RCZH(华雁湖板块)可行性市场定位研究报告(全案)

荣昌众汇荣昌众汇-爱伊公馆爱伊公馆可行性市场调研分析可行性市场调研分析王鹏程王鹏程1389569170520102010年年1111月月1010日日market Research Reports 荣昌众汇华雁湖项目荣昌众汇华雁湖项目 可研市场报告可研市场报告数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705ReportsReports荣昌众汇项目市场研究报告荣昌众汇项目市场研究报告 目的一：为开发商最终决策提供理论支撑目的一：为开发商最终决策提供理论支撑目的二：汇总银川目标客群和竞品项目得到最新的动态数据目的二：汇总银川目标客群和竞品项目得到最新的动态数据目的三：通过对动态数据分析为本项目的定位提供市场依据目的三：通过对动态数据分析为本项目的定位提供市场依据数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市宏观市场分析银川市宏观市场分析二二竞品市场分析竞品市场分析四四项目本体分析项目本体分析一一项目所在区域房地产市场分析项目所在区域房地产市场分析三三目目 录录 CONTENT附件附件项目项目SWOTSWOT分析及定位方向初探分析及定位方向初探五五数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705l本项目位于银川市金凤区本项目位于银川市金凤区南部南部 ，宁安大街以东，宝湖，宁安大街以东，宝湖西路以北，该区域为银川市西路以北，该区域为银川市20102010年重点规划区域之一年重点规划区域之一。项目区位分析项目区位分析项目所属银川市重点发展区域，区位优势明显项目所属银川市重点发展区域，区位优势明显数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705亲亲 水水 大大 街街 宁宁 安安 大大 街街正正庆庆宝宝 湖湖 西西 路路规规 划划 纬纬 十十 路路艾艾依依河河丰丰街街源源南南街街金金 凤凤 区区 南南 部部华华 雁雁 湖湖 项项 目目厂房二十六中艾依水郡建华外国建华外国语学校语学校经济适用房住区加油站紫檀水景花样年华经正源南街至规划中的七十二连湖约1公里经亲水大街至北京中路行政中心约1.5公里规划居住用地规划居住用地经济适用房住区规划居住用地本 案规划居住用地项目所在区域周边环境项目所在区域周边环境项目所在区域周边生态资源丰富，项目所在区域周边生态资源丰富，借其亘元百万平米品质大盘借其亘元百万平米品质大盘落成，落成，居住氛围日趋成熟。居住氛围日趋成熟。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705地块西界地块西南部地块东北部地块东界地块内艾依河段项目地块现状项目地块现状项目地块平整可随时开发建项目地块平整可随时开发建 设设 宁安大街本案项目周边四至项目周边四至数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705项目地块初步判断项目地块初步判断l项目地块所在区域为银川市房地产重点开发区域，未来发展潜力巨大；项目地块所在区域为银川市房地产重点开发区域，未来发展潜力巨大；l项目周边自然生态资源丰富，是项目的一大亮点；项目周边自然生态资源丰富，是项目的一大亮点；l项目地块地势平坦，土地利用率高；项目地块地势平坦，土地利用率高；l项目地块中的现有绿地、河段可被项目充分利用。项目地块中的现有绿地、河段可被项目充分利用。l项目规模庞大，规划空间大，但同时各地块间的协调与整体规划也将成为首要问题；项目规模庞大，规划空间大，但同时各地块间的协调与整体规划也将成为首要问题；l项目周边城市建设滞后，配套匮乏；项目周边城市建设滞后，配套匮乏；l项目周边待建项目较多，未来竞争激烈。项目周边待建项目较多，未来竞争激烈。项目地块优势项目地块优势项目地块劣势项目地块劣势数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705用地性质居住混合用地居住混合用地(商业集中布局，商业建筑面积占总建筑面积商业集中布局，商业建筑面积占总建筑面积10%10%左右左右)用地面积860000860000容积率多层多层1.31.3，高层，高层 1.81.8建筑密度多层多层 28%28%，高层，高层 25%25%绿化率35%35%日照间距系数1.64H1.64H代征土地面积代征绿地面积代征绿地面积124667124667代征公园面积代征公园面积9733497334代征道路面积代征道路面积1333313333退让红线要求退让北侧宝湖西路绿化带多层退让北侧宝湖西路绿化带多层1010米以上，米以上，高层高层2020米以上米以上 退让亲水南大街东侧绿化带多层退让亲水南大街东侧绿化带多层1010米以上，高层米以上，高层2020米以上米以上退让宁安大街东西两侧绿化带多层退让宁安大街东西两侧绿化带多层1010米以上，高层米以上，高层2020米以上米以上退让南侧纬十路、东侧规划路红线退让南侧纬十路、东侧规划路红线1010米以上米以上市政配套要求按照国家按照国家城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范配套公共服务设施，如公厕、垃圾转运站、配套公共服务设施，如公厕、垃圾转运站、居委会、幼儿园、物业管理用房、自行车棚、停车场等服务设施居委会、幼儿园、物业管理用房、自行车棚、停车场等服务设施机动车停车位按每百户机动车停车位按每百户6060个车位配套，其中地上停车位应不小于总车位的个车位配套，其中地上停车位应不小于总车位的10%10%其他规划要求沿街住宅底层不得设商业，沿街不得设临街网点沿街住宅底层不得设商业，沿街不得设临街网点套型建筑面积套型建筑面积9090平米以下户数占总户数的平米以下户数占总户数的70%70%以上以上项项 目目 规规 划划 设设 计计 条条 件件项目规划中必须在现有容积率基础上，做容积率拆分，这样才能使项目整体规划有起伏感、立体感和层次感。“90/70政策”的限制对本项目的中高端产品定位理念会有一定影响，必须通过产品的创新加以弥补。数据来源：市场调研分析 王鹏程：138956917052010-2020年规划范围和职年规划范围和职能能l人口规模人口规模市域总人口：2010年市域总人口为165-175万人；2020年市域总人口约为215万人。中心城市人口：2010年达到100万人；2020年达到130万人。l市域城镇化水平市域城镇化水平2010年城镇化水平69%；2020年城镇化水平79%。城市化进程加快，未来城市人口增长趋势乐观，为城市化进程加快，未来城市人口增长趋势乐观，为房地产发展提供大量客群。房地产发展提供大量客群。银川城市规划、布局及定位银川城市规划、布局及定位城市规划城市规划数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705 银川市功能定位：银川市功能定位：l以“区域中心、宜居城市”为目标；l发挥自治区首府、区域中心城市、交通枢纽、重要旅游城市、能源化工基地的重要职能；l成为中国西北地区东部重要的中心城市。银川将成为西北地区银川将成为西北地区“两宜两宜”区域中心城市，辐射和带动优势明显。同区域中心城市，辐射和带动优势明显。同时会带来大量外省高收入置业群体，为本项目的大规模开发带来充足客时会带来大量外省高收入置业群体，为本项目的大规模开发带来充足客源。源。银川城市规划、布局及定位银川城市规划、布局及定位城市定位城市定位数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705宏观政策解读宏观政策解读小结小结特殊时期，关注客户和产品才是特殊时期，关注客户和产品才是项目成功运作的核心之道！项目成功运作的核心之道！国际货币危机，国内经济通胀，全国房地产业受到一定程度的影响国际货币危机，国内经济通胀，全国房地产业受到一定程度的影响2010年三季度末统计全年年三季度末统计全年GDP保保8已完成。上半年已完成。上半年4月月17日日“二套房首二套房首付不得低于付不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；倍；9月月29日日暂停三暂停三套及以上房贷、限制外地人购房；套及以上房贷、限制外地人购房；10月月20日央行上调存贷款准备金率日央行上调存贷款准备金率0.25个百分点；个百分点；11月月16日再次上调存贷款准备金率日再次上调存贷款准备金率0.5个百分点。个百分点。华雁湖、宝湖板块区域房价短期内依然坚挺、持续微涨。华雁湖、宝湖板块区域房价短期内依然坚挺、持续微涨。亘元亘元香溪美地、华府香溪美地、华府万和城即将开盘。万和城即将开盘。目前受通胀影响，货币贬值、消费者购房观望气氛渐浓目前受通胀影响，货币贬值、消费者购房观望气氛渐浓数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705l0909年年1212月月0707日日 中央经济工作会议：2010年要增加普通商品房供给。l0909年年1212月月0909日日 公布:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复5年。l0909年年1212月月1414日日 四部委提四项措施歇制部分城市房价过快上涨一、要增加普通商品房的有效供给；二、继续支持居民自住消费和有效改善住房消费、抑制投资投机性购房；三、加强市场监管；四、继续大规模推进保障性安居工程建设。l0909年年1212月月1717日日 五部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%。l0909年年1212月月2323日日 财政部：五年内住房转让全额征收营业税。09年年12月公布的重要宏观政策回顾月公布的重要宏观政策回顾宏观政策解读宏观政策解读国内形势国内形势数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705 2010年房地产市场调控政策年房地产市场调控政策宏观政策解读宏观政策解读国内形势国内形势数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705众众迹象表明、政策有利于抑制短线炒家 正面作用无容置疑，但刚需、改善性住房仍难以控制。投资投机客换用现金购房，快进快出！因银川地区认贷不让房。银川市功能定位：银川市功能定位：l以“区域中心、宜居城市”为目标；l发挥自治区首府、区域中心城市、交通枢纽、重要旅游城市、能源化工基地的重要职能；l成为中国西北地区东部重要的中心城市。银川将成为西北地区银川将成为西北地区“两宜两宜”区域中心城市，辐射和带动优势明显。同区域中心城市，辐射和带动优势明显。同时会带来大量外省高收入置业群体，为本项目的大规模开发带来充足客时会带来大量外省高收入置业群体，为本项目的大规模开发带来充足客源。源。银川城市规划、布局及定位银川城市规划、布局及定位城市定位城市定位数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705城市布局城市布局三纵两横三纵两横三纵（南北向）：以城镇建设和三纵（南北向）：以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发产业发展为主的一级城镇发展轴；以生态保护和旅游发展轴；以生态保护和旅游发展为主的两条三级城镇发展展为主的两条三级城镇发展轴轴两横（东西向）：联系银川中心两横（东西向）：联系银川中心城市与宁东能源化工基地、城市与宁东能源化工基地、联系灵武与宁东能源化工基联系灵武与宁东能源化工基地的两条二级城镇发展轴地的两条二级城镇发展轴银川城市规划、布局及定位银川城市规划、布局及定位城市布局城市布局三纵两横的城市网络完成后，将彻底打通城市脉络，商业、生活等服三纵两横的城市网络完成后，将彻底打通城市脉络，商业、生活等服务配套会相应增加。本项目区域未来务配套会相应增加。本项目区域未来3 35 5年会成为银川新的生活居住年会成为银川新的生活居住区。区。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705 20032007年银川市社会消费品零售总额呈逐年增长态势，在蒙、陕、甘20多个毗邻地市中处于前列。社会消费品总额增长，凸现银川作为区域中心的辐射作社会消费品总额增长，凸现银川作为区域中心的辐射作用。用。银川市银川市 宏观经济分析宏观经济分析消费力消费力数据来源：银川市统计局统计公报数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705l20032007年银川市的人均可支配收入呈现阶梯状增长态势。l城市居民人均消费性支出9176元，增长10.7%。l城市居民恩格尔系数为36.3%，达到了富裕标准。居民可支配收入和消居民可支配收入和消费支出不断增长费支出不断增长,可推可推动住房消费进一步提动住房消费进一步提高高银川市银川市 宏观经济分析宏观经济分析人均可支配收入人均可支配收入数据来源：银川市统计局统计公报数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705雄厚的财政收入雄厚的财政收入很高的经济外向度很高的经济外向度深厚的人文环境深厚的人文环境良好的经济基础良好的经济基础1 12 24 43 3区域中心正在形成第二产业外围分布优美的自然环境优美的自然环境5 5l20032007五年间银川市GDP平均增速达13.86，07年地区生产总值400.3亿元；l固定资产投资年均增速保持在30%左右，07年固定资产投资 292.69亿元；l0306年银川市财政收入的年均增长率维持在2030之间，到07年增长率达到80.3；l区域经济和产业结构进一步优化；l银川市对外贸易额也有较大的增长，对外开放格局逐步深化；l银川是一座历史悠久的塞上古城和发展中的区域性中心城市，是中国的历史文化名城之一；l银川自然环境优美，有“塞上江南”之称。小结：银川市经济发展要素良好，经济发展前景看好，区域集聚辐射能力增强，投资、消费需求市场进一步放大，为房地产市场发展奠定了良好基础。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市宏观市场分析银川市宏观市场分析二二城市宏观环境分析城市宏观环境分析1银川市房产市场分析银川市房产市场分析3银川市土地市场分析银川市土地市场分析2目目 录录 CONTENT附件附件银川住宅市场板块分析银川住宅市场板块分析4消费群体分析消费群体分析5数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705l 银川市近年来土地市场供应量总体呈上涨态势，08年6月土地供应总量已超过07年供应总量的一半。l银川市近年来土地市场的供地价格总体呈上涨态势，截至2008年6月全市平均供地价格已经达到614.82元/平方米。近年土地供应量和地价总体呈现上涨态势，未来市场放量和土地购置成本都在增加近年土地供应量和地价总体呈现上涨态势，未来市场放量和土地购置成本都在增加银川市土地市场分析银川市土地市场分析土地供应及地价土地供应及地价数据来源：中国土地市场网0608年年6月银川市土地供应总量月银川市土地供应总量0608年平均地价分析年平均地价分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705 l截至2008年6月住宅用地供应总量已经超过07年全年的供应总量，预计未来银川市住宅物业的市场供应量将出现较大幅度的增长，市场竞争将日趋激烈。银川市土地市场分析银川市土地市场分析住宅用地供应及地价住宅用地供应及地价0608年银川市住宅用地地价分析年银川市住宅用地地价分析0608年年6月银川市住宅用地供应情况月银川市住宅用地供应情况数据来源：中国土地市场网数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市房产市场分析银川市房产市场分析第一季度土地供应统计第一季度土地供应统计在银川市行政中心西移的带动下，08年第一季度银川市土地供应的主体依然是金凤区，占到了总体供应量的59 。08年一季度，住宅用地仍然是银川市土地市场的供应主体，占到供地总量的55.68。数据来源：中国土地市场网08年第一季度土地供应情况年第一季度土地供应情况08年第一季度土地用途比例情况年第一季度土地用途比例情况数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市宏观市场分析银川市宏观市场分析二二城市宏观环境分析城市宏观环境分析1银川市房产市场分析银川市房产市场分析3银川市土地市场分析银川市土地市场分析2目目 录录 CONTENT附件附件银川住宅市场板块银川住宅市场板块分析分析4消费群体分析消费群体分析5数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市房产市场分析银川市房产市场分析商品房开发建设情况商品房开发建设情况l银川市近年房产开发投资基本保持平稳增长态势,08投资增长尤为显著，房地产开发形成一定热度。l商品房施工面积稳步增长，其中0306年施工面积增幅较小，进入07年后施工面积实现了较大幅度的增长l银川市房屋竣工面积保持在366416万平方米之间，竣工面积总量保持基本稳定银川市历年房产投资、开发量逐年递增，开发建设情况基本稳定银川市历年房产投资、开发量逐年递增，开发建设情况基本稳定数据来源：中国土地市场网数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市房产市场分析银川市房产市场分析商品房供需状况商品房供需状况l 2005-2007年，市场一直处于供大于求的竞争状态；l05-07年商品房销售（需求）面积逐年递增，市场发展健康平稳，前景看好。银川市商品房整体处于销售供大于求的状银川市商品房整体处于销售供大于求的状态，但比例较为协调，发展状况良好。态，但比例较为协调，发展状况良好。商品房供需情况表商品房供需情况表数据来源：银川市住房保障局数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市房产市场分析银川市房产市场分析商品房商品房08年年1-9月供需情况月供需情况目前市场供应面积同比增长额较大，但销售面积指标在同比下降，这就说明了一线城市房目前市场供应面积同比增长额较大，但销售面积指标在同比下降，这就说明了一线城市房价下降的大势对银川仍然有一定影响，购房者对楼市开始观望。同时供应量的增加会加剧价下降的大势对银川仍然有一定影响，购房者对楼市开始观望。同时供应量的增加会加剧市场的竞争，使得各个项目就要在软性宣传中做更多的文章，实现市场突围。市场的竞争，使得各个项目就要在软性宣传中做更多的文章，实现市场突围。20082008年年1-91-9月商品房供需情况表月商品房供需情况表商品房供应商品房需求分类投资额（万元）施工面积（万）竣工面积（万）供给面积（万）销售面积（万）销售价格（元/）商品房4555869同比增长22729.37同比增长29.5%70.74同比减少30%440.89同比增长33.68%200.69同比减少4.4%3237.59同比增长3.25%数据来源：银川市住房保障局数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705小结小结:银川市房产市场整体发展健康稳定，投资环境良好，目前受全国宏观形势影响银川市房产市场整体发展健康稳定，投资环境良好，目前受全国宏观形势影响不大。不大。银川市房产市场分析银川市房产市场分析商品房供需情况小结商品房供需情况小结房产市场：房产市场：l银川房产市场发展要素良好,整体发展形势向好；l银川市历年房地产投资、开发量逐年递增，开发建设情况基本稳定；l银川市商品房整体处于销售供大于求的状态，但比例较为协调，发展状况良好。l国家宏观政策及一、二线城市的降价风波对我市房地产市场产生一定影响，但目前整体影响不大。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市房产市场分析银川市房产市场分析住宅投资额及开发建设统计住宅投资额及开发建设统计20032007住宅投资额统计表住宅投资额统计表20032007住宅开发建设统计表住宅开发建设统计表2003-2007年住宅投资额和开发建设基本逐年稳定增长，开发趋势良好。年住宅投资额和开发建设基本逐年稳定增长，开发趋势良好。数据来源：银川市住房保障局数据来源：市场调研分析 王鹏程：138956917052003-2007住宅供需情况统计表住宅供需情况统计表05-0705-07年银川市住宅供给量逐年减少，年银川市住宅供给量逐年减少，03030707年销售面积呈逐年上涨态年销售面积呈逐年上涨态势，同时市场均价逐年上涨，市场发展趋势良好。势，同时市场均价逐年上涨，市场发展趋势良好。银川市房产市场分析银川市房产市场分析住宅供需情况统计住宅供需情况统计数据来源：银川市住房保障局数据来源：市场调研分析 王鹏程：138956917052005-2008年二手住房成交量连续上涨，价格在07年增幅明显，说明银川二手房市场交易旺盛，改善居住条件的人群增多，进入了换房时代。同时也会促进一手房市场的销售。2005-2007二手住宅成交情况统计表二手住宅成交情况统计表银川市房产市场分析银川市房产市场分析二手住宅成交面积及价格二手住宅成交面积及价格数据来源：银川市住房保障局数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705小结：小结：l银川市房地产投资保持平稳增长态势，住宅类物业的开发增速较快；l银川市住宅市场逐步发展壮大，将成为西北区域重要的宜居城市；l银川市经济的快速发展，居民购房能力增强；l银川市住宅市场刚性需求旺盛，中小户型住宅需求旺盛；l住宅需求06-07年大幅增长，开发规模逐渐增大；l宁夏周边省区居民在银川购房置业数量逐渐增加。银川市房产市场分析银川市房产市场分析住宅市场小结住宅市场小结目前银川市整体住宅市场处于平稳发展期，住宅刚性需求较目前银川市整体住宅市场处于平稳发展期，住宅刚性需求较为旺盛，周边县市的购买人群同样占有相当比重。为旺盛，周边县市的购买人群同样占有相当比重。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市现有商业集中在新华街商圈形成了单一商圈的商业格局，缺乏区域性的商业中心；2004年-2006年商业市场快速发展，但由于商业地产的盲目重复建设，2006年银川市商业营业用房空置面积达到了74万平方米，同比增长62%。07年，商业地产进入了调整年。08年底商业地产“回暖”迹象明显。2009年一季度银川商业房地产发展数据年一季度银川商业房地产发展数据类别数据上升/下降商业营业房投资商业营业房投资0.44亿元亿元5.4%商业营业房施工面积商业营业房施工面积43.79万平方米万平方米28.9%商业营业房销售商业营业房销售5.63万平方米万平方米110%银川市房产市场分析银川市房产市场分析商业市场概述商业市场概述数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市宏观市场分析银川市宏观市场分析二二城市宏观环境分析城市宏观环境分析1银川市房产市场分析银川市房产市场分析3银川市土地市场分析银川市土地市场分析2目目 录录 CONTENT附件附件银川住宅市场板块银川住宅市场板块分析分析4消费群体分析消费群体分析5数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市辖区住宅市场目前已经形银川市辖区住宅市场目前已经形成五大板块：成五大板块：中心区板块、金凤区中心区板块、金凤区板块、西部板块、东北板块、东南板块、西部板块、东北板块、东南板块板块。由于由于华雁湖和北塔湖华雁湖和北塔湖区域未来土区域未来土地供应量较大，几年后又会形成两地供应量较大，几年后又会形成两大成熟居住板块。大成熟居住板块。银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究住宅板块划分原则住宅板块划分原则根据在售项目产品的不同特点，将其划分成不同的住宅区域板块。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究华雁湖板块分华雁湖板块分析析华雁湖板块项目分布图华雁湖板块项目分布图l区域特征区域特征华雁湖板块是一个依靠水景资源的大型生态居住区。随着艾依水郡中高端项目的建设，直接提高了区域项目的售价，为后续其他项目的开发做了前期铺垫；l区域典型项目区域典型项目艾依水郡、长城领世湖城、紫檀水景等；l区域产品区域产品区域开发产品以多层花园洋房为主，同时有少量小高层和别墅产品；l区域项目销售价格区域项目销售价格多层均价38004600元/平米；l区域消费群体区域消费群体购买客群主要以银川市内中高端收入群体。区域内待开发建设项目较多，只有细化产品，提高品质，才能在区域中占有一席之地。区域内待开发建设项目较多，只有细化产品，提高品质，才能在区域中占有一席之地。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究北塔湖板块分析北塔湖板块分析北塔湖板块项目分布图北塔湖板块项目分布图l区域特征区域特征北塔湖板块属于兴庆区大型住宅开发区域之一，拥有北塔湖生态公园的自然资源的依托，待建项目定位均为高端产品；l区域典型项目区域典型项目中房高尔夫、凯威观湖壹号、京能地块（待建）；l区域产品区域产品开发产品较为多元化，如：别墅、多层洋房、小高层、高层产品均有；l区域项目销售价格区域项目销售价格目前北塔湖区域仅有凯威观湖壹号在宣传蓄客，但价位和户型还未最终确定；l区域消费群体区域消费群体银川市高端客群和周边县市的富裕人群是购买的主力群体。北塔湖区域待建项目较多，产品均为高端产品，未来将北塔湖区域待建项目较多，产品均为高端产品，未来将会成为银川的富人区。会成为银川的富人区。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究中心板块分析中心板块分析中心板块项目分布图中心板块项目分布图l区域特征区域特征中心板块属于银川的商业区和成熟居住区，生活配套完善，中高端项目较多，受到土地供应量的限制，在售项目较少；l区域典型项目区域典型项目共享天地、东方国际公寓等；l区域产品区域产品多数在售项目规模较小，开发产品以公寓和小高层、高层为主；l区域项目销售价格区域项目销售价格公寓均价50006000元/平米，小高层、高层均价45005000元/平米；l区域消费群体区域消费群体由于多数项目售价较高，因此消费群体为中高端收入者。区域内老社区较多，在售项目规模较小，整体售价较高。区域内老社区较多，在售项目规模较小，整体售价较高。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究金凤区板块分金凤区板块分析析金凤区板块项目分布图金凤区板块项目分布图l区域特征区域特征金凤区是目前银川市土地供应最集中的区域之一，在售大中型项目较多，区域竞争较为激烈。区域东部发展要好于西北；l区域典型项目区域典型项目鸣柳岛、森林半岛、鲁能陶然水岸、颐和城府等；l区域产品区域产品区域产品类型较多，如花园洋房、小高层、高层、别墅产品均有体现；l区域项目销售价格区域项目销售价格别墅均价60008000元/平米，花园洋房35005000元/平米，小高层均价40004500元/平米；l区域消费群体区域消费群体区域东部产品品质要高于西部产品，因此消费群体也会有相应区别。区域内在售项目较多，规模较大，未来区域竞争将会十分激烈。区域内在售项目较多，规模较大，未来区域竞争将会十分激烈。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究东南板块分析东南板块分析东南板块项目分布图东南板块项目分布图l区域特征区域特征东北板块目前开发项目较多，但项目品质感不强，多为普通住宅社区；l区域典型项目区域典型项目民族花园、塞上骄子、星光华、丽锦苑等；l区域产品区域产品开发项目以多层产品为主，同时公寓项目也随之增多；l区域项目销售价格区域项目销售价格公寓均价43004800元/平米，多层均价30003500元/平米；l区域消费群体区域消费群体此区域销售价格能够被多数中端客户群体所接受。此区域有一定居住氛围，生活配套正在逐渐完善，在售项目整体品质一此区域有一定居住氛围，生活配套正在逐渐完善，在售项目整体品质一般。般。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究东北板块分析东北板块分析东北板块项目分布图东北板块项目分布图l区域特征区域特征东北板块属于城市待开发区域，目前在售项目较少，生活配套和交通都不够完善；l区域典型项目区域典型项目中房天鹅湖小镇、林语丽舍；l区域产品区域产品开发项目以低密度产品为主，如别墅、多层洋房；l区域项目销售价格区域项目销售价格别墅均价70008000元/平米，多层均价30003500元/平米；l区域消费群体区域消费群体天鹅湖小镇属于别墅产品，购买者为高端群体；林语丽舍售价较低，客户群为中端群体。区域内在售项目较少，生活配套不够齐全，仍需长时间开发建设。区域内在售项目较少，生活配套不够齐全，仍需长时间开发建设。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究西部板块分析西部板块分析西部板块项目分布图西部板块项目分布图l区域特征区域特征西部板块属于银川市工业区，居中者多为厂矿职工，整体收入偏低，同时在售项目品质和售价偏低；l区域典型项目区域典型项目燕宝花半里、金波小区、家天下等；l区域产品区域产品开发项目以低密度多层产品为主，户型以中小户型为主力户型；l区域项目销售价格区域项目销售价格多层均价25003000元/平米；l区域消费群体区域消费群体主力消费群体为区域内工厂职工，购买人群的区域性较强。区域内在售项目品质和售价较低，购买人群主要以区域内工厂职工为主。区域内在售项目品质和售价较低，购买人群主要以区域内工厂职工为主。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市住宅市场板块研究银川市住宅市场板块研究小结小结l兴庆区目前在售项目较少，由于具备较好的交通条件和生活配套，项目售价较高，销售进度较快；l金凤区是目前土地供应的集中区域，待建大规模社区较多，未来的市场竞争压力较大；l西夏区在售项目品质和售价偏低，主要购买人群为工厂职工；l华雁湖板块和北塔湖板块由于未来的土地供应量较大，35年后将成为两大新的居住板块。小结：受到城市各个区域发展程度不同的条件制约，各板块间住宅产品、销售价格、消费群体等均会有所差距，不同阶层的群体会根据自己的需求购买相应的产品。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市宏观市场分析银川市宏观市场分析二二城市宏观环境分析城市宏观环境分析1银川市房产市场分析银川市房产市场分析3银川市土地市场分析银川市土地市场分析2目目 录录 CONTENT附件附件银川住宅市场板块分析银川住宅市场板块分析4消费群体分析消费群体分析5数据来源：市场调研分析 王鹏程：1389569170512185元元 20072007年银川城市居民人均可支配收入年银川城市居民人均可支配收入表表同比增长同比增长21 p经济快速发展，人均可支配收入增长迅速，居民购房能力增强；p居民对住房的需求已开始由“有房住”向“住大房”、“住好房”的转变。住宅刚性需求大，住宅更新换代需求强烈住宅刚性需求大，住宅更新换代需求强烈消费群体分析消费群体分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析消费群体调研基础情况消费群体调研基础情况调研时间：调研时间：2009年11月2日5日12点；调研客群：调研客群：中高端客群调研要点：调研要点：问卷主要分为三个部分，第一部分：客户需求研究；第二部分：客户诉 求；第三部分：客户背景；调查分析方法说明：调查分析方法说明：定向随机抽样法；消费者行为及心理研究；有效问卷：有效问卷：36份（共收回40份，剔除无效问卷4份）。备注：备注：1.1.本次问卷调查对象均为准客户，数据来源较有针对性；本次问卷调查对象均为准客户，数据来源较有针对性；2.2.本次问卷调查仍在继续中，目前仅统计一部分数据，后续将继续补充。本次问卷调查仍在继续中，目前仅统计一部分数据，后续将继续补充。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析客户需求研究客户需求研究客群认为居住档次最高的是北塔湖板块，其次为金凤区北部、兴庆区和华雁湖板块。该区域位于银川市新行政文化中心及热点开发区域金凤区，而华雁湖区域紧邻宝湖区域，周边也已有知名住宅项目兴起，该区域的知名度逐步提升。各板块居住档次认可度各板块居住档次认可度华雁湖区域认知度华雁湖区域认知度数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析客户需求研究客户需求研究客群对于华雁湖地块的最多印象是有很多湖泊和距离市中心较远，说明客群基本认可这是一个湖景楼盘，而同时也认为该地块的位置偏远。57%的客群认为华雁湖区域适合打造高端项目，说明客群对于该区域的价值初步认可。华雁湖地块印象分析华雁湖地块印象分析华雁湖区域高端产品认可度华雁湖区域高端产品认可度数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析客户需求研究客户需求研究其中120-140平米的居多。需求面积90-120平米的住房，占到34%。说明客群大多需求中、大户型的住房，但中小户型也必不可少。接受单价在3000-4000元的客群为59%，接受最高单价在4000元以上的客群占41%，说明大部分客群的购买力为中高端客群。、客户需求面积分析客户需求面积分析客户接受最高单价分析客户接受最高单价分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析客户需求研究客户需求研究大部分客群喜好跃层的户型设计，其次是错层和平层，说明客群对户型设计偏好的多元化，也体现出银川客群对于平层之外的其他户型设计的接受度非常高。绝大部分客群喜欢可变空间的设计，说明客群对得房率以及开发商赠予的附加价值非常看重。、客户喜好户型分析客户喜好户型分析客户是否喜好可变空间客户是否喜好可变空间数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析客户需求研究客户需求研究客群多偏好于现代建筑风格，其次为中式风格、西班牙风格和新古典风格。对于一个适宜居住的小区，客群首先认为应具备很好的户型，其次是交通配套方便，再次是物业管理和良好的景观。客户对建筑风格的喜好客户对建筑风格的喜好客户对社区舒适度需求客户对社区舒适度需求数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析客户诉求分析客户诉求分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705消费群体分析消费群体分析客户诉求分析客户诉求分析 客户非常关注生活配套，特别是超市、便利店等生活服务设施；客户对交通便捷性也非常关注；对户型、物业管理以及项目整体档次非常关注；客户对同小区居民素质比较关注，不希望与档次比自己低的住户一起居住；客户很看重开发商的品牌与实力；客户不反对居住地适当远离城市中心商业区，也不反对远离目前居住的区域，有一定的环境适应性，但比较看重离父母近；客户比较关注小区周边的环境氛围；客户对小区的绿化环境相当关注；客户对休闲娱乐设施距离小区近关注度不高；客户非常关注小区内配套的健身场所；客户对车库、医院、学校等与生活密切关系的配套非常关注。通过对上表分析，初步可以得出以下结论：通过对上表分析，初步可以得出以下结论：数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705从调研客户所处行业来看：金融、IT、通讯、电力、房地产行业客户所占比例较多；其次是医生、教师、律师、会计师等专业技术人士；消费群体分析消费群体分析客户背景分析客户背景分析客户职业统计客户职业统计数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705从调研客户所居住板块来看：来自兴庆区的客户所占比例较多，由于兴庆区是老城区存在较多旧房，可能会出现较多的升级型居住需求；客户居住板块分析客户居住板块分析消费群体分析消费群体分析客户背景分析客户背景分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705从调研客户的年龄分布来看：多数客户年龄集中在2040岁之间，说明客户年龄结构较为年轻能够接受新鲜事物；客户年龄分析客户年龄分析消费群体分析消费群体分析客户背景分析客户背景分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705从调研客户的受教育情况来看：多数客户的学历都在专科以上，客户的学历程度较高，对新鲜事物的接受程度较快；客户学历分析客户学历分析消费群体分析消费群体分析客户背景分析客户背景分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705从调研客户的家庭月收入情况来看：家庭月收入在6000元以上的客户数量相对较多，具备一定的价格承受力；客户家庭收入分析客户家庭收入分析消费群体分析消费群体分析客户背景分析客户背景分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705从调研客户使用交通工具情况来看：多数客户都拥有私家车，可见客户对于舒适感和便利性的追求较高；客户交通工具分析客户交通工具分析消费群体分析消费群体分析客户背景分析客户背景分析数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705管理层和私营业主是高端住宅的主要客群 银川中高端住宅市场的购买客群主要为国有企事业单位的中高层管理人员、垄断银川中高端住宅市场的购买客群主要为国有企事业单位的中高层管理人员、垄断行业的从业人员、私营企业主、政府公务员等。行业的从业人员、私营企业主、政府公务员等。外地人在银川购房比例占到一半 银川市的居住环境、教育环境、购物环境有很大改善，吸引了周边县市及内蒙古、陕银川市的居住环境、教育环境、购物环境有很大改善，吸引了周边县市及内蒙古、陕西、甘肃等周边省区购房者在银川置业。西、甘肃等周边省区购房者在银川置业。住宅刚性需求旺盛，购买力较强偏爱多层住宅产品 和90140平米的中大户型。在居住区域选择上，客群对兴庆区最为认可，但近年来对金凤区的关注和认可度迅速提高。消费群体小结消费群体小结数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705银川市宏观市场分析银川市宏观市场分析二二竞品市场分析竞品市场分析四四项目本体分析项目本体分析一一项目所在区域房地产市场分析项目所在区域房地产市场分析三三目目 录录 CONTENT附件附件项目项目SWOTSWOT分析及定位方向初探分析及定位方向初探五五数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705项目所在区域房地产市场分析项目所在区域房地产市场分析三三区域规划及发展区域规划及发展1区域房产市场分析区域房产市场分析3区域土地市场分析区域土地市场分析2目目 录录 CONTENT附件附件区域项目产品及客群喜好分析区域项目产品及客群喜好分析4数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705项目所在区域是未来银川市重点规划开发的区域项目所在区域是未来银川市重点规划开发的区域n城市布局规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。n金凤区作为兴庆区与西夏区协调发展的特殊纽带，其独特的承东启西的区位优势得以全面凸显。n近期在适度开发建设银川经济技术开发区和兴庆区北部的同时，优先推进银川的核心区金凤区南部。数据来源：数据来源：银川市城市总体规划银川市城市总体规划(2007-2020)(2007-2020)数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705金凤区房地产市场发展迅猛，发展前景辽阔金凤区房地产市场发展迅猛，发展前景辽阔l 金凤区为政府重点规划的新区，近几年土地供给充足，年均开发量保持在80万平方米左右 l 政府西移，金凤区各项配套渐起，整体面貌日新月异，房地产投资环境良好l 金凤区高档住区云集，住宅房价持续上涨，并超过兴庆区l 随着金凤区开发力度不断加强，未来几年大规模居住用地的供应将逐步减少，土地增值潜力巨大l 目前金凤区北部房地产市场发展已近成熟，未来几年政府将加大对金凤区南部的规划力度，土地供应量加大，将有多个住宅项目陆续面市，竞争与机会并存。金凤区南部区域金凤区南部区域开发环境良好开发环境良好数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705项目所在区域房地产市场分析项目所在区域房地产市场分析三三区域规划及发展区域规划及发展1区域房产市场分析区域房产市场分析3区域土地市场分析区域土地市场分析2目目 录录 CONTENT附件附件区域项目产品及客群喜好分析区域项目产品及客群喜好分析4数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705区域土地市场分析区域土地市场分析住宅用地供应情况住宅用地供应情况 区域住宅用地供应量大，未来将成为大型住宅集中区区域住宅用地供应量大，未来将成为大型住宅集中区域域区域商品住房用地社会保障性住房用地合计新增用地存量用地新增用地存量用地兴庆区444416104金凤区22685733387西夏区2262149合 计2921299524540l随着兴庆区土地开发接近饱和，未来的开发热点将向区域外围转移，金凤区成为银川市住宅用地的集中供应区域。l09年一季度银川市供应住宅用地共计122.48公顷，其中金凤区的供地量占66%。“十一五十一五”（2006-2010年）期间居住用地供应计划年）期间居住用地供应计划数据来源：银川市房地产信息网单位：万平方米单位：万平方米数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705区域土地市场分析区域土地市场分析金凤区南部住宅用地供应情况金凤区南部住宅用地供应情况住宅用地住宅用地l金凤区是目前银川市土地集中供应量最大的区域，由于北部开发较早，土地剩余量相对较少，因此主要的土地供应分布在金凤区南部。l土地供应规划中，供应地块较为方正，有利于社区规划，供地单个地块面积主要在200400亩。本项目本项目金凤区供应住宅用地主要集中在区域南部，金凤区供应住宅用地主要集中在区域南部，并且供应量较大。并且供应量较大。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705区域土地市场分析区域土地市场分析金凤区土地供应细况金凤区土地供应细况宗地位置土地面积(m2)规划用途规划建筑面积(m2)开发程度起报价（元/）金凤区亲水南大街东侧、金凤区亲水南大街东侧、铁路专用线南侧铁路专用线南侧110623.6110623.6城镇住宅、商服城镇住宅、商服165935165935净地净地10501050金凤区亲水南大街东侧、金凤区亲水南大街东侧、宝湖西路北侧宝湖西路北侧93330.493330.4城镇住宅、商服城镇住宅、商服139995139995净地净地10501050金凤区亲水大街东侧，纬金凤区亲水大街东侧，纬十四路北侧十四路北侧239231.1239231.1商住、商服商住、商服430615430615净地净地10171017金凤区宁安大街西侧，金凤区宁安大街西侧，纬十四路北侧纬十四路北侧274681.2274681.2商住、商服商住、商服494426494426净地净地10171017金凤区宁安大街东侧，金凤区宁安大街东侧，纬十四路北侧纬十四路北侧200715.4200715.4商住、商服商住、商服361287361287净地净地10171017本项目周边地块本项目周边地块09年供应细况：年供应细况：l项目周边供应地块规模适中，并且都为净地，开发条件较好；项目周边供应地块规模适中，并且都为净地，开发条件较好；l项目周边地块项目周边地块08年地价相差不多，但比较年地价相差不多，但比较07年有所上升，随着该区域土地供应量的逐渐减少，地价将继续上涨。年有所上升，随着该区域土地供应量的逐渐减少，地价将继续上涨。数据来源：中国土地市场网数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705项目所在区域房地产市场分析项目所在区域房地产市场分析三三区域规划及发展区域规划及发展1区域房产市场分析区域房产市场分析3区域土地市场分析区域土地市场分析2目目 录录 CONTENT附件附件区域项目产品及客群喜好分析区域项目产品及客群喜好分析4数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705区域房产市场分析区域房产市场分析商品房供求情况商品房供求情况l 05-07 05-07年金凤区商品房销售面积涨幅较大，商品房销售均价保持在年金凤区商品房销售面积涨幅较大，商品房销售均价保持在3000300035003500元元/平米；平米；l0707年供求关系发生转折，至年供求关系发生转折，至0808年年1-91-9月商品房市场供小于求，价格涨幅较大。月商品房市场供小于求，价格涨幅较大。数据来源：银川市住房保障局分类供给面积销售面积销售价格商品房商品房81.9881.9883.2683.265582.845582.842005200520072007年金凤区商品房供求关年金凤区商品房供求关系系20092009年年1-91-9月金凤区商品房供求情况月金凤区商品房供求情况金凤区商品房销售情况近年发生转折，供小于求刺激价格大幅上涨金凤区商品房销售情况近年发生转折，供小于求刺激价格大幅上涨数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705区域房产市场分析区域房产市场分析住宅供求情况住宅供求情况l金凤区住宅的供求关系在07年发生转折，供小于求刺激房价上涨；l05-07年金凤区销售面积逐年递增，市场发展趋势向好；l08年金凤区住宅销售持续供小于求的状况，市场平稳向上发展。数据来源：银川市住房保障局20052007年金凤区住宅供求关系年金凤区住宅供求关系金凤区住宅近年销售情况趋向供小于求，房价持续上涨金凤区住宅近年销售情况趋向供小于求，房价持续上涨数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705区域房产市场分析区域房产市场分析19月住宅供求情况月住宅供求情况区域预售项目（个）预售面积（万）预售套数兴庆区13971.517561金凤区10670.616573西夏区6832.293766合计313174.4117900数据来源：银川市住房保障局2009年年1-9月金凤区住宅供应情况月金凤区住宅供应情况2009年年1-9月金凤区住宅供需情况与兴庆区相当，供小于求表明市场发展前景良好月金凤区住宅供需情况与兴庆区相当，供小于求表明市场发展前景良好l20092009年年1-91-9月，金凤区住宅供应量与需求量位居市辖区第二，兴庆区紧随其后；月，金凤区住宅供应量与需求量位居市辖区第二，兴庆区紧随其后；l随着兴庆区可开发空间饱和，上市项目有限，房地产供应将逐渐向金凤区转移，并超过兴庆区，金凤区将成为未来银川市住宅的主要供应区域。随着兴庆区可开发空间饱和，上市项目有限，房地产供应将逐渐向金凤区转移，并超过兴庆区，金凤区将成为未来银川市住宅的主要供应区域。2009年年1-9月住宅分区供求情况月住宅分区供求情况数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705物业名称 物业类别建筑面积（平米）已售面积（约为平米）未售面积（约为平米）艾依水郡艾依水郡普通住宅普通住宅400000400000200000200000200000200000宝湖湾宝湖湾普通住宅普通住宅5000005000000 0500000500000鲁银华尔兹鲁银华尔兹普通住宅普通住宅114000011400000 011400001140000紫檀水景紫檀水景普通住宅普通住宅100000100000900090009100091000花样年华花样年华普通住宅普通住宅430004300012040120403096030960领世湖城领世湖城普通住宅普通住宅400000400000240000240000160000160000馨和苑馨和苑普通住宅普通住宅2550002550001785001785007650076500森林半岛森林半岛普通住宅普通住宅3200003200000 0320000320000鸣翠春天鸣翠春天普通住宅普通住宅860008600075680756801032010320碧水蓝天碧水蓝天普通住宅普通住宅12620312620388342883423786137861颐和城府颐和城府普通住宅普通住宅380000380000151000151000229000229000紫云华庭紫云华庭普通住宅普通住宅320000320000192000192000128000128000区域房产市场分析区域房产市场分析区域内主要项目供应情况区域内主要项目供应情况区域内现有居住类项目供应量分析l未来金凤区住宅类产品供应量约为292万，其中项目所在金凤区南部住宅产品供应量约为212万，占整个金凤区未来住宅供应量的73%。数据来源：市场调研分析 王鹏程：13895691705区域房产市场分析区域房产市场分析2009年年1-9月各类物业价格月各类物业价格l20092009年年1-91-9月金凤区普通住房平均成交价略低于兴庆区，主要由于兴庆区个别中心区高品质楼盘拉高区域整体均价，但两个区域价格相差不大；月金凤区普通住房平均成交价略低于兴庆区，主要由于兴庆区个别中心区高品质楼盘拉高区域整体均价，但两个区域价格相差不大；l在各类房屋价格中，高档房、别墅和办公用房价格属金凤区最高，而商业用房的价格仍以兴庆区为首，充分说明兴庆区作为现代商业物流中心，金凤区作为高端住宅区及政在各类房屋价格中，高档房、别墅和办公用房价格属金凤区最高，而商业用