天津某换乘综合楼项目市场分析报告

天津中山山门某项项目市场场分析.docc *天津中山山门换乘乘综合楼楼项目市市场分析析报告项目概述述本项目为为市重点点工程，是是“津滨轻轻轨东线线工程”的重要要配套建建筑，它它的建设设并投入入使用将将不但解解决“津滨轻轻轨东线线工程”的终点点站-中山山门站的的旅客换换乘、疏疏导和集集散，而而且是中中山门乃乃至河西西海河沿沿线地区区商业功功能的有有益补充充；本项工程程包括换换乘综合合楼、跨跨河人行行天桥、护护仓河桥桥、旧桥桥改造等等几项工工程。主主体工程程用地面面积约为为150000mm2,总总建筑面面积4339822m2：地下一一层为停停车场建建筑面积积81224 mm2，预预计近期期地下停停车位为为1811个；地地上六层层为交通通换乘及及商业综综合楼，其其中首层层公交车车站建筑筑面积557933 m22，二至至六层为为商业用用房面积积为2994444 m22，平均均单层面面积为558900M2，屋屋顶为设设备机房房面积为为6211 m22。建筑筑主体为为框架结结构。（地理位位置图）目 录录一、天津津商业市市场分析析1.天津津现有的的商圈分分析- 3 -2.百货货业概况况- 44 -3.超市市业概况况- 55 -4.餐饮饮业概况况- 77 -5.健身身娱乐行行业- 8 -6.专业业卖场- 9 -7.总结结- 99 -二、项目目地块分分析及定定位1.项目目地块分分析1.1.项目发发展背景景- 110 -1.2.地理位位置及交交通- 10 -1.3.地块现现状及周周边设施施- 111 -1.4.总结- 14 -2.项目目定位2.1.项目辐辐射范围围- 115 -2.2.项目规规划意见见与指标标- 116 -2.3.地块SSWOTT分析- 177 -2.4.项目总总体定位位- 117 -功能定定位- 18 -目标客客户定位位- 119 -档次定定位- 20 -三、项目目业态规规划、布布局建议议- 221 -1.规划划设计基基本方案案- 221 -2.基本本布局与与功能规规划- 22 -3.各楼楼层定位位及面积积分布- 244 -一、 天津商业业市场分分析（略略）二、 项目地块块分析及及定位1、 项目地块块分析1.1项项目发展展背景本项目地地块是政政府对发发展商建建设津滨滨轻轨的的补偿用用地，这这主要是是由于国国内除香香港外的的其他各各大城市市如北京京、上海海、广州州等地的的地铁轻轻轨项目目均未能能实现盈盈利，而而香港的的成功之之处主要要在于轨轨道交通通沿线的的土地开开发与轨轨道交通通运营的的紧密结结合。本本项目即即是香港港“以地养养铁”模式借借鉴的产产物。1.2. 地理位置置及交通通地块位于于天津市市河东区区中山门门地区，北北至津塘塘公路，南南至北京京军区家家属楼（现现名为军军星名苑苑），东东至现已已停工的的信誉杯杯商城，西西至天津津三九业业辉制鞋鞋厂。本本地块东东面距离离建设中中的天津津市东南南半环快快速路跨跨海河大大桥约11 公里里，西面面距离中环环线中山山门立交交桥约00.6 公里，北北面与津津塘公路路仅一河河之隔，津津塘公路路以北即即是已基基本完成成危改的的中山门门居住区区，不但但有较好好的通达达性与相相当数量量的潜在在消费者者。中山门地地区20001 年前是是天津产产业工人人的聚居居地，当当时的建建筑物主主要是危危陋平房房，居住住人口稠稠密、基基础设施施差。近近几年，中中山门地地区经过过危房改改造，已已建起了了大量的的商品房房与安居居住宅，基基础设施施有了很很大的改改观。随随着天津津城市重重心战略略东移步步伐的迈迈进，中中山门地地区将成成为河东东区乃至至天津市商业发发展的一一个热点点地区。本地块交交通便利利，是市市区与滨滨海新区区联系的的主要道道路津塘公公路的起起始区域域，去往往滨海新新区的公公交线路路大多经经过本地地块的北北侧。便便利的交交通将为为本项目目带来巨巨大的客客流。特别重要要的是津津滨轻轨轨市区第第一站中山山门站即即位于本本项目北北侧的津津塘公路路上。津津滨轻轨轨是天津津市区与与滨海新新区之间间最为快快捷的交交通工具具，一期期中山门门至天津津开发区区总长度度约466 公里里，最高高时速达达到1000 公公里以上上，全程程运行时间约440 分分钟，高高峰期可可达到每每小时3300000 人人的客运运量，目目前刚刚刚投入运运营；二二期中山山门至河河北区中中心广场场总长度度约7.5公里里，预计计将于220044 年55 月开开工兴建建，20005 年6 月投入入运营。220044 年33 月228 日日津滨轻轻轨一期期（中山山门至天天津开发发区第八八大街）投投入运营营，运营营前期每每天将有有8 列列32 节列车车投入运营营，正式式运营后后，每天天投入229 列列1166 节，客客流高峰峰期安排排始末站站直通车车。轨道交通通对于区区域价值值提升的的作用主主要通过过以下优优势实现现：l 快捷；轨轨道交通通由于不不会出现现塞车的的情况，因因而可以以大大减减少交通通时间，降降低乘客客的综合合交通成成本。l 舒适；由由于轨道道交通与与普通公公路交通通相比具具有更为为平稳、环环保、低低噪音等等优势，交交通环境境更为舒舒适。l 安全；国国际上城城市轨道道交通的的事故率率几乎为为零，轨轨道交通通安全性性已经得得到实际际的验证证，明显显优于公公路交通通。l 有明显的的人流聚聚集作用用；由于于轨道交交通的独独特优势势，轨道道交通站站点周边边具有聚聚集人流流的作用用，随着着生活节节奏的加加快，越越来越多多的出行行者选择择轨道交交通。l 有明显的的商业聚聚集作用用；由于于消费主主体人的聚聚集，相相应的商商业服务务设施随随之而来来，商业业氛围将将逐步形形成。综上所述述，本地地块地理理位置优优越，交交通便利利，可称称得上是是天津市市重要的的交通枢枢纽之一一，这些些优势对对本项目目的开发发至关重重要。1.3. 地块现状状及周边边设施本地块11 公里里范围内内目前没没有成形形的商圈圈。距离离本地块块较近的的小型商商圈为大大桥道商商圈，距距离本项项目约22.5 公里，商商圈形成成的主要要原因在在于区域域内著名名的大桥桥道元宵宵，该商商圈内的的主要商商业是餐餐饮（值值得一提提的有肯肯德基）与与食品零零售，有有一个大大型超市市津工工超市，还还有一个个酒店津工工大酒店店，整个个商圈的的范围很很小，仅仅限于津津塘公路路两侧，长长度约5500 米。大大桥道元元宵的的的影响范范围很大大，覆盖盖了全市市范围，但但是对商商圈内其其他商业业的带动动作用还还不太明明显。本地块周周边的主主要设施施如下：l 住宅小区区：友爱南里里，中山山门南里里，互助助南里，团团结东里里，友爱爱东里，中中山门西西里，团团结北里里，中山山门东里里，互助助西里，中中山门北北里，和和睦西里里，和睦睦北里，中中山门北北里，和和盛公寓寓，国强强里，民民族园，龙龙潭西里里，丰乐乐里，广广瑞里，中中山门居居住区，北北园里，天天琴里，富富民公寓寓，滨河河小区，滨滨河新苑苑，军星星名苑（尚尚未入住住）本地块北北侧中山山门新村村内的居居民主要要是危改改还迁户户，整体体消费能能力相对对较弱，但但是对日日用消费费品的需需求与其其他区域域差别不不大；本本地块附附近的民民族园、和和盛公寓寓、西南南方向的的滨河小小区、滨滨河新苑苑属商品品房，这这几个住住宅小区区内的居居民有较强的的消费能能力。l 学校：中山门中中学，天天津市第第九十八八中学，和和睦道小小学，天天津市第第四十五五中学，团团结道小小学，虎虎丘路小小学，友友爱道小小学，天天津市园园林学校校，中心心东道小小学，河河东二幼幼l 企事业单单位：天津市电电力局高高压供电电所，天天津市第第一市政政公路工工程有限限公司，水水利部海海河水利利委员会会，天津津市电话话局四区区局，中中山门房房管站，河河东区绿绿化管理理二所，冶冶金工业业部天津津地质研研究所，河河东区广广宁医院院，广宁宁路派出出所，河河东区中山门医医院，中中国工商商银行，中中国银行行l 商场超市市：大荣超市市，津工工超市（很很小），物物美超市市，天美美隆温州州上海服服装商城城，龙潭潭大药房房，金象象大药房房，津东东大药房房，新华华书店l 餐饮娱乐乐等：龙凤酒店店，盛湖湖大酒楼楼，金天天鸿大酒酒楼，第第二工人人文化宫宫，津工工体育场场，津工工体育馆馆，碧水水蓝天洗洗浴中心心，碧海海蓝天网网吧、穆穆斯林饭饭庄。1.4. 总结u 目前本地地块附近近的商业业设施（除除住宿外外）主要要是针对对区域消消费者，而而不是流流动人口口。u 超市主要要是便利利店，但但是由于于价格与与经营策策略方面面的原因因，经营营状况普普遍较差差，而便便利药店店因为经经营的是是生活必必须的药药品且行行业平均均利润较较高，经经营状况况尚可。u 位于中山山门居住住区内的的天美隆隆服装商商城的出出租率在在10%以下，租租金水平平约为1100 元/月，经经营状况况不佳的的主要原原因在于于区域内内消费者者购买力力低下，还还有就是是远离该该类消费费的商圈圈，不能能吸引外外来消费费者。u 餐饮娱乐乐方面的的消费档档次较低低，项目目少且无无明显的的特色，难难以吸引引该区域域以外的的消费者者，因而而经营状状况一般般。u 由此可知知，主要要客户群群定位于于区域消消费者的的商业设设施发展展潜力有有限，区区域内的的消费很很难支撑撑中型商商业设施施的生存存。因此此，本项项目除了了周边两两公里内内的居民民以外，更更重要的的是将津津滨轻轨轨现有及及未来的的乘客作作为主要要的目标标消费群群体。2、 项目定位位2.1项项目辐射射范围在划分本本项目之之商圈范范围时，要要考虑本本项目地地理条件件的特殊殊性（与与轻轨车车站相联联）以及及项目地地块周边边的情况况。同时时还要考考虑未来来轻轨二二期开通通后，对对于本项项目带来来的影响响和商圈圈范围的的扩大。l 核心商圈圈（主商商圈范围围）核心商圈圈对整个个商业项项目来说说至关重重要，它它对所在在地域的的顾客能能吸引其其55%-700%的比比例到本本商业项项目购物物，是离离本商业业项目最最近、顾顾客密度度最高的的区域。本本项目的的主商圈圈应为河河东区中中山门居居住区附附近的居居民。此此范围内内涵盖了了友爱南南里小区区、中山山门南里里小区等等。这部分消消费者的的特征和和消费能能力：在在这里的的住宅多多是天津津市早期期的新建建商品房房与安居居房，居居民收入入水平位位于全市市的中等等偏下水水平，消消费水平平相对较较低。由于本项项目与轻轻轨车站站相联，所所以本项项目的核核心商圈圈还表现现出不连连续和跳跳跃的特特点。核核心商圈圈可辐射射到开发发区和塘塘沽区。这部分消消费者的的特征和和消费能能力：塘塘沽区居居民来自自多个地地方，收收入水平平差距较较大，据据调查很很多当地地居民在在周末到到市区购购物或者者观光，目目前当地地缺少适适合中高高收入人人群的消消费场所所。开发发区是新新兴区域域，常住住人口较较少，企企业内员员工多来来自市区区或者外外地，他他们的收收入水平平位于全全市的上上游，由由于大部部分人住住在市区区，再加加上开发发区内的的商业设设施非常常少，因因此他们们的消费费多集中中在市区区。l 次级商圈圈（第二二商圈）次级商圈圈位于核核心商圈圈的外围围，顾客客较为分分散，商商业项目目辐射力力较弱，偶偶然消费费的概率率较大。此此商圈人人口将占占顾客总总数155%-225%。第第二商圈圈包括河河东区的的丽苑、万万新村居居住区以以及河西西区的海海河沿线线地区。l 边缘商圈圈（第三三商圈）边缘商圈圈包括了了所有其其他区域域的顾客客，最为为分散，大大都为偶偶然性、机机遇性消消费的顾顾客。只只有不超超过5%偶尔前前来购物物。考虑虑到轻轨轨二期开开通后，将将在东站站与地铁铁2、33 号线线路形成成连接，因因此外地地消费者者和地铁铁沿线的的消费者者将构成成本项目目最边缘缘的目标标客户，本本项目的的边缘商商圈也将将包括22、3 号地铁铁沿线的的黄河道道附近居居住区、体体院北居居住区、王王串场居居住区等等位于天天津市东东西及东东北、西西南方向向上的住住宅区。图中标明明了商业业辐射的的中心范范围，以以及消费费者交通通走向。2.2. 项目规划划意见与与指标本地块规规划用地地性质为为公建用用地，总总占地面面积1550000 ，可用用地面积积112200，容容积率小小于4，建筑筑密度不不大于550%，绿绿地率不不小于220%，建建筑限高高20 米（后有有所调整整），规规划建设设内容为为津滨轻轻轨中山山门站区区换乘综综合楼工工程，总总建筑面积4775444 ，其中中地下车车库92290 不在容容积率限限定之内内。2.3. 地块SWWOT分分析2.4. 项目总体体定位本节将从从项目的的功能、目目标客户户、档次次三个方方面的定定位对项项目的总总体定位位提出建建议。 功能定位位根据本项项目所处处位置及及性质，项项目的功功能定位位包括下下列几方方面：1、轻轨轨交通枢枢纽2、公交交车换乘乘站3、商业业（一）轻轻轨交通通枢纽津滨轻轨轨是连接接市区与与滨海新新区的一一条快速速轨道交交通客运运线，一一期中山山门站为为终点站站，其定定位客流流大部分分是在开开发区工工作而居居住在市市区的居居民，考考虑到客客流量大大而且乘乘车时间间集中的的特性，本本项目设设计的重重要功能能之一是是轻轨乘乘客在轻轻轨中山山门车站站中转的的交通疏疏散地，保保障客流流快速疏疏散功能能的实现现。（二）公公交车换换乘站轻轨交通通需要的的附属功功能是乘乘客二次次疏散通通道，根根据天津津市现状状调查，公公交车将将可能成成为乘客客的主要要离开方方式，再再加上将将原来的的公交车车中山门门站迁移移到此处处，因此此这里会会成为乘乘客以及及周边市市民出行行交通工工具的集集中场所所。另外外地下一一层的机机动车及及非机动动车停车车场也是是轻轨交交通的附附属功能能产品。（三）商商业借鉴国外外及外省省市的地地铁或者者城市快快速交通通系统，商商业是乘乘车站不不可缺少少的辅助助功能，它它不仅给给乘客带带来便利利，节省省时间，而而且有较较大的商商业发展展潜力。通常地铁铁等交通通商业分分为三种种类型：站厅内内零星商商铺物业业、站厅厅内中型型商场物物业、与与站厅相相连地下下商业街街三种业业态。商商业的特特性主要要包括两两方面，一一是即时时性消费费，另外外是休闲闲式消费费，地铁铁商业街街将设立立主题性性商场，商商场经营营品种力力求与地地面商业业配套或或填补市市场空白白。本项目属属于第二二种类型型，包含含了两方方面特性性。商业业部分着着重考虑虑日常消消费品及及餐饮为为经营特特色，这这是基于于三方面面原因：一是中中山门地地区远离离商圈，难难以形成成大型商商业氛围围；二是是周边众众多居民民区，对对日常生生活商品品的消费费潜力大大，而且且周边暂暂无同类类项目竞竞争。三三是乘客客是另一一主要客客源，停停留时间间较短，以以购买生生活日用用品为主主，以及及一些商商务聚会会。 目标客户户定位依据不同同的定位位功能，确确定不同同的目标标客户，本本项目客客户定位位主要分分三方面面考虑：1、地下下一层为非机动动车及机机动车停停车场，预预期来这这里停车车的大多多为轻轨轨的乘客客以及商商场、超超市和餐餐饮消费费的消费费者。2、一层层公交车车换乘站站一层为88 条路路线公交交车的终终点站，来来往人流流较大，层层次复杂杂，集中中有市区区、周边边郊区的的人流。3、二层层至六层层的商业业基于本项项目特殊殊位置考考虑，预预计目标标客户主主要是轻轻轨的乘乘客，其其次是周周边居民民。二层商业业主要是是吸引轻轻轨乘客客的消费费力，大大部分乘乘客是在在开发区区上班的的市区居居民，他他们的收收入水平平通常较较高，消消费能力力也较高高。第二二类人群群是周边边的居民民，他们们的消费费水平居居于中档档。三层超市市定位为为大众消消费群体体，一方方面是乘乘轻轨上上下班的的乘客，一一方面是是周边的的居民。四、五层层中小商商品批发发市场定定位主要要为满足足周边居居民日常常需要。六层餐饮饮/娱乐乐主要是是吸引三三类人群群：1、河东东区及周周边区域域的消费费者2、吸引引包括东东丽区、塘塘沽区及及开发区区居民、企企业来这这里消费费3、市区区内企业业、居民民的消费费后期轻轨轨将延伸伸至中心心广场，同同时经过过天津火火车站，因因此客流流量将进进一步增增大，而而且客群群范围也也会增加加，除了了在开发发区工作作的居民民之外还还有在市市区工作作及居住住的居民民以及外外地出差差旅游人人士。图：项目目功能及及客户定定位 档次定位位公交车站站及地下下停车场场的定位位应充分分考虑交交通的便便捷性，能能够快速速及时的的疏散人人流。这这里提及及的定位位档次主主要是指指项目二二层至六六层的商商业部分分。本项项目档次次不但要要依据经经济发展展水平，更更重要的的是充分分依据目目标消费费群体而而定位，这这样才不不会脱离离市场。项目所处处位于河河东区东东南部地地区，是是轻轨进进入市区区的第一一站，主主要的乘乘客是在在开发区区上班的的市区居居民，为为迎合他他们的需需求，定定位的档档次应为为中档偏偏高水平平，他们们所需的的商品大大部分是是一些能能满足快快速、方方便的商商品。项目所处处位置周周边有多多个居住住小区，他他们是本本项目庞庞大的消消费群体体，因此此项目的的功能定定位中应应包含他他们的日日常消费费功能，而而附近居居民的收收入与支支出相对对较低，所所以部分分商品的的定位又又不宜过过高。后期轻轨轨路线延延长之后后，将会会有不少少市区居居民和外外地人乘乘坐轻轨轨，中高高档特色色商品能能够满足足主要乘乘客的消消费需求求。因此，在在项目定定位中应应充分考考虑到上上述各类类人群的的消费特特点，综综合定位位档次应应为中档档水平，并并可适量量安排高高档商品品（服务务）。三、 项目业态态规划、布布局建议议合理的业业态组合合是商业业项目获获得高收收益的关关键，本本节是针针对项目目特性，结结合已确确定的平平面布局局，提出出丰富合合理并能能符合市市场需求求的业态态组合建建议。1. 规划设计计基本方方案本小结将将对项目目的规划划设计各各项要求求作说明明。 总平面布布局项目发展展为换乘乘综合商商业楼，地地块出口口设于东东南端及及北侧现现有桥处处。于建建筑物周周边设置置环路，以以便于交交通组织织及消防防疏散。 交通组织织对外与城城市道路路的交通通联系分分近期及及远期进进行。近近期机动动车以原原有桥梁梁为出入入口，远远期在地地块西北北端新建建行车桥桥。交通通组织为为：机动动车入口口设置于于新桥位位置，出出口位于于地块东东侧沿护护库河岸岸道路进进入城市市道路交交通网。原原有旧桥桥为非机机动车及及行人专专用桥。内部交通通组织安安排：机机动车进进入建筑筑物的入入口均安安排于地地块环路路西侧而而出口则则位于环环路东侧侧。公交交大巴、出出租车及及小型汽汽车依次次进出建建筑物首首层及地地下停车车场。非非机动车车出入口口靠近车车库位置置设于地地块东侧侧，而私私家车停停车位，货货车泊位位及卸货货平台则则位于地地块西南南两侧，方方便到达达客梯及及卸货平平台。行人对外外交通以以地面原原有桥梁梁及二层层步行天天桥解决决，行人人经过地地面商场场入口及及私家车车停车位位进入综综合楼，由由电梯及及扶梯等等垂直交交通进入入各层。无无障碍坡坡道在该该两个位位置亦有有考虑。主要规划划指标：按照指标标规定，本本项目需需提供机机动车位位4644 部，非非机动车车位14436 辆，现现方案仅仅能提供供机动车车位1881 部部，非机机动车位位7922辆，拟拟定未来来将地块块东侧已已停建的的信誉杯杯商城改改为本项项目二期期地面停停车场以以满足车车位要求求。本项目以以商业公公建为主主要特性性，其中中非营利利性公建建占全部部建面的的比例是是20%，而营营利性公公建占880%。2. 基本布局局与功能能规划本项目的的各楼层层的功能能规划如如下表所所示：图：各楼楼层不同同功能立立体分布布图3. 各楼层定定位及面面积分布布确定各楼楼层功能能的依据据是同类类型业态态的定性性要求，以以及对消消费者的的方便实实用性考考虑；而而确定各各业态的的面积主主要是依依赖于商商户的需需求，以以及消费费市场的的容纳量量。依据据前期的的市场数数据调查查，结合合项目的的定位及及平面布布局形式式而得出出下列关关于楼层层业态组组合及面面积的分分布建议议。二层： 平面布局局形式 理由：1、通畅畅的交通通走廊，以以方便乘乘客疏散散；2、快餐餐业设在在最南侧侧，引导导乘客穿穿过专卖卖店到达达快餐，刺刺激消费费欲望；3、预测测快餐将将是乘客客的主要要消费点点之一，可可适当加加大面积积，中西西结合丰丰富品种种，档次次各异，目目的是提提供快速速实惠的的就餐场场所，可可考虑的的业态如如中西快快餐厅、茶茶餐厅、咖咖啡吧、饮饮品店等等；4、专卖卖店品种种多样（可可设计为为小商铺铺的形式式），休休闲类可可包括：服装、饰饰品、运运动系列列、箱包包、皮具具、音像像、儿童童用品、专专业礼品品店、鲜鲜花店等等，定位位在中档档次的品品牌，各各专卖店店铺出入入口位置置尽量安安排在疏疏散通道道的一侧侧，或者者交通走走廊的两两侧，来来吸引即即时性消消费；日日常消费费品如报报刊厅、银银行及AATM、修修理店等等，为消消费者提提供丰富富的消费费品种，以以完善的的综合服服务提升升项目的的便利性性；注意意与超市市业态区区分；5、可留留一定的的商场空空间做展展厅，或或者做促促销、其其它活动动场地。三层： 平面布局局形式超市（6352平米） 理由：1、超市市成为居居民日常常生活必必需的消消费场所所，根据据前面章章节的论论述，本本项目适适宜做大大型超市市；2、品牌牌超市逐逐渐赢得得消费者者的青睐睐，品种种丰富、物物优价廉廉、信誉誉可靠的的特点都都是小型型超市无无可比拟拟的；3、项目目周边尚尚无同类类业态，竞竞争性小小；4、超市市应满足足快速消消费的特特点，商商品摆设设位置及及交通走走线合理理，多设设置收银银处，以以节省消消费者购购物时间间，达到到更优效效果。四、五层层：平面面布局形形式中小商品批发市场（6352+6190平米） 理由：1、通过过对天津津市及项项目周边边小商品品市场环环境调查查，消费费者对大大型中小小商品批批发市场场需求较较强，由由于此种种业态属属于目的的性消费费，控制制在1220000 平米米左右，即即五、六六层做一一大型中中小商品品批发市市场；2、由于于周边居居民普遍遍收入水水平较低低，对中中低挡中中小商品品需求极极其强烈烈；3、项目目周边紧紧邻三大大居民区区，且缺缺少该类类业态，竞竞争性微微乎其微微；4、具有有较好的的交通条条件，是是轻轨在在市区的的第一站站，除了了吸引周周边地区区消费外外，还可可吸引市市内其他他区居住住区人群群的消费费；就位位置讲，要要优于红红桥区的的大胡同同小商品品批发城城；六层：平平面布局局形式餐饮/娱乐（6352平米） 理由：1、通过过对天津津市餐饮饮市场调调查，消消费者对对大型特特色餐饮饮市场需需求较好好，面积积可适当当放大，在在60000 平平米左右右，即四四层做一一家大型型餐饮；2、目前前在本市市较流行行的餐饮饮类型有有海鲜类类、火锅锅、各地地方菜系系如粤菜菜、川菜菜、上海海菜等风风味；3、项目目周边缺缺少该类类业态，竞竞争性小小；4、具有有较好的的交通条条件，是是轻轨在在市区的的第一站站，除了了吸引周周边地区区消费外外，还可可吸引开开发区工工作市区区居住的的白领消消费；就就位置讲讲，要优优于东丽丽区的家家和海鲜鲜巨无霸霸；5、也可可考虑多多个餐饮饮店的组组合，基基本为独独家特色色餐厅，适适合公司司聚会、高高级白领领的消费费；而也也有部分分面积做做休闲式式餐厅，更更适合年年轻人消消费，突突出轻松松、幽雅雅的就餐餐环境。也也可选择择咖啡厅厅、茶艺艺厅等，使使消费者者在就餐餐之后仍仍有交谈谈、聊天天的场所所；6、也可可考虑作作为休闲闲洗浴、大大型健身身、KTTV等休休闲场所所，这些些设施就就都是周周边缺少少的。7、如果果能够将将六层给给一家大大租户或或者买家家，做以以餐饮娱娱乐为一一体的休休闲中心心，效果果更加，形形式可类类似于东东方之珠珠等。