另外长沙精装房开发呈现明显的两极分化现象，即精装住宅的开发基本都是全国连锁性质的大品牌开发商在操作，包括万科、恒大、阳光100、中海、北京当代置业、时代地产、万达、运达、绿地、广州珠江实业、珠海双瑞地产、广东广晟集团等，长沙本土开发商仅达美投资公司在达美D6区项目中尝试开发了100多套精装住宅；而本土开发商更倾向于精装酒店式公寓和小户型公寓的开发。2、 开发模式分析目前长沙精装房的开发基本上是两种开发模式，第一种属于较为成熟的精装房开发模式，即精装房装修设计从产品规划设计阶段就开始介入，并从后期装修角度对户型平面、结构设计等方面提出优化建议，在实施过程中有一整套规范、详尽且较为成熟的精装房管理制度，由开发商统一采购装修用材，统一配送，装修公司只负责施工，开发商对成本与装修质量的监控与管理比较到位，故往往也能从精装房的开发、销售过程获得丰厚利润；第二种与目前市场上的散户家装无本质区别，仅仅是形成了一种批量的装修，都是在产品设计确定以后甚至是产品成型后再与装修公司合作，采用半包或全包干的方式承包给装修公司或打包给土建施工单位，由于自身缺乏系统、规范、成熟的管理经验，往往最后在成本的控制及质量把关上很不尽人意。3、 开发产品分析长沙精装房开发产品涉及洋房别墅（早期的威尼斯碧桂园）、普通住宅、小户型公寓、酒店、写字楼等各类产品形态，多以普通住宅和小户型公寓为主，占市场开发量的90%以上；返租形式的酒店或酒店式公寓项目今年也频频展现，精装纯写字楼尤其是高档次的精装写字楼项目寥寥无几，洋房别墅类产品也仅有早期的威尼斯碧桂园。由此可见长沙房地产市场对精装房的开发始终处于一种较为审慎的状态，缺乏高端精装产品。4、 装修档次分析通过调查了解到目前长沙精装房的装修标准报价多为800-1600元/平米之间，装修档次一般；同一项目装修风格基本雷同，多以现代简约风格为主，一种户型就只有一种装修方案，没有其他选择。装修内容基本上都是墙面、地面、厨、卫加部分简单灯饰，大部分不含家具、家私、电器，故业主入住后一般都还需进行二次装修或装饰。但随着精装房项目的不断涌现，竞争加剧，部分精装小户型公寓产品也逐渐将配置部分或全套家具家私电器作为提升产品附加价值，增加市场竞争力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城S公馆的小户型公寓都配置了全套的家私家电，真正做到了拎包入住，其他如万科精装产品都设有鞋柜、衣柜等收纳家具，上东莱克辛顿和东塘瑞府的小户型公寓也都赠送了部分家电。（三）精装房销售情况分析1、 销售量分析（近1年来）通过调查了解长沙精装房的销售呈现一枝独秀的局面，即品牌大开发商开发的住宅精装产品独领风骚，尤其是整社区普通住宅精装项目的销售状况都比较理想，如万科、恒大、中海等大企业旗下的系列产品，无论是在市场高涨期或是平稳期还是疲软期，销售情况都远远优于其他项目，即便是在目前的市场行情下，单次开盘的销售率基本都能达到70%以上。相反一些零散的作为项目中尝试性的精装房开发的产品甚至精装小户型公寓在目前的市场行情下都面临巨大的销售阻力，销售量不足40%。甚至于很多开发商最终不得取消精装房，回归毛坯房，如望兴F1站在宣传中曾号称为梅溪湖首发精装公寓，但在目前低迷的市场行情下最终弃精装改毛坯，以均价7288元/平米入市。2、 销售价格分析长沙精装住宅的销售均价一般在6000-9000元左右，少量如万达、运达、华远等开发的高端精装产品售价达到了13000-16000左右；精装公寓的销售均价基本在7000-11000元左右。3、 客源分析精装住宅的客户群一般以首次置业和调整型置业的刚需族为主，一般为异地在长工作或生活的人员，长沙本土居民相对较少，对房屋的居住功能最为看重，对装修的实用性、品质期望值较高，故多选择品牌开发商开发的精装产品，交房入住的比例也相对较高，如恒大名都一年内交房率达90%以上；而公寓类产品则多以投资客为主，对居住功能以及装修品质要求不高，主要关注投资回报和出租率，故对产品的选择较广，不局限于开发商品牌。（四）长沙市精装房售后服务现状分析 目前长沙精装房正在发展阶段，精装房的的检验标准没有统一，售后服务优劣不一，处理纠纷很大。很多开发商是承包给装修公司，保修期大致在1-3年，因此在交房后客户实际使用中不断有精装房售后的负面消息传出，也导致了部分客户对精装房的售后服务表示担忧和失望，在一定程度上也将影响后续楼盘的销售。品牌大开发商一般都是直属物业管理，故对装修质量的维护与质量纠纷处理能够直接面对，并能快速处理，所以尽管频频有质量事件曝光，但对后期销售影响并不大。（五）精装房样板项目分析住宅类产品恒大系列：项目名称恒大绿洲片区武广新城占地面积6.1万平米总建筑面积62.5万平米精装主力户型79-139平米批准预售套数2858套销售比率98%开盘时间2009年底毛坯主力户型无批准预售套数无销售比率开盘时间销售模式自销物管公司金碧物业精装户型点评户型有2*2*1、3*2*2、3*2*2+多功能房以及4*2*2，以三房二厅为主，设计多样，面积档次分布均匀，选择余地大，2房的有79平和85平两种，3房的则分为99平，106平、112平、124-127平、136平、153平多种户型，四房的为150平；户型内部布局紧凑，功能分区明显、实用，但设计普通，无入户花园或空中花园，赠送面积不大；楼栋基本为2梯4户的“工”字型设计，通透性效果不佳。销售价格2009年底均价5400-5700元，2010年2月均价6050元，2010年5月6800元，2010年8月6500-6900元，2011年1月6180元，2011年2月6800-7300元，2011年5月7700元主打广告语开盘必特价，特价必升值！主要宣传点为：价格和促销营销特点1、 多以住宅开发为主，开盘前中心样板园林、多样精装样板房完工，开盘即进行实景体验式营销；2、价格低开高走，首次开盘后立即大幅度提价；3、 推盘节奏紧密，滚动推盘（即每期分批推，前批未售完的滚动进入下批推；每期未售完的再重新整合包装作为新批次推）4、 快进快出的销售目标，抗市场风险能力较强，在市场低迷期采取的是缩减推盘量，延长开发周期的手段，故价格较为坚挺，无明显降价。营销动态（营销节奏、活动）1、2011-6-24恒大绿洲123-156双景豪宅，今日限10套最高优惠10万元/套，送1600元/豪装。2、2011-6-10恒大绿洲5期开盘热销，徇众加推，123-154双景豪宅，送1600元/豪装，前10名额外特别95折3、2011-4-14恒大绿洲2期新推20套湖山豪宅，135-171最高优惠44万元/套，送1600元/豪装。4、2011-3-24恒大绿洲3期，26日隆重开盘，首度推出123-154双景楼王，南北通透，送1600元/豪装。开盘额外特别82折。5、2011-2-11恒大绿洲新年大优惠新推“时代公馆”组团最高优惠33万/套，送1600元/豪装，每天前20名额外79折优惠。6、2011-1-20长沙恒大绿洲2期岁末让利仅限10套一口价，最高优惠达30万元，送1600元/豪装。7、2010-11-26恒大绿洲武广国际11月28日隆重开盘，88二房，99125三房，139290四、五房，最高优惠20万，享受6重礼，送1600元/豪装，开盘而外优惠86折。8、 2010-10恒大世界城即将隆重开盘，最高优惠21万，享6重礼，送1600元/平米豪装，开盘额外特别86折。9、 2010-10恒大绿洲纽约东方即将开盘，最高优惠22万，开盘额外85折，送1600元/平米豪装。现推88平米稀缺二房，99125平米舒适三房，139290平米阔绰四房五房。10、2010-9-29恒大绿洲“浦东豪庭”黄金周荣耀开盘，开盘认购额外89折，送1600元/豪装，再享国庆5重礼。另有88两房、99-125三房、139-290四房五房，特享20套一口价，最高优惠18万/套，送1600元/豪装11、2010-6恒大绿洲推出半岛美墅5480元/起，送1500元/豪装；恒大绿洲领袖国际即将隆重开盘，5480元/平米起，送1500元/平米豪装。12、2010-5一期尾房快售均价7400元/。二期23#、24#栋5月中旬开盘，VIP88折优惠。13、2010年4月13日“恒大春季房博会”恒大地产集团长沙公司率旗下四个项目联袂推出“万套让利5重礼”。在“恒大春季房博会”期间，购房优惠最高优惠37万元;老业主介绍新客户成功认购，赠送一年物业管理费和1000元购物卡，新客户认购额外98折;除此之外，还可享受按时签约98折，看楼送礼等活动14、2010-3全新加推17号栋认筹额外88折。87-139平米精装豪宅，262-292平米湖景楼王，送1500元/豪装。15、2010-2均价6000元/，全新加推湖景楼王，80-127精装户型262-292湖景豪宅。16、09年7月启动以“献一份爱，暖万人心，传中国情”为主题的“恒大慈善万人行”活动1、9A精装标准，装修报价1500-1600元/平米，具体如下：装修部位（装修包含的内容）入户花园及阳台阳台地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，预留上下水管玄关地面瓷砖，墙面顶面为墙漆客厅地面仿实木地板、造型灯、墙面和顶面为墙漆餐厅地面仿实木地板、造型灯、墙面顶面为墙漆卧室地面仿实木地板、吸顶灯、墙面顶面为墙漆厨房铝扣板集成吊顶（带照明）、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶、地面墙面为瓷砖、洁具（座便器）、浴霸、淋浴头、浴室柜套装、毛巾架、厕纸盒其他部位无装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸嘉宝莉、三棵树、紫荆花瓷砖冠珠、马可波罗、萨米特、金意陶瓷砖板材世友、大自然地板厨具、卫具雅科波罗橱柜、老板或华帝抽油烟机、奥普排气扇、科勒洁具、金莎丽淋浴隔断、热水器五金、灯具帝朗卫浴五金、摩恩龙头、迪宝灯饰电线、开关、面板兴乐电缆、松下开关、西门子电箱门红褐色步阳、腾龙入户门、高级木饰面室内门，阳台高级铝合金门、高利门锁窗高级镀膜铝合金窗，飘窗台配天然是台面家具无电器、设备除厨房三件套外其余无其他奥的斯电梯2、 精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，所有项目均由深圳广田装修公司负责装修工程施工；客户与开发商签订买卖合同，装修标准作为买卖合同附件；由开发商负责装修质量的售后服务，保修期2年。3、 恒大精装房点评恒大精装房产品线分为五大系列精品品牌：产品系列位置产品类型产品特点客户群恒大金碧天下城市外围别墅为主休闲、度假、娱乐、规模大企业家、政府高官恒大华府都市核心高层、小高层空中花园、空中别墅等豪华产品城市白领、企业高管恒大城城郊结合部高层、小高层中大型豪华居住区改善型客户群体恒大名都城市郊区高层、小高层大型中等品质居住社区首次置业、首改客户恒大绿洲城市郊区高层、小高层大型中等品质居住社区首次置业、首改客户目前在长沙开发的恒大楼盘，除了金碧天下系列外，其余四大产品线都涵盖了，并且都是根据各项目所处的区位特点，按照各大产品系列的特点、档次进行开发，产品定位准确，开发、销售模式成熟，充分利用自身优势，通过项目快速流转，产生规模化效应，迅速占领二三线城市市场，故每个项目的销售状况都表现不俗。但恒大精装产品存在设计雷同、研发薄弱、品质一般等不足；产品形态单一，多以中档次的住宅产品为主。万科系列：项目名称金域华府三四期片区武广占地面积42万平米总建筑面积80万平米精装主力户型90-130批准预售套数814销售比率72%开盘时间2011.10毛坯主力户型洋房143-184批准预售套数84销售比率43%开盘时间2011.10精装户型点评本期产品仅2种户型，90平米的2*2*1+2阳台+空中花园和126平米左右的3*2*2+2阳台+花园，采用万科独创的十字单体构造，充分保证了高层住户每户的通透性和采光效果；单个户型布局紧凑，方正，基本都采用落地飘窗，增大了户室内的使用空间，分摊较低16.87%，赠送面积较大，赠送比例达10%；但户型太过单一，选择性不强销售模式代理（代理公司：中原、世联）物管公司万科物业销售价格精装房：2011.10开盘均价8500元，2011年12月7800元，2012年1-2月7300元，最低点6800元，2012年3月中旬以后一直维持在7500元左右；毛坯洋房：均价基本维持在11000-12000元的水平，位置特别差的在9600元/左右主打广告语每天少抽一包烟 多买万科一间房/90万=万科精装大四房主要宣传点：户型、性价比营销特点1、 样板房+实景样板园林体验2、 重产品设计与研发，强调性价比3、 产品形态多样，涵盖了普通住宅、公寓、洋房、商业等多种产品类型，消费群体广泛4、 万科物业管理品牌响亮，业主满意度高5、 近一年内促销频繁，主动降价，以价换量营销动态（营销节奏、活动）1、向着阳光奔跑”长沙万科运动季启幕，阳光关爱主题活动也即将拉开帷幕。万科金域华府积极响，精心筹办的2012“空碗记”公益活动将于5月5日盛大启幕。“空碗记”公益活动大约持续13周。整个活动内容丰富，形式多样，大致分为三个阶段：第一阶段现场捐赠，捐赠物品不设限，来万科金域华府小区即可捐赠。第二阶段义工活动，届时金域华府将公开招募义工，举办各种义工活动。第三阶段亲民团购，团购活动由万科举办，整个团购活动所得款项全部用于购买图书，将与捐赠物品一起，送到需要它的地方。另外凡是参与团购的业主还将获得此次公益活动的纪念品一份。2、2012-5-30万科金域华府直奔四房置业计划，主推126四房，约7米宽厅，双套间设计，超大景观阳台，200米楼间距，畅享四房生活。新品92，127房源在售，折后均价7500元/，全款享97折，按揭享99折。3、2012年5月26日，由长沙市住房和城乡建设委员会为主管单位，长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会主办的高铁城市发展论坛在万科金域华府售楼中心隆重举行。4、2012-5-3万科金域华府，房交会期间三重特惠，凡房交会期间成功购房者，可享受总价98折优惠，3天内签约额外优惠1%，老带新客户则可以各享受一年的物业管理费。5、5月1日，万科金域华府体验馆正式对外开放，现场同时举办“志愿者的征途2012万科金域华府体验馆开放绝对私享盛宴”活动6、万科金域华府4月27日推墅境楼王二批，主推户型90-126平米三房、四房。7、2012-3-27万科金域华府90-126墅境楼王一批组团火爆开盘，蝉联雨花区热销楼盘榜首，二批诚意登记中，敬请密切关注。8、2012-3-20万科金域华府新推92平米、172平米房源，折后均价7500元/平米。全款97折，按揭99折。另外有140-200平米别墅，预计3月底开盘，VIP认筹1千抵1万。9、2012-2-28万科金域华府3期悦府90-126墅境高层首批开盘即罄，现在90平米的舒适3房、126平米阔景4房火爆加推，敬请关注。10、2012-1万科金域华府新品90-126精装高层诚意登记中，同时还有140-200臻品美墅，目前预存1千享1万，预计3月底开盘！起价7300元/平米，均价7800元 /平米，最低91折优惠。11、2011-12-21万科金域华府三期【悦府】90-126精装高层，年终特惠，每日三套特价房。三期【花园墅院】140-200臻品美墅，12月22日纯美样板房全城绽放，vip诚意客户登记中。12、2011-11万科金域华府三期悦府，90平米3房，126平米4房，精装高层热售中。团购人数满200人，享受92折优惠。同时还能参加交1000元抵一万元的优惠13、2011-11-2万科金域华府三期【悦府】首次开盘热销，99万精装四房，厅高7米，新品加推中！14、2011-10万科金域华府10月22日万科第三季之“恐龙真骨”与“变形金刚”时空展举行。15、2011-10项目三期目前VIP认筹，开盘可享98折，主推90-126平米单位，均价8500元/平米。1、精装标准：1500元/平米装修部位（装修包含的内容）入户花园及阳台阳台地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，预留上下水管玄关地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，配鞋柜+石材台面客厅地面仿实木地板、吸顶灯、墙面和顶面为墙漆餐厅同上卧室地面仿实木地板、吸顶灯、墙面和顶面为墙漆、配衣柜、飘窗台已改为落地厨房铝扣板集成吊顶（带照明）、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶、地面墙面为瓷砖、洁具（座便器）、浴霸、淋浴头、浴室柜套装、毛巾架、厕纸盒其他部位空中花园已改造成房间，只是未配置衣柜装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸多乐士，乳白色瓷砖蒙娜丽莎板材圣像/德尔厨具、卫具方太厨具、摩恩洁具、老板抽油烟机五金、灯具欧普灯具电线、开关、面板西门子电箱，其他品牌不详门高级钢制入户门，户内定制深色木门窗高级铝合金窗家具鞋柜、衣柜电器、设备厨房小家电、热水器，其他无其他2、精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，所有项目再由各区域房地产开发公司选择相应的装修公司负责装修工程施工；客户与开发商签订买卖合同后另再签订一份委托装修协议；由开发商负责装修质量的售后服务，保修期2年。3、万科精装房点评万科房产旗下产品线丰富，涵盖了普通住宅、公寓、洋房别墅、写字楼等等多种形态，在长沙目前已开发的精装房项目就涉及普通住宅、小户型公寓、洋房，代表作品：普宅类有万科城、万科金域蓝湾；小户型公寓有万科金色家园、万科金域华府铂客公寓；洋房类有西街花园，万科城花园墅院。万科的产品重视产品设计，对建筑整体布局及户内空间的利用极其讲究，且多以细节见长，如精装房装修充分考虑了家庭收纳功能，将收纳空间纳入硬装修菜单，按人体工程学原理设置了不少鞋柜、衣柜等，产品品质过硬，口碑较好。但由于2011年底开始的万人团购活动掀起的万科“降价潮”以及2012年2月爆发的万科“毒地板”事件，使万科这一老牌开发商饱受销售者质疑，品牌声誉急剧下滑，不得不审慎实施“以价换量”的销售策略，维持价格和销量的稳步增长。绿地系列：项目名称绿地公馆片区新南城占地面积65545平米总建筑面积24.8万平米精装主力户型公寓47-76住宅90-140批准预售套数696销售比率56.9%开盘时间2011.6毛坯主力户型80-140批准预售套数216销售比率81%开盘时间2012.5精装户型点评小高层全板设计，南北通透，采光效果好；户型种类多样，共有近20种户型，面积配比合理，户型有80平米的2*2*1+2阳台、80平左右的2*2*1+1、84平的2*2*1+2+1花园、92-98平2*2*2+2+1花园、122平3*2*2+1+1、1444平3*2*2+1+2花园、158平4*2*3+1、166平4*2*3+3阳台、49平1*1*1+1、54-66平1*2*1+2、67-75平1*2*1+1+1书房；户型室内布局紧凑，特别是二期户型赠送面积较大，利用率高，分摊仅12%16%，赠送比例却高达13%17%。但100平米以下户型都存在窄开间，长进深的弊端，甚至有些户型长宽比达到了2:1，比例很不协调，部分功能区布局、尺寸等也不太合理，如卫生间正对入户门，餐厅成为过道等，导致户型居住舒适度降低，空间利用度不高。销售模式自销物管公司长沙新里物业销售价格2011年6月开盘时成交均价8500-9000元/平米，2011年7-8月价格略有下降为8300-8500元，2011年9月以后根据所推盘产品不同，同批次产品价格差异较大，均价从8200-9400不等（靠马路的小户型价格便宜，靠小区中心园林的大户型定价较高，价差最大达到了1000元/平米左右），2011年底开始尝试推出部分小户型公寓毛坯产品均价6400元/平米，到2012年5月二期集体转型为毛坯房，成交均价6400-6500元/平米，已推出3栋，6月初又新推2栋80-144平米的毛坯房产品主打广告语省府核心 双地铁口 海派全装修 “诗意栖息之地”营销特点1、 分批推盘，节奏紧密，短蓄客，密开盘，少量多次，循环加推；2、 根据市场行情及时调整开发策略和定价策略，弃精装改毛坯，高开低走，价格主动回归理性，大幅度带动了二期产品的销售营销动态（营销节奏）1、 绿地公馆二期15、16#毛坯新品6月2日即将盛大开盘，80-140板式二房、三房、四房，湖南首批二星绿色建筑，享免费太阳能入户，开盘即享重磅优惠。2、 绿地公馆二期90-140毛坯新品“价”临，5月5日特惠开盘！90三房礼献奔三路上的80后！房交会期间，一期特价房额外优惠2000元，没有执行特价房的房源与即将推出的毛坯新品额外优惠1个点。3、 绿地公馆二期90140毛坯臻品，4月29日VIP全城招募，VIP3万抵5万火热进行中!11层醇板式、全通透洋房院落毛坯臻品，海派原味生活即将开启。4、 绿地公馆，二期90140毛坯臻品“绿色生活俱乐部”入会火热登记中，凭身份证即可申请入会，可享受1总房款优惠。另外绿地集团20周年庆，绿地公馆宴请全城，万人观影，绿色生活盛大开启!5、 绿地公馆二期90-140平米毛坯房源即将面世，加入绿色生活俱乐部可享开盘一个点的优惠。绿地集团二十周年庆，万人观影活动进行中，每天限发100张电影票先到先得，活动时间4月18-30号。6、 2012-4绿地公馆10栋加推毛坯47-76平米一至两房，另外在售56-160平米全装修房源，均价9500元/平米，全款98.5折，按揭99折7、 2012-3绿地公馆，省府旁双地铁口公寓，4976魔力公寓抢购中， 1房变2房、变3房温暖婚房。现少量三房四房感恩特惠，限时限量抢购。中心现场，为到访客户特别设置了超有创意的真人版互动游戏“愤怒的小鸟”，只要击中指定目标就能获得惊喜奖励.8、 2012-3绿地公馆88号大街，芙蓉路双地铁黄金商铺推51.4285.92平米多种面积商铺，1.1万元/平米起。”绿享家园，俏佳人”周末主题活动，于绿地公馆海派营销中心浓情上演，到访客户以家庭为单位均可获赠小盆栽一份，女嘉宾还可获得精美手机挂饰一条，活动现场“烤饼干DIY”。9、 2012-2绿地公馆，海派3G全装修LIHO公寓全城首发，春节置业优惠活动火热进行中。10、 2012情人节 “龙”情蜜意，绿地公馆3G小户新春钜献，绿地公馆举办“爱的盛宴”活动，和亲爱的她一起制作手工玫瑰，DIY浪漫爱情巧克力吧！凭报广、短信上门，每日前五十名即可获赠情人节浪漫礼物。11、 2011-11绿地公馆50-160平米精装一至四房在售，本期还剩30套，均价9500元/平米，全款98.5折。下期预计明年推出。12、 2011-10-23房交会期间三天内签约99折；一次性付款可享98.5折；购房最高可获20800元家电基金；5人以上团购可享99折优惠；老带新均可减免一年物业管理费；购房可参与抽奖活动。13、 绿地公馆一期三批9月25日开盘，主推75-116平米新品二至四房，VIP认筹中14、 2011-9-9绿地公馆一期二批房源火爆热销，解筹率高达90%。项目此次推出的为4、7号栋的90三房、120多三房、160多四房等全装修住宅。一起三批楼盘即将感恩加推。15、 绿地公馆8月25日二批认筹办VIP卡享2个点的优惠，共推出109套房源，90-160平米的三房和四房，高端海派全装修官邸。16、 绿地公馆6月11日盛大开盘，主推49-166户型。17、 绿地公馆诚意登记升级VIP卡活动，6月5日浓清启动。18、 2011-5-20绿地公馆诚意登记火爆进行中，享“日进斗金”额外优惠大礼。19、 绿地公馆海派地体验中心4月9号正式开放，恭迎阁下莅临品鉴。1、精装标准：1500-2000元/平米装修部位（装修包含的内容）入户花园及阳台地面地砖、墙面顶面乳胶漆玄关地面地砖、墙面顶面乳胶漆客厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆餐厅地面地砖、墙面顶面乳胶漆卧室地面复合木地板、墙面顶面乳胶漆厨房铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间铝扣板吊顶，墙地面瓷砖、坐厕、淋浴间、浴室柜套装、浴霸、排气扇其他部位装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等）油漆/涂料/墙纸品牌不详瓷砖诺贝尔板材菲林格尔厨具、卫具喜组合橱柜、老板出具五金、灯具不详电线、开关、面板不详门不详窗铝合金窗，双层中空玻璃家具无电器、设备无其他无2、绿地精装房点评：客观上来讲绿地公馆的精装房开发是个失败的案例，精装房定价较高，远高于周边毛坯房3000元/平米，在市场高涨的情况下，可通过精装房提高产品附加值，拉伸售价；但在市场行情疲软的情况下，高定价的精装房必然会被市场刚需客群所抛弃，销售受阻。好在作为大品牌的绿地并未固化，二期坚持以市场为导向，以销售为最终目的，毅然改变开发模式，启动毛坯房，去掉精装房的层层华丽外衣，回归住宅本质，销售率立马上升。中海系列：项目名称中海国际社区片区岳麓占地面积36万平总建筑面积130万平精装主力户型82-160批准预售套数2068销售比率30%开盘时间2011年11月毛坯主力户型批准预售套数销售比率开盘时间精装户型点评户型多样，面积区间合理，有84平的2*2*1+1、9396平的2*2*1+2阳台、110平左右的2*2*2+2+1花园、123143平的3*2*2+2+1花园、160平左右的3*2*2+2+1花园+1更衣室；2梯4户或2梯三户高层塔楼，分摊较高达20%，导致户型面积偏大，但由于户型多设计了大落地窗、大阳台、空中花园，赠送面积较高，达13%17%，故户内功能区尺度舒适，利用率高。销售价格自开盘以来，销售价格平稳，成交价基本保持在6200-6500之间，但楼栋定价差距甚大，定价不合理，临靳江河沿线定价均在8000元以上，最高达9000元，差价近3000元/平，故楼栋销售不均衡，拉低了整体销售率。销售模式自销物管公司中海物业主打广告语境无界 心致远营销特点1、 重前期品牌宣传和整体形象包装；2、 分栋推盘，把控节奏；3、 品牌开发商+品牌物管合力打造高品质；4、 营销活动丰富营销动态（营销节奏）1、2011-5-28中海国际社区7000亩洋湖湿地，360度全景组团持续热销。百万城邦首批商铺30-265平米，仅52席全城争藏。目前84-160平米全供暖精装，购房享9折优惠，最低价5900元/平米，均价6900元/平米。项目共分四期推出。2、2011-5-3中海国际社区目前在售1期房源，84-160平米全供暖精装，购房享9折优惠，最低价5900元/平米，均价6900元/平米。项目共分四期推出。3、中海国际社区7000亩湿地、360全景组团【臻观】磅礴登场。4月29日实景样板间盛大开放，恭迎品鉴。五一环球风情.欢乐嘉年华活动4、四月长沙中海国际社区举办了首届洋湖垸湿地公园风筝节，14日、15日洋湖垸湿地公园风筝节正式拉开序幕。5、中海国际社区将于3月29日开盘，推金楠街4号栋、9号栋，4号栋主推95-110平米玲珑空间，享用数万平米立体园林盛宴，9号栋直面7000亩湿地公园，推95-125平米N+1精品空间。6、中海国际社区3月下旬推出金楠街4栋、9栋，面积区间为84-125，起价5800元/平米，2012年3月7日起缴纳5000元诚意金登记，即可享有额外98折优惠。诚意金登记期间还有精美礼品派送活动。7、2012-3-5中海国际社区在售82-160平米两房到四房，起价6000元/平米。全款可享97折，按揭98折，另有2万享3万的优惠。售楼部楼上有精装样板间可看8、2012-1中海国际社区，现即将发售一期2栋新品单位，缴纳5千元整诚意金登记，即可享有一期金楠街2栋开售当日5千抵2万认购优惠，预计5800元/平米起价，带1600元/平米精