物业工作手册范本

工作手册目录1.0工程部质量环境管理目标 DCYXYFGZSCGC-C01 2.0工程部工作职能 DCYXYFGZSCGC-C023.0组织结构和人员编制 DCYXYFGZSCGC-C034.0岗位职责 DCYXYFGZSCGC-C044.1工程主管岗位职责4.2强、弱电领班岗位职责4.3强电运行技工岗位职责4.4强电维修技工岗位职责4.5 弱电维修技工岗位职责4.6电梯维修工岗位职责4.7水暖、综合领班岗位职责4.8司炉工岗位职责4.9水处理化验员岗位责任制4.10暖通维修技工岗位职责4.11综合维修技工岗位职责 5.0规章制度 DCYXYFGZSCGC-C055.1配电室交接班制度5.2配电室值班制度5.3配电室倒闸操作制度5.4配电室门禁制度5.5配电室防火制度5.6配电室管理制度5.7临时用电管理制度5.8电梯管理制度5.9电梯外维人员管理规定5.10锅炉房交接班管理制度5.11锅炉房值班制度5.12锅炉房门禁制度5.13锅炉房防火制度5.14锅炉维护保养制度5.15锅炉巡回检查制度5.16锅炉房清洁卫生制度5.17锅炉房安全保卫制度5.18锅炉水质管理制度5.19事故处理报告制度5.20天然气表房防火制度5.21用水、供水管理制度5.22综合维修专业巡检制度5.23安全运行管理制度5.24设备维修制度5.25零修管理制度5.26巡视检查制度5.27大、中修工程管理制度5.28空房防护制度5.29事故处理制度5.30报告制度5.31防火制度5.32机电设备安全运行维修管理制度5.33房屋管理制度5.34危险品储存防火制度5.35工程部会议制度5.36工程部卫生管理制度5.37员工工作制度5.38新员工培训制度5.39工具管理制度5.40通用设备设施环境管理规定5.41工程物资管理规定5.42工程档案管理规定5.43工程部钥匙管理制度5.44噪音控制管理办法5.45污水排放的管理规定5.46工程废弃物管理规定5.47节约用水、用电管理办法5.48报修单管理制度5.49 派工单流程图5.50维修程序与服务规范6.0操作规程及标准 DCYXYFGZSCGCC066.1干式变压器保养安全规程6.2电容器操作规程6.3电机日常运行和维护安全操作规程6.4维修电工安全工作规程6.5照明系统故障处理安全规程6.6动力系统故障处理安全规程6.7安全出口灯及公共区域照明、用电器具的巡检标准6.8配电箱柜的巡检标准6.9弱电日常工作规程6.10弱电应急工作规程6.11监控系统安全操作规6.12监控系统维护保养内容及标准6.13监控系统巡检内容及标准6.14消防系统安全操作规程6.15消防系统维护保养内容及标准6.16消防系统巡检内容及标准6.17电梯维修工安全操作规程6.18电梯司机操作规程6.19电梯日保养项目：6.20电梯周检项目：6.21电梯二级（年）保养项目：6.22生活给水系统保养规程6.23消防喷淋系统保养规程6.24开水器设施保养规程6.25水泵定期保养操作规程6.26公寓、写字楼内管网检查操作规程6.27锅炉运行操作规程6.28锅炉保养程序6.29综合维修安全工作规程6.30电钻安全操作规程6.31电气焊安全操作规程6.32卫生间设施保养规程7.0突发事件紧急处理预案 DCYXYFGZSCGCC077.1停电应急处理预案7.2层配电室停电应急预案7.3触电事故应急措施7.4电梯出险应急预案7.5停水、跑水事故应急处理预案8.0接管验收程序 DCYXYFGZSCGCC088.1接管验收应具备的条件8.2接管验收依据8.3接管验收原则8.4责任划分8.5公寓、写字楼分部验收项目8.6接管验收小组人员构成8.7工程接管验收程序8.8验收时间表8.9配合协助8.10工程遗留问题处理8.11接管或代管后的管理8.12工程资料移交清单8.13工程资料的存放9.0二装制度及管理规定 DCYXYFGZSCGCC099.1公寓、写字楼装修指南9.2装修施工前准备工作9.3业户租户区域现状交接9.4装修工程相关费用9.5付款方式9.6 施工进场通知书的签发9.7 装修施工管理9.8施工单位进场9.9装修工程管理制度9.10 工程竣工检测9.11消防验收9.12退还装修押金9.13业户区域内的局部装修改造管理规定9.14管理协议及表格工程部记录表格目录序号文件名称编号收集岗位收集时间保存时间1内部培训记录表DCYX- CX B04-J05工程组每 月三年2设备设施管理卡DCYX- CX B05-J02工程组每 年三年3设备设施台帐DCYX- CX B05-J03工程组每 年三年4设备设施年度预防性维修保养计划DCYX- CX B05-J04工程组每 年三年5基地日巡检记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05 -J01工程组每 月三年6华都日巡检纪录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J02工程组每 月三年7 值班记录DCYX- YF -GZSC-GC-C05J03工程组每 月三年8配电室运行记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J04工程组每 月三年9基地配电室运行记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J05工程组每 月三年10 锅炉供暖运行记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J06工程组每 月三年11会议记录DCYX- YF -GZSC-GC-C05J07工程组每 月三年12 进出人员登记表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J08工程组季 度三年13 机房日巡检记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J09工程组季 度三年14公用工具借用登记表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J10工程组每 年三年15个人领用工具登记表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J11工程组当 日三年16工具报损申请表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J12工程组当 日三年17测温记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J13工程组每 年三年18维修情况汇总表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J14工程组每 月三年19空置房屋巡检记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05J15工程组当 日三年20 月份工程维修材料统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J16工程组每 月三年21设备设施维护保养记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J17工程组当 日三年22监视和测量装置台帐DCYX- YF -GZSC-GC-C05J18工程组当 日三年23领用/退还钥匙登记表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J19工程组季 度三年24倒闸操作票DCYX- YF -GZSC-GC-C05J20工程组当 日三年25维修保养月考评表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J21工程组每 月三年26工程废料处理记录DCYX- YF -GZSC-GC-C05J22工程组每 月三年27能源统计表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J23工程组每 月三年28清淘记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J24工程组季 度三年29 测试记录DCYX- YF -GZSC-GC-C05J25工程组每 年三年30维修工工作日志DCYX- YF -GZSC-GC-C05J26工程组当 日三年31临时用电申请表DCYX- YF -GZSC-GC-C05J27工程组当 日三年32电梯巡检记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05J28工程组当 日三年33水质化验记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05J29工程组每 月三年34接管验收表DCYX- YF -GZSC-GC-C08J01工程组当 日三年35隐检工程记录表DCYX- YF -GZSC-GC-C09J01工程组当 日三年36装修整改通知DCYX- YF -GZSC-GC-C09J02工程组当 日三年37二次装修巡查表DCYX- YF -GZSC-GC-C09J03工程组当 日三年38装修工程竣工验收表DCYX- YF -GZSC-GC-C09J04工程组当 日三年1.0工程部质量环境管理目标 DCYXYFGZSCGC-C01 1.1服务质量满意率达到96.5%。1.2房屋主体及公共区域设备设施完好率不低于100%。1.3工程固体有害废弃物回收率100%。1.4设备运行完好率100%；无重大责任事故。1.5不发生人为责任事故，严格执行各项规章制度和操作规程。1.6建立设备安全运行制度，建全岗位责任制，定期巡回检查、维修保养，及时做好设备运行记录管理，保存好设备维修记录。1.7制定节能措施，并严格执行；修旧利废降低维修成本。1.8遵守环保法律法规，制定环保各项规章制度，并遵照执行。1.9工程主管负责对各种工程记录单据进行审核，并不定期进行现场抽查以监督员工上报的各种数据的真实性。2.0工程部工作职能 DCYXYFGZSCGC-C02 2.1负责公寓、写字楼设备设施的管理、运行、维护，建立设备管理台帐。2.2负责计量仪器仪表的校验、日常维护及使用管理。2.3负责供方维修服务的评价及监督管理工作。2.4负责空置房屋及其附属设施的维修保养。2.5负责能源消耗及资源的控制工作，保证最大限度的节能。2.6负责组织环境因素的识别、更新及重大环境因素的评价工作。2.7负责工程技术资料的收集、整理、归档。2.8负责工程维修满意率的落实及统计工作。3.0组织结构和人员编制 DCYXYFGZSCGC-C033.1组织结构工程主管水暖综合领班强、弱电领班 锅炉运行人员综合维修人员配电室运行电梯、强、弱电维修3.2岗位设置： 工程主管：人； 强、弱电领班： 人； 综合领班：人；强电维修：人； 配电室运行：人；弱电维修：人； 电梯工：人；锅炉运行：人； 综合维修 ：人。4.0岗位职责 DCYXYFGZSCGC-C044.1工程主管岗位职责4.1.1负责制定公寓、写字楼内的公共设施、建筑物、设备系统的有关管理规章制度。4.1.2 负责所有设备、设施系统（供水、供电、供热、供冷、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防、监控、楼宇自控、计量器具等）的管理、运行及维修。4.1.3负责编制设备、设施维修保养年度计划、大修计划及监督维保协议的执行。4.1.4建立设备资产管理制度并使之落实，建立完整的工程设备资料及档案管理制度。4.1.5负责处理本部门业务范围内发生的问题，处理业主对本部门工作的投诉意见。4.1.6负责查验用户装修报批手续及审查装修方案，监督装修方案的实施。4.1.7配合客服部做好入住前房屋设施设备的检验工作，并做好记录。4.1.8负责公寓、写字楼工程改造，设备更新方案及预算的编制并报送有关部门审批。4.1.9组织制定各岗位规章制度和操作规程，及时纠正和处理违章违纪现象。4.1.10负责紧急情况的处理工作。4.1.11要做好公寓、写字楼的节能降耗工作，开展节能技术革新和技术改造，使能源消耗和环保费用降到最低水准。4.1.12严格执行员工守则及有关规定，认真贯彻总经理指示，按时完成上级交办的工作。4.1.13努力提高员工的技术水平及职业素质，定期组织各级员工的专业技术学习及职业道德的培训，并应定期考核。把工程部建设成为具有高技术水准，高效率，高服务质量的队伍。4.1.14完成上级领导交办的其它工作。4.2 强、弱电领班岗位职责4.2.1 熟悉本项目变配电、照明、电力及能源管理方面的功能和设施，以及布线安装情况。能正确使用各种图纸、资料，能合理运用工程图纸、资料管理系统。做好设备资料的收集、整理、归档，并熟悉各有关技术规范。4.2.2 按时对设备进行巡检及维护保养，并负责组织实施所属设备维护保养工作，对检修质量把关。并做好设备维修、检查、保养的记录，及时上报工程部存档。善于总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺进行改造，使设备、系统更加完善，对所辖设备负有管理责任。4.2.3 负责本项目内的消防系统、电话总机、中控室、楼宇自控等弱电系统的技术管理工作。 4.2.4 按照有关规定，配合安保部定期对消防系统进行联动试验及检测工作，确保消防系统安全可靠运行。4.2.5贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故，保证所属设备机房的干净整洁。监督本专业人员遵守项目部的各项规章制度，对违反人员应及时进行教育或给予处罚。加强劳动保护，使班组安全工作制度化。4.2.6制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统节省能源和降低能耗，爱护设施，杜绝浪费，压缩成本。4.2.7 制定班组人员工作排班，安排节假日轮休，对本专业人员请假或换班进行初审，及时合理调配人员。4.2.8 同各相关专业一起对项目部的设备进行维护保养和抢修。4.2.9月底统计、分析项目部月用电量上报工程部，掌握能源消耗规律，编写能源分析表，防止用电计量盲点产生。4.2.10 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现异常立即处理。4.2.11提交每周/月强电系统运行报告，协助主管编写停电或其它供应特别通告。4.2.12监管二装，确保施工质量符合工程部要求及有关规范；工程竣工后验收。4.2.13做好档案管理工作、下属员工的技术培训和考核工作，督导检查下属工作。4.2.14协助主管进行工作，完成上级领导交给的其它工作。4.3强电运行技工岗位职责4.3.1严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变配电设备的正常运行。4.3.2认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。4.3.3按照强电领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。4.3.4严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4.3.5严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。4.3.6每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据计划定期进行设备内部清洁。4.3.7坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.3.8发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后写事故报告，交主管审阅。4.3.9按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值等。4.3.10严格执行员工守则和公司规章制度，确保配电系统的正常运行。4.3.11听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。4.4强电维修技工岗位职责4.4.1熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。4.4.2服从领班的工作安排，保证按时完成工作任务。4.4.3按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。4.4.4维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。4.4.5严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。4.4.6发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。4.4.7接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点。4.4.8 按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。4.4.9 严格执行员工守则和公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。4.5弱电维修技工岗位职责4.5.1 负责各弱电系统的维护和保养，并按时按质按量完成所属系统的检测维修任务。确保各弱电系统正常工作。4.5.2负责业户单元和各功能室及办公室的电话拆装和维修，各信息单位的测试及调整。4.5.3 负责消防系统定期检测及维修保养，有线电视系统的运行、测试及检修，楼宇自控系统的操作、维护及保安监控系统、综合布线系统的维修、调整及保养。4.5.4 与其他专业配合协作，协助制订所辖设备的整体运行方案。4.5.5 每天巡查弱电系统，填写巡检记录，发现问题立即处理，保持机房的清洁整齐。4.5.6 熟悉线路布置，清楚各弱电系统资源及分配情况，能顺利完成维修及改造工作。4.5.7 熟悉各设备的性能，发生故障时应能及时处理，处理不了的应及时联络设备厂家解决。4.5.8 坚守岗位，定期巡查所属系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.5.9 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，协力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。4.5.10 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报本专业领班，并尽快回到值班地点。4.5.11严格执行职工守则和公司规章制度，确保所属系统的正常运行。4.5.12听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。4.6电梯维修工岗位职责4.6.1按时完成设备的定期保养项目和当班的维修工作。4.6.2接到急修通知应立即赶赴现场，尽快到位检修以恢复正常运转，同时做好检修记录。4.6.3运行中的电梯出现紧急情况，应首先保持镇定，立刻报告主管，同时赶赴现场，以便采取“应急方案”。4.6.4按规定巡检时间对机房、电梯进行异声、异味、乘感、照明及内选、外呼指示等项目的检查，发现异常及时处理。4.6.5填写本专业相关记录，做好机房卫生工作。4.6.6协同、监督、检查电梯维保人员工作，督促其按计划完成电梯维保项目。4.6.7严格执行员工守则和公司规章制度，确保系统的正常运行。4.7水暖、综合维修领班岗位职责 4.7.1 负责项目部内的供热系统、给排水系统等设施的技术管理工作、档案管理工作。建筑装修、设备、设施、机电等设备的日常维护管理工作。土建装修、工程现场监督，培训督导下属员工确保设备系统正常运行。对所辖设备负有管理责任。4.7.2 负责指导、督促、检查本专业技术人员的业务工作，负责巡检锅炉、生活用水、排污、雨水、消防用水的运行使用情况，制止违章操作和使用。检查每日的交接班及巡检情况，检查所属系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。4.7.3熟悉项目内采暖及排水系统。按期组织设备的检修工作，提高设备运行完好率，遵守环保法律法规，执行国家/地方环保要求，确保污水排放不超标。4.7.4制定节水措施，认真做好节水工作，每月统计用水情况，从专业技术上改进和降低用水量，保证项目部用水量不超过计划用水量。同时做好能源分析。4.7.5在采暖期，要定期进行测温，并根据天气变化情况设置采暖，定时开启相关设备，保证节能降耗。同时做好能源分析。4.7.6负责项目部公共区域土建设备设施的维修保养工作，确保项目部基础设施始终处于良好的状态。确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。4.7.7协助主管提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报主管审定，并负责组织实施设备的年检及维修保养工作。4.7.8熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。4.7.9贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证设备机房的干净整洁。4.7.10做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。4.7.11做好下属员工的技术培训和考核工作。4.7.12做好二装监管和工程竣工后的验收并填写验收记录。4.7.13认真完成上级领导交给的其它工作。4.8司炉工岗位职责4.8.1 严格执行锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心操作，正确填写运行记录；4.8.2 严格遵守劳动纪律，监守岗位（不脱岗、不串岗），上班前四个小时之内和当班时不能饮酒，不做与生产无关的事；4.8.3负责处理好故障和事故。坚持现场管理，做好机房设备的巡视和检查工作，严格遵守操作程序，确保供暖系统的正常运行。4.8.4严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。对任何危害锅炉安全运行的违章指挥应拒绝。4.8.5严守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，认真填写运行记录、工作日志，做好交接班工作，注意保持机房清洁卫生，文明生产。4.8.6发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交领班审阅。4.8.7按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值等。4.8.8遵守员工守则和公司规章制度，听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。4.9 水处理化验员岗位责任制4.9.1认真执行水质管理制度，定时进行水质分析，保证锅炉的给水、炉水符合国家准； 4.9.2 做好水处理设备的运行和水质化验记录，努力降低消耗；4.9.3 保证分析用溶液、试剂等的准确性；4.9.4 做好仪器、设备的维护保养工作；4.9.5 遵守劳动纪律，保持化验和工作间清洁卫生；4.9.6 努力学习业务知识，不断提高技术水平。4.10暖通维修技工岗位职责4.10.1协助领班做好空调、给排水、消防水、天然气系统设备的维修保养，严格遵守操作程序，保证各系统的正常运行。4.10.2按照领班的安排，依据维修保养制度的内容，协助领班做好设备系统维修保养计划的安排组织实施。4.10.3严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4.10.4坚守岗位，定期巡查本系统设备，准确记录各种运行数据，填好运行表格并上报。4.10.5每天检查所属系统的巡检记录、并对所属系统进行巡视，发现问题立即处理。4.10.6发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。4.10.7接到维修通知单应尽快到位检修使其恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点。4.10.8按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值等。4.10.9协助领班做好所需零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要备用量。4.10.10协助领班做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。4.10.11严格执行员工守则和公司规章制度，确保所属系统的正常运行。4.10.12听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。4.11综合维修技工岗位职责 4.11.1维修人员必须对日常报修的工作负责，做到及时、迅速完成各项小修任务。4.11.2维修人员离开工作间在外维修，要向领班报告所在的工作地点，修理完工后回班组待命。4.11.3负责所管辖物业中的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、机械维修检查保养工作。4.11.4负责为业主提供建筑装饰的修缮服务，负责业主精装修的管理。4.11.5增效节支、修旧利废，节约使用各种物料和零配件。4.11.6负责做好木工现场和油漆现场的防火安全和清洁工作，做到安全生产。4.11.7填写本专业维修记录和派工单，当班遇到特殊情况和未修理好的项目，必须在记录本上详细写明情况。4.11.8各项工作操作时（包括电器操作），要注意人身安全。4.11.9熟悉本岗位所用的机械设备的规格、型号及操作规程。4.11.10定期做好设备的清洁保养工作。4.11.11严格遵守消防安全规程，做好防火及安全工作。4.11.12严格执行维修规程，确保维修质量。4.11.13完成领导交给的其它工作。50规章制度 DCYXYFGZSCGC-C055.1配电室交接班制度执行表格：配电室值班记录表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05J035.1.1每天提前十五分钟到岗。5.1.2值班人员必须按规定着装上岗。5.1.3双方要共同巡视高、低压柜、变压器、直流屏。交班人员介绍设备运行情况。5.1.4交班人员要在下班前认真清扫机房内的卫生。5.1.5当班发生任何电气设备故障或有操作指令时，在没有妥善处理前不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。5.1.6在设备、卫生各方面没有问题时，双方在配电室值班记录上签字交接完毕。5.1.7值班记录要简明扼要，要将工作交待清楚，不得敷衍了事，否则发生一切后果自负。5.1.8需要传达的各项工作，除在交接班时口头讲述清楚之外，还要认真填写在记录上。5.2配电室值班制度执行表格：基地配电室运行记录表、配电室运行记录表表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05J05、DCYX- YF-GZSC-GC-C05J04 5.2.1认真遵守配电室各项制度。5.2.2值班期间根据要求巡视、抄表、认真记录在运行记录表。5.2.3要认真计算日、月负荷报表，上报工程部。5.2.4记录有关供电局通知的工作电话内容，及时汇报。5.2.5值班期间严禁睡觉、串岗、做与工作无关的事情。5.2.6有事需调班时，需提前24小时向领班请假，经部门经理同意后方可调换班次。不得私自调换班次。5.2.7严禁使用电话聊天，除公事外直拨电话不准使用。5.2.8听从领班的调动，外出工作要说明去向。5.2.9值班期间保持值班室及机房清洁卫生。5.2.10每周检查一次消防器材完好程度，并做好记录。5.2.11每天检查直流屏的电压，指示应正常。5.2.12遇有特殊情况，不能到岗，需提前报请部门主管同意。5.3配电室倒闸操作制度执行表格：倒闸操作票配电室值班记录表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05J20 、DCYX- YF-GZSC-GC-C05J035.3.1值班电工要切记高、低压供电系统原理。5.3.2值班电工要熟记项目内各级负荷的分配情况。5.3.3按北京供电局颁布的调度规程、电气设备安全运行管理制度规程及工程部的指令进行倒闸操作。5.3.4 操作票是防止误操作（带负荷错拉、错合隔离开关及带地线合闸等）的主要措施，配电室的倒闸操作应填写操作票。5.3.5 倒闸操作规程要牢记，严禁带负荷拉闸，停电拉闸时必须按照由低压到高压，由分开关到总开关顺序进行，送电合闸时顺序相反。5.3.6 倒闸操作应有两名电工在场，一名操作、一名监护。倒闸操作前根据操作票内每操作完一步，即应该核对，由监护人在操作项目前划“”；操作中发生疑问时，必须立即向电气负责人报告，待明确后再进行操作，不准擅自更改操作票。并及时做好记录。全部操作完后，进行复查。5.3.7操作票填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操作时间等。操作票应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。操作票应进行编号、已操作过后应注明“已执行”，保存期限不应少于3个月。5.3.8 在配电室电缆线上工作时，要求停电，值班人员必须在接到工作负责人书面要求后，填写操作票由主管签字后方可进行操作。 5.3.9 操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤，。用高压操作工具拉、合开关，操作室外设备时穿绝缘靴，带绝缘手套。5.3.10配电室的一切操作须得到电气负责人或供电局调度员的命令或许可（同时复诵无误后），将发令人许可人及时填入配电室值班记录。5.3.11 倒闸操作情况记录在操作记录和运行日志配电室值班记录上。5.4配电室门禁制度执行表格： 出入员登记表表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05J095.4.1进入配电室值班室要经过部门主管批准并填写 出入员登记表。5.4.2任何人不能未经批准而私自进入，否则产生一切后果自负。5.4.3凡是外单位参观及联系工作，必须经过项目部经理批准方可进入配电室。5.4.5所有进入配电室的非工作人员，要在 出入员登记表上登记，并填写清楚。5.4.6值班人员要认真负责，确保设备及人身安全。5.4.7有紧急情况及时通知专业主管，并坚守工作岗位。5.5配电室防火制度5.5.1严格遵守国家消防法规及消防规范。5.5.2严格按照各项规章制度运行设备。5.5.3 严禁将易燃易爆物品带入机房（工作需要除外），或将废油、废稀料倒入地沟内。5.5.4 严禁油料、清洁剂遗漏在设备上。5.5.5 机房内严禁明火，特殊情况须上报领导并开动火证。5.5.6 机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。5.5.7 当火警发生时要保持镇静，及时采取紧急措施防止事故的进一步扩大和蔓延，必须服从上级命令，执行各种操作必须准确迅速。5.6配电室管理制度5.6.1 配电室全部机电设备，由配电室人员负责管理和值班，停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，无关人员禁止进入配电室。公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程主管或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在 出入员登记表上做好记录。5.6.2 保持良好的室内照明和通风，室内温度控制在35摄氏度以下。5.6.3 建立运行记录，每小时巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报项目部经理。5.6.4每班巡查内容：室内是否有异味，记录电压，电流，温度，电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常及时修理与报告。5.6.5 供电线路操作开关部位应设明显标志，检修停电拉闸必须挂标示牌，无关人员决不能动。5.6.6 室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，报管理人员书面同意方可进行。5.6.7严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等。5.6.8配电室每周全面清扫一次、保持室内清洁，防止小动物进入配电室。5.6.9配电室的应急照明、灭火器材应保持完好。5.6.10认真做好值班记录，认真执行交接班制度。5.7临时用电管理制度执行表格：临时用电申请表表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05J275.7.1 当业户需要接用临时电时，需提出申请报工程部，工程部提出意见报项目部批准后，返回工程部具体实施。5.7.2工程部根据项目部要求，请业户填写临时用电申请表，应详细填写所用电负荷性质、设备容量、保护方式及参数、临时用电线路图等内容。5.7.3 经主管批准确定计量方式，最高用电容量及保护方式，并勘察现场，安排接线及送电工作。5.7.4 临时用电由强电专业派专人每日进行巡视检查，发现违章及超出申请表填写内容的用电，有权停止送电。5.7.5临时用电可租用公寓、写字楼项目的电缆盘、临时配电箱。5.7.6使用功率大的用电设备应使用自动空气开关/漏电开关控制。5.7.7如由指定配电箱引出施工照明电源，照明线路应按规定铺设，使用护套软线，照明灯具应使用防火灯具、白炽灯泡，每只灯泡不宜超过100W，使用碘钨灯照明应注意防漏电、防火。5.7.8所有用电设备电源引用线应使用橡皮护套绝缘软铜线，使用时防止线路绝缘损坏。5.7.9 临时用电单位应有持上岗证专业人员巡视配电箱及工作现场，保证安全用电，同时注意防止电气火灾。5.7.10如违反上述规定由项目部予以适当处理。必要时停电限期整顿，其后果自负。5.7.11严禁宿舍用电炉子等大负荷非公司配备的用电设备。5.7.12工程领班负责监督检查上述工作。 5.8电梯管理制度5.8.1电梯是高层建筑不可少的运载工具，爱护电梯设备和保持电梯的清洁是大家的义务和责任。5.8.2电梯是一种贵重的特种设备，如果操作不当或维护不到位，会对国家财产和乘客的人身安全造成重大威胁，所以必须要有专业人员维修、保养和专人巡查并记录在案。5.8.3电梯严禁超载运行，严禁运载易燃、易爆和超长、超重物品。5.8.4 电梯如果发生故障或重大事故时，要及时进行维修和处理，并记录和上报。5.8.5 电梯是特种设备，每年要上报国家特种设备技术监督局，并配合做好年检工作。 5.9电梯外维人员管理规定执行表格：电梯巡检记录表、维修保养月考评表表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05J28、DCYX- YF -GZSC-GC-C05J215.9.1对公寓、写字楼电梯机房的设备要求掌握熟知，电梯在出现故障和电梯困人时，应能及时排除故障和救出所困人员。5.9.2维保人员应按合同的内容进行日、周巡检，对电梯进行逐项检查和保养并做好记录。5.9.3保持电梯设备及环境卫生，及时调整机房室温，确保电梯在安全状态下的运行。5.9.4在日巡检中发现的问题及故障和处理结果，应以书面形式记录在巡检记录上，每月交工程部有关人员存档。5.9.5服从电梯负责人的指挥，接受对所维护的电梯检查和有关建议，做到当日工作当日完成，不能影响次日的电梯正常运行。5.9.6对于必须停止运行检修的问题，应由电梯负责人或工程部决定后，方可实施检修。5.9.7在休息日对电梯进行维保工作时，必须提前通知电梯负责人后，方可进行。在节假日对电梯进行维保工作时，必须提前通知电梯负责人和工程部批准后，方可进行。5.9.8每日电梯开启和停止运行时间，应按照所规定时间准时进行，在停止运行前要对电梯进行一次检查，确保正常如有问题及时解决。5.9.9电梯维保人员必须遵守物业公司的各项规定，衣冠整齐，保持住所的环境卫生，通讯工具的通畅。5.9.10电梯机房严禁非专业人员进入，如有特种情况，必须通知工程部电梯负责人后方可进入。5.9.11工程部电梯负责人每月对电梯维保公司的维保人员进行月工作评定维修保养月考评表，经主管签字确认后，由工程部存档，做为明年选择维保单位的工作依据。5.10锅炉房交接班管理制度执行表格： 值班记录表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05J035.10.1接班人员必须按规定提前15分钟到岗，并在劳动簿上签到。5.10.2交班人员在接班人员因故未到场，或未完成交接班检查工作前不得擅自离去。5.10.3交班人员必须认真填写专业工作日志，注明完成事项及跟进事项、注意事项。5.10.4交班人员必须将所有必要表格转交接班人员，接班人员核对并确认后签字。5.10.5接班人员发现交班人员未认真完成有关工作或检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人员可拒绝接班并报上级领导处理。5.10.6接班人员应对运行设备情况进行检查，如交接签认后，发现事故由接班人承担负责。5.10.7接班人员未按规定时间进行交接或未到场，交班人员应向领班请示，并获批准后方可离岗否则按旷工处理，并追究相关责任。5.10.8接班人员不能及时到岗时，必须提前2小时通知领班，由领班暂代交接事宜，未经允许不可私自倒班、换班。5.10.9如发生迟到、早退按公司规定处理，如因此对正常工作产生影响，加重处罚。5.10.10交、接班包括工具、仪表、器械及卫生状况，如发生缺少应在交接时注明，并报领班，如签字后发现损失由接班人员负责赔偿，并予以相应处罚。5.10.11如卫生状况不符合标准，接班人员有权拒绝接班，并有权请交班人员进行清理。5.11锅炉房值班制度执行表格： 锅炉供暖运行记录表、测温记录表表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05J06、DCYX-YF-GZSC-GC-C05-J135.11.1严格执行北京市相关供暖规定及要求，本项目供暖保障工作由公寓、写字楼项目工程部负责按时供暖。5.11.2设备供暖运行期间要保证供暖运行温度，满足客户需求。5.11.3设备运行期间，机房内保证24小时有人职守，设备发生问题及时处理并报告上级领导。5.11.4值班人员每小时巡视设备运行情况并填写 锅炉供暖运行记录表。随时检查设备，及时发现异常情况并及时处理。5.11.5对不能处理的问题要及时上报，不得隐瞒，不得延误。5.11.6值班人员要根据天气温度的变化，适时调整机组设定温度，节约能源降低消耗。5.11.7服从上级领导的安排，完成设备设施的维护保养工作。5.11.8对系统水质及时检查化验，发现异常及时处理。5.11.9值班人员严格执行操作规程，保障设备运行安全，不违章操作。 5.11.10未经主管批准，无关的人员不得私自出入机房，专业人员不得私带外单位人员在机房内参观。5.11.11未经领班同意，各专业人员不得随意将电器开关打开或关闭，如需要检修，需经领班同意方可挂牌进行。5.11.12所有管道中的阀门，未经领班同意不得随意打开和关闭，如需要检修，需经领班同意方可挂牌进行。5.11.13对机房内的压力容器要严格执行使用操作规程，不得超压运行。5.11.14未经培训的员工不得操作机房内的设备。5.11.15值班员每天需对供暖区域进行测温填写测温记录表，按照北京市政府相关规定调整温度。5.11.16机房内的设备、管道、阀门等部件检修完之后，应将损坏的保温层、油漆恢复原样并将杂物运出机房。5.11.17机房值班人员必须保持机房内良好的卫生、设备、管道、地面状况，物品的堆放要整齐有序。5.11.18当班设备操作人员下班前必须做好设备和周围环境的清洁工作，并做好当班设备运行状况及日常检查的原始记录，向接班人员交清本班运行及调节情况，严禁在接班人员未到岗之前离开值班岗位。值班人员作好每项工作的交接，填写 值班记录。5.11.19当班人员应加强本区域设备的巡视工作，通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅 、身体感觉等手段逐项检查，及时发现隐患并处理，确保设备正常运行。5.11.20当班人员应定期对设备进行除尘、防潮、防腐蚀的维护保养，做好清洁、润滑和紧固工作，及时消除跑、冒、滴、漏现象。5.12锅炉房门禁制度执行表格： 进出人员登记表表格编号： DCYX- YF -GZSC-GC-C05J085.12.1进入锅炉房要经过部门主管批准并填写 进出人员登记表。5.12.2任何人不能未经批准而私自进入，否则产生一切后果自负。5.12.3凡是外单位参观及联系工作，必须经过项目部经理批准方可进入锅炉房。5.12.5所有进入锅炉房的非工作人员，要在 进出人员登记表上登记，并填写清楚。5.12.6值班人员要认真负责，确保设备及人身安全。5.12.7有紧急情况及时通知主管，并坚守工作岗位。5.13锅炉房防火制度5.13.1锅炉房值班人员必须经严格考核，并持有特种操作证方可上岗。5.13.2锅炉房必须制定安全可靠的操作规程和完善的交接班制度。5.13.3值班人员必须熟练掌握所管设备性能、操作方法和注意事项。5.13.4值班室内禁止吸烟、禁止使用明火、禁止存放任何易燃易爆等危险物品。5.13.5要熟悉值班室内存放的灭火设备的位置、性能及使用方法。5.13.6要保持消防设施的功能正常、清洁完好。5.13.7每班都要检查灭火设备、设施的情况，发现问题及时上报专业负责人或部门经理。5.13.8值班室内禁止外来人员逗留，更不允许在值班室内会客等。建立外来人员登记制度。5.13.9严格执行锅炉房的各项规章制度。5.14锅炉维护保养制度执行表格：设备设施维护保养记录表表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05J175.14.1司炉人员应明确设备保养维护工作的内容，验收标准，并认真填写检修记录；5.14.2随时对压力表、温度计，水位计进行目测检查；5.14.3每天应检查水泵是否缺油、渗漏运转是否异常，发现问题应及时解决；5.14.4每天进行水位调节器功能的检查，是否能自动上水，停泵；5.14.5每天对转动、滑动，等部位加润滑油并进行擦拭；5.14.6热水锅炉每周至少排污一次，排污方法要正确；5.14.7每周进行一次，超低水位停炉试验，即可模拟缺水停炉又可排污，来检查超低水位停炉的功能。 5.14.8 每周进行一次燃烧器控制系统和电源检查。5.14.9 每周检查阀门盘根，视情况进行充填更换，消除跑、冒、滴、漏。5.14.10 每月应对锅炉给水系统，除氧系统的除污器，逆正阀，平衡阀，清理一次，每两个月清理一次疏水装置。5.14.11 定期清理、清洗燃气管路上的过滤器。5.14.12 安全阀每月手动，自动排放一次，手动安全阀手柄轻抬轻放，手动排放成功后进行自动排放，安全阀每半年至少校验一次。5.14.13 压力表每半年校验一次，水位电眼每半年保养一次，抽出电极后，用细纱纸打磨。5.14.14 清理烟道一般根据排烟温度，超过350时，必须进行烟道清理。5.14.15 锅炉每年应进行一次全面保养。5.15锅炉巡回检查制度5.15.1为保证锅炉及其附属设备正常运行，每两小时必须进行一次巡回检查。5.15.2 检查设备运行情况（包括天然气调压站设备）和燃烧工艺是否正常。5.15.3 检查锅炉炉体、受压元件及可见部位有无异常情况。 5.15.4检查安全部件和各指示仪表工作是否正常，指示信号有无异常变化。5.15.5检查管道及阀门开启位置是否正常，有无跑、冒、滴、漏。5.15.6检查电机温度、轴承温度、水泵等设施工作是否正常。5.15.7检查补水箱水位，水处理装置有无异常情况。5.15.8认真做好巡检记录，发现异常情况及时处理并上报领导；5.16锅炉房清洁卫生制度5.16.1锅炉房不准存放与锅炉操作无关的物品，锅炉用备品备件、操作工具应放在指定地点，摆放整齐。5.16.2锅炉房地面、墙壁、门窗要经常保持清洁卫生。5.16.3每班下班前，对工作场地、设备、仪表、阀门、等打扫干净。5.16.4每周对锅炉房及所管区域进行一次大扫除，保持环境清洁优美。5.16.5主管领导要经常组织有关人员，对锅炉房的清洁卫生进行检查评比，要奖勤罚懒，做到清洁卫生、文明生产.5.17锅炉房安全保卫制度5.17.1 严格执行事故处理报告制度；5.17.2 明确规定锅炉安全生产的具体要求、措施，有必要的安全用具，劳保用品；5.17.3 明确规定锅炉房为安全重地，无关人员不准进入，其他人员进入时应经允许后 办理登记手续；5.17.4 对锅炉房内的设施，非锅炉房当班人员不得动用；5.17.5 无证的司炉工、水质化验员不得操作锅炉、水处理及水质分析；5.17.6 加强电气、线路和照明设施与气路的安全防护；5.17.7 加强锅炉消防设施的管理，落实定期检查人员的岗位。5.18锅炉水质管理制度5.18.1锅炉用水必须处理，没有可靠水处理措施，水质不合格，锅炉不准投入运行。5.18.2严格执行锅炉水质标准，加强水质监督。5.18.3锅炉水处理采用锅外化学水处理，对给水应每天测定一次硬度，氯根，值及溶解氧；锅炉水应定时测定一次碱度、氯根、值及磷酸根。5.18.4专职或兼职水质化验员，要经技术监督部门考核合格后，才能进行水处理工作。5.18.5对离子交换器的操作，要针对设备特点指定操作规程，并认真执行。5.18.6水处理人员要熟悉并掌握设备、仪器、药剂的性能、性质和使用方法。5.18.7分析化验用的药剂应妥善保管，易燃易爆有害有毒药剂要严格按规定保管使用。5.18.8锅炉停用检修时，首先要由水处理人员检查结垢腐蚀情况，对垢的成分和厚度、腐蚀的面积和深度以及部位做好详细记录。5.18.9水处理设备的运行和水质化验记录填写要完整正确。5.19事故处理报告制度5.19.1 锅炉事故分为爆炸事故和一般事故，当发生锅炉事故时，应认真贯彻执行锅炉压力容器事故报告；5.19.2当发生爆炸事故时，应立即将事故概况用各种快速方法报告单位主管部门和当地劳动部门，并立即组织调查；5.19.3 爆炸事故发生