中海-----城项目后评估报告

中海-城项目后评估报告中海集团有有限公司司后评估估工作小小组二七年年十二月月成都【中海海-城】项目目后评估估报告前言：成都中海-城项目用用地通过过公开招招标方式式，于220033年4月月10日日竞得，并并于20003年年5月正正式动工工，至220066年111月全面面入伙，于于20007年66月达到到后评估估时点（数数据截至至时间为为：20007年年6月330日）。基于对项目目进行经经验总结结和失败败教训的的吸取之之目的，希希望本后后评估报报告能为为今后开开发的类类似项目目提供一一定的借借鉴。中海-城项目后后评估过过程中，成成都公司司同事认认真对待待，努力力工作，总总部的财财务资金金部、投投资管理理部、规规划设计计中心和和营销策策划中心心及发展展管理部部也积极极地参与与其中，在在此表示示谢意。目 录核心内容提提要1【项目概况况及评估综述】5【项目投资资管理评评估】6【项目规划划设计工工作评估估】10【项目营销销工作评估】19【项目进度度、工程程管理评评估】32【项目成本本管理评评估】41核心内容提提要【投资管理理评估】 *是*地产产成都公公司首次次以公开开拍卖方方式于220033年4月月10日日在成都都市国土土资源局局竞得的的与文里里地块项项目。 该项目的重重要意义义在于为为成都公公司的首首个公开开市场竞竞得并基基本销售售完毕的的项目，通通过彻底底反思项项目前期期可研、规规划、工工程、销销售等开开发各流流程，均均具有重重大的参参考价值值和意义义。经过过3年半半的经营营建设，目目前该项项目已经经基本销销售完毕毕，销售售良好，各各项财务务指标表表现优良良，项目目总体比比较成功功。但其其中的问问题也值值得在今今后的项项目中进进一步关关注和研研究：如如何在可可研、规规划和销销售阶段段客观合合理的评评价当地地市场各各物业类类型的市市场容量量及价格格承受力力，配置置合理的的物业类类型比例例，从而而获得项项目整体体开发销销售进度度的最优优化和收收益的最最大化。【财务管理理评估】 该项目收入入指标完完成得很很好，收收入增幅幅超过成成本增加加幅度，使使得销售售收入增增加而带带来的效效益得到到体现，项项目实现现了投资资预期，是是低投资资高利润润的一个个项目。但但加强成成本控制制,特别别是从各各个环节节加强建建安成本本的控制制仍然是是我们项项目发展展过程中中的重要要工作,建议要要总结经经验,完完善成本本预警体体系,提提高成本本控制水水平,实实现动态态控制。【规划设计计工作评评估】 *项项目作为为成都公公司第二二个项目目，比较较成功的的实现了了市场定定位和产产品策划划的产品品构思与与形态结结构，在在规划设设计、户户型设计计、立面面设计、景景观设计计、卖场场包装等等方面都都得以贯贯彻和体体现，并并在规划划设计工工作过程程中进行行适应性性调整和和创新，保保证了产产品的领领先性；同时由由于前期期策划较较为充分分和较好好的过程程控制，成成本及质质量得到到了双赢赢的结果果。【营销工作作评估】 *项目作作为集住住宅、商商业、商商务公寓寓、小户户型、农农贸市场场为一体体的多物物业形态态的复合合项目，从从项目整整体定位位中各物物业规模模的关系系考虑与与利润指指标的测测算，到到定位中中目标客客户定位位、产品品定位及及价格的的定位，再再到营销销推广中中各物业业推售策策略、推推售时机机的选择择、价格格策略的的制订等等大方向向来看，*项目整整体运营营及操作作较为成成功。 住宅的成功功销售，改改变了成成都市民民对高层层住宅的的观念，奠奠定与巩巩固了成成都公司司市场领领导者的的地位；商业物物业成功功招商与与销售，重重新奠定定了区域域娱乐行行业霸主主的地位，推推动了娱娱乐经济济的发展展；商业业物业、商商务公寓寓、农贸贸市场的的销售使使我们积积累了大大量的实实际经验验，同时时更清晰晰的认识识到短期期目标与与长期目目标的关关系。【发展进度度、工程管管理评估估】 项目发展周周期总体体控制符符合计划划要求，但但从拿地地签定土土地出让让合同到到正式开开工长达达13个个月，超超出计划划3个月月，严重重影响了了整个项项目发展展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因。 *小户户型精装装房是成成都公司司第一个个全精装装工程，具具有分包包多，时时间紧，成成品保护护困难等等特点，通过实施施装修主主包制、集成分分判，减减少分包包、现场管管理高效效灵活等等方法，较较好的实实现了工工程管理理和质量量控制，为为今后装装修工程程提供了了宝贵经经验。【成本管理理评估】 项目实施阶阶段与可可研阶段段相比，前前期费用用，建安安成本，营营销费用用以及管管理费用用增加较较大。实实施阶段段建安成成本与控控制指标标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。第 64 页 共 29 页【项目概况况及评估估综述】1、 项目概况 *是*地地产成都都公司首首次以公公开拍卖卖方式于于20003年44月100日在成都市市国土资资源局以以3111万元/亩竞得得的与文文里地块块项目。项项目地处处成都市市区东南南区域一一环路外外侧：北北临一环环路南一一段和九九眼桥，南南靠四川川大学，东东侧临府府南河锦锦江段边边的望江江路，西西侧临太太平南街街。成都都市锦江江南岸，与与百年高高校四川川大学比比邻而居居，著名名的文化化遗址望望江公园园和水井井坊也近近在咫尺尺。 成都市从城城市整体体发展战战略出发发，市政政府提出出了向东东向南发发展战略略，而本本地块正正处于城城市东部部和南部部的交界界的位置置，战略略地位显显著。同同时地块块本身又又地处川川大居住住区范围围内，因因此地块块的质素素好，起起点高，具具相当的的发展潜潜值。2、 项目经济技技术指标标 项目占地面面积为776.2231亩亩（合550,8821.2），容容积率33.566。总建建筑面积积2088,1009.664，其中中住宅（含含1号楼楼商务公公寓，下下同）建建筑面积积为1443,4411.28，共1,2111户；商商业建筑筑面积为为24,8199.877；农贸贸市场建建筑面积积为4,2566.055（含部部分商铺铺，下同同），车车库建筑筑面积为为25,0688.311，不可可售面积积10,5544.133（包括括会所、游游泳池、球球室、架架空层、人人防设施施、自行行车库、服服务用房房等）。3、 项目开发周周期 *于220033年4月月24日日与成都都市国土土资源局局签订国国有土地地使用权权出让合合同（合合同编号号：51101武武出让和和同第113号），截截止到*B区全全面入伙伙，项目目发展总总周期为为3.557年，共共计433个月。其其中A11区、AA2区及及16#楼、BB区建筑筑施工周周期分别别为1年年零2个个月（计计4066天）、11年零11个月（计计1766天）、22年零44个月（计计8133天）。4、 项目综合评评估 成都房地产产市场自自20003年以以来步入入了高速速发展阶阶段，为为*的成功功开发和和销售提提供了良良好的市市场契机机。*是*地产产成都公公司的第第一个通通过公开开拍卖竞竞得的地地块项目目，是继继*之后的的一个集集高层住住宅、商商业街、小小户型、农农贸市场场为一体体的多物物业形态态的精品品复合项项目，其其操作难难度远高高于*名城，具具有巨大大的挑战战性。 成都公司通通过充分分的市场场调研和和准确的的市场定定位，比比较成功功的实现现了市场场定位和和产品策策划阶段段决定的的产品形形态，并并且在过过程中不不断的调调整和持持续创新新，保证证了产品品的先进进性；同同时由于于前期策策划较为为充分和和较好的的过程控控制，成成本及质质量都得得到了良良好的控控制。 在工程实施施阶段，加加强工程程进度管管理，严严格把控控工程质质量，真真正实现现*地地产“过程精精品”的生产产施工理理念。 销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，*项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了 “非典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可【项目投资资管理评评估】1. 项目背景及及合同执执行情况况 【*】项项目位于于成都市市区东南南区域一一环路外外侧：北北临一环环路南一一段和九九眼桥，南南靠四川川大学，东东侧临府府南河锦锦江段边边的望江江路，西西侧临太太平南街街。 该项目净用用地面积积为5.08万万平方米米，容积积率3.56。总建建筑面积积20.81万万平方米米，可售售面积119.775万平平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方米，农贸市场0.43万平方米，车库2.51万平方米；不可售面积1.06万平方米。 该项目由*地地产成都都公司首首次以公公开拍卖卖方式于于20003年44月100日在成成都市国国土资源源局成功功竞得，220033年4月月24日日签订土土地出让让合同，合合同执行行情况良良好。2. 项目发展期期内成都都市宏观观经济及及房地产产市场回回顾 【*】项项目于220033年4月月24日日签订土土地出让让合同，220033年100月233日首批批A1区区开盘销销售，截截止至220077年6月月30日日，完成成销售面面积177.833万平方方米，占占全部可可售面积积的900。 在2003320006年年项目主主要发展展期内，成成都市主主要宏观观经济指指标表现现良好： GDP与人人均可支支配收入入稳步增增长，分分别由220033年的11,8771亿元元和9,6411元/人人增长至至20006年的的2,7750亿亿元和112,7789元元/人，年年均复合合增长113.770和和9.99； 作为西南部部核心城城市和重重要发展展极，发发展期内内成都市市人口集集聚效应应明显，城城市市区区人口年年均复合合增长率率达到33.188； 良好的宏观观经济发发展带动动下，房房地产投投资额呈呈现逐年年高速增增长态势势，由220033年的2245.4亿元元增至220066年的6619.17亿亿元，年年均复合合增长率率高达336.114。 该项目发展展期内，成成都市房房地产市市场总体体上亦处处于起步步上升、快快速发展展的繁荣荣时期，主主要体现现在： 市场总体投投入、产产出规模模持续快快速且交交替增长长：2000320006年投投资额及及销售额额年均复复合增长长率分别别达到336.114和和39.55，且次次年销售售额及投投资额均均分别高高于上一一年度的的投资额额及销售售额，这这一方面面发映出出在此期期间宏观观意义上上当年投投资额可可以在下下一年度度收回，另另一方面面则反映映出开发发商和消消费者均均对市场场持有良良好的预预期； 销售量和销销售价格格同步增增长，220066年全市市商品房房销售面面积和均均价分别别为1,5333万平方方米和33,5992元/平方米米，与220033年相比比年均复复合增长长16.6和和19.7； 供求态势良良好，需需求旺盛盛，商品品房空置置率逐年年降低。 在政策面上上，项目目发展期期内国家家陆续颁颁布多项项法规及及政策，开开展了对对房地产产市场的的综合治治理整顿顿并逐步步加大加加深了调调控力度度，对成成都市场场及本项项目均带带来了一一定影响响。20005年年国家出出台“国国八条”为为代表的的一系列列措施来来稳定住住房价格格，房价价涨幅趋趋缓，下下半年成成都房地地产市场场出现一一段时间间的观望望期，本本项目销销售速度度也受到到一定影影响。3. 规划指标变变动评估估可研指标（平平方米）实际指标（平平方米）指标变化（平平方米）变动率（）净用地面积积50,822150,822100.00%容积率3.503.5601.71%总容积率面面积177,8874181,00403,16661.78%总建筑面积积196,4474208,111011,63365.92%可售面积积195,2294197,55562,26221.16% 住住宅155,1178143,4411-11,7767 -7.588% 商商业18,511624,82206,304434.055% 农农贸市场场3,00004,25661,256641.877% 车车库18,600025,06686,468834.788%不可售面面积1,180010,55549,3744794.442%本项目各项项规划指指标同可可研阶段段相比，均均有一定定的变化化，其中中主要变变动体现现在以下下几点： 不可售面积积巨幅增增加。项项目总建建筑面积积增加111,6636平平方米，增增幅5.92：其中中可售面面积增加加了2,2622平方米米，增幅幅1.116；不可售售面积（包包括会所所、游泳泳池、球球室、架架空层、人人防设施施、自行行车库、服服务用房房等）大大幅增加加了9,3744平方米米，增幅幅高达7794，可研研阶段对对此部分分所需的的规划面面积估计计不足。该该部分面面积的增增加侵占占了部分分容积率率面积，不不但将对对土地相相对成本本产生一一定影响响，而且且显然将将影响总总建安成成本及最最终盈利利。 可售面积总总量变化化不大，但但其中各各子物业业类型指指标变化化较大，其其中：住住宅面积积总量变变化最大大，与可可研相比比减少111,7767平平方米（减减少了77.6）；农农贸市场场面积变变化幅度度最大，增增加了441.99（增增加了11,2556平方方米）；商业及及车库分分别增加加了6,30006,4000平方米米，增幅幅34。 可从各销售售物业类类型的销销售价格格和销售售率进一一步探讨讨规划指指标变动动对收益益的影响响。（此项分析析中销售售数据为为此次后后评估截截至日之之“实际发发生数据据”，而非非“预计销销售情况况”）销售价格（元元/平方方米）销售面积（平平方米）可研阶段实际建设增幅可研阶段实际建设实际销售销售率可售面积积4,6222 5,6722 22.711%195,2294197,5556178,226490.233% 住宅4,30005,309923.477%155,1178143,4411140,557898.022% 商业*9,1155 9,37332.83%18,511624,822020,477982.644% 农贸市市场3,600012,7446254.006%3,00004,25661,999946.533% 车库91011.111%18,600025,066815,200860.677%（备注：商商业物业业中包括括商铺及及写字楼楼） 住宅部分目目前基本本销售完完毕，实实际完成成销售面面积988；实实际销售售价格与与可研相相比增幅幅较大，达达到233.5，而实实际销售售额仅比比可研增增长111.9，主要要原因为为该部分分规划指指标的减减少幅度度较大，并并未使该该部分收收益达到到最大化化，可采采用分解解技术对对其进行行初步定定量分析析：PA2B2A1B1 【（AA2AA1）B1】+【（BB2BB1）A2】P：收益增增加值A1：可研研销售价价格B1：可研研销售面面积A2：实际际销售价价格B2：实际际销售面面积其中：【（AA2AA1）B1】可可理解为为售价（市市场）变变动影响响贡献值值【（B2B1）A2】可理解为面积指标变动影响贡献值 商业部分总总体销售售状况基基本良好好，目前前完成全全部可售售面积的的83，且目目前实际际销售面面积超过过可研预预计销售售面积110.66；其其售价与与可研相相比增长长2.88，销销售总额额增长了了13.7。经经测算，该该部分物物业售价价变动因因素和指指标变动动因素对对总收益益增加值值的影响响均为正正效应，规规划指标标变动贡贡献值较较大。目目前商业业部分物物业实际际销售价价格和实实际销售售面积均均高于可可研阶段段，说明明市场对对该类型型物业具具有一定定的需求求，该项项指标变变动较为为合理且且可产生生一定的的超额收收益。如如若该物物业类型型存货今今后在中中短期内内仍可以以不低于于目前售售价销售售完毕，则则该部分分物业类类型的指指标变动动将最终终确定对对项目整整体盈利利状况产产生积极极的影响响。 农贸市场实实际建设设面积为为4,2256平平方米，与与可研相相比增加加了411.9，实际际销售价价格与可可研相比比巨幅增增加，增增幅达到到2544，但但实际销销售面积积（1,9999平方米米）不甚甚理想，销销售率仅仅为466.5且尚未未达到可可研阶段段的预计计销售面面积（33,0000平方方米），其其原因主主要有以以下几点点：规模模超出市市场需求求、实际际销售价价格偏高高、内部部配套设设施设备备不尽完完善合理理、周边边同类市市场竞争争激烈等等。虽然然该部分分物业实实际销售售收入增增加了1135.9，但但由于该该部分物物业面积积的增加加占用了了容积率率面积且且实际销销售面积积并不理理想，因因此实际际上该物物业部分分指标变变动对项项目整体体收益最最大化造造成了一一定不良良影响。 车库部分实实际建设设面积面面积为225,0068平平方米，与与可研相相比增加加了344.8，但销销售面积积的实际际销售率率仅为660.77且实实际销售售量尚未未达到可可研阶段段的标准准（188,6000平方方米），而而销售价价格仅比比可研提提高了111.11，因因此最终终销售成成果非常常不理想想，实际际销售总总收入仅仅为可研研阶段的的85。因此此在可研研阶段对对车位销销售价格格及销售售比率的的预测，应应在充分分市场调调查的基基础上，进进行合理理、谨慎慎的估计计。 小结：1.项目总总体容积积率面积积略有增增加（33,1666平方方米）且且住宅容容积率面面积减少少（-111,7767平平方米），这这种容积积率面积积变化差差额主要要体现在在商业、农农贸市场场及不可可售面积积的增加加上。其其中商业业部分规规划面积积增加（66,3004平方方米）对对项目具具有一定定的良性性作用，农农贸市场场及不可可售面积积变动则则可能对对项目盈盈利最大大化产生生一定负负面影响响。2.车库部部分面积积变化较较大且最最终销售售效果不不理想。今今后应进进一步在在可研、规规划和销销售各阶阶段加深深对市场场研究，客客观合理理的评价价当地市市场各物物业类型型的市场场容量及及价格承承受力，配配置合理理的物业业类型面面积比例例，从而而获得项项目整体体开发销销售进度度的最优优化和收收益的最最大化。4. 项目综合评评价 销售收入项目发展期期内成都都市场虽虽受到国国家宏观观调控政政策的部部分影响响，但总总体上仍仍保持快快速发展展、量价价齐升的的繁荣态态势，在在此宏观观环境下下，本项项目各物物业类型型的实际际销售价价格亦均均不同程程度的高高于可研研阶段，此此为销售售收入大大幅提高高的最为为主要的的因素。其其次，商商业物业业的规划划面积调调整对销销售总收收入的提提高提供供了部分分贡献，但但住宅、农农贸市场场以及车车库的面面积调整整对总体体销售收收入为负负效应。今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。 投资回收期期投资回收期期比原计计划略有有提前，于于20005年第第4季度度回收成成本。【项目规划划设计工工作评估估】1. 项目基本情情况 项目的建筑筑标准住宅商业结构体系框支剪力墙墙框架墙体维护材材料空心砖空心砖外立面釉面砖、金金属氟碳碳漆花岗石材、镀镀膜玻璃璃、铝塑塑板勾缝材料水泥砂浆掺掺加聚合合物水泥砂浆掺掺加聚合合物外窗及玻璃璃断桥铝合金金型材，深深灰色粉粉末喷涂涂表面，摩摩砂面断桥铝合金金型材，深深灰色粉粉末喷涂涂表面，摩摩砂面入口大堂墙面：石材材、部分分木作；地面：石材；顶棚：石膏吊吊顶，吊吊灯标准层公共共空间墙面：玻化化砖、部部分木作作；地面面：玻化化砖；顶顶棚：石石膏吊顶顶，筒灯灯 小户型精装装修标准准房间名称部 位装 修 标标 准客厅地面（强化）木木地板墙面乳胶漆、木木质踢脚脚线天花乳胶漆，预预留吊灯灯位卧室地面（强化）木木地板墙面乳胶漆；木木质踢脚脚线天花乳胶漆，预预留吊灯灯位卫生间地面防滑地砖墙面瓷片天花铝扣板吊顶顶设备盥洗盆及冷冷热水龙龙头、座座便器、淋淋浴龙头头及花洒洒、化妆妆镜、浴浴霸厨房地面防滑地砖墙面瓷片天花铝扣板吊顶顶，吸顶顶灯设备橱柜，含不不锈钢水水槽及水水龙头、嵌嵌入式炉炉具、抽抽油烟机机阳台地面防滑地砖天花乳胶漆；吸吸顶灯其他户内门及门门套带锁锁；热水水器小户型装修修成本分分析:*商务小小户型为为精装房房，物资资部通过过集中采采购，降降低装修修成本。精精装商务务小户型型总建筑筑面积为为5,2272.56，甲供供材料单单方造价价约2778.996元/。 商务会馆功能：大堂堂，咖啡啡厅，台台球室，乒乒乓球室室，健身身房，室室内羽毛毛球馆，室室内篮球球馆，室室内恒温温游泳池池，室外外游泳池池。装修标准：精装修修：石材材、木作作、地毯毯、木地地板、玻玻璃装饰饰、石膏膏吊顶等等。2. 值得借鉴和和推广的的经验 概念设计产品策划加加强与市市场、政政策的互互动，进进行了充充分推敲敲。延续续了历史史文化底底蕴和人人文氛围围，利用用教育配配套，针针对客户户的文化化特征，以以“文化融融合”作为载载体，推推出“多元文文化，人人文都市市”的主题题，打造造兼具深深厚内涵涵和现代代气质的的“人文大大社区”；利用用无遮挡挡临江景景观面，在在规划、环环境和产产品设计计中贯彻彻“景观最最大化”，打造造“亲水社社区”、“亲水生生活”；形成成以高层层住宅为为主体的的多种中中高档精精品物业业组合的的建筑综综合体。项目包含多多种物业业形态：高层住住宅，商商务公寓寓，商业业街，临临河商务务楼，小小户型公公寓以及及会所。多多元化成成就了*城市综综合体的的新颖面面貌和独独特气质质。本项项目的案案名*就是是取意GGREEENWIICHVVILLLAGEE的多元元文化特特质。 规划设计针对项目地地价较高高、物业业综合、用用地面积积有限，商商业占地地大、容容积率高高、规划划限制多多的情况况，在明明确重点点、合理理分配、适适当组合合、综合合平衡的的原则之之下，在在各栋塔塔楼的布布局设计计中，重重点控制制景观、朝朝向、主主导风向向、视野野间距等等几个要要素；在在景观利利用最大大化的同同时，兼兼顾景观观的均好好性，同同时协调调景观和和朝向关关系。规划为东部部住宅区区和西部部商业区区两个区区,互不不干扰，互互利共生生，并充充分考虑虑项目分分期开发发的特性性和要求求。7栋栋塔楼布布置在园园区四周周，形成成较大面面积的中中心景园园，小区区围合而而不封闭闭，提供供了舒适适的小区区内空间间；商业业布置沿沿地块周周边进行行设计，在在太平南南街开辟辟内街，扩扩大商业业面积，并并增加商商业的休休闲性，划划分较清清晰的区区域，便便于经营营管理；并结合合入口设设置小户户型，形形成“小户型型+商业业”的模式式布置；公建配配套以不不占用沿沿街商业业的口岸岸用地为为原则。 户型设计在规划上依依据江景景景观特特点呈级级差分布布，以均均好性，私私密性和和可变性性为设计计原则。 弹性空间：户型内内部的弹弹性设计计，如采采用大开开间大跨跨度结构构，内部部房间可可以自由由隔断、组组合；户户型与户户型间的的弹性设设计，可可平面横横向变化化，如两两户打通通后可变变成一户户。 户型平面“三进式式”布置：第一进进，入户户花园或或玄关，缓缓冲空间间和半公公共的多多功能空空间；第第二进，客客厅、餐餐厅、厨厨房、客客卫，开开放、交交往空间间；第三三进，卧卧室、书书房、主主卫，私私密空间间；按空空间私密密性的增增强递进进布局。 完善住宅功功能：设设计如生生活阳台台，储藏藏空间，衣衣帽间等等多功能能空间。 生态空间：设计入入户花园园、空中中花园、生生态小阳阳台（花花池）等等，满足足人与自自然亲近近的需要要，成为为户内与与户外、与与室外的的缓冲地地带。 空间可延续续性：室室内空间间有一定定的自由由度，留留有自行行改造、组组合空间间的余地地，如将将主卧与与小次卧卧贴邻布布置，便便于打通通成为套套房；厨厨房长边边靠餐厅厅，方便便改造成成开敞式式厨房等等。 照度与隔声声：将客客厅、主主卧和观观景阳台台等重点点房间布布置在临临河景观观面的同同时，尽尽量将次次卧、主主卫等房房间朝向向江景和和园内景景色，争争取景观观、日照照、降噪噪平衡最最优组合合。 厨卫与设备备：厨房房面积在在677，大小小适用，长长方形的的平面便便于布置置曲尺型型橱柜，动动线较短短、空间间利用较较高，橱橱柜连续续长度不不应小于于27000mmm，转角角部分布布置烟道道，厨房房长边靠靠餐厅，方方便改造造成开敞敞式厨房房；主卫卫面积66左右，短短边大于于19000mmm，能较较为紧凑凑的摆放放四间套套，或摆摆放档次次较高的的三件套套，浴缸缸能看到到很好的的景色。 家庭紧急求求助报警警：每户户客厅及及主卧设设置紧急急求助按按钮各一一个，与与电话保保持垂直直，距地地0.88米。并并接后与与管理中中心报警警控制主主机相连连。户内内及阳台台外窗防防范报警警，靠近近裙楼一一、二层层及顶层层住户每每户在可可开启的的门，窗窗上预留留门磁，窗窗磁管路路。 立面设计 立面设计有有较大突突破，将将现代风风格和文文化色彩彩结合到到一起，当当时觉得得有一些些风险，但但是由于于设计风风格是源源于概念念定位的的，再加加上设计计和施工工的仔细细，最终终呈现的的效果令令人满意意。 糅合了强烈烈的都市市现代感感和浓郁郁的文化化感塔楼体体态挺拔拔，造型型简洁，突突出现代代建筑的的美，点点线面的的构成、明明暗变化化和材质质肌理的的Moddernn感强烈烈；另一一方面，塔塔楼顶部部的造型型构架、立立面的色色彩对基基地文脉脉具有一一定的隐隐喻。其其中，少少而精致致的细节节是“现代简简约”气质的的最佳体体现：立立面上的的装饰细细节原本本只是建建筑必须须的元素素窗檐檐，阳台台挡水，空空调百页页，连接接梁等对其其作一些些适当的的处理和和强化凸出出、凹进进、穿透透依赖赖光线的的变化形形成丰富富的层次次。 建筑立面配配色原则则：*选用用了延续续城市文文脉的白白、灰、墨墨三色局局部点缀缀黄色（提提亮）的的立面色色彩，以以及内敛敛低调但但富有层层次的配配色原则则。 立面设计特特点：高高层塔楼楼和临河河底商立立面设计计采用现现代风格格，讲求求建筑的的现代、简简洁和挺挺拔，突突出建筑筑的都市市感和时时代感。商商业街立立面根据据业态进进行整体体考虑，讲讲求细腻腻变化和和档次感感，突出出商业建建筑的休休闲、体体验特性性。重点点考虑商商铺的经经营需求求，在立立面设计计中合理理组织入入口、橱橱窗、店店招位、空空调位和和公共设设备等元元素。 环境设计 *的景景观设计计以“现代简简约的北北美风格格”为概念念，以“滨水而而居”、“与文为为邻”为目标标，融入入大量亲亲水元素素，并与与架空层层景观巧巧妙结合合，演绎绎出清新新自然的的环境空空间。同同时强调调“GREEENWWICHH”的艺术术氛围，烘烘托楼盘盘的都市市形象；在内部部空间的的处理上上注重步步移景易易、起落落回环、小小中见大大，营造造有景可可赏、有有景可游游的居住住环境空空间。 延续基地的的文脉，强强化社区区与城市市空间的的关系，围围绕滨河河简约约GRREENNWICCH*高高端的整整合概念念，优美美静谧的的住宅园园林与休休闲浪漫漫的商业业环境相相互辉映映，共同同营造具具有浓郁郁文化风风情的社社区环境境。 环境空间架架构：本本项目景景观设计计分为三三个层次次：商业业与城市市临界面面空间、住住宅空间间（包括括人行入入口空间间及临河河架空层层）、屋屋顶绿化化三个不不同层次次，三个个层次的的景观设设计综合合运用了了多种设设计手法法，将三三部分协协调统一一起来，形形成从平平面到立立体空间间的全方方位园林林体系。 环境设计导导则：整整体性、系系统性、生生态性、尺尺度适应应性、多多样性、参参与性、步步行化、可可渗透性性、立体体化。 装饰设计装饰设计以以更好的的展现建建筑设计计亮点为为主要目目标，但但是细节节，特别别是设备备布置和和空间节节点的细细节处理理，对成成败起着着关键作作用。 设计管理*设计管管理流程程比较完完善和成成熟，由由于项目目的前期期策划时时间和图图纸设计计时间都都比较长长，所以以都能够够按照公公司制定定的相关关流程开开展工作作，并且且各个节节点控制制都比较较好。在在二装设设计工作作和施工工配合工工作中，由由于有许许多新的的设计内内容以前前没有遇遇到过，再再加上项项目本身身比较复复杂，工工作中容容易出现现遗漏或或者延误误的情况况，经过过该项目目的积累累，也为为之后项项目的二二装设计计工作的的计划安安排、过过程控制制等积累累了宝贵贵的经验验，进一一步完善善了管理理流程。 特色产品精装装小户型型公寓“精装酒店店式小户户型”在市场场定位之之初就针针对地理理位置和和楼盘规规模、当当时的市市场产品品进行了了全面仔仔细的考考察和资资料整理理，形成成了一套套较完备备的基础础资料，包包括户型型、底商商、公共共空间、立立面、电电梯、装装修档次次等；然然后对这这些基础础资料进进行分析析，结合合营销户户型区间间，对各各个房间间的开间间、进深深尺寸进进行了详详细的设设定和推推敲。进进一步，结结合市场场实例为为各种户户型中增增加卖点点，如利利用扩大大的落地地窗成为为阳光室室（当时时可不计计算面积积），为为小户型型设计阳阳台等；另一方方面，将将厨房、卫卫生间（前前区）和和储藏空空间结合合在一起起，在很很有限的的空间中中实现了了比较完完备的居居住功能能，特别别对那些些空间设设计的亮亮点进行行突出和和烘托，最最后呈现现的精装装房效果果让人满满意。空空间设计计上的突突出亮点点和高端端品牌厨厨卫器具具是*小户型型的最大大卖点，通通过*小小户型的的实践，在在有限面面积中实实现比较较完备的的居住功功能和做做出空间间亮点是是精装小小户型成成功的根根本，特特别是厨厨卫设备备器具的的选用。3. 各阶段与相相关部门门协调配配合 前期策划阶阶段与投资部、项项目部配配合，收收集规划划条件、场场地条件件、红线线图、地地形图、市市政管网网图等基基础资料料，并要要有准确确的红线线图电子子文件；在拆迁迁完成和和场地平平整后实实测场地地标高、周周边道路路标高，相相邻场地地标高，对对总平设设计提供供准确的的基础资资料；对对没有完完成的市市政道路路，一定定要拿到到准确的的道路高高程（政政府文件件），避避免因为为资料不不准确，造造成场地地标高设设计失误误。与营销策划划部配合合，成立立项目调调研和产产品策划划小组，共共同进行行市场调调研和开开展产品品策划工工作，为为市场定定位提供供基础数数据。由由于营销销和设计计一起开开展工作作，可以以较好的的弥补各各自业务务层面的的不足，提提高工作作效率。 图纸设计阶阶段与营销部配配合，落落实项目目规模、住住宅户型型区间、商商业体量量、商业业分布等等重要的的设计要要求。与与合约部部、物资资部配合合，做好好产品标标准制定定工作，重重点控制制大量和和大型设设备、材材料的选选择，达达到设计计要求和和成本控控制的平平衡。产产品标准准通过地地区公司司评审。与与项目部部配合，在在施工图图设计阶阶段，严严格控制制施工图图设计交交底和过过程图审审图节点点的管理理质量，确确保施工工图设计计质量。执行规划设设计三级级评审制制度，逐逐步落实实概念方方案，规规划方案案设计，立立面方案案设计，景景观方案案设计等等重要设设计成果果。 施工阶段与项目部配配合，完完善施工工图中的的不足之之处，提提高产品品完成质质量。应应对施工工图交底底做好充充分准备备，留出出合理看看图时间间，并且且用相关关制度参参与人员员做出责责任划分分和奖惩惩界定，保保证施工工图交底底质量，减减少边施施工，边边发现问问题，边边修改的的情况。与项目部、合合约部、物物资部配配合，完完善二次次装修设设计，指指导现场场完成二二装样板板制作工工作，并并对样板板进行优优化和确确认，保保证施工工成果满满足设计计要求。提提高二次次装修设设计的图图纸完整整性、准准确性，提提高设计计质量，最最好争取取在主体体施工图图完成一一段时间间（大约约233个月）后后整体完完成二装装图纸的的设计和和样板确确认工作作，降低低对现场场进度的的影响。 项目结利、入入伙阶段段与项目事务务部、项项目部配配合，协协助完成成各项质质检验收收工作。做做好信息息收集工工作，便便于提前前做好资资料准备备工作，避避免临时时忙乱。与与客服服服务部、销销售中心心和地产产服务部部（物管管公司）配配合，及及时处理理业主投投诉问题题。做好好资料收收集工作作，作为为今后设设计工作作的参考考。4. 有待改进和和可供借借鉴的的的方面 有待改进的的实例11空调调外机位位在*的的577号楼的的空调位位设计中中，为了了减少空空调位对对外立面面的不利利影响，达达到外立立面“简洁、精精致”的目的的，将部部分卧室室的空调调位从窗窗下调整整到生活活阳台。但但是，此此举带来来了两方方面的难难题：其其一，是是冷凝水水的排放放，现场场采用了了在墙体体内埋置置冷凝水水管（钢钢管），在在户内机机位处预预留套管管接头的的方法。此此方法解解决了冷冷凝水排排放的难难题，但但是，如如果要检检修立管管，势必必破坏室室内装修修，为今今后物管管留下隐隐忧。其其二，是是冷媒管管的架设设，由于于部分卧卧室与生生活阳台台距离较较远，冷冷媒管跨跨越了走走廊和卫卫生间（或或储藏室室），现现场采用用在梁上上留孔，业业主装修修时采用用吊顶隐隐藏冷媒媒管的方方法。但但是，业业主入住住后，大大多抱怨怨冷媒管管太长，耗耗电量大大的缺点点，最后后不得不不将空调调位调整整到卧室室窗下。空调位一直直是我司司楼盘考考虑的比比较周到到的地方方，在立立面美观观、安装装方便、使使用节能能等方面面都做了了很多考考虑，但但是依然然会有新新的问题题出现，多多数是由由于立面面的原因因而对部部分空调调位的设设置采用用了不尽尽合理或或是不符符合业主主使用习习惯的方方式。此此问题暴暴露了设设计师对对业主心心态把握握不足的的弱点。设设计师在在今后的的设计中中，要不不断积累累经验，在在立面设设计的同同时就将将空调外外机位作作为极重重要（且且敏感）的的设计因因素进行行充分考考虑，满满足业主主的使用用要求，做做到“人性化化”的空调调布置。 有待改进的的实例22中心心广场的的洗米石石*园园区的中中心景点点，是由由喷泉叠叠水、乔乔木植栽栽和地面面硬铺拼拼花共同同组成的的。但是是一开始始，地面面硬铺边边缘的弧弧形带子子是做的的洗米石石。施工工完后发发现呈现现效果档档次不高高，而且且由于洗洗米石与与花岗岩岩硬铺的的交接没没有作好好处理，边边沿参差差不平，效效果很差差。之后后将洗米米石调整整为花岗岗石板，解解决了问问题。此问题暴露露了设计计师对材材料的把把握不足足和细部部处理考考虑不深深的弱点点，今后后的设计计工作中中，应该该不断积积累设计计经验，熟熟练掌握握材料的的特性和和施工方方法，提提高景观观硬铺的的设计质质量。 有待改进的的实例33电梯梯厅的瓶瓶颈*塔楼的的底层多多数都做做了架空空的设计计，为了了节约成成本，除除了1号号楼和22号楼下下做了转转换层以以外（其其底层分分别为商商业和会会馆），其其余塔楼楼直接将将剪力墙墙的柱子子落下。架架空层的的设计，为为底层的的单元大大堂的设设计带来来了很大大的空间间，单元元大堂个个个都高高大开敞敞，突出出了楼盘盘的档次次。但是是由于没没有作转转换，实实际上大大堂的平平面组织织是在住住宅平面面上进行行，难免免出现一一些“瓶颈”空间，本本来在标标准层不不明显的的一些拐拐角，在在单元大大堂的大大尺度空空间中就就显得特特别的狭狭小，再再加上装装修石材材厚度的的影响，局局部通道道口尺寸寸只有11,1000mmm左右。最最后采用用将墙体体切角的的办法来来处理。此此问题反反映了设设计师对对空间把把握的不不足，今今后的设设计工作作中，应应该对重重要的公公共空间间如电电梯厅、公公共走道道等特别别是装修修复杂的的大堂空空间进行仔仔细的推推敲，结结合设备备专业，进进行局部部的调整整优化，以以满足使使用和美美观要求求，减少少公共空空间的“瑕疵”。 可供借鉴的的实例商业业外立面面设计*商业外外立面在在设计之之初更多多的考虑虑为提高高项目档档次和在在商家不不进行装装修情况况下的外外立面效效果，故故大量使使用石才才和玻璃璃幕墙，造造价很高高。商家家未装修修经营前前，外立立面效果果很不错错，且非非常有档档次。但但实际上上，商家家为了经经营需要要需进行行二装和和大量利利用外墙墙做户外外广告，最最后外立立面被破破坏殆尽尽，真有有点“劳民伤伤财”。由于现在公公司项目目的进度度都比较较紧张，就就要求对对原来的的流程进进行灵活活的调整整，比如如适当的的简化，或或者压缩缩时间。为为了不影影响对设设计质量量的控制制，应该该利用已已有的经经验，早早做工作作安排，将将部分二二装工作作提前到到方案深深化阶段段开始进进行，并并且通过过建立标标准二装装设计资资料库，合合理选用用成熟的的设计和和工艺，缩缩短二装装设计的的周期，适适应紧张张的开发发节奏。同样，景观观设计工工作在项项目节奏奏加快之之后，往往往成为为影响项项目营销销推广的的难点。主主体施工工图完成成了，而而景观总总平方案案没有确确定，模模型和楼楼书的制制作都很很困难，并并影响推推广效果果。另外外一方面面，还会会影响施施工图设设计中地地库顶板板的结构构设计，造造成之后后的修改改。应该该提前准准备景观观设计工工作，保保证在施施工图完完成后11个月内内，完成成景观方方案设计计定稿工工作，落落实道路路、水景景、堆坡坡和大型型乔木的的位置，确确保各项项工作的的开展。由于*的的主体设设计单位位是深圳圳的设计计公司，沟沟通起来来比较麻麻烦，在在现在进进度紧张张的项目目已经不不可能应应用。但但是，现现在常用用的*（香港港）公司司进行方方案、立立面设计计与本地地公司进进行主体体施工图图设计的的模式，仍仍有相似似之处。如如何控制制好*公司的的工作节节奏是重重点。首首先，合合同要理理清楚，理理仔细，明明确工作作计划及及相关控控制措施施；第二二，在设设计过程程中，要要充分利利用好各各个重要要的控制制节点（本本地汇报报与交流流），做做好各项项会议准准备比如提提前进行行内部商商讨，统统一意见见；准备备好足够够的材料料样板等等保证证会议进进程快，质质量高，并并且形成成会议纪纪要严格格控制设设计单位位下一步步工作进进程和设设计重点点，确保保没有遗遗漏。第第三，根根据实际际情况，适适当调整整工作节节奏，避避免出现现一段紧紧、一段段松的不不良工作作节奏，影影响设计计师工作作积极性性和设计计成果的的质量。第第四，灵灵活利用用各种设设计控制制手段，比比如可以以让*设计师师在本地地待上个个344天，进进行封闭闭式设计计，大幅幅提高设设计交流流的效率率，从而而加速重重大节点点的设计计进程。第第五，通通过努力力，确保保设计费费用的按按时支付付。5. 综合评价*作作为成都都公司第第二个项项目，比比较成功功的实现现了市场场定位和和产品策策划阶段段决定的的产品形形态，并并且在过过程中不不断的调调整和持持续创新新，保证证了产品品的先进进性；同同时由于于前期策策划较为为充分和和较好的的过程控控制，成成本及质质量都得得到了双双赢的结结果。【项目营销销工作评评估】1. 项目定位与与销售阶阶段市场场变化情情况 2004年年市场特特征2004年年成都房房地产尽尽管受国国家宏观观调控政政策的影影响，但但依然持持了健康康发展态态势，呈呈现开发发规模稳稳步扩大大、供需需基本平平衡、商商品房销销售持续续走旺、商商品房空空置率大大幅下降降、房价价涨幅明明显的特特征。 2005年年市场特特征上半年商品品房供给给大规模模放量，房房地产市市场竞争争激烈；政府加加大经济济适用房房力度建建设，经经济适用用房大规规模放量量；市场场总体处处于供求求基本平平衡或供供略小于于求的状状态，商商品房价价格涨幅幅回归。下下半年受受“国八八条”等政政策组合合拳影响响，消费费者变得得较为理理性，持持币观望望的心态态较为普普遍。 2006年年市场特特征2006年年市场恢恢复良好好的发展展态势，项项目处于于尾盘销销售阶段段，立面面呈现，销销售速度度得以提提升。2. 项目户型定定位与实实际情况况对比表表户型分类定位面积范范围（）套数比（）建成面积范范围（）套数比（）二房二厅单单卫大二房859552589-94426三房二厅双双卫小三房110112040101124611大三房140115030145-114934四房三厅双双卫大四房160117033153-116328复式单位200223022361从上表可以以看出：大三房房的户型型比例实实际建成成后增加加4%，四四房的户户型比例例实际建建成后减减少5%。3. 对住宅推售售时机的的思考 住宅各批次次推售时时间： 首批次推售售时间 20004年年12月月项目八月亮亮相以来来，项目目形象基基本建立立后，即即转入商商业的推推广及储储备，在在9月商商业开盘盘前，住住宅基本本处于自自然储备备的过程程。100月正式式启动住住宅的客客户储备备。122月第一一次开盘盘，推售售的节点点比较符符合客户户的消费费节奏，时时机把握握较好。 二批次推售售时间 20005年年3月 三批次推售售时间 20005年年6月从三批次储储客以来来，恰逢逢20005年“国八条条”新政出出台，市市场观望望情绪较较为严重重。在二二批次物物业剩余余将近2200套套的情况况下，三三批次客客户储备备相当不不理想。此此时再推推售与二二批次剩剩余物业业同质性性强的大大三房与与四房单单位，预预计开盘盘情况将将不太理理想。因因此我们们调整了了推售范范围，将将原计划划最后批批次推售售的9007栋，调调整为本本次推售售，满足足了市场场的需要要，又有有效回避避了政府府宏观调调控的不不利影响响，完成成了该批批次推售售的任务务。 四批次推售售时间 20005年年9月四批次推售售时，市市场正处处于新政政影响后后的恢复复期，为为保证开开盘的人人气与成成交额，将将客户关关注较多多的商务务公寓（11栋）打打包推出出，增加加项目整整体的关关注度，同同时又促促成了成成交。 分批次确定定推售范范围的总总体原则则： 以房源优劣劣搭配为为原则，尽尽量保证证房源由由差到优优的推售售秩序，既既有利于于实现项项目价值值的最大大化，又又可以保保证一定定时间内内的成交交量。比比如：四四房的推推售每批批次都会会将四房房中全临临河单位位与半临临河单位位搭配推推售，通通过合理理的价差差，引导导不同承承受力的的需求四四房的客客户。三三房的推推售同理理，每批批次都会会将河景景三房与与园景三三房搭配配销售。在在市场处处于较理理性消费费的情况况下，这这种推售售房源的的策略有有利的促促进了销销售。4. 各户型销售售速度情情况 销售期各房房型的去去化速度度为：小小三房两房四房大三房房。原因因如下： 小三房：房房源数量量少，功功能齐全全，经济济实用，总总价控制制较好，且且朝向最最好，所所以每批批次一经经推出即即销售完完毕，是是*最畅畅销的房房型。 两房：总价价低，投投资与居居住两相相宜，在在项目销销售中处处于拉动动成交量量的房型型。 四房：分临临河单位位和半临临河单位位，全临临河单位位由于其其位置的的唯一性性与稀有有性，销销售速度度快于半半临河单单位。四四房单位位在项目目销售中中处于提提升项目目品质形形象的地地位，销销售较为为平稳。 大三房：由由于大三三房面积积近1550，与1660的四房房单位在在面积上上没有拉拉开间隔隔，影响响了客户户的选择择与判断断，因此此大三房房去化速速度最为为缓慢。从房型、面面积与实实际销售售走势角角度对比比分析：项目高高层住宅宅小三房房面积控控制较好好但房源源配比过过少；大大三房源源配比量量过多且且面积定定位过大大；两房房单位房房源与面面积配比比适中；四房房房源配置置合理但但面积定定位偏小小，影响响居住舒舒适性。从从客户购购房心理理反馈，生存型客户注重户型的功能性、实用性，改善型客户注重户型的舒适性及房间设计细节，享受型客户注重户型的豪华与奢侈。5. 销售价格总总结据项目发展展策划，高高层住宅宅销售目目标为220044年122月开盘盘，20006年年底完成成95销售，价价格定位位为均价价4,4400元元/。从实实际销售售结果看看，销售售周期与与节奏符符合发展展计划，销销售价格格从首批批次推售售4,9900元元/到最后后一批次次均价为为6,5500元元/，项目目整体成成交均价价5,3309元元/，成交交价格比比定位价价格高出出9000元/，主要要原因为为： 定位期间与与销售期期间的市市场环境境不同