资源描述
？,都是套路、抄袭 城市概况、商业市场、住宅市场、写字楼市场、SWOT 我们怎么做,商铺在龙岩房地产中占重要地位 中心城市不断扩展 新商业圈VS中山路商圈,龙岩商铺多,热衷以商铺为投资方式 商铺的购买热情远远大于住宅的购买热情 追求高利润，人为刺激市场，供大于求,买商铺的人多,核心商圈在哪？,中山路，龙腾路，交易城,以什么样的形式存在？,商业街，购物中心，批发商贸中心，专业市场，社区商业,商业街，遍地开会,城市中心、周边大街小巷,中山路、九一路，如中山路商业街、佳宝商业城、国贸等 龙岩大道一带的商业物业也将以此为规划方向,购物中心,罗桥一带，如早期的西安商业城、韭菜园商业城、荣鑫商业城、闽西交易城、闽西粮油饲料城等,批发及商贸中心,建材五金市场，如红星美凯龙、新发现国际广场等 龙门一带已形成汽车专业市场,专业市场,目前在龙岩比较普遍的商业是社区商业 新开发的小区均配置社区商业,社区商业,龙岩未来主要商业业态 大型主题性商业的业态 便民的商业业态,商业城与主题街、主题性商业、主干道商圈、中山路商圈,龙岩商业主要网点,龙兴商业城其实是老龙熏市场的二期扩建工程，在市场交易上拥有很高的知名度和经营历史。龙兴商业城在原有基础上加以改造、扩建，使旧时的人气、商业的氛围加以维持，商业城依靠其地理位置、人气、价格、经商的历史等原因被广大投资者接受。,物业情况：一至二层为分割商铺（每个铺面为30左右） 主要经营中低档服饰和鞋帽， 属于中低档服饰、鞋帽的批发市场，共有330套店面。 租金情况： 一层非沿街商铺租金为60-100元/月 沿街部分商业租金为：100-250元/月 二层租金为：40-100元/平方米/月 售价情况：一层售价在23.5万元/间为主,商业城与主题街【龙兴商业城】,商业城与主题街【佳宝商业城】,佳宝商业城是龙岩的第一个商业城尝试，也有了比较长的经营历史，经营业态也经过了几次调整，终于步入目前的成熟阶段。,经营情况： 一层：经营服装、鞋类和装饰品，面积多为5-15左右，租金多为 100-120元/月，沿街部分租金为200-250元/月，经营的商品档次为中档。 二层：超市 三层：电子城，租金为35-45元/月 售价情况：均价在2-3.5万元/,商业城与主题街【女人街】,经营情况：主街部分租赁情况好，主要经营中端和部分高端服饰产品、床上用品。商业经营状况一般，多数商家无法承受原有的高租金，曾经出现商家集体上书业主要求降低租金。 租金情况：80-200元/月 售价情况： 均价约4-5万元/,女人街位于九一北路由通华地产开发的嘉华新园项目及利晖地产的华晖花园 “女人街”项目，由于所处的地理位置优越，定位清晰，这两个项目吸引了众多投资者的关注；商业店面销售为主，最初形象不错，位置好。,商业城与主题街【闽西交易城】,中国闽西交易城是龙岩市规模最大、档次最高、专业最多、功能最全、辐射最强的特大型综合批发市场。 经营品类：服装、鞋帽、电子、日杂、家电、家具、窗帘、灯饰等数十个经营门类 商铺总数：约2500间 租金情况：交易城商铺出租多为单栋三层整体出租，租金从25-50元/ /月，视经营业态和位置的不同而不同，以服装和鞋帽区的租金为最高。 售价情况：连体形式出售，价格为1-2.5万元/ ,主题性商业【国葳商业城】,南城小溪路（原林保场地块），商业建筑面积35600 ，定位为：市中心商业旗舰、龙岩首席SHOPPINGMALL，空间和业态安排如下： -1F：停车场 1F： 新的小溪市场和大型商业街，层高6米，中心为菜市场，环绕中心为46间40-60的双向开门店铺，规划为食品交易区，中间店铺规划为风味美食区；最外围店铺规划为品牌精品区，经营业态：电信、服饰、珠宝、化妆品、文具等 2F：大型超市，大型家电商场 3F：大型休闲娱乐中心,业主购买力商铺可享受58年返租，6%保底回报 沿街商铺售价约30000元/ 附街商铺售价约13000 15000元/,主题性商业【红星美凯龙】,红星美凯龙全球家居生活MALL（龙岩店）位于闽西交易城双洋路和中兴路两大城市主干道交界处，临近龙岩汽车总站、铁路客运总站、闽西物流中心等交通要道，项目总建筑面积15.8万平米，总投资5.6个亿，涵盖建材、家具、家饰、家装、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的大型家居购物中心。 商场共分六层： -1F2F为建材区， 3F5F为家具区 租金水平：55元/平方米-150元/平方米，年增长10%,主题性商业【新发现国际广场】,新发现国际广场位于闽西交易城中心广场北侧，总占地29115平方米，总建筑面积111313平方米，其中商业面积51000平方米，酒店公寓21800平方米，定位为“龙岩首席全生活购物公园”。,售价情况：商场划分约400套，销售形式为以租代售，一层售价4-6万元/ ，二层以上及副街售价为2-3万/ 。主沿街店面最高售价达9万元/，主力单价3万元/左右。 经营情况：未开业，商场实行统一管理。,主干道商圈【登高路商圈】,市场普遍看好该路段，目前该路段都为新项目，商业物业形态基本为“三明治式”（即为一层底商，二、三层商场）。,登高路，距离中山路仅有1000米，处于城市中心区，距离龙岩大道仅有300米，交通便利。,登高西路代表性商业项目概况,登高路租金调查,登高路沿街店面整体平均租金约90元/ /月,登高路商铺售价调查,登高路整体平均售价约52800元/ ,主干道商圈【龙腾路商圈】,以恒兴绿景、美域中央、水韵华都、凯业尊爵等项目为代表的人民广场新商圈成为了龙岩另一个新的城市核心商圈龙腾路商圈。,整体平均租金为80元/月 ，售价约4-6万元/，投资回报率约2-3.5%。,龙腾路代表性商业项目概况,龙腾路商铺售价调查,龙腾路整体平均售价约48500元/ ,龙腾路租金调查,龙腾路沿街店面整体平均租金约65元/ /月,中山路商圈,经营高档商品和精品包括：品牌服装、皮具、珠宝、大型超市、麦当劳、肯德基。 整个商业部分共分为一、二、三期，分两层为主，一层主要为沿街店面，二楼为内街铺， 经营情况：目前底层商铺经营情况很好，但二层以上还出现不少空置。,中山路商圈主要包括中山路和九一路沿街商业地带，是龙岩市的商业中心。,主街租金为： 靠近街心广场一段：200-500元/月，售价约6-12万元/ 宝兴名店段：200-500元/月，售价约5-8万元/ 主街：约300-800元/月，售价约6-15万元/，均价约10万元/ 副街租金为：70-250元/月，售价约5-8万元/ 二层商业部分：租金大约为50-150元/月，售价约3万元/，二层租赁情况不是很理想。 商业物理尺寸： 店面进深为：18米、10-12米和8米左右 店面层高多为：4.5米左右，基本不做阁楼，进行吊顶装饰,租金收益及物理形态,九一路商铺售价调查,九一路整体平均售价约45800元/ ,九一路租金调查,九一路沿街店面整体平均租金约120元/ /月,中心永远是中心 但不是“高端”的中心 中山路商圈，商业基础浓厚，有比较悠久的商业历史沉淀，其城市商业老大的地位短时间内难以动摇，缺乏的主要是高端产品。,小结,【分析总结1】,1、龙岩整体商铺投资回报率不高，普遍以1.5%4%之间为主，只有极少数商铺投资达到5%以上。 2、商业经营业态的档次均以中档为主 3、绝大部分的商场（商业街）缺乏主题包装 4、商场内的经营无明显区分，经营商品无特色 5、二层以上商业销售形势不容乐观，普遍处于“有价无市”的局面。 结合本案分析，由此可总结出本案操作上的特点： 1、稳定的、较高的投资回报率将成为在市场上的一大销售卖点； 2、成熟的商业街区是投资者的第一选择； 3、统一经营管理不仅提高经营者的信心，也进一步提高投资者的信心； 4、本案特殊的地理位置成为唯一心理障碍。, 龙岩现有的商业网点主要集中在“中山路及九一路商圈”，以中小型的商业为主，缺乏大型的商业网点，而且老城区商业密集，很难再出现大型新的商业网点。 老商业区由于规划较早，交通拥堵，停车位等配套设施严重匮乏。 市政建设重点往新城区发展，新城区建设聚集大型的商业零售网点，将使龙岩现有的商业水平大大提升，主要聚集香樟名都、丰华商城、亿嘉丽都、富山国际底商、以及沿龙岩大道的世纪天成、国际商贸中心shoppingmall，商业潜力巨大，必将形成新的商业集聚地。 闽西交易城随着大量商业体的开发，商业格局提升，对龙岩的经济发展发挥了作用。闽西交易城是龙岩近年来，形成最具规模、最具影响力的专业市场商圈，该商圈以闽西交易城为核心，辐射闽粤赣的物流集散地，是龙岩政府推行市场战略的示范工程，致力打造成福建省规模最大、功能最大、专业最多、辐射最强的大型综合批发市场，2500个店铺包括服装、鞋帽、电子、家电、家具、灯饰、窗帘、日杂等。,【分析总结2】,写字楼和SOHO,配套设施不完善 停车位少 电梯数量少，运行速度慢 物业不规范,共性,莲花大厦,2001年建成、30-40元/ 、出租率达99% 房管局等事业机关 以建筑行业、旅行社、律师事务所和房地产相关行业公司为主,中银大厦,银行自建、40元/ 左右 地处韭菜园旁，公交车站附近，人流较杂，停车困难 以国有企业、经济实力较强的企业为主,富山国际,龙岩最高档的办公写字楼，办公、娱乐、休闲一体 3050元/ 、 9000-12000元/ 、停车位紧 基本处于招租状态，人气氛围不足 星级大堂、锋速电梯 、双电源供电系统、通讯交换系统、应急广播系统 、Low-e中空玻璃、楼宇监控系统、分户式空调,西陂政府,房地产开发和建筑类相关企业 年缴100万以上的提供半层办公场所，年缴500万的提供整层办公场所，若不足的部分每月2000元,商务运营中心,单价均在9500元/ 容积率2.4，绿地率35%，停车位2500个 大部分关系客群,非凡SOHO,6米双层复式结构 容积率6.5，建筑密度35%，绿化率25% 住宅总数200户，车位112个,万阳城,住宅共624户、地下停车位1035个 距离新市政府新址1000米 龙岩中心城市商务板块中心位置，紧邻龙岩市主干道龙腾路,住宅,清华御景,户型由37-240的一房、三房、楼中楼组成 总建筑面积84603.3，容积率3.8，建筑密度22%，绿化率25%，栋距超过50米 皇家园林 阳台、花池可增送面积约10,万阳城,面积30-60的户型占30%，120-160 占27% 140-190 占23% 绿化面积4715.39，容积率4.9，建筑密度40%，绿化率15%，栋距60米,依云水岸,二梯二户，总户数817户，573个车位 绿化面积6528，容积率4，建筑密度28% 绿化率30.8%，栋距82米 起始价7388元/ ，最高价格13458元/ ，楼层差价100-200 三房120-140的占64%，四房150-160的占20% 楼中楼、单身公寓占20%,亿邦星城,以30-40的一房为主 主要用做酒店式公寓，以反租的方式销售 市场需求小，销售存在一定的困难,厦鑫博世园,90三房50%，125 三房25%，142 四房25% 总户数1298套，架空层会所 纯住宅、人车分流、一梯一户、入户花园、地下停车位1445个 户型设计合理,晟源家年华,25-41 一房， 89-95 二房， 89-125 三房,非凡SOHO,40-42 单身公寓80户， 89二房60户 86-107 三房20户、115 三房40户 双标准层高空间、地理位置不好,金都锦苑,单身公寓占比46%，二房占24%，三房二厅的占30% 开盘价格偏高，回报率低 绿化率偏低，居住环境不好,汇通理想城,一期18#-23#楼共340套，主推二房二厅89 二期15#-17#楼，25#-26#楼，主推88 的二房共204套 一期已销售完，二期目前销售80% 起价6998元/ ，最高价14908元/ 赠送25-28平的面积、教育配套、交通便捷 以凤凰隔、交易城附近居民及周边县城客户为主,万盛凤凰城,一期主推90平2房2厅，增送25平，占总户数的60% 112-126平3房2厅，增送28平 主要客群70%为新罗区如莲东、白沙、雁石、岩山、市中心等周边区域，多为个体商户和上班一族 其他客群30%县城和其他城市,德兴家和天下,户型3-5房，面积80-300平， 面积60-80平的小户型占60%，160平的大户型占21% 部分采用70+90 的小户型结构 地段好、配套全 私营业主25%，市区公务员30%，上班白领25% 其他客群20%,华鼎公馆,一房40-60 的占63%，二房75-86 的占5% 123-155 的三房占27%，楼中楼210-250占3% 目前销售85%，均价5458元/ ,恒宝城市广场,基本情况,地处龙岩南部，坐拥 “国家级”经济开发区核心； 位于将来最适宜创业、创新、居住，功能齐备、形象突出的新城中心区； 与行政中心板块、商务办公板块及龙腾商住板块紧密相连； 距离龙岩行政核心约1.5公里、距离城市中心区大概在三公里的范围内； 并位于龙岩城市最为主要的两条南北城市干线龙岩大道与龙腾路的之间； 是未来城市南拓发展的重要地带。,新城市中心板块是龙岩市新的行政中心所在地； 整体规划起点较高，区域房地产开发以中高端产品为主； 龙岩市房地产开发的热点区域； 随着南部新城行政中心、金融中心、高档酒店、高档住宅、营运中心，强势配套快速完善，这被称为城市南窗口的绝版地段； 在龙岩城市向南发展的策略下，将可辐射未来的行政、核心办公、商务、金融、商业服务和文化的中心区域。,板块情况,交通情况,龙岩是离厦门最近的内陆邻海城市，也是海峡西岸经济区延伸两翼、对接两洲、拓展腹地的交通枢纽与重要通道； 东衔泉、漳，西交江西赣州，南邻广东梅州，北接三明，航空、铁路，直通北上深广； 多条高速公路连接全省各地，到“十一五”末，将构建起 1个机场、4条高速公路、4条铁路、8条国省道为主体的现代化立体交通网络，实现各县（市、区）通高速公路和铁路，与全省和珠三角、长三角两大经济区交通主干线全面对接，进一步凸显对内联结、拓展腹地的功能。 交通四通八达，行动游刃有余，从容间自由出入。,配套情况,北侧连接龙岩未来城市行政核心区-龙岩行政中心,是邻文化、行政办公、金融、教育的城市核心地段； 南侧临近城市主题志高动漫产业园。 地块周边视野开阔，拥揽行政中心巨大人工湖景观，周边群山环绕、青山绿水环境舒适。 龙腾城市板块必将成为城市未来拥有完善的商业、娱乐、公共服务等完善配套的成熟地段，具备创造高质量生活社区的地域优势。,占据高速出口、开发区龙头位置； 北观未来城市行政核心区的巨大人工湖，四周可观群山环绕，南向视野开阔，自然景观资源良好； 集商业、办公、大型停车场、高品质室外空间于一体的城市综合体； 产品设计领先龙岩多数现有建筑； 开发区内第一个综合体项目； 人车分流、车位配比恰当； 所引入的商业模式具有先进性和标榜意义； 恒宝品牌在龙岩具有一定的知名度、美益度。,SWOT分析 Strength（优势）,基地内建设用地面积不大，南向面宽有限； 高容积率以及低建筑密度的限制多； 离市中心较远，区域发展未成熟； 日常生活所需的配套不足。,SWOT分析 Weakness（弱势）,商业地产市场形势整体良好； 龙岩发展，受限于城北老城区及东西山脉的阻隔，城南的地形优势，使南扩成为未来城市发展的重点； 本地块所在的位置作为城市南扩的支点，显得尤为重要； 本项目大体量的公建配置，使恒宝城市广场成为未来城市的区域中心；超大规模的商业面积配比，使之有条件成为一个商业配置齐全，集消费与体验于一身的大型商业航母； 高品质的规划和建筑设计，使未来的恒宝城市广场从消费内容、理念和模式等多方面为龙岩人民带来全新的商业体验。,SWOT分析Opportunity（机会）,目前已有商业综合体竞争激烈； 未来万达广场等项目开工，竞争将愈加激烈。,SWOT分析Tthreat（威胁）,通过提升综合体的价值，树立本案的价值高度,定位总原则,我是谁,？,一个房地产项目； 36万平米，还挺大； 太偏了，生活不方便，买个东西好麻烦； ,36万平城市综合体,购物中心SOHO公馆5A写字楼都市美宅,形象定位,在哪里,？,市中心？ 经济开发区？ 市郊？ ,新城中心,造中心造商圈,区域定位,我扮演什么角色,？,比起家和天下，我怎样？ 比起非凡SOHO，我怎样？ 比起中山路，我怎样？ ,一站式城市综合体,市场定位,买单的人，在哪,？,公务员、企事业高层、私营企业主？ 30岁、40岁、50岁？ 新罗区、各县？ ,客群整体分析 针对商业投资而言，龙岩客群消费能力强，具有一定的投资意识，但并不理性，对创新产品易形成追捧； 针对住宅消费而言，龙岩客群具有一定的群居意识，对偏远地段有较大抗性，喜欢热闹繁华； 针对写字楼投资而言，绝大多数属理性投资，主要关注区域及未来收益前景，政府单位入驻对关联企业有较大吸引力。,主力客群确定 商业、写字楼客户： 生意成功经营者； 年龄 30-55 岁为主； 普遍的客群手头都积累了一定的资金，有一定的购买力和购买欲望； 对区域的现在、未来报有信心，投资理念较为先进者； 投资商业的需求均较强烈。 住宅客户： 年龄25-55 岁为主； 对区域的现在、未来报有信心； 虽有一定购买力，但仍难于接受中心城区价位较高住宅； 看重未来前景，抱投资意向的客户,整合推广部分,推广方案 一个目的 + 两件事情,一个目的： 为项目推广工作的展开确立方向,两件事情 A、 项目形象怎么做？ 项目价值与形象梳理 B、 各个阶段该干嘛？ 各阶段推广工作重点 ,项目形象怎么做 项目价值与形象梳理 ,A,以局外人的视角看本案,一、看起来挺偏 从地图上看，从当前的人流、车流来看，从周边居住人口的密度来看，从周边现有商业来看本案确实挺偏！,我们看到不一样的区域价值 龙岩行政中心南迁，整个城市南扩，龙岩大道、龙腾大道的巨变龙岩人已经看到，“向南”是龙岩发展的必然规律 看恒宝城市广场的未来前景，应该想想三年后，这里会如何：多个城市综合体、东肖生态新城、美食城、澳洲风情园、动漫园、榕树小区、大型安居小区正推动此片区的发展,通过 区域模型与三维地图 展示区域未来,工地需要一个大型销售中心 正因为区域不够繁华与中心，更需要一个大型销售中心，才足以展示区域与项目宏伟蓝图，毕竟客户买房一定会到工地看过。 建议临时接待会馆保留，在工地盖一座销售中心作为销售主战场，必须在项目开盘前大概半年左右投入使用，以利于蓄客。 销售中心的外观造型、周边环境景观、内部功能等均需与项目整体紧密结合，通过全方位的体验打动客户。,二、家乐福进驻 前期已经对外宣传家乐福意向进驻，市场上“家乐福进驻龙岩”的消息已经慢慢在龙岩传开，特别是在地产界与媒体界。 应该来讲，与之相关的行业、相关的人，还是对此保持兴趣与关注，可见世界品牌商家对当前龙岩的影响还是比较大。,利用大商家提升项目信心与价值 招商对本案销售与价值的影响至关重要，应尽量提前确定主力商家。 在后期推广过程中充分利用进驻商家的影响力，推动项目。如举行进驻签约新闻发布会，利用大商家的影响力对中小品牌进行招商，通过大商家来提升项目投资价值与推动销售。,三、项目规模大 本案作为一个以商业为核心的城市综合体，目前区域位置较偏，没有太多现成可利用的资源，就需要靠自己去创造，规模则显得相当重要。 本案一直对外宣传36万平米超级城市综合体，以“大规模”传递项目信息,得到一部人的响应。,推广上要有大盘的气势 在推广上，不一定要通过“36万平米”来强化规模，但一定要有大盘的气势，要以城市运营商的高度来推广本案，令客户自然而然的主动认为本案是个大盘，从而对项目未来的前景保持充分信心。,四、城市综合体 城市综合体？ 对多数非地产行业人士而言，城市综合体还是个新鲜名词！ 城市综合体还只是地产界、媒体界经常使用的一个专业地产名词，普通市民对其的理解度还是非常低，并不适合传播。,城市综合体的价值 业态组合(一站式全业态商业体)：用超市、百货公司、影院、电器、KTV、电玩城等主力店群，打造城市一站式全业态，拥有自造商圈的能力，可以在城市核心也可以在新旧城区交汇处； 地产产品规划：除了占项目50%左右的商业外，50%左右的产品被规划成住宅或类住宅，平衡了项目的资金，也为项目商业带来自身的稳定人流； 自持商业：综合体的商业部分通常只租不售，自持成为收取租金的优质资产，增强企业抵抗风险的能力，也为项目的成功运营打下了坚实的基础，同时还能最大化项目销售部分的价值。,对客户而言，城市综合体的核心本质： 自 造 商 圈 1）通过大规模，多业态，相互补充与促进 2）利用多个品牌商家强大的市场号召力,本案的推广， 不仅针对商铺、SOHO、住宅三大销售类物业，同时通过项目的高知名度与影响力， 为招商与后期商业的开业运营起到铺垫作用。,所以，本案的定位： 都会综合体，精彩生活城 本案对城市的价值，就在于龙岩从小城市向都会升级 综合体是本案产品特质，区别于其它单体商业项目或社区楼盘 都会综合体所带来的形态：无论业主还是市民，均是一种精彩的生活,本案的口号： 一个中心，万千世界 城市综合体的核心本质在于自造商圈，即中心 中心所展现的正是璀璨缤纷、琳琅满目、五光十色的精彩生活，满足每个人的都会欲望，即万千世界,各个阶段该干嘛 各阶段推广工作重点 ,B,主要营销节点 临时接待会馆开放：2012年05月01日 A、B地块预售：2013年05月01日 虽然距开盘时间较长，但本案作为生地上的商业综合体项目，需要较长时间的市场造势，才能最大发挥项目价值。 在大约15个月的周期，我们需要有节奏的进行推广。,项目推广战略布局,第一步 筹备 2012.042012.06,第二步 蓄势 2012.072012.12,第三步 造势 2013.012013.06,诉求重点 区域发展蓝图 阶段口号 龙岩向南，中心崛起 推广重点 前期各项准备工作，以只闻其声不见其人的方式令市场关注,诉求重点 项目整体形象 阶段口号 一个中心，万千世界 推广重点 项目核心价值传播与整体形象塑造，树立市场地位与价值，为认筹蓄客,诉求重点 产品价值 阶段口号 跟着巨头，稳赚不愁 推广重点 针对各销售产品进行价值分解，完成大量预约，在开盘时形成第一次热销, 1 , 2 , 3 ,第一步 筹备 阶段周期：2012.042012.06 诉求重点：区域蓝图 推广重点：前期各项准备工作，以只闻其声不见其人的方式，令市场保持关注 传播口号：龙岩向南，中心崛起, 1 , 销售道具 大型区域模型制作 项目整体模型制作 区域三维地图绘制 项目效果图渲染（鸟瞰、整体、单体、立面、商业、园林、室内） 户型效果图渲染（住宅户型、SOHO户型、商业街平面图）,礼品准备（来就送礼品、意向客户礼品） VI系统设计（名片、信封、手提袋、档案袋、纸杯、胸卡、杯垫） 企业品牌画册（树立开发商形象，增强市场信心） 招商手册（配合招商需要） 项目形象简易画册（重点体现项目形象大概念） 项目大海报（简易画册的浓缩版） 临时接待会馆展示物料（灯箱、画架、展板、指示牌、罗马旗）, 公关活动 ,A、项目奠基活动 活动主题：奠定 中心 恒宝城市广场 奠基盛典 活动内容：奠基活动带着较强的企业形象与政府行为，因此重点在于政府领导邀请、媒体邀请和执行细节，需要体现开发商实力与项目气势，所以场地设计与布置要大气，利用后续新闻滚动报导，同时备好嘉宾礼品。,B、临时销售会馆开放 活动主题：璀璨龙岩，恒宝之夜 恒宝城市广场接待会馆闪亮开放 活动内容： 本案的重点在于繁华，而夜晚的灯光最能衬托城市繁华。因此，可将开放时间设定在晚上，利用灯光营造五光十光的繁华夜景。 政府领导、开发商团队、规划设计团队、招商团队、商业运营管理团队、主流媒体团队各派代表参加开放典礼，并致词。 现场除了灯光效果与舞台节目外，另准备丰富的糕点、酒水、嘉宾礼品。,C、区域规划展及城市发展论坛 活动主题：对话明天 龙岩城南规划展暨城市中心发展高峰论坛 活动内容： 随着进驻本区域的项目越来越多，可与媒体单位联合举行一场大型的区域规划展，邀请国土局和规划局政府领导、城市规划专家、知名学者、媒体领导等参加开展仪式。 以“大型区域模型和区域三维地图”两个销售道具为主，配合新闻剪报、政府公告、区域摄影等图文资料，详细展示区域的昨天、今天、明天，为区域的推广铺垫。 于此同时，在活动当天举行一场城市中心发展高峰论坛，各领域专家畅谈龙岩未来城市中心发展的模式与方向，论证本案的发展前景。, 主力媒体 工地广告展示，重要路段户外看板，重要路段灯杆旗，节点性短信、 报纸、网络, 平面SHOW ,第二步 蓄势 阶段周期：2012.072012.12 诉求重点：项目形象 推广重点：项目核心价值传播与整体形象塑造，树立市场地位与价值，为认筹蓄客 传播口号：一个中心，万千世界, 2 , 销售道具 工地销售中心（在工地上建销售中心） 步入式模型（图片示意） 商业剖面模型 SOHO与住宅户型模型 SOHO与住宅样板房（部分家具采用侈奢品牌，如沙发） 移动看房路演车（车内有模型、投影仪、音响，既可当看房车，又可作为路演大篷车）,步入式模型,移动式销售中心,项目形象网站 三维动画 商铺平面图海报 商铺派报 SOHO形象创作 SOHO楼书 SOHO户型单页 SOHO派报 2013年黄历, 公关活动 ,A、主力商家签约仪式暨招商说明大会 活动主题：创商圈，造财富 品牌商家签约暨招商说明大会 活动内容： 在主力店招商成功后，举行一次大型的签约仪式，同时正式对外招商，邀请意向进驻商家参加。活动力邀闽西各大媒体、报社记者参加，通过主力商家、品牌旗舰店现场签约，达成“商业巨头签约进驻，城市中心崛起”的事件营销效应，树立未来繁华中心的商圈形象，推动项目投资价值与蓄客。,B、工地销售中心开放 活动主题：世界级 集世界 营销体验中心璀璨启幕暨侈奢品SHOW 活动内容： 营销体验中心的开放典礼，结合侈奢品牌、名模SHOW展开，通过高科技声、光、电演绎一场别开生面的营销中心开放跨界SHOW！ 活动内容包括开放典礼 / 表演与抽奖穿插其间 / 名品展示 / 自助美食,C、国庆七天美食节 活动主题：相约恒宝，悦享美食 恒宝城市广场首届美食狂欢节 活动内容： 国庆七天长假，可举行一场大型的社会性公关活动：美食狂欢节。与媒体、美食活动机构、啤酒供应商联合举行一次大型美食节，同时现场还准备多项儿童趣味道具，如旋转木马、充气海盗船、碰碰车等。通过活动吸引市民国庆期间到现场游玩，制造强烈的人气，为销售造势。,D、元旦三天汽车影院 活动主题： 坐在车上看电影 前所未见的汽车影院走进龙岩 活动内容： 利用元旦三天假期，组织龙岩首次汽 车影院，每天晚上放映一部电影，吸 引有车族前往观赏，来宾坐在各自的 汽车里可通过调频收听和观看露天电 影，全新潮流文化必定引起市场的关 注，以此形成热点。, 主力媒体 重要路段及竞争楼盘路线户外看板拦截，重要路段灯杆旗持续更新，电台与电视准点报时与形象传播，节点性短信、报纸、网络, 平面SHOW ,第三步 造势 阶段周期：2013.012013.06 诉求重点：产品价值 推广重点：针对各销售产品进行价值分解，完成大量预约，在开盘时形成第一波热销 传播口号：跟着巨头，稳赚不愁, 3 , 销售道具 住宅会所 投资白皮书 住宅形象创作 住宅楼书 住宅户型单页 住宅派报, 公关活动 ,A、会所、样板房开放 活动主题：鉴所未见 奢侈品会所暨样板房盛妆开放 活动内容： 会所与样板房内的部分家具配置侈奢品牌，增加话题性与档次。 会所与样板房开放，结合奢侈品展、模型情景生活SHOW展开，邀请意向客户亲临现场体验未来城市生活。,B、周周路演热场 活动主题：拉斯维加斯之旅 恒宝城市广场开盘系列路演活动 活动内容： 在认筹前，举行一系列路演活动，为开盘前进行预热暖场。 利用移动大篷车，在每个周末到市区主要广场、各县市中心地带，连续多场路演活动，同时派发项目DM单，最后将前期聚集的客户拉到现场举行一次大型的拉斯维加斯之夜活动，为认筹做最后冲刺。,移动大篷车路演,C、环球嘉年华 活动主题：欢乐嘉年华 首届嘉年华，家庭欢乐总动员 活动内容： 邀请国内游乐公司，模仿全球著名的游乐公司环球嘉年华，在现场举行一场大型游乐活动。疯狂火车、旋转木马、蝙蝠战机、弹射座椅、海盗船、摩天轮、空中秋千、超级大磅锤等游乐设备营造强烈刺激的狂欢节，吸引全民参与，传递恒宝城市广场的魅力。,D、产品说明会 活动主题：见证中心价值 恒宝城市广场产品说明会 活动内容： 在正式认筹前，邀请意向客户参加项目产品说明会，针对项目和需要推售的产品进行价值分析，并推出项目认筹方案，为认筹做准备。 配合活动所需的气氛，现场准备好丰富的点心饮品，穿插精彩的舞台表演和抽奖环节，制造热烈的气氛。,E、开盘盛典 活动主题：盛世开盘，财富首发 活动内容： 开盘当天的活动重在销售组织，相关活动以配合销售为主，主要针对等待选房的客户，起到缓解客户等待的焦虑，热烙现场气氛的作用。 活动内容包括开盘典礼 / 选房程序 / 表演与抽奖穿插其间 / 自助美食 / 纪念礼品。, 主力媒体 开盘前三个月集中性增投大量短期户外看板，灯杆旗持续更新，电台与电视准点报时、形象、促销高频率投放，阶段性形象广告、软文、促销广告依据推广节点利用报纸、短信、网络、杂志立体式轰炸。, 平面SHOW ,龙岩城市综合体项目逐渐增多， 且当前位置优于本案， 同质化诉求与竞争避不可免， 也为本案的未来形成不确定性， 如何保持本案的鲜明个性，除了品牌调性外，还有办法, 走明星路线 项目推广过程中，以公关活动为爆发点进行推广，根据活动的重要性和影响力，邀请不同级别的明星助阵，走一条龙岩前所未有的“明星路线”，贯穿整个项目推广主要节点，通过明星的关注度，形成强大眼球效应。,阶段广告方案 2 , VI展示 ,THE END THANKS,
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