海门市市场调研报告

海门市房地产市场调研报告海门市房地产市场调研报告海门市城市认知海门市城市认知房地产整体市场概况房地产整体市场概况微观微观竞争竞争市场市场l海门市位于万里长江入海口，位于江苏省东南部，东濒黄海，南倚长江，素有江海门户之称，与上海隔江相望，被誉为北上海。海门，东濒黄海，与日本、韩国隔海相望，距长崎、釜山等国际大港仅400海里；南倚长江，与上海的直线距离仅60公里。海门，是长三角北翼联通上海的第一桥头堡，处于承南接北的重要枢纽位置。从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、苏州、无锡等20多个现代城市。全市土地面积1148.77平方公里。l海门市设有19个镇，1个乡，233个村民委员会，64个居民委员会。2021年年末全市户籍人口99.99万人。城市认知城市认知/城市概况城市概况城市交通随着高速公路、铁路、长江大桥的建成，海门的对外交通将又有新的质的飞跃，特别是海门将与上海大通道的贯穿，海门的区位优势将进一步凸现，赢得未来开展的空间。海门市交通公路海门至上海G15(沈海高速)-G40（沪陕高速）1.5小时车程，130公里宁启高速到南京285公里；3个小时海门至南京北接沿海、宁启、杨启，南联沿江、沪宁、苏嘉杭高速从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、苏州、无锡等20多个现代城市。铁路沪通铁路（规划）沪通铁路全线设平东、南通西、张家港北、张家港、常熟、太仓港、太仓、安亭、黄渡等9个车站，线路长度137.277公里，三个机场上海浦东国际机场2个小时车程上海虹桥机场1.5小时车程南通机场0.5个小时车程两大港口上海港100公里、2小时车程南通港20公里、0.5小时车程大桥苏通大桥16公里 崇启大桥40公里崇海大桥（规划）位于海门市区西南侧，铁道部正在加紧推进，有望近年开工建设的沪通铁路、轻轨、公路“三合一”大桥。城市认知城市认知/城市概况城市概况城市印象 全国闻名的“科技之乡、“纺织之乡、“建筑之乡、“教育之乡、“长寿之乡，被誉为“金三角上小浦东、江风海韵北上海城市认知城市认知/城市概况城市概况张 謇张謇与马相伯在吴淞创办了复旦公学，这就是复旦大学的前身。1909年倡建通海五属公立中学即今南通中学。1912年，张謇在老西门创办江苏省立水产学校，1913年全校迁往吴淞，故称 吴淞水产专科学校，今天上海海洋大学的前身。1917年，张謇支持下，同济医工学堂同济大学的前身在吴淞复校。1921年，上海商科大学在上海成立。上海商科大学前身是南京师范高等学校，后南京高等师范学校扩展为国立东南大学，张謇是国立东南大学主要创立人之一。文化名人 沈肇洲1857-1929，南派琵琶演奏大师。季方1890-1987，前交通部副部长，江苏省副省长。王个簃1897-1988，现代著名书画家，篆刻家，艺术教 育家。林非1931-，中国鲁迅研究会会长，散文学会会长。陈辽1931-，海门籍著名文艺理论家。陆侃如1903-1978，现代著名文学史专家、教育家。卞之琳1910-2000，现代诗人、文学评论家、翻译家。龙飞19262004，作曲家。海门市整体经济开展位于江苏省县级市上游城市认知城市认知/经济根底经济根底市县市县地区生产总地区生产总值值 位次位次人均人均GDPGDP位次位次市县市县地区生产总地区生产总值值位次位次人均人均GDPGDP位次位次昆昆 山山 市市2100.2811421851仪仪 征征 市市280.70265027816江江 阴阴 市市2000.9221265323高高 邮邮 市市255.81275828612张家港市张家港市1603.5131295352溧溧 水水 县县250.16285966711常常 熟熟 市市1453.614965185高高 淳淳 县县247.26295828612吴吴 江江 市市1003.395830246扬扬 中中 市市246.9930741327宜宜 兴兴 市市805.826642149建建 湖湖 县县245.97313284928太太 仓仓 市市730.3271044134射射 阳阳 县县244.67322707033丹丹 阳阳 市市607.6786388110句句 容容 市市243.09333936622海海 门门 市市500.1095563415宝宝 应应 县县242.86343092430江江 都都 市市488.88104855917新新 沂沂 市市241.20352636036靖靖 江江 市市441.0011657528赣赣 榆榆 县县223.07362319939如如 皋皋 市市431.00123429626阜阜 宁宁 县县206.16372302440启启 东东 市市430.04134474518东东 海海 县县200.14382069643溧溧 阳阳 市市424.66145678413睢睢 宁宁 县县200.10391849847泰泰 兴兴 市市407.58153699423滨滨 海海 县县198.16402066844兴兴 化化 市市387.11163002532泗泗 阳阳 县县192.20411999146东东 台台 市市381.54173661624泗泗 洪洪 县县181.00421999146邳邳 州州 市市365.39182518637涟涟 水水 县县157.45431844548海海 安安 县县355.57194137421盱盱 眙眙 县县154.25442392638如如 东东 县县352.36203559225丰县丰县150.18451541450沭沭 阳阳 县县308.49212002445灌灌 云云 县县150.13461776549金金 坛坛 市市308.28223661624灌灌 南南 县县140.08472247242姜姜 堰堰 市市306.76234160620响响 水水 县县135.20482650235沛县沛县301.60242672734洪洪 泽泽 县县105.15493164329大大 丰丰 市市293.58254191319金金 湖湖 县县98.555030212312021年，海门市地区生产值在江苏省50个县级市中排名第9位，人均GDP为55634元，排名15位。持续蝉联“全国县域经济根本竞争力百强县市，四年前移了十个位次，继续名列苏中苏北第一，并成功跻身全省前十强整体水平处于江苏省的县级市上游水平。在“全省县级市可持续开展综合排名中，位列第6位；获评“2021年福布斯中国最正确县级城市25强；是“中国民营经济最具活力十强县市和“中国最具潜力十强县市，2007年率先在苏中苏北建成全面小康达标市。海门城市经济海门城市经济-三次产业协调开展，在结构调整中实现转型升级，海门经济社会迅猛开展三次产业协调开展，在结构调整中实现转型升级，海门经济社会迅猛开展310.71376.1415500590.3316.10%14.00%14%14.30%12%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%010020030040050060070020072008200920102011海门市地区生产总值及其增长率海门市地区生产总值及其增长率地区成产总值增长比例340234170846431559086539617.80%15.20%11.30%14.40%17.50%0100002000030000400005000060000700000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%20072008200920102011海门市人均成产总值及其增长率海门市人均成产总值及其增长率人均成产总值增长比例8%60%32%2010年海门市年海门市三三次次产产业结构业结构第一产业第二产业第三产业7%59%34%2011年海门市年海门市三三次次产业产业结构结构第一产业第二产业第三产业其中第一产业增加值41.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值348.22亿元，增长12.1%；第三产业增加值200.71亿元,增长13.7%。三次产业结构为7.0：59.0：34.0。人均地区生产总值65396元，比上年增长17.5%。城市认知城市认知/经济根底经济根底海门是国务院最早批准的对外开放县市之一，处于环上海浦东经济辐射圈内，已形成新材料、医药化工、轻纺服装、建筑业等支柱产业，拥有全国最大的、被国务院经济开展中心列为“中华之最的绣品专业市场。财政收入稳步上升。财政收入稳步上升。“三驾马车投资、消费、出口齐头并进，投资消费增势强劲三驾马车投资、消费、出口齐头并进，投资消费增势强劲31.8841.0353.0270.51103.6142.10%28.70%29.20%33.00%46.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%05010015020072008200920102011海门市财政总收入及其增长率海门市财政总收入及其增长率财政总收入增长率102.45126.81150.31173.71203.0917.60%23.80%18.70%18.40%17.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05010015020025020072008200920102011海门市社会消费品零售额及其增长率海门市社会消费品零售额及其增长率社会消费品零售总额增长率投资规模不断扩大，投资结构继续优化。从分产业看，工业投资占比较大，而投资规模不断扩大，投资结构继续优化。从分产业看，工业投资占比较大，而效劳业投资增长较快。工业投资方面，纺织、电气制造、金属制品及医药制造效劳业投资增长较快。工业投资方面，纺织、电气制造、金属制品及医药制造等主导行业共完成投资等主导行业共完成投资75.45亿元，亿元，从行业结构看，零售业为主，其他行业为辅。去年10月份开业的欧尚超市，2021年10月份开业的大东方百货和叠石桥三期，为零售业的开展奠定了良好的根底。城市认知城市认知/经济根底经济根底171.06200.74235.52281.43300.6616.00%17.40%17.30%17.90%20.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05010015020025030035020072008200920102011海门市固定资产投资额及其增长率海门市固定资产投资额及其增长率固定资产投资额递增80%13%7%社会消费品零售额社会消费品零售额零售业批发业餐饮业6.167.146.759.3311.3829.10%16.90%-5.50%38.20%22.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%02468101220072008200920102011海门市出口总额及其增长率海门市出口总额及其增长率出口总额增长率全市共完成进出口总额15.84亿美元，比上年增长28.6%。其中出口总额11.38亿美元，同比增长22.0%；进口总额4.46亿美元，同比增长49.3%。全年新增三资企业27家；新批增资工程16个，工商登记注册外资1.87亿美元，注册外全市新签对外承包劳务合同额2.06亿美元，完成年方案的100.3%，同比增长10.8%。全市对外劳务实现营业额3.73亿美元，同比增长13.7%；新派出国劳务2583人，比上年增长33.4%。7.38.968.6712.3215.8426.30%23.80%3.20%42.00%28.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0510152020072008200920102011海门市进出口总额及其增长率海门市进出口总额及其增长率进出口总额增长率1.131.821.922.994.461.29%61.20%5.80%5.84%49.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%01234520072008200920102011海门市进口总额及其增长率海门市进口总额及其增长率进口总额增长率城市认知城市认知/经济根底经济根底海门市城镇、农村居民人均可支配收入的不断提高，有助加强购置力，有力推动海门市城镇、农村居民人均可支配收入的不断提高，有助加强购置力，有力推动区域房地产产业健康持续开展区域房地产产业健康持续开展160621855820603229302633917.20%15.50%11.00%11.30%14.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%05000100001500020000250003000020072008200920102011海门市城镇居民可支配收入海门市城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入递增8050900810002113721345312.00%13.11%11.00%13.70%18.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%05000100001500020072008200920102011海门市农村居民可支配收入海门市农村居民可支配收入农村居民可支配收入递增位次 县（市名称）农村居民人均收入11海门市海门市1137215启东市1058721海安县947825如东县912031如皋市8695位次 县（市名称）城镇居民人均收入13海门市海门市2293017启东市2061818海安县2051219如东县2050224如皋市19852海门市城镇、农村居民收入在南通市下属的5个县级市中排名第一；2021年城镇、农村居民收入不断增加，生活质量继续改善；2021年南通市下属各县市城镇、农村居民人均可支配收入城市认知城市认知/经济根底经济根底城市认知城市认知/人口人口100.65100.1399.8499.8699.999999.5100100.510120072008200920102011海门市人口数量海门市人口数量人口数量45.80%55.00%65.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%200520102020海门市城市化率海门市城市化率城市化率16.67324301020304050200520102020海门市城区海门市城区人口人口 单位：万人城区人口目前海门市城市总体人口99.99万人，城市化率55%，城区人口32万人，规划至2021年城市总体城市化率为65%，城市城区人口增至43万人。城市功能定位城市功能定位：长江三角洲北翼先进制造业基地，苏中、苏北接轨上海与苏南的前沿阵地；重要的农业产业化基地，并将沿海的现代化生态宜居地，全国家纺绣品名城城市认知城市认知/开展规划开展规划开展战略：大力强化城区，带动周边地区开展；积极扶持重点城镇，促进区域城市化，全面提高城镇开展质量，推动城乡统筹协调开展。形成“一主、两副、一带的空间开展格局，“一主即海门城区，包括主城区和滨江新区；“两副即重点中心城镇三星镇和包场镇；“一带即沿江城镇开展带；另外，位于东灶港的滨海新区，也是近几年海门市重点开展区域 海门主城区临江新区滨江新区人口到2020年43万人规划面积50.66平方公里58.3平方公里，拥有25公里海岸线100平方公里，拥有6公里15米以上的深水海岸线功能定位主城区：全市的政治、经济、文化、教育、科研和商贸物流中心，主要承担全市的创新、服务和管理功能成为上海北翼集工业、商贸、研发、物流、生活、居住于一体的绿色生态滨江新城 打造以滨海新城、深水海港中心、现代工贸中心、生态旅游中心和渔货集散中心等“一城四中心”为框架的产业层次高、积聚效应强、综合功能全的现代化工业港城次城区：滨江新区，大用水量、大运输量的工业级商贸物流、休闲等服务业城市总结：城市总结：p区位：海门市作为苏中地区紧邻上海、苏南地区的重要堡垒城市，向南、沿江开展成为区位：海门市作为苏中地区紧邻上海、苏南地区的重要堡垒城市，向南、沿江开展成为城市的主要开展方向，逐渐融入上海、苏南经济圈，成为长三角经济圈肤色载体。区位城市的主要开展方向，逐渐融入上海、苏南经济圈，成为长三角经济圈肤色载体。区位优势的日趋明显，必然带动海门经济的进一步提升，经济的开展将成为海门房地产市场优势的日趋明显，必然带动海门经济的进一步提升，经济的开展将成为海门房地产市场进入开展阶段的根底和保证。进入开展阶段的根底和保证。p经济：海门市作为江苏省经济开展较好的县级市之一，各项经济指标在南通各县市中均经济：海门市作为江苏省经济开展较好的县级市之一，各项经济指标在南通各县市中均名列前茅。近几年海门经济一直保持较快的增长，同时社会消费和居民收入也一直维持名列前茅。近几年海门经济一直保持较快的增长，同时社会消费和居民收入也一直维持在在10%以上的增长速度，都将有力推动海门房地产市场的蓬勃开展，随着消费水平和收以上的增长速度，都将有力推动海门房地产市场的蓬勃开展，随着消费水平和收入水平的不断提高，消费者对住宅档次的要求也会越来越高，中、高端物业已逐渐走进入水平的不断提高，消费者对住宅档次的要求也会越来越高，中、高端物业已逐渐走进海门购房客群的视线海门购房客群的视线。p规划：伴随着海门市城市化进程的不断加快，长三角城市圈经济、金融的一体化和长三规划：伴随着海门市城市化进程的不断加快，长三角城市圈经济、金融的一体化和长三角跨江通道工程的持续推进，海门房地产市场除了满足新增城市化人口的刚性需求外，角跨江通道工程的持续推进，海门房地产市场除了满足新增城市化人口的刚性需求外，还需要满足城市圈内的投资者对当地具有潜力物业的需求，因为海门市房地产开发前景还需要满足城市圈内的投资者对当地具有潜力物业的需求，因为海门市房地产开发前景呈现出比较乐观的的态度。另一方面，随着海门呈现出比较乐观的的态度。另一方面，随着海门“一主、两副、一带的空间开展的不一主、两副、一带的空间开展的不断形成，海门主城区、滨江新区和沿江城镇开展带等区域的物业价值必然会伴随着这些断形成，海门主城区、滨江新区和沿江城镇开展带等区域的物业价值必然会伴随着这些区域内不断完善的根底设施、日趋明显的区位优势进一步提升区域内不断完善的根底设施、日趋明显的区位优势进一步提升 区域入驻开发商海门市场以本地开发企业为主，本地较为活泼的开发商在海门市场以本地开发企业为主，本地较为活泼的开发商在2 2家，其中具有开发一级资质的企业两家中南控股集团、龙信集家，其中具有开发一级资质的企业两家中南控股集团、龙信集团房地产公司，上海证大房地产、上海西部企业集团、上海地玮集团是进入海门市的团房地产公司，上海证大房地产、上海西部企业集团、上海地玮集团是进入海门市的大型异地品牌公司。大型异地品牌公司。外地知名开发企业外地知名开发企业中南控股集团龙信集团集团南通盛华置业南通市巨龙雅居置业江苏龙辰置业上海证大房地产上海上海西部企业集团上海深圳东恒盛投资集团深圳上海地玮集团上海本地重点开发企业本地重点开发企业房地产整体市场背景房地产整体市场背景从以以下图表中可以看到，2021年开始海门市整体房地产市场开展已进入快速开展期房地产整体市场背景房地产整体市场背景12.615.4419.8423.528.4440.50%22.60%28.40%18.50%21.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%05101520253020072008200920102011海门市房地产投资额及其海门市房地产投资额及其增长率增长率单位：亿元房地产投资额增长率46.0349.1683.2180.2588.7811.60%6.80%69.30%-3.60%10.60%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%02040608010020072008200920102011海门市商品房销售面积及其海门市商品房销售面积及其递增率递增率单位：万平方米商品房销售面积递增比例13.7916.9130.6539.3451.13-4.40%22.60%18.30%28.40%30.40%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%020406020072008200920102011海门市商品房销售额及其海门市商品房销售额及其递增递增单位：亿元商品房销售额度递增比例2021年市场出现量缩价涨的态势，到2021年商品房成交量出现恢复性增长，成交面积为88.75万平方米，增长幅度为10.56%，销售总额为51.13亿元，增长率为30.4%，商品房销售额递增率远大于销售总面积增长率，说明海门市在2021调控大年中仍处于量稳价升的市场格局；2021年全年房地产投资额为28.44亿，增长率为21%；海门市目前房地产市场环境海门市目前房地产市场环境77946979826562956708971386170176577569921167744210729563930414150759309874152595340899638878565597984568600 60794440820780237250669122234602004006008001000120002000040000600008000010000012000014000011N1M11N2M11N3M11N4M11N5M11N6M11N7M11N8M11N9M11N10M11N11M11N12M12N1M12N2M12N3M12N4M12N5M海门市海门市2011年至年至2012年年5月各月商品房成交概况月各月商品房成交概况成交面积6111609859216342603668376891752073517088554751586795629067206425654201000200030004000500060007000800011N1M11N2M11N3M11N4M11N5M11N6M11N7M11N8M11N9M11N10M11N11M11N12M12N1M12N2M12N3M12N4M12N5M海门市商品房成交均价走势海门市商品房成交均价走势成交均价趋向线n 海门市2021年全年住宅商品房成交量面积87.22万平方米，成交套数7798套，全年成交均价为 6406元/平方米。从各月成交数据反映出，2021年区域成交量稳中有升，成交均价仍处于上升通道，而至10月份、11月份开始区域成交量和成交均价纷纷下滑。n 进入2021年1-5月区域住宅商品房总成交面积25.5万方，同比下降35.5%；成交均价为6573元/平方米，同比上升7.9%，上升较为明显，但与2021年6-10月的成交均价7157元/平方米顶峰值仍有差距。6091715752516573房地产整体市场背景房地产整体市场背景房地产板块分布房地产板块分布住宅市场开展重心沿张謇道往南新区住宅市场开展重心沿张謇道往南新区高速进入城市通高速进入城市通道道秀 山 西 路丝 绸 路珠江路江海路东南区板块东北区板块东北区板块北区板块北区板块中心城区板块中心城区板块南区新城区板块南区新城区板块西区板块西区板块解放东路商业中心街：解放路商业中心街：解放路商业次中心街：人民路路商业次中心街：人民路路新新区区主主干干道道张张謇謇道道新行政新行政中心中心鸥江路北 京 路 北 海 路 富江路房地产整体市场背景房地产整体市场背景土地市场：土地市场：项目位置面积成交价格土地均价约定容积率合同签订日期(公倾)(万元)（万元/亩）楼板价下限:上限:工业园区震蒙大道东、大岛路北侧3.044314935.336327 2043 3.33.62012-2-29海门港规划长苏路东、大江路北侧12.85848166.068250 1560 1.822012-3-28海门港规划大江路北、长苏路东288.1米5.343120004.566250 1559 1.822012-3-28海门港规划长海路西268.5米、大江路北侧9.40535231.13250 1560 1.822012-3-28海门港规划长海路西148米、大江路北侧5.727221448.364250 1560 1.822012-3-28海门市滨海新区福建路北、长沙路西、武汉路东侧1.24871123.8360 375 11.22012-4-12p2021年截止5月，海门市商品房住宅土地成交仅6幅地块，海门港4幅，滨海新区、工业园区各1幅，城区内无地块成交。p相关成交信息观察到，海门港目前地价250万/亩，折合楼盘价1560元/平方米。该区域位于海门城区的西南部，距离中心城区约13公里，周边配套较为匮乏，目前仅证大国际城工程在售，别墅售价5500-6000元/平方米，公寓售价估计在4000左右元/平方米之间，根据目前1560元/平方米的楼盘价，利润空间较小。房地产整体市场背景房地产整体市场背景参照2021年海门市成交的商品住宅地块交易数据：新区中心地块地价在435万/亩，核计楼板价2715元/平方米，目前该地块高层报价7500元/平方米；东南城区板块中土地价160万/亩，核计楼板价1002元/平方米，目前区域普通商品售价6000-6500元/平方米。总体存在一定开发利润空间。项目位置面积成交价格土地均价约定容积率合同签订日期(公倾)(万元)（万元/亩）楼板价下限:上限:海门镇南海路南、瑞江路西侧4.01579661.7742160 1002 2.12.152011-2-12海门市南海路南、张謇大道西侧12.802183469.692435 2715 2.252.32011-3-9海门市南海路南、张謇大道西侧12.802183469.692435 2715 2.252.32011-3-9海门市北海路南、城管局西侧3.746923519.291418 2614 22.22011-6-8海门市大港路西、临港路北侧9.404426332.32187 1166 1.522011-6-30海门市长治南路西、临港路北侧5.343111754.82147 916 1.522011-6-30海门市大港路西、临港路南侧12.790530684.41160 999 1.522011-6-30海门市长治南路西、临港路南侧5.764212681.24147 916 1.522011-6-30海门市东海路北、嘉陵江路东侧6.79981631.95216 100 1.321.322011-7-19海门市南海路南、嘉陵江路东侧3.2071769.70416 100 22.12011-8-16海门市解放东路南、浦江路西侧4.42723431.0852 323 22.42011-8-16海门市江海路东、圩角河北侧2.1541824.43856 353 11.532011-9-1海门滨海新区上海路东、发展大道南侧、南京路西侧20.546412615.4941 256 11.12011-9-15海门滨海新区发展大道北、上海路西侧12.976817518.6890 562 33.22011-10-10海门滨海新区发展大道北、港西大道东侧9.550912893.71590 562 33.22011-10-10海门市富江路东、东海路南侧2.868412075.964281 1753 1.11.32011-10-17房地产整体市场背景房地产整体市场背景市场在售楼盘分布市场在售楼盘分布秀 山 西 路丝 绸 路珠江路江海路东南区板块东北区板块东北区板块北区板块北区板块中心城区板块中心城区板块西区板块西区板块解放东路富江路鸥江路 北 海 路 北 京 路 新行政新行政中心中心1234710859111213141718盛华豪庭盛华豪庭理想城理想城水泓花园水泓花园御林华府御林华府荔园荔园尊园岚郡尊园岚郡 中南世纪城中南世纪城地玮东洲半岛地玮东洲半岛龙馨家园龙馨家园海门财富广场中南世纪锦城中南世纪锦城江城逸品江城逸品 东恒国际公馆东恒国际公馆北京壹号公馆北京壹号公馆 秀山新座秀山新座御庭尚城御庭尚城金色维也纳亚特香提亚境证大国际城6191516房地产整体市场背景房地产整体市场背景开发工程大多集中城区的南部，新区板块和东南区板块开发工程大多集中城区的南部，新区板块和东南区板块区域区域 项目项目 占地面积占地面积 容积率容积率项目总建筑面积项目总建筑面积 中心城区 海门财富广场0.952.32.17运杰龙馨园5.83.118南城 中南世纪锦城132.1938（后期100万）江城逸品22.423.271.63东恒国际公馆122.6532北京壹号公馆1.073.24.22龙馨家园202.040东南区盛华豪庭4.52.410.8首开理想城10.082.5826水泓花园2.282.66御林华城101.616荔园1.61.93.1尊园岚郡1.092.292.5秀山新座0.224.50.9御庭尚城1.324.025.3东北区板块 中南世纪城42.32.3100北城 地玮东洲半岛8.132.0917西区金色维也纳82.923亚特香提亚境81.169.3滨江新城证大国际城1301.0150房地产整体市场背景房地产整体市场背景区域 项目 售价产品类型中心城区 海门财富广场7200（高层）8500高层、酒店式公寓运杰龙馨园10000-12000（精装）高层南城 中南世纪锦城7500(有9-94折扣)高层、别墅（未建）江城逸品7000高层东恒盛国际公馆公寓：9180（装修）7050（小户型毛坯）7600大户型毛坯叠加：11500（下）；9000（上）联排：13000-14000，双拼：15000-16000高层、联排、叠加北京壹号公馆预估6000（未开盘）高层龙馨家园11000（高层精装修）（未开盘）高层、多层、别墅东南区盛华豪庭6500高层首开理想城7100高层（16F）水泓花园6200高层（16F）御林华城（商务别墅，40年产权）11000（联排）、6200（小高层）联排、小高层荔园7200（公寓）13800（联排）92-93折高层、联墅尊园岚郡10000联体、双拼秀山新座6000高层御庭尚城7800高层东北区中南世纪城7500（9-9.4折）高层北城 地玮东洲半岛6500、10000-11000（联排）高层、联排西区金色维也纳（靠近中心城区）7600高层亚特香提亚境5800小高层滨江新城证大国际城5000-6000别墅房地产整体市场背景房地产整体市场背景841311210万平米以下10-20万平米20-30万平米30-40万平米70万平米100万平米150-180万平米p区域内在售个案近20个楼盘，且个案总建筑面积超过20万方的12个，其中70-100万方有3个，150-180万方的有2个，这样的市场供给量对于一个城市总人口110万，城区人口30万人的城市来讲已非常庞大；p庞大的市场供给量引发较强的市场竞争气氛，开发工程的品质在不断提升，通过以“灰色面积、智能、节能、人车分流等设计与运用来提高工程的性价比来增强市场竞争力形成市场主流；同时也抑制了区域的商品房售价，主力售价低于经济级能相对逊色、房地产市场起步较晚的平行城市启东市；p从区域物业形态来看，普通公寓中多层物业形态已不多见，大多是小高层和高层；低密度产品叠加、联排、双拼、独栋都已角逐市场；房地产整体市场背景房地产整体市场背景区域内高品质社区景象房地产整体市场背景房地产整体市场背景整体市场总结整体市场总结土地市场：中心城区商品住宅土地无成交，开发区土地成交价格较高，市场回报较低土地市场：中心城区商品住宅土地无成交，开发区土地成交价格较高，市场回报较低 2021年度截止年度截止5月，海门市商品房住宅土地成交仅月，海门市商品房住宅土地成交仅6幅地块，海门港幅地块，海门港4幅，滨海新区、工业园区各幅，滨海新区、工业园区各1幅，中心城区幅，中心城区内无相关地块成交。从内无相关地块成交。从4幅海门港商品房住宅用地静态分析从这些地块成交楼板价再结合目前该区域市场的售价、幅海门港商品房住宅用地静态分析从这些地块成交楼板价再结合目前该区域市场的售价、去化速度，地块开发利润非常有限。去化速度，地块开发利润非常有限。商品房整体市场：商品房整体市场：城区开发量较大，市场竞争剧烈；城区开发量较大，市场竞争剧烈；受到楼市调控政策及区域内供给量巨大双重影响，价格提升受抑；受到楼市调控政策及区域内供给量巨大双重影响，价格提升受抑；海门市随同其他二三线城市一样，从海门市随同其他二三线城市一样，从2021年年10月份开始进入低靡期，成交量、成交均价不同程度下滑。从开发月份开始进入低靡期，成交量、成交均价不同程度下滑。从开发量情况来看：城区内楼盘工程不少近量情况来看：城区内楼盘工程不少近20个在售工程，且工程体量较大，市场开发供给量处于近饱和状态，同时抑制个在售工程，且工程体量较大，市场开发供给量处于近饱和状态，同时抑制价格有效上扬。价格有效上扬。海门市全年成交建筑面积约海门市全年成交建筑面积约88万平方米，属于高位水平万平方米，属于高位水平；成交主要集中于当地品牌大型开发商开发的工程，例如；成交主要集中于当地品牌大型开发商开发的工程，例如中南世纪城，两年成交中南世纪城，两年成交70多万方；多万方；区域整体处于产品提升阶段，从原先单一的建筑立面打造到如今注重小区的全开挖人车分流、景观、配套会所等全区域整体处于产品提升阶段，从原先单一的建筑立面打造到如今注重小区的全开挖人车分流、景观、配套会所等全方位综合提升。方位综合提升。房型：靠近中心城区楼盘热销产品主要以三房产品为主，三房产品又以房型：靠近中心城区楼盘热销产品主要以三房产品为主，三房产品又以120-140的实用型与的实用型与140-170的舒适性的舒适性户型为主，城郊楼盘热销产品主要以户型为主，城郊楼盘热销产品主要以80-100两房与两房与100-110的小三房产品为主；在如今低靡市市场下，小户型的小三房产品为主；在如今低靡市市场下，小户型去化速度快。去化速度快。从客户情况来看：目前以刚性需求客户为主，用于结婚、就学、刚性的改善性客户为主。从客户情况来看：目前以刚性需求客户为主，用于结婚、就学、刚性的改善性客户为主。房地产整体市场背景房地产整体市场背景各类产品售价各类产品售价75007000750060001100065007100620062007200600078007500720011000650076005800020004000600080001000012000中南世纪锦城 江城逸品 东恒盛国际公馆 北京壹号公馆 龙馨家园（精装）盛华豪庭 首开理想城 水泓花园 御林华城 荔园 秀山新座 御庭尚城 中南世纪城 海门财富广场 运杰龙馨园（精装）地玮东洲半岛 金色维也纳（靠近中心城区）亚特香提亚境 公寓售价情况公寓售价情况均价 南区（新城区）东南区板块东北区中心城区西区北区p区域内主力售价在6000-7000元/平方米，高端物业精装修报价突破10000元/平方米，最低售价5800元/平方米；p从各个板块分析，中心城区及南区新区板块售价相对较高，毛坯主力售价在7500元/平方米，精装修售价在11000元/平方米；北区、西区离市中心较远的区域售价一般在5800-6500元/平方米。p区域内工程主要集中分布于新区和东城区的南面。微观竞争市场微观竞争市场低密度住宅低密度住宅75001000013000150000200040006000800010000120001400016000普通公寓叠加联排双拼东恒盛国际公馆低密度产品售价东恒盛国际公馆低密度产品售价均价620011000020004000600080001000012000普通公寓联排御林华府联排售价分析御林华府联排售价分析均价100001300011000105001000013000150000200040006000800010000120001400016000东恒盛国际公馆（叠加）东恒盛国际公馆（联排）御林华府地玮东洲半岛尊园岚郡荔园（双拼）东恒盛国际公馆（双拼）海门低密度住宅售价海门低密度住宅售价均价叠加溢溢价价率率33%溢价溢价率率75%溢价溢价率率100%溢价溢价率率77%p中心城区内低密度住宅产品叠加、联排、双拼、独栋都有，一般大都融入在混合社区中，且规模都不大；p产品品质除了东恒盛国际公馆工程外，其他整体都不高；p售价：叠加售价在10000元/平方米，溢价率在33%左右；联排别墅主力售价在10000-13000元/平方 米溢价率75-77%，双拼售价13000-15000元/平方米，溢价率100%。p海门市 低密度产品 整体溢价率水品要高于启东和如皋，但从调研过程中 发现别墅市场处于初级阶段，还不成熟，整体市场接受度、去化速度仍不太乐观。联排双拼微观竞争市场微观竞争市场公寓类产品户型面积分析6757.5676.68020406080中南世纪城海门财富广场江城逸品一一房户型面积段房户型面积段一房020406080100120140中南世纪城中南世纪锦城江城逸品东恒盛国际公馆北京壹号公馆永泓花园地玮东洲半岛龙馨家园海门财富广场盛华豪庭理想城御庭尚城金色维也纳二房户型面积供应段二房户型面积供应段二房020406080100120140160180中南世纪城中南世纪锦城江城逸品东恒盛国际公馆北京壹号公馆永泓花园地玮东洲半岛龙馨家园海门财富广场盛华豪庭理想城御庭尚城金色维也纳三房户型供应面积段三房户型供应面积段p公寓类产品户型以二房、三房为主，二房主要供给面积段在88-105平方米，三房主要供给面积段在125-148平方米；p区域内仅有三个工程有一房一厅的供给，主要面积在67-76平方米；微观竞争市场微观竞争市场p 四房、五房的户型供给主要集中于区域内的核心位置高端社区；050100150200中南世纪锦城江城逸品东恒盛国际公馆永泓花园御庭尚城四房户型供应面积段四房户型供应面积段四房Column02170190160165170175180185190195中南世纪锦城东恒盛国际公馆五房户型面积供应段五房户型面积供应段五房p 四房户型的面积供给段140-160平方米；p 五房户型的供给面积段在170-190平方米微观竞争市场微观竞争市场别墅类产品面积供给段050100150200250300350尊园岚郡御林华府东恒盛国际公馆证大国际城联排户型面积供应段联排户型面积供应段联排Column020100200300400500600尊园岚郡荔园东恒盛国际公馆证大国际城双拼户型面积供应段双拼户型面积供应段双拼Column020100200300400500600700东恒盛国际公馆（叠加）荔园（独栋）叠加、独栋户型面积段叠加、独栋户型面积段系列1系列2p 低密度物业以联排、双拼为主；叠加、独栋市场供给较少；p 面积：p 叠加：230-300平方米p 联排：210-280平方米p 双拼：260-350微观竞争市场微观竞争市场海门主城区主要在售个案去化速度分析1.894.691.0764.515.921.654.4515.915.40.9814.143.5614.957.852.08010203040506070财富广场地纬东洲半岛东恒盛国际公馆海门中南世纪城海门中南世纪锦城尊园岚郡江城逸品金色维也纳理想家园荔园商住小区证大国际城海门东恒盛国际运杰.龙馨园永泓花园盛华豪庭海门市主城区在售个去化速度海门市主城区在售个去化速度已售已售面积已售面积去化时间去化时间开盘日期开盘日期财富广场1.8912个月2011-5-10地纬东洲半岛4.6925个月2010-4-31东恒盛国际公馆1.0711个月2011-7-14海门中南世纪城64.519个月2010-9-1海门中南世纪锦城15.929个月2011-9-16尊园岚郡1.6519个月2010-10-1江城逸品4.459个月2011-9-17金色维也纳15.923个月2010-4-31理想家园15.447个月2008-5-27荔园商住小区0.9812个月2011-6-7证大国际城14.148年2004-3-28海门东恒盛国际公馆3.5611个月2011-7-14运杰.龙馨园14.9516个月2011-1-1永泓花园7.8524个月2010-3-25盛华豪庭2.085个月2012-1-18海门市近两年商品房整体成交量在约85万平方米，而中南世纪城、中南世纪锦城两个工程整体的成交量仅80.42万平方米，占整体市场成交量47.3%，仅一半，而整体市场在售工程近20个，从而说明其他工程的销售竞争压力非常大。楼盘名称中南世纪城物业类型高层、叠加、联体别墅户型面积/售价一房：67；二房：86-89；三房：137-148占地面积42.3万总建面积100万绿化率38%容积率2.3销售情况均价：7800，9-93折配套情况周边配套并小区自建商业、学校概况：海门中南世纪城位于海门市标志性建筑瑞江大转盘东北角。西邻海门主干道瑞江路，北起海门河，东依民生路，同时在民生路概况：海门中南世纪城位于海门市标志性建筑瑞江大转盘东北角。西邻海门主干道瑞江路，北起海门河，东依民生路，同时在民生路东侧配备有一个五万平米封闭式菜场以及海门重点东洲中小学校东校区以及开发区医院。以西班牙建筑风格为主，以水为主题。东侧配备有一个五万平米封闭式菜场以及海门重点东洲中小学校东校区以及开发区医院。以西班牙建筑风格为主，以水为主题。卖点：开发商品牌、工程品质、学区房概念。卖点：开发商品牌、工程品质、学区房概念。销售状况：销售状况：2021 2021年年3 3月开始接受预定，同年月开始接受预定，同年1010月开盘，开盘价：月开盘，开盘价：62006200元元/平方米。截止平方米。截止20212021年年5 5月，工程共成交了月，工程共成交了59405940套，合计套，合计654907654907平方米平方米，平均每年的成交量达，平均每年的成交量达32.732.7万平方米，占海门市全年总体成交量的万平方米，占海门市全年总体成交量的37.2%37.2%。微观竞争市场微观竞争市场楼盘名称中南世纪锦城物业类型小高层、高层、联排、双拼、独栋、办公楼户型面积/售价二房：90平方米三房：120-128平方米四房：137-148平方米 售价：7500占地面积13万总建面积38万（规划后期总面积100万）绿化率62%容积率2.19销售情况2011年9月开盘，配套情况工程概况：工程概况：海门中南世纪锦城是中南集团继中南世纪城之后在海门的又一力作，工程规划总占地约海门中南世纪锦城是中南集团继中南世纪城之后在海门的又一力作，工程规划总占地约1313万平米，总建万平米，总建筑面积筑面积3838万平米，以景观生态河圩角河分界，南至南京西路东靠张謇大道北至秀山路西至海兴路，以商万平米，以景观生态河圩角河分界，南至南京西路东靠张謇大道北至秀山路西至海兴路，以商务、商业、体育、居住以及大型休闲活动中心为一体的未来城市中心，小区整体是以西班牙建筑风格为务、商业、体育、居住以及大型休闲活动中心为一体的未来城市中心，小区整体是以西班牙建筑风格为主的，采用人车分流设计。主的，采用人车分流设计。卖点：新区市政府旁，开发商口碑效应，户型；卖点：新区市政府旁，开发商口碑效应，户型；销售情况：销售情况：20212021年年9 9月开盘，目前为止成交月开盘，目前为止成交13751375套，成交总面积套，成交总面积17.7617.76万平方米。万平方米。微观竞争市场微观竞争市场户型图微观竞争市场微观竞争市场楼盘名称盛华豪庭物业类型高层（18-24层）户型面积/售价6500元/平方米二房：86-87三房：97-127占地面积4.49万总建面积10.78万左右绿化率35%容积率2.4销售情况2012年1月份开盘配套情况依赖中心配套小区概况：地处海门城区东南板块，距离新区政府3公里左右。盛华豪庭工程由6幢1824层高层住宅和两幢沿街商铺组成，总建筑面积约15万。建筑采用新古典主义建筑风格，底部为干挂石材饰面，建筑上部为高档真石漆。配合8大安防智能系统。卖点：户型、物业管理销售情况：2021年1月开盘，共成交334套，合计3.2万平方米。微观竞争市场微观竞争市场户型户型微观竞争市场微观竞争市场楼盘名称东恒盛国际公馆物业类型高层、小层、叠加、联体别墅户型面积/售价公寓：70007200 86-190叠加：10000 230-310联体13000 280双拼：14500 310占地面积110000总建面积220000绿化率容积率2.0销售情况2011年7月开盘配套情况酒店、学校海门东恒盛国际公馆位于江苏省南通海门市北京路北侧，日新小区南侧，本次新建工程占地面积为11万平方米，地块主要用于居住，建设高层、多层住宅楼、商铺，以及与住宅楼相配套的教育机构、文体配套及其相关设施，投资额为7.5亿元。装修标准：精装修外墙材料：涂料;石材;仿石材;外墙风格：北美古典主义高层洋房，美式风格别墅装修价格：1000-2000安保系统：脉冲电子围栏、全方位智能化监控系统、多点无线巡更系统智能设施：数字型彩色智能可视对讲、家居安防系统、中距离门禁系统2021年7月开盘至今共售出273套，总建筑面积3.5万平方米，成交均价6500。楼盘名称证大国际城物业类型公寓、别墅、综合体（大拇指广场）户型面积/售价公寓开盘：4200（一房：53；二房105-108；三房：116）别墅：6000占地面积140万总建面积170万绿化率46%容积率1.2销售情况2004年第一期独栋别墅开盘配套情况海门市证大中学（09年9月已启用）、证大小学（规划中）、幼稚园（规划中）、医院（规划中）广场、幼稚园工程概况：证大国际城在海门港经济开发区内，总规划建设面积约1.5平方公里，是一个新城镇综合营造工程，由上海证大房地产投资建设。“证大国际城将分阶段建设高尚住宅区及完备的公建配套包括购物、餐饮、娱乐、学校、医院等，成为本地区新的城市级副中心。整个建设用地规划为2个住宅区、1个特色商业街、1处高级休闲区、1个公建配套区，共计五个区。已建成的东洲府独栋别墅共52幢、满庭芳联排别墅共212幢，是海门最高档的低密度住宅区。继“东洲府、“满庭芳之后，证大国际城在09年底推出“生态情景花园洋房“清华园，这是一个低密度社区，与证大中学为邻，是海门滨江新城的高性价比置业。为满足客户的持续需求，证大国际城将投资巨额打造高星级宾馆、大型商场、证大国际城艺术会馆、高尔夫练习场、马术俱乐部、生态文化公园、康体养生区等，打造成自成一体的创意城市生活。销售状况：工程04年开盘至2021年5月，工程共成交1194套，合计19.9万平方米，仅占工程总量的11.7%。由于工程距离城市中心较偏远，区域开发进城缓慢，人口导入有限，工程市场接受度较差，开发进程非常缓慢。微观竞争市场微观竞争市场小区实景微观竞争市场微观竞争市场