检修中心整合方案(初稿)概要课件

2008年11月17日检修中心整合方案（初稿）检修中心整合方案（初稿）根据实业公司总经理办公会议决定，对公司下属租赁公司与置业公司维修力量整合，实行集中管理，并授权置业公司负责成立检修中心。一、组织构架一、组织构架检修中心副经理检修中心副经理总总 经经 理理沪东检修站沪东检修站沪西检修站沪西检修站华谊星城小区华谊星城小区检修中心经理检修中心经理中期大厦中期大厦沪北检修站沪北检修站招待所招待所沪南检修站沪南检修站金棕榈小区金棕榈小区鲁班路小区鲁班路小区虹光小区虹光小区检修中心副经理检修中心副经理 调度）调度）监察部（兼应急监察部（兼应急维保质量、安全维保质量、安全 各类合同管理各类合同管理 档案资料管理、档案资料管理、部（房屋、设备部（房屋、设备技术、采购审核技术、采购审核华南公寓华南公寓泾惠小区泾惠小区华二小区华二小区呼玛小区呼玛小区华延小区华延小区六里小区六里小区市民小区市民小区思南路思南路30号号定西小区定西小区万航渡路万航渡路731号号斜土路斜土路2421号号中原小区中原小区闵行双翼大楼闵行双翼大楼氯碱小区氯碱小区东方康洛东方康洛长阳小区长阳小区沪东小区沪东小区齐齐哈尔路齐齐哈尔路新市路新市路杨树浦路杨树浦路622号号二、检修中心职责二、检修中心职责执行总经理及行政办公会议决定。负责公司所属小区设备设施管理。并协调各部门工作。协助管理处建立设备设施档案和台账以及维修记录。配合物业部对小区管理处制订年度中、大修计划和日常维保计划。审核各小区修理费用。审核及批准特种设备维修保养单位。配合公司办公室做好特殊工种员工的复训和轮训工作。制订房屋公共部位及室外公共设施修缮养护制度。配合公司对外的招投标工作。负责新楼盘的接管验收工作。建立和完善各项设备设施管理制度。三、检修中心职责三、检修中心职责执行总经理及行政办公会议决定，完成公司质量安全工作目标。负责公司所属小区设备设施管理，并协调各部门工作。协助管理处建立设备设施档案和台账以及维修记录。配合物业部对小区管理处制订年度中、大修计划和日常维保计划。审核各小区修理费用。审核及批准特种设备维修保养单位。配合公司办公室做好特殊工种员工的复训和轮训工作。制订房屋公共部位及室外公共设施修缮养护制度。配合公司对外的招投标工作。负责新楼盘的接管验收工作。建立和完善各项设备设施管理制度。四、检修中心经理职责四、检修中心经理职责履行总经理及行政例会的决定，完成检修中心工作目标和公司质量安全工作目标。负责拟订和实施公司年度修缮计划，每年11月中旬上报公司经理室。配合物业部做好各管理处年度中、大修计划的审核。负责公司各项修缮、改造工程项目的规划、设计、监督及外包等工作。配合物业部对各管理处对外发包技术项目的审核、并实施督导。协助公司对外接收楼盘的招投标工作。协助公司对新接收楼盘的接管验收工作。贯彻执行公司ISO9001质量体系文件，建立并不断完善各类设施的管理制度。掌握公司各管理处房屋设备设施完好率。定期召开检修工作会议研究解决各类工程技术问题。紧急情况，组织抢修力量实施应急抢修工作。五、检修中心副经理职责五、检修中心副经理职责积极配合检修中心经理完成公司总经理及行政例会下达的各项工作。每年10月中旬制定下一年度的中、大修计划。拟定公司房屋、设备、电气修缮计划（包括弱电消防等系统）。参与公司各管理处重大设备、电气技术问题的处理与协调。控制采购渠道及成本。参与拟定公司的房屋、设备、电气技术规定、规程标准的制定和实施。负责公司房屋、设备电气及弱电消防等系统的管理。建立各类技术档案和台账。贯彻执行公司ISO9001质量管理体系文件，不断完善各类设备、设施的管理制度。定期配合物业部对各管理处的设备、设施、房屋进行安全检查。发现问题及时采取措施进行整改。做好办公楼宇的设备保养的维修工作，负责办公楼宇业主的报修抢修工作。做好员工业务培训和特殊工种的复训、轮训工作。六、检修中心副经理职责（兼应急调度）六、检修中心副经理职责（兼应急调度）除承担检修中心副经理职责之外，有以下主要职责负责监督各管理处业主报修和抢修任务完成情况。负责监察和处理设备设施维护保养的质量工作。房屋、设备、设施维护保养时发现故障，或存在事故隐患应及时措施并及时报告。负责监察和处理各类作业的安全工作及安全事故的具体处置。监督执行月度、年度维护保养安全措施的落实工作。合理调度维修进度，严格执行维修质量和安全规定。能在第一时间组织抢险力量，应对突发故障。不断完善维修保养质量规定和安全规定。七、技术、采购审核部职责（筹）七、技术、采购审核部职责（筹）执行检修中心经理及部门会议下达的各项工作要求。协助各管理处建立房屋、设备设施的技术档案和设备台账。每年九月中旬配合各管理处完成次年度的中、大修计划并且报告本部门经理。对各管理处上报的中、大修内容进行实地踏勘，找出相关图纸或资料、核实工程量，留下修前、修后和修理过程中的影像资料和隐蔽工程资料。中、大修工程项目跟踪、监督、核对工程量。项目竣工验收后负责收集竣工资料。负责公司房屋设备设施的台账和资料档案管理、合同管理。贯彻执行ISO9001质量体系文件，配合做好内审和管理评审工作。定期配合物业部对各管理处房屋公共部位及室外公共设施进行安全检查。对检查结果进行甄别，属中、大修范围的在次年度中、大修计划中呈报。重大问题提交整改方案及时汇报部门领导。熟悉及掌握市场各类材料价格、质量和采购渠道。熟悉及掌握各工种人工费用及预算定额的运用。八、维保质量、安全监察部（兼应急调度）（筹）八、维保质量、安全监察部（兼应急调度）（筹）待定九、检修站站长管理职责九、检修站站长管理职责完成检修中心下达的各项工作任务。协助各管理处建立房屋、设施的技术档案和设备台帐。负责管辖范围内设备、设施、房屋维护保养及日常维修工作。负责管辖范围内业户报修和抢修任务。编制月度、年度维护保养计划及预算，合理调度维修力量，控制维修成本。能在第一时间组织抢险力量，应对突发故障。重大问题及时上报。十、工程项目计划工作流程十、工程项目计划工作流程开开 始始管管 理理 处处落实施工单位签订合同落实施工单位签订合同检修中心检修中心物物 业业 部部汇总分析汇总分析业委会业委会房地办房地办预算预算合同合同财财 务务 部部分分 析析分分 析析NO意见反馈意见反馈总总 经经 理理分分 析析物业部、检修中心（管理处）执行物业部、检修中心（管理处）执行批准批准YES审核疑义意见或反馈审核疑义意见或反馈修缮工程材料等修缮工程材料等分分 析析验验 收收结结 束束执行情况返回执行情况返回 内费用内费用涉及预算涉及预算NO意见反馈意见反馈 外费用外费用涉及预算涉及预算YES批准批准十一、年度修理计划及预算工作流程（包括日常维修费用）十一、年度修理计划及预算工作流程（包括日常维修费用）开开 始始管管 理理 处处11月月10日日检修中心审核部检修中心审核部物物 业业 部部汇总分析汇总分析业委会、业委会、地区房地办地区房地办费用预算费用预算计划安排计划安排财财 务务 部部具体计划编制具体计划编制技术采购审核技术采购审核NO意见反馈意见反馈YES9月月10日之前日之前10月月15日之前日之前 纳入财务预算纳入财务预算NO接受接受11月月15日日落实施工单位落实施工单位检修中心审核部检修中心审核部11月月30日日YES计划实施计划实施检修中心审核部检修中心审核部管理处配合管理处配合 房地办、业委会、工程部、物业部（管理处）房地办、业委会、工程部、物业部（管理处）验收竣工验收竣工检修中心审核部资料归档检修中心审核部资料归档结结 束束十二、房屋及设备设施检查工作流程（每半年一次）十二、房屋及设备设施检查工作流程（每半年一次）开开 始始公司主管经理公司主管经理维保质量安全监督部维保质量安全监督部物物 业业 部部各小区管理处各小区管理处YES结结 束束汇总分析汇总分析限期整改限期整改回访查验回访查验记录归档记录归档NO记录归档记录归档存在问题存在问题工力量工力量资金来源、施资金来源、施落实技术措施、落实技术措施、分析原因分析原因继续整改继续整改NO报告结果报告结果暂定每年第一季度、暂定每年第一季度、第三季度第三季度十三、年度修理计划及预算工作流程（包括日常维修费用）十三、年度修理计划及预算工作流程（包括日常维修费用）开开 始始维保质量、安全监察部维保质量、安全监察部检修站站长检修站站长小区经理小区经理汇总分析汇总分析YESNO存在问题存在问题维护修理维护修理结结 束束NO存在问题存在问题纠正措施纠正措施台账记录归档台账记录归档复复 检检台账记录归档台账记录归档继续修复继续修复 YES每月每月25日日十五、房屋、设备、设施中、大修管理办法十五、房屋、设备、设施中、大修管理办法一、范围 本办法适用于检修中心管理区域内的房屋、设备、设施中、大修管理。本办法规定了房屋、设备、设施中、大修的管理原则、急修分类及 实施规程。二、管理原则1、用新技术对房屋、设备、设施进行技术改造。2、条件成熟时对旧房屋、设备、设施分期分批更新改造。3、结合定期、年度、中修、大修计划进行必要的技术改造。4、对重大设备、设施进行状态检测和技术诊断，确保其处于正常完好状 态。5、健全房屋、设备、设施信息管理。制定相应的管理办法和技术标准，完善房屋、设备、设施的技术档案和维修记录。十五、房屋、设备、设施中、大修管理办法十五、房屋、设备、设施中、大修管理办法三、维修分类定义1、大修理是修建计划中工作量最大的修理项目，以全面恢复房屋、设备、设施使用功能为目标，其一次修理费用是同类建筑结构规模新建造价或设备设施价格的25%以上。经专业鉴定单位检测，确认需要大修后，由单位实施修理。房屋大修期限为15年以上，设备设施大修期限为6-8年。（或按照房屋设备、设施使用说明规定年限）。2、中修理是修理计划中工作量介于大修理与年度修理之间的修理项目，其一次修理费用是同类建筑结构规模新建造价或设备设施价格的20%以上。中修理目标是对房屋由内至外进行相关项目的修理，对设备设施的大型组件进行拆卸保养修理。房屋中修期限为7-10年，设备、设施修理期限为2-5年（或按照房屋设备、设施使用说明规定年限）。3、年度修理是指房屋、设备、设施在使用一年以上应进行检修，主要对设备、设施的主要组件予以睁修或更新。4、设备、设施定期修理是根据日常点检和定期检查中发现问题，作定期检修，定期保养，并更换和修复失效件，以保证正常使用功能。十五、房屋、设备、设施中、大修管理办法十五、房屋、设备、设施中、大修管理办法四、实施办法1、根据各管理处所编制的房屋、设备、设施台帐，针对房屋、设备、设施的使用，维护、管理等实际情况，确定房屋、设备、设施维修计划，维修项目的实施方案及预算，报公司有关领导、部门和业主委员会审批后实施。2、根据实施方案，加强对维修项目及现场跟踪监督、确保技术、工艺施工作业质量，确保安全有效。3、修理完毕后，应由专业技术人员会审和验收。并由公司主持各方代表在修理竣工验收单上签字确认，验收单由公司办公室存档。4、承接修理工作的施工单位，应在验收合格后实行6-12月的保修期，在以期间发生的修理质量问题，修理单位应负责免费维修和抢修确保正常使用。5、房屋、设备、设施的修理费用，应根据维修合同约定的费用资金来源，由管理处及公司财务部检修中心审核，报总经理审批。十六、物业维修资金管理制度十六、物业维修资金管理制度一、本制度适用于检修中心管理区域的物业维修资金管理。二、本制度引用文件 上海市商品住宅维修基基金管理办法上海市人民政府令第91号 上海市房屋土地资源管理局关于印发（上海市商品住宅维修基金管 理办 法）的应用解释（试行）的通知沪房地资物（2001）302号。上海市人民政府办公厅转发（市房地局关于加强本市住宅物业管理 实施意见的通知）沪府办发（1998）31号。十六、物业维修资金管理制度十六、物业维修资金管理制度三、维修资金筹集1、动迁房维修基金筹集，按规定由房租收入中的60%提取。并专项管理。2、商品房维修资金筹集，按规定由开发商和业在办理产权证付缴入政府 主管部门指定帐户或业委会开立的维修资金专户。3、商务楼维修资金筹集 参照商品住宅维修资金管理办法执行。按该商务楼宇原约定的方式筹集。待国家有新的筹集政策出台后服从 新政策执行。4、按规定维修资金利息及停车管理净收益应收入维修资金专户。5、维修资金不足时，可由管理处编制筹集方案报业委会，由业主委员会 征集。十六、物业维修资金管理制度十六、物业维修资金管理制度四、维修资金使用1、维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用，不准许挪作他用。2、日常维修费用使用应按规定报批准后并报公司物业部、工程部审批，财务部审核，经总经理批准方可使用。3、对于电梯、污水处理，空调系统、消防系统、给水系统、技防系统等 较大维保项目，须经业委会讨论批准立项，应事先有预算，并签订合 同，报公司物业部、工程部审核、财务部审核批准后实施。4、中、大修或更新项目在年度计划中立项，应编制项目预算，选定施工 单位位。订立工程施工合同，报公司审批。同时报业主委员会审批。经公司，业委会批准同意后，由业主委员会与施工单位订立工程施工 合同。或由业主委员会出具委托书，委托物业公司与施工单位订立工 程施工合同，且写明工程款的支付约定，按合同规定经业主委员会正、副主任签字和物业公司总经理签字认可后，从维修资金中列支。并根 据业主委员会议事规则，确定对项目资金的使用情况进行审价。十六、物业维修资金管理制度十六、物业维修资金管理制度五、维修资金核算1、按规定维修基金应按幢、按门牌号立帐，按单元立分户帐。2、维修费用分摊，由管理处或公司按政府有关规定分摊到户。3、维修资金收支、结余情况按规定每半年公布一次。4、各管理处应将每年的维修资金筹集、及分摊情况年终结算后归档保存 于公司办公室。十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度1、范围 本标准适用于上海华谊集团置业有限公司管理区域内的房屋公共部位及室外公共设施。2、管理目的 通过对房屋公共部位及公共设施的日常管理与定期的检查、修缮、养护，保持使用功能及外貌，延长使用寿命，为业主提供一个安全、舒适、尊重的生活环境。3、检查内容 检查的项目、标准、周期及修缮、养护内容：见附表1十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度序号项目检查标准检查周期修缮、养护内容1楼层地面平整，无裂缝、无起壳、无下沉。每年检查一次。日常报修与年度检修相结合。2踢脚线接缝应紧密、平整。3踏步平整、无裂缝。4台阶平整完好、无起壳。5楼梯扶手无损坏、无脱落、无裂缝，6门、窗门、窗铰链开关灵活，玻璃完好。每季度检查一次。玻璃破损及时配换。7外墙面平整、不倾斜、不弯凸。每半年检查一次。8屋顶女儿墙墙面无裂缝、灰缝饱满、不倾斜。十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度序号项目检查标准检查周期修缮、养护内容9屋顶隔热层/防水层完好，屋面无渗漏每半年检查一次。10屋顶泄水沟完好，无渗、滴水，爬梯无锈蚀。11屋顶水箱完好，无渗、滴水，爬梯无锈蚀每年清洗、除锈、油漆一次。12屋顶通风口网罩无脱落。13雨水总管无堵塞。14污水总管无堵塞，检修孔螺钉紧因件完好。每年检查一次。出墙横管每半年疏通一次。15给水总管无堵塞，接口处无渗漏。16雨、污水、井及盖畅通、井盖无破损。每季度检查一次。井盖每年除锈、油漆（黑色）一次。十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度序号项目检查标准检查周期修缮、养护内容17屋顶避雷带无破损、变形，无明显锈蚀每半年检查一次。一年除锈、油漆一次。18单元门门牌齐全，开关灵活。每月检查一次。19儿童娱乐设施娱乐设施安全可靠。每月检查一次。每季度保养一次，注润滑油，紧固螺栓等联接件，每年油漆一次。20室外健身设施健身设施安全可靠，健身房环境良好。每月检查一次21喷水池水质干净，喷水设备完好。每季度检查一次。清除沉淀及漂浮垃圾、杂物。22游泳池池内面砖无损坏，周围环境卫生良好。定期作水质卫生检测。开放前检查并作修缮、养护十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度序号项目检查标准检查周期修缮、养护内容23雕塑景观外观完好、无损坏、清洁每季度检查一次。24道路侧石、停车位路面平整，无开裂。25垃圾箱完好，无破损。26路灯、楼道灯完好，夜间明亮。夜间巡视发现路灯、楼道灯不亮，及时更换。27室外消防栓无滴漏、无损坏。每月检查一次。每年油漆（红色）一次。28围墙不倾斜、不弯凸，灰缝饱满。每半年检查一次。29小区大门门脚头及四周嵌粉密实。铁门每年除锈、油漆一次。十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度序号项目检查标准检查周期修缮、养护内容30配电房低压配电管理规程，变配电站（室）管理规程。按办公楼宇质量体系工作手册规定、居住小区每月检查一次。按管理规程要求。31水泵房通风良好、照明充足、门窗开启灵活、设备无积灰、油渍、油漆完好、管道阀门开启灵活、种类标识完整、保养记录齐全。32电梯机房通风良好照明充足、门窗开启灵活、设备无积灰、渗油、电机运行平稳、温度正常、保养记录齐全、空调工作正常。33消防监控室室内通风良好、照明充足、门窗开启灵活、设备无积灰、运行可靠有效、保养记录齐全、空调工作正常。十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度序号项目检查标准检查周期修缮、养护内容34电信机房室内通风良好、照明充足、门窗开启灵活、设备及配线架无积灰、蛛网、运行可靠、保养记录齐全、室内空调工作正常。按办公楼宇质量体系工作手册规定、居住小区每月检查一次。35中央空调运行安全可靠有效、种类记录齐全。按质量体系工作手册规定按管理规程要求。36幕墙玻璃开启窗灵活、胶、密封条、玻璃、受力构件、雨水渗漏半年检查一次 及时更换破损玻璃。注：上述项目经检查发现问题，应及时修缮或制定修缮计划。十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度十七、房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度4、检查、修缮、养护计划和记灵4.1每年12月份应填写次年度房屋及公共设施（年度）周期检查、养护计划及实施记灵表（见附表2），并挂于设备维修间内墙上，应按计划及时实施，并做好记录，记录内容应清晰、准确。4.2按检查周期对房屋公共部位及室外公共设施进行巡查，每次检查后应认真填写房屋及公共设施检查表（见附表3），按检查、修缮、养护周期，认真填写房屋养护记录表（见附表4）。2008年11月17日