楼市经纬月刊南沙区域报告

廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 专题研究Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 区域市场南沙区房地地产市场场分析报报告一、南沙区区总体概概况1南沙概概况位置：南沙处于珠珠江三角角洲经济济区的几几何中心心，位于于珠江出出海口虎虎门水道道西岸，是是西江、北北江、东东江三江江汇集之之处，东东与东莞莞虎门隔隔海相望望，西连连中山市市，以南南沙为中中心，周周围600公里半半径内有有14个个大中城城市。 历史沿革：一：19888年，洛洛溪大桥桥通车，霍霍英东率率先提出出开发南南沙，此此后十五五年内到到访南沙沙近8000次，投投放启动动资金超超25亿亿元，霍霍英东因因此被称称为“南沙开开发之父父”。二：19993年，国国务院批批准设立立国家级级南沙经经济核技技术开发发区，揭揭开南沙沙大规模模开发的的序幕。三：19994年，全全球最大大企业美美国通用用落户南南沙，南南沙招商商引资踏踏上新台台阶。四：19999年，广广东省召召开“推进南南沙开发发现场会会”，南沙沙定位升升级为珠珠三角的的中心支支点城市市。五：20000年，番番禺撤市市建区，林林树森倡倡导广州州城市“南拓”战略，将将南沙纳纳入广州州城建计计划，年年投资过过百亿，南南沙基础础设施建建设开始始突飞猛猛进。六：20001年，广广州市政政府提出出在南沙沙“再造一一个新广广州”，使广州州从河港港变成一一个滨海海城市。七：20002年，广广州南沙沙开发区区建设指指挥部挂挂牌成立立，张广广宁任总总指挥，统统筹南沙沙的规划划及开发发，行使使广州市市一级管管理权限限。八：20003-220044年，丰丰田发动动机/整整车及配配套项目目落户南南沙，全全部投产产后产值值有望超超过10000亿亿。九：20004年南南沙国际际深水港港一期及及南沙港港快速路路相继开开通，中中远中海海首航欧欧美，南南沙初步步形成陆陆通广州州市区/机场，海海通全世世界的立立体交通通体系。 十：20005年55月，经经经国务务院民政政部批准准，南沙沙成为广广州市一一个独立立的行政政区。现状：南沙区现辖辖万倾沙沙、横沥沥、黄阁阁3个镇镇和南沙沙街道办办事处，总总面积5544.12平平方千米米，其中中陆域面面积3338平方方千米，总总人口330万人人，目前前汽车、钢钢铁、造造船、机机械装备备、港口口物流、高高新技术术以及石石化等七七大产业业发展迅迅速。自然环境方方面南沙沙区内水水网密布布，湖塘塘众多，自自然环境境优美，北北部大多多为农田田耕地，南南部入海海口地区区大多为为围垦填填地，自自然生态态保持完完好，同同时南沙沙地区依依山环水水的自然然景观和和底蕴深深厚的历历史文化化也使南南沙成为为了一个个旅游胜胜地，现现已拥有有南沙蒲蒲洲公园园、南沙沙天后宫宫、苏州州水乡一一条街、南南沙高尔尔夫球场场等一批批旅游景景点和设设施。随随着南沙沙区规划划的不断断深化实实施，房房地产、旅旅游等第第三产业业也趋于于良好的的发展势势头2南沙区区经济发发展情况况近年来，在在广东省省、市政政府的大大力投入入和支持持下，南南沙经济济年均增增长速度度逐年加加快，并并顺利渡渡过了220088年国际际金融危危机的严严峻考验验，正逐逐步成为为广州乃乃至珠三三角经济济发展重重要的增增长极。2009年尽管南沙经济总量落后于全市各区，但GDP增长速度高达14%，除萝岗区外，高于其余各区，南沙定位为珠三角的中心支点城市，未来城市价值突出广州市各区区GDPP（20007-20009年）单位：万元元 编号区（市）2006年年2007年年2008年年2009年年2009年年同比增增速1天河104933399912000000001434338700160799988812.5%2越秀10516603551120000000137477015514820020889.2%3萝岗68735588947666001003990066116111077715%4番禺5470445762800000727599678638228112.3%5白云5863553469400000780477058530669310.8%6海珠348322334221660048726650561433569.6%7花都3611770941600000489555815414882113.6%8荔湾3836991143000000485877645228777310%9黄埔419299814700990050262273491277608.1%10增城3218662441075500427655854814555113.4%11南沙2097665030500000356900153952334914.1%12从化1080115612762200144877201509777712%来源：广州州市统计计局南沙区经济济持续高高速腾飞飞2009年年南沙实实现地区区生产总总值3995亿元元，分别别是20002年年、20005年年的6倍、33倍，同同比增长长14%，增增速比全全市平均均水平高高3.88个百分分点，位位列全市市各区第第二；工工业总产产值11125亿亿元，分分别是220022年、220055年的110.44倍、44.5倍倍，同比比增长116%；税收总总额达1133.7亿元元，分别别是20002年年、20005年年的144.6倍倍、7.4倍，同同比增长长14.3%；地方财财政一般般预算收收入200.199亿元，分分别是220022年、220055年的110.11倍、33.7倍倍，同比比增长44.5%；外贸贸进出口口总额661.77亿美元元，分别别是20002年年、20005年年的5.5倍、22倍。固定资产投投资处下下降态势势来源：南沙沙区政府府网站近年固定资资产投资资处起伏伏状态，项目建设进度较慢，2009年全区固定资产投资处于下降通道中；城市化程度低，公共交通、商贸、休闲娱乐等生活配套设施有待加强；产业发展规划、园区基础设施以及投资促进服务体系等仍有待完善。三大产业中中工业占占主导地地位南沙经济发发展以第第二产业业为主导导，且近近年来占占经济总总量的比比例不断断增大，成成为区域域经济的的主要驱驱动力。近几年来，第二产业更是以年均52%的增幅高位增长。2007年，南沙的工业总产值在全国54个国家级开发区中的增幅居第3位，步入快速工业化的阶段，是广州当 来源：南沙区区政府网网站前及未来一一段长时时间现代代工业发发展的重重点区域域，但受受到金融融海啸的的影响，08年增幅有所回落。南沙工业主主要以汽汽车、高高新技术术产业等等现代大大型企业业为主，主主要包括括丰田汽汽车、美美国通用用、中船船集团、东东方电气气等多家世界界500强企业业，随着着南沙城城市的发发展，将将逐步为为区域带带来十分分丰富的的中高端端以上产产业人口口3南沙区区定位与与规划发发展规划目标： 来源源：南沙沙区政府府网站以建设最适适宜创业业发展和和生活居居住的现现代化滨滨海新城城为目标标，以发发展现代代物流业业、临港港工业和和资讯产产业为重重点，以以现代化化基础设设施建设设为突破破口，以以优质社社会服务务功能为为依托，按按照“统统一规划划、分期期实施、重重点突破破、滚动动开发”的的原则，坚坚持“产产业起步步、项目目带动”的的发展思思路，实实施“生生态优先先”战略略，高起起点规划划、高标标准建设设、高效效能管理理，努力力把南沙沙地区建建设成为为产业布布局合理理、经济济辐射能能力强、基基础设施施配套、自自然环境境优美的的现代化化生态型型滨海新新城区。发展定位：定位一：以以南沙发发展为龙龙头，带带动城市市南拓，拉拉开城市市布局，舒舒缓老城城区工业业布局密密度高、人人口密度度大、交交通拥挤挤等问题题；定位二：依依托港口口群在南南沙发展展造船、钢钢铁、石石化等临临港工业业和现代代物流业业，促进进广州基基础产业业、高新新技术产产业和现现代服务务业的协协调发展展，形成成新世纪纪广州新新的经济济增长点点；定位三：将将基础产产业逐步步向老城城区以外外的空间间转移，促促进城市市中心区区现有面面貌的改改变；定位四：发发挥和扩扩大南沙沙作为国国家级经经济开发发区的优优势，改改善投资资环境，使使南沙成成为广州州与国际际合作的的桥头堡堡，进一一步增强强在珠江江三角洲洲乃至华华南地区区的国际际竞争力力。 建设规划：规划发展以以传统工工业和高高新技术术产业为为核心，规规划为五大组组团、四四大产业业，三大大基地的结构构模式。五大组团分分别是：黄阁综综合工业业组团、南南沙高新新技术产产业组团团，万顷顷沙临港港工业组组团、龙龙穴岛现现代物流流业综合合组团，地地区综合合服务业业组团；四大产业分分别是现现代物流流业，临临港工业业、高新新技术产产业和综综合服务务业；三大基地分分别是：石化基基地、钢钢铁基地地和造船船基地。按照规划要要求，南南沙地区区重点发发展高新新技术产产业和电电子信息息产业；建设现现代化物物流中心心；建设设技术先先进、附附加值高高、环境境污染小小并以港港口为依依托的现现代化临临港工业业基地，使使南沙成成为人口口、资源源、环境境协调发发展的高高水平开开发区。 交通规划南沙已建成成了京珠珠高速、虎虎门高速速、南沙沙港快速速、鱼黄黄支线，正正在建设设珠三角角南环线线，规划划了深中中跨海通通道、东东部快线线等南沙沙新区对对外高、快快速公路路体系。已已建成了了广州轨轨道交通通4号线线，正在在建设武武广客运运专线延延长线（广广深港客客运专线线）、广广珠城际际铁路，规规划了杭杭福深客客运专线线西延线线、中南南莞城际际铁路、南南沙输港港铁路等等南沙新新区对外外轨道交交通体系系。同时时，南沙沙新区内内部的东东西向、南南北向、环环线等主主干城市市道路网网体系也也已初步步形成，南南沙新区区内部轨轨道交通通环线也也正处于于规划论论证阶段段。广州市南沙沙区城市市近期规划划（20006-20110）(一）人口口规模。到到20110年，南南沙区常常住总人人口达到到30万万人，其其中户籍籍人口115万人人，外来来人口115万人人，城市市化水平平达到770%。（二）到220100年，南南沙将新新增建设设用地440平方方公里，总总建设用用地面积积达到1110平平方公里里。（三）至220100年，建建设控制制线范围围约1333平方方公里。基基本生态态控制线线控制的的范围为为2977平方公公里，其其中水域域2022平方公公里，陆陆域955平方公公里。（四）近期期建设用用地规划划。规划划20110年南南沙区建建设总用用地达到到108886.33公公顷。（五）近期期城市功功能区安安排。包包括：工工业区、居居住区、综综合服务务区、历历史和文文化旅游游区。（六）道路路交通体体系建设设计划。包包括：铁铁路与城城市轨道道交通建建设、道道路网络络建设、航航道网络络建设和和交通设设施建设设。（七）公共共基础设设施建设设计划。包包括：公公共设施施建设、市市政基础础设施建建设和园园林绿化化设施建建设。广州市南沙沙区远景景规划打造造现代化化滨海生生态新城城，建造“广州南南沙新区区”针对珠江江三角洲洲地区改改革发展展规划纲纲要（220088-20020年年）中中提出的的“广州州南沙新新区”的的新定位位，20110年33月311日上午午，南沙沙开发区区举行“南南沙滨海海生态新新城发展展规划暨暨重点项项目推介介会”，向向社会公公开推介介分别位位于全区区各分区区的166个重点点地块，以以加快生生活居住住、公共共服务配配套、生生产科研研等产业业的发展展，面积积达2000公顷顷，建设设适宜创创业发展展和适宜宜生活居居住的“两两个适宜宜”现代代化滨海海生态新新城的规规划目标标。按照规划，黄黄阁、南南沙岛、横横沥为组组团的南南沙滨海海生态新新城；以以万顷沙沙、珠江江分区为为组团的的南沙临临港低碳碳经济区区；以龙龙穴岛深深水港为为组团的的南沙国国际卫生生港三大大功能区区划。同时南沙今今后将大大力推进进粤港澳澳合作、积积极参与与广佛同同城、广广佛肇一一体化、共共同构建建珠三角角宜居湾湾区。依依照南南沙新区区发展战战略规划划，通通过充分分利用霍霍英东基基金会等等各种资资源，进进一步加加强在环环境保护护、产业业发展等等方面的的合作，将将南沙东东部新城城中心区区建设成成为粤港港澳深度度合作的的平台，南沙新区处处于珠江江三角洲洲的地理理几何中中心，是是广州创创建国家家中心城城市，推推进“南南拓”战战略的空空间承接接地。南南沙新区区发展战战略规划划确定定了南沙沙新区作作为：华华南地区区物流集集散中心心和贸易易窗口、广广东临海海先进制制造业基基地之一一、珠三三角粤港港澳合作作中心、珠珠江湾区区生产组组织中心心、广州州市城市市副中心心的城市市定位。三、南沙区区房地产产个案分分析1竞争格格局基于南沙城城市发展展的特征征，生态态、休闲闲、旅游游资源丰丰富以及及日渐发发展的产产业，项项目所在在的南沙沙市场将将重点面面对两大大部分群群体n 外围休闲投投资客户户n 刚性需求的的本地居居民和产产业人口口区域竞竞争市场场n 南沙本地区区域市场场n 以广州为核核心的外外围休闲闲度假投投资市场场2、 主流产品分分析n 南沙拥有山山、海自自然资源源，是广广州唯一一拥有海海岸资源源的区域域，山海型型资源和和休闲配配套设施施的相对对丰富，为为南沙休休闲度假假项目的的提供了先先天的自自然优势势。n 户型供应方方面：南南沙产品品以自住住型洋房房和别墅墅为主流流产吕。其其中洋房房主力户户型以70-1300、满满足基本本自住需需求的实实用两房房、三房房为主，性性价比较较为突出出。别墅方方面，目目前除了了南沙滨滨海花园园及南沙沙奥园有有少量大大面积的的独立别别墅之外外，联排排别墅成成为供应应主流，产产品突出出投资价价值。n 销售方面：40-60万万元之间间的低总总价洋房房销售速速度较为为理想；别墅方方面以南南沙滨海海花园为为代表的的高品质质别墅受受到市场场认可，而而以南沙沙境界为为代表的的经济型型别墅因因总价低低，也较较好的吸吸引了部部分投资资和度假假客户n 产品方面洋洋房显得得中规中中矩，户户型大多多方正实实用，缺缺少亮点点和创新新；别墅墅在产品品打造方方面的力力度明显显不够。除除南沙滨滨海花园园相对较较好之外外，其他他楼盘的的别墅产产品质素素普遍不不高，主主要表现现在缺乏乏品质感感、附加加值低（花花园面积积小/少地下下室/少露台台设计等等）、细细部处理理欠缺（外外立面粗粗糙、无无飘窗设设计）等等方面。3、 南沙在售项项目竞争争分析南沙在售项项目状况况：物业类型项目名称主力户型（mm2）单价水平（元元/m22）客户来源别墅产品南沙滨海花花园独立：2550-5500联排：2000-2230独立：1000000-1660000联排：60000-80000南沙本地(15%)、广广州市区区(455%)、番番禺(220%)、东莞莞深圳、港港澳(110%)：南沙奥园独立：3220-5500联排：1550-3300独立：1660000-1880000联排：88800-120000南沙本地(20%)、广广州市区区及番禺禺(700%)的的客户、少少量其他他城市(10%)南沙碧桂园园独立2000-5000联排1800-2000独立：1330000-1440000联排：70000本地常住人人群为主主，广州州和番禺禺投资和和休闲度度假客群群，少量量香港等等外围客客户南沙境界合院：2330-2270联排：约2200叠拼：约2200合院：1330000-1880000联排：60000-80000叠拼：50000-70000南沙本地(40%)、广广州市区区及番禺禺(500%)，东东莞深圳圳、港澳澳(100%)洋房产品南沙滨海花花园110-11704000-50000南沙本地：区政府府公务员员和新增增产业人人群为主主；周边边村镇居居民区域外：广广州市区区工薪阶阶层；少少量退休休人员；与南沙沙有一定定地缘或或生意关关系的深深港人士士南沙碧桂园园90-13303500-38000南沙奥园平层：1333-1178复式：3000-3340平层：50000-85000（装装修）复式：60000（毛毛坯）富港优山美美地97-15504300（毛毛坯）南沙境界洋房：900-1220公寓：588-699（小复复式）洋房：45500（装装修）公寓：60000（装装修）龙光棕榈水水岸70-7996000（毛毛坯）数据来源：经纬研研究中心心总论：n 发展背景：山海型型自然资资源是区区域休闲闲投资物物业得以以发展的的重要因因素n 市场氛围：南沙在在售项目目不多，但但众多大大型品牌牌发展商商开始进进驻，板板块市场场逐渐形形成n 客户状况：来自广广州市区区、番禺禺以及周周边区域域的休闲闲投资（物物业的保保值和增增值）客客群是目目前区域的主流流置业人人群；南南沙本地地客户的的自住需需求也正正逐步上上升，但但主要集集中在洋洋房方面面n 项目竞争：南沙市市场仍处处于较为为初级阶阶段，产产品素质普遍遍一般，项项目之间间的竞争争更多体体现在价价格方面面，总价价控制并并具有较较强的竞竞争力。指标个盘分分析【南沙龙光光棕榈水水岸】调研时间：20110-66-23项目概况地址：南沙区金蕉大道西开发商：龙光地产占地面积：300亩建筑面积：270000容积率：1.5 绿化率：30%户数：约1100户(北区) 均价：6000元/ (毛坯) 物业类型：普通住宅 开盘时间：2010年6月19日项目主题：新中心,地铁口,水岸优生活配套分析小区配套: 中心园园林、地地下车库库、首层层临街商商铺、会会所、幼幼儿园、肉肉菜市场场等周边配套：区政府府行政中中心外、区区体育中中心、区区文化中中心、区区图书馆馆、区生生态公园园、南沙沙外国语语学院、南南沙小学学、南沙沙第二中中学、地地铁4号号线蕉门门站、蕉蕉门公交交总站等等首期N1-6栋的的货量分分析户型面积套数比例2房2厅70-79914650%3房2厅91-111114650%价格分析均价：洋房房60000元/（毛坯坯）推售分析主题定位：新中心心,地铁铁口,水水岸优生生活客源特征：当地客客户为主主，以旁旁边南沙沙区行政政中心的的公务员员及南沙沙区内大大型企业业的员工工为多。推售范围：6月119日开开盘,推推售N11、N22、N33三栋，每每层四户户，楼高高17层层，一层层为商铺铺，合计计总数1192户户.预计今今年9月月将推NN5、NN6栋，合合计总数数为1000户左左右。其其余洋房房将在明明年以后后推出，具具体时间间未定销售情况：目前销销售近七七成,只只剩下为为数不多多的高层层单位综合分析n 区位优势好好，位于于南沙行行政中心心东南侧侧，是南南沙区政政府重点点规划建建设的版版块,未未来发展展前景较较好。n 周边有多个个重要的的大型市市政配套套，除区区行政中中心外，还还有区体体育中心心、区文文化中心心、区图图书馆、南沙外国语学院等n 有一定景观观资源，西西侧为滨滨水生态态公园，东东侧邻蕉蕉门河，此此河段为为政府重重点打造造的生态态旅游河河段。n 交通便利，北北侧紧靠靠地铁44号线蕉蕉门站(10分分钟歩程程）、蕉蕉门公交交总站【南沙滨海海花园】调研时间：20110-66-23地址：南沙区环岛路开发商：广州越秀城建集团占地面积：2000亩总建面：280万平米物业类型：别墅+洋房容积率：0.5 车位配比：1:1规划开发：共分九期一期：阳光海岸(453套别墅+11栋洋房)二期：滨海.水晶湾(162套别墅)三期:滨海半岛(328套别墅+140套洋房)四期九期:未建现售均价：洋房6000元/ (1000元装修/平米)，别墅1200018000元/m2（毛坯） 项目主题：国际领航级滨海生活项目概况小区配套：阳光商商业街、海海槟城酒酒楼、银银行、健健身室、恒恒温泳池池、网球球场、羽羽毛球场场、篮球球场、水水上游乐乐活动中中心 、钟钟楼、酒酒店洋房花语岸岸（共七七栋）户户型户型面积套数比例A三房两厅厅13511078.577%B三房两厅厅1503021.433%合计140100.000%价格分析均价：洋房房:60000元元/m22(精装装,10000元元装修/m2别墅：12200001880000元/mm2（毛毛坯),推售分析主题定位：滨海、国国际、新新生活客源特征：洋房客户：南沙本本地：区区政府公公务员和和新增产产业人群群为主；周边村村镇居民民。区域外外：广州州市区工工薪阶层层；少量量退休人人员；与与南沙有有一定地地缘或生生意关系系的深港港人士。别墅客户：南沙本本地：外外企高管管、私企企业主。区域外外：私企企业主、经经商人士士、职业业投资者者推售范围：三期“滨海.半岛”之花语语岸,由由7栋111层洋洋房组成成,合计计1400套单位位l 其中1栋已已于今年年4月售售完l 预计7月将将推4栋栋,合计计88户户l 预计9月将将推2栋栋，合计计44户户销售情况：4月首首推花语语岸组团团1栋222户很很快售完完 综合分析n 开发商品牌牌在当地地知名度度较高，对消费者者信心有有一定保保证n 有较长的海海岸线，海海景资源源优越，高高层建筑筑整体档档次较高高n 车位配比11：1，基基本满足足车位需需求。n 周边缺乏小小区生活活氛围，市市政配套套设施欠欠缺【南沙奥园园】调研时间：20110-66-23项目概况地址：南沙区珠江东路发展商：中国奥园集团占地面积：1000亩总建面：67万平米物业类型：别墅+洋房容积率：2.1 规划开发：共分六区一区：商业组团（奥园养生城、公寓、写字楼）二区：环湖组团（联排别墅、公寓洋房）三区：半山组团（公寓洋房）四区：云岭组团（独立别墅、公寓洋房）五区：山顶临湖组团（独立别墅）六区：临山组团（公寓洋房）现售均价：洋房8500元/ (1000元装修/平米)，别墅9500元/m2起 项目主题：泛亚海岸.养生名流圈配套分析小区配套：奥园自自设五星星级酒店店、商业业街周边配套：学校：北京京师范大大学实验验幼儿园园、英东东中学、南南沙小学学、金业业小学、南南沙中学学 商场：南沙沙商业中中心、国国奥数码码城、罗罗马商业业广场 医院：英东医医院、仁仁德医院院、南沙沙人民医医院 银银行：中中国银行行南沙港港分理处处 饮食食：沛联联餐厅、鲤鲤鱼门海海鲜酒楼楼 娱乐乐：蒲洲洲公园、天天后宫、大大角山海海滨公园园、南沙沙百万葵葵园、湿湿地公园园、黄山山鲁森林林公园、亲亲水公园园、高尔尔夫球场场 南沙奥园户户型面积积及客户户分析物业类型层/户数房 型面积区间（mm2）客户群酒店式公寓寓两梯30户户单间-两房房两厅39-899投资客居多多高层一梯两户三房两厅180-2230休闲度假客客户占主主导，主主要来自自广州市市区、番番禺和周周边区域域，客户户来源广广泛一梯三户三房两厅98-1444小高层首层复式四房三厅275-3315两梯两户（叠复）300-3340联排别墅二层三房150-1180广州休闲度度假和投投资客户户三层四房两厅-六房三三厅180-3300独立别墅三层七房三厅六六卫320-5500广州、澳门门、香港港、新加加坡珠三三角区域域高端客客户价格分析在售项目价价格:公公寓95500元元/,洋房885000（15500元元/平方方米精装装），联联排尾货货95000，独独栋4220000起 销售情况：现推三区区半山组组团由110栋99层小高高层组成成,一梯梯两户,合计1180套套,面积积为1880平米米-2330平米米，现推售售有7栋栋洋房,合计1126套套。年底底将推其其余3栋栋,货量量为544套/综合分析n 项目内外景景观资源源丰富，因此项目在开发过程中打造集中式景观中心，各物业布局围绕重要景观节点进行布局，注重景观的均好性。n 产品打造方方面项目目以休闲闲度假产产品为主主，利用用丰富的的物业类类型搭配配吸引广广泛的客客群n 项目的开发发模式：低开发发强度产产品入市市，此方方式可降降低开发发风险，有有序释放放地块资资源价值值，其后后再稳步步拉高项项目的形形象与档档次n 项目建筑风风格是“意大利利南部乡乡村休闲闲风格” ，打造造休闲度度假生活活的意图图明显，但但产品品品质感不不强，特特色不明明显，与与其他欧欧陆风情情产品差差异不大大，未能能有效诠诠释产品品内涵，难难以从市市场中突突围而出出【南沙境界界】调研时间：20110-66-23项目概况地址：南沙.黄阁.市南路290号投资商：北方万坤置业有限公司占地面积： 22万物业类型：别墅+洋房容积率：0.93 规划开发：共分四期第一期（售罄）：洋房第二期（售罄）：洋房第三期（在售）：别墅类产品（叠拼、联排、合院）第四期（在建）：洋房现售均价：洋房5000元/ (1000元装修/平米)，别墅500013000元/m2（毛坯） 项目主题：地铁直达的纯山居别墅配套分析小区配套：近5万万私家家山林公公园、会会所、泳泳池、康康体设施施、国际际风情商商业街、幼幼儿园价格分析均价：洋房房50000元/ (10000元装装修/平平米)，别别墅50000130000元元/m22（毛坯坯） 三期推售产产品分析析产品面积套数比例叠加别墅（上层）196、2088834%叠加别墅（下层）196、2088834%联排别墅196、1975019%合院别墅270、3603212%推售分析主题定位：地铁直直达，纯纯山居客源特征：（近期成成交客户户）别墅：南沙沙 (440%)、广州州(500%)，莞莞深、港港澳(110%)洋房：广州州与南沙沙本地各各占一半半。推售范围：一期、二二期开发发完成并并已全部部售完现正推售三三期，产产品为别别墅类产产品（叠叠拼、联联排）销售情况：剩下少少量的别别墅综合分析n 在规划上依依山而建建，有近近5万的私家家山岭绿绿地及公公园，并并利用自自身坡地地地形打打造别墅墅产品，具具有一定定的起伏伏效果n 引入合院别别墅、叠叠拼别墅墅等创新新产品，形形成了较较好的生生活氛围围及环境境，以低低密度产产品有效效吸引客客户，与与其他项项目产生生差异化化n 地铁4号线线和公交交线直达达小区，交交通相对对便利n 社区的洋房房入住率率高，形形成了较较好的生生活氛围围及环境境四、南沙区区房地产产市场展展望廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK (GUANGZHOU) 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