中海国际社区整体规划设计0515

中海国际社区（济南九曲项目）总体控制规划济南市规划设计研究院 清华城市规划设计研究院概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI2一、项目概况1.1区位 中海国际社区位于济南市市中区九曲片区，地块东侧为万灵山、老虎洞山体，西侧为马武寨山体，南临双山顶山体，北至二环南路。用地内部有建设中的阳光南路，为建设路、阳光新路南侧延长线，北面与济南市中心区相连，南与104国道相接；阳光东路连接阳光南路和省道103线。项目区位项目区位九曲片区在济南市的位置九曲片区在济南市的位置概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI3用地是由马武寨、石房峪、万灵山、老虎洞以及双山顶山脊线围合而成的区域。马武寨、双山顶山体保存相对完整，其他部分山体破坏严重,仅马武寨部分山体绿化效果尚可。项目北侧有已建成的京鲁山庄。周边山体分布示意图京鲁山庄效果图概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI41.2 规划用地概况 项目规划总用地面积约3431亩，其中可建设用地面积约2673亩，城市道路、绿化带、城市河道、现状保留用地900亩。用地范围内九曲旧村占地222亩，409户。有废弃采石场10余家，占地约458亩；村办水泥厂一处，占地约77亩（有02年2月政府文件，将依法取缔关闭）；另有军用苗圃一处（已荒废，等待拆除），墓地一处，另有建筑公司等小型村办企业办公用房数处。现状图概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI51.3 场地分析 本区域地处鲁中山地北缘单斜山地丘陵与山前倾斜平原交接地带，地形较为复杂，低山丘陵、山间谷地、洼地和冲沟等地貌形态交错分布，总体地势中部高南北低，向西南西北倾斜，受山体影响局部有所差异，造成此起彼伏的地势。现状高程分析图 地块为坡度平缓的峡谷地形，谷底有自然形成贯穿南北的泄洪沟，山谷用地平均宽度500米左右，东西最大宽度约1000米，最小宽度约350米，纵深约5公里。大部分山体形态较完整，部分山体由于开山采石开发过度，对小区影响较大，应考虑合理的生态修复。概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI6地块南北两端低,阳光南路与阳光东路交叉口处最高;东西山体两侧高,中部阳光南路低；山体南坡形态较完整，北侧开发过度，对小区影响较大，应考虑合理的生态修复策略。概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区详细规划中海国际社区详细规划DETAILED PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI75.2 规划布局鸟瞰效果图概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区详细规划中海国际社区详细规划DETAILED PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI8总平面图模型照片概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI9模型照片概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI10七、规划指标与实施策略7.1总指标总地块设计指标比例备注总用地（公顷）228.76可规划用地（公顷）178.21总建筑面积（平方米）31150011、地上建筑面积2230740100.00A、住宅建筑面积187528084.07高层住宅1294430 -小高层住宅76430-TH263060-B、配套公建建筑面积854903.83C、非配套公建建筑面积26997012.102、地下建筑面积884240地上容积率1.25地下容积率0.50建筑密度18.0%绿地率36.6%停车位（个）15765概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI117.2分地块指标1.A1地块A-1地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）7.07-每百平方米建筑面积须配建1.0个停车位，须配建1处用地面积0.5公顷的公共停车场，同时须配建公厕、中水等设施。可规划用地（公顷）3.70-总建筑面积（平方米）140600-1、地上建筑面积118400-A、住宅建筑面积-高层住宅-小高层住宅-TH-B、配套公建建筑面积-C、非配套公建建筑面积118400-2、地下建筑面积22200-地上容积率3.23.2地下容积率0.60.6建筑密度35%20%绿地率35%35%停车位（个）1184-概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI122.A2地块A-2地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）17.54-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，同时须按城市居住区规划设计规范要求配建居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。可规划用地（公顷）13.36-总建筑面积（平方米）334000-1、地上建筑面积280560-A、住宅建筑面积274860-高层住宅 239030 -小高层住宅35830-TH-B、配套公建建筑面积5700-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积53440-地上容积率2.12.1地下容积率0.40.4建筑密度13.5%14%绿地率38%35%停车位（个）2105-概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI133.A3地块A-3地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）22.49-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，沿阳光南路需设置用地面积2.66公顷的绿地，配建1处用地面积1.5公顷的24班小学、1处用地面积0.54公顷的18班幼托、1处用地面积0.4公顷的文化站，1处用地面积1.0公顷的中水处理站及1处垃圾中转站等设施。可规划用地（公顷）14.52-总建筑面积（平方米）275880-1、地上建筑面积217800-A、住宅建筑面积197800-高层住宅 173100-小高层住宅24700-TH-B、配套公建建筑面积20000-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积58080-地上容积率1.51.5地下容积率0.40.4建筑密度10%10%绿地率42%40%停车位（个）1719-概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI144.A4 地块A-4地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）20.60-停车率100，人均公共绿地1.5平方米，同时须按城市居住区规划设计规范要求配建居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。可规划用地（公顷）19.47-总建筑面积（平方米）194700-1、地上建筑面积136290-A、住宅建筑面积134890-高层住宅 26180 -小高层住宅15900-TH92810-B、配套公建建筑面积1400-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积58410-地上容积率0.70.7地下容积率0.30.3建筑密度21.0%27%绿地率35%35%停车位（个）740-概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI15A-5地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）25.52-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，须设置1处建筑面积2000平方米的室内副食品市场（菜市场）。可规划用地（公顷）15.46-总建筑面积（平方米）231900-1、地上建筑面积170060-A、住宅建筑面积164460-高层住宅 130270-小高层住宅-TH34190-B、配套公建建筑面积5600-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积61840-地上容积率1.11.1地下容积率0.40.4建筑密度18.0%22%绿地率41%40%停车位（个）904-5.A5 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI16B-1地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）15.55-停车率100，人均公共绿地1.5平方米，配建1处用地面积0.54公顷的18班幼托。可规划用地（公顷）13.64-总建筑面积（平方米）103620-1、地上建筑面积62700-A、住宅建筑面积164460-高层住宅 24090-小高层住宅-TH35670-B、配套公建建筑面积2940-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积40920-地上容积率0.500.7地下容积率0.30.3建筑密度12.0%27%绿地率35%35%停车位（个）274-6.B1 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI17B-2地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）17.91-停车率100，人均公共绿地1.5平方米，设置1处用地面积1.67公顷的居住区级公共体育设施及中水等设施。可规划用地（公顷）15.43-总建筑面积（平方米）154300-1、地上建筑面积108010-A、住宅建筑面积106530-高层住宅 58490 -小高层住宅-TH48030-B、配套公建建筑面积1480-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积46290-地上容积率0.70.7地下容积率0.30.3建筑密度17.0%26%绿地率35%35%停车位（个）684-7.B2 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI18B-3地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）14.42-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，配建1处用地面积1.50公顷的24班小学及中水等设施、设置1处建筑面积2000平方米的室内副食品市场（菜市场）。可规划用地（公顷）13.00-总建筑面积（平方米）273000-1、地上建筑面积182000-A、住宅建筑面积169100-高层住宅-小高层住宅-TH-B、配套公建建筑面积12900-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积91000-地上容积率1.41.4地下容积率0.70.7建筑密度12.0%18%绿地率35%35%停车位（个）1123-8.B3 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI19B-4地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）21.03-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，配建垃圾中转站及1处用地0.42公顷的中水处理站等设施。可规划用地（公顷）18.90-总建筑面积（平方米）453600-1、地上建筑面积302400-A、住宅建筑面积297280-高层住宅297280 -小高层住宅-TH-B、配套公建建筑面积5120-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积151200-地上容积率1.61.6地下容积率0.80.8建筑密度13.0%18%绿地率35%35%停车位（个）1830-9.B4 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI20C-1地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）18.79-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，配建1处用地面积2.2公顷的36班初中、1处用地面积1.50公顷的小学,1处用地面积0.67公顷的给水加压站,1处垃圾中转站及中水等设施,须在现状九曲村西侧设置用地面积2.93公顷的集中绿地,且须对外开放使用。可规划用地（公顷）16.77-总建筑面积（平方米）234020-1、地上建筑面积166940-A、住宅建筑面积147540-高层住宅147540 -小高层住宅-TH-B、配套公建建筑面积19400-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积67080-地上容积率0.970.8地下容积率0.40.4建筑密度15.0%15%绿地率40.2%40%停车位（个）1094-10.C1 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI21C-2地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）25.74-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，配建1处用地面积2.2公顷的36班初中、1处用地面积1.50公顷的小学,1处用地面积0.67公顷的给水加压站,1处垃圾中转站及中水等设施,须在现状九曲村西侧设置用地面积2.93公顷的集中绿地,且须对外开放使用。可规划用地（公顷）23.71-总建筑面积（平方米）403070-1、地上建筑面积260810-A、住宅建筑面积250810-高层住宅198450 -小高层住宅-TH52360-B、配套公建建筑面积10000-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积142260-地上容积率1.11.1地下容积率0.60.6建筑密度15.0%21%绿地率35%35%停车位（个）2016-11.C2 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI22C-3地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）17.58-每百平方米建筑面积须配建1.0个停车位，须配建1处用地面积0.15公顷的社区卫生服务中心，1处用地面积2.50公顷的养老院，1处用地面积0.8公顷的文化中心及中水等设施。可规划用地（公顷）6.59-总建筑面积（平方米）217470-1、地上建筑面积151570-A、住宅建筑面积-高层住宅-小高层住宅-TH-B、配套公建建筑面积-C、非配套公建建筑面积151570-2、地下建筑面积65900-地上容积率2.32.3地下容积率1.01.0建筑密度23%23%绿地率36%35%停车位（个）1516-12.C3 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI23C-4地块设计指标控制指标分地块配套设施及相关要求总用地（公顷）4.51-停车率80，人均公共绿地1.5平方米，配建垃圾中转站及1处用地0.42公顷的中水处理站等设施。可规划用地（公顷）3.66-总建筑面积（平方米）98820-1、地上建筑面积73200-A、住宅建筑面积72250-高层住宅-小高层住宅-TH-B、配套公建建筑面积950-C、非配套公建建筑面积-2、地下建筑面积25620-地上容积率2.02.0地下容积率0.70.7建筑密度13.0%17%绿地率35%35%停车位（个）576-13.C4 地块概况概况/现状现状/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI247.3分期实施策略 按照从北到南的开发顺序，通过分三期开发的方式，同时预留足够的开发周期，确保资金的滚动，预计开发周期为年。一期开发建设一期开发建设A1A1、A2A2、A3A3、A4A4四个地块四个地块。选择城市基础设施基本完善的地块，可以在短期内完成配套，建设城市级配套商业设施，使得北侧环境升值。二期开发建设二期开发建设A5A5、B1B1、B2B2、C1C1、C2C2五个地块。五个地块。将社区内山体、水系完善，营造优美宜人的绿化生态景观环境，提升本居住区的环境品质并拉动周边地产升值。三期开发建设三期开发建设B3B3、B4B4、C3C3、C4C4四个地块。四个地块。在完善九曲社区的配套基础上，开发多样化住宅产品，包括别墅、低密度住宅、高层住宅。A2A3A4A5B1C1A2C2C3B3C4B4A1概况概况/分析分析/构构思思/布局布局/指指标标人文社区、泉水人家中海国际社区总体控制规划中海国际社区总体控制规划OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI25汇报结束，谢谢。汇报结束，谢谢。