2020——收藏资料16日天津市滨海新区某项目分析

房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载天津市滨海新区某项目分析2010年5月16日 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第一章 项目决策背景o 内部因素：目前我司在建项目仅有西客站南广场项目，公司需要投资新的项目。o 土地市场因素：北京的土地招拍挂政策尚不明朗，房山项目拿与不拿尚待研究，（房山窦店的土地单价限价4700元/，高佃二村将不低于此价格）。本项目体量适当，转让价款应在公司承受范围之内。o 商品房市场因素：天津作为最早的三个直辖市之一，与北京、上海比较，商品房价格有一定的上涨空间。万科金域蓝湾的价格17000元/。o 政策因素：国十一条出台后，北京制定了更为严厉的“京十二条”，而天津的“津六条”较为缓和。中央默许天津的政策，不难看出中央对天津的政策照顾。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第二章 项目概述2.1项目招拍挂信息2.2项目区位图2.3项目地块指标2.4项目周边环境卫星图2.5项目周边配套 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.1项目招拍挂信息 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.2项目区位图-1o 1.项目区位 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.2项目区位图- 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.2项目区位图- 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.2项目区位图- 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.3地块指标地块编号地块编号土地面积土地面积(平方平方米）米）土地用途土地用途容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率控高控高出让年限出让年限E2E237826居住型公寓2.850%20%100米70年F1F116885.8商服2.055%15%100米40年F2F214690.1商服3.050%20%100米40年 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.4项目周边环境卫星图 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.5项目周边配套o教育：朵儿幼儿园、滨海国际中小学、泰达第二中小学、滨海学校、南开大学泰达学院。o医疗：泰达国际心血管医院、泰达医院、华达医院、华泰医院。o商业：泰达时尚广场、乐购、友谊名都。o文体：泰达图书馆、泰丰公园、泰达时尚健身休闲公园、泰达足球场。o交通：津滨轻轨；公交（503路、505路、507路、508路、509等）；滨海国际机场；塘沽火车站；天津港。o银行：中国银行、兴业银行、交通银行等。o其他配套：宝力豪健身俱乐部、泰达万丽酒店、天保酒店、泰达中心酒店、泰达国际会馆、上岛咖啡、SPR咖啡、国际名品店、时尚精品店、餐厅、电影城、迪吧、酒吧、咖啡厅、滨海国际会展中心等。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第三章 项目法律及政策性风险分析o 3.1.项目用地取得土地使用权法律手续分析o 3.2.项目手续办理涉及部门及评估o 3.3.项目合作方式及风险评估o 3.4.总体评价 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3.1项目用地取得土地使用权法律手续分析o依据挂牌成交确认书，竞买人为天津瑞湾国际商务中心有限公司，而从目前掌握资料来看，划拨宗地界址图的用地单位为天津港（集团）有限公司，与我司介绍项目并谈判的却是天津北方石油有限公司。三家企业的关系是什么？需要进一步落实。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3.2.项目手续办理涉及部门及评估施工图设计招投标施工图设计招投标监理、施工招标监理、施工招标委托测绘院放线，委托测绘院放线，出具放线报告；出具放线报告；区规划处现场验线，区规划处现场验线，审核验线报告。审核验线报告。安全措施登记表安全措施登记表签订土地出让合同签订土地出让合同规划方案的报审规划方案的报审办理项目地名手续办理项目地名手续办理项目环保手续办理项目环保手续土地确权土地确权办理用地规划许可证办理用地规划许可证国有土地使用证国有土地使用证规划设计成果报审规划设计成果报审市政工程规划方案市政工程规划方案办理项目建设投资计划办理项目建设投资计划报审项目建筑设计方案报审项目建筑设计方案报审消防证明报审消防证明报审人防证明报审人防证明大配套证明大配套证明小配套证明小配套证明报批建设工程规划许可证报批建设工程规划许可证审查施工图设计合同，审查施工图设计合同，项目地质勘察合同；项目地质勘察合同；监理合同审查；施工合同审查监理合同审查；施工合同审查办理施工图审查办理施工图审查建设工程验收合格证建设工程验收合格证消防验收消防验收准入阶段大小配套证明准入阶段大小配套证明办理施工许可证办理施工许可证 办理销售许可证办理销售许可证使用计划使用计划住宅准许使用证住宅准许使用证分户土地证分户土地证 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 1、签订土地出让合同【办理单位】土地交易中心【所需材料】无【时间周期】1个工作日【所需费用】详见文本【取得材料】土地出让合同（3本：1正2副）办理用地规划许可证【办理单位】土地交易中心 规划局【所需材料】2、土地出让合同土地出让金、交易费交费证明【时间周期】5个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程用地规划许可证3、土地确权【办理单位】各区规划处 地政科【所需材料】见文本【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】在1：500地形图上签发土地确权意见加盖章4、国有土地使用证【办理单位】各区规划处 地政科【所需材料】见文本【时间周期】30个工作日【所需费用】见文本【取得材料】国有土地使用证5、规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】【时间周期】8个工作日【所需费用】无【取得材料】规划方案审定通知书 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载6、市政工程规划方案报审【办理单位】规划局市政处【所需材料】见文本【时间周期】8个工作日【所需费用】无【取得材料】市政方案审定通知书7、规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】见文本【时间周期】6个工作日【所需费用】无【取得材料】规划成果（3本）及审定通知书8、办理项目建设投资计划【办理单位】市建委房地产处【所需材料】见文本【时间周期】30个工作日。【取得材料】项目建设投资计划9、办理项目地名手续【办理单位】区地名办【所需材料】见文本【时间周期】15个工作日【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费4000元【取得材料】地名使用证10、办理项目环保手续【办理单位】市环保局【所需材料】见文本【时间周期】环评申报表批复（10天）环评报告表撰写（20天）环评报告书撰写（45天）环评报告书专家上会（30天）环评报告表需区环保局监测（时间待定）【所需费用】见表格 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载11、大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】申请、年度投资计划、规划成果【时间周期】7个工作日【所需费用】【取得材料】大配套证明/协议12、小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】年度投资计划、规划成果【时间周期】7个工作日【所需费用】70元/平方米【取得材料】小配套证明/双方协议13、报审项目建筑设计方案【办理单位】规划局建管处【所需材料】【时间周期】9个工作日【所需费用】无【取得材料】建筑设计方案审定通知书14、报审消防证明【办理单位】市消防局【所需材料】【时间周期】15个工作日【所需费用】无【取得材料】消防证明15、报审人防证明【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】防空地下申请表计划、规划成果、立项证明地面建筑（平面图、剖面图）【时间周期】10个工作日【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米。【取得材料】人防证明 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载16、报批建设工程规划许可证【办理单位】规划局建管处【所需材料】【时间周期】20-30个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程规划许可证17、委托测绘院放线，出具放线报告【办理单位】天津市测绘院【所需材料】【时间周期】7个工作日【所需费用】每4个点为一件，2594.32元/件；导线9500元/公里【取得材料】放线报告18、区规划处现场验线，审核验线报告【办理单位】各区区处 政监科【所需材料】【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】验线记录（规划定位、垫层墨线、零米查验、主体首层、主体顶层、外装修查验）19、施工图设计招投标【办理单位】建交中心招标办（网上公告形式）【所需材料】【时间周期】共两轮公告，每轮公告5天【所需费用】【取得材料】设计中标通知书20、监理、施工招投标【办理单位】建交中心招标办（邀请）【所需材料】【时间周期】备案时间20天【所需费用】代理费（与代理公司协商）招标服务费 监理：总投资万分之二60%施工：中标额1.160%【取得材料】监理、施工中标通知书 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载21、审查施工图设计合同及项目地质勘察合同【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】设计中标通知书【时间周期】1个工作日【所需费用】合同金额150%【取得材料】鉴证过的合同22、监理合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】监理中标通知书【时间周期】1个工作日【所需费用】无【取得材料】鉴证过的合同23、施工合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】施工中标通知书、双方担保书及营业执照【时间周期】1个工作日【所需费用】定额编制费、保险费（施工单位缴纳）合同审查费：中标价0.2150%【取得材料】鉴证过的合同24、办理施工图审查【办理单位】建交中心施工图审查办公室【所需材料】【时间周期】视图审难度和建筑面积而定（10-20个工作日）【所需费用】25、安全施工措施登记表【办理单位】建交中心安全检查站【所需材料】【时间周期】办理时间：10-15天【取得材料】安全施工措施登记表 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载26、办理施工许可证【办理单位】建交中心一层窗口(建委施工处)【所需材料】【时间周期】1天【所需费用】无【取得材料】建设工程施工许可证27、销售许可证流程【办理部门】市产权处及项目所在区产权处【所需材料】【时间周期】10个工作日【所需费用】6000元公告费【取得材料】商品房销售许可证28、使用计划【办理部门】市建委房地产处【所需材料】【时间周期】5个工作日【所需费用】【取得材料】商品房使用计划29、建设工程规划验收合格证【办理单位】各区规划处 证监科【所需材料】【时间周期】20个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程规划验收合格证30、消防验收【办理单位】市消防局技术处【所需材料】【时间周期】5个工作日【所需费用】无【取得材料】建筑工程消防验收意见书【备注】验收不合格，整改后需复验 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载31、准入阶段大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】【时间周期】15个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段大配套证明32、准入阶段小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1申请2办理小配套证明时双方签定的协议【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段小配套证明【备注】配套办需依据协议规定，对需交付的非经营性公建现场验收33、住宅准许使用证【办理单位】市建委房地产处【所需材料】【时间周期】7个工作日【所需费用】公告费：1500元【取得材料】商品房准许交付使用证34、分户土地证【办理部门】由各区区处地政科委托测绘院【所需材料】施工图（变更后）房管局出具的面积测量报告【时间周期】30个工作日【所需费用】【取得材料】 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3.3.项目合作方式及风险评估o对方拟出让其公司90%股权。并承诺不参与公司运营。o就此项目而言转让方留有股份对我司利弊兼有，利利：转让方熟悉当地环境，可能在政府关系方面可以帮助协调。弊弊：毕竟占有10%的股份，为公司股东，将来如果有纠纷会对公司到来不必要的麻烦。o转让动机：从项目各方面整体考虑，一是转让方本身就是炒地皮赚钱。二是拿了地之后自己没有专业团队运作，所以转让。三是项目存在瑕疵，转让方担心赔钱，又不甘心全退，留10%迷惑转让方并观望。四是政策影响，3月份拿了地，4月中央打压政策出台，想急于脱手。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第四章 宏观经济政策（略）o 1.2010年发布政策一览o 2.天津市近期出台政策分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第五章第五章 市场分析市场分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载p2010年1至4月天津商品房总成交量为322万平方米，其中滨海新区成交66.6万平方米，占总比例的20.6%，位居各区首位，领先优势明显p成交单价方面，2010年1至4月天津市总体水平为9017元/平米，滨海新区为9400元/平米，略高于平均水准。p滨海新区去年的成交均价为还要略低滨海新区去年的成交均价为还要略低于全市整体水平，未来随着新区发展落于全市整体水平，未来随着新区发展落实，将有较大的升值空间。实，将有较大的升值空间。2009年年天津市房地产情况天津市房地产情况 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载p滨海新区10年14月份平均月成交面积16.65万平方米，远远低于09年的28.07万平方米的平均水平；p自09年8月开始成交均价在平均值之上，目前维持在12500元/平方米以上；20092009年滨海新区房地产市场年滨海新区房地产市场 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载o滨海新区2010年4月成交商品房面积15.44万平米，环比3月跌幅11.29%；汉沽区成交量增长最大，成交商品房面积3.1万平米，环比三月上涨41.55%；开发区成交商品房面积2.83万平米，环比3月基本持平；塘沽区成交商品房面积8.17万平米，环比三月略跌19.43%；大港区本月成交面积1.3万平米，环比3月跌幅48%；o区域成交均价继续呈上涨趋势，4月成交均价环比上涨9.51%，达到10519元/平米，继续创区域历史新高；其中，开发区、塘沽区成交均价依然保持在万元以上，分别为13627、11758元/平米；汉沽、大港区成交均价分别为6263、6192元/平米 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载五、市场分析五、市场分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载o2010年14月天津市共成交67宗地块，地块规划用途以住宅和商业用地为主，土地市场十分活跃。合计规划建筑面积996万，成交总价达254.8亿元，成交楼面底价为2557元/，土地溢价率为23%。o滨海新区共成交14宗地块，其中10宗是挂牌、3宗是拍卖、1宗为招标的方式进行出让。共计规划建筑面积21.1万，成交总价为76.5亿元，成交楼面地价为3630元/，比天津市的平均地价高出42%，土地溢价率为10%。o滨海新区成交的14宗土地详情：2010年年1-4月份天津住宅用地成交月份天津住宅用地成交 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载五、市场分析五、市场分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载清谷天保金海岸弘泽制造万通华府万科金域蓝湾万通新城国际公园六号万通上北新新家园首创国际城蓝山国际融科心贻湾p目前，滨海新区核心区高层项目多分布在塘沽和开发区外扩区域；p随交通路网的完善，滨海新区外扩速度加快，部分原属边缘地区项目发展迅速。塘沽老城及开发区 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目周边在售楼盘概况 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载五、市场分析五、市场分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载塘沽城区包括塘沽老城区及开发区生活区，规划占地面积大约53平方公里。具体为，北至泰达大街，第五大街；东至临海路，海滨大道，海东路；南至津沽一线，西至河南路，车站北路。塘沽老城及开发区塘沽老城区及开发区塘沽老城区及开发区 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开发区总面积33平方公里，其中25平方公里为工业区，8平方公里为生活金融商贸区。目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区、中心商务商业区，成为中国北方加工制造中心、中国最受赞赏的工业新城区。成为滨海新区的核心区，高素质成熟区域。塘沽老城及开发区塘沽老城及开发区 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载塘沽老城区以及天津经济技术开发区，是滨海核心区域内发展较早、目前发展相对成熟的板块。从地理位置的角度来看塘沽区与开发区，两区所处位置基本相同，并无太大优劣，但从区域发展的角度来看相差的幅度会大的多。塘沽老城区，从生活配套建设上来讲，老城区相对成熟，著名的洋货市场、金街等商业配套都集中在此地。塘沽老城区，从城市规划以及发展上，阻隔性的问题会多一些，因为在做城市规划上考虑的因素，要比一个未开垦的区域考虑的因素要多，而且老城区在改造上牵扯以及考虑的问题会很多，这些因素会阻碍区域发展。塘沽老城及开发区塘沽老城及开发区 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载12万平方米滨海湖、6万平米泰达足球场、9万平米体育休闲公园、10万平米泰达时尚购物广场、9万平米天津滨海国际会展中心.在城市基础配套建设上，开发区与塘沽区截然不同，良好的区域环境适合现代人居的规划，交通道路的合理布局，为开发区加了很多分，同样投资者也是看好开发区的优势，在开发区购房投资。塘沽老城及开发区 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第七章 投资收益分析估算7.1项目成本估算7.2项目净收益估算7.3项目转让费估算 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载7.1项目取得成本估算（全部建面可售）o一、项目取得成本1、土地竟得价31795 万元2、转让费（含出让金及契税）3、市政配套1801837403307万元o二、开发建设成本总建筑面积18374030000213740平米1、前期开发成本（设计、勘察、咨询、临时水、电、路）552137401176万元2、建安成本200021374042748万元3、大小市政2002137404275万元4、总建设成本48199万元 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载7.1项目取得成本估算o三、管理费（按公司50名员工计算）1800万元o四、投资利息(按贷款15%的利率贷款2亿，期限2年计算)6450万元o五、销售收入(按住宅15000元/平米，商业18000元/平米计算)15000105900158850万元18000(3377044070)140112万元总收入298962万元o六、销售费用（按销售收入的3%计算）2989623%8969万元o七、不可预见费（按二、三大项的3%计算）（481991800）3%1450万元八、税费（按销售收入的10.25%计算）29896210.25%30644万元 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载7.1项目取得成本估算总投资132614转让费 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载7.2项目净收益估算o 净利166348万元转让费 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载7.3项目转让费估算一、净利/总投资2.0/1.5166348转让费/132614转让费2.0/1.5转让费4360万元二、净利/总投资2.0/3166348转让费/132614转让费2.0/3转让费 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载7.3项目转让费估算o 净利166348转让费 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第八章 可行性结论o 1.项目优势o 2.项目劣势o 3.结论及建议 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载8.1 项目优势o 区位优势o 交通优势o 环境优势o 政策优势 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载8.2项目劣势o地质问题地质问题 虽不是填海造陆，但此地块为原养殖池塘用地，盐碱度较高，前期不曹总曾在南开泰达校区居住，住宅返碱能到2楼，不单增加成本，且整个项目1、2层的售价将会很低。o高压线问题：高压线问题：高压线目前需要调查是否在项目红线范围内，并需要确定其功率，以确定项目退让距离。o噪音污染：噪音污染：项目区离轻轨较近o空气污染：空气污染：踞博物馆西北直线距离470米处，树立着6个铁罐，初步判定为水泥厂。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载8.3结论及建议o 本项目所处地理位置优越，周边配套较为齐全，紧邻万科金域蓝湾在后期销售方面有一定优势，但地质问题，高压线问题尚待解决，且挂牌条件中，酒店自持五年，我司尚无管理酒店之经验，且在收益中也需要拿掉一部分利润。o 下一步工作：继续落实地质、高压线、酒店的占地面积、政策等问题，做好投资收益分析。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载附件o 附滨海新区用地布局规划图（2005-2020）o 滨海新区空间管制规划图（2005-2020）o 滨海新区功能分区图（2005-2020） 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载