房地产估价房地产及描述.ppt

房地产估价,主讲人：李礼,2020/9/13,Real Estate Appraisal,1,为什么要学习房地产估价？,1. 房地产市场的快速发展和日益成熟 2. 涉及到房地产的诸多经济活动 （房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税征收等）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,2,现状,存在的问题,典型不完全市场，价格影响因素多，不会自动形成常人容易识别的适当价格。,市场信息不对称，阻碍房地产价格合理形成因素多。,房地产真正的价值扑朔迷离,需要专业的估价师发现房地产的价值,建立合理房地产秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化,第一章 房地产估价概论,本章要求 1.掌握房地产估价的概念、目的、特点及估价要素; 2. 理解房地产估价的现实需要及估价师的职业要求； 3.了解我国及世界其他国家房地产估价的发展状况。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,3,1.1对房地产估价的基本认识,1.房地产估价的概念 房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规，政策和标准，在合理假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,4,2.专业估价与非专业估价的本质区别 （1）由专业机构和人员完成； （2）是一种专业意见； （3）具有社会公信力； （4）实行有偿服务； （5）承担法律责任。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,5,1.1对房地产估价的基本认识,1.1对房地产估价的基本认识,3.估价与评估的异同 估价 是指价值评估（范围窄） 评估 不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,6,4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义 美国 Real Estate Appraisal英联邦国家 Property Valuation日本和韩国 不动产鉴定评价香港 物业估值或物业估价台湾 不动产估价,2020/9/13,Real Estate Appraisal,7,1.1对房地产估价的基本认识,二、房地产估价的特点（五点）,（一）评估房地产的价值而不是价格。 （二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。 （三）提供价值意见而不是作价格保证。 （四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。 （五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,8,（一）评估房地产的价值而不是价格。 价值 是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。 价格 是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,9,1.1对房地产估价的基本认识,（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 估价 是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。 定价 是当事人个人行为。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,10,1.1对房地产估价的基本认识,（三）是提供价值意见而不是作价格保证 估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。 提供专业意见的用途： （1）鉴定性估价：为委托人向第三方证明而估价。 如：房屋征收补偿、房地产抵押贷款。 （2）咨询性估价：供委托人自己用。如：确定房地产出售价。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,11,1.1对房地产估价的基本认识,（四） 估价有误差，但误差应在合理范围之内 误解：评估价值应当采用事后的实际成交价值来衡量 （1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值。（掌握信息量不同） （2）所有评估价值都有一定的误差。评估价值=真实价值+误差。 （3）误差范围+-10%+-15%，难度大放宽到+-20%。 （4）检验误差：与合格的估价师的重新估价结果进行比较。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,12,1.1对房地产估价的基本认识,（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。 估价师的实践经验很重要，因为影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,13,1.1对房地产估价的基本认识,三、房地产估价的必要性（三点） 1. 专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。 （房地产满足专业估价的要求） 2. 房地产市场需要专业估价原因 房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,14,1.1对房地产估价的基本认识,三、房地产估价的必要性（三点） 3.房地产估价在估价中占主体地位 （1）房地产“量大面广”，其他资产数量相对较小。 （2）房地产需要估价的情形较多（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）其他资产需要估价的情况相对较少。 （3）相对于其他资产估价主要限于本身价值评估，房地产估价还提供咨询顾问服务。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,15,1.1对房地产估价的基本认识,1.房地产估价师 知识经验职业道德好的房地产估价师 只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,16,1.2 房地产估计要素,2.房地产估价机构 （1）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师； （2）资质等级（由低到高）分为：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质； （3）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。 3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,17,估价机构、估价委托人,估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。 估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有1个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。 估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,18,二、估价目的,房地产估价分类,2020/9/13,Real Estate Appraisal,19,根据提供的专业意见的用途和作用进行分类 鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价） 咨询性估价（或称参考性估价）,根据估价目的进行分类 土地使用权出让价格评估 房地产转让价格评估 房地产租赁价格评估 房地产抵押价值评估 房地产保险估价 房地产课税估价 征地和房屋拆迁补偿估价 房地产分割、合并估价 房地产纠纷估价 房地产拍卖底价评估 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 其他目的的房地产估价,VS,即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。,房地产存在的三种实物形态,纯土地,纯建筑,房地合一,三、估价对象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,20,估价时点：也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。 估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,21,四、估价时点,2020/9/13,Real Estate Appraisal,22,过去,现在,未来,价值类型：是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。 基本价值类型有六种 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。 同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,23,五、价值类型,估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括 相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。 估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,24,六、估价依据,估价原则 是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,25,七、估价原则,八、估价方法,2020/9/13,Real Estate Appraisal,26,谨慎原则,基本原则,独立、客观、公正原则,普通技术性原则,合法原则 最高最佳利用原则 估价时点原则 替代原则,特殊原则，也属于技术性原则,三大基本方法,市场比较法 收益法 成本法,衍生的其他方法,假设开发法 长期趋势法 基准地价修正法 路线价法,业务两步： 获取估价业务、 受理估价委托规划一步： 制定估价作业方案外业两步： 搜集所需资料、实地查看估价对象关键三步： 分析、测算、判断估价对象价值后续四步 ：撰写估价报告、内部审核、交付估价报告、估价资料归档履行必要的程序，才能规范估价行为、保障估价质量、提高工作效率、防范估价风险。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,27,九、估价程序（一般12步）,估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。 估价师不得有以下行为 迁就客户、未完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,28,十、估价结果,一、国有建设用地使用权出让的需要 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价 挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价 协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价,2020/9/13,Real Estate Appraisal,29,1.3 房地产估价的现实需要,二、房地产转让和租赁的需要 转让方式增多 买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。 三、房地产抵押贷款的需要 抵押人担保债权不得超出抵押物价值。抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价,2020/9/13,Real Estate Appraisal,30,1.3 房地产估价的现实需要,四、房地产征收征用补偿的需要 征收是强制收买，所有权变更，不返还征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人 五、房地产分割的需要 一般采取折价或者拍卖变卖价款分割,2020/9/13,Real Estate Appraisal,31,1.3 房地产估价的现实需要,六、房地产损害赔偿的需要 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估 在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估 因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估 因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估 因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估,2020/9/13,Real Estate Appraisal,32,1.3 房地产估价的现实需要,七、房地产争议调处的司法鉴定的需要 八、房地产税收的需要 九、房地产保险的需要 十、企业有关经济行为的需要 十一、房地产行政管理的需要 了解十二、其他方面的需要,2020/9/13,Real Estate Appraisal,33,1.3 房地产估价的现实需要,房地产估价师的职业道德是房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。包括职业品德、职业情感、职业行为习惯。概括为 独立、客观、公正 专业胜任能力 诚实守信 勤勉尽责 保守秘密 公平竞争 社会责任,2020/9/13,Real Estate Appraisal,34,1.4 房地产估价师的职业道德, 1995年以法律形式确立了房地产估价的地位 房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度 建立了房地产估价师执业资格制度.1995年起取得房地产估价师唯一途径是通过全国房地产估价师职业资格考试。 1999年制定并颁布了国家统一标准房地产估价规范。制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 。（房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,35,1.5 中国房地产估价行业发展概况, 1994年成立了中国房地产估价师协会，并创办了中国房地产估价师杂志。 拓展了房地产估价业务领域。从主要为房地产交易提供参考价格和参考依据，发展到为房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、房地产税收、司法鉴定等。 形成了公平竞争的房地产估价市场。 形成了较完善的房地产估价理论方法体系。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,36,1.5 中国房地产估价行业发展概况, 房地产估价概念 房地产估价的本质 专业估价与非专业估价的本质区别 房地产估价要素（估价人员、估价机构、估价目的、估价原则、估价方法、估价程序、估价对象和估价时点） 房地产估价目的（土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押贷款、保险、课税等） 房地产估价师职业要求,2020/9/13,Real Estate Appraisal,37,第一章 小结,例题：判断 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,38,例题1,错误 解析：必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。,例题2,例题 ：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。【2008年真题】A.传统评估业务 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估,2020/9/13,Real Estate Appraisal,39,答案：C 【解析】房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。,例题3,【判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）【2006年真题】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,40,答案：【解析】评估房地产的价值而不是价格。,例题4,房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。【2007年真题】 A.发明 B.发现 C.创造D.确定,2020/9/13,Real Estate Appraisal,41,答案：B,例题5,不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。 【2007年真题】A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同,2020/9/13,Real Estate Appraisal,42,答案：A【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）。,例题6,【判断题】 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 （）【2007年真题】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,43,答案：【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。,第二章 房地产及其描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,44,熟悉房地产的含义，特性及种类，能从估价的角度充分认识房地产，以及从哪些方面对房地产进行了解并如何予以描述。,本章要求,2.1 房地产的含义,房地产估价的定义 房地产是指土地及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。 （1）土地土地的地表范围该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域 土地的地上空间范围以飞机的飞行高度为限 土地的地下空间范围以人类的能力所及为限,2020/9/13,Real Estate Appraisal,45,2.1 房地产的含义,（2） 建筑物的含义广义的建筑物包括房屋和构筑物 狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物 定义：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。 房屋和构筑物的区别人是否直接在里面生产生活，是则为房屋是否有门、窗、顶盖，有则为房屋,2020/9/13,Real Estate Appraisal,46,（3）其他土地定着物的含义,定义： 建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。 土地符着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,47,例：埋设地下的管线、设施，建造在地上的围墙等。（）,例：摆在屋内的家具、电器，临时搭建的戏台等。（X）,为了提高土地或建筑物的使用价值或功能。,仅仅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。,（4）房地产实物的含义,定义指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,48,有形的实体-房屋的建筑结构（砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构）,2.1 房地产的含义,房地产估价的概念 房地产是土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 房地产权益的含义是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。房地产的各种权利所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,49,房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）。 建设用地使用权（实质上是空间利用权利）国有建设用地使用权，包括出让土地使用权、划拨土地使用权、其他建设用地使用权宅基地使用权 宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望地役权。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,50,抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权,2020/9/13,Real Estate Appraisal,51,2.1 房地产的含义,房地产估价的概念 房地产是土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 房地产区位的含义房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,52,2.2 房地产的特性,1.不可移动（位置固定性）房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,53,2.2 房地产的特性,2.独一无二也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。没有两宗完全相同的房地产难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式。尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,54,2.2 房地产的特性,3.寿命长久对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益。 4.供给有限供给有限造成房地产具有独占性。 原因土地总量不可增加房地产不可移动造成了供给不能调剂 5.价值量大单价高，总价大。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,55,2.2 房地产的特性,6.用途多样也称为用途的竞争、转换及并存的可能性一宗房地产可以有多种不同的用途用途不可以随意转换的原因政府的用途管制符合城市规划（合法原则）不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,56,2.2 房地产的特性,7.相互影响房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响。外部性 正外部性某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,57,2.2 房地产的特性,8.易受限制政府对房地产限制的四种特权管制权对房地产的利用作出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。征收权为了公共利益而征收征税权对房地产课税充公权政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产,2020/9/13,Real Estate Appraisal,58,2.2 房地产的特性,9.难以变现也称为变现能力弱、流动性差变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现 影响房地产变现能力的主要因素： 通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况,2020/9/13,Real Estate Appraisal,59,2.2 房地产的特性,10.保值增值（了解） 引起房地产价格上升的原因： 对房地产进行投资改良投资增值 外部经济自然增值 需求增加导致稀缺性增加自然增值 通货膨胀保值 房地产使用管制改变自然增值,2020/9/13,Real Estate Appraisal,60,2.3房地产的种类,2020/9/13,Real Estate Appraisal,61,居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产,按开发程度分类,2020/9/13,生地无基础设施毛地有基础设施未 拆迁熟地完善的基础设施场地平整可直接建造建筑物在建工程已开工但尚未建成，不具备使用条件（包括缓建工程）,按用途分类,2020/9/13,Real Estate Appraisal,62,熟地的类型 三通一平，平都是指场地平整，三通指水、电、路 五通指水（供水和排水）电、路再加上电信七通再加上热力和燃气,权益状况分类,“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。 “干净”的含义：房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,63,收益状况分类,按是否产生收益分类,2020/9/13,Real Estate Appraisal,64,判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力,收益性房地产 非收益性房地产,经营方式分类,2020/9/13,Real Estate Appraisal,65,按经营使用方式分类,销售可采用市场法 出租可采用收益法 营业可采用收益法 自用主要用成本法,基本状况描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,66,名称 坐落 四至 规模 用途 权属,基本状况描述,2.2 房地产状况描述,区位状况描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,67,坐落 方位 距离 朝向 楼层,位置描述,道路状况 出入可利用的交通工具 交通管制情况 停车方便程度和收费标准,交通描述,自然环 人文环 景观,周围环境和景观描述,外部基础设施 外部公共服务设施,外部配套设施描述,实物状况描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,68,权益状况描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,69,土地权益描述,房屋所有权 出租或占用情 其他权利设立情况 特殊情况说明 其他,建筑物权益描述,土地所有权 土地使用权 土地使用管制 目前使用情况 其他权利设立情况 特殊情况说明,例题,房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、 该实体的质量以及（ ）。【2004年真题】 A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间,2020/9/13,Real Estate Appraisal,70,答案：C,例题,房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。【2005年真题】A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.周围环境改善,2020/9/13,Real Estate Appraisal,71,答案：C,第二章 小结,房地产定义（土地、建筑物、其他地上定着物；实物、权益、区位） 房地产状况的描述（基本状况、区位、实物、权益等） 房地产特征 自然特性：不可移动、独一无二、长期使用、供给有限。 经济特性:价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。 房地产的类型,2020/9/13,Real Estate Appraisal,72,