公租房建设项目可行性研究报告.doc

易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 I 项目建设单位：X X X X X 编制单位：X X X X X 证书等级：X X X X X 证书编号|：X X X X X 编制成员：组长： X X X ：负责本小组的全局统筹规划以及管理协调工作，根据各组员情况，合理安排 了各组员的工作任务。在工作期间比较好的协调了组员间的工作，充分调动了他们的积 极性，检查督促小组成员按时完成当期的任务。 另外负责总论、选址方案、组织机构与人力资源配置、财务评价、研究结论与建 议等具体工作。同时与组员李明共同担负着编辑，整理各组员上交的资料。通过查找 各方资料，结合本次作业具体要求，合格、按时完成了任务。 组员： X X X：负责建设规模和项目方案、选址方案、劳动安全卫生与消防的具体工 作，大力协助组长作出了难度较大的财务评价。根据市场调查，制定了项目方案，并 绘制出选址方案图和总规划简图和协助组长负责了大量的编辑、整理工作。 X X X：负责节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置及风险 分析具体工作。在有限的时间内收集到了大量社区服务中心的相关资料，除了对自己 的工作按时完成之外，还积极协助了其他组员，对我们组的编制工作作出了很大的帮 助。 X X X：负责市场预测、项目实施进度及选址方案等具体工作。通过多种渠道 查阅大量资料，并进行了实地考察，作出了较为全面中肯的市场预测，为后续编制工 作奠定了良好的基础。 X X X：负责投资估算、融资方案以及社会评价的具体工作。对工作认真负责， 根据建设规模，制定出了融资方案和投资估算，为后续的财务评价奠定了基础，为本 组工作作出了积极的贡献。 在本次作业任务中，各组员积极发挥主观能动性，相互协作，发挥团队精神，按 时出色的完成了任务。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 II 目 录 第一章 项目总论 .1 一、项目基本概况 .1 二、研究内容 .2 三、主要编制依据 .2 四、项目主要技术经济指标 .3 五、研究结论 .3 第二章 项目建设背景、意义与必要性 .5 一、项目建设背景 .5 二、项目建设的意义 .6 三、项目建设必要性 .7 第三章 项目选址与建设条件 .10 一、项目选址 .10 二、项目建设条件 .10 第四章 工程方案 .14 一、设计依据 .14 二、总平面设计 .14 三、建筑设计 .17 四、结构设计 .18 五、给排水、消防设计 .19 六、电气设计 .21 七、电信设计 .23 八、防火设计 .23 第五章 环境保护与绿化 .24 一、设计原则 .24 二、设计依据 .24 三、主要污染来源及防治措施 .24 四、绿化 .27 第六章 节能设计 .28 一、设计概述及要求 .28 二、建筑和建筑热工节能设计 .28 三、给排水 .28 四、电气节能 .29 第七章 建筑消防设计 .31 一、工程概述 .31 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 III 二、总图消防 .31 三、建筑消防 .31 四、结构防火 .31 五、消防给水 .31 六、消防电气 .32 第八章 防灾减灾 .34 一、总图 .34 二、建筑 .34 三、结构 .34 四、地质灾害防范 .34 五、地震防治 .34 六、电气安全 .34 第九章 项目实施进度及招投标方案 .35 一、工程建设进度 .35 二、招投标方案 .35 第十章 投资估算及资金筹措 .38 一、投资估算范围 .38 二、投资估算依据 .38 三、项目投资估算 .39 四、资金筹措及管理 .39 第十一章 经济及社会效益分析 .43 一、社会影响分析 .43 二、资源环境影响分析 .44 三、互适性分析 .45 四、社会效益 .45 五、经济效益分析 .46 第十二章 结论与建议 .47 一、结论 .47 二、建议 .47 附： 1、项目位置图 5、建筑效果图 2、项目总平面规划图 6、鸟瞰图 3、户型图 7、规划总平面图 4、规划构思分析图 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 1 第一章 项目总论 一、项目基本概况 （一）项目名称：XXX 公租房一期项目建设工程（2011 年） （二）项目性质：新建 （三）项目管理：XXX 建设局 （四）项目法人：XXX 财盛投资投资有限责任公司 （五）建设地址：XXX 城东部 （六）建设用地性质：协议出让 （七）工程建设规模及主要建设内容 一二期工程建设项目规划总用地面积 60 亩（40000.2 m2 ） ，总 建筑面积 138589.24m2， 住宅建筑面积 128725.2 m2，1620 套，框剪结 构、18 层、层高 3.0 米，总高 54 米；其中商铺建筑面积 9864.04 ， 框架结构、底层 3.6m，二层 3.0m。 其中一期项目建设工程（2011 年）住宅 500 套，建筑面积 39730 ，包括三个户型：A 户型为 3 室 1 厅 1 厨 2 卫、建筑面积 76.3m2（含公摊面积 10.4 ） ；B 户型为 2 室 1 厅 1 厨 1 卫、建筑面 积 76.7m2（含公摊面积 10.5 ） ；C 户型为 2 室 1 厅 1 厨 1 卫、建 筑面积 77.2m2（含公摊面积 10.6 ） ；商铺建筑面积 6000 m2。项目 主要建设内容包括：住宅、商铺、管理用房和辅助配套、等建安工程 及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他 配套设施。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 2 （七）项目总投资 一期项目建设（2011 年）总投资估算总额为 11846.04 万元，其 中建筑工程安装费用 9000 万元，土地费用 1500 万元，附属设施费用 400.5 万，工程建设其他费用 550.34 万元，工程相关费用 95.2 万， 基本预备费 300 万元。 （八）项目资金筹措 项目总投资 11846.04 万元，其中申请国家财政资金 1000 万元， 其余不足部分地方政府通过融资平台进行资金筹措 10846.04 万元。 （九）建设期限：该项目建设工期 16 个月，2011 年 9 月至 2012 年 12 月。 （十）承担可行性研究报告编制单位 编制单位：XXX规划勘查建筑设计院。 资质证号：云城规编第（083040） 法人代表：李亚珊 二、研究内容 可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案， 环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。 可行性研究报告 对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项 目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。 三、主要编制依据 （一） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （二） 关于改善农民工居住条件的指导意见 ； 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 3 （三） 关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087 号） ； （四） XXX“十二五”规划（20112015 年） （五） XXX 总体规划 （2008 年） ； （六）国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专 业设计规程、规范和设计标准； （七）业主提供的相关数据、资料； （八）其他相关法律、法规、规范及标准。 四、项目主要技术经济指标 表 1-1 一、二期工程项目主要技术经济指标 序号 项 目 计量单位 设计数值 备注 一 建设规模 1 规划总用地面积 40000.2 60 亩 45730 一期2 总建筑面积 92859.24 二期 39730 一期（500 套） 2.1 住宅建筑面积 88995.2 二期 （1120 套） 6000 一期2.2 商铺建筑面积 3864.04 二期 3 建筑物总占地面积 8211.49 2383.80 一期 3.1 住宅建筑占地面积 4767.60 二期 3000 一期 3.2 商铺建筑占地面积 1932.02 二期 6 绿化面积 16000.08 7 容积率 3.46 8 建筑密度 % 24.66 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 4 序号 项 目 计量单位 设计数值 备注 9 绿地率 % 40 五、研究结论 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举 措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087 号）相关指导精神，也符合 XXX 住房建设规划，其建设对于 XXX 低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨 带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。 本项目拟建地点位于 XXX 城东部，建设地址的确定是在相关专家 实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、 地理交通等因素，结合了 XXX 经济发展水平的要求，并适当考虑了未 来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证 本项目建设。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 5 第二章 项目建设背景、意义与必要性 一、项目建设背景 近年来，随着经济适用房、廉租房建设和棚户区改造力度的逐步 加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由 于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇 和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中 高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的廉租房、经 济适用房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在 住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很 难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的 企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育 子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。 住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调 查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。 安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、 业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一， 进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市 拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可 能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作， 从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市 文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 6 是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。 为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的 居住条件，2008 年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国 土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见 ，意见中 提出：有条件的地方，可以参照经济适用住房建设的相关优惠政策， 建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出 租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中 建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直 接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010 年，根据国务院关于 坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010 号）和 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发 20104 号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意， 国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087 号）， 强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重 点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金 补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业 性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。 为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权 益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建 设迫在眉睫。 二、项目建设的意义 （一）公租房建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 7 房、经济适用房等保障面不到总人口的 5%，加上危旧房、棚户区、城 中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急” ，尚难大面积“保 障”。特别是 “夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处 在住房体系“空白区” 。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定 所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策 支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构 持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即 公租房建设将有效缓解这一问题。 （二）公租房建设将有效促进消费。公租房的大规模建设势必将 带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费利好；更重 要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴” 从房 贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活， 提高当前生活质量，从而有力刺激消费。 （三）公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公 租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境， 公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的 社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上 安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长 期的“ 利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 三、项目建设必要性 （一）项目建设是解决新生代大学生和进城务工人员住房问题， 实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 8 科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本” 。以人为本，就 是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根 本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足 的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工 人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得 合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常 态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种 “妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理 念背道而驰。另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深 了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于 对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。 本项目 XXX2011 年公租房建设项目，其面对的主要对象一是新参 加工作无能力购房的大学毕业生，二是外地务工人员，全部是为“夹 心层”人群提供的保障性住房，房间里开通电话、有线电视、自来水， 且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员 对住房的基本要求。因此，本项目建设是健全 XXX 住房保障制度，构 建和谐社会的需要。 （二）本项目建设是 XXX 县政府以人为本，解决民生问题，维持 社会长治久安的重要战略措施。 保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、 “三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的 基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，解 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 9 决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，玉溪市市主城 各区及地方各县都正在努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制” 住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束” 。 本项目 XXX2011 年公租房建设项目，首先是利国，其建设减少了 因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利 民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了 立党为公、执政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员 的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土 地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理 性的发展道路，进入良性发展的轨道。 （三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要 在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的 同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可 持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方 面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。 另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住 房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量 的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和 房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济 基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现 了当地经济可持续发展的需要。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 10 第三章 项目选址与建设条件 一、项目选址 该项目建设选址位于 XXX 城东部，符合 XXX 建设用地规划，项 目总占地面积 40000.2 平方米，紧邻城市道路，区域位置优越，交 通便利。 二、项目建设条件 （一）社会条件 XXX 地 处 云 南 省 滇 中 西 部 ， 玉 溪 市 西 北 ， 位 于 北 纬 24o27 24o;57 、 东 经 101o;54 102o;18 之 间 ， 东 与 安 宁 市 、 晋 宁 县 相 接 ， 南 连 峨 山 ， 西 和 双 柏 隔 绿 汁 江 相 望 ， 北 部 与 禄 丰 、 安 宁 两 县 市 接 壤 。 县 城 龙 泉 镇 ， 东 南 距 玉 溪 市 机 关 驻 地 红 塔 区 146 公 里 ， 东 北 距 省 会 昆 明 94 公 里 ， 里 程 43 公 里 的 高 等 级 公 路 从 县 城 至 安 丰 营 与 安 楚 公 路 贯 通 ， 可 直 达 昆 明 、 楚 雄 等 地 。 县 域 东 西 横 距 44 公 里 ， 南 北 纵 距 57 公 里 ， 总 面 积 1571 平 方 公 里 ， 居 玉 溪 市 第 4 位 。 辖 4 乡 3 镇，总人口 17.02 万人，其中农业人口 13.6 万人，有 彝、哈尼、回、苗等 19 个少数民族，是一个典型的多民族山区农业 县。易门历史悠久，资源丰富，生态良好。境内铜、铁、锰、瓷土、 石灰石等矿产资源丰富，水资源充沛，森林覆盖率达 72%，是云南 省野生食用菌丰产地。2009 年，全县生产总值达 28.7 亿元，人均 生产总值 16889 元。实现工业总产值 42.2 亿元。财政总收入达 3.6 亿元，地方财政收入 2.36 亿元。全社会固定资产投资完成 20.2 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 11 亿元。农民人均纯收入 4630 元，比 2008 年增长 8.5；城镇居民 人均可支配收入 14291 元，比 2008 年增长 10.5。 （二）自然条件 XXX 属于低纬度高原季风温凉气候区，具有如下特点：春季温 暖，干燥少雨；夏无酷暑，雨量集中；秋季温，天高气爽；冬无严 寒，日照充足；全年干、湿季分明。四季如春，蓝天、鲜花、湖滨、 “渔舟唱晚” ，独特的气候条件，造就了最适宜人类居住的人间天堂。 年月照时数：2200 小时 年平均气温：16.5 年平均降雨量：800mm 24 小时最大雨量：153.0mm 干燥度：1.67 年平均风速：0.8 米/秒 最大风速：23.7 米/秒 主导风向：主导风向为西南风。 （二）工程地质条件 1、地形地貌 项目场地地形起伏不大，现有地势经平场设计后地势平坦，高 程在 1570.9m 左右。位于易门盆地中部，属易门洪湖积盆地地貌单 元。 2、地层岩性 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 12 项目地上覆土层主要有第四系全新统人工填土（Q m1） 、第四系洪 湖积（Q 4p1+1） ；第四系洪湖积层（Q 4p1） 。 4、不良地质现象 项目拟建地地形平坦，未见滑坡、泥石流、地面塌陷及塌岸等 不良地质现象分布，宜于建设。 （四）防洪、防潮、排涝设施条件 1、防洪条件 本工程设计海拔高程为 1571.5m，地形起伏不大，设计高程符 合防洪条件。 2、防潮条件 本工程选址能够满足防潮要求。 3、排涝条件 工程地址有 0.30.45m 高差，其排涝效果良好。 总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。 （五）地震 据中国地震动参数区划图GB18306-2001 和建筑抗震设计 规范GB50011-2010 附录 A，XXX 城处于武定、易门大断裂和绿汁 断裂、晋宁断裂的交汇处，有地震隐患，属抗震设防区。项目地抗 震设防烈度为 8 度，地震动峰值加速度为 0.2g，第三组。 （六）交通条件 本项目所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运 输费用。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 13 （七）基础及配套设施条件 该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满 足项目的实施以及以后的正常运营。 （八）施工条件 本项目有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好，道 路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决； 二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用； 三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；四是 建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 14 第四章 工程方案 一、设计依据 (一)业主提供的 1：500 地形图、及用地红线图； (二)业主提供的方案设计任务书； (三)XXX 城市规划管理条例 ； (四)民用建筑设计通则(GB 503522005)； (五)住宅设计规范(GB 503862005)； (六)建筑抗震设计规范(GB 50011-2001)； (七)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)； (八)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)； (九)建筑设计防火规范(GB50016-2006)； (十)建筑灭火器配置设计规范(GB 50140-2005)； (十一)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、 法规和条例。 二、总平面设计 （一）地块概述 本项目用地大致呈长方形，一面环路，区域位置优越，交通便 利。项目建设用地面积 40000.2 平方米。现有地势经平场设计后地 势平坦，高程在 1570.9m 左右。 在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代 风尚；与西侧用地规划建筑群在功能、交通、空间形象上协调； 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 15 突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。XXX 公租房工程采用 围合式布局，充分考虑“建筑人环境”三者之间的相互渗透， 力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。 （二）总平面布置 1、规划目标 营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升 用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构 清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境， 舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。 2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。 实现可持续性发展。 小区建筑利用地形合理布局，建筑围合形成宜人的小区空间， 小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美 观、现代。结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点： （1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与 预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。 （2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区 内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干 扰； （3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合 理的布局，使得每户都有良好的景观效果。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 16 （4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。 （三）竖向设计 竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行 设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高 于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、 地形标高 0.30.9 米。 场地雨水由东北向南、由西北向东汇集，经收集后排入区内雨 水口，再排入城市排水管网。 （四）交通组织和道路系统设计 交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅， 安全高效。 设计结合周边城市道路共设置了 2 个出入口，出入口的位置均 满足规划对距离道路交叉口规定的要求。西面易峨路一侧的出入口 为小区的主要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，西面 的主要出入口为主要行人出入口，同时供小区发生火灾时的消防车 通行使用；小区内的主要道路呈环形布置，宽度 6 米，转弯半径 9.0 米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。 （五）绿化设计 区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时 注重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公 共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较 强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 17 的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障， 尽量避免车辆对居住的影响。 三、建筑设计 （一）设计原则 1、 “以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当 地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求 和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全 及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然 采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环 境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化 内涵的建筑单体及建筑群体。 2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、 尊重自然、人文环保”的设计思想。 3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。 （二）建筑平面设计 1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各 单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。 2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分 区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。 室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。 （三）立面设计 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 18 立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶 局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优 美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快 清新为主。 （四）剖面设计 剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高 差综合考虑。设计为：其中商铺二层、框架结构、底层 3.6m，二层 以上 3.0m，总高 6.6m； 住宅框剪结构、18 层、层高 3.0 米、总高 54m。 四、结构设计 （一）结构概述 在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经 济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精 心设计，力求做到安全可靠，经济合理。 根据现行有关设计规范，本工程建筑结构安全等级为二级,结构 设计基准期及合理使用年限为 50 年。 （二）设计依据 本工程采用的主要标准及有关法规、资料 建筑专业提供的建筑平、立、剖面图； 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001） ； 建筑结构荷载规范 （GB50009-2001） ； 建筑抗震设计规范 （GB50011-2010） ； 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 19 混凝土结构设计规范 （GB50010-2002） ； 砌体结构设计规范 （GB50003-2001） ； 建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002） 。 （三）设计荷载 (1)风荷载：基本风压取 0.4KN/m2 (2)楼面使用荷载标准值 住 宅：2.0KN/m 2 阳 台：2.5KN/m 2 楼 梯：3.5KN/m 2 卫 生 间：2.5KN/m 2 屋 面：2.0KN/m 2 （四）结构设计 (1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待岩土工程勘察报告 正式出来后,再决定其基础型式. (2)上部结构：采用框剪结构 (3)结构材料：强度等级：梁,柱,板 C25 钢材、钢筋：图中“、”分别表示热轧 HPB235、HRB335 级 钢筋。 钢板：3 号钢 焊条：E42；E50 墙体：M7.5 混合砂浆砌筑 180 厚烧结空心砖。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设计院 20 五、给排水、消防设计 （一）设计依据 1、 建筑给排水设计规范 （GB50015-2010） 2、 污水综合排放标准 （GB8978-1996） 3、 室外排水设计规范 （GB50014-2006） 4、 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） 5、 建筑灭火器配置于规范 （GB 50140-2005） ； 6、 业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资 料。 （二）设计范围 1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。 2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与 城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。 3、本设计包括 建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。 （三）设计给排水标准 1、排水 270L/人.天 2、室外消防用水量 Q=20L/s;室内消防用水量 Q=5l/s。 3、住宅给水 300L/人.天 4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为 4B,采用干粉灭火器。 易门县公租房建设项目可行性研究报告 易门县规划勘察建筑设