北京中式别墅的典范案例-观唐

中式宅院 观唐,北京中式别墅的典范案例,项目概况,地理位置：京顺路、香江北路 建筑类型：独栋别墅 价 格：2500美元/平米 户型面积：270-470平米 绿 化 率：70.00 容 积 率：0.45 占地面积：48万平方米 建筑面积：地上11.5万平方米 电 话：84704455 84704460 交付日期：2005年11月交房 交房标准：毛坯 开 发 商：博华紫光置业有限公司 物 业 费：约10元平方米月,Item General Situation,观 唐香江北路-中式宅院,私家宅院，中国人心中的最高居住境界。闲庭信步、轩中听雨、树下纳凉，高墙下，院落中，自我、自在、自然,项目解读,Item Unscramble,择地,所在 观唐中式宅院地处京顺路中央别墅区核心，比邻已建高档别墅项目香江花园，北侧为香江北路，东侧为香江西路。四周道路系统四通八达，京顺路、京承高速路、机场快速路与三环、四环、五环构成方便快捷的立体交通网络，东南距机场高速路北皋出口2公里，从社区驱车非高峰时间约十分钟左右即可到达三元桥，距首都国际机场仅有10.5公里。都市的繁华多彩与私家庭院的幽闲自得在瞬息间转换。（观唐地处京顺路中央别墅区核心地区，成熟的国际生活圈极具投资价值。）,社区 观唐中式宅院所在的 “中央别墅区（CVD）”是各国大使馆的工作人员、外资企业的外籍高管、东南亚及港澳台人士聚居的高尚国际社区，区域内包括丽京花园、裕京花园、名都园、香江花园、欧陆园、丽斯花园、嘉浩别墅、莱蒙湖别墅、丽高王府等著名别墅。“在CBD工作，在CVD生活”已成为一种风尚。 成熟的国际化社区环境，各项设施都体现了国际化的社区特色。高尔夫球场、国际学校、赛马会、国际SHOPPING-mall、欧式商业街此地的生活，不只是尊贵与荣耀，也是一种从容与人文的深度表现。 对生活的理解，每个人都有自我的坚持与见地，也有不同的方向与空间，可以是悠游的自然生活，可以是CBD的繁华多彩，自由切换、随心所欲。,中式院落,潜力无限 观唐别墅离城最近的、全独栋的、全部地上2层的、中式院落独立住宅社区。 观唐所在区域为北京市公认的“中央别墅区（CVD）的核心区域 “香江富人区”，国际化区域环境促使大量的外籍人士集中租住在这一区域，这一地区的租赁市场和二手房市场异常活跃。观唐纯中式宅院的建筑风格，是外籍租客喜爱的差异化中式院落独立住宅；而在产品品质及社区环境持平的情况下，以周围别墅作参考，预估观唐将来的投资回报率大概在10%左右，稳定和高额的投资回报势必吸引大量的投资客。,中式院落,建城,风水 黄帝宅经曰：“夫宅者，乃是阴阳之枢纽，天伦之轨模人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，感通天地。”阴阳天地者，自然也。中华民族的祖先就已知道，人宅不能孤立存在，必须依存于自然。在建宅时，就想找适宜人居的基地，于是出现了相地的风水说。 风水学，是我国古代的建筑环境学，是古代先民建城建宅择址的景观评价系统和规划布局理论。风水流派之形势宗相地之法为形法，注重自然、地理、环境、生态、景观诸因素的审辨和选择，比较科学合理。主要原则为：1、背山； 2、面水；3、向南。 这就是所谓负阴抱阳、藏风聚气的“风水宝地”。具备这种组合形式的自然环境，形成一个相对封闭的空间，有利于形成良好的生态和小气候。背山可挡北来的寒风；面水可获方便的水源；向南可得充足的日照，这无疑会给人以世外桃源的美好生活。,观唐花园别墅区处北京东北侧，空气质量较好，基地平坦开阔，有远山无近山，有远水无近水，没有局部风水环境可言。设计师为能给建城安宅营造好的环境，师法自然，改造别墅区风水，调节小气候，形成“结庐在人境，而无车马喧”的居所。 依据古人的理论，观唐别墅环境总体设计在别墅区外北侧绿带内侧挖河外侧堆较高土山、西侧绿带内侧挖河外侧堆次高土山，山上植丰茂树木，形成别墅区的龙山，以遮挡冬季吹来的寒冷西北风；在别墅区外南侧绿带内挖湖，成平坦开阔之势，湖外侧堆较低土山，山上植丰茂树木，形成别墅区的案山，以湿润冬季吹来的温暖东南风。古风水书中有：“西高东下向北阳，正好修工兴盖庄；后代资财石崇富，满宅家眷六畜强”，意思是：宅基地外西高东低，北面靠山，南面开阔，极宜建宅，乃大吉之地。,中式院落,建城 观唐别墅占地四十八公顷，建筑用地二十五公顷，周边绿化环绕城内拥独立中式宅院三百四十余套。其规划设计沿袭了中国古代城市规划的思想,讲究“居中不偏”，“不正不威”。遵循“街道分割”和“方块居住”原则。依据城市街道规划“端直形”，即“九经九纬”的原则，本项目街道采用棋盘式端直布置，小区内道路分两级，主街宽1418米是小区的交通动脉，路板6米宽的中心方形环路；四个组团内也各设有一条4米宽次一级的方形环路并与中心环路相接。 在整个设计过程中，点点滴滴体现对土地的有效利用和最大限度的土地私有化，尽量减少道路用地，加大绿化、私密空间和半私密空间。,社区规划,街巷式布局 主街-胡同-内庭院，形成街巷式布局 明确表达着邻里、街坊的半私密空间。形态上：主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；序列上：空间处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。街巷在这空间序列中起着由开放到私密的过渡作用，担负着由内而外的双重身份，连接着宅与宅，宅与自然，形成了人与人交往的空间场所。在这渐变的空间中，人们的心情也逐渐转变，即所谓的“步移景移，情随境迁”。 从场所概念而言，过大或过小的空间均不适宜人的停留，观唐主院基本尺度控制在80100平米左右（8M X 10M），是最适合人居家停留的空间.私家私密的多重院落空间,体现在整个小区的规划及每栋单体建筑中，3米高的围墙以及具有中式住宅象征意义的门楼，围合出中式而私密的院落空间，人在这样的空间随意自在，院落真正实现了户外起居室的功能。空间内敛、私密、尺度宜人，增加了空间的层次感和领域感，使别墅生活由一种物质层次的享受上升到一种精神层次的享受，给使用者更多体现自身审美价值及自我表现的空间机会。,中式建筑风格 “观唐中式宅院”，从传统建筑中吸取精华，同时注重了地域性、文化性和高尚社区品味，绝非对传统建筑形式的简单模仿，而是创造体现传统特色的新居住建筑风貌。 皇家建筑的富丽色彩：即以北方建筑色调（灰色墙体）为主体，结合北京传统民居双坡筒瓦屋顶造型，在院门、檐口等处适当配以红色等富贵色彩。取传统建筑之精华，在感观造型方面创造出高雅、宁静、轻松、舒适的居住气氛。 细部处理注重传统建筑符号的运用：制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面、门头、抱鼓石、花窗、灯饰、木作、屋檐等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。 竖向条窗的设计： 体现了中式庭院（园林）建筑对意境的追求，即居住中的诗情画意，强调与中国传统诗画的关系，长条窗寓意画卷或画轴，从室内透过（成组的）长窗看内庭，季节交替、自然变化、宛如山水画卷，创造出“多方胜境，咫尺山林”的韵味。,中式建筑风格,步行街 观唐在社区中心轴线倾力打造了一条中式风情的步行街，步行街呈带状，宽24米，长306米，两侧均为独栋院落式商业建筑，中心为一个近5000平方米的社区广场。 这是一个被商业与情调所活跃的空间，以优雅、闲适的风格基调，为社区创造了一个随意漫步、休闲、交流、购物的社交场所。由20栋独具中式风格的庭院式建筑形成的街道，充满了邻里尺度的亲和性。 这里将有超市、布艺店、茶艺坊、花店、画廊、咖啡吧、音像店、书屋等等日常所需，一应俱全。使业主足不出社区，便可享受便利周到的服务,中式院落,造园,观唐花园环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，改造风水，再造自然；符合北方特色，无一景无典故，无一字无出处。充分体现中国景观艺术“小中见大”的意境，可谓是“移天缩地入君怀”。,四角园林 四角园林融入了明清园林的精髓，横贯明清江南私家庭院园林之大成： 西南的涵碧春霏融入了网师园的春景；东南的香洲夏雾融入了拙政园的夏景；东北的山房秋霜融入了环绣山庄的秋景；西北的冠云冬雪融入了留园的冬景。 闲瑕之余，人们以轻松自在的心情聚集在这里，一边赏景，漫步，一边聊天，溜狗，阳光灿烂的周末，或者在这里举行以家庭为单位的各类趣味比赛，或者举办一个小型的跳蚤市场，于咫尺山林间亲近自然，于微笑点头间享受温馨。 观唐公园 位于项目南侧绿化带，整个公园占地约为75000平方米。其中水面的面积达到了13000平方米。观唐公园将成为“香江富人区”乃至“中央别墅区内”最具地标性的休闲运动主题公园。极大的提升观唐别墅的产品品质，使得观唐客户拥有本区域内的“顶级生活感受”。,观唐公园,主要景区有：水上高尔夫、湖边休闲茶馆（售楼处）、观赏鱼塘、足球、棒（垒）球场、网球场等,安宅,院落 引入中式庭院生活理念，再现深藏中国人心中的最高生活境界。院落空间回避了户与户干扰，增加了空间层次感，创造出宜人小环境，让人能更放松的贴近自然。 观唐创造出多重院落空间。每户院落分为：入户前庭、主院、侧院（下沉庭院）、后院、前院。多重院落划分出多重空间层次，主要房间均朝向内院采光，室内外交相呼应，移步换景。,中式院落,中式建筑院落空间 西式别墅生活流线 A、中式住宅院落空间 3米高的围墙围合出内向型院落空间，使私家院落更为充分利用，成为名副其实“室外起居室”。客户可以张扬个性，创造形式、风格各样的庭院绿化空间和生活功能空间。 多重院落划分出多重空间层次,前庭、主院、侧院（下沉庭院）、后院，室内外交相呼应，移步换景。 建筑布局均延用地周边布置，主要房 间均朝向内院采光，相邻两户间左右间距均在米20米左右，前后更达到了25米左右（一般别墅间距在6米），具有视觉通透和防干扰性。 大部分户型保留了住户可根据自身的需求充分发挥的情趣空间如：轩、车库、游廊、山石等。,中式院落,B、西式别墅生活流线 整个室内空间完全按照现代人的生活习惯布置，充分吸纳西式别墅优秀合理的生活流线； 层高3.8米、40-50平方米的起居厅居中布置，豪华气派。既体现了中式建筑的中正，也充分满足现代生活需要。此外还有独立的景观会客小厅。 大面积的落地玻璃使室内的采光更加充分，室内与室外的沟通变的更加亲切。小进深带来室内空间灵活的布局及明亮的采光及通风效果，是名副其实的健康住宅。 带有下沉庭院的地下室有效提高地下空间品质。 中西厨分离、独立早餐厅、独立正餐厅在满足家庭的天伦之乐，也满足主人待客的礼仪。 所有卧室均自带卫生间。部分户型主卧区设置独立楼梯，从首层可直达二层主人居住空间，使主人居住空间更为私密，独立。 观唐共计有340余套独栋别墅，其中有20套独立院落式配套用房。一期共有六类产品共计18种户型174套，其中12套独立院落配套用房。,样板间,欧式古典风格,地下室平面图 一层平面图 二层平面图,欧式古典风格平面图,中式古典风格,地下室平面图 一层平面图 二层平面图,中式古典风格平面图,泰式古典风格,泰式古典风格平面图,地下室平面图 一层平面图 二层平面图,配套,物业 观唐项目特别聘请国际知名的第一太平戴维斯作为物业管理顾问公司，为观唐别墅业主提供国际标准的全天候人性化管理服务。第一太平戴维斯为国际知名且最具规模的物业顾问行之一，于2000年4月起正式成为在英国伦敦上市Savills plc集团成员之一。已在中国大陆的北京、天津、上海、杭州、广州、深圳等地成立公司或分支机构，管理服务的楼宇超100座，面积超过1，000万平方米。北京分公司自1999年9月注册成立至今，已经形成了一个以众多具专业水准及丰富物业管理经验专业人才为中心的中央队伍及人力资源储备，其中包括数名在香港从事多年各大厦物业管理之港职人员。 一周7天全天24小时物业服务，一年365天无间断，确保在任何时候都能有效满足业主的服务需求，分秒无间断、服务无盲区，让您真正感受“管家式”服务除了日常的安全保卫、绿化管理、卫生保洁、维护保养服务外还包括： 专车接送往返市区 衣物洗烫、家居清洁及维护 邮递、报刊订阅 时时刻刻都能“感受”到保洁服务的效果，但却“看”不到保洁作业的过程，隐性式服务管理贴心保护业主私隐，精心安排服务时间，确保“干扰极小化”，带给业主最大私密空间。独有“菜单式”物业管理服务，业主可按需“定制”最适合自己居家生活需求和日常起居习惯的“个性化服务”，选择服务如同点菜，“差异化服务”为你量身定做最适合的“管家菜谱”。,会所 社区内设置不同规模的中小型主题会所，将以私人俱乐部的形式出现，分布于社区公园和中轴步行街，为业主提供商业、娱乐、休闲等方面的精致服务。其功能配备有：超市、室内游泳池、儿童游戏区、健身房等。 步入会所内，你会惊异于精致的装修以及舒适周全的服务，而其视野开阔的位置，置身其间，放眼尽是绿草碧湖的诱人景致，令人心旷神怡，悠然自得；与会所遥相呼应的是与小区景致交相辉映，并融入休闲运动主题和实用性（如水上高尔夫、湖边休闲茶馆、观赏鱼塘、足球场、棒球场、网球场等）的观唐公园，一同为居住在社区里的住户及亲朋好友提供细心周到的全方位服务。,周边资源 教育设施：有京西国际学校（国际八年学制，含小学、初中教育）；（香江花园内）有蒙特梭利国际学校（美国蒙特梭利协会(AMS)和美国波士顿东北蒙特梭利学院认可和监督的国际学校）；顺义国际学校（ISB国际学校）。 医疗机构：（小区南侧来广营东路）有和平医院望京医院；和睦家涉外医院（中外合资合作医院）。 娱乐文体：除了本小区“观唐公园”内的大量的休闲运动设施外，在距本小区1公里的范围内的休闲运动设施都是比较高档而且设施齐全，可以充分满足客户对休闲运动的需求。 高尔夫球场：乡村高尔夫俱乐部、THE GREYSTONE 高尔夫击球中心、金色湖畔高尔夫学校、九鼎轩和平俱乐部； 赛马会：乡村赛马场（奥运马术指定场馆）、北京天星调良马术俱乐部等。 国际卖场：普尔斯马特、京客隆、新国展规划的大型配套设施。,广告创意,Advertisement Originality,网络创意,Network Originality,中式院落效果图,项目活动,观唐中式宅院 9月10日开盘 回归中式风格 9月10日，位于北京朝阳区香江北路的观唐中式宅院正式开盘推向市场，为近年来欧美别墅占据主流地位的北京市场注入一针强心剂！随着北京的房地产日趋成熟，房地产的建筑风格也在走向多元化。但现实的情况却是，目前北京的别墅市场，所谓北美风格的别墅占据了半壁江山以上，欧洲风格、澳洲风格几乎瓜分了另外一部分市场，民族形式的别墅基本没有。 随着中国经济的高速发展，文化地位的不断提高，伴随着中国加入WTO，奥运会的到来，与ARCE会议上出现的唐装一样，一些具有探索和创新精神的房地产发展商开始尝试如何在现代化的高档别墅中回归本土的建筑文化，使之更具有从自然地域中生长出来的感觉。总经理吕大龙对记者说：“这种探索和尝试不是出于发展商的兴之所至或者猎奇，而是一种大势所趋下的自醒和回归。”,Item Activity,为了实现“顶级中式独立院落住宅”的目标，“观唐”提取中国古典建筑规划精华，浓缩并总结出中国传统建筑最优美的符号，同时吸收成熟的西方式样建筑的空间优化原理，采用目前市场中具有的最现代化的营造技术和建筑材料作支持，建造一片既“中国”，同时又“世界”的高档涉外别墅区。 “观唐”与目前在北京大规模流行的“洋别墅”最大的区别就在于：街巷式布局、院落式空间、中式建筑风格。与北京城以十字轴布局、环路相通相联的大格局一样，“观唐”的规划也以方方正正的十字轴加环路形成了明确的街巷式布局；主街宽、胡同窄、内庭院又豁然开朗的空间序列连续变化，使“观唐”社区一层层变得更加私密，街巷在空间序列中起着由开放到私密的过渡作用。 与此同时，观唐在回归中式院落的生活意念和精神境界同时，又吸纳了西式别墅的现代生活流线，以符合现代人生活习惯的室内居住空间实现舒适的居住生活。其内在的空间布置，如起居室、主卧区、中西餐厅、中西橱、家庭室等室内部分，完全体现了现代生活要求，以大面宽、小进深的方式实现住宅的生态化特征。延用地周边集中布置的布局方式，实现内部连通，同时室内空间采光的均好性和冬季保暖效果又得到保证。综合体现了中西式住宅的优势，建成茹古涵今、中西合璧的中式宅院。,作为观唐的合作伙伴，也是具有200多年历史的国际知名房地产服务公司，北京仲量联行董事总经理翰德伟先生认为：产品特色、定位、地理位置、开发商、合作伙伴等因素是决定项目能否成功的关键因素。观唐的位置处于京顺路中央别墅区核心，成熟的配套设施及交通网络、数千家跨国机构及企业高层聚集的国际化社区环境无出其右；传统中国风格与现代建筑技术的完美结合令其充分符合外籍客户的选择标准；清晰与明确的项目定位以及开发商博华紫光的实力及专业化运作都预示着观唐的市场前景；也正式基于以上原因，仲量联行选择观唐作为在北京别墅市场的第一个整合住宅服务合作伙伴，提供包括销售及租赁代理、以及行销顾问在内的一揽子解决方案。 翰德伟先生同时指出：能够与观唐这样一个完美的项目进行合作，仲量联行深感荣幸，同时也将本次合作看作双方长远关系的奠基石。仲量联行将结合国际化专业理念及近10年的本地化操作经验，并根据客户需求建立一支由具备丰富本地及国际化知识及实践经验的专业人员组成的服务团队，致力于与客户共同成长并持续改进服务素质。,项目感想,别墅真正要注意的就是它的舒适性 第一条就是它是以自然环境结合的天然合一的住宅，要考虑环境自然的。第二，要富含文化内涵的高品质住宅，这里就讲到风格；第三，能够适应多种生活需求、社交需求，也就是全功能的概念，至少是一至三代人，适应家里进行社交、办公等等，别墅在相对地位、相对经济地位之下的相对中级产品，除非有自己的定位又上了一个档次就会追求更高的。这个产品，我认为它应该有全功能的概念。再一个就是精工细雕，充满艺术之美的住宅。还有就是将现代的科技和建材用到极致，有时代感。第四，就是富含文化的物业设计和服务等等。,Item Sentiment,敬请指正,THANKS！,