筑境风情商业街招商策划方案研讨

n 当前文档修改密码：8362839案例四、筑筑境风情情商业街街招商策策划案一、招商准准备及阶阶段划分分1、招商准准备根据筑境风风情商业业街目前前的销售售和招商商情况，本本招商节节点开始始时间定定为111月20日，招招商的准准备工作作包含如如下内容容：（1）与政政府及林林学院洽洽谈工作作：编号细则完成时间1特色美食街街规划申申报11月200日之前前2税收减免、定定额税、优优惠政策策问题11月200日之前前3经营商户经经营手续续办理简简化问题题11月200日之前前4交通、环保保、工商商、税务务等方面面的优惠惠政策11月200日之前前5经营管理公公司注册册11月200日之前前6与林学院后后勤协商商，充分分利用林林学院的的资源11月200日之前前（2）招商商文本及及相关资资料准备备编号细则完成时间1招商手册11月200日之前前2招商商铺平平面图及及面积11月200日之前前3招商业态比比例和业业态细分分11月200日之前前4推广计划及及费用预预算（给给客户参参考）11月200日之前前5招商地点确确定及办办公用品品到位11月200日之前前6销售价格表表11月200日之前前7租赁合同范范本11月200日之前前8合作经营合合同范本本11月200日之前前9物管文本已有10装修要求11月200日之前前11商业管理文文本11月200日之前前（3）其它它准备工工作编号细则完成时间1物业管理及及经营管管理公司司确定11月200日之前前2招商团队组组建完毕毕11月200日之前前3异地招商工工作计划划的确定定11月200日之前前4招商负责人人及相关关人员的的激励制制度11月200日之前前5代理招商的的规范文文本（针针对商业业街内分分割的代代理招商商内容）11月200日之前前以上这些事事宜的协协商最终终以书面面文件或或文书的的形式确确定，以以便在招招商时使使用。2、阶段划划分在招商准备备工作完完成后，根根据实际际情况，我我们将本本商业项项目的招招商过程程划分为为以下几几个阶段段，以安安排招商商中的整整体工作作，并对对招商工工作起指指导性作作用。（1）第一一阶段启启动期招招商(055年11月20日-066年1月中旬旬)阶段任务务启动主力业业态的招招商工作作，争取取引进55-8家家有影响响力的商商家；完成特色街街的申报报和宣传传工作，力力争引入入一部分分旅游特特色产品品的商家家；争取完成商商业街内内各业态态1-22家主力力店；本阶段需要要完成整整个招商商任务的的20%左右；稳进式的销销售结合合重头招招商，树树立项目目品牌商商业街的的形象； 阶段工作适合本项目目的主力力店招商商洽谈；与政府有关关部门的的合作；异地招商的的推广；06年元旦旦杭州房房交会的的宣传；项目在临安安的宣传传工作；对项目的大大规模宣宣传和广广泛招商商；其它意向商商家的洽洽谈；年终的招商商庆典活活动；（2）第二二阶段招招商集中中期（006年2月中旬旬-066年3月底）1、 阶段任务务各业态的招招商工作作持续跟跟进，掀掀起年后后招商的的热潮；主力业态再再引进33-5家家；完成全部业业态招商商商家的的50%；对临学院和和临安本本地的宣宣传到位位；特色街的招招商初具具规模；进行一定的的开街宣宣传；争取成为世世界休闲闲博览会会（时间间：20006年年4月22日至至10月22日）分会会场的设设点之一一；销售集中进进行；2、 本阶段工工作接受各商家家的主动动上门；主动接洽我我们可望望进驻的的商家，签签订合同同或达成成意向；1- 3次大规模模的销售售活动（在在特色街街等完全全明确后后）；1-2次的的大型招招商促进进活动；部分商家开开业的宣宣传；管理部分商商家的装装修，协协调其中中存在的的问题；在年后趁机机把握市市场先机机会，率率先启动动招商工工作；5、1节的的活动（3）第三三阶段招招商冲刺刺期（006年4月初-006年5月底）阶段任务务利用休闲博博览会带带动商家家进驻；通过广告宣宣传召开开大规模模的招商商活动；力争完成220%的的招商任任务，即即整个步步行街的的招商完完成900%；对开街进行行宣传；促进协议商商家最后后签定合合同；管理好装修修入场工工作；本阶段工工作休闲博览会会分会场场的宣传传和具体体活动开开展；与临安市民民及林学学院的互互动活动动；人员走访，促促进商家家落定；敦促已签订订商家进进行装修修，准备备9月份的的整体开开街庆典典活动；杭州5月房房交会展展开一次次招商、销销售与开开街的形形象活动动；广告宣传的的跟进；（4）第四四阶段招招商持续续期（006年6月）本阶段大部部分商户户已经落落定，同同时将完完成一部部分商家家的后续续进场，如如该部分分商家在在开街前前未能及及时完成成装修，则则将由商商业管理理公司监监督，在在开街前前3日内暂暂停装修修；根据据实际的的招商情情况，确确定部分分物业的的流向；举行开开街庆典典活动的的准备。二、招商时时间表开街准备期启动期春节持续期冲刺期集中期06/05/3106/06/0806/03/3006/01/2506/02/0805/11/20招商进度计计划表节点时间备注招商准备期期2005年年11月20日前前完成招商准准备工作作招商启动期期2006年年11月20日-066年1月25日与3-5个个主力商商家达成成合作意意向，由由此引爆爆招商高高潮，截截止春节节前中等等商户陆陆续引进进，小商商户紧跟跟其后。完完成招商商20%。春节休整2006年年1月26日-20006年2月8日积累客户招商集中期期2006年年2月9日-20006年年3月31日大商户、中中等商户户基本确确定，大大规模招招商进行行。完成成招商共共70%。招商冲刺期期2006年年4月1日-20006年年5月31日准备开街，并并促进签签约和进进场装修修。完成成招商共共90%招商持续期期2006年年6月1日开始始完成剩余的的招商工工作。开街2006年年6月8日盛大开街三、业态规规划及商商家推荐荐1、业态规规划（1）由（11）和（22）部分分组合成成为娱乐乐主题商商街。该商街位置置处于临临安市民民前往本本项目的的前言；同时辐射了了社区和和学生消消费群体体；娱乐商业具具有一定定的辐射射力，可可以吸引引周边人人群前往往；娱乐主题街街一般在在晚上较较为热闹闹，因此此，必须须设置在在离社区区中心有有一定距距离处，考考虑有一一定独立立性；通过设置该该主题商商业可以以提升整整个商业业街形象象；娱乐商街需需要一定定的独立立性，该该商街正正好具备备如此特特性；（2）由（33）和（55）部分分组合成成为餐饮饮主题商商街。从建筑设计计和布局局上说，适适合为美美食街区区；餐饮业态具具有一定定的发散散力，可可以吸引引其它的的消费人人群，因因此，在在位置设设置上，我我们选择择了连接接大学路路的商街街；餐饮对本社社区居民民应该从从便利性性上考虑虑，因此此，餐饮饮位置最最好设置置在整个个社区内内部；该商街同时时承接大大学路和和社区内内部的规规划路（南南北走向向），连连通了内内部和外外部；连通项目一一期和三三期，居居于社区区内核心心位置；（3）由（44）和（77）以及及（6）、（110）部部分组合合成为购购物主题题商街。直接处于社社区内南南北向规规划路上上，北面面正对林林学院，学学生便利利性购物物将形成成支撑该该商业主主题街的的主力消消费群之之一；承接娱乐主主题街和和餐饮主主题街，充充分体现现商业价价值；项目商业有有一定规规模，购购物是必必不可少少的一个个主题内内容；学生对购物物的消费费需求，从从项目位位置和本本主题商商业街上上看，是是非主要要消费行行为，因因此，便便利性很很重要；通过购物街街的设置置，可以以有效的的吸引外外部人流流进入社社区内其其它主题题商业街街进行消消费。（4）由（99）和（111）部部分组合合成为家家居生活活主题街街。与购物主题题街有机机连接，互互为补充充；由于高层的的间距等等阻碍，该该街面采采光等相相对不足足，使用用营造为为非经常常性消费费主题，如如家居、生生活用品品等。该主题商街街直接通通向环城城北路以以东，人人气相对对不足；通过家居店店灯光和和装饰的的营造，有有利于改改善区内内的氛围围；直接连通环环城北路路，便于于建材的的运送；（5）由（112）部部分组成成的休闲闲主题街街。位置较偏，以以休闲业业态的设设置能充充分吸引引各类人人群前往往进行消消费，带带动该商商业主题题的价值值；通过集中休休闲业态态的设置置，可以以吸引周周边人群群的导入入；休闲店主要要以夜间间营业为为主，设设置于本本位置，对对社区居居民影响响不大。直接面临环环城北路路，对外外部的客客源有一一定的引引力；（6）由环环城北路路组合的的大学商商街。直接大范围围面对浙浙江林学学院，在在便利性性上有充充分的优优势；直接面对环环城北路路，可同同时考虑虑设置针针对市民民的业态态穿插；通过东西横横向学生生街的设设置，充充分引入入人流进进入社区区内商业业街；娱乐主题街街部分业业态也是是大学商商街的延延伸内容容；（7）由（88）部分分组成的的旅游特特色街户型面积不不大，适适合旅游游产品销销售；直接对外，充充分提升升环北商商街的整整体价值值；在该街区内内设置有有临安特特产，面面积不大大，但能能给到本本案消费费的外地地消费者者提供附附加性的的消费内内容。2、与临安安经济结结合的部部分特色色街内容容说明（1）特色色美食街街这里主要经经营的是是临安的的特色美美食，将将临安所所有的餐餐饮资源源整合，形形成一条条具有临临安本地地特色的的美食街街，所有有的材料料几乎都都采用本本地比较较特色的的产品，例例如临安安土菜、本本鸡、笋笋干、板板栗等等等，充分分挖掘和和利用临临安本地地的特色色资源，一一方面让让游客享享受这生生态旅游游城市当当中独具具特色的的美食，另另一方面面，可展展现临安安当地的的民俗文文化，让让游客了了解临安安、热爱爱临安。由于独立于于住宅外外，这条条街主要要为中式式餐饮，临临安的土土菜和野野味风靡靡杭州，由由于临安安目前尚尚无良好好的美食食一条街街，我们们希望能能填补这这个空白白，成为为临安市市的特色色美食一一条街主主要为外外地游客客服务，兼兼顾本地地区的居居民，学学生以及及临安地地区的其其它消费费群，就就建筑形形式上看看，该格格局也适适合餐饮饮街的构构筑。可可一、二二、三层层联通。该特色美食食街可包包括野味味馆、土土菜馆、临临安小吃吃、临安安沙锅店店、早餐餐店、临临安家常常菜馆、临临安风味味馆、其其它临安安特色美美食馆、少少量杭帮帮菜等。（2）旅游游特色街街这里主要经经营的是是临安的的特产以以及旅游游商品，将将临安所所有的特特产资源源整合，形形成一条条具有临临安本地地特色的的旅游特特色街，所所有的商商品几乎乎采自临临安本地地区打造造临安真真正意义义上的旅旅游特色色街，为为游客提提供购买买临安特特产的集集中性消消费场所所。该特色街可可包括产产品有山山茱萸(doggberrry),山茱茱萸肉,笋干,山核桃桃,白果,银杏,栗子,笋,水煮笋笋,茶叶,香菇,棕叶,箬叶、山山核桃、临临安本鸡鸡、昌化化鸡血石石以及其其它的特特色旅游游商品等等。3、 商家推荐类别名称地址面积电话备注餐饮老东北菜馆馆锦江路1008号A座6372110377一席地火锅锅城新民街1887号150平方方米13175502668911 66381113881怪味岛火锅锅锦江路311号6375778622豪胜客牛排排馆锦江路北一一号100平方方米6396009799一品煲新民街1667号300平方方米6372992377千食客传世世汤包新民街1887号200平方方米6381338777老家锅贴临临安店锦江路1771号150平方方米6380227777欢乐时光美美食城城中街6371660822农家乐潜阳路3663号6388332455（略）4、招商比比例说明明：商业街总建建筑面积积2.88万方，一一、二期期合计约约2.33万方，具具体招商商面积和和比例如如下（业业态之间间可根据据实际情情况互相相穿插，其其中学生生服务店店、娱乐乐店、家家居生活活店、休休闲店、旅旅游特色色产品店店可渗透透到其它它主题街街之中）：街名面积（M22）单间平均面面积（MM2）数量（约）占总量比例例餐饮主题街街850015057 36.966%大学商街12006020 5.22%娱乐主题街街250017015 10.877%购物主题街街590015039 25.655%家居生活主主题街260014019 11.300%休闲主题街街13002007 5.65%旅游特色主主题街10007014 4.35%合计2.3万MM2（三期期50000方未未计入）170100%四、招商队队伍组建建1、组建临临安”筑境商商业管理理有限公公司”（11月份份尽快确确定）2、招商人人员人数数的配置置与职责责根据工作需需要，我我们将招招商人员员定为88名较为为合适。具具体工作作分配如如下：招商总经理理（1人）：负责统统管全局局，招商商战略及及重要商商家谈判判，制定定招商方方案和进进度，安安排招商商人员的的日常工工作。招商主管（2人）：执行招商方案、日常策划工作。负责日常商家的的洽谈与签约，协助招商总经理与重要商家的洽谈。招商代表（55人）：由主管管经理安安排具体体招商工工作的接接待与跟跟进，各各业态招招商进行行初步的的接待与与洽谈，每每人负责责1-22个业态态；部分分人员可可由销售售人员兼兼任。主力店由招招商总经经理负责责统筹和和接洽。3、招商办办公地点点因整个招商商需和销销售配合合，建议议在销售售展示中中心设招招商咨询询点，另另在现场场设一招招商办公公室，作作为签约约和客户户咨询场场所。（1）杭州州销售展展示中心心招商咨咨询点（杭杭州现场场办公室室）（2）临安安销售展展示中心心招商咨咨询点（临临安现场场办公室室）（3）各种种展示会会设立招招商咨询询点4、招商奖奖励制度度招商公司的的收入为为：三年年租金的的年平均均值的11/122员工的收入入为：工工资+奖金招商主管：月薪330000元/月奖金为为招商顾顾问平均均奖*岗位系系数（建建议1.211.5）招商代表：月薪115000元/月奖金为为招商项项目租金金年平均均值的11/122*155%或20%5、团队要要求有良好的招招商经验验有一定的商商业渠道道有良好的沟沟通能力力有良好的形形象有良好的职职业技能能水平有一定的道道德规范范要求有勇于创业业的精神神有主动招商商的能力力五、招商优优惠措施施1、关于办办理手续续及税费费的优惠惠（1）争取取与临安安行政主主管部门门联系，以以招商引引资的形形式争取取对本项项目经营营商家的的一部分分相关税税费的减减免；（三三年内税税收减半半，申报报商业街街统一的的定额税税）注：三佳公公司提前前申报“特色街街”，争取取政府对对商业街街的支持持，向工工商部门门申请特特色街统统一的定定额税收收，并在在商街试试经营的的前三年年给予税税收减半半的优惠惠支持。（2）与主主管工商商管理部部门联系系，争取取本项目目的经营营商家办办理手续续的简化化，同时时代经营营商家办办理相登登记手续续；（3）由招招商部们们作为平平时商家家与工商商及税务务的联系系单位，以以解除商商家的后后顾之忧忧。（根根据实际际需要，可可直接由由个人专专项负责责服务）2、针对项项目欲引引入的商商家提出出以下一一些优惠惠措施：（1）优惠惠措施表1类型特征租赁面积优惠备注普通商户小商户、例例如杂货货店、小小书店、音音像店、眼眼镜店、美美发店100平方方米以下下（环北街）免免租三个个月（内街）免租半年1年起租中等商户网吧、足浴浴、小餐餐饮200平方方米以下下免半年租金金免1年物业业管理费费1年起租大商户、品品牌商户户中型餐饮、超超市、品品牌连锁锁店200平方方米以上上免租1年到到3年免2年物业业管理费费，对个个别品牌牌店可考考虑提供供装修支支持具体与商户户详谈，品品牌店不不受面积积限制旅游特色产产品如山货等当当地特产产面积不限制制免租2年2年起租3、关于对对商家经经营配套套的优惠惠（1）对于于部分非非常有影影响的品品牌商家家可以从从招商费费用中拨拨出专门门的款项项作为商商家的部部分装饰饰款；（2）针对对提升入入驻一定定数量的的商家采采取免除除一定时时期内的的物业管管理费。4、项目招招商中的的后期经经营支持持为了使经营营商家免免去因为为经营不不善而产产生的风风险顾虑虑，在招招商期中中还要规规划进入入经营期期后的经经营支持持保障。主主要的保保障有：（1）为经经营商家家开发消消费会员员，主要要先发展展小区的的业主；（2）在经经营期中中定期为为经营作作统一主主题性宣宣传广告告，统一一的宣传传推广，树树立整体体风格，使使商业街街保持统统一的形形象，为为商业街街吸纳更更多的消消费客源源。（3）在经经营前期期围绕项项目的风风格和经经营主题题定位开开展一系系列的主主题性公公关活动动，并力力争形成成一种固固定的模模式期举举行一次次，这样样可以树树立起自自身的经经营品牌牌；（4）在相相关媒体体和餐饮饮专栏中中发布项项目经营营的流行行主题，定定期吸引引消费者者前来消消费。（5）与林林学院后后勤部或或者学生生部联合合，共同同打造特特色商街街或大学学生创业业园，服服务林学学院，届届时可举举办相关关的活动动，吸引引学生前前来消费费。（6）利用用杭州世世界休闲闲博览会会时机宣宣传特产产街内容容，为商商家积累累更多的的客源。六、招商推推广在整个招商商推广过过程中，公公关及广广告宣传传是商业业街在推推向市场场中必须须十分重重视的包包装过程程，商业业项目一一定要宣宣传其特特色与独独特之处处，才可可吸引投投资者和和消费者者的垂青青。因此此在现在在商业市市场竞争争日益激激烈的市市场环境境下，要要获得商商业项目目的成功功，富有有特色，诉诉求点明明确的公公关及广广告宣传传是绝不不可或缺缺的环节节。1、推广阶阶段通过公关及及广告宣宣传，一一方面吸吸引消费费者，同同时增强强经营者者和投资资者信心心，促进进招商的的顺利进进行；另另一方面面，可以以全面提提升项目目整体形形象，培培养主题题商业品品牌，推推出系列列公开招招商的广广告，两两者结合合以达到到最佳的的销售效效果。以以下为开开街前的的推广工工作，分分为三阶阶段进行行：（1）第一一阶段招商商筹备期期（20005年年11月）此阶段处于于招商筹筹备阶段段，主要要工作为为组建商商业经营营管理公公司；特特色街的的申报，优优惠措施施的落实实；制定定具体的的招商项项目明细细；招商商人员、工工具的准准备。因此在这一一阶段，是是处于形形象推广广期，主主要通过过对本项项目特色色、整体体形象、利利益点传传播吸引引投资者者和消费费者的关关注，销销售方面面推广配配合，使使之成为为投资热热点，在在短期内内迅速将将这一项项目炒热热，吸引引投资商商前来投投资，引引起经营营者、消消费者的的关注。这这一阶段段主要目目标受众众为商铺铺投资者者及经营营者。推广方式式：以系列的软软文、招招商资料料的发送送为主结合特色街街的命名名等重要要节点配配以报纸纸、横幅幅等平面面媒体推推广。系列软文文内容以介绍绍筑境风风情商业业街的特特色、经经营理念念为主发布媒体以以钱江晚晚报为主主，临安安当地媒媒体为辅辅发布频率：每周一一篇，延延续一到到两个月月招商资料料发放包括项目折折页和招招商手册册发放时间：11月20日开开始发放对象：项目招招商的目目标客户户和一些些购买商商铺的投投资者报纸平面面广告传达特色街街的命名名信息发布时间：特色街街审批通通过后发布媒体：今日临临安+生活咨咨讯横幅、彩彩旗庆祝特色街街的立项项、命名名发布时间：特色街街审批通通过后发布地点：项目现现场和环环城东路路（2）第二二阶段招商商进行期期（20005年12月-20006年年3月）基于第一阶阶段的概概念炒作作，投资资的眼光光已经被被纷纷吸吸引而来来，此时时应重点点进行项项目信息息的传达达，开展展商铺的的招租工工作及配配合商铺铺的销售售工作。在在部分街街区开始始试营业业时，吸吸引消费费者前来来消费，使使消费者者与投资资者进行行良性互互动。推广方式式：以报纸、电电台为主主，配以以客户通通讯和户户外广告告做功能能告知性性诉求。报纸广告主主要以一一些招商商信息、政政策发布布为主，配配合销售售宣传，发发布一些些知名品品牌进驻驻信息。发布媒体以钱江晚报为主，临安当地媒体为辅。并有针对性的在温州、台州等目标销售、招商地区的主流媒体发布信息。同时可在项项目外观观包装上上配合一一些大商商家的进进驻和试试营业挂挂出横幅幅和彩旗旗，传递递信息，营营造商业业氛围。招商信息息、政策策发布选择媒体：钱江晚晚报发布方式：四分之之一版平平面广告告+说明性性软文发布时间：12月初初、1月初（暂暂定）电台信息息发布配合销售推推广，发发布招商商信息、政政策发布时间：12月开开始，延延续至开开街招商推介介活动（品品牌商家家签约仪仪式）召开时间：元旦前前后和33月初（具具体时间间视招商商进展程程度而定定）活动内容：与品牌牌商家签签约，传传达招商商信息媒体配合：临安主主流媒体体跟进报报道，增增加项目目影响客户通讯讯每月制作一一本介绍绍项目信信息和招招商进展展的宣传传资料以邮寄或上上门拜访访的形式式传递给给目标客客户用以联系接接触过的的客户，稳稳定有意意向的客客户，传传达项目目进展信信息（3）第三三阶段开业业推广期期（20006年4月-20006年年5月）通过第二阶阶段的招招商推广广，此项项目商铺铺招商基基本完成成，此阶阶段广告告任务转转为主要要吸引消消费者进进行消费费，以稳稳定商家家。本阶阶段主要要依靠项项目周边边的户外外广告牌牌维持记记忆，在在节点或或重大活活动时则则配合促促销适量量投放报报纸广告告和发放放宣传单单页。推广方式式：以报纸、DDM为主主，配以以项目外外部包装装做告知知性诉求求。以试营业、促促销活动动等告知知性的报报纸广告告为主，配配以软性性文章报报导，描描述筑境境风情商商业街的的时尚风风情生活活，发布布媒体以以临安当当地媒体体为主，钱钱江晚报报为辅。在在有重大大的推广活活动或节节点时可可配合宣宣传单叶叶，增加加投放。软文投放放描述筑境风风情商业业街的时时尚风情情生活发布媒体以以临安当当地媒体体为主投放频率：每周一一篇投放时间：8月至9月开街街试营业和和正式开开街报广广传达项目试试营业和和正式开开街信息息，增加加项目影影响，吸吸引消费费者注意意。投放时间：试营业业和正式式开街前前一周试营业广告告发布选选择临安安当地媒媒体发布布正式开开街广告告正式开街广广告发布布媒体以以钱江晚晚报为主主，临安安当地媒媒体为辅辅，并结结合DMM投放VIP优优惠卡发发放在正式开街街前向筑筑境业主主及贵宾宾客户发发放风情情商业街街VIPP优惠卡卡，培养养稳定客客户。项目包装装户外广告可可在正式式开街前前一月更更换内容容，传达达开街信信息项目现场布布置小品品、彩旗旗、横幅幅大型广广告牌等等商业元元素，增增加商业业氛围2、针对性性推广要要点（1）针对对外地客客户：外地客户对对临安，对对筑境风风情商业业街的项项目并不不了解，因因此针对对此类客客户，对对临安整整体情况况和筑境境风情商商业街概概况的介介绍必不不可少。诉求要点： 安的地理位位置 安的经济状状况 临安特产、文文化 临安的商业业状况 临安的发展展前景 临安的城市市规划 临安城北的的发展状状况 临安城北商商圈的形形成 筑境商业街街的概况况 筑境商业街街在城北北商圈中中的地位位钱王故里生生态名城城数字临临安商业业先机临安城北城城市副中中心新商圈、新新中心、新新财富2.8万方方体量商商业，城城北商圈圈引擎（2）针对对餐饮类类客户：餐饮讲究集集聚效应应，消费费人流，交交通保障障，针对对这一客客群，需需要诉求求明确： 境风情商业业街整体体商业辐辐射力临安餐饮饮的郊区区化时代代固定消费费人流支支撑畅通的交交通系统统保障邀你共同留留住北城城餐饮消消费的财财富呼应临安餐餐饮的郊郊区化时时代（3）针对对大学商商街客户户：林学院的发发展和筑筑境商业业街大学学商街的的学院优优势的唯唯一性是是吸引商商家的重重要因素素：临安城市市规划北北学区的的规划林学院概概况及发发展状况况林学院在在临安市市的地位位筑境商业业街大学学商街接接轨林学学院的措措施打造临安唯唯一大学学商街启启动临安安大学商商铺时代代七、招商存存在的问问题及建建议本项目就招招商不明明确的情情况和存存在的问问题1、项目配配套存在在的问题题（1）由于于项目未未来的商商家（内内街餐饮饮）多存存在进行行一些明明火操作作，故此此部分商商铺应充充分考虑虑消防和和环保问问题；（2）由于于商家多多属于消消费者较较多的消消费场所所，加之之一些烹烹饪要求求，应很很好地考考虑通风风和消防防设施；（3）在整整个建筑筑及项目目步行街街区内应应考虑足足够的广广告位；（4）关于于车辆停停放问题题；现缺缺乏专门门的地面面停车场场。（5）项目目用电线线路在未未来承受受的负荷荷较大，线线路的设设置应考考虑到商商家使用用的要求求，不但但要有照照明电，而而且要有有工作电电；（6）项目目应配置置有一定定发电量量的发电电设备，以以保障停停电时商商家的经经营正常常进行。（7）商业业街离主主城区和和林学院院生活区区较远，需需要开设设专线班班车。2、项目布布局应注注意的问问题（1）由于于现有的的单位标标准铺面面的分隔隔较小，完完全不能能适应较较大型经经营商家家的要求求，届时时必须根根据商家家的要求求调整。（2）公共共部位装装修到位位。（3）二楼楼栏杆建建议调整整为玻璃璃铁栏杆杆，扩大大景观视视线，增增加2楼商业业价值。（4）整体体商业街街缺乏商商业氛围围，应加加强主要要入口处处的商业业氛围营营造。3、招商应应具备的的条件的的要求通过对各经经营商家家的接触触，我们们认为要要有效的的开展招招商不能能匆忙行行事，必必须进行行充分准准备，具具有完善善的招商商资料，有有全面的的招商应应对策略略后才能能启动项项目招商商工作。在自身氛围围营造上上一方面面要强调调未来的的商业氛氛围，取取得相关关证明资资料，另另一方面面一定要要营造现现场的人人气，以以便商家家进行考考察时树树立经营营信心。4对于项目目招商条条件完善善的相关关建议（1）一定定要解决决现场停停车的问问题,开辟出出步行街街的附属属停车空空间；（2）一定定要的水水、电、气气、消防防等相关关配套上上有针对对性地进进行配置置，以满满足项目目的经营营要求；（3）要详详细做好好项目的的经营管管理规划划和经营营运作规规划，以以保障经经营者的的长期经经营；（4）在商商铺的适适当位置置也应考考虑一些些排污管管道甚至至预留卫卫生间区区域；（5）项目目经营区区域分布布规划可可以较为为灵活地地根据大大客户的的实际要要求进行行灵活的的划分；（6）在主主要入口口设置小小品，增增加商业业街入口口的商业业氛围，吸吸引人流流，（7）开设设专线班班车，方方便主城城区及林林学院客客户前来来消费。（8）在招招商中应应重点针针对具有有连锁性性质或特特许经营营性质的的商家展展开重点点突破。通过以上工工作，建建立起本本项目系系统的招招商体系系，展开开有效的的招商运运作。八、招商费费用预算算招商的费用用预算（费费用预算算截止项项目开街街，其中中部分费费用与销销售是连连通的）招商费用表表（20005年年11月1日-20006年年6月8日）项目分项费用预算（元元）备注1招商手册印刷（50000册册*3元/册）15,0000可能增加量量2其它基本资资料文本本包括招商说说明、招商商商铺平平面图及及面积、招招商业态态比例和和业态细细分、销销售价格格表、租租赁合同同范本合合作经营营合同范范本、物物管文本本、装修修要求、商商业管理理文本交交通、环环保、工工商、税税务等方方面的优优惠政策策、经营营商户经经营手续续办理简简化文本本、招商商负责人人及相关关人员的的激励制制度文本本10,00003其它宣传资资料DM（3万万*0.2元）6,0000海报、PPPT等10,00003招商推介活活动招商说明会会或招商商发布会会30,0000品牌商家签签约仪式式10,0000客户局部沟沟通活动动5,00004商业氛围包包装各未入住店店面包装装（初步步匡定440家*5000元）20,0000旗帜条幅包包装、宣宣传户外外包装等等10,00005人员工资招商团队工工资（总总经理220万、主主管2位16万，招招商人员员5名25万）610,0000招商客户间间接推荐荐奖金50,00006媒体报纸（当地地报纸、杭杭州报纸纸和异地地报纸,主要计计算杭州州报纸和和异地报报纸,整版3次45万,半版8次80万,其它100万）1,3500,0000杭州电台200,0000房交会杭州州房交会会和临安安房交会会、异地地房交会会各一次次（8万+3万+6万）170,00007开街活动大型开街活活动、活活动准备备、活动动邀请费费用、活活动场地地费用、活活动宣传传资料费费用）10,00008合计2,5066,00009大型租赁客客户租金金补贴或或装修补补贴按实际发生生计算10招商代理费费用另计计如不考虑一一些大型型租赁客客户的租租金补贴贴情况，到到项目开开街为止止的招商商费用可可控制在在2500万左右右。九、商业街街开街活活动及促促销、推推广活动动计划商场主题可可透过商商场举办办的推广广活动，公公关宣传传手法把把形象建建立起来来，经过过开业前前的一轮轮报纸软软性文章章，告知知性广告告和项目目包装方方面的推推广，顾顾客已有有一定程程度认识识本项目目，因此此，开街街后的宣宣传工作作，则着着重于活活动推广广方面。1、开街活活动：筑筑境风情情嘉年华华以“嘉年华华”作为主主题，在在开街后后推出为为期一周周的一连连串庆祝祝活动，让让广大的的市民在在短时间间内认知知本项目目。（2）主打打活动：筑境风风情嘉年年华晚会会与林学院合合作，以以林学院院学生青青春才艺艺比赛为为主结合合一些游游戏活动动在商业业街内部部广场组组织一场场风情嘉年年华晚会会。并聘聘请比赛赛的优胜胜者为风风情商业业街形象象代言人人，参与与今后的的系列推推广活动动。为增加活动动影响，可可增加预预算，邀邀请符合合项目气气质的知知名艺人人到场表表演助兴兴。（2）配合合活动：与商户合作作，在嘉嘉年华期期间发放放贵宾VVIP优优惠卡，并并推出“吃喝玩玩乐在商商业街，推出三重大优惠”活动，消费满XX可得消费折扣、餐饮礼券及惊喜刮咭一张参与实物抽奖活动等。每日指定时时间举行行表演及及抽奖活活动： 时装表演 歌舞表演 问答游戏（与与现场观观众同乐乐） 压轴大抽奖奖等（3）媒体体配合：联系临安当当地媒体体作专题题专访。结结合钱江江晚报软软文、报报广，增增加开街街庆典效效应，提提高本项项目的曝曝光率和和知名度度, 吸引引更多的的新顾客客。备选活动：冠名赞赞助森博博会开幕幕演出2、 商业街一年年内促销销、推广广活动计计划广告宣传初初期通过过硬性广广告的轰轰炸来达达到广告告的实效效，到以以后的维维持期，软软性的公公关则显显得更为为重要。根根据具体体的招商商情况，需需要业主主及商户户长时间间投资在在宣传活活动上，通通过举办办各种节节日性和和季节性性的专场场活动，进进一步体体现筑境境风情商商业街的的价值所所在，促促进商业业街的宣宣传与推推广（1）黄金周美食食节临安特特色野味味美食周周时间：20006年年10月内容：结合合黄金周周的临安安旅游旺旺季，推推出临安安特色野野味美食食节，以以吸引外外地客户户，增加加商业街街的知名名度。（2）美丽丽的临安安临安风风情摄影影展时间：20006年年11月内容：与临临安宣传传部门合合作，在在商业街街内举办办以美丽丽的临安安为主题题的临安安风情摄摄影展，以以吸引参参观人流流、增加加商业街街在临安安的影响响。（3）圣诞诞狂欢夜夜系列休休闲娱活活动时间：20006年年12月内容：以时时尚paartyy为主题题，结合合街内休休闲业态态组织圣圣诞狂欢欢活动，吸吸引学生生和临安安的年轻轻时尚人人士。（4）欢聚聚风情节节元宵灯灯会美食食节时间：20007年年2月内容：利用用元宵节节庆，在在美食节节内举办办元宵灯灯会结合合灯展，猜猜谜送优优惠的系系列活动动，吸引引消费。（5）20050电电脑节IT产品品展示周周时间：20007年年3月内容：与林林学院和和街内数数码店合合作，举举办主要要针对林林学院学学生的220500电脑节节，结合合电子竞竞技比赛赛，装机机比赛，特特价ITT数码产产品展，促促进消费费，烘托托商业氛氛围。（6）黄金金周风情情购物节节时间：20007年年5月内容：结合合五一黄黄金周，推推出风情情购物节节，在商商业街内内消费，满满百就送送消费到XXXX就送送VIPP优惠卡卡。（7）六一一儿童节节健康宝宝宝活动动居家产产品展示示周时间：20007年年6月内容：结合合六一儿儿童节，推出临安健康宝宝的评选活动，配合居家产品展示，扩大影响，刺激消费（8）夏日日激情筑境纳纳凉啤酒酒节时间：20007年年8月内容：与街街内酒吧吧合作，推推出筑境境纳凉啤啤酒节，结合免费畅饮等游戏活动聚集人气。