正中商业广场策划文案221726878

商业地产招商方案一 正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二 业态规划与商业布局 略招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三 招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标 餐饮娱乐 顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层 热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方 ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店： 化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品 尖端电子产品：SONY、三星专卖店 成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。 中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场 负三层 停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四 招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。 要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。 委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。 兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。 为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策： 略由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。 通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。 我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。 五 招商时间安排 销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资 六 招商地点与招商活动 深圳：本地品牌招商 -举办国际招商新闻发布会议 -确定设计中标单位签约仪式 -商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。 -招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。 -参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。七 招商及租金策略 将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。 总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。 购物主力店招商由我公司独立完成， 餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。 国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。 1. 娱乐招商 主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。 娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。 联盟策略： 与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源； 与电视台建立电视购物联盟。 与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。 2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。 我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。 国内主力店招商策略 以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。 正中商业广场租金策略 八 招商费用估算 招商费用使用原则: 把握招商节奏，初期费用严格控制, 集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度. 根据招商效果进行及时调整. 招商宣传费用 招商手册与导示系统 20万元 招商广告 90万元 招商活动 80万元 小计 170万元 招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元 专业招商人员费用 （国际名店招商） 两名优秀招商人才 相关工资待遇 45万元 主力店拓展部 招待费用 5万元 招商委托费用 计算方法：一个月招商面积的租金 5万40元=200万元 50万元 开业宣传费用 包括开业活动，广告宣传等 100200万元 总体预算 400500万元左右 九、盈利模式的思考 前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式： 1. 前期资源整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。 2. 酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。 3. 正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。 4. 整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。 十、正中商业广场管理方案 1.管理体系构思 正中商业广场管理体系 在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。 2.正中商业广场商业管理的主要内容 购物中心的经营管理水平关系项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。 由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。 选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。 国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。 如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。 经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。 由由于大型型购物中中心培训训人数多多，培训训工作量量大，因因此，必必须落实实培训费费用。一一般达到到10亿亿元销售售额，培培训部门门可以投投入500万元培培训费用用，主要要用于师师资力量量建设、开开发新的的体验式式培训课课程、学学员参观观实习、购购买培训训设备。 十一、正正中广场场购物中中心的全全年商业业营销 正中商商业广场场开业时时机与开开业策划划 建议议选择220088年5月月1日作作为开业业时机 开业业策划 开业策策划是购购物中心心最重要要的里程程碑，开开业策划划至关重重要，需需要做好好如下工工作： (1)提前进进行预热热宣传，保保证有足足够多的的客流量量，确保保包括主主力店在在内的880商商户统一一开业。在在竞争特特别激烈烈的商圈圈，主力力店未开开业零散散商铺不不宜首先先开业。 (2)针对人人流量大大等特点点，提前前请其它它物业管管理公司司提供人人力支持持。 (3)做做好现场场的环境境管理，设设立美观观明晰的的导示系系统。 (4)做好开开业仪式式以及活活动的策策划与排排练。 MALLL开业业后营销销工作的的三个思思路 11. 精精心制定定全年营营销计划划，以体体验营销销理念为为出发点点 MAALL营营销在占占有经营营过程中中占有重重要地位位，从台台湾零售售业专家家在大陆陆的咨询询实践来来看，营营销与招招商同样样重要。 制定营销销计划要要考虑如如下因素素： 1消消费者的的需求和和消费偏偏好。 2地域文文化特点点以及价价值导向向。 3竞竞争对手手的情况况，本公公司在竞竞争中所所处的地地位和资资源情况况。 4根根据年度度销售目目标确定定营销费费用，例例如销售售额为110亿元元，营销销费用可可以达到到10000万元元以上。 5团队建建设的目目标和培培训计划划。 22. 具具备大型型客户营营销互动动组织能能力，要要求具备备强大的的营销项目目管理能力力 营销销部门的的团队建建设至关关重要，营营销人员员写出策策划方案案只是第第一步，大大型营销销活动的的组织与与实施关关系到营营销活动动的成败败。大型型MALLL的营销部门典典型组织织架构如如下： MALLL营销销部门组组织架构构 营销销总监作作为营销销部门的的主要领领导，应应该帮助助本部门门员工作作职业生生涯规划划，对他他们的优优点与缺缺点非常常了解。 3. 文化营营销为主主线，深深入社区区营销，推推拉营销销模式结结合 从从传统的的价格战战到文化化营销为主主线，这这是国内内价格战战以后人人们的普普遍共识识，由于于现代MMALLL购物中中心的定定位与传传统超市市和百货货的单一一业态相相比，休休闲娱乐乐、健康康养生占占有相当当比例，因因此也不不适合单单纯采用用价格促促销手段段。 深深圳正中中商业广广场作为为中型地地铁上盖盖MALLL购物物中心，餐餐饮娱乐乐休闲面面积较大大，自身身有大型型广场，可可以分别别开展儿儿童娱乐乐表演活活动和成成人文化化艺术表表演节目目，丰富富人们的的业余生生活，提提高城市市居民的的生活质质量。 正中商商业广场场的社区区文化部部可以制制定全年年的文化化、体育育、艺术术表演活活动方案案，并征征求消费费者意见见，让动动感之城城充满欢欢乐与温温馨，将将商业文文化与特特区移民民文化、海海洋文化化相结合合，反映映特区文文化特点点，不仅仅满足本本市居民民需要，而而且让来来正中商商业广场场旅游的的外地顾顾客得到到美好的的精神享享受。 正中商商业广场场开业以以后营销销方面建建议做好好几项重重点工作作: 11. 做做好整个个购物中中心导示示系统，让让整个卖卖场拥有有良好的的购物与与休闲娱娱乐气氛氛。注重重人文关关怀，卫卫生间等等服务设设施标志志醒目。 2. 市场调调研工作作 20007-20008年的的市场调调研工作作将给予予加强，争争取在美美国ACC尼尔森森公司市市场调查查顾问的的指导下下，建立立完善的的商业调调查模型型，从深深圳宝安安中心区区开始建建立市场场调查样样板。 在市场场情报收收集方面面，加强强对主要要竞争对对手的研研究工作作，在大大型促销销活动中中，进行行促销效效果调查查，对于于媒介广广告效果果与专业业调查公公司合作作，减少少无效广广告的投投放；在在供应商商满意度度调查方方面，同同样要给给予重视视，作为为领导制制定采购购政策依依据。 3、营销销策划 针对同同类购物物中心22006620007年年各阶段段促销策策划方案案的经济济效益分分析与效效果评估估，对于于可能亏亏损的促促销策划划及时给给出提示示意见。在在20007-220088年策划划中突出出创新与与文化内内涵，注注重树立立正中公公司品牌牌形象。在在针对性性较强的的促销策策划中，要要采取反反策划工工作，主主动适应应动态竞竞争。在在宣传方方面不仅仅要扩大大公司知知名度，而而且要写写出四篇篇重点文文章，在在行业内内产生深深远影响响，突出出正中商商业广场场购物中中心的美美誉度。 4、企企业形象象宣传与与公益活活动 大大型MAALL是是城市商商业文化化荟萃之之地，代代表一个个城市区区域的形形象，MMALLL企业形形象宣传传要多做做一些公公益活动动，树立立健康文文明，社社会责任任感强的的形象。 收取客客户宣传传费用之之前，要要做好商商户代表表的思想想工作，通通过管理理公司的的努力和和奉献精精神，得得到广大大商户认认同。 十二、正正中广场场商业服服务体系系 、大大客户服服务 大大客户占占有500%以上上的销售售额，因因此，大大客户管管理与服服务应该该成立专专门的部部门进行行管理。 大大客户类类型：大大型企业业单位，政政府机构构公务员员群体，银银行证券券金融机机构白领领消费群群体。 将传统统商场总总服务台台在MAALL中中定位为为客户服服务中心心，下面面设有大大客户小小组，重重点跟踪踪服务大大客户，同同时与营营销部配配合，推推出有针针对性大大客户促促销活动动。 大大客户档档案管理理系统隶隶属公司司CRMM系统，单单独建立立科目，大大客户档档案重点点管理，作作为个性性化文化化促销服服务的依依据。 公关经经理负责责与大客客户部门门及办公公室，大大客户负负责企业业文化的的宣传部部门保持持密切联联系，配配合大客客户公司司开展企企业文化化活动，通通过批量量购买，为为大客户户员工降降低购物物成本，享享受更多多休闲娱娱乐。 与传统统百货不不同，类类似正中中商业广广场这样样的区域域MALLL,具具有室内内文化表表演舞台台，也具具有室外外文化休休闲广场场，方便便大客户户开展企企业文化化活动、集集体购物物，休闲闲娱乐。客客户投诉诉是一个个关键环环节，下下面是投投诉处理理流程： 客户投诉处处理流程程 物价价部门 由营运运部门通通知招商商部门，招招商部门门按照上上门种类类负责协协调供应应商 服服务水平平投诉由由楼层经经理负责责处理，严严重投诉诉上报公公司总经经理。 涉及客客户向新新闻部门门投诉由由营销部门门主管副副总经理理负责。 、商商业物业业管理服务务 经营营期间的的物业管管理工作作，主要要包括五五个方面面：承租租商的优优化管理理、促销销推广活活动、服服务管理理。 鉴于于新开业业MALLL的特特点，收收租金过过高，不不利于招招商，收收租金过过低，不不利于发发展商的的资金收收回，因因此，建建议采取取如下租租金政策策： 基基本租金金少量量销售额额扣点，扣扣点部分分直接与与经营业业绩挂钩钩，有利利于统一一营销，有有利于调调动各个个方面积积极性，有有利于增增加商户户以及商商业经营营公司收收益。 日常物物业管理理：装修修、清洁洁、消毒毒、保安安、设备备维护以以及商业业知识服服务。 现代购购物中心心对物业业管理提出出了特殊殊要求： (11).高高标准卫卫生管理理 对现现代购物物中心要要进行高高标准卫卫生管理理，公共共设施要要进行严严格的消消毒处理理，公共共电话等等一切人人接触的的地方要要采取灭灭菌处理理措施。 (2).绿色色装修的的统一管管理 与装饰饰协会联联合成立立绿色装装修管理理小组，对对整个商商场的整整体装修修以及商商户的局局部装修修实行统统一的绿绿色装修修管理，首先先公布装装修整体体规划方方案，重重点提供供服务，举举办绿色色装修讲讲座，宣宣传绿色色装修知知识，为为商户提提供便捷捷性服务务，从整整体上把把握装修修风格，确确保格调调高雅。 装修工工作还需需要由物物业管理理公司和和运营部部门进行行协调，减减少对其其他营业业区域的的干扰，确确保正常常营业。 (3).为客客人提供供一站式式服务，一一个服务务台、一一个电话话统一对对外，服服务中心心负责协协调内部部事务，避避免浪费费客户时时间 (4).高标准准管理各各个停车车场，鉴鉴于新的的物业管管理条例例对车辆辆丢失作作出规定定，物业业管理公公司责任任重大，要要确保正正中商业业广场各各个停车车场车辆辆不丢失失，需要要采用先先进的电电脑管理理系统和和录像系系统对车车辆实施施严格的的管理。 (5)商场物物业管理理采取新新型举措措，根据据韩国专专家建议议，突出出为顾客客服务，改改变传统统的保安安模式，不不能给顾顾客被监监视的感感觉。