房地产行业涉税解析与争议处理ceru

房地产及及建筑企企业涉税税政策解解析与争争议问题题处理第一部 房地产一一般解析析一、 房地产筹筹建期间间政策解解析 （一一）筹建建阶段开开发商主主要工作作1、可行行性研究究与策划划2、申请请办理土土地使用用权土地局局3、申请请开发项项目立项项规划局局政府4、委托托规划、勘勘察和设设计5、申请请建设设工程规规划许可可证 66、申请请建设设工程开开工许可可证（二）一一般认为为：建设设工程开开工日，即即为开始始生产经经营之日日，不考考虑相关关证件是是否齐全全 国有土土地使用用证、建建设工程程规划许许可证和和建设设工程开开工许可可证工业和建建筑业：开始归归集生产产成本商业和服服务业：取得第第一笔收收入（三）延延误开发发中华人民民共和国国城市房房地产管管理法第二十六六条 以出出让方式式取得土土地使用用权进行行房地产产开发的的，必须须按照土土地使用用权出让让合同约约定的土土地用途途、动工工开发期期限开发发土地。超超过出让让合同约约定的动动工开发发日期满满一年未未动工开开发的，可可以征收收相当于于土地使使用权出出让金百百分之二二十以下下的土地地闲置费费；满二二年未动动工开发发的，可可以无偿偿收回土土地使用用权；但但是，因因不可抗抗力或者者政府、政政府有关关部门的的行为或或者动工工开发必必需的前前期工作作造成动动工开发发迟延的的除外关于企企业房地地产开发发与交易易若干财财务处理理问题的的通知以出让方方式取得得土地使使用权的的企业，因因超过出出让合同同约定的的动工开开发日期期，按规规定缴纳纳的土地地闲置费费，或因因满二年年未动工工开发，被被政府有有关部门门无偿收收回土地地使用权权而造成成的损失失，企业业可计入入当期管管理费用用注：新准准则将无无偿收回回计为营营业外支支出20099房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第二十二二条企企业因国国家无偿偿收回土土地使用用权而形形成的损损失，可可作为财财产损失失按有关关规定在在税前扣扣除。（四）土土地摊销销关于企企业房地地产开发发与交易易若干财财务处理理问题的的通知：企业取得得的土地地使用权权用于房房地产开开发的，支支付的出出让金计计入该房房地产的的开发成成本20066企业会会计准则则无形形资产 ：第三条 无形资资产，是是指企业业拥有或或者控制制的没有有实物形形态的可可辨认非非货币性性资产。 企业（房房地产开开发）取取得土地地用于建建造对外外出售的的房屋建建筑物，相相关的土土地使用用权账面面价值应应当计入入所建造造的房屋屋建筑物物成本。房地产企企业持有有土地不不符合无无形资产产的定义义，因此此不应该该将取得得的土地地使用权权的价值值计入到到无形资资产科目目，在尚尚未开工工建设前前计提摊摊销，而而应该直直接计入入到开发发成本科科目，不不允许在在开工建建设前计计提摊销销。注意，如如果错误误的计提提摊销，未未来年度度少计土土地增值值税扣除除项目和和加计扣扣除（五）土土地使用用税的扣扣除关于土土地使用用税若干干具体问问题的补补充规定定（国国税地字字【19989】1140号号）： 房地产开开发公司司建造商商品房的的用地，原原则上应应按规定定计征土土地使用用税。但但在商品品房出售售之前纳纳税确有有困难的的，其用用地是否否给予缓缓征或减减征、免免征照顾顾，可由由各省、自自治区、直直辖市税税务局根根据从严严的原则则结合具具体情况况确定。二、房地地产建设设施工期间间政策解解析（一）开开发商主主要工作作任务1、拆迁迁安置清清场2、招标标、评标标和定标标3、七通通一平4、设备备和材料料的购买买 55、施工工管理和和监理（二）利利息费用用的扣除除 财财政部关关于执行行具体会会计准则则和股股份有限限公司会会计制度度有关关会计问问题解答答（财财会字19999666号）： 问：从从事房地地产开发发业务的的公司，为为开发房房地产而而借入的的资金所所发生的的借款费费用应当当如何处处理？答：从事事房地产产开发业业务的公公司，为为开发房房地产而而借入的的资金所所发生的的借款费费用，在在开发产产品完工工之前， 计入开开发成本本；在开开发产品品完工之之后，计计入当期期损益。中华人民民共和国国企业所所得税法法实施条条例第三十七七条企企业在生生产经营营活动中中发生的的合理的的不需要要资本化化的借款款费用，准准予扣除除。企业为购购置、建建造固定定资产、无无形资产产和经过过12个个月以上上的建造造才能达达到预定定可销售售状态的的存货发发生借款款的，在在有关资资产购置置、建造造期间发发生的合合理的借借款费用用，应当当作为资资本性支支出计入入有关资资产的成成本，并并依照本本条例的的规定扣扣除。第三十八八条企企业在生生产经营营活动中中发生的的下列利利息支出出，准予予扣除： （一）非非金融企企业向金金融企业业借款的的利息支支出、金金融企业业的各项项存款利利息支出出和同业业拆借利利息支出出、企业业经批准准发行债债券的利利息支出出；（二）非非金融企企业向非非金融企企业借款款的利息息支出，不不超过按按照金融融企业同同期同类类贷款利利率计算算的数额额的部分分。注：同期期同类贷贷款利率率包括基基准利率率和浮动动利率如果资金金拆借没没有约定定利率，但但资金拆拆借已经经构成关关联方往往来，应应按照征征管法的的规定进进行特别别纳税调调整，对对资金拆拆出方计计算利息息收入，对对资金拆拆入方计计算利息息支出。资金拆借借的特别别纳税调调整：1、拆出出方需要要计算利利息收入入和对应应的营业业税、城城建税、教教育附加加、印花花税以及及所得税税2、向拆拆出方的的追诉时时效可以以向前追追溯十年年3、拆入入方可以以被动的的确认利利息支出出，但只只允许向向前追溯溯三年扣扣除。注：对房房地产企企业来说说，应同同时满足足尚未进进行财务务决算和和土地增增值税清清算（三）扣扣除项目目的凭证证管理中华人人民共和和国税收收征收管管理法第第十九条条指出，“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算”。在实际工工作中应应注意把把握以下下几点：1、企业业内部的的交易或或会计结结算，不不需要外外部发票票。如发发放工资资、成本本计算、在在企业内内部转移移固定资资产等。2、企业业对外支支付款项项，需要要分三种种情况处处理（1）如如果收款款方取得得款项属属于增值值税或营营业税的的征收范范围（含含免税），应应该向对对方索取取发票，如如个人劳劳务支出出等；（2）如如果收款款方取得得款项不不属于增增值税或或营业税税的征收收范围（含含免税），但但相关法法律法规规要求取取得财政政部门监监制的专专用收据据，应该该向对方方索取专专用票据据，如对对外公益益捐赠等等；（3）如如果收款款方取得得款项不不属于增增值税或或营业税税的征收收范围（含含免税），同同时相关关法律法法规也没没有要求求取得财财政部门门监制的的专用收收据，但但如果涉涉及个人人所得税税，应扣扣缴个人人所得税税，如交交通意外外赔偿等等；如果果不涉及及个人所所得税，双双方确认认的收款款收据也也可以在在所得税税前扣除除，但支支付人必必须保留留相关的的资料证证明其真真实性。换句话说说，如果果不需要要或客观观上无法法取得发发票的，应应提供证证明业务务或事项项确实已已经实际际发生的的充分适适当的凭凭据及实实施证据据，才能能在税前前扣除。三、房地地产预售售期间政政策解析析 （一一）开发发商主要要完成以以下工作作1、策划划制定销销售计划划2、申请请商品品房预售售许可证证3、公开开推广销销售 （二二）业务务招待费费、广告告宣传费费的扣除除时间20066关于房房地产开开发业务务征收企企业所得得税问题题的通知知（废止止）1、开发发企业取取得的预预售收入入不得作作为广告告费、业业务宣传传费、业业务招待待费等三三项费用用的计算算基数，至至预售收收入转为为实际销销售收入入时，再再将其作作为计算算基数。2、新办办开发企企业在取取得第一一笔开发发产品实实际销售售收入之之前发生生的，与与建造、销销售开发发产品相相关的广广告费、业业务宣传传费和业业务招待待费，可可以向后后结转，按按税收规规定的标标准扣除除，但结结转期限限最长不不得超过过3个纳纳税年度度。20099年新的的房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法没有上上述条款款，应理理解为允允许按照照预售收收入的一一定比例例扣除实实际发生生的广告告宣传费费和交际际应酬费费，但未未来预售售收入转转做营业业收入时时不允许许重复作作为计算算基数。（三）广广告宣传传费的特特殊规定定国家工工商行政政管理总总局关于于进一步步加强房房地产广广告管理理的通知知（工工商广字字2000268号号）：尚不具备备销售条条件发布布的房地地产广告告。主要要包括：（1）未未按法定定程序办办理国有有土地使使用权出出让、转转让手续续，擅自自开发建建设的房房地产项项目，进进行广告告宣传的的；（2）未未按法定定程序办办理房地地产项目目建设有有关手续续，或手手续不全全，进行行广告宣宣传的；（3）工工程质量量验收不不合格，权权属有争争议以及及政府限限制销售售等不具具备销售售条件，进进行广告告宣传的的；（4）未未按法定定程序取取得商品品房预售售许可证证而进行行广告宣宣传的。（四）预预征所得得税的计计算 1、汇汇算清缴缴的计算算在不考虑虑其他特特殊情况况下：应纳税所所得 = 会计计利润 + 预预售收入入预计计计税毛利利率销销售税金金 2、季季度预缴缴的计算算 第九条条 企企业销售售未完工工开发产产品取得得的收入入,应先先按预计计计税毛毛利率分分季(或或月)计计算出预预计毛利利额，计计入当期期应纳税税所得额额。（二）定定金和订订金的不不同待遇遇中华人人民共和和国担保保法摘摘要第八十九九条当当事人可可以约定定一方向向对方给给付定金金作为债债权的担担保。债债务人履履行债务务后，定定金应当当抵作价价款或者者收回。给给付定金金的一方方不履行行约定的的债务的的，无权权要求返返还定金金；收受受定金的的一方不不履行约约定的债债务的，应应当双倍倍返还定定金。1、开发发商保留留的时间间（1）定定金（大大定）的的保留时时间相对对较长，但但一般不不超过330天（2）订订金（小小订）的的保留时时间相对对较短，一一般超过过三天但但短于110天 2、开发发商收取取的金额额（1）定定金不得得超过主主合同标标的额的的20%（2）订订金一般般不超过过主合同同标的额额的53、经济济利益流流入的可可能性（1）定定金（大大定）一一般为基基本确定定（大于于95%,但小小于1000%）（2）订订金（小小订）一一般为很很可能（大大于500%,但但小于等等于955%）4、取消消购房意意向的后后果（1）订订金必须须返还给给购房者者。（2）定定金一般般不再返返还给购购房者。因不可归归责于当当事人双双方的事事由，导导致商品品房买卖卖合同未未能订立立的，出出卖人应应当将定定金返还还买受人人。营业税问问题解答答（之一一）（国国税函发发199951566号）问:对于于转让土土地使用用权或销销售不动动产的预预收定金金，应如如何确定定其纳税税义务发发生时间间？答:营业业税暂行行条例实实施细则则第二十十八条规规定:“纳税人人转让土土地使用用权或销销售不动动产，采采用预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。关于营业业税若干干政策问问题的通通知（财财税【220033】166号）单位和个个人提供供应税劳劳务、转转让无形形资产和和销售不不动产时时，因受受让方违违约而从从受让方方取得的的赔偿金金收入，应应并入营营业额中中征收营营业税。 （三三）按揭揭方式销销售开发企业业采取银银行按揭揭方式销销售开发发产品的的，凡约约定开发发企业为为购买方方的按揭揭贷款提提供担保保的，其其销售开开发产品品时向银银行提供供的保证证金（担担保金）不不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，但实实际发生生损失时时可据实实扣除。（五）分分期收款款销售采取分期期收款方方式销售售开发产产品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款和付付款日确确认收入入的实现现。付款款方提前前付款的的，在实实际付款款日确认认收入的的实现。1、贯彻彻权责发发生制和和收付实实现制孰孰先2、注意意约定的的是条件件还是期期限（六）预预售款的的会计处处理关于对“企业会会计制度度”有关问问题的复复函（财财会便20002553号）关于房地地产开发发企业销销售收入入确认问问题。我我们认为为，企企业会计计制度中中已作出出规定，即即在没有有建造合合同的情情况下，房房地产开开发企业业开发商商品房对对外销售售收入的的确定，应应满足商商品销售售收入确确认的四四项条件件，在未未满足四四个条件件的情况况下，不不得确认认为收入入。注：企企业会计计制度第第八十五五条 销售商品品的收入入，应当当在下列列条件均均能满足足时予以以确认：(一)企企业已将将商品所所有权上上的主要要风险和和报酬转转移给购购货方；(二)企企业既没没有保留留通常与与所有权权相联系系的继续续管理权权，也没没有对已已售出的的商品实实施控制制；(三)与与交易相相关的经经济利益益能够流流入企业业；(四)相相关的收收入和成成本能够够可靠地地计量。因此，会会计处理理原则如如下：、收到到预售款款时应确确认为预预售账款款、交付付使用后后如果相相关的成成本不能能够可靠靠的计量量，也不不得确认认收入注：成本本可靠计计量标志志一般认认为应办办理 竣竣工决算算、在没没有确认认营业收收入的前前提下，相相应的营营业税金金不得进进入当期期损益，应应反映在在“应交税税费应交营营业税”科目的的借方，待待确认营营业收入入时再结结转进入入会计损损益（七）精精装修房房屋将销售收收入分解解为商品品房销售售收入和和装修收收入，开开发商从从而少交交土地增增值税，逃逃避预交交所得税税，业主主少交契契税。1、是否否单独签签订装修修合同2、销售售方和装装修方是是否为同同一主体体3、装修修款是否否单独开开具发票票或收据据4、装修修款是否否作为按按揭借款款的组成成部分5、装修修款的计计算是按按照建筑筑面积还还是使用用面积（八）赠赠送家用用电器 国家家税务总总局关于于中国联联通有限限公司及及所属分分公司和和中国联联合通信信有限公公司贵州州分公司司业务销销售附带带赠送行行为有关关流转税税问题的的通知（国国税函200077778号号）中国联通通有限公公司及所所属分公公司和中中国联合合通信有有限公司司贵州分分公司开开展以业业务销售售附带赠赠送电信信服务业业务（包包括赠送送用户一一定的业业务使用用时长、流流量或业业务使用用费额度度，赠送送有价卡卡预存款款或者有有价卡）的的过程中中，其附附带赠送送的电信信服务是是无偿提提供电信信业劳务务的行为为，不属属于营业业税征收收范围，不不征收营营业税。中国联通通有限公公司及所所属分公公司和中中国联合合通信有有限公司司贵州分分公司开开展的以以业务销销售附带带赠送实实物业务务（包括括赠送用用户手机机识别卡卡、手机机、电信信终端或或有价物物品等实实物），属属于电信信单位提提供电信信业劳务务的同时时赠送实实物的行行为，按按照现行行流转税税政策规规定，不不征收增增值税，其其进项税税额不得得予以抵抵扣；其其附带赠赠送实物物的行为为是电信信单位无无偿赠与与他人实实物的行行为，不不属于营营业税征征收范围围，不征征收营业业税。三、房地地产交付付使用后后政策解解析中华人人民共和和国企业业所得税税法实施施条例第第二十五五条企业发生生非货币币性资产产交换，以以及将货货物、财财产、劳劳务用于于捐赠、偿偿债、赞赞助、集集资、广广告、样样品、职职工福利利或者利利润分配配等用途途的，应应当视同同销售货货物、转转让财产产或者提提供劳务务，但国国务院财财政、税税务主管管部门另另有规定定的除外外。（一） 以房抵顶顶工程款款或设备备款按照债务务重组处处理，计计算缴纳纳营业税税、预征征土地增增值税和和所得税税（二） 开发商品品对外股股权投资资关于股权权转让有有关营业业税问题题的通知知（财税税【20002】1191号号） 以无形形资产、不不动产投投资入股股，与接接受投资资方利润润分配，共共同承担担投资风风险的行行为，不不征收营营业税。国家税税务总局局关于营营业税若若干政策策问题的的批复（国国税函【220055】833号）单位和个个人销售售或转让让其购置置的不动动产或受受让的土土地使用用权，无无论该不不动产或或土地使使用权上上一环节节是否已已缴纳营营业税，均均应按照照财税20003116号文文件第三三条第（二二十）项项的有关关规定，以以全部收收入减去去该不动动产或土土地使用用权的购购置或受受让原价价后的余余额为计计税营业业额；同同时，在在营业额额减除项项目凭证证的管理理上，应应严格按按照财税税2000316号号文件第第四条的的有关规规定执行行。（三）结结转固定定资产（办办理手续续）单独办理理报建手手续的，视视同自建建自用，不不征收营营业税没有单独独办理报报建手续续的，按按照视同同销售处处理，按按照公允允价值计计算缴纳纳营业税税，按照照开发成成本和营营业税金金等确认认房屋的的入账价价值，即即不确认认视同销销售利润润。（四）长长期实质质租赁（未未办手续续）中华人人民共和和国企业业所得税税法实施施条例第第十九条条：租金金收入，按按照合同同约定的的承租人人应付租租金的日日期确认认收入的的实现。（五）出出租地上上停车位位（已经经公摊） 国国家税务务总局关关于营业业税若干干政策问问题的批批复（国国税函【220055】833号）：对具具有明确确租赁年年限的房房屋租赁赁合同，无无论租赁赁年限为为多少年年，均不不能将该该租赁行行为认定定为转让让不动产产永久使使用权，应应按照“服务业业租租赁业”征收营营业税。（六）开开发补偿偿收入 关关注小区区的命名名权、楼楼宇的冠冠名权、屋屋面和外外墙面的的使用权权（七）代代收有线线电视初初装费等等款项国家税税务总局局关于物物业管理理企业的的代收费费用有关关营业税税问题的的通知（国国税发【119988】2117号）物业管理理企业代代有关部部门收取取水费、电电费、燃燃（煤）气气费、维维修基金金、房租租的行为为，属于于营业税税服务务业税税目中的的代理理业务务，因此此，对物物业管理理企业代代有关部部门收取取的水费费、电费费、燃（煤煤）气费费、维修修基金、房房租不计计征营业业税，对对其从事事此项代代理业务务取得的的手续费费收入应应当征收收营业税税。财政部部、国家家税务总总局关于于营业税税若干政政策问题题的通知知（财财税【220033】166号）：从事物业业管理的的单位，以以与物业业管理有有关的全全部收入入减去代代业主支支付的水水、电、燃燃气以及及代承租租者支付付的水、电电、燃气气、房屋屋租金的的价款后后的余额额为营业业额。（八）房房产税、土土地使用用税的转转移国家税税务总局局关于房房产税、城城镇土地地使用税税有关政政策规定定的通知知（国国税发【220033】899号）：1、关于于房地产产开发企企业开发发的商品品房征免免房产税税问题鉴于房地地产开发发企业开开发的商商品房在在出售前前，对房房地产开开发企业业而言是是一种产产品，因因此，对对房地产产开发企企业建造造的商品品房，在在售出前前，不征征收房产产税；但但对售出出前房地地产开发发企业已已使用或或出租、出出借的商商品房应应按规定定征收房房产税。2、关于于确定房房产税、城城镇土地地使用税税纳税义义务发生生时间问问题（1）购购置新建建商品房房，自房房屋交付付使用之之次月起起计征房房产税和和城镇土土地使用用税。（2）购购置存量量房，自自办理房房屋权属属转移、变变更登记记手续，房房地产权权属登记记机关签签发房屋屋权属证证书之次次月起计计征房产产税和城城镇土地地使用税税。（3）出出租、出出借房产产，自交交付出租租、出借借房产之之次月起起计征房房产税和和城镇土土地使用用税。 国家税税务总局局关于房房屋产权权未确定定如何征征收房产产税问题题的批复复（国国税函19999 ）房产税原原则上应应由房屋屋的产权权所有人人缴纳。对对于房屋屋开发公公司售出出的房屋屋，不再再在其会会计帐簿簿中记载载及核算算，而购购买该房房屋的单单位未取取得产权权的，可可暂按中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例第第二条“产权未未确定的的，由使使用人缴缴纳房产产税”的规定定，确定定房产税税的纳税税人。国家税税务总局局关于未未取得房房屋产权权证书期期间如何何确定房房产税纳纳税人的的批复（国国税函200022284号号）：根据中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例第第二条中中“房屋产产权未确确定及租租典纠纷纷未解决决的，由由房产代代管人或或者使用用人缴纳纳”的规定定，凡以以分期付付款方式式购买使使用商品品房，且且购销双双方均未未取得房房屋产权权证书期期间，应应确定房房屋的实实际使用用人为房房产税的的纳税义义务人，缴缴纳房产产税。（九）物物业管理理费的缴缴纳 房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第十五条条 企企业对尚尚未出售售的已完完工开发发产品和和按照有有关法律律、法规规或合同同规定对对已售开开发产品品(包括括共用部部位、共共用设施施设备)进行日日常维护护、保养养、修理理等实际际发生的的维修费费用，准准予在当当期据实实扣除。20077国务院院物业管管理条例例第四十二二条第二二款 已竣工工但尚未未出售或或者尚未未交给物物业买受受人的物物业，物物业服务务费用由由建设单单位交纳纳。20033建设部部物业服服务收费费管理办办法第十六条条 纳纳入物业业管理范范围的已已竣工但但尚未出出售，或或者因开开发建设设单位原原因未按按时交给给物业买买受人的的物业，物物业服务务费用或或者物业业服务资资金由开开发建设设单位全全额交纳纳。第二部分分 合作开开发房地地产 最最高人民民法院关关于审理理涉及国国有土地地使用权权合同纠纠纷案件件适用法法律问题题的解释释（法法释2200555号号） 第二十十四条 合作作开发房房地产合合同约定定提供土土地使用用权的当当事人不不承担经经营风险险，只收收取固定定利益的的，应当当认定为为土地使使用权转转让合同同。 第二十十五条 合作作开发房房地产合合同约定定提供资资金的当当事人不不承担经经营风险险，只分分配固定定数量房房屋的，应应当认定定为房屋屋买卖合合同。 第二十十六条 合作作开发房房地产合合同约定定提供资资金的当当事人不不承担经经营风险险，只收收取固定定数额货货币的，应应当认定定为借款款合同。 第二十七七条 合作开开发房地地产合同同约定提提供资金金的当事事人不承承担经营营风险，只只以租赁赁或者其其他形式式使用房房屋的，应应当认定定为房屋屋租赁合合同。合作开发发房地产产的具体体情况第一情况况，开发发商将在在建工程程转让给给投资商商，取得得固定回回报，并并允许投投资商以以开发商商的名义义对外建建设和销销售，应应推定为为买卖在在建工程程。财政部、国国家税务务总局关关于营业业税若干干政策问问题的通通知（财财税【220033】166号）（七）单单位和个个人转让让在建项项目时，不不管是否否办理立立项人和和土地使使用人的的更名手手续，其其实质是是发生了了转让不不动产所所有权或或土地使使用权的的行为。对对于转让让在建项项目行为为应按以以下办法法征收营营业税：、转让让已完成成土地前前期开发发或正在在进行土土地前期期开发，但但尚未进进入施工工阶段的的在建项项目，按按“转让无无形资产产”税目中中“转让土土地使用用权”项目征征收营业业税。、转让让已进入入建筑物物施工阶阶段的在在建项目目，按“销售不不动产”税目征征收营业业税。在建项目目是指立立项建设设但尚未未完工的的房地产产项目或或其它建建设项目目。第二种情情况，开开发商引引入投资资商，约约定未来来分配开开发商品品并办理理产权过过户，按按照预售售房产处处理20099房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第三十六六条 企业以以本企业业为主体体联合其其他企业业、单位位、个人人合作或或合资开开发房地地产项目目，且该该项目未未成立独独立法人人公司的的，按下下列规定定进行处处理：（一）凡凡开发合合同或协协议中约约定向投投资各方方(即合合作、合合资方，下下同)分分配开发发产品的的，企业业在首次次分配开开发产品品时，如如该项目目已经结结算计税税成本，其其应分配配给投资资方开发发产品的的计税成成本与其其投资额额之间的的差额计计入当期期应纳税税所得额额；如未未结算计计税成本本，则将将投资方方的投资资额视同同销售收收入进行行相关的的税务处处理。第三种情情况，开开发商引引入投资资商，约约定未来来分配项项目利润润，应贯贯彻先税税后分的的原则，项项目对应应的所得得税款由由开发商商计算，投投资商分分得的部部分作为为股权投投资处理理。20099房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第三十六六条 企业以以本企业业为主体体联合其其他企业业、单位位、个人人合作或或合资开开发房地地产项目目，且该该项目未未成立独独立法人人公司的的，按下下列规定定进行处处理：(二)凡凡开发合合同或协协议中约约定分配配项目利利润的，应应按以下下规定进进行处理理:1. 企企业应将将该项目目形成的的营业利利润额并并入当期期应纳税税所得额额统一申申报缴纳纳企业所所得税，不不得在税税前分配配该项目目的利润润。同时时不能因因接受投投资方投投资额而而在成本本中摊销销或在税税前扣除除相关的的利息支支出。2.投资资方取得得该项目目的营业业利润应应视同股股息、红红利进行行相关的的税务处处理。注意，股股利有可可能不是是现金，而而是开发发的房屋屋。在第第二种情情况下，房房屋的面面积是事事先确定定的，而而这种情情况下房房屋的面面积是事事先不确确定的。第四种情情况，开开发商引引入投资资商，约约定未来来分配开开发商品品对应的的税后变变现收入入，按照照资金拆拆借处理理国家税务务总局关关于合作作建房营营业税问问题的批批复（国国税函20005110033号）第五种情情况，工工业企业业以土地地入股房房地产企企业，按按照视同同销售处处理，按按照协议议约定的的转让价价格确认认土地使使用权转转让收益益20099房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第三十一一条 (二)企企业、单单位以股股权的形形式，将将土地使使用权投投资企业业的，接接受投资资的企业业应在投投资交易易发生时时，按该该项土地地使用权权的市场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的取取得成本本。如涉涉及补价价,土地地使用权权的取得得成本还还应加上上应支付付的补价价款或减减除应收收到的补补价款。第六种情情况，工工业企业业以土地地置换房房屋，按按照非货货币资产产交换处处理，但但土地使使用权的的转让价价格按照照返还房房屋时土土地的公公允价格格确认，与与签订置置换协议议时土地地的公允允价值无无关。20099房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法第三十七七条 企业以以换取开开发产品品为目的的，将土土地使用用权投资资其他企企业房地地产开发发项目的的，按以以下规定定进行处处理：企业应在在首次取取得开发发产品时时，将其其分解为为转让土土地使用用权和购购入开发发产品两两项经济济业务进进行所得得税处理理，并按按应从该该项目取取得的开开发产品品(包括括首次取取得的和和以后应应取得的的)的市市场公允允价值计计算确认认土地使使用权转转让所得得或损失失。第七种情情况，工工业企业业将拥有有的土地地联合房房地产公公司共同同建设，约约定取得得部分房房屋的产产权。1、如果果返还的的房屋是是单独办办理报建建手续，不不视为销销售，应应将返还还房屋对对应的建建设成本本作为土土地成本本的组成成部分。国家税税务总局局关于以以项目换换土地等等方式承承受土地地使用权权有关契契税问题题的批复复国税税函【220022】10094号号根据现行行契税政政策规定定，土地地使用权权受让人人通过完完成土地地使用权权转让方方约定的的投资额额度或投投资特定定项目，以以此获取取低价转转让或无无偿赠与与的土地地使用权权，属于于契税征征收范围围，其计计税价格格由征收收机关参参照纳税税义务发发生时当当地的市市场价格格核定。2、如果果返还的的房屋没没有单独独办理报报建手续续，返还还的房屋屋应按照照投入土土地返还还房屋处处理，即即第六种种情况第八种情情况，工工业企业业拥有土土地，联联合乙方方组建合合资公司司，双方方按照约约定的比比例出资资和分配配房产（不不对外销销售），项项目结束束后解散散合资公公司。1、不动动产以合合资公司司的名义义对内销销售，缴缴纳营业业税2、如果果全部对对内销售售，税务务机关有有权调整整销售价价格。国家税税务总局局关于调调查承担担单一生生产功能能外商投投资企业业和外国国企业纳纳税情况况的通知知（国国税函200072236号号）按照转让让定价的的国际通通行原则则，只承承担单一一生产功功能的企企业通常常应保持持一定的的利润率率水平，原原则上不不应该出出现亏损损。第九种情情况，开开发商拥拥有土地地，按照照购买方方的要求求设计或或施工，购购买方负负责建筑筑安装等等主要支支出，购购买价格格按照成成本加合合理利润润的方式式定价，与与市场销销售价格格没有直直接联系系1、购买买方以开开发商或或建筑商商的名义义采购材材料、设设备或进进行工程程监理2、不动动产以开开发商的的名义全全部卖给给购买方方3、存在在合理理理由，一一般不对对销售价价格进行行纳税调调整第十种情情况，单单位集资资建房1、国国家税务务总局关关于呼和和浩特市市铁路局局向职工工销售住住房征免免营业税税问题的的批复（国国税函200053334号号）：纳税人自自建住房房销售给给本单位位职工，属属于销售售不动产产行为，应应照章征征收营业业税。2、关关于单位位低价向向职工售售房有关关个人所所得税问问题的通通知（财财税 20007 133 号）：（1）根根据住房房制度改改革政策策的有关关规定，国国家机关关、企事事业单位位及其他他组织 以下简简称单位位）在住住房制度度改革期期间，按按照所在在地县级级以上人人民政府府规定的的房改成成本价格格向职工工出售公公有住房房，职工工因支付付的房改改成本价价格低于于房屋建建造成本本价格或或市场价价格而取取得的差差价收益益，免征征个人所所得税。（2）除除本通知知第一条条规定情情形外，根根据中中华人民民共和国国个人所所得税法法及其其实施条条例的有有关规定定，单位位按低于于购置或或建造成成本价格格出售住住房给职职工，职职工因此此而少支支出的差差价部分分，属于于个人所所得税应应税所得得，应按按照“工资、薪薪金所得得”项目缴缴纳个人人所得税税。前款所称称差价部部分，是是指职工工实际支支付的购购房价款款低于该该房屋的的购置或或建造成成本价格格的差额额。第十一种种情况，事事业单位位以出租租土地使使用权为为代价换换取房屋屋所有权权。事业单位位将土地地使用权权出租给给开发商商若干年年，开发发商投资资在该土土地上建建造建筑筑物并使使用，租租赁期满满后，开开发商将将土地使使用权连连同所建建的建筑筑物归还还事业单单位。事业单位位发生了了出租土土地使用用权的行行为，对对其按“服务业业租赁赁业”征营业业税事业单位位一般按按照核定定的不含含地的建建设支出出简单平平均计算算租金收收入。开发商对对外转租租时，部部分省份份明确按按照差额额征收营营业税，部部分省份份明确按按照全额额征收营营业税。开发商对对外转租租不涉及及房产税税。 第十二二种情况况，售后后回租 国家家税务总总局关于于从事房房地产开开发的外外商投资资企业售售后回租租业务所所得税处处理问题题的批复复（国国税函200076603号号） 1、从从事房地地产开发发经营的的外商投投资企业业以销售售方式转转让其生生产、开开发的房房屋、建建筑物等等不动产产，又通通过租赁赁方式从从买受人人回租该该资产，企企业无论论采取何何种租赁赁方式，均均应将售售后回租租业务分分解为销销售和租租赁两项项业务分分别进行行税务处处理。企企业销售售或转让让有关不不动产所所有权的的收入与与该被转转让的不不动产所所有权相相关的成成本、费费用的差差额，应应作为业业务发生生当期的的损益，计计入当期期应纳税税所得额额。 2、企企业通过过售后回回租业务务让渡了了以下一一项或几几项资产产权益或或风险的的，无论论是否办办理该不不动产的的法律权权属变更更（如产产权登记记或过户户），均均应认定定企业已已转让了了全部或或部分不不动产所所有权： （11）获取取资产增增值收益益的权益益。 （22）承担担发生的的各种损损害（包包括物理理损害和和贬值）而而形成的的损失。 （33）占有有资产的的权益。 （44）在以以后资产产存续期期内使用用资产的的权益。 （55）处置置资产的的权益。 33、企业业与其关关联方进进行不动动产售后后回租交交易的，除除适用本本批复规规定外，还还应适用用有关关关联企业业业务往往来的税税务管理理规定。 国家家税务总总局关于于酒店产产权式经经营业主主税收问问题的批批复（国国税函200064478号号）： 酒店产产权式经经营业主主（以下下简称业业主）在在约定的的时间内内提供房房产使用用权与酒酒店进行行合作经经营，如如房产产产权并未未归属新新的经济济实体，业业主按照照约定取取得的固固定收入入和分红红收入均均应视为为租金收收入，根根据有关关税收法法律、行行政法规规的规定定，应按按照“服务业业-租赁赁业”征收营营业税，按按照财产产租赁所所得项目目征收个个人所得得税。 第十二二种情况况，售后后回购 国家家税务总总局关于于房地产产开发企企业从事事“购房回回购”等经营营活动征征收营业业税问题题的批复复（国国税函【119999】1444号）： 房地产产开发公公司采用用“购房回回购”等形式式，进行行促销经经营活动动（即与与购房者者签订“商品房房买卖合合同书”，将商商品房卖卖给购房房者；同同时，根根据合同同约定的的期限，在在一定时时期后，又又将该商商品房购购回），根根据中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例及及其实施施细则的的规定，对对房地产产开发公公司和购购房者均均应按“销售不不动产”税目征征收营业业税。第三部分分 建建筑行业业政策解解析一、纳税税义务发发生时间间（一）中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第十二条条营业业税纳税税义务发发生时间间为纳税税人提供供应税劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产并收讫讫营业收收入款项项或者取取得索取取营业收收入款项项凭据的的当天。国国务院财财政、税税务主管管部门另另有规定定的，从从其规定定。（二）中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第二十四四条第二二款 条例第第十二条条所称取取得索取取营业收收入款项项凭据的的当天，为为书面合合同确定定的付款款日期的的当天；未签订订书面合合同或者者书面合合同未确确定付款款日期的的，为应应税行为为完成的的当天。第二十五五条第二二款 纳税人人提供建建筑业或或者租赁赁业劳务务，采取取预收款款方式的的，其纳纳税义务务发生时时间为收收到预收收款的当当天。（三）营营业税和和所得税税的结合合中华人民民共和国国企业所所得税法法实施条条例第二十三三条企企业的下下列生产产经营业业务可以以分期确确认收入入的实现现：(二二)企业业受托加加工制造造大型机机械设备备、船舶舶、飞机机，以及及从事建建筑、安安装、装装配工程程业务或或者提供供其他劳劳务等，持持续时间间超过112个月月的，按按照纳税税年度内内完工进进度或者者完成的的工作量量确认收收入的实实现。对于超过过12个个月的建建筑安装装劳务，营营业税收收入按照照合同约约定的付付款日期期确定，企企业所得得税收入入按照完完工百分分比法确确定，有有可能出出现在年年度汇算算清缴时时，会计计按照权权责发生生制计提提的营业业税金及及附加，按按照规定定却不需需要缴纳纳，由于于已经实实际发生生，一般般情况下下不可撤撤销，应应允许扣扣除尚未未缴纳的的营业税税二、扣缴缴义务的的变化19933年的营营业税暂暂行条例例 第十一条条营业业税扣缴缴义务人人：（二二）建筑筑安装业业务实行行分包或或者转包包的，以以总承包包人为扣扣缴义务务人。注：新的的营业税税暂行条条例及其其实施细细则法已已删除上上述条款款，应当当推定为为总承包包人一般般情况下下不再具具有扣缴缴分包人人营业税税的法定定义务。对于分包包方为个个人，或或者异地地施工但但没有办办理临时时税务登登记的法法人，仍仍然负有有扣缴税税款的义义务。三、工程程转包转包：只只负责协协调，不不参与施施工分包：既既负责协协调，又又参与主主体施工工，将部部分工程程分包给给其他施施工单位位20099年开始始转包不不再按照照差额征征收建筑筑安装营营业税，而而是按照照服务业业全额计计算征收收营业税税19933年营业业税暂行行条例：第五条条第三项项建筑筑业的总总承包人人将工程程分包或或者转包包给他人人的，以以工程的的全部承承包额减减去付给给分包人人或者转转包人的的价款后后的余额额为营业业额。20099年营业业税暂行行条例：第五条条第三项项 纳税税人将建建筑工程程分包给给其他单单位的，以以其取得得的全部部价款和和价外费费用扣除除其支付付给其他他单位的的分包款款后的余余额为营营业额四、内部部劳务的的征免税税中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第十条 除本细细则第十十一条和和第十二二条的规规定外，负负有营业业税纳税税义务的的单位为为发生应应税行为为并收取取货币、货货物或者者其他经经济利益益的单位位，但不不包括单单位依法法不需要要办理税税务登记记的内设设机构。注：仅限限于总公公司与内内设机构构之间，但但不能扩扩大到总总公司与与分支机机构之间间，以及及母公司司与子公公司之间间。如果总公公司与分分支机构构之间提提供内部部劳务，即即使征收收了营业业税，也也不应该该相互确确认营业业收入和和成本，因因为企业业所得税税是针对对法人征征税的。五、设备备和材料料中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第十六条条 除本本细则第第七条规规定外，纳纳税人提提供建筑筑业劳务务（不含含装饰劳劳务）的的，其营营业额应应当包括括工程所所用原材材料、设设备及其其他物资资和动力力价款在在内，但但不包括括建设方方提供的的设备的的价款。（一）材材料部分分如果甲供供料的发发票抬头头是开具具给乙方方的，则则发票金金额包括括甲供料料如果甲供供料的发发票抬头头是开具具给甲方方的，则则发票金金额不包包括甲供供料（二）设设备部分分不征收营营业税的的设备必必须同时时满足以以下条件件：1、甲方方与设备备供应商商单独签签订合同同2、设备备供应商商的发票票抬头是是甲方3、甲方方将设备备款直接接支付给给设备供供应商，不不允许乙乙方垫资资或转付付（三）自自产设备备+建筑筑安装劳劳务中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第七条 纳税人人的下列列混合销销售行为为，应当当分别核核算应税税劳务的的营业额额和货物物的销售售额，其其应税劳劳务的营营业额缴缴纳营业业税，货货物销售售额不缴缴纳营业业税；未未分别核核算的，由由主管税税务机关关核定其其应税劳劳务的营营业额：（一）提提供建筑筑业劳务务的同时时销售自自产货物物的行为为；（二二）财政政部、国国家税务务总局规规定的其其他情形形。注：与220022关于纳纳税人销销售自产产货物提提供增值值税劳务务并同时时提供建建筑业劳劳务征收收流转税税问题的的通知相相比，220099年变化化如下：1、将可可选择变变为强制制划分2、取消消自产货货物的范范围注：不包包括外购购设备用用于安装装需要利润润分割法法分别计计算增值值税收入入和营业业税收入入1、如果果一项交交易存在在国家批批准或认认可的结结算价格格，则直直接倒算算出另一一交易的的结算价价格2、如果果两项交交易均不不存在国国家批准准或认可可的结算算价格，则则必须按按照先易易后难的的原则，核核定一项项交易的的结算价价格，同同时倒算算出另一一交易的的结算价价格