09年房地产市场形势判断

世联地产市场研究部世联地产市场研究部0 9 年中国房地产市场形势判断0 9 年中国房地产市场形势判断2009/2/15中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 一、房地产市场表现一、房地产市场表现11、成交表现全国房价持续下跌，、成交表现全国房价持续下跌，0 80 8 年成交量相对年成交量相对0 70 7 年大幅萎缩年大幅萎缩11、成交表现全国房价持续下跌，、成交表现全国房价持续下跌，0 80 8 年成交量相对年成交量相对0 70 7 年大幅萎缩年大幅萎缩7 0 个大中城市新建商品房价格指数7 0 个大中城市新建商品房价格指数从0 8 年8 月开始连续下跌5 月。0 9 年1 月7 0 个大中城市新建商品房价格指数同比下降1.4%，环比下降0.3%。下降2.3%0 8 年8 月9 09 51 0 01 0 51 1 01 1 51 2 0历年全国商品房成交情况0 8 年全国商品房销售面积4.9 亿平方米，同比下降1 8.3%；成交金额1 9 2 6 1 亿元，同比下降1 9.8%。历年成交量不断攀升的趋势终止。05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 001 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 07 0 0 0 08 0 0 0 09 0 0 0 0亿元万平方米成交面积成交金额中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 一、房地产市场表现一、房地产市场表现22、供给状况中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧、供给状况中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧22、供给状况中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧、供给状况中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧6.0 6 9.5 4 7.7 4 0 2 4 6 8 1 0 1 2 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7亿平竣工面积新开工面积销售面积1.2 12 0 0 8-1 11.3 611.11.21.31.42 0 0 6 年3 月2 0 0 7 年2 月2 0 0 8 年1 月2 0 0 8-1 101 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 02 0 0 2-0 2 2 0 0 3-0 4 2 0 0 4-0 6 2 0 0 5-0 9 2 0 0 6-1 1 2 0 0 8-0 3月销售金额（亿元）月投资开发额（亿元）a.历年房地产开发与销售走势b.全国商品房投资、销售额月走势c.全国商品房空置面积走势反映房地产市场中期供给的新开工面积仍保持高位。08年1-11月房地产新开工面积仍达到了8.4亿平方米，同比增长5.4%，房地产开发投资更是增加了22.7%。房地产市场供给面临中期压力。一度平衡的供需在0 8 年被再度 打破，供需之间逐渐形成较大缺口，房地产市场处于严重失衡状态。全国商品房空置面积在供需失衡下节节攀升。0 8 年1 1 月已经达到了1.3 6 亿平米，占0 7 年销售面积的2 2%。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 一、房地产市场表现一、房地产市场表现33、行业状况房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退、行业状况房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退33、行业状况房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退、行业状况房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退106.57100.812007-11 106.592008-11 98.4690951001051102002-012004-012006-012008-012007-11107.932008-11 91.9480901001101202002-012004-012006-012008-04105.0708.11100.9898991001011021031041051062007-012007-072008-012008-0799.7808.1194.79868890929496981001022007-012007-072008-012008-07国房景气指数资金来源指数投资开发指数土地开发面积指数国房景气指数跌破1 0 0，房地产行业整体陷入萧条。其中资金来源指数过冷，土地开发面积指数、房屋销售价格指数偏冷，投资开发指数、房屋销售面积指数、空置面积指数均在1 0 0 以上，但下滑趋势明显。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 一、房地产市场表现一、房地产市场表现44、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象44、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象近期利好政策0 8 年9 月份以来，央行频繁降息和存款准备金率9 月份开始，中国进入了比0 7 年更加密集的降息周期，短短三个多月，1 年期存款基准利率下调五次，由去年的的4.1 4%降至2.2 5%，接近于0 2 年的最低利率1.9 8%。存款准备金率由1 6.5%下调至1 4.5%。购房契税降至1%，最低首付调为2 0%（0 8/1 0/2 2)从2 0 0 8 年1 1 月1 日起,对个人首次购买9 0 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍,最低首付款比例调整为2 0%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.2 7 个百分点4 万亿投资计划(0 8/1 1/5)1 1 月5 日，国务院出台了扩大内需十项措施，确定了4 万亿的投资计划，启动了积极的财政政策。明确房地产行业的支柱地位(0 8/1 2/8)0 8 年的中央经济工作会议于1 2 月8 1 0 日召开，会议确定了0 9 年“扩内需、保增长”的经济工作目标，并重提房地产在国民经济中的支柱地位，并将其列为0 9 年五大需求之一，房地产进入政策全力支持阶段。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 改善性住房取消二套房贷限制 营业税征收缩短3 年(0 8/1 2/1 7)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5 年（含5 年）改为超过2 年（含2 年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2 年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。关于促进房地产市场健康发展的若干意见（0 8/1 2/2 3）一、进一步鼓励普通商品住房消费。1、加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。二、支持房地产开发企业积极应对市场变化。1、引导房地产开发企业积极应对市场变化。2、支持房地产开发企业合理的融资需求。3、取消城市房地产税。三、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。1、落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。房地产或将列入十大振兴产业（0 9/2/1 3)在中央和地方救市政策的刺激下，各城市0 8 年1 1、1 2 月的成交量普遍上升。0 9 年1 月各大城市迎来了久违的牛市开局。一、房地产市场表现一、房地产市场表现44、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象44、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象、政策面利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 一、房地产市场表现一、房地产市场表现55、一线城市房地产市场表现（新建商品房）、一线城市房地产市场表现（新建商品房）55、一线城市房地产市场表现（新建商品房）、一线城市房地产市场表现（新建商品房）02 04 06 08 01 0 00 5 0 0 0 1 0 0 0 0 1 5 0 0 0 2 0 0 0 0 0 6.10 6.30 6.50 6.70 6.90 6.1 10 7.10 7.30 7.50 7.70 7.90 7.1 10 8.10 8.30 8.50 8.70 8.90 8.1 1成交面积（万平米）成交均价（元/平米）05 01 0 01 5 02 0 02 5 03 0 03 5 00 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 0 8 0 0 0 1 0 0 0 0 1 2 0 0 0 1 4 0 0 0 1 6 0 0 0 1 8 0 0 0 0 6.10 6.30 6.50 6.70 6.90 6.1 10 7.10 7.30 7.50 7.70 7.90 7.1 10 8.10 8.30 8.50 8.70 8.90 8.1 1成交面积（万平米）成交均价（元/平米）05 01 0 01 5 02 0 02 5 00 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 0 8 0 0 0 1 0 0 0 0 1 2 0 0 0 1 4 0 0 0 1 6 0 0 0 0 6.10 6.30 6.50 6.70 6.90 6.1 10 7.10 7.30 7.50 7.70 7.90 7.1 10 8.10 8.30 8.50 8.70 8.90 8.1 1成交面积（万平米）成交均价（元/平米）05 01 0 01 5 02 0 02 5 00 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 0 8 0 0 0 1 0 0 0 0 1 2 0 0 0 0 6.10 6.30 6.50 6.70 6.90 6.1 10 7.10 7.30 7.50 7.70 7.90 7.1 10 8.10 8.30 8.50 8.70 8.90 8.1 1成交面积（万平米）成交均价（元/平米）上海北京广州深圳上海北京广州深圳在政策利好刺激下，0 8 年1 1 月、1 2 月一线城市成交量均环比增加，成交价格除广州上涨外，其它三个城市均下降。与去年同期相比，深圳成交量大幅攀升，广州持平，上海、北京大幅下降。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 一、房地产市场表现一、房地产市场表现66、各区域城市房地产市场表现、各区域城市房地产市场表现66、各区域城市房地产市场表现、各区域城市房地产市场表现-1 5%-1 0%-5%0%5%1 0%北京天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨上海南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海口重庆成都贵阳昆明西安兰州西宁银川乌鲁木齐-3.0%-2.5%-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%北京天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨上海南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海口重庆成都贵阳昆明西安兰州西宁银川乌鲁木齐0 9 年1 月全国3 5 个大中城市新建商品房价格同比涨跌0 9 年1 月全国3 5 个大中城市新建商品房价格环比涨跌全国3 5 个大中城市房价同比上涨与下跌的城市数量相当。其中西北地区涨幅较大，东南地区跌幅较大，其它区域微涨或微跌。价格以东、中、西及南、北为梯度变动。全国3 5 个大中城市房价环比普跌，只有4个城市上涨。西部版块环比下跌速度最快，中部版块下跌速度较快，东部版块下跌速度平缓。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济a.美国金融危机是否会爆发第二波？货币战争作者宋鸿兵全球金融危机第二波已经开始，将给全球银行业带来近1 万亿美元的损失，预计报备损失将大于2 0 0 8 年的金融危机，其威力将是第一波的三倍。商业银行的亏损问题会成为“第二波”的震中。今年下半年企业债中的垃圾债券问题更加严重，而这将引发世界主要国家商业银行的危机，世界经济也会迅速恶化。香港金融管理局总裁任志刚第二波好像已经到来，而且这次的“海啸”，比雷曼兄弟倒掉所引起的震动还要厉害，“底子”变弱的亚洲或许会受更大伤害。金融海啸的第二波将以三种渠道出现，首先，次贷引发的余波未平；其次，被银行信贷紧缩打击的实体经济，将反打击金融机构；再次，贸易保护主义抬头并扩散至金融层面。中金公司首席经济学家哈继铭对于看到第二波金融危机不会感到意外。在危机发展的三个阶段，经济衰退会对传统银行系统带来负面影响。我们现在看到欧洲大型商业银行跌入水中，而去年4 季度时它们还没有遭受重击。随着失业率上升和企业盈利下降，我们可能看到银行资产质量受到进一步影响。全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，国内一些知名经济学者均对此表示了担忧。其中，曾成功预测美国金融危机第一波的宋鸿兵的观点十分激进与明确，他认为金融危机第二波已经开始了，其造成的破坏将比第一波严重三倍。我们认为，第二波的担忧不容忽视。目前，虽然各国纷纷出台救市政策，但实体经济衰退的风暴仍愈演愈烈，破产、裁员在不断扩大，而政府的救市资金却捉襟见肘。实体经济状况的恶化将打击逃过第一波的商业银行，全球经济将面临再一轮的冲击。我国银行体系在第二波中所受影响将不会太大，而受贸易保护主义抬头的影响力，我国出口贸易形势有可能继续恶化。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济b.强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现V 型反弹专家观点国家统计局总经济师姚景源中国经济今年上半年还会面临严峻的困难和挑战局面，但下半年我们会走到一个新的增长或者叫做平稳增长的状况。安信证券首席经济学家高善文由于以上因素,今年上半年,经济增速仍会快速下滑。但是到了今年下半年,随着短期因素的消失,以及刺激性的宏观经济政策开始全面发生作用,经济增长率可能出现明显反弹,并形成“V”型走势,但是中长期冲击的持续存在意味着V 型的右侧会明显低于左侧的高度。2 0 0 7-0 91 2.22 0 0 8-0 99.9891 01 11 21 32 0 0 5-0 32 0 0 6-0 92 0 0 8-0 3GD P 季度走势（%）2 0 0 9-0 94 万亿投资计划十大产业振兴计划宽松的货币政策积极的财政政策中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 国家发改委经济研究所发展战略与规划室主任王小广未来两年的中国经济增长的走势大概是一个W型调整态势：2 0 0 9 年上半年经济增长继续下滑，下半年有所反弹，但这种反弹基础不牢，内外压力均大，2 0 1 0 年将再次探底，真正的走出谷底大致要到2 0 1 1 年。摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆2 0 0 9 年中国经济全年经济增长率为5.5%，其中1、2 季度大约在3 4%之间，2 0 0 9 年下半年会有强劲的反弹，3 季度6%、4季度超过9.5%。国家统计局中国经济景气监测中心发布的调查报告在对7 3 名中国经济学家的调查中，经济学家对2 0 0 9 年中国经济增长率的平均预测值为8.0%。大部份经济学家认为0 9 年中国宏观经济呈V 型反弹，全年GD P 增速将放缓至8%。我们认为，中国的宏观经济从世界范围来看远较其它国家乐观。年初在信心回升的影响下，我国各项经济数据出现不同程度的好转，股市也迎来了快速上涨势头。在4 万亿投资计划效力的逐步发挥下，我国宏观经济短期内将出现技术性反弹，长期来看，反弹不可持续。中国经济调整的动因有：出口贸易形势的恶化、自身经济周期的回调。由于我国出口贸易中低端必需品占较大比例，所以不会遭受严重影响。而我国的居民储蓄维持较高的比例，居民消费不会出现像美国那样的快速下跌，这决定我国经济周期呈温和调整。我国宏观经济将呈短期回升、中期下调、长期率先复苏的走势。59.0%48.8%36.7%42.3%4.3%8.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19971998199920002001200220032004200520062007净出口投资消费二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济c.宏观经济变化下的房地产市场调整0%2 0%4 0%6 0%8 0%1 0 0%1 2 0%0%2%4%6%8%1 0%1 2%1 4%1 6%1 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7GD P 增速商品房销售额增速-5%0%5%1 0%1 5%2 0%2 5%3 0%3 5%0%2%4%6%8%1 0%1 2%1 4%1 6%1 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7GD P 增速商品房价格增速历年GD P 增速与商品房销售增速对比历年GD P 增速与商品房价格增速对比观察历年GD P 增速与商品房销售增速的关系时，我们发现，在大部份时间房地产销售增速稳定，只有当经济高涨时，才会出现销售量的暴增，如9 2、9 3 年和0 5、0 7 年。我们可以推断今后的较长时间内，房地产市场销售量增速将在较低水平维持。观察历年GD P 增速与商品房价格增速的关系时，我们发现房价增速与GD P 增速存在一定的相关性。一定年限内，房价的增长幅度与GD P 的增长幅度存在一个较为稳定的比值。所以在未来GD P 低速增长的情况下，长期内房价相应呈低速增长。由于前段房价增速较快的，中短期内将出现向下回调。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济11、左右房地产市场长期走势的影响因素、左右房地产市场长期走势的影响因素宏观经济宏观经济d.城市化进程能否继续推动中国房地产市场1.4 4%0.9 1%0%0%0%1%1%1%1%1%2%0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7城市人口增加数城市化率新增值我国城市化进程近几年，中国城市化进程无论从比率还是人数来看都是减缓的，巧合的是下降的0 4 0 7 年正好也是房价快速增长时期。在城市化推动房地产的同时，房地产也在影响城市化进程。在0 9 年中国宏观经济下滑的影响下，城市工作岗位的创造能力将出现下滑，这对于未来几年中国的城市化进程是一个不利的因素。房价快速上涨期中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断22、稳定房地产市场的重要因素、稳定房地产市场的重要因素政策政策22、稳定房地产市场的重要因素、稳定房地产市场的重要因素政策政策近年国家房地产调控政策风向变化0 7 年9 月0 8 年9 月9.2 7 新政市场转折点1.政策打压期0 8 年1 1 月2.政策缄默期3.政策观望期4.政策拉升期政策观望期全球金融风暴影响中国。中央在出台政策刺激经济的同时，对房地产保持审慎的态度。政策拉升期0 8 年中央经济工作会议明确房地产在推动经济中的地位，房地产成为经济刺激方案的一部分。政策缄默期在9.2 7 新政的打压下，各地房地产市场开始调整。中央乐于看到这种状况，没有更多的政策出台。政策打压期调控政策频出，目标是控制过热的行业和过高的房价。实际调控效果甚微。可以确定，0 9 年的房地产政策将是宽松的、积极的。但是这种促进政策主要是维持房地产市场稳定，并通过合理的住房需求来拉动经济，而不是维持高房价。0 8 年底出台的关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见明确的房地产政策的两条路径：1、加大保障性住房建设力度。2、进一步鼓励商品房住房消费。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断33、房地产行业的周期波动、房地产行业的周期波动33、房地产行业的周期波动、房地产行业的周期波动从全国的房地产波动来看01234567890 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 3 5 0 0 4 0 0 0 4 5 0 0 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 82 0 0 92 0 1 02 0 1 12 0 1 2商品房价格商品房销售面积(亿平)历年商品房价量走势及预测预测区第二阶段爆发第一阶段力量积蓄第四阶段价量回归第三阶段价量分化第一阶段力量积蓄我国房地产市场已入价量回归期，预计成交量将于0 8、0 9 年探底，成交价格将于1 0 年探底。2 0 1 0 年之后，我国房地产市场将进入下一个房地产周期的第一阶段力量积蓄。其中的不确定取决于房价的调整速度。中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断33、房地产行业的周期波动、房地产行业的周期波动33、房地产行业的周期波动、房地产行业的周期波动从 一线城市的房地产波动来看微观市场调整的逻辑房地产走势房地产走势价价量量开发商资金状况供给刚性需求宏观经济中央政策市场信心国际经济中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 二、二、0 90 9 年房地产市场形势判断年房地产市场形势判断33、房地产行业的周期波动、房地产行业的周期波动33、房地产行业的周期波动、房地产行业的周期波动从 一线城市的房地产波动来看全国城市未来房地产走势全国城市未来房地产走势量量价价成交额下降成交额稳定成交额上升成交额上升成交额稳定价量齐升价升量跌价量齐跌价跌量升价跌量急升 价量齐稳深圳广州北京上海深圳、广州在0 7 年上半年就开始了量的下滑，北京、上海、厦门均是在0 8 年初才开始量的下滑。相应的在价格调整方面，深圳、广州也先于其它城市。我们根据各城市的市场特征来定位它们所处的阶段，发现深圳、广州、北京、上海、厦门在周期上依次排列。广州、深圳已经走出底部，而北京、上海、厦门在处于底部。厦门中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 三、世联观点三、世联观点区域走势珠三角调整还是比较快的，我认为珠三角将比长三角日子好过一些。珠三角的企业规模不是特别大，又主要以港澳商人为主体，其个人资产与公司资产分得比较清楚，危机出现时能及时、清晰、果断地快刀斩乱麻，因此不会跳楼，不会活不下去。长三角我们看得比较多的是个人资产与公司资产搅在一起，危机来时就会比较麻烦。宏观政策宏观政策方面，0 9 年肯定不会“打”，肯定是“扶”，但同时也不是单一的市场化而是“两条腿”走路。保障性住房产品竞争方面，如果保障性住房的产权制度、管理制度、约束性规矩比较好的话，商品房和保障性住房之间不会有竞争。但如果做不到，制度设计有漏洞，会对商品房市场构成大的冲击。只要保障性住房还是现在这样扑朔迷离，只要商品房的9 0/7 0 政策还在执行，那么将导致整体市场不能平稳发展。市场何时回暖？房地产约等于国民经济，约等于民生，这个市场要回暖，前提首先是成交量要上来。假设0 1-0 5 年是正常水平的话，那么0 9 年的成交量能不能回到这个水平，否则就不是回暖。0 9 年开发商会不会大面积抛盘？现在看来，可以基本上断定不会，原因如下：1、银行到期还贷的硬约束开始变软；2、大多数开发商因势调整开工节奏的策略已经部署；3、开发政策上原来的硬边界，比如二年完工等，执行上有难度；4、大规模的基础设施建设投入使施工单位受惠，工人不会断粮。陈董观点精要陈董观点精要陈董观点精要陈董观点精要中 国 房 地 产 市 场 的 第 一 选 择有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。T e l：0 7 5 5 2 2 1 6 2 1 0 9其它资料的咨询或索取请电邮z e n g l iwo r l d u n i o n.c o m.c n，或登录世联地产集团网站www.wo r ld u n io n.c o m.c n 报告撰写者：曾理