《个人消费贷款》PPT课件.ppt

,第四章个人消费贷款,本章目录,学习指引 4.1个人消费贷款概述 4.2 消费信贷风险防范措施 4.3几种主要消费贷款 4.4消费贷款定价 复习思考题,学习指引,主要内容：个人消费贷款的种类、特点和作用；住房抵押消费贷款的种类、对象、市场运作、偿还方式及利率；汽车消费贷款的相关规定及偿还；其它消费贷款管理。,学习重点：住房抵押贷款的申请条件及市场运作；住房抵押贷款担保证券与证券化；住房抵押贷款的偿还方式；汽车消费贷款的偿还。,前言,消费信贷是我们的“阿拉丁神灯”还是“节俭美德的崩溃”？ 是什么缘由使得消费信贷风靡全球？ 它对宏观经济带来的是繁荣还是衰退？ ,4.1 个人消费贷款概述,个人消费信贷是银行以消费者个人为对象，以个人消费为用途发放的贷款。 理解：,个人消费信贷,寅吃卯粮,一、消费信贷的产生,理论基础：生命周期消费理论： 理性的经济人应该而且必然会从恒久收入出发，在一生的较长时间范围内安排消费支出，使得自身的消费与恒久收入相匹配，从而获得最大的收入效用。,实现个人收入效用最大化的路径就是消费信贷,个人消费信贷的起源与发展,维多利亚时期的美国人崇尚节约、节俭与计划的理财伦理 19世纪的美国人崇尚生活节俭、家有存款、经济克制 20世纪初，分期付款方式一问世，使信贷消费成为美国生活方式的特征 现在已经蔓延到了全世界,参考书目：,融资美国梦(消费信贷文化史) 作者：(美)伦德尔卡尔德 译者:严忠志 出版社：上海人民出版社,二、个人消费贷款的作用,对消费者来说：提高其生活水平，提前满足享受高质量生活的愿望。,对商业银行来说：调整其资产结构，降低经营风险，提高资产质量，培育新的利润增长点。,对国民经济的发展来说：促进国民经济持续、快速、健康发展。,案例：2009年3月,美国财政部和美国联邦储备委员会3日公布一项总额为2000亿美元的刺激消费信贷计划，即美联储将出资2000亿美元，购买基于新近发放的汽车贷款、信用卡贷款、学生贷款以及部分企业贷款的资产支持证券，这项计划将可望带动1万亿美元贷款的发放，以此促进整个信贷市场恢复运转，并由此刺激整体经济发展。,三、个人消费贷款的种类,按提供贷款期限的长短 短期消费贷款 中期消费贷款 长期消费贷款,按信用方式和信用工具 分期付款贷款 按揭贷款 信用卡贷款 支票信贷 反抵押贷款,按贷款用途 个人住房贷款 汽车消费贷款 个人耐用消费品贷款 个人助学贷款 旅游消费贷款,四、个人消费信贷的特点,1、以分期付款偿还方式为主； 2、贷款期限长； 3、对利率变化的敏感性低； 4、发展受经济周期和其所置身的文化传统 影响大； 5、消费者在信用交易中处于弱者地位； 6、银行需要获取个人信用信息与保护个人 隐私存在矛盾； 7、个人消费信贷的竞争主要是服务品质和 风险控制能力的竞争。,五、个人消费贷款的操作要点,1)贷款的申请 借款的动机和用途； 借款的数额和种类； 申请人本人的有关资料； 银行要求提供的其它有助于了解申请人信用状况的合法资料。,2)信用分析和贷前调查 借款人姓名、年龄、住址； 借款人职业及职业稳定性； 借款人收入及其稳定性，借款人家庭收入及其稳定性； 借款人消费支出情况； 借款人承担赡养义务及其稳定性； 借款人本人及由其承担赡养义务的家庭成员的健康状况； 借款人的财产及其变现能力； 借款人 的信用履历。是否与银行发生过借款往来，有无违约记录； 借款人可以提供的贷款抵押物及其质量等。,3) 贷款审批与发放 银行在审批消费者贷款时的方法 经验判断法：即根据对借款人的信用分析和贷前调查，通过信贷人员的主观判断，来决定贷与不贷，贷多贷少。 信用评分方法：先由银行建立一个在统计上可靠的信用评估分析模型，然后，信贷员通过此模型对借款人进行等级划分。,4)贷后检查与贷款的收回 通常要求借款人定期反映其收入、财产的变动情况，以便银行随时掌握借款人还贷能力的变化。 贷款到期后，应根据不同的贷款采取不同的的收回方式。银行要区别不同情况，加强贷款收回管理。,六、我国的消费信贷,消费信贷在中国仍然是一个相对较新的事物。1999年，中国人民银行印发关于开展个人消费信贷指导意见的通知，首次提出发展个人消费信贷。,（一）现状 1.初步形成多元化的消费信贷体系,2. 增长速度快，规模不断扩张,19,续表,结论：,中国消费信贷在过去十年里增长了200倍并预测中国的消费信贷还有很大空间。,3. 地区之间发展不平衡，城乡差异较大 （1）中国各省、市、自治区消费信贷发展很不平衡 （2）金融机构之间消费信贷业务发展不平衡 （3）消费信贷发展的重点局限在城市，而潜力巨大的农村消费信贷市场还多为空白,（二）中国消费信贷增长的驱动力分析,1、居民收入水平提高 2、生活方式、消费观念改变 3、政府政策大力支持 4、银行降低风险、提高竞争力的需要,美国发达的消费信贷,成熟的社会、个人信用制度 完善的资本市场 发达的个人消费资料网络 完善的个人资信评估机制 发达规范的金融市场环境 完整的法律体系 完善的消费信贷担保制度,4.2 消费信贷风险防范措施,一、个人信用征信制度 1、概念 通过一定的机制把分散在不同信用机构、司法机构、行政机构的能反映个人偿债意愿的信息集中到一个或若干个数据库中，让授信机构在授信决策时能方便快捷获得完整、真实的信息，从而大大节约交易费用。,2、个人信用征信体系 征信机构：以为第三方提供消费者信用报告为目的，主要从事收集、加工储存消费者信用信息，制作并向需要者提供个人信用报告的主体。 信息提供者：金融机构、公用事业机构和司法机关。 信息使用者：金融机构。 消费者：一方面约束自己的信用行为，一方面可以从征信机构获取对自己信用状况的评价及依据。,英国征信所,19世纪中叶,从伦敦的裁缝行业开始,产生了最早的消费者个人信用信息共享,由行业内简单互通消费者守信情况,发展成为固定时间内进行信用信息交流,以此来防止消费者违约和不守信用的现象增加。 1830年英国伦敦成立了世界第一家征信公司,美国个人征信机构,1860年美国纽约成立了第一家征信机构 1960 年代，全球三大个人征信机构巨头：益西利（Experian）、艾克发（Equifax）、环联（Trans Union）在美国产生。 百余年间，美国的征信机构始终保持了其独特之处，其中最为突出的就是它的私有性原则、商业性原则、独立性原则以及披露性原则。这四种原则前后呼应，互为因果，构筑成美国式信用体系的基石。,发达国家征信系统的两种主要发展模式,模式 代表 数量 私营征信系统 美国 36个国家 公共征信系统 欧洲 66个国家,亚洲日本,亚洲最早进行社会信用体系建设的是日本,其最早的征信公司为商业兴信所,成立于1892年。,我国个人征信机构,1999年上海资信有限公司的成立标志着我国个人征信体系建设的开始。 2006年年初中国人民银行建设的个人征信系统正式运行，2008年5月中国人民银行征信中心落沪。 由于起步晚提供服务的范围狭窄、供给能力不足，更主要的是缺乏依据相关法律制度的保障和约束，使得我国个人信用体系的完善举步维艰。,3、个人信用报告的内容 个人基本资料 个人身份信息 居住信息 职业信息 个人的银行信用 消费者借款和还款的状况 、贷款人、保险公司和其他 类似机构和消费者的交易记录 个人的社会信用和特别记录 比如纳税、法院的公布判决或者破产情况,个人征信系统总体框架,案例1：,某客户向上海浦发银行某分行申请住房按揭贷款，成数为六成。浦发行查询个人征信系统后发现，申请人虽无贷款记录，但是其配偶有多笔住房贷款记录，贷款余额达140万元，虽然申请人夫妇双方的职业较为稳定且收入较高，但浦发行还是决定将其贷款成数降为五成。,案例1说明：,虽然客户没有不良信用记录，但如果银行觉得客户的负担太重，信用风险较高，即使客户的经济状况良好，银行也会对其新的贷款要求打折扣，或是拒绝贷款。,案例2：,某客户到工商银行某分行申请个人综合消费贷款7万元，该行查询个人征信系统发现，该客户除在工行有个人住房按揭贷款24.8万元外，在另一家银行还办理了个人住房按揭贷款31.3万元，且已逾期15次、拖欠贷款本金4.41万元，拖欠时间超过180天。鉴于该客户存在如此严重的不良记录，工行拒绝发放贷款。,案例2说明：,个人征信系统能使银行掌握客户在异地和他行的借款和还款记录，使失信的“老赖”不管在哪里都借不到钱。,案例3：,建设银行某分行在审查某客户的个人住房贷款申请时，通过查询个人征信系统发现，该客户及其配偶在其他银行有11笔个人住房贷款，而且都发生在近1年内，总贷款余额约696万元，月还款额共计8.7万多元，与其收入相比，偿还能力明显不足，具有明显的投机倾向，信用风险较高，因此建行拒绝了其申请。,案例3说明：,对于通过银行按揭买卖多套房产的“炒房”者，商业银行对这种客户新的贷款申请会采取慎重态度。,案例4：,工商银行某分行在审查1笔120万元的个人经营性贷款时，经查询个人征信系统发现，该客户在其他银行有1笔23万元的贷款，并且还款付息正常。该查询结果与客户本人的声明相符，间接证实了客户的信用度。在综合考虑客户提供的抵押物和还款能力之后，工行做出放贷决定，原来需1个多月的贷款时间缩短为两个星期。,案例4说明：,如果个人信用记录一贯良好，再贷款的审批时间会大大缩短。,二、个人信用评分制度,（一）个人信用评分定义 银行或其他金融机构以个人的信贷申请书和征信报告等资料为基础信息，进行风险预测的一种方法和技术。它是把数学和统计模式用于个人信贷发放决策，对个人履行各种承诺的能力和信誉程度进行全面评价，确定信用等级和信贷限额的一种方法。,优点：,1、减少坏帐 2、决策标准化 3、业务自动化 4、快速 5、高效,（二）个人信用评分制度的演进,1、专家判断法：主要依赖信贷人员判断的信用评估和控制方法。 适用：没有足够历史数据的情形下使用 优点：考虑的评估因素比较全，比较灵活缺点：(1)主观性比较强，不能精确地计量消费者的信用风险 (2)在对风险不能精确计量的同时，风险控制的成本却较高,“5C”判断法,2、个人信用评分的产生和发展 （1）20世纪30年代，由美国著名统计师亨利威尔士首先采用数量化方法对消费者个人信用申请进行打分。,(2)杜兰德9因素评分法 ：,（1）年龄：超过20岁后每一年给0.01分，最高分为0.3分； （2）性别：女性给0.4分，男性给0分； （3）居住的稳定性：长期居住在现在住所给0.42分，最高分为0.42分； （4）职业：好职业给0.55分，坏职业给0分，其他给0.16分； （5）就业的产业：在公共行业、政府部门和银行给0.21分； （6）就业的稳定性：长期工作在现在的部门给0.59分； （7）在银行有帐户：给0.21分； （8）有不动产：给0.35分； （9）有人身保险：给0.91分。,（三）个人信用评分模型的建立,模型中的基本要素 1、特性和属性 ：它们是反映评估对象的特征的数据，是一切分析的基础。 2、分值 ：每个特性可以有多个属性，每个属性都具有一个分值。比如，信用卡申请表中有一个特性“个人月收入”，它的属性分为两类“5000元以下”和“5000元以上”。通过特性和属性以及属性的分值，金融机构可以对申请人进行分析和评估。 3、信用模型,建立模型的技术 1、数据挖掘 最基本的技术。指从数据中汲取信息，并使用这些信息制订更好的商业决策的过程。 2、数据仓库 ：是一种以数据分析、决策支持为目的的数据结构形式。,建立个人信用评分模型的步骤 建立个人信用评分模型的过程实际上也是一个数据挖掘的工程。 数据挖掘的五个步骤： 1、数据取样 2、数据特征探索 3、数据调整 4、建立数据模型 5、模型评估,（四）典型的个人信用评分模型,FICO信用分模型,FICO模型是20世纪50年代由工程师费尔和艾萨科发明的一个信用计量模型。 该模型利用高达100万的大样本数据首先将消费者的5C指标进行具体刻化，再将深度指标分档计分，加权得出最终总分，打分范围为325900。然后进行分段定级，不同的机构有不同的分段定级标准。信用打分模型使个人信用可进行精确的度量和区分。,FICO信用分,FICO信用评分制度中最关键的要素:,1、付款历史；占总积分的 2、债务总额；占总积分的； 3、信用记录的时间长短；占； 4、申请信用的次数多寡；占； 5、各种综合信用的评估；占。,比如，在近来流行的三合一信用报告评分标准定在330830之间，分成5个等级，分别是：很差、差、一般、好、出色。一个获得761分的申请人就会被归到“出色”的最高级别。同时，信用报告还给出7379的比例，顺便告诉申请人，美国消费者中7379的人信用评分不如他，换句话说他属于2621信用出色人的行列。一般，信用评分在720分以上，信贷利率最低，目前三十年固定贷款利率为6.2%；信用评分只有620点，利率便高达8%。,信用评分模型在整体框架上综合考虑借款人和债项两方面因素，其中债项又被划分成贷款方案、贷款投向和风险缓释三个要素。,思考：中国个人信用评分系统,2005年4月底，鹏元征信有限公司自主研发的个人综合信用风险评分“鹏元800”，正式对授信机构及个人提供信用评分查询服务。,2007年9月成立的中科院虚拟经济与数据科研中心与中国人民银行联合科研团队，历时3年开发成功“基于数据挖掘方法”的全国个人信用评分系统，是根据中国人民银行征信中心个人信用信息基础数据库中采集的个人基本信息、信贷信息，为有信贷记录的消费者建立通用风险评分模型，针对消费者在未来一定时期内的违约概率进行预测。 该评分模型通过人在经济、社会活动中所表现出的职业、工资等数百个变量指标，进行数据挖掘和综合分析，得出个人信用评分，国际标准为350-850分，结合具体国情，中国标准初步确定为350-1000分。目前，中科院虚拟经济与数据科研中心已为中国人民银行开发出7组评分模型，将在近期进行模型上线测试运行，如果上线结果表现良好，它将成为中国个人信用评分首个国产应用模型，对推进中国信用体系建设将起到重大关键性作用。（2010年上）,全国个人信用评分系统,例1：,詹姆斯斯密森向比尔德中心国民银行申请了3500美元的贷款，用于偿付个人支出。银行使用评分制度对申请进行评估，该制度中包含下列划分因素，括号中的数字是相应分值： 信用等级（优秀，3；一般，2；差或无记录，0） 目前职位工作时间（5年及以上，6；15年，3） 目前住所居住时间（2年以上，4；12年，2；1年以下，1） 住宅电话（有，1；无，0） 银行账户（有，2；无，0 ） 银行一般向9分或以上的客户发放贷款，斯密森先生信用等级一般，在当前公司工作3年，在目前住址居住了2年，家中有电话，无银行账户，问斯密森先生是否可以获得所申请贷款？,例2：,某银行在审查过去批准的贷款中发现，信用评分在40分或以下的客户中，有35%（即10615位客户）成为坏账，平均每个账户损失1200美元，通过检查成功的信贷账户，银行发现12%的优秀客户（即3640位客户）得分不超过40分，这些得分低但账户状况良好的客户为银行带来大约每账户1500美元的平均收益。如果银行的信贷部门遵循只向得分高于40的客户发放贷款的决策原则，且将来信用账户的平均收入和损失不变，问银行预期将避免多少净损失？,解答：,10615120036401500=7278000(美元),三、消费信贷风险防范的综合措施,1、完善相应的法律体系 2、建立银行内部风险管理体系 3、实现消费贷款证券化 4、完善消费贷款的担保制度 5、通过保险来转移风险 6、实行浮动贷款利率和提前偿还罚息,4.3 主要消费贷款管理,本节主要知识点：,个人住房贷款 汽车消费贷款 国家助学贷款 信用卡消费贷款,一、个人住房贷款,（一）个人住房贷款的概念 指贷款人向借款人发放的，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购住房作抵押，按照固定或浮动利率计息，在较长时间内分期还本付息的贷款。,（二）个人住房贷款的特点,1.用于个人住房消费，是最主要的个人贷款品种 2.贷款数额大，期限长 3.以住房的产权作抵押，附带其他保障措施（如第三方担保或保险公司提供履约保险等） 4.往往通过证券化在二级市场转售 5.政策性较强,（三）住房抵押贷款的申请条件,合法的身份 有固定的职业和收入，信用良好 有合法有效的购买、建造、大修普通住房的合同协议 不低于所购住房全部价款的30作为首付款 有贷款人认可的资产进行抵押或质押，或有足够还款能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人 其他证明文件或规定的其他条款,（四）个人住房贷款的风险因素,开发商引发的风险 借款人引发的风险 银行内控机制不健全,操作风险管理不足 来源于其它方面因素的风险,开发商引发的风险,1、开发商或销售商恶意套现风险。 如以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产； 或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付款限额,用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金的“假按揭”。,所谓“假按揭”贷款：不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款 例如涉案金额高达6亿元的北京森豪公寓假按揭案，让公司员工莫名其妙成为贷款人；总共涉案达5900万元的北京盛鑫嘉园假按揭案,2、开发商将购房款入账后,由于经营不善,导致楼盘烂尾,或因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼,或者所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因由此引发购房人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷。,3、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。,借款人引发的风险,1、借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。 2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的风险。,3、购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料,如个人收入证明、营业执照等带来的风险。 4、由于不可预见的自然灾害以及不可抗力的因素,导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险。,温州炒房团，据说方法如下： 启动资金21万。购买一处房产，总价70万，银行A抵押贷款70%（49万）。房子到手后卖给自己人（舅舅卖给阿姨之类），要价120万，向银行B抵押贷款70%（84万），自筹流动资金36万。成交后，过手的120万抵清流动资金36万，偿还银行A贷款49万，再减启动资金21万，实际到手14万，尚有房产一处，银行B贷款84万。然后向银行违约，银行收回抵押房产，84万贷款合同中止。 最后结果，自己人（们）净收益14万。,银行内控机制不健全,操作风险管理不足,一是贷前审查不严。 二是信息不畅通带来的信贷风险。如对贷款相关资料了解不及时、不全面、以及开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解,影响了对信贷风险的防范和应急处理。,三是信贷管理规定不健全,形成信贷风险。如如何避免重复担保、抵押物的管理、移交保管等问题 四是贷后管理不规范。如银行监控和催收不利,造成借款人赖帐或拖欠不还,来源于其它方面因素的风险,1、在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。 2、抵押物引发的风险。抵押物管理不规范,办理抵押物的相关职能部门协调配合不力,不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效。,3、专业担保机构的风险。虽然各级政府组建了一些信用担保机构,但由于规模较小,资金势力较弱,大部分担保公司已超过自身的担保能力,远远满足不了众多中小企业及个人的融资需求,思考：,美国次级贷款风险暴露及对我国的启示,案例分析：美国次级房贷危机,美国次级房屋信贷是房屋抵押贷款市场中的次优抵押贷款。是指专门为信用纪录不佳或者偿还能力较弱的房主提供的一种短期内低息、中长期高息的房屋贷款品种。贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少高2-3）。,补充：美国的按揭贷款按照信用等级分三类:,优质或A级按揭：一般是指信用等级较高，且借款人有稳定收入、债务负担合理的按揭贷款。按照美国通用的FICO信用评分体系，借款人的评分应在660分以上。 次级或B级按揭：是指借款人信用评分在620分以下，或收入较低、债务负担过重的按揭贷款。其违约风险自然要大得多，利率也要高得多。 Alt-A级按揭或“等同A级”按揭：位于优质和次级之间的灰色地带均可称为Alt-A级。借款人一般信用记录良好，但缺少存款、资产和稳定收入的合法证明文件。这类按揭被认为比次级按揭“安全”，但利率比优质按揭一般要高出100至200个基点。,次级房贷信用恶化的原因： 第一，快速盲目扩张； 美国近年来次级抵押贷款市场快速发展，2006年次级房贷总资产规模已经达到6400亿美元,相当于2001年规模的5.3倍。这是房地产市场的持续景气和贷款高利率驱使的。美国房屋贷款改变了以往的严格审查借贷人的收入和信用历史的谨慎做法。,第二，从2006年开始,美国房地产市场明显降温,房屋价格持续下跌； 第三，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大，违约现象大量出现； 美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。 第四，监管不力,影响： 首先，违约率上升使提供次贷而又未实现次贷证券化的住房金融机构倒闭或申请破产保护。如新世纪金融公司等众多经营次级房贷业务的机构； 二是由于MBS （住房抵押贷款的资产证券化）和CDO（以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券 ）价格急剧下降，或出现有价无市的现象，持有贷（包括证券化的）资产的公司，包括共同基金、对冲基金、大型银行与保险公司，也将面临资产严重减值损失，贝尔斯登公司（Bear Stearns Cos.）旗下的两家对冲基金被迫关闭 ； 三评级机构对较高等级的RMBS 和CDO进行重新评估，这些产品的信用级别被调低，其市场价格也相应下跌。这就使购买信用评级较高的RMBS 和CDO 的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等也随之受到冲击。 四是“传染效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，可能进一步引发银行等最终贷款者快速收紧信贷，从而影响金融业经营甚至整个经济的景气度； 五是“羊群效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，也可能导致连锁反应，引发更大的金融危机。,联系实际思考：,一些发展中大国正在竞相建立美国式的消费主导型经济，但如何使本国的消费者信贷业务避免像美国高风险抵押贷款市场那样出现问题，正成为这些国家面临的重大挑战。,思考：,1998年，美国就已经发生过次贷危机，当年的次贷危机，历时几个月，一批从事次级贷款的机构倒闭、离开、合并，剩下的机构继续赚钱。10年后发生的次贷危机与之有何不同？,（五）住房抵押贷款的市场运作,一级市场运作 接受申请（贷款启动） 向申请人提供贷款信息：利率及相关费用、约束条款等 贷款的调查与评估 完成贷款手续：签合同、收费、办理抵押登记、放贷,二级市场运作 出售 贷款证券化,住房抵押贷款证券化,概念：把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。,从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款证券是一种抵押担保证券（MBS），借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。,意义： 1）解决银行信贷资产的流动性 2）提高银行的资本利用率 3）降低银行风险、维持银行体系的稳定性 4）促进活跃房地产市场,住房抵押贷款的证券化实质是把住房抵押贷款的债权进行技术处理后在证券市场上出售。 它涉及以下几个方面的问题：,（1） 如何将抵押贷款集中起来，按照贷款风险和收益的大小进行分类和标准化。（2） 根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券。（3） 抵押贷款债券的管理问题。（4） 证券的发行问题。（5） 相关的法律、会计、税收问题。,住房抵押证券化须具备以下条件：,一是抵押贷款产品种类丰富。 二是抵押贷款要达到相当的规模。 三是抵押贷款机构的多元化。 四是完善与严格的信用体系。 五是分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。,国际上资产证券化模式：,1.信托型：即将住房抵押贷款资产信托于受托机构，由受托机构以上述资产所产生的现金流为偿付基础，向资本市场发售信托受益凭证。（见下图）,2.公司型：由专业的按揭贷款证券化公司向商业银行购买住房抵押贷款，以该资产为基础向市场发行有价证券产品。如美国的三大政府支持企业房利美，房贷美，吉利美。,一个完美的首尾相衔的互相纠缠的担保链条,证券的价值由借款人定期支付的本息为担保，本息支付由房屋等实物为担保，房屋价值由房价必定上涨为担保，房价必定上涨由经济增长和通货膨胀为担保，经济增长和通货膨胀由金融制度本身担保。同时，经济增长和通货适度膨胀保证个人收入的增长，由此保证借款人支付本息。 它会一荣俱荣一损俱损，一环节出问题链条就会断裂。,我国的资产证券化,2005年4 月22日颁布的信贷资产证券化试点管理办法标志着我国住房信贷二级市场正式启动。,我国当前的资产证券化产品（三期）,1.2005年12月，国开行发行了国内首只信贷资产证券化产品， 2.2006年4月，又发行2006年第一期， 3.建行的建元住房抵押贷款支持证券产品(MBS)产品,中国建设银行2005年12月在北京总部举办发行仪式，宣布备受国内外金融同业瞩目、国内首单个人住房抵押贷款证券化产品“建元20051个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场。,本章讨论1：美国次贷危机启示录,一场突如其来的危机，让全球金融市场感到了一阵阵寒意，股市大幅下挫、投资信任危机 所有这一切，却仅是由美国房地产市场的不良抵押贷款所引发。 节节攀升的房价，不断调高的利率，越来越沉重的还贷压力，在我国的房地产市场中，类似美国次贷危机酝酿初期的故事正在上演。,中美两国房地产市场有何异同？ 同样的危机会不会在中国发生？ 对于类似危机我们又该如何提早防范？ 暗自庆幸在次贷危机中“毫发未伤”的我们，面对这场仍未结束的危机有着太多的启示可供总结。,本章讨论2：韩国储蓄银行挤兑危机对我们的启示,2011年2月韩国金融委员会勒令7家储蓄银行停业 启示： 原因之一是房价的下跌，以及住房抵押贷款规模的过度增长，影响了储蓄银行的整体稳定性。 原因之一风险过于集中。住房贷款占整个银行体系中期贷款的比重达到2/3，最终导致资不抵债，出现流动性危机 加快建立存款保险制度，维护存款人利益。,二、汽车消费贷款管理,（一）概述 汽车消费贷款是指向借款人发放的以购买汽车为目的的担保贷款。 担保物：多为所购汽车、房产或第三方保证。 贷款利率：按中国人民银行规定的贷款基准利率执行，允许浮动 期限：一般不超过5年。,金额：一般而言，汽车贷款的贷款金额，自用车贷款不超过借款人所购汽车价格的80%；商用车贷款不超过所购汽车价格的70%；二手车贷款不超过所购汽车价格的50%。 汽车消费贷款是消费贷款的最主要品种之一。,（二）汽车消费贷款的运作模式,一是直客模式： 由银行直接面对客户，在对客户信用进行评定后，银行与客户签订信贷协议，客户拿贷款额度到汽车市场上选购自己满意的产品。,直客模式下的业务流程：,优点： 1、购车人可以自由地在多家经销商之间进行比较选择，从而获得比较公平的价格 2、银行可以避免经销商信用差带来的巨额损失 缺点: 1、银行面对大量的购车人，信用风险管理成本增加 2、在汽车业务上，银行也不够专业，不利于短期内扩大汽车信贷规模,二是间客模式：,“间客模式”是指银行通过汽车经销商向客户开展业务活动并形成借贷关系，汽车信贷业务的大部分环节是由经销商来完成的。,间客模式下的业务流程：,优点： 1.购车人免去了申请贷款的繁杂手续，缩短了购车时间； 2、银行利用经销商节约了成本，降低了风险，同时还能快速扩大信贷规模； 3、经销商获得银行的资金支持，减少了资金周转的压力，有利于扩大规模； 4、经销商的担保有利于保险公司降低风险。,缺点: 1.经销商欺瞒消费者的事情屡有发生。 2.与专业汽车金融公司相比，靠赚取银行佣金的经销商风险控制能力较差，可以提供的服务有限。,例如： 年上汽的财务公司开始进行个人消费信贷业务：由经销商出的款项从上海大众提车，其余由上汽财务公司提供，该类车辆只能以消费信贷的形式售出。客户购买保险公司的保证保险，律师行出具资信文件，由经销商提供车辆，上汽财务提供汽车消费信贷业务。一旦出现客户风险，由保险公司将余款补偿给经销商，经销商再将其偿还给上汽财务公司。,（三）汽车消费贷款的偿还,贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式。 到期一次还本付息额=贷款本金（1+月利率（）贷款期（月）,贷款期一年以上，采用月均还款方式。 每月等额还本付息额,案例 某品牌轿车销售价18.75万元，首付款10万元，余款8.75万元向银行借款，并规定分两年（24个月）付清，月利率为0.495，试问按等额还本付息法计算每月还款应为多少？,也可以用普通年金现值的计算公式求年金：,（四）个人汽车消费信贷主要风险点,担保风险,环境风险,信用风险,操作风险,环境风险：指由于商业银行外部经济因素变化而造成的信贷资金风险。 1.个人资信信息不对称风险。 2.汽车消费市场的风险。如车价贬值。 3.汽车营运的市场风险。如受汽油价格的影响 4.法律环境差、司法执行难。,信用风险 1、借款人的信用风险。因失业、工作变动或出现其他经济等原因造成借款人还贷能力下降。 2、汽车经销商的信用风险。汽车经销商改变贷款用途或恶意诈骗的行为。 3、多头信贷。借款人分别在不同的银行贷款，无力还款后，形成赖账或逃之夭夭，使银行遭受巨额损失。,操作风险： 1、与经销商盲目合作。对合作经销商担保能力分析评价不够，存在较大的风险隐患。 2、贷前调查不细致，不能获得客户准确的信息资料。 3、贷中审查偏松，有的流于形式。 4、贷后跟踪检查不落实。,担保风险：借款担保措施不到位、担保人不能履行担保义务、担保物贬值、损毁等原因使担保措施不能对贷款提供足够的保证能力给贷款资金造成的风险。 1、合作汽车经销商风险。 2、保险风险。 3、抵押物风险。,（五）我国发展汽车消费贷款的一般分析,现状：,在经济发达国家，消费贷款在全部贷款中的比例平均为30%-50%，其中，美国高达70%，德国为60%。居民购买汽车的资金60%-70%来自贷款。 目前中国的汽车消费在不断增长，但是汽车消费信贷购车的比例却不到10%,1993年，中国北方兵工汽车贸易公司第一次提出汽车分期付款概念，首开我国汽车消费信贷先河。 1998年10月，中国人民银行正式发布汽车金融管理条例，四大商业银行被授权经营汽车贷款业务。 2001年初，中国人民银行发布了个人消费贷款指导方针，为所有国内商业银行的汽车金融贷款开了绿灯。,自1998年到2003年底，车贷得以迅猛发展。汽车消费贷款余额2001年末为436亿元人民币，2002年末为1150亿元，2003年末为1839亿元，三年间年均增长148。,截至2004年10月末，工、农、中、建四行汽车消费贷款余额为1343亿元，占全部金融机构汽车消费贷款的80。但到2004年底，中国汽车消费贷款余额约1800亿元，其中不良贷款达945亿元，不良贷款率超过50。一些银行相继退出汽车消费信贷领域，车贷险也被保监会紧急叫停。,自2004年8月，上汽通用汽车金融有限责任公司在中国成立了第一家汽车金融公司以来，先后有通用、大众、丰田、福特、戴姆勒克莱斯勒5家国际汽车金融公司落户中国。这5家汽车金融公司的不良贷款率极低，其中，有一家外资汽车金融公司车贷余额9亿元，贷款损失率为零。,20042006年末的汽车消费贷款余额分别为1587、1087、1008亿元，同比分别下降13.7%、31.5%、7.3%。2007、2008年有所恢复，分别达到1107、1583亿元，但仍然没有恢复到2003年的高峰期。,在西方发达国家，汽车信贷服务早已广泛普及，并成为各大汽车厂商争夺消费者的竞争手段。 成立于1919年的通用汽车金融服务公司，是目前世界最大的汽车金融服务机构，其资产规模高达1700亿美元，2000年的利润占通用汽车公司总利润的36，福特汽车金融服务的收入也大致占到整个福特汽车公司收入的20以上。,国际汽车金融服务早已不是简单的分期付款服务，涉及到盈利模式、融资结构、信用管理、产品开发四个关键环节，并通过汽车金融机构、汽车金融工具、汽车金融市场、汽车供应者及汽车需求者组成了完整的金融框架。 汽车金融服务则覆盖了整个汽车产业链从生产、流通、消费、维护到回收的各个环节，可提供包括资金筹集、抵押、贴现、保险和证券发行交易等多种服务。,思考:,中国的汽车金融照搬西方的运作模式，西方汽车金融公司在中国开办业务采用中资银行的土办法。结果是：中国银行业车贷损失近半，外资汽车金融公司几乎没有损失，业务蒸蒸日上。业内人士调侃道，中国金融机构是“上对花轿嫁错郎”，外资金融机构是“上错花轿嫁对郎”。,障碍分析： 1.个人信用制度不健全，导致“门槛”高：贷款利率高、期限短、贷款手续繁琐，汽车消费环境差。这些已成为制约我国汽车消费信贷市场发展的瓶颈。 2.缺乏完善的汽车信贷服务体系。,发展前景： 1.市场空间大 2.内外资金融机构竞争激烈,（一）个人助学贷款概念和特征 1.概念：指金融机构向经济确实困难的、接受高等教育的学生发放的用于支付其在校期间的学费、住宿费和生活费等支出的人民币贷款。,三、个人助学贷款,2.特征： 社会公益性 风险较大 银行操作成本较高 政府参与,（二）个人助学贷款类型,1.国家助学贷款 由政府主导、财政贴息，银行、教育行政部门和高校共同操作的专门帮助全日制普通高校中贫困学生的银行纯信用贷款，不需要提供担保。对国家助学贷款，国家给予借款学生财政贴息（在校期间国家全部贴息，离校后由学生自己付息）。,贷款期限：必须在毕业后6年内（含2年的宽限期和4年的还款期）还清贷款本息，期限最长不超过10年。原国家助学贷款的期限最长不超过8年。 贷款额度：每人每年最高不超过6000元，具体由借款人所在学校确定。 贷款利率：国家助学贷款执行中国人民银行规定的同期限贷款基准利率，不上浮。,2.一般商业性助学贷款 即商业银行对个人发放的用于接受非义务教育期间的学杂费、生活费及其他相关费用支出的人民币贷款。 贷款期限一般为1至6年， 贷款额度一般以受教育人在校就读期间所需学杂费和生活费用总额为限。 贷款利率，按中国人民银行规定的同期限贷款利率执行。,（三）个人助学贷款运作体系,完整的助学贷款运作体系由多部门相互配合，它包括：,五大职能： 项目的发起 资金的提供 风险的分担 成本的部分补偿 贷款的回收,四大机制： 信用提升机制 风险分担机制 二级市场机制 回收保障机制,思考：,我国国家助学贷款的风险与防范措施,案例：美国助学贷款介绍,美国是开展助学贷款比较成功的国家，20世纪90年代初贷款拖欠率为22.4%，当前拖欠率下降到了5%左右 我国当前不良助学贷款比例高达20%以上 主要原因：美国助学贷款承担贷款风险的是政府，而不是银行。,美国目前最盛行的国家助学贷款是“斯坦福贷学金”。 “斯坦福贷学金”分两种形式：一种形式是资金直接来自于政府，政府承担风险；另一种形式是由银行或其他金融机构提供贷款，由州政府进行担保，联邦政府进行再担保。,如果学生违约没有归还贷款，或者由于死亡、疾病等原因无法还贷，州政府和联邦政府将向银行赔付95%的拖欠贷款。家庭经济状况困难的学生还能得到政府的利息补贴，自己不用支付大学期间的贷款利息。,四、信用卡消费信贷,信用卡的起源和发展,1915年美国第一张信用卡（商户提供赊销）1952年美国加州富兰克林国民银行进入信用卡领域1966年，Visa集团成立1979年，Master卡出现（加州银行卡协会）,信用卡的运作过程,案例：刚工作两个月的小肖，近日通过信用卡消费信贷的方式购买了一台1.2万元的笔记本电脑，无需首付，零利息，一年之内每月还银行1000块钱。既可以轻松拥有自己喜爱的商品，经济负担也不算重。,（一）信用卡消费信贷定义,它提供一个有明确信用额度的循环信贷帐户，借款人可以支取部分或全部额度。偿还借款时也可以全额还款或部分还款，一旦已经使用余额得到偿还，则该信用额度又重新恢复使用。,（二）信用卡消费贷款特点,1.一次申请，长期受益 2.限额以内，按需定贷 3.时间灵活，随时还贷 4.用途不定，灵活方便 5.免息待遇，经济实惠,（三）信用卡消费贷款的信用评估与授信,在中国，每个月都有成千上万的信用卡或信贷申请递交给信贷机构。 面对年轻的中国信贷市场上“雪崩”式的消费信贷增长，能否通过信用卡或信贷审批前全面了解这些消费者的信誉情况并据此给予适当的信用额度，是中国银行业面临的一个挑战。,信用额度：指信用卡 持卡人最高可使用的透支额度。是银行信用评分系统根据申请人所提供的各方面资料综合评定出的。 持卡人可在该额度内签账消费或提取现金。,信用卡信用额度的高低因人而异。与个人的信用状况有关：个人的信用记录越好，财力越雄厚，信用额度也就越高。,信用卡信用额度的调整：如想调高信用额度，需提供有关的个人资产证明，如：房产、股票、银行存款或缴存保证金等； 如觉得目前的额度过高，可联系银行主动调低信用额度。 思考：信用额度越高越好吗？,信用卡信用额度并非越高越好 根据国际成熟的财务经验，一个人能承担的信用额度取决于你拥有的资产和收入的水平。 在健康的财务结构中，债务占收入比应保持在25左右。如果超过40甚至50，则意味着个人担负的债务过多。 长期下去可能导致：无法按合约还款造成不良信用，或者为了偿还债务而大大降低生活品质。 如果向银行申请新的贷款，银行会因为申请人负债过多而部分甚至完全拒绝批核贷款。,（四）信用卡的风险管理,1、银行卡风险的分类 （1）持卡人信用风险 （2）不法分子冒用、诈骗风险 （3）商户操作不当的风险（作业风险） （4）发卡机构内部作弊风险。,2.信用卡风险管理手段 （1）针对信用卡业务流程进行信用风险管理。 （）运用智能卡降低伪冒风险 （3）通过制度建设强化作业风险和内部风险管理,五、其他消费贷款管理,3,（一）个人耐用消费品贷款,个人耐用消费品贷款的对象和条件,贷款期限、利率和金额,办理个人耐用消费品贷款的程序,联系实际思考： 家电下乡和农村消费信贷,3,（二）旅游消费贷款,个人旅游消费贷款的对象与条件,旅游消费贷款的贷款方式,旅游消费贷款的贷款额度、贷款期限、贷款利率与还款方式,3,（三）个人住房装修贷款,申请个人住房装修贷款的条件 。,个人住房装修贷款的额度、期限与利率 。,金融动态及思考：,案例：新婚后的小王想装修房子，想去办房屋装修消费贷款，却了解到有银行停办了几类个人消费贷款，如大额耐用品消费贷款、房屋装修消费贷款、旅游消费贷款、个人综合消费贷款等。 有人给小王支招说，可以用信用卡透支，不但手续简单，还有免息期，只要能在免息期内还款，无需任何成本。,思考：信用卡透支是否真的能够代替个人消费贷款呢？,1976年的孟加拉。 一位刚从美国获得博士学位归国的教授，与一名正在做竹板凳的农村妇女攀谈，得知她辛苦工作，但收获微薄。细问下去，原来她买材料的钱来自高利贷。 这位名叫穆罕默德尤诺斯(MuhammadYunus)的教授大受震撼，当年即在孟加拉的Jobra村创办了乡村银行(GrameenBank，GB)。1983年，当局允许其注册为银行。这被普遍认为是全球第一家小额信贷组织。 几乎同时，小额信贷在拉美地区也开始登场。目前，各国都开始探索符合本国国情的小额信贷体制。,追溯小额信贷的发展史,一则故事,在10个国家各有1名记者问该国的一名资深金融人士，问题如下：一家银行专门借出小额贷款给农村穷人，甚至身无分文的乞丐，竟然在没有政府资助、没有国际机构捐款下自给自足，每年还有盈利，有无可能？10位不同国籍的银行业精英的答案是完全一致而且斩钉截铁的：“没有可能！” 那么，精英们都错了。因为这家银行正是格莱珉银行。,小额信贷组织从性质上可分为公益性小额信贷机构和商业性、可持续发展的小额信贷机构。 商业性、可持续发展小额信贷机构可分三类： 一类是规模扩大型，比如，从非政府组织转变成正规金融机构； 一类是降低规模型，如大的商业银行下设小额信贷部； 一类是绿色田野型，从成立开始就专职做小额信贷。,在亚洲，孟加拉和印度尼西亚的小额信贷最发达，处于第二梯队的是菲律宾、印度、尼泊尔、柬埔寨等国。 目前，小额信贷的一个新的趋势是，一些大的国际金融机构开始在全球范围内涉足小额信贷。如欧洲复兴开发银行、德国商业银行以及其他咨询机构和投资公司以结成联盟的形式来操作。,虽然小额信贷已漫延至全球，但全球大部分小额信贷机构可持续性低，可持续发展的小额信贷机构占比只有10%。 造成这一现象的因素： 合法性 外部信用环境 经济状况和自然条件 内部管理水平 资金供应问题,4.4 消费贷款定价,消费信贷定价的一般原则 影响消费信贷定价的因素 消费信贷定价方法,消费信贷定价的一般原则,成本收益原则：要求消费信贷的收益要与资金成本相匹配，不能出现利率倒挂现象。 这是消费信贷定价最基本的原则。,组合定价原则：适用于消费信贷与其他业务组合销售的情形。 一方面消费者所需的金融服务不限于消费信贷，还需要银行提供其他金融服务，如个人理财服务。 另一方面消费信贷的资金来源也不限于存款，还有其他资金来源。 因此，在组合资金来源以及组合信贷产品销售的情况下，银行需要综合测算组合成本与组合收益，使二者相互匹配。,影响消费信贷定价的因素,1.资金成本 2.消费者的信用风险 3.未来市场利率水平的波动 4.消费者与银行的业务联系的密切程度 5.银行之间消费信贷的竞争程度,个人住房贷款价格的决定因素,（1）贷款利率 综合各种因素，抵押贷款的利率可用公式简单写为：i = r + p + f i代表抵押贷款利率 r为实际利率 p为各种风险的保险系数 f为预期通货膨胀率,(2)贷款费用,法定费用 对第三方的支付 附加筹资费,消费信贷实际利息计算方法,短期消费信贷实际利息计算方法 长期消费贷款实际利息计算方法,短期消费信贷的实际利息计算方法：,1、年百分率法（APR）即贷款内部回报率 贷款利率贷款费用贷款期限内平均信贷额 例：如果某消费者贷款2000美元，为期一年，以12次月度等额分期付款偿还贷款，预计利率费用为200美元，问该笔贷款利率是多少？ 200(0+2000)/2=20%,2、单一利率法 根据借款人实际使用贷款的时间长度而进行调节。如果客户选择逐期偿还贷款，则需要先算出剩余的贷款金额，再用不断减少的贷款金额折算出客户尚欠的利息。,例：,假设客户申请一年期2000美元贷款，使用单一利率12用于购买家具，如果该笔贷款年末偿还本金，客户应付利息如下： 20000.121=240美元 现在假设按季度4次分期偿还贷款本金，每次偿还500元，每季度应付利息为： 第一季度： 20000.121/4=60美元 第二季度：15000.121/4=45美元 第三季度：10000.121/4=30美元 第四季度：5000.121/4=15美元,3、贴现法 是一种要求客户首先支付利息的方法。客户收到的贷款实际上已经减去应付的利息金额。 例：假设信贷员为某客户以12%的利率提供2000美元的贷款。首先从贷款本金中减去240美元的利息（20000.12），客户可以获得1760美元贷款（2000-240）。当贷款到期时，客户必须偿还全部的2000美元。借款者的实际贷款利率为： 折扣贷款利率所欠利息/收到贷款净额 240/1760=13.6%,4、附加利率法 是一种所有应付利息都在告知客户应付分期还款之前被加入贷款本金的贷款利息计算方法。 例：如果客户申请2000美元，使用附加利率法利率为12，12个月等额月供还款，应付总额应为2000美元本金加上240美元利息，即2240美元。每月月供为186.67美元，（ 2240 12），包括166.67美元的本金和每月20美元的利息。因为客户一年平均可用金额仅为1000美元，则实际贷款利率近似为： 实际贷款利率所欠利息/当年平均贷款金额240/1000=24%,5、补偿存款余额要求 例：假如一年期贷款金额为1000美元，利率为8%，贷款银行要求，在贷款期限内，贷款金额的10%即100美元要作为存款存在银行。 这意味着借款者将只能使用900美元（1000-10000.1）。贷款利率为8%，则借款者利息为10000.8=80美元，然而真实利率不是8%，而是： 所欠贷款利息/（贷款总数补偿性存款）80/(1000-100)=8.89%,长期消费贷款利率的计算方法,固定利率抵押贷款 可变利率抵押贷款,固定房贷利率（Fixed rates） 定义：指在贷款期限内（通常为15年、20年或30年），利率是固定不变的。 好处：借款人可以事先知道每月的还款数额。把利率设成固定的，任外界风吹雨打，贷款人将可从容应对。 现状：国外70的客户选择固定利率房贷,（1）等额还款抵押贷款 在整个贷款期内采取本息均等偿还方式，以固定利率按月偿还贷款本息。 公式为： 贷款本金月利率（1月利率）总还款期数 月均还款额 - （1月利率）总还款期数1,（2）等本金还款抵押贷款,指在贷款期内均匀地偿还本金，而每月按剩余本金余额和约定利率支付利息。 其公式为： 每月还本付息金额（本金/还款月数）（本金累计已还本金）月利率,缺点： 1.月供先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，客观上限制了该业务的发展 2.月供每月不等，在支付上比较麻烦 好处： 1、由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出。 2、在利率上调情况下比较合算,思考：哪种还款方式合算？,从利息支付上看：以30万元、20年商业性住房贷款为例，如果选择等额本息还款法，利息总额为17.69万元，用等本金还款方法，利息总额不到15.2万元，比前一种方法要少2.49万元。 从资金的时间价值而言，考虑通货膨胀和资金增值的因素，其支出都是等值的。,可变利率抵押贷款,（1）概念：指根据市场利率指数，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的抵押贷款种类,（2）比较： 可变利率抵押贷款 固定利率抵押贷款,讨论：我国个人房贷利率,央行房贷政策一览 ： 1998年以前，先后颁布了政策性住房信贷业务管理暂行规定、商业银行自营住房贷款管理暂行办法和个人住房担保贷款管理试行办法。 这标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。,1998年，当时贷款基准利率超过10，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率。,1999年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。 1999年，人民银行下发了关于开展个人消费信贷的指导意见，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。,2001年6月，人民银行发出关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）。 2003年6月发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）。,2005年3