广场佳苑项目投标书

第一部分投标人资信信部分第一章 投标人人简介概况四四川蒲江江方圆置置业有限限公司，成成立于二二OO四年年四月二二日，注注册资本本为万人民民币，资资质三级级。公司司现有员员工人，其其中管理理人员0人，大大专以上上文化程程度的有有8人，具具备中级级以上专专业技术术职称的的有人人，全部部管理人人员拥有有物业管管理岗位位证书：受委托托管理的的物业项项目1个，面面积为22.4万万平方米米。经营范围围物业管管理、建建筑装饰饰、园林林绿化、广广告设计计制作、销销售建筑筑材料、房房地产咨咨询、中中介代理理、百货货零售等等为一体体的综合合性企业业。企业精神神 爱国国、爱企企、团结结、服务务、竞争争、“没有最最好、只只有更好好；勇于于拼搏、开开拓创新新、永不不言败”的企业业精神。服务理念念坚持持业主至至上、诚诚信经营营，个性性服务，无无微不至至，尽心心尽力，尽尽善尽美美的经经营宗旨旨，通过过服务职职能社会会化，服服务组织织专业化化、服务务形式规规范化、服服务关系系契约、服服务过程程商业化化的服务务品种多多样化地地运作，为为入住受受托物业业的全体体业主、物物业使用用人提供供一个：安全、舒舒适、整整洁、宁宁静、文文明、方方便、温温馨的居居家生活活和办公公经商环环境。服务宗旨旨业主主的满意意是我们们服务的的唯一追追求。服务目标标对每每一个受受托的服服务的物物业项目目，我公公司都本本着独立立核算，多多种经营营，自负负赢亏，以以区养区区，适应应市场变变化，多多元化发发展，创创造新的的利润增增长点，热热情服务务，回报报业主的的方针。严严格按然然对所管管物业承承诺的服服务质量量等级标标准，进进行规范范性的服服务和运运作，全全面提升升所管物物业的整整体形像像，提高高服务水水平和服服务质量量，创优优达标，从从而实现现物业的的增值保保值，并并求得自自身的生生存和发发展。组织机构：四川蒲蒲江方圆圆置业有有限公司司的组织织结构如如下图业务部总经办服务部主任负责主持和领导本服务部的全面工作财务部行政办业主服务中心各服务部监事会股东会董事长总经理董事会业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务组接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等业主服务部接等业主，受理并处理业主、使用人的投诉等，收费工作和行政办公事务、财务管理与会计核算工作等。物业秩序维护部对物业服务区域内的门岗值勤、登记、车辆、消防、巡逻、安防等公共秩序的维护与管理。工程维修部 公共部位、公用设备、设施的管理、维护、保养、维修。房屋装饰、装修监管，受理业主的各项特约服务。保洁绿化部公共区域内的清洁卫生、园林绿化维秩序维护理等工作。第二章 法定代代表人身身份证明明书单位名称： 四川川蒲江方方圆置业业有限公公司 单位性质： 有限责责任 地 址： 四川省省蒲江县县鹤山镇镇了翁路路98号 成立时间： 220044年4月2日 营业期限： 220044年4月2日至20024年年3月20日姓 名： 崔建业业 性别： 男 年龄： 433 职务： 董事长长 系四川蒲蒲江方圆圆置业有有限公司司 法定代代表人。 特特此证明明投标人： 四川川蒲江方方圆置业业有限公公司（盖盖章） 日 期： 二OO七年年八月三三十一日日 第三章 投标标人文件件签署授授权委托托书本授权委托托书声明明：我 崔建业业 系 四川蒲蒲江方圆圆置业有有限公司司的法定定代表人人，现授授权委托托 四川蒲蒲江方圆圆置业有有限公司司的 为我公公司签署署本项目目的投标标文件的的法定代代表人授授权委托托代理人人，我承承认代理理人全权权代表我我签署的的本项目目的投标标文件的的内容。 代理人人无权转转委托权权，特此此委托。 代理理人： （签签字） 性别： 年龄： 岁 身份份证号码码： 职务： 投标标人： 四川蒲蒲江方圆圆置业有有限公司司 （盖盖章） 法定定代表人人： （签签字或盖盖章） 授权权委托日日期：二二OO七年年八月三三十一日日第三章 投标标函致：“广场场佳苑”项目物物业管理理招标人人1、 根据你方招招标项目目“广场佳佳苑”管理招招标的要要求，遵遵照中中华人民民共和国国招标投投标法等等有关规规定，经经踏勘项项目现场场和研究究上述招招标文件件后，我我方经测测算后愿愿意：住住宅按0.66元/平方米米、月，人人民币（大大写）每每平方米米（建筑筑面积）每每月陆角角的投标标报价并并按上述述招标文文件的要要求承担担该物业业服务工工作。2、 我方已详细细审核全全部招标标文件。3、 我方同意所所提交的的投标在在招标文文件规定定的投标标期内有有效，在在此期间间内如果果中标，我我方将受受此约束束。4、 除非另外达达成协议议并生效效，你方方的中标标通知书书和本投投标文件件将成为为约束双双方的合合同文件件组成部部分。投标人：四四川蒲江江方圆置置业有限限公司 （盖章章）单位地址：四川省省蒲江县县鹤山镇镇了翁路路98号法定代表人人： （签签字或盖盖章）邮政编码：61116300 电电话：113433819972551 传传真：00288855340006开户银行名名称：蒲蒲江县信信用联社社营业部部开户银行账账号：0022770000001120001000013308 开户户银行电电话：开户银行地地址：四四川省蒲蒲江县鹤鹤山镇朝朝阳大道道1811号第二部分投标人商务务部分第一章 项目收收支预算算第一节 物业服服务费用用收支预预测物业服务成成本汇总总表：序号成本项目月支出金额额（元）1员工工资44002员工福利及及保险18863公共水电费费2324投入的设备备和低易易耗品的的折旧/摊销7455公共部位、公公共设备备设施日日常维护护费5606行政办公费费3507不可预见费费1508利润4169营业税及附附加524总计9263物业服务成成本明细细一、 员工工资序号岗位人数测算依据月支出（元元/月）1物业管理员员1人（主主人）1人10000元元13月月/122月10002物业秩序维维护员33人3人7000元13月月/122月21003保洁员代绿绿化1人1人6000元13月月/122月6004维修工1人人1人7000元13月月/122月700合计：（114项）4400二、 员工福利及及社保费费用序号项目测算依据月支出（元元/月）1员工福利44008%3522工会经费44002%883职教经费44001.55%664社保费用6人2229.991380合计：（114项）1886三、 公共水电费费序号项目测算依据月支出（元元/月）1安防电费0.5KWW24小时时30.5天0.5585元元2142路灯电费50个00.0225KWW6小时0.5585元元4.33绿化用水10吨/月月1.33元134公共能耗合计：（114项）232四、 服务装备和和低易耗耗品的拆拆旧/摊销1、办公设设备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1电脑1台30003000办公设备2打印机1台10001000办公设备3电话座机1台150150办公设备4电话手机1部600600办公设备5办公桌椅1套350350办公用品6接待业主专专用桌椅椅1组500500办公用品7保险柜1个600600财务专用8铁皮文件柜柜2组300600业主档案资资料存放放9通造栏1个50050010交房资料及及各类标标识牌制制作500011管理员服装装6套50030003人，每人人2套合计：（1111项）153000按三年折旧旧后残值值25%测算月月平均摊摊销为：153000元（125%）（312）月月3119元/月2、安防设设备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1对讲机3部13003900秩序维护员员联络工工具2警棍3根2060警用器械3维护员服装装6套26015603人，春、夏夏、秋、冬冬装2套/人，大大衣1件/人。4钢加上下床床1套200200值班用品5维护员床上上用品3套200600值班用品6雨衣、雨具具3套60180值班用品7衣柜1组200200值班用品8值班桌椅1套500500值班用品9应急灯2台150300值班用品11电热水器1台700700值班用品合计：（1111项）8200按三年折旧旧后残值值10%测算月月平均摊摊销为：8200元元（110%）（312）月月2005元/月3、维修设设备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1兆母表1台100100维修工具2枪式疏通器器1台400400维修工具3管钳2把4080维修工具4雨衣、雨具具1套6060维修工具5电钻1套300300维修工具6电锤1把500500维修工具7压线钳1把300300维修工具8钻头1套300300维修工具9玻璃枪1把3930维修工具10应急灯1台150150维修工具11万用表1台200200维修工具12试电笔1支1010维修工具13人安梯（44米）1把300300维修工具14削线钳1把2525维修工具15电烙工具1套100100维修工具16PPR热熔熔机1台300300维修工具17工具柜1套300300维修工具18常用工具及及工具包包1套300300维修工具19常用量具1套200200维修工具20台虎钳1台150150维修工具21维修桌1套250250维修工具合计：（1121项）4355按三年折旧旧后残值值10%测算月月平均摊摊销为：4355元元（110%）（312）月月1009元/月4、保洁绿绿化设备备序号物品名称数量单位单价估计（元/每）金额（元）备注1不锈钢烟灰灰果削箱箱4个150600环保设备2塑料垃圾桶桶5个80400环保设备3垃圾清运车车1台300300环保设备4雨衣、雨具具1套6060员工用具5云石铲刀1把2020环保工具6尘推1套100100环保工具7洗地水管150米2300环保工具8更衣柜1套150150员工用具9独凳1个2020员工用具10剪草机1台23002300绿化设备11喷雾器1台150150绿化设备12锄头1把2020绿化工具13园锹1把2525绿化工具14园艺剪1把3030绿化工具合计：（1114项）4475按三年折旧旧后残值值10%测算月月平均摊摊销为：4475元元（110%）（312）月月1112元/月总计：服务务装备摊摊销（114项）319元/月2005元/月1009元/月1112元/月7445元/月五、 日常维护费费序号项目 说明费用估算（元/月）1消防设施灭火器、消消防栓箱箱等502供电设备变圧器、配配电箱、线线路等等等703公共照明路灯、楼道道灯、开开关线盒盒等1004供水系统供水设备、共共用管道道及共用用阀门等等255弱电系统电话、光纤纤、技防防系统等等156共用公共部部位土建建维修道路，墙体体，楼梯梯间等707化粪池清掏掏每年以2次次记1008农药化肥按植物生长长季节施施放509植物补种移移植7010消杀用药除四害等10合计：（119项）560六、 行政办公费费序号项目 说明费用估算（元/月）1日常办公用用品各种记录薄薄、电池池、文件件夹、纸纸、笔、耗耗材等502通讯费手机、座机机通讯费费用1003交通费开会、学习习、培训训等交通通费用1004办公水电费费200合计：（114项）350七、 不可预见性性开支150元/月八、 酬金（按一一至七项项之和55%）8323元元5%4166元/月九、 税收（按总总收入的的5.445）9618元元5.445%5244元/月第二节 收支测算及及依据服务费收入入：一、 物业服务费费收入为为：住宅物业服服务收入入：（建建筑面积积约1441055平方米米）141055平方米米0.660元/平方米米. 月84663元/月二、 露天车位：（约339个）按租金及服服务维护护费业主主与物业业企业55比5分成，分分成用于于补充服服务经费费，此地地段月平平均租为为50元计计算，露露面停车车场服务务收入为为：39个550元50%9755元/月三、 地下停车场场：（约约50个）室内车库未未出售部部分的租租金及服服务维护护费收取取，本作作有利调调动极积积性提高高收费率率观点，物物业企业业与业主主比分成，分分成用于于补充服服务经费费，此地地段月平平均1000元及及车位逐逐步递减减综合测测算，地地下停车车场服务务收入为为：12个550%1000元30%=1880元/月总收入为以以上三项项目之和和：8463元元+9775元+1880元=96618元元/月测算依据一、员工工工资根据据劳动法法最低工工资标准准，物业业管理服服务收费费标准结结合我公公司工资资发放情情况及成成都地区区周边县县同行业业水平计计算。二、岗位人人员配置置，是依依照招标标文件要要求，服服务的工工作量，需需要达到到的物业业服务标标准而制制定。三、经济参参数，以以招标文文件提供供的经济济数据为为计算依依据，部部分未能能确定的的指标，是是根据本本项目的的特点和和投标人人的经验验合理测测算。四、法律依依据，国国务院第第799号令物物业管理理条例;四川省物业管理服务收费细则（川价费2003294号文件及即将出台的物权法等。投标人将在在后期的的管理服服务中，本本着厉行行节约的的原则，努努力节省省相关费费用开支支五、增收节节支措拖拖1、日常生生活1.1衣物物方面：为住户户收洗衣衣物、被被褥；提提供补衣衣、制衣衣服务等等。1.2居住住方面：为住户户进行室室内卫生生保洁、室室内装饰饰装修、搬搬家、管管道疏通通、更换换门锁心心、网络络维护、空空调移机机、安装装家庭报报警装置置、屋顶顶及私家家花园的的设计施施工养护护、租摆摆室内植植物，扶扶老托幼幼等。1.3出行行方面：代购代代订车票票、飞机机票、火火车票、国国内旅游游、机动动车保养养、清洗洗、维修修、装饰饰等。1.4商务务服务：打印、复复印、传传真、电电了邮件件、商务务会议、产产品展示示、网页页广告等等。1.5 金金融服务务：代办办各种保保险；设设立银行行代办点点。1.6经济济代理中中介服务务：房屋屋代售代代销、二二手房买买卖、租租赁、室室内装饰饰装修、建建筑材料料代购代代销、广广告设计计制作发发布、置置业咨询询等。1.7委托托性的特特约特色色服务：根据业业主所需需，依据据协议提提供特色色服务。如如家庭医医疗保健健、各种种培训服服务、个个人网页页制作、美美容健身身咨询、婚婚庆礼仪仪等。2、服务部部节约措措施2.1严格格控制各各种费用用支出，能能回收使使用的要要反复利利用，不不能使用用后，尽尽量回收收殘值。2.2对服服务中的的水、电电、气等等能原的的消耗制制定严格格的节能能降耗措措施，杜杜决一切切浪耗。2.3教肓肓员工热热爱公司司，团结结互助乐乐观的团团队精神神，爱护护公物，正正确使用用各类办办公设备备用具，防防止物品品人为损损坏，增增加物品品使用寿寿命。3、建立长长效的监监督机制制，确保保增收节节支落实实到位。第三部分技术部份第一章 服务的的理念与与目标根据“蒲江江广场佳佳苑”的基本本情况和和服务要要求，提提出以下下的服务务理念与与服务目目标。一、 项目定位、 管理定位坚持管理职职能社会会化、管管理组织织专业化化、管理理形式规规范化、管管理关系系契约化化、管理理过程商商业化的的原则，充充分利用用并完善善小区配配套系，配配置精良良高效的的管理专专业队伍伍，全方方位，无无微不致致地为入入住“蒲江广广场佳苑苑”的主业业和物业业使用人人服务，打打造一个个安全、整整洁、温温馨、舒舒适、甜甜静、清清心的居居家生活活环境。、 效益定位社会效益、经经济效益益、环境境效益、文文化效益益相互兼兼顾，充充分利用用本物业业资源和和投标人人的管理理运作经经验，通通过有效效的成本本控制和和多种经经营，从从而实现现各种效效益大丰丰收。3、服务定定位本着以人为为本，服服务第一一原则，严严格执行行中国物物业管理理协会制制订的住住宅三级级物业管管理服务务标准，加加强品质质监督，为为“蒲江广广场佳苑苑”的全体体业主提提供质价价相符的的物业管管理服务务。二、管理服服务理念念1、管理理理念：“依法管管理、业业主至上上，服务务第一、创创建一流流社区”。2、服务理理念：“业主的的满意度度是检验验我们工工作的唯唯一标准准”。三、管理目目标1、遵循“独立核核算、自自负盈亏亏，增收收节约, 广开开门路，多多种经营营”的经营营方针，严严格按照照中国物物业管理理协会制制定的往往宅三级级物业管管理服务务质量标标准，进进行规范范管理和和运作，全全面提升升“蒲江广广场佳苑苑”整体形形像，提提高服务务水平，开开源节流流，实现现小区保保值、增增值，并并为自身身长期发发展奠定定基础。2、在合同同期内被被评为“辖区安安全生产产、消防防工作先先进单位位”、“成都市市优秀物物业示范范小区”。3、实现“收支平平衡、略略有赢余余”的经营营目标。四、物业管管理服务务分项目目标承诺诺序号分项目标测算依据主要措施1公共场所保保洁率998%完成保洁的的公共场场所、设设施面积积/总公共共场所、设设施面积积1000%、 保洁员岗位位、责任任区明确确、工作作质量要要求具体体、严格格，有考考核、有有奖罚；、 每日保洁，休休息日，休休息时间间为保洁洁重点；、 保洁员清洁洁时，以以主动服服务提示示住户热热爱环境境卫生；、 健全的保洁洁监督机机制。2绿化裸土率率小于33%，成成活率大大于966%裸土面积/总绿化化面积1000%成活量/绿绿化植物物总量1000%、 绿化制度、工工作计划划行之有有效且有有执行力力度；、 公共秩序管管理员负负责环境境维护、日日常监督督工作，静静态措施施提示住住户爱护护环境；、 主管人员及及时发现现绿化问问题并安安排解决决；、 发动住户热热爱绿地地，提合合理建议议，参与与管理。3管理人员专专业岗位位合格率率99%培训合格人人员/培训人人员总数数1000%、 人员培训自自学与培培训相结结合，制制度、计计划落实实；、 培训考核制制度与奖奖罚相结结合，强强化培训训结果。4房屋完好率率99%完好房屋总总面积/总建筑筑面积1000%、 建立经常性性检查制制度；、 每半年进行行一次全全面分项项检修；、 严格装修管管理和日日常管理理，无人人为损坏坏事件。5道路完好率率及使用用率988%完好道路总总面积/规划道道路总面面积1000%、 严格公共设设施管理理养护制制度，公公共秩序序管理员员加强巡巡查和疏疏导；、 向住户宣传传有关法法律法规规，培养养热爱家家园意识识，合理理使用道道路；、 及时整改修修补损坏坏路面。6化粪池、雨雨、污水水井完好好率988%完好化粪池池、雨、污污水井量量/化粪池池、雨汅汅水井总总数量1000%、 每日记录检检查情况况，发现现问题立立即设计计施工方方案，疏疏通处理理；、 化粪池每半半年清理理一次；、 雨水井、污污水井每每年全面面检修一一次。7排水管、明明暗沟完完好率998%完好排水管管、明暗暗沟长度度/排水管管、明暗暗沟总长长度1000%、 每日记录检检查情况况，发现现问题立立即设计计施工方方案疏通通处理；、 每半年进行行一次全全面检修修。8 路灯、楼楼道灯完完好率998% 完好路路灯、楼楼道灯/路灯、楼楼道灯总总量1000%、 每日记录检检查，及及时更换换更换检检修；、 维修人员岗岗位责任任、维修修时效明明确，有有桨有罚罚；、 健全的维修修监督机机制。9 大型及及重要机机电设备备完好率率99% 完好的的消防设设备/小区管管理处负负责的消消防设施施总数1000% 指定机机电设备备及公共共设施管管理维护护，实行行巡查制制度，建建立文件件记录，并并由维修修主管监监督执行行，以确确保消防防设施、设设备完好好无损，正正常使用用。10 大型及及重要机机电设备备完好率率1000% 完好的的大型及及重要机机电设备备/大型及及重要机机电设备备总计1000%、 建立严格的的设备管管理及日日常运行行操作规规程；、 重要设备责责任到人人；、 认真进行维维护保养养；、 按计划进行行维护保保养；、 加强技术人人员专业业技能培培训，减减少安全全隐患。11 业主投投诉处理理率999% 已处理理投诉/总投诉诉1000%、 做好各项管管理工作作，创建建优美、完完善的社社区；、 提高员工素素质，强强化服务务意识；、 发生问题及及时处理理，为住住户排优优解难；、 做好解释工工作，与与回访制制度落实实。12 维修服服务回访访率600% 维修回回访次数数/维修服服务次数数1000%、 建立健全回回访制度度；、 做好维修、回回访记录录；、 加强维修队队伍服务务意识。13 业主对对物业管管理满意意率855% 对管理理满意数数基本本满意数数/参加业业主评议议户数1000%、 科学的住宅宅管理手手段与温温馨服务务相结合合，编制制无漏洞洞的管理理网络；、 每年进行一一次业主主对物业业管理服服务的意意见征询询，加强强重点业业主的走走访，及及时解决决问题；、 以优良的敬敬业精神神不断改改善工作作，赢得得业主的的支持。第三章 总体管理方方案第一节整整体设想想与机构构设立一、 物业管理整整体设想想我公司接管管蒲江广广场佳苑苑的物业业管理后后，将吸吸收国际际上先进进的管理理思想并并运用我我公司多多年的物物业服务务经验，结结合蒲江江广场佳佳苑项目目的实际际情况和和本地人人文特点点，制定定出该小小区管理理目标，力力争在服服务期内内达到区区、市级级优秀住住宅小区区的标准准，使居居住在小小区内的的居民享享受到高高品位的的服务，使使物业保保值增值值。二、 总体管理方方案我公司接管管蒲江广广场佳苑苑的物业业管理服服务将按按照住宅宅（三）级级质量级级标准执执行。除除此之外外，我公公司在服服务上还还将体现现以下特特色：根据该小区区物业管管理的特特点，我我们经过过综合分分析，认认为适合合采用较较为简单单的直线线型组织织结构。它它的特点点是：组组织中各各种职务务按垂直直系统直直线排列列，体现现管理结结构简单单，权为为集中，责责任分明明，命令令统一，联联系简捷捷，适合合量化管管理的要要求。物物业服务务部在财财务上实实行独立立核算。1、物业管管理服务务部机构构设置物业服务部部下设业业主服务务部、秩秩序维护护部、清清洁绿化化部、工工程维修修部四个个部门。各各部门职职责如下下：1.1 业主主服务部部负责物物业服务务部行政政、总务务、车辆辆管理工工作；负责物物业服务务部人事事、劳资资、培训训工作：负责物物业服务务部的财财务管理理工作：负责业业主（住住户）装装修及其其它档案案管理：负责物物料采购购、供应应及库房房管理；负责小小区内社社区文化化活动的的策划、组组织和开开展：负责社社区间文文化交流流活动的的组织开开展；负责区区内文化化宣传和和精神文文明建设设工作；负责对对外界的的公共关关系的协协调。1.2 秩序序维护部部负责辖辖区内治治安保卫卫工作；对辖区区内发生生的刑事事案件和和违法事事件，按按照治治安服务务部罚条条例实实施权限限内的处处罚，并并配合公公安机关关调查，侦侦破案件件；负责辖辖区内消消防组织织和防火火监督管管理；负责消消防设施施、设备备、器材材的巡视视检查和和日常保保养工作作；负责辖辖区内房房屋二次次装修管管理；负责辖辖区内交交通组织织和停车车场的经经营管理理；参与辖辖区内义义务劳动动和便民民服务活活动；负责消消防设备备的运行行管理。负责智智能系统统的运行行操作和和维护：负责小小区物业业管理各各类信息息的记录录、汇集集、整理理统计、分分析和及及时传递递，定期期形成日日、月统统计报表表，为管管理决策策、质量量分析提提供依据据；负责业业主、住住户以及及各岗位位提出的的服务申申请，受受理投诉诉与处理理，并定定期进行行住户意意见调查查，回访访统计分分析工作作；负责组组织物业业服务部部内部质质量审核核、安全全、质量量大检查查，提出出质量改改进建议议，负责责纠正措措施的贯贯彻落实实。2 清洁绿化部部负责清清洁卫生生和绿化化养护；负责公公共设施施和道路路的巡视视检查；负责小小区内所所有绿化化栽培、养养植、造造型设计计、修剪剪；负责小小区内商商业网点点和居家家服务摊摊点的统统一管理理；负责小小区内家家政服务务和便民民服务项项目的制制订、协协调和组组织开展展；负责小小区内家家政服务务人员的的统一管管理和培培训；负责小小区内文文化设施施场所的的运行、经经营管理理和日常常维护保保养；3 工程维修部部负责室室内装修修审批，负负责区内内公共设设施及场场所（地地）的维维修和定定期保养养；负责小小区内公公共设备备（消防防设备除除外）的的运行管管理、维维修和维维护保养养；负责房房屋本体体的维修修和定期期保养；负责智智能系统统末端设设备的设设施维修修和定期期保养。2、物业服服务部工工作流程程人员定岗定定编建立机构 规定规章制制度岗位培圳 房屋、公用用设施验验收接管管 住户入住室内装修管管理日常管理与与维修养养护人事行政管理财务管理档案管理消防管理治安管理物业设备设设施管理理智能系统管管理电梯管理绿化保洁管管理交通车辆管管理业主投诉管管理信息采集处处理环保管理家政事务物料供应社区文化服服务商业网点完善配套及及各部门门工作关关系的协协调和控控制 3、服务人人员编制制（合计计6人）（1） 服务部主任任1人、兼兼行政管管理员、出出纳文员员兼社区区文体员员、兼楼楼管理仓仓管采购购。（2） 秩序维护部部3人，其其中部长长（兼）门门岗2人、巡巡逻车管管人，兼兼技防系系统及车车库管理理（3） 绿化保洁部部1人（4） 工程维修部部1人第二节经经营指标标规划与与保障措措施一、管理服服务费及及代收代代缴费收收取率国优标准98承诺指标98测定依据实收费用额额/应收收费用总总额100098质量保证措施1、加强宣宣传，提提高业主主对物业业管理的的消费意意识。2、以法规规优质服服务促进进业主交交费的积积极性。3、采取节节假日照照常办公公、提前前预约、上上门方式式，方便便业主交交费。4、由手工工收费逐逐渐过渡渡到电脑脑划帐，并并提供“一本通通”服务。5、对于欠欠交管理理服务费费的行为为，我们们将采取取管理公公约中规规定的合合理措施施予以催缴，必必要时采采用法律律手段作作为催缴缴措施。二、商业用用房出租租率及租租金收取取率承诺指标出租率第三年达995以以上租金收取率率98测定依据出租率已出租的商商业用房房面积/商业用用房总面面积100095租金收取率率实收租金额额/应收收租金总总额100095质量保证措施1.制定切切实可行行的商业业用房招招租方案案，采取取有效措措施吸引引商家，如如协助商商家办理理有关经经营手续续等。2.以优质质服务塑塑造精品品物业，促促进广场场佳苑小小区的楼楼盘销售售，增强强小区的的消费需需求，营营造良好好的商业业环境。3.与商家家签订商商用房租租赁合同同，明确确双方权权利义务务，对租租金收取取制定有有利于我方的合合理规定定，如签签定租赁赁合同时时收取一一定押金金以及提提前一个个月预收收租金等。4.对小区区内外的的各类消消费需求求进行充充分调研研，对经经营项目目种类、规规模及区区域的设置有准准确的定定位和把把握，为为商家提提供合理理化建议议，确保保商家有有利可图图，提高商家交交租的积积极性。三、房屋及及配套设设施完好好率国优标准98承诺指标98测定依据完好、基本本完好房房面积/建筑物物面积100098质量保证措施1制订详详细的房房屋及配配套设施施维修养养护计划划，并严严格执行行。2房屋及及配套设设施的巡巡查、保保养频率率及质量量标准量量化分解解到个人人。日常常维护检检查与定定期维修修巡查相相结合，确确保良好好状态。3严格二二次装修修管理，建建立立体体交叉式式的监管管网络，对对进入小小区的施施工单位位实行跟跟踪管理理，防止止损坏结结构、危危及配套套设施安安全的行行为。四、房屋零零修、急急修及时时率国优标准98承诺指标99测定依据已完成零修修急修数数/总零零修急修修数100099质量保证措施1建立严严格的房房屋修缮缮制度，实实行244小时值值班，设设立业主主报修专专线电话话。2维修人人员应在在接到维维修通知知单200分钟内内到达现现场，零零修立即即处理，急急修不过过夜。3.根据小小区的功功能和特特点，储储备合理理数量的的常用材材料，以以备急用用。4.实行报报修填单单制，维维修完成成后经报报修人签签字确认认后返回回存档。5.每月对对维修及及时率进进行一次次统计，结结果作为为相关部部门及个个人的考考核依据据。五、维修工工程质量量合格率率及回访访率（一一）维修修工程质质量合格格率国优标准100承诺指标99测定依据质量合格的的维修单单数/总总维修单单数10001100质量保证措施1、加强对对维修技技工的专专业培训训，所有有技术人人员持证证上岗,严格按按照操作作规程进进行维修修。2、维修工工程实行行业主、业业主质量量签收制制度。3、加强外外购材料料、备件件的验收收控制，确确保质量量，提供供维修安安装服务务前由业业主检验验确认。4、较为复复杂的维维修工程程，事先先应制订订详细的的工作方方案，同同时要求求维修主主管到现现场进行行指导、监监督和验验收。（二）维修修工程回回访率公司内控标标准100承诺指标99测定依据维修回访数数/总维维修数10001100质量保证措施1、维修实实行1000回回访制，采采用电话话、上门门、书面面征集等等方式进进行回访访，保证证反馈渠渠道畅通通。2、每月55日前由由维修主主管对上上月维修修单进行行统计、分分析，并并提交分分析报告告。六、保洁率率公司内控标标准98承诺指标98测定依据保洁达标面面积/保保洁总面面积100098质量保证措施1、配备完完善的垃垃圾收集集及处理理设施，方方便业主主使用，加加强宣传传教育，提提高业主主保洁意意识。2、垃圾日日产日清清，封闭闭转运，杜杜绝二次次污染，实实施垃圾圾分类处处理。3、每日巡巡视检查查保洁情情况，发发现问题题立即处处理。4、提倡“全员保保洁，人人过地净净”。七、治安案案件年发发生率公司内控标标准0.5承诺指标0.5测定依据案件发生次次数/入入住总户户数100000.5质量保证措施1、提供224小时时秩序维维护服务务。采用用单车、步步行巡逻逻方式，建建立立体体交叉式式的安全全监管体体系。人人防与技技防结合合，充分分发挥技技防手段段的作用用。2、严格控控制外来来人员进进入，外外来施工工单位必必须签订订施工责责任书，施施工人员员挂牌上上岗，定定位施工工。3、树立“全员防防范”意识，建建立“快速反反应和快快速支援援”体系。4、实行业业主搬出出入登登记制度度，严格格控制物物料进出出。5、秩序维维护员实实行准军军事化管管理，定定期进行行军事素素质和业业务技能能培训，不不断提高处理理可疑或或突发事事件的能能力。八、火灾年年发生率率公司内控标标准0.5承诺指标0.5测定依据火灾发生次次数/总总入住户户数100000.5质量保证措施1、实行全全员义务务消防员员制，建建立一支支“消防快快速反应应分队”；制定定严格的的消防管管理制度度和详细细的消防防应急作作战方案案，每年年组织不不少于二二次的消消防实战演习。2、定期开开展各种种形式的的安全用用电、用用气和防防火宣传传，提高高业主的的消防意意识。3、小区所所有动火火作业，施施工单位位必须事事先申报报并办理理动火登登记手续续。施工工单位应应指定动动火部位位监控人人，并配配备足够够的消防防器材。4、定期为为业主提提供安全全用电检检查和煤煤气灶检检测服务务，及时时消除隐隐患。5、加强巡巡视和维维修养护护工作，确确保消防防设施设设备的完完好。九、年违章章发生率率与处理理率公司内控标标准1违章年发生生率承诺指标1计算测定依依据违章发生次次数/入入住总人人数10001公司内控标标准100违章处理率率承诺指标100计算测定依依据违章处理数数/总违违章数100099质量保证措施1、加强物物业管理理法规宣宣传，培培养社区区成员共共同参与与意识。2、全员协协调管理理，建立立交叉巡巡视制度度，及时时发现及及时处理理。3、采用情情理手段段、经济济手段和和法律手手段制止止违章，建建立跟踪踪回访制制度。十、业主年年有效投投诉率和和处理率率（一）年有有效投诉诉率公司内控标标准2承诺指标2测定依据有效投诉次次数/入入住总人人数100002质量保证措施1、不断培培养和树树立员工工的服务务意识，为为业主提提供优质质的服务务，使员员工追求求业主百百分百的的满意。2、保持业业主和服服务部之之间沟通通渠道的的畅通，设设立投诉诉电话和和投诉信信箱，不不断超越越业主的的服务需需求，及及时改进进服务部部工作中中存在的的问题和和缺点。（二）投诉诉处理率率公司内控标标准99承诺指标99测定依据处理有效投投诉次数数/有效效投诉总总次数100099质保证措施1、设立总总服务台台并实行行24小小时值班班，接受受业主的的各类投投诉。值值班员做做好投诉诉记录，并并根据投投诉内容容传递至至相关责责任部门门。2、各责任任部门接接到投诉诉后应立立即采取取补救措措施，并并在预定定时间内内向业主主回复。暂暂时无法法解决的的问题应应制订解解决的计计划并向向业主进进行解释释。3、投诉处处理率作作为部门门及员工工每月工工作考核核的重要要指标直直接与工工资挂钩钩。十一、业主主综合服服务满意意率国优标准95承诺指标两年内达997以以上测定依据（满意户数数基本本满意户户数）/入住总总户数100097质量保证措施1、实行开开放管理理，向业业主公开开服务内内容、服服务质量量标准，使使物业管管理工作作始终处处于业主主监督之之中。2、设立征征询意见见箱和投投诉受理理电话。每每半年向向业主作作一次业业主满意意率调查查，由服服务部经经理主持持对调查查结果及及业主反反馈意见见进行分分析，及及时调整整和改进进管理服服务方案案。对不不合格项项提出纠纠正和预预防措施施，并将将实施结结果向业业主公布布。3、通过每每季度召召开一次次质量分分析会，每每半年组组织一次次内部质质量审核核，每年年开展一一次管理理评审等等活动，不不断改进进和完善善质量保保证体系系，确保保业主满满意。十二、绿化化完好率率 公司内控控标准98承诺指标98测定依据完好绿化面面积/总总绿化面面积100098质量保证措施1、制订科科学的绿绿化养护护计划，并并严格执执行。2、物业主主管每周周对绿化化养护情情况进行行巡视检检查，并并将检查查结果作作为园艺艺工的考考核依据据之一。3、定期开开展环保保宣传，组组织园艺艺方面的的社区活活动，增增强业主主爱护绿绿化的自觉性性。十三、道路路、车场场完好率率公司内控标标准98承诺指标98测定依据道路、车场场完好房房面积/道路、车车场总面面积100098质量保证措措施1、制订详详细的养养护计划划，定期期巡视和和维护。2、市政工工程进入入辖区内内施工，服服务部派派人跟踪踪协助管管理并备备案。十四、管理理人员专专业培训训合格率率公司内控标标准98承诺指标98测定依据培训合格人人数/管管理人员员总数100098质量保证措施1、建立严严格的培培训制度度并制订订详细的的培训计计划，配配备专职职培训员员以及先先进的培培训设施施。2、入职培培训、岗岗位技能能培训、素素质提高高培训和和理论政政策培训训相结合合，采用用先进的的培训方方式确保保培训效效果。3、强调理理论与实实践相结结合，培培训与考考核相结结合，采采取有针针对性的的“啄木鸟鸟式”培训方方法，不不断提高高员工的的工作能能力与工工作绩效效。十五、档案案建立与与完好率率公司内控标标准98承诺指标98测定依据完好档案数数量/应应建档案案总量100098质量保证措施1、制订严严密的档档案管理理制度，配配备专职职人员管管理，配配置完善善的档案案储存设设施及场场所，加加强档案案资料的的收集、分分类和归归档管理理。2、采用原原始资料料与电脑脑磁盘双双轨制，确确保档案案资料的的安全可可靠，实实现档案案资料储储存方式式的多元元化。3、建立办办公自动动化系统统，业主主、服务务部、物物业服务务部、当当代投资资集团、政政府主管管部门通通过局域域网及互互联网实实现互联联，信息息共享。第三节秩秩序维护护服务一、岗位工工作职责责及服务务制度1.秩序维维护部工工作职责责1.1 在服务务部经理理领导下下开展工工作，负负责辖区区范围内内24小小时秩序序维护服服务。1.2 以“预防为为主，群群防群治治”的方针针，严格格进行小小区进出出人员和和物品出出入管理理。1.3 协助、配配合辖区区民警搞搞好小区区治护、暂暂住人口口管理，确确保小区区正常工工作秩序序和良好好的生活活环境。1.4 随时保保持高度度警惕、积积极参与与突发事事件，火火警、火火灾抢救救工作。1.5 配合有有关政府府部门宣宣传国家家一些方方针、政政策，与与政府部部门和小小区住户户实现良良好沟通通。1.6 作为公公司对外外的窗口口，依据据公司仪仪容、仪仪表要求求，讲文文明、讲讲礼貌，热热心为业业主服务务，树立立小区文文明高尚尚的整体体形象。1.7 协助、配配合各部部门搞好好各项活活动及完完成领导导交代的的临时性性任务。2. 秩序序维护部部部长岗岗位职责责2.1 任职资资格2.1.11 退伍军军人2.1.22 二年以以上物业业管理行行业经验验,持物物业上岗岗证与安安全主任任资格证证.2.1.33 高中以以上文化化2.2 岗位职职责2.2.11 认真贯贯彻执行行总公司司和上级级领导下下达的各各项任务务2.2.22 积极做做好秩序序维护员员的思想想工作，及及时掌握握秩序维维护员的的思想动动态。2.2.33 领导全全体秩序序维护员员做好小小区的治治护、交交通、消消防等管管理工作作。2.2.44 编排每每月秩序序维护员员值班情情况表，护护排秩序序维护员员轮班轮轮休工作作2.2.55 处理并并上报秩秩序维护护员在工工作过程程中遇到到各种问问题2.2.66 加强对对秩序维维护器材材、装备备的维修修、保养养，贵重重物品应应妥善保保管并登登记造册册、落实实到人。2.2.77 协作其其他部门门搞好本本花园的的物业管管理工作作。2.2.88 积极配配合辖区区民警搞搞好小区区内治护护与暂住住人口管管理。2.2.99 严格执执行停车车场收费费制度及及车辆保保管制度度。2.2.110 廉洁奉奉公、不不谋私利利。2.2.111 定期检检查消防防工作，提提高全体体秩序维维护员的的消防意意识。3.秩序维维护部班班长岗位位职责3.1 任职资资格3.1.11 退伍军军人3.1.22 身高11.655M以上上3.1.33 沟通能能力强,有管理理能力3.1.44 高中文文化3.2 岗位职职责3.2.11 主持召召开班务务会议，准准确传达达上级工工作护排排和指令令，带领领本班人人员搞好好好护全全保卫工工作。3.2.22 负责对对日常班班务的处处理，负负责检查查本班人人员执勤勤中的违违规行为为。3.2.33