百业百态,因势而行—论各类型业态商户倾向的运营方式

百业百态，因势而行论各类型业态商户倾向的运营方式时间：2011年1月19日16:12匚鞍一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于运营方式的选择上。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在运营方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的运营方式。因此，不同的业态商户会选取不同的运营方式，而不同的运营方式也适合不同的商业业态。商业项目的运营方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一、商业项目运营方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。其特点为：、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的运营方式已成为当今商业项目的主导趋势。近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。例如：翠微百货、王府井百货等。纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。翠微百货在其最新的项目翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的运营方式。购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同是否拥有自主经营的权利。每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。在自主经营权的这一方面，纯租金的运营方式明显显示出其绝对优势。由于具备自主经营权，品牌商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以与其它品牌的打折时间区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，使打折促销活动真正起到其应有的作用。纯租金的收取方式一般比较简单，主要是根据租售面积大小来决定租金的多少。而收取的租金普遍都在签订合同的期间内就已经讨论决定的，在租约合同到期内，租金水平一定，直到租约合同到期，需要签订下一期合同时才会调整租金水平。这种运营方式，对于商业项目本身、商业项目内的商铺两方面来说操作方式比较简单，执行力比较强，不易产生纠纷等情况，因此，在当代的新型社区商业、步行街、购物中心等，主要以纯租金的运营方式运营。2、纯扣点按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。其特点为： 、提咼品牌知名度选择纯扣点的商户主要以刚刚起步的新品牌为主，其市场份额和影响力还处于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的租金模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险，与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度与会随之上升，最终达到不依托商场就可独立吸引顾客的程度。 、降低运营成本采用纯扣点的运营方式对降低成本比较有利。在商业项目采取纯扣点收缴租金的运营方式下，其对商业项目内部的品牌商户就负有一定的宣传推广责任。随之商业项目内部各商户的营业额增加，商业项目经营收益也会增加，因此，商业项目会承担部分宣传推广工作，加大商业项目整体知名度以及商户品牌知名度。这对于商业项目内部的商户来说，不但可以提咼品牌知名度，又可以减少运营成本，故新品牌选择纯扣点这种运营方式，可大大促进商铺经营的各项发展。根据各类业态的不同，扣点数也尽不同，同时品牌度的大小也会导致扣点数的不同。例如：化妆品，一般的都在20个点以上，服装和床上用品会超过39个点，而名牌商品的扣点数一般会相对较低，商场会因该商品给自己带来的利润和知名度而制定扣点比例。相较于纯租金的运营方式，纯扣点的运营方式处理起来比较复杂，因此，我司主要以举例来说明纯扣点的运营以及执行过程。例：以某商场搞“买30送020”0的促销活动为例。商场和供应商的基本经营信息如下：商场和供应商以扣点的方式联合经营商场平均扣点率为25供应商从生产商进货的价格为3折那么在这次活动中商、供两家的利润产生情况是这样的，顾客花了30元0钱而买走了50元0的商品，就商场而言，只有30元0的现金收入；对供应商来说，实际上是卖了50元0的货。先算商场的收入，为了保证与平常的收入相同，商场不能按照平常25的扣点返款给供应商，那么该如何计算呢？如下：X%=（由于商场实际收入现金元，商场所得收入应为元）X%=（如若依旧以的扣点返款给供应商，金额应为元,这样的话商场损失严重，故而在促销期间要提高扣点）=（商场欲保持元的收入，则当返还供应商元）三=%（所以，商场当将扣点提至才能维持应有收入）再给供应商算算，商品进货价格为售价的3折，即30，再减去日常经营的基本费用大约10，如果按前所述商场再扣掉%，那么供应商的利润为：%=%的利润实在是太可怜，当然，在作返劵促销的时候商场也会主动承担一部分，比如，将扣点调到%，供应商此时就能剩利润1%。如果销售量提高一定程度，双方还是可以赚钱的3、扣点加租金扣点与租金相结合的收缴租金方式，这种方式的应用比例较小，偏向这种运营方式的品牌商户其主要目的是降低整体租金，减少运营成本。在商业市场上，对于品牌发展相对成熟的，市场占有量很高的品牌才会选择扣点加租金组合的这种运营方式。例如：肯德基、麦当劳、凌志旗下的服装品牌等。这些大品牌由于拥有很高的市场占有率和知名度，因此他们的营业额往往在一定范围内都是可预估的。因此，对于这些大品牌，无论是纯租金和纯扣点都会高于两者结合下产生的租金成本，所以，这些品牌会选择在保底的租金上再加上扣点，以此来降低成本，提高自身的利润。、各商业物业类型的运营方式如果要讨论各业态的运营方式，那么，首先要介绍一下各商业物业的运营方式。各业态商铺独立存在无法形成商业氛围，因此需要多家铺的联合经营才能形成商业势头，进而形成了现今存在的各种商业物业。根据需求，我们对北京市各大商业物业的运营方式进行了调研，调研结果如下：北京市各商业物业运营方式配比：北京各商业物业类型运营方式占比图扣点用金租金扣点由图表可以得知，在所有的商业物业类型中，社区商业、写字楼配套商业主要以纯租金为运营方式，另外有少部分为扣点加租金。社区商业分为住宅底商以及配套的社区购物中心两种，在底商的类型中，绝大多数都是采用分割出售产权的方式;在配套的购物中心中，一般都是采用租赁的方式，并以纯租金为其主要的运营方式，只有少量品牌采用扣点加租金的方式。购物中心和步行街是根据不同业态、不同品牌灵活掌握运营方式的，但仍然以纯租金为主要运营方式。而传统百货则采取纯扣点以及租金加扣点的方式。三、各商业业态的运营方式各商业业态运营方式配比：各业态运营方式占比图租金+押点扣点租金从图表可以看到，在调研的五个业态中，只有服装类的品牌有部分采用扣点这种运营方式，而其他四类均为纯租金或租金加扣点的运营方式。究其原因，有以下两点：1、就目前来看，在传统百货中才会有扣点的运营方式出现，因此服装类作为传统百货中的主力业态，有相当的一部分都需要接受扣点的运营方式。生活服务类和休闲娱乐类等业态在最早兴建的传统百货商场中是没有被引进的，因此，这两种业态在运营方式中并没有采用扣点这一收缴租金的方式。2、服装、餐饮和专业市场三类业态中有少量品牌客户选择租金加扣点的运营方式，这是因为在这三类业态中都有市场份额较大、能够为商场带来大量客流的品牌，这些品牌往往由于其知名度较高、市场占有率大的特点，可对其进行自身收益的预估。因此，这些大品牌商户就会选择可以使自己收益最高的运营方式进行经营，那就是租金加扣点。由此可以看出，不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。四、各商业业态的运营方式受权属关系的影响各业态对不同权属关系的偏好：从上图中可以得知，服装类和餐饮类更偏向于选择纯租赁的租售模式，而生活服务类、专业市场类以及娱乐休闲类三种业态更倾向于纯销售的租售模式。服装类和餐饮类业态由于种类丰富、档次齐全、开店灵活以及需求量大的特点适合于各种物业类型，且市场占有率高，因此，服装类、餐饮类大部分都选择开店、闭店相对较为灵活的纯租赁形式。专业市场类、休闲娱乐类由于其自身硬件条件的限制（例如：电影院和对层高的要求;电器市场、家具家居市场对面积的要求）可进驻传统百货商场与购物中心机会相对较少，因此，这两种业态更倾向纯销售这种权属关系，所以在电影院等的选址方面，都表现尤为慎重。但是，当购物中心等商场能够达到专业市场类或休闲娱乐类的开点需求时，已经是近期新出现的新型购物中心形式了，因此在专业市场类、休闲娱乐类中以纯租金的运营方式为主要形式。生活服务类大多为满足人们日常生活需求的业态，如洗衣店、银行等。因此，大多分布在社区集聚的地方，形式也多以底商为主，故也不会大量进驻传统百货或购物中心，社区型配套商业也是近些年来新兴的商业形式，所以对于扣点的运营方式也是几乎不存在的。在所列举的所有商业物业中，我们以服装类、餐饮类为例来对这两种业态的不同租售模式进行进一步的分析。纯销售在所有服装类和餐饮类中的部分品牌会选择社区底商或步行街中的商铺来开店，这些商铺以出售为主，一是品牌商户自己购买产权，二是由小业主购买产权后出租给品牌商户。这种模式的弊处在于步行街和底商的业态没有经过统一规划而是自然形成，因此会出现业态混乱、布局不合理的现象。而产权掌握在小业主手中，一旦规划不符合小业主的利益，他们不会听从指挥，任由开发商“排兵布阵”。即使某些小业主同意规划方案，但是由于人数众多，执行起来也有诸多的不便。因此，对提升整条商业街商业氛围造成极其不利的影响。先租后售先租后售，通俗一点可以解释为带租金出售，也就是先把商铺租给品牌商户后，再为该商铺寻找投资者。这样会为投资者降低购买产权后却无法将店铺出租的风险，从而使销售过程更加顺畅，也正因这种带租金的商铺比较容易出售，因此先租后售这种租售形式在所有的商业物业类型中均有出现。尽管如此，这种方式也存在着不可规避的劣势。餐饮类和服装类的品牌商户在选择店址时对于客流量、交通通达性、店铺展示面等都有较高的要求。因此，在同一个商业物业中，位置好的店铺会首先被规模较大、知名度较高的品牌商户看中挑走，这样一来该商业项目就会产生招不到商户的“死角”，也会造成销售上的障碍。售后返租售后返租是指商业项目被小面积分割出售后，再由开发商的专业运营团队统一负责招商，同先租后售相似，这种租售形式也会减少投资者的投资顾虑，促进销售的进行。但是售后返租这种租售形式对于开发商的专业性以及责任感有着非常高的要求。由于这种租售形式会拉长开发商的战线，占用大量的时间以及人力物力，因此在现实生活中，既具备专业运营团队，又富有责任感的开发商少之又少。因此，售后返租这种形式最终产生的效果并不像预期的那样好。举例来说，中国有限公司开创了售后返租这种租售形式，在全国各地开发了众多以命名的商业项目。在这种形式出现的最初几年，销售形势一片大好，连续打破商业地产的销售记录。但伴随着奇迹而来的却是不断的官司，近几年频频出现业主状告开发商不履行合同的新闻，对于承诺过的售后包租不负责任，损害了众多业主的权益。反过来看，在北京最新开发的两个项目一一尚都和光华路的销售情况惨不忍睹，店铺空置率非常高。以尚都为例，年月初的一家位于一层临街的平米的餐饮商铺，租金仅为4.元5/平米/天，而二楼以上的空置率超过了35。%如此尴尬的局面正说明了售后返租模式的种种弊端。纯租赁首先，纯租赁是目前大型传统百货和购物中心主要的租售形式。因为产权由开发商自持，故利于商业项目整体的操作，在业态和品牌的选择和布局上都能够根据开发商或者专业的商业运营团队对于项目的整体规划以及招商计划来进行，这不但提升了商业项目的档次，也能够延长商业物业的寿命，从而增加开发商的利润。而对于品牌商户来说，尤其是餐饮和服装类，它们非常看重商业项目的整体商业氛围以及业态和品牌的布局规划，商业项目寿命的延长也会增加品牌商户对于进驻该商业项目的信心，从而降低招商难度。五、总结在当今的商业地产市场中，运营方式是影响不同品牌商户选择店址的重要因素之一。其中，在不同的物业类型中采用不同的运营方式，包括纯租金、纯扣点以及租金加扣点三种，而即使在同一个商业物业中也会同时出现不同的运营方式。相反地，各品牌商户根据自身的发展需求也会倾向于不同的运营方式。这三种运营方式各有利弊，适合于不同的业态甚至具体到不同的品牌。因此，在北京客户白皮书的此部分将根据对北京商业市场的调研数据得出现有的商业物业以及不同业态的运营方式的分布及占比情况及发展趋势分析。