第八章土地增值税法

第八章第八章 土地增值税法土地增值税法一、概述一、概述（一）概念（一）概念 是对有偿转让是对有偿转让国有土地使用权国有土地使用权及及地上建地上建筑物和其他附着物产权筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。单位和个人征收的一种税。（二）特点（二）特点1 1、以转让房地产取得的、以转让房地产取得的增值额增值额为计税依据。为计税依据。2 2、征税面广。、征税面广。3 3、采用扣除法和评估法计算增值额。、采用扣除法和评估法计算增值额。4 4、实行超率累进税率。、实行超率累进税率。5 5、实行按次征收。、实行按次征收。（三）作用（三）作用 1 1、增强国家对房地产开发和房地产交、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。易市场的调控。2 2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。暴利的行为。3 3、增加国家财政收入。、增加国家财政收入。二、纳税人二、纳税人 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。中外籍个人等。三、征税范围三、征税范围 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得增值额。附着物产权所取得增值额。土地增值税的征税范围常以土地增值税的征税范围常以三个标准三个标准来判定：来判定：标准之一：标准之一：转让的土地使用权是否转让的土地使用权是否国家所有国家所有。如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实行征用，依法征用后属于国家所有。行征用，依法征用后属于国家所有。集体土地能否进行自行转让？集体土地能否进行自行转让？标准之二：标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附土地使用权、地上建筑物及其附着物是否着物是否发生产权转让发生产权转让。1 1、征税范围不包括国有土地使用权、征税范围不包括国有土地使用权出让出让所所得的收入。得的收入。出让出让是指国家以土地所有者的身份将土地使是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。2 2、不包括未转让土地使用权、房产产权的、不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。行为。即是否发生房地产权属的变更。即是否发生房地产权属的变更。标准之三：标准之三：转让房地产是否转让房地产是否取得收入取得收入。不包括房地产的权属虽然转让，但未取不包括房地产的权属虽然转让，但未取得收入的行为。如：继承房地产。得收入的行为。如：继承房地产。有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.1.出售出售征。包括三种情况：（征。包括三种情况：（1 1）出售国有土地使用权；（）出售国有土地使用权；（2 2）取得国有土地使）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（用权后进行房屋开发建造后出售；（3 3）存量房地产买卖。）存量房地产买卖。2.2.继承、赠予继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。养义务人不征；非公益性赠予征。3.3.出租出租不征（无权属转移）不征（无权属转移）4.4.房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。而以房地产抵债，征。5.5.房地产交换房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6.6.以房地产投以房地产投资、联营资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7.7.合作建房合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。建成后自用，不征；建成后转让，征。8.8.企业兼并转企业兼并转让房地产让房地产暂免暂免9.9.代建房代建房不征（无权属转移）不征（无权属转移）10.10.房地产重房地产重新评估新评估不征（无收入、无权属转移）不征（无收入、无权属转移）四、税率四、税率采用四级超率累进税率，最低采用四级超率累进税率，最低30%30%，最高，最高60%60%。级数级数增值额与扣除项目的比率增值额与扣除项目的比率税率税率速算扣除率速算扣除率1 1不超过不超过50%50%的部分的部分30%30%0 02 2超过超过50%50%不到不到100%100%40%40%5%5%3 3超过超过100%100%不到不到200%200%50%50%15%15%4 4超过超过200%200%60%60%35%35%五、计税依据的确定五、计税依据的确定（一）收入的确定（一）收入的确定 1 1、货币收入、货币收入 2 2、实物收入：需进行估价、实物收入：需进行估价 3 3、其他收入：如无形资产，需估价、其他收入：如无形资产，需估价（二）扣除项目的确定转让项目的性转让项目的性质质扣除项目扣除项目（一）对于新（一）对于新建房地产转让建房地产转让1.1.取得土地使用权所支付的金额（地价款，取得土地使用权所支付的金额（地价款，相关费用）相关费用）2.2.房地产开发成本房地产开发成本3.3.房地产开发费用房地产开发费用4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金5.5.财政部规定的其它扣除项目财政部规定的其它扣除项目（二）对于存（二）对于存量房地产转让量房地产转让1.1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。评估价格评估价格 =重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。家统一规定缴纳的有关费用。3.3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。（二）扣除项目的具体确定（二）扣除项目的具体确定 1 1、对于、对于新建房地产转让新建房地产转让，可扣除，可扣除 1 1）取得土地使用权所）取得土地使用权所支付的金额支付的金额 （1 1）纳税人为取得土地使用权所支付的）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款地价款；（2 2）纳税人在取得土地使用权时按国家）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的统一规定交纳的有关费用有关费用。2 2）房地产开发成本）房地产开发成本3 3）房地产开发费用：期间费用）房地产开发费用：期间费用 （1 1）纳税人能够按转让房地产项目计算）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利分摊利息支出息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用房地产开发费用 =利息利息+（取得土地使用权所（取得土地使用权所支付的金额支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内 其中：利息其中：利息最高不能超过最高不能超过商业银行同类同期贷商业银行同类同期贷款利率计算的金额。款利率计算的金额。例：支付的地价款为例：支付的地价款为280280万元，开发成万元，开发成本为本为520520万元，利息按实际发生数扣除。万元，利息按实际发生数扣除。则其他开发费用扣除数额不得超过则其他开发费用扣除数额不得超过4040万万元，即（元，即（280+520280+520）5%5%，（2 2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用房地产开发费用 =（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发房地产开发成本）成本）10%10%以内以内 例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为额为8080万元，即（万元，即（280+520280+520）10%10%，超限额部分不，超限额部分不得扣除。得扣除。另规定：另规定：（1 1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上浮部分不允许扣除；上浮部分不允许扣除；（2 2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不允许扣除。不允许扣除。4 4）与转让房产有关的）与转让房产有关的税金税金 营业税、营业税、印花税印花税、城建税、教育费附加等可、城建税、教育费附加等可扣除；扣除；如果将印花税列入了管理费用，印花税不再如果将印花税列入了管理费用，印花税不再单独扣除；单独扣除；个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的契税，不予扣除。契税，不予扣除。5 5）其他项目）其他项目 从事从事房地产开发的纳税人房地产开发的纳税人可加计可加计20%20%的扣除：的扣除：加计扣除费用加计扣除费用 =（取得土地使用权支付的金（取得土地使用权支付的金额额+房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%例：仍以上例数据为例，例：仍以上例数据为例，加计扣除费用为（加计扣除费用为（280+520280+520）20%=16020%=160万元。万元。2 2、对于存量房地产转让，可扣除：、对于存量房地产转让，可扣除：1 1）房屋及建筑物的评估价格。）房屋及建筑物的评估价格。评估价格评估价格=重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率 2 2）取得土地使用权所支付的地价款和按国）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。3 3）转让环节缴纳的税金。）转让环节缴纳的税金。六、应纳税额的计算六、应纳税额的计算 土地增值额土地增值额 =转让收入转让收入-扣除项目金额扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1 1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价 （2 2）提供扣除项目金额不实的）提供扣除项目金额不实的 取得时的基准价取得时的基准价-扣除项目金额扣除项目金额 （3 3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算计算方法：计算方法：以转让房地产的增值额为基础，依据超以转让房地产的增值额为基础，依据超率累进税率计算。其方法是：率累进税率计算。其方法是：1 1、以出售房地产的收入减扣除项目金额、以出售房地产的收入减扣除项目金额得增值额；得增值额；2 2、增值额、增值额/扣除项目金额扣除项目金额=土地增值率土地增值率 3 3、选定适用税率乘以增值额减去扣除金、选定适用税率乘以增值额减去扣除金额乘以速算扣除率即得。额乘以速算扣除率即得。（一）转让土地使用权和出售新建房（一）转让土地使用权和出售新建房 应纳税额应纳税额 =增值额增值额*适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额*速算扣除率速算扣除率 例例1 1：20092009年某房地产开发公司销售其新建商年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入品房一幢，取得销售收入1.41.4亿元，已知该公司支亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为48004800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为增值税时房地产开发费用扣除比例为10%10%；销售商；销售商品房缴纳的有关税金品房缴纳的有关税金770770万元。万元。计算：该公司销售该商品房应缴纳的土地增值计算：该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税税 。解：（解：（1 1）计算扣除金额）计算扣除金额 =4800=48004800480010%10%7707704800480020%20%=7010 =7010（万元）（万元）（2 2）计算土地增值额）计算土地增值额 =14000=140007010=69907010=6990（万元）（万元）（3 3）计算增值额占扣除项目金额的比例）计算增值额占扣除项目金额的比例 =6990=699070107010100%=99.7%100%=99.7%，适用税率为，适用税率为 第二档，税率第二档，税率40%40%、扣除系数、扣除系数5%5%（4 4）应纳土地增值税）应纳土地增值税 =6990=699040%40%701070105%=2445.55%=2445.5（万元）（万元）例例2 2：某市区房地产开发公司建造商用楼出售，某市区房地产开发公司建造商用楼出售，取得销售收入取得销售收入50005000万，公司缴纳了有关税金及附加。万，公司缴纳了有关税金及附加。已知该公司为了取得使用权而支付的土地价款和按已知该公司为了取得使用权而支付的土地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为国家统一规定缴纳的有关费用为500500万，房地产开万，房地产开发成本发成本15001500万，开发费用中的利息支出为万，开发费用中的利息支出为120120万万（支付的集资款利息，比按同期银行的贷款利率计（支付的集资款利息，比按同期银行的贷款利率计算多算多1010万）。该公司所在的政府规定除利息外其他万）。该公司所在的政府规定除利息外其他房地产开发费用的扣除率为房地产开发费用的扣除率为5%5%。计算土地增值税计算土地增值税。解：解：1 1、扣除项目、扣除项目 （1 1）500500万万 （2 2）15001500万万 （3 3）开发费用）开发费用=（120-10120-10）+（500+1500500+1500）*5%=2105%=210万万 （4 4）允许扣除的税费）允许扣除的税费 营业税营业税=5000=5000*5%=2505%=250万万 城建税及附加城建税及附加=250=250*（7%+3%7%+3%）=25=25万万 合计合计275275万万 （5 5）其他扣除项目）其他扣除项目 （500+1500500+1500）*20%=40020%=400万万 扣除金额合计扣除金额合计 =500+1500+210+275+400=2885=500+1500+210+275+400=2885万万 2 2、增值额、增值额=5000-2885=2115=5000-2885=2115万万 3 3、增值率、增值率 =2115/2885=73.31%=2115/2885=73.31%4 4、应纳土地增值税、应纳土地增值税 =2115=2115*40%-288540%-2885*5%=846-144.25=701.755%=846-144.25=701.75万万例例3 3：某中外合资房地产开发公司，：某中外合资房地产开发公司，20092009年发生以下业务年发生以下业务 ：（1 1）1 1月，通过竞拍取得市区一土地的使用权，支付土地出让金月，通过竞拍取得市区一土地的使用权，支付土地出让金60006000万元，万元，缴纳相关税费缴纳相关税费240240万；万；（2 2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，面积各）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，面积各1/31/3；（3 3）住宅楼开发成本）住宅楼开发成本30003000万，分摊到住宅楼的利息万，分摊到住宅楼的利息300300万，包括超过贷款万，包括超过贷款期限的利息期限的利息4040万；万；（4 4）写字楼开发成本）写字楼开发成本40004000万，无法提供金融机构的利息支出具体数额；万，无法提供金融机构的利息支出具体数额；（5 5）与住宅楼配套的会所开发成本）与住宅楼配套的会所开发成本480480万，无法准确分摊利息支出，会所万，无法准确分摊利息支出，会所的所有权属于住宅楼全体业主所有；的所有权属于住宅楼全体业主所有；（6 6）9 9月全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入月全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1500015000万元，万元，将写将写字楼作价字楼作价90009000万与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风万与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险险，当年收到，当年收到250250万元。万元。该房地产公司所在省规定，按该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例规定的最高规定的最高限计算扣除房地产开发费用。限计算扣除房地产开发费用。要求要求 :（1 1）计算应缴纳的营业税；计算应缴纳的营业税；（2 2）计算应缴纳的土地增值税。）计算应缴纳的土地增值税。解：解：（1 1）应缴纳的营业税）应缴纳的营业税 =15000=15000*5%+2505%+250*5%=762.55%=762.5万万 （2 2）应扣除的土地使用权的金额）应扣除的土地使用权的金额 =（6000+2406000+240）*2/3=41602/3=4160万万 （3 3）应扣除的开发成本）应扣除的开发成本=3000+480=3480=3000+480=3480万万 （4 4）应扣除的开发费用和其他费用）应扣除的开发费用和其他费用 =（300-40300-40）+（3000+6240/33000+6240/3）*5%5%+（480+6240/3480+6240/3）*10%+10%+（3480+41603480+4160）*20%20%=2298 =2298万万 （5 5）应扣除的税金）应扣除的税金=15000=15000*5%=7505%=750万万 （6 6）增值额）增值额=15000-=15000-（4160+3480+2298+7504160+3480+2298+750）=15000-10688=4312=15000-10688=4312万万 （7 7）土地增值率）土地增值率=4312/10688=4312/10688*100%=40.34%100%=40.34%（8 8）应纳土地增值税）应纳土地增值税=4312=4312*30%=1293.630%=1293.6万万 例例4 4：20092009年，某单位（非房地产开发单位）年，某单位（非房地产开发单位）转让办公楼一幢，取得转让收入转让办公楼一幢，取得转让收入1000010000万元，公司万元，公司缴纳相关的税费（营业税、城建税、教育费附加、缴纳相关的税费（营业税、城建税、教育费附加、印花税）。已知该单位为取得土地使用权而支付印花税）。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和相关的税费的地价款和相关的税费20002000万元，投入的房地产万元，投入的房地产开发成本开发成本30003000万元；房地产开发费用中的利息支万元；房地产开发费用中的利息支出出500500万元（能够计算分摊利息并提供金融机构证万元（能够计算分摊利息并提供金融机构证明），但其中有明），但其中有5050万元的罚息。其他开发费用扣万元的罚息。其他开发费用扣除按除按5%5%比例计算。比例计算。计算该单位应纳的土地增值税。计算该单位应纳的土地增值税。解：（解：（1 1）扣除项目）扣除项目 1 1）20002000万万 2 2）30003000万万 3 3）开发费用）开发费用=（500-50500-50）+（2000+30002000+3000）*5%=7005%=700万万 4 4）营业税）营业税=10000=10000*5%=5005%=500万万 城建税及附加城建税及附加=500=500*（7%+3%7%+3%）=50=50万万 印花税印花税=10000=10000*0.05%=50.05%=5万万 扣除合计扣除合计=6255=6255万万 （2 2）增值额）增值额=10000-6255=3745=10000-6255=3745万万 （3 3）增值率）增值率=3745/6255=59.87%=3745/6255=59.87%（4 4）应纳土地增值税）应纳土地增值税=3475=3475*40%-622540%-6225*5%=1186.755%=1186.75万万（二）出售旧房（二）出售旧房1 1、评估价、评估价=重置成本重置成本*成新度折扣率成新度折扣率2 2、扣除项目金额、扣除项目金额3 3、增值率、增值率4 4、应纳税额的计算、应纳税额的计算 应纳税额应纳税额=增值额增值额*适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额*速算扣除率速算扣除率 例例4 4：市区某公司将自用达：市区某公司将自用达6 6年的产权房年的产权房屋出售，账面原值屋出售，账面原值3030万，累计折旧余额万，累计折旧余额15.515.5万，经评估重置价格万，经评估重置价格4040万，成新度万，成新度7 7成新，实成新，实际成交价际成交价3535万。万。计算应纳土地增值税计算应纳土地增值税。解解:(1):(1)旧房屋的评估价旧房屋的评估价=40=40*70%=2870%=28万万 (2)(2)有关税金有关税金 营业税营业税=（35-2835-28）*5%=0.355%=0.35万万 城建税及附加城建税及附加=0.35=0.35*(7%+3%)=0.035(7%+3%)=0.035万万 印花税印花税=35=35*0.5=0.01750.5=0.0175万万 税金合计税金合计=0.4025=0.4025万万 扣除项目合计扣除项目合计=28+0.4025=28.4025=28+0.4025=28.4025万万 (3)(3)增值额增值额=35-28.4025=6.5975=35-28.4025=6.5975万万 (4)(4)增值率增值率=6.5975/28.4025=23.23%=6.5975/28.4025=23.23%(5)(5)应纳土地增值税应纳土地增值税=6.5975=6.5975*30%=1.5330%=1.53万元万元七、税收优惠七、税收优惠 1.1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税；如果超的，免征土地增值税；如果超过过20%20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。注释：注释：20%20%是起征点，是起征点，19.99%19.99%都不纳税，都不纳税，21%21%应应就其全部增值额按规定计税。就其全部增值额按规定计税。2 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。免征土地增值税。3 3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：免税优惠如下：（1 1）居住满）居住满5 5年或年或5 5年以上的，免征；年以上的，免征；（2 2）居住满）居住满3 3年未满年未满5 5年的，减半征税；年的，减半征税；（3 3）居住未满）居住未满3 3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。八、征收管理与纳税申报 （一）申报时间（一）申报时间 纳税人签订房地产转让合同后纳税人签订房地产转让合同后7 7日内。日内。（二）纳税地点（二）纳税地点 房地产房地产所在地所在地（即房地产坐落地）主管税务机关（即房地产坐落地）主管税务机关 土地增值税的纳税人应在自转让房地产合同签订土地增值税的纳税人应在自转让房地产合同签订之日起之日起7 7日内向税务机关办理纳税申报。日内向税务机关办理纳税申报。（三）土地增值税清算管理（三）土地增值税清算管理 1 1、土地增值税的清算的含义、土地增值税的清算的含义 2 2、开发项目的前期管理、开发项目的前期管理 3 3、土地增值税的清算受理、土地增值税的清算受理4 4、清算审核方法、清算审核方法 5 5、核定征收、核定征收清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理:6 6、其他、其他 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额扣除项目金额按清算时的按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积或转让面积计算。计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用 =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积清算的总建筑面积