武汉市写字楼市场概述

武汉市写字楼市场概述一、经济情况概述武汉市地处汉江平原，华中地区最大都市及中心城市，长江中下游特大城市，由武昌、汉口、汉阳三镇组成，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。武汉是中国首批沿江对外开放城市之一，是外商投资的首选城市，其中港资比重最大，也是法国在华投资额最高的企业。截止2010年12月31日，武汉市地区GDP总额为5515.76亿元，比上年增长14.7%,近五年的平均增长率为16.32%,其中第三产业GDP为2812.9亿元，占比为51%；城镇居民人均可支配收入为20806.32元，近五年的平均增长率为10.98%；常住人口数量为978.54万人，户籍人口838万人，是中部六省人口规模最大的城市，城市化率为64.69%。另外，武汉市在校大学生人数全国第一，根据2009年的统计为104万人。武汉士经济概况25000（元）20000（元）15000（元）10000（元）5000（元）0（元）2006年2007年2008年2009年2010年第三产业GDP（忆元）武汉市的房地产市场在过去五年同样经历了其他城市那样的高速增长阶段，2010年房地产投资额为1017.4亿元，占到GDP的将近20%，近五年的平均增长率为22.68%，超过经济平均增速6.3%；其中的非住宅投资额增长速度更是引人侧目，2010年达到422.07亿元，比上年增长50.44%，近五年的平均增长率为34.94%，非住宅投资额的快速增长反应了对商务写字楼的旺盛需求，即使是进入到2011年，面对住宅市场略显颓势的情况下，写字楼市场依然延续了快速增长的态势。作为写字楼需求的一个重要相关指标企业数量也保持了一定的增长速度，截止到2010年底，武汉市企业数量为17.56万户，比上年增加1.57万户，近五年的平均增长率为13.22%。据戴德梁行研究中心相关数据报告显示，8月，武汉市写字楼成交943套，环比增加661套，增幅234.40%；成交均价7815.96元/平方米，环比下跌578.28元/平方米，跌幅6.89%。其中，中心城区成交写字楼583套，较上月增加420套，增幅257.67%；成交均价11060.67元/平方米，环比上涨824.37元/平方米，涨幅8.05%。远城区成交写字楼360套，较上月增加241套，环比增长202.52%；成交均价6218.04元/平方米，环比上涨84.06元/平方米，涨幅1.37%。同时，武汉市的写字楼租金水平大约为80元/平米/月，与经济体量大体相当的成都市的100元/平米/月左右有一定差距。未来随着租金水平的上升，预计会吸引更多的投资资金进入到写字楼投资市场。另一方面，与高涨的租金相比，目前武汉可出售的写字楼项目价格仍处于相对较低的水平。近期上市的福星惠誉水岸国际江景写字楼，均价为11000元/平方米；该项目在3月底开盘的SOHO商务公寓，均价为9000元/平方米。而同地段江景住宅均价早已超过两万元。在高新企业云集的光谷，据房地产市场信息网数据统计，3月份住宅成交均价达7425元/平方米。而写字楼方面，在售的光谷金融港标准写字楼均价约5000元/平方米；产业园类型的写字楼价格更低，如光谷芯中心均价为3600元/平方米。参照国际上一些大城市的经验，同地段的商用物业价格一般都高于住宅价格。甚至有业内人士总结出一套详细的参照数据：如中心地段的商铺价格一般为住宅的2-5倍；写字楼一般为同地段住宅售价的1.5倍，当然按照写字楼档次的区别，这个比例也许会更高。从这个意义上讲，武汉的写字楼尤其是高端写字楼正进入价值重塑阶段。鉴于武汉在华中地区的中心地位日益凸显，戴德梁行研究人员预计，未来将有更多的国内和国际知名企业入驻武汉，从而带动武汉写字楼市场繁荣。与此同时，未来五年，武汉将迎来写字楼供应高峰期，大量新增供应入市将带来现有CBD的扩延，同时助推新兴CBD的崛起，逐渐形成多中心格局。三、写字楼板块分析纵观武汉市的写字楼市场，主要集中于汉口和武昌两地。汉口地区先是有世贸、武广中心圈，后由于市政规划，现已移至建设大道的建银、瑞通中心圈；武昌地区则相对集中于中南路上，中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦、人民银行大楼等商务项目聚集，加上老牌商业中心江汉路商圈，武汉写字楼楼基本形成了以建设大道金融街商圈、解放大道世贸、武广中心圈、中山大道江汉路商圈、中南路商圈“四国对峙”，青年路、武珞路、珞瑜路、徐东路、中北路、和平大道等地区附随的格局。:卜性刁*=b-：-：*；MU：iiJt目頊目悅置中山大道沁牖汉阳區建设大道区域：建设大道金融街是该区域的核心地带，全长2610米，在此范围内聚集了建设银行、交通银行、中国农业银行、中信银行多家金融机构，被誉为金融“硅谷”。以建设大道沿线、新华路板块内的诸多知名跨国企业为中心，形成了武汉市著名的金融街商圈，而伴随着新贸易形态的兴起，许多跨国巨头相继在金融街商圈落户，仅新世界百货的楼宇内，就有美孚、壳牌等近50家世界著名的跨国公司开设了办事处。该区域租金水平也是武汉市最高的，汇集了武汉市几乎所有的最高档写字楼，未来短时期还将保持快速发展时期。解放大道区域：该区域商业圈已有40年的发展历史，目前区域内汇聚了武汉广场、武汉国际广场、世贸广场、SOGO庄胜崇光、新世界百货等众多高品质项目，周边配套齐全，商业、商务氛围浓郁，是不可多得的商务、商业区，写字楼租金也仅次于建设大道区域，但是由于空间有限和交通拥挤，未来在写字楼市场的份额将会逐渐减少。中山大道江汉路区域：该片区主要汇集武汉市中档写字楼，如佳丽广场、中百商厦、世纪大厦、金宝大厦、金玉大厦等，除佳丽广场外，其他项目属于武汉市较为普遍的写字楼开发模式，但是该区域的写字楼使用功能特色不够突出，配套设施较为齐全，装修档次不高。中南路区域：中南路地处中心位置，是武昌区的政治、商业、金融中心。在政府规划下，写字楼市场得到快速发展，并拟建成武昌经济总部区。但是，武昌区一直以来以文化教育为主，拥有众多的高校，商业发展相对比较落后，虽然有政府的大力规划，但短期内仍落后于汉口建设大道。现中南路上已有的写字楼主要是中商广场、世纪中商和鹏程时代，加上在售和未售项目，中南路的写字楼已经达到了一定的规模，经过慢慢的商业积累、发展，逐渐成为真正的商务中心。