房地产与房地产投资.ppt

房 地 产 投资分析,房地产投资分析的内容简介,系统地介绍了房地产投资分析的基本原理和方法，阐述中列举了大量的例题和案例，有助于学生理解和记忆。,第一节 房地产与房地产市场,一、房地产及其特征 （一）房地产的含义 房地产“real estate”或 “real property” 即不动产,房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。包括建筑在土地上的各种房屋。一切为经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。,不动产一般指土地及其定着物，所以广义的不动产含义不仅包括房地产，也常常包括不能移动或移动后损失经济价值的财产；狭义的不动产主要是指房产和地产。,（二）房地产的特性,不可移动性 相对耐久性 价格高昂 房地产商品之间具有相关性 房地产的开发使用具有外部性,二、房地产市场,（一）房地产市场的特征 1.完全竞争市场的条件 （1）价格既定 （2）产品同质 （3）要素自由 （4）信息充分,2.房地产市场的特征,（1）市场组织复杂 （2）产品差异性大 （3）市场具有区域性 （4）价格具有不确定性 （5）房地产市场是不完全竞争市场,（二）不完全竞争条件下的房地产价格,1.基本概念和术语 （1）交易价格 最近一次房地产交易的价格 （2）最可能销售价格 对未来交易中成交价格的一种可能性的估计 （3）市场价值 当一笔房地产在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中的最可能价格。 （4）投资价值 预期的未来收益的价值,2.需求与房地产价格,需求是消费者在各种可能的价格下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。 需求由欲望(wants)的动机产生，但如果没有购买力，就形不成需求。 一般地，需求量与产品价格呈反方向变动。这种价量关系可以用需求表或需求曲线来表示。 产品自身价格的变化引起需求量沿原需求曲线运动；而其他因素变化将导致需求的变化，表现为原需求曲线移动为新的需求曲线。,某地域住宅需求表,某地域住宅需求曲线,950,1000,1050,1100,1150,1 2 3 4 5 6 7 8 9,P,Q,需求的移动与需求量的变化,决定房地产需求曲线的形状 和位置的其他重要因素：,潜在购置房地产者数量 从其他资产中可获得的收益率 消费者偏好,3.房地产的供给,供给就是一定条件下,一定的时期内,在每一个价格水平上生产者最多愿意生产的数量。 。 一般地，供给量与产品价格呈同方向变动。这种价量关系可以用供给表或供给曲线来表示。 产品自身价格的变化引起供给量沿原供给曲线运动；而其他因素变化将导致供给的变化，表现为原供给曲线移动为新的供给曲线。 房地产供给短期内缺乏弹性。,沿着供给曲线的运动和供给曲线的移动,三、我国房地产发展的历史、 现状及特点分析,（一）建国以来，房地产业发展的历史与现状 1.19491956年 解放前中国的一些大城市，房地产业还是有一定发展的。 2.19571980年 我国的国民经济全部纳入计划经济轨道，房地产的经营活动已全部消失。 3. 1981目前 我国房地产业从恢复到快速发展时期。,简要回顾,地产市场 房产市场,（二）房地产经济发展的特色,1.投资方式由单一的国家投入转为国家、企业和个人三个方面。 （1）私人建房 （2）开发商建房 （3）“安居房”和“经济适用房” （4）合作建房,2. 土地产权与房屋产权相分离 商业性的房地产开发 住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年 “安居房”和经济适用房“的开发 土地以无偿划拨形式取得，使用是无限期的 合作建房 旧城改造,3.住宅从福利型向货币化和社会化分配转轨 4.房地产开发的统一规划与成片开发 5. 地产（土地）市场比较滞后 (1) 地产市场的发育相对国民经济发展的要 求而显得滞后 (2) 相对于住宅（房产）市场而显得滞后,第二节 房地产投资概述,一、 房地产投资的概念及内涵 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。 在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。,房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。 房地产投资是投资者为获得货币未来不确定的增值，以多种方式预先垫付一定量的货币、实物与无形资产，进行开发、经营房地产业的行为。 目的：牺牲即期的、确定性的购买力，以获得未来的经济利润(或某种利益)。,（一） 房地产投资的产生条件 房屋和土地进入市场是进行房地产投资的前提条件。 工业化和城市化是房地产投资发展的主要推动力。 经济发展为房地产投资提供经济基础。 （二）房地产投资的类型 1从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。,（1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。 房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。,（2）房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。 置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。,2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。,2从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 1）地产投资 即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。 2）住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。,3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。 4）工业房地产投资 我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。,3从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。 1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。,3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。,二、房地产投资的构成,包括两方面含义： 房地产投资主体的构成 房地产投资的资金构成,（一）投资主体构成,国家 企业 个人,（二）投资资金构成,企业自有资金 信贷资金 集资 利用外资 财政资金 预售收入 承包商带资承包,三、房地产投资的特征,（一）前期工作非常重要 （二）增值与保值 （三）替换性 （四）非同质性 （五）金融的作用强,四、影响房地产投资的经济因素,（一）宏观经济因素 1.货币方面 *利率的高低对房地产投资与开发影响重大 2.财政方面 *进行基础设施建设与税率调整,（二）区域经济方面的因素,1.区域产业的性质 2.区域产业的多样性 3.运输系统与资源,五、房地产投资周期 房地产投资开发项目发展周期划分为投资前期、投资实施期、营销期或经营期,（一）投资前期 投资机会研究 投资项目建议 投资项目可行性分析 投资项目评估与投资决策,（二）投资实施期,项目设计施工任务的承发包 项目控制 进度控制、投资控制、质量控制、合同控制 项目财务管理 项目的交工验收 （三）项目的营销或经营阶段 项目性质、用途不同,这一阶段的内容差异较大。,第三节 房地产投资分析概论,一、为什么要进行房地产投资分析 *房地产投资具有高收益与高风险并存的特性。 *房地产投资分析能为投资者提供科学的调查 数据和投资策略。,二、房地产投资分析的特征,（一）客观性 客观性是房地产投资分析的基本属性 （二）策划性 策划性是房地产投资分析的重要目的 （三）全面性 全面性是房地产投资分析与房地产估价 或项目评估的主要区别 （四）责任性 分析者要对分析的技术数据和技术手段负责,三、房地产投资分析的任务,为投资者指示投资方向 为投资者提供运作方式 为投资者预计投资收益 为投资者分析风险及提供避险方法,四、房地产投资分析的架构,房地产投资环境分析 房地产投资市场分析 房地产投资估算及资金筹措 房地产投资财务分析 房地产投资国民经济分析 房地产投资不确定性分析 房地产投资社会分析 房地产投资方案的比选 房地产投资风险分析,