青岛某小区市场分析与销售策略建议

青岛XXXXX小小区策划划案前言本部成立立调研小小组，以以周密细细致的市市场调查查为基础础，根据据整体市市场的现现状和区区域市场场的特性性，发掘掘项目的的优点加加以发挥挥，以配配合销售售部尽快快完成销销售目标标。1、市场场分析11区域市市场分析析本案处于于城阳区区，城阳阳区位于于青岛市市北部，有有青岛“北大门门”之称。面面积5553.22平方公公里，其其中耕地地面积44.199万公顷顷总人人口433.6万万人 ，其其东依崂崂山，西西临胶州州湾，南南接李沧沧，北望望即墨。城城阳区交交通四通通八达，距青岛市中心25公里，区内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。正阳路为城区内一条主要交通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口， 另外，城阳区内有5所大专院校，250所中学，69所科研所，一所职中，302所小学，115所幼儿园。城阳区近年来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区之一。2002年，完成GDP162.1亿元，总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元，外贸出口16亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。由于市中中心可开开发土地地基本接接近开发发极限，致致使众多多房产开开发商进进军北部部，进行行大规模模的“圈地运运动”。目前前大约有有12个个开发项项目，总总占地面面积1009077亩，总总建筑面面积约4400万万平方米米，楼盘盘分布相相对集中中，主要要分布在在城阳区区明阳路路以东，向向阳路以以西，以以太阳城城为主的的集中区区域。随着城阳阳区政府府欲将区区主干道道正阳路路建成金金融一条条街规划划的日渐渐成熟，有有关此区区域利好好的消息息不断展展示在人人们眼前前，届时时城阳区区将发展展为以区区政府为为中心，正正阳路为为中轴线线的新区区中心。12定向市市场分析析王家村位位于城阳阳区惜福福镇，毗毗邻惜福福镇政府府与正待待开发的的王家村村公园，地地理位置置得天独独厚，附附近工厂厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地。由于城阳区对惜福镇一带的市政规划与环境进行了一系列的调整和完善，加速了区域房地产的发展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置业安居。 由于房房地产业业发展的的不成熟熟，以及及管理制制不完善善的原因因，致使使该区城城内开发发了不少少不同性性质的房房地产，有有商品房房、安居居房、集集资房、宅宅基地等等，成了了青岛市市典例，区区域市场场竞争十十分激烈烈。王家村作作为城阳阳开发区区域的一一部分，在在规划发发展或房房地产发发展都有有其特殊殊的一面面，正如如该区域域楼盘的的价格与与半里之之遥福林林花园等等项目楼楼盘相差差甚远，原原因不明明而喻。这这就要我我们的产产品定位位为市区区或城阳阳区外来来工薪阶阶层，而而被誉为为“全国县县5000强”的惜福福镇的经经济在整整个城阳阳区乃至至整个青青岛地区区的举足足轻重的的地位，再再加上区区政府规规划的逐逐步完善善，必然然带动本本地区的的经济进进一步发发展，人人气的进进一步提提升。13项目分分析1、项目目名称：青岛XXXXXX小区2、项目目规模：由8幢幢多层（66层）组组成3、推售售情况：现推11-2号号楼的11F、22F、66F4、宣传传主题：自备一一万元，房房子户口口一个都都不少5、价格：11号楼：10776225988元/mm2，均均价17708元元/m22 22号楼：12228224899元/mm2，均均价22255元元/m226、装修修标准：毛胚房房7、优劣劣势分析析优势分分析1、本本项目由由青岛银银盛泰房房地产开开发项目目开发，其其被评为为“20002年度度城阳区区十佳商商品房销销售单位位”发展商商实力雄雄厚，信信誉良好好，能给给买家充充足的信信心。2、位位于城阳阳区中轴轴线-正正阳路上上，发展展潜力巨巨大。3、临临近城区区商业中中心太阳城城，可尽尽享区内内的成熟熟配套。4、地地处交通通主干道道正阳路路和李王王路交汇汇点，交交通十分分便利；5、社区区配套设设施完善善，绿化化率达330%以以上，小小区内道道路全部部硬化，内内设超市市、幼儿儿园、停停车场、诊诊所、健健身娱乐乐设施、专专门的老老人、儿儿童活动动场所、园园区背景景音乐，另另有大小小贮藏室室及车库库。6、户型型可供选选择多；7、每户户配有车车库，物物业收费费合理。（2）劣劣势分析析1、配配套设施施仍然未未成熟，如如无暖气气，发展展尚须时时日。2、竞竞争对手手的广告告宣传及及促销活活动皆比比本案强强，形象象已经广广为人知知。3、由由于项目目档次和和周边物物业无区区隔，其其销售对对象竞争争激烈。4、外外来人员员多，治治安问题题多，影影响买家家心理；5、紧紧邻主干干道旁，噪噪音大，空空气污染染严重；6、周周围全为为个体业业户，经经营项目目单一，缺缺乏浓重重商业气气氛，社社区配套套不成熟熟；7、周边边楼盘较较多，竞竞争激烈烈，影响响销售；14竞争对对手资料料分析对手一1、项目目名称：新城花花园2、项目目规模：由100幢7层层组成3、推售售情况：现推22号楼、33号楼336层层，7号号楼、88号楼的的266层4、宣传传主题：新城区区、新中中心、新新文化5、价格：22-3号号楼：11481128845元元/m22，均价价21663元/m2 7-88号楼：16668331955元/mm2，均均价24431元元/m22（最最新价格格）6、装修修标准：一级二二类装修修7、优劣劣势分析析优势分分析该楼盘盘已为现现楼，可可即买即即入住，易易于吸引引买家入入住；价格较较同区域域其他楼楼盘为低低，有竞竞争优势势；位于内内街，方方便出入入主干道道，区位位优势明明显，有有一定的的升值潜潜力；发展商商为城阳阳城建集集团，知知名度较较高，能能够给买买家一定定的信心心支持；劣势分分析周边外外来人口口较多，人人流复杂杂，治安安环境较较差，影影响买家家购买心心理；楼盘周周围环境境欠佳，影影响楼盘盘档次；户型设设计一般般；外立面面缺乏特特色；建筑密密度较大大，楼距距较密，私私密性较较差对手二1、项目目名称：天泰奥园2、项目目规模：多层为为主，高高层、小小高层为为辅。为为5个区区域，分分别为“汉城119888”、“巴塞罗罗那19992”、“亚特兰兰大19996”、“悉尼220000”、“雅典220044”。3、推售售情况：现推一一期“巴塞罗罗那1999211#、220#、440#、550#4、宣传传主题：运动健康生活5、价格：33511142208元元/m22，均价价38559元/m26、装修修标准：一级二二类装修修7、优劣劣势分析析优势分分析该楼盘盘是青岛岛天泰奥奥城发展展有限公公司开发发的一个个大型房房地产项项目，且且内部环环境优美美，易于于吸引买买家购买买。邻近交交通主干干道3008国道道，交通通异常便便利；该楼盘盘紧临风风景迷人人的虎山山和石梅梅庵风景景区，对对楼盘档档次的提提升有莫莫大的帮帮助；社区配配套设施施完善，且且物业收收费相对对低廉，对对买家有有极大的的吸引力力；设计以以五、六六层多层层为主，有有平层、错错层、跃跃层多种种结构，可可选择户户型多，故故可买度度高。劣势分分析与城阳阳区居民民生活水水平相比比，价格格定位偏偏高，具具有一定定抗购买买性。周边外外来人员员多，且且时常有有治安事事件发生生，影响响买家入入住信心心；距市中中心偏远远，路程程较长，也也是一大大抗购买买点。 15项目周周边配套套状况1、社区区配套大学：华侨大大学、莱莱阳农学学院、城城阳夜大大中学：城阳22中、33中、大大北曲中中学小学：城阳22小、实实验中学学银行：中国建建设银行行、农业业银行、工工商银行行。饮食：刘家火火锅城、老老家饺子子。医院：惜福镇镇医院2、交通通状况371路路： 昌昌乐路 李村村公园夏庄372路路： 李李村 惜福福镇116路路： 李李村 夏庄 2路环行行线：流流亭机场场城阳 惜福镇镇夏庄1.6.项目企企划思路路由于项目目物业配配套设施施较为完完善，拥拥有优良良的先天天条件。但但日前区区域的外外部条件件劣势较较为明显显，故如如何做好好项目的的销售企企划工作作，将是是项目能能否取得得成功的的重点。从从以上对对市场和和项目的的理解，我我们初步步得出以以下的企企划思路路：1、充分分利用先先天优越越的交通通环境项目的交交通环境境较为优优越，故故可利用用具备的的先天优优越的条条件来谛谛造一个个“青岛XXXXXX小区”，塑造造独特的的品牌形形象。2、改善善现存规规划中的的不足项目作为为单体楼楼在市场场上竞争争力不足足，必须须做好一一切细致致的规划划，与现现有的福福林社区区结合起起来成为为整体，使使现有的的资源得得以充分分合理的的利用，提提高项目目的综合合素质，努努力树立立大型生生活区形形象，在在市场上上立于不不败之地地。3、把握握市场需需求，迎迎合买家家心理随着房地地产市场场由卖方方市场转转为买方方市场后后，供方方面临的的严峻问问题就是是，产品品的消费费是否迎迎合客户户的需求求。因此此，充分分把握市市场，迎迎合消费费者的需需求心理理，提倡倡新现代代的生活活居住概概念，才才能更有有效地促促进销售售。4、加强强区域性性宣传，吸吸引人流流由于项目目周边同同档次商商品房项项目不是是市场热热点，客客流量低低，故如如何吸引引更多的的客户到到场，是是项目成成败的基基础条件件。故此此，在户户外媒体体、销售售网点、单单张派发发方面应应加强区区域性宣宣传，增增强传送送项目信信息的途途径，以以吸引大大量人流流。5、营造造现场舒舒适环境境，引起起客户购购买冲动动在吸引大大量客流流后，现现场环境境的好坏坏便是销销售能否否成功的的关健。项项目应当当在规划划设计、园园林绿化化、现场场包装、接接待中心心、示范范单位等等方面营营造一个个非常舒舒适的内内部环境境，配以以销售策策略上营营造的热热烈买卖卖气氛，力力求迅速速打动客客户的心心，促进进客户成成交。6、在宣宣传及销销售上体体现项目目的规划划前景由于王家家村一直直以来给给外界的的形象是是环境较较为杂乱乱。如何何消除这这一不利利因素，把把规划中中的利好好因素展展示给目目标客户户，呈现现在大众众工薪消消费者面面前，需需要在宣宣传及销销售上重重点把握握，并在在软性宣宣传、宣宣传资料料、人员员培训等等方面重重点加强强。7、体现现“以人为为本”的经营营理念面对多元元化的目目标客户户，我们们必须抓抓住人的的特点，规规划设计计更加“人性化化”。项目目不但应应在规划划中力求求细致、完完善，在在设计中中多考虑虑人对居居住环境境要求，还还可在企企划营销销中体现现以客为为尊的诚诚意和“以人为为本”的理念念。通过过融合项项目“以人为为本”的经营营理念，可可以把握握更多潜潜在客户户，打动动他们的的心，促促进成交交。8、找出出项目“个性化化”的形象象客户对品品牌的认认知程度度往往取取决于品品牌的个个性，没没有个性性的商品品品牌极极易在市市场中流流失。通通过对项项目的分分析和理理解，挖挖掘内在在优点加加以策划划包装，提提炼“个性化化”的项目目形象，可可以大大大提高项项目的知知名度，提提升项目目的附加加值，从从而促进进销售业业绩的提提升。从以上几几点企划划思路出出发，我我们将对对项目的的市场定定位，规规划设计计销售策策略等方方面一一一作出建建议，期期望做出出一个有有特色的的、成功功的精品品项目。2项目目市场定定位21市市场定位位王家村附附近的楼楼盘可谓谓良莠不不齐，档档次不一一，而且且价格相相差悬殊殊，可以以说“一路之之隔，楼楼价翻一一番”。位于于项目北北边的李李王路上上高档楼楼盘较多多，规模模较大，规规划有致致。如福福林山庄庄、翠雍雍花园、新新城花园园、及中中心公园园一带大大大小小小的楼盘盘在000年、001年卖卖得特别别红火，但但随着青青岛市的的快速发发展，房房地产市市场呈现现出多方方位热点点，山景景热、市市政配套套热等，因因此000年以后后上马的的项目已已没有了了当时的的风光，区区域市场场热点已已被淡化化，再加加上周遍遍环境治治理情况况不佳对对住宅环环境的直直接影响响，如明明和居、福福林花园园等项目目的销售售进度都都因此变变得相当当缓慢。所所以，本本项目的的区域划划归应与与区中心心整体规规划设计计紧密挂挂钩，淡淡化王家家村区域域概念才才是本项项目获胜胜的前提提。细分析项项目相邻邻的楼盘盘，其中中主要有有福林山山庄、新新城花园园等都是是单体住住宅楼，缺缺少园林林绿化，且且临近正正阳路交交通干线线，噪音音污染无无法回避避。而本本项目和和他们相相似，故故此，项项目能不不能够在在区域中中独树一一帜，决决定其能能否在市市场竞争争中脱颖颖而出。唯此，结结合区域域市场情情况和自自身特点点，本部部建议将将本案定定位为 -“未来区区中心外外来工薪薪定居楼楼盘典范范”以此定定位入市市，充分分迎合市市场，进进而突破破市场，形形成本区区域的最最大热点点，当然然，要达达到这样样的目标标，必须须需要合合适的规规划及硬硬件配合合。在下下述项目目建议中中会逐一一阐述。222项目目形象定定位项目所处处区域，本本地居民民文化质质素较低低，外来来高科园园工薪阶阶层及市市中心区区居民文文化素质质则较高高，但项项目的外外围环境境较差，周周边商品品房小区区与镇居居民房缺缺少和谐谐美感，这这些因素素严重阻阻碍了区区域市场场的发展展，甚至至造成了了区域客客源的不不断流失失。故此，在在项目形形象定位位上应扬扬长避短短，抓住住市民向向住环境境好的绿绿化小区区的心态态，带给给客户一一种“既享有有成熟小小区环境境，又座座拥未来来新区中中心”的双重重“抵买”价值。项项目形象象定位可可从小区区住宅、园园林绿化化、生活活质素高高等方面面重点诉诉求。初步提供供以下项项目形象象定位供供参考：“未来城城阳中心心区外来工工薪阶层层的定居居典范”通过上述述的形象象定位，给给本案赋赋予新的的内涵，紧紧盯市场场消费者者的需求求，提高高可卖点点，使项项目从低低沉的环环境气氛氛中摆脱脱出来，从从而体现现项目内内外环境境的优越越。23目标客客户定位位作为城阳阳区之一一的王家家村，其其购房客客户群有有较为特特殊的一一面。由由于属于于新规划划区，居居住人口口多以外外地或外外区移民民为主，尤尤其是王王家村，外外来人口口集居地地，而且且当地工工厂及小小型商铺铺群较多多，营造造了一大大批工薪薪阶层及及个体商商户。这这些人在在青岛工工作生活活多年，想想成为城城阳居民民，从而而长久居居住的愿愿望强烈烈，都想想在此选选择一套套价钱合合理而又又升值潜潜力的住住宅。根根据实际际情况，我我们又可可将这部部分客户户群定向向细分如如下：1、区内内的买家家分析：城城阳区老老中心内内人口密密集，路路窄人稠稠，整体体环境缺缺乏大型型园林绿绿化，绿绿化率低低。对于于欲改善善环境的的买家及及家中有有安度晚晚年的老老人家的的客户，本本案住宅宅是他们们置业首首选。2、区域域居民的的子辈分析：这这批人在在当地生生活较长长时间，生生活圈子子几乎固固定在此此，对该该区感情情深厚，而而现有条条件已难难以满足足其生活活需要，想想买大屋屋改善环环境，同同时出于于孝敬老老人的前前提下，在在同区就就近购房房，既能能更好照照顾老人人，又能能享受独独立居住住的自由由便利。3、区域域居民的的亲属、朋朋友分析：此此类客户户受该区区域的亲亲属、朋朋友的口口碑宣传传，对小小区向往往，同时时在此地地置业，方方便于同同自己亲亲属、朋朋友进行行充分的的沟通，接接触和联联络，还还享受其其优越住住宅环境境。4、外来来人口在在该地置置业分析：此此类在该该区域中中占主流流，他们们注重本本案的综综合素质质，周围围的自然然环境以以及周围围的配套套设施，对对新环境境适应性性较强，反反而对区区域感情情不太考考虑。此此外，对对于外来来人士而而言，群群居意识识是影响响他们选选择居住住地点的的重要因因素之一一。 5、在在市中心心工作的的工薪一一族人士士分析：市市中心繁繁荣的金金融中心心，商业业网点，以以及工厂厂的聚集集，造就就了一批批在该区区工作的的工薪一一族，此此类阶层层人士对对置业概概念注重重经济实实惠，环环境优雅雅，交通通方便，同同时享受受现代生生活居所所，改善善生活素素质。6、在惜惜福镇王王家村经经商的小小商户分析：他他们拥有有一定的的经济实实力，乐乐意在经经营范围围的附近近置物业业，既方方便居住住，亦能能随时照照顾生意意，一举举两得。优优质的生生活环境境有助于于改变他他们不定定向的居居住习惯惯。7、因拆拆迁而不不得不迁迁移的本本镇居民民 分析：由由于不满满现时的的拆迁安安置区域域，想通通过拆迁迁重新别别寻居所所地方，新新规划区区域为此此类人之之首选。8、经济济充裕，已已购楼宇宇的投资资者分析：这这部分人人也许在在城阳区区购过楼楼，随着着近年来来购楼经经验的丰丰富，他他们也可可能看中中项目前前景好，具具有较大大的升值值潜力，买买来自住住或投资资以求大大回报。 当然，一一个项目目的目标标客户可可能永远远不只以以上几项项分析的的客户，然然而针对对该项目目的特点点来说，本本部认为为上述分分析基本本已囊括括了近八八成目标标买家，只只要能抓抓住这批批客户的的购买心心理，再再辅以必必要的销销售策略略，就必必能取得得销售的的成功。24目标市市场细分分针对目标标客户的的情况，本本部将目目标市场场细分如如下：1、购购买阶层层1)自用用：大众众工薪阶阶层（含含拆迁户户），有有能力而而又确实实希望置置业的。2)安居居保值：较高薪薪收入阶阶层（含含个体户户及现时时租屋人人士）。因因为楼宇宇的价值值会随通通涨而上上升，而而租屋的的租金则则如流水水般而去去，住宅宅置业既既能保值值又可安安居。3)换屋屋计划：不满现现时居住住条件且且有能力力供屋的的人士，房房改房的的原居者者。4)投资资客：投投资者是是每个有有潜力楼楼盘的目目标买家家群，针针对本项项目，被被吸引的的多是中中小型投投资者。2、年年龄层次次：中青年人人为主（330550岁）3、家家庭结构构：三五口口之家为为主，老老人在外外地。4、收收入区分分低中等级级5、经济济结构：现有存款款5万元元以上6、消费费等级10-330万元元7、消费费水准 工工薪消费费8、购屋屋心态1）环境境偏好治安安良好，相相对恬静静，且有有安全保保障之住住家。2）休闲闲享受各项项休闲娱娱乐设施施近在8800米米半径以以内之理理想住家家。3）商品品偏好喜欢欢家居户户数少，出出入人员员较单纯纯。4）地段段偏好交通通网络四四通八达达，方便便快捷。5）旧屋屋换新屋屋。（含含房改房房客户）9、购屋屋动机：自自住为主主，投资资为辅。25目标客客户市场仿如如金字塔塔，不但但要瞄准准金字塔塔的顶部部，而更更重要的的是应瞄瞄准金字字塔的中中部以下下（即对对准大多多数的消消费群体体）根据据对青岛岛郊区楼楼市的调调查分析析，城阳阳区大部部份的消消费者，最最可接受受的房价价是100万到118万元元之间，而而另一部部份人可可接受的的房价为为18万万到255万，能能够接受受30万万元以上上的消费费者就是是金字塔塔的顶部部了，本本案的目目标客户户为100155万元这这一阶段段。3销售售策略建建议31市场气气氛培养养兹建议议在现阶阶段利用用项目一一切的条条件，营营造浓烈烈的市场场气氛，吸吸引买家家的关注注，为项项目推出出时的销销售打下下良好的的市场基基础，具具体操作作内容包包括：1.硬硬件塑造造告知性性工地展展示应利用楼楼盘入口口围墙包包装，树树立项目目形象，营营造市场场气氛。并并可通过过横幅，彩彩旗等工工具将项项目信息息传达给给市场，吸吸引买家家。户外广广告设置置 户外广广告设置置能增强强项目的的认知能能力，可可以有效效提升项项目的知知名度。在在广告牌牌设置上上可以考考虑，公公交车站站灯箱、车车身广告告等其它它户外媒媒体。设置精精美的示示范单位位和样板板房通过过对示范范单位和和样板房房的包装装设计，可可有效掩掩饰平面面中的弱弱点，引引起客户户购买冲冲动，促促进成交交。2.软性性宣传为区区域造势势通过报纸纸软性文文章，详详述为城城区规划划带来的的种种优优越之处处，以完完善的社社区配套套、熟悉悉的生活活环境打打动买家家的心，挽挽回不断断外流的的区域客客源。为本案案住宅造造势目的：把把市场的的注意力力拉至本本案住宅宅，突出出项目形形象，以以本案住住宅环境境好，交交通便利利的优点点吸引买买家。为楼盘盘造势形式一：软性广广告宣传传；如城城区未来来规划的的、市政政配套的的完善、青青岛市对对外来人人口户口口政策等等所带来来的利好好因素向向市场传传达。形式二：置业调调查问卷卷，以抽抽奖的形形式向中中奖买家家提供额额外折扣扣或现金金奖励。同同时，留留住部分分准备置置业的买买家。32促销手手段建议议1、增加加销售点点 本部部建议本本项目销销售点除除现场售售楼部外外，可考考虑节假假日在中中心公园园、设促促销点，并并设专车车接送，以以加强楼楼盘销售售网点的的联合促促销力。2、大型型展销会会选择适当当的时间间和地点点，通过过适量的的广告投投放，营营造销售售高潮。3、潜在在客户开开发 利用本本部原有有广阔的的一手及及二手客客户资料料，通过过主动联联络推销销方式，增增加项目目的客户户来源。同同时，应应发感谢谢信给首首期业主主，并采采取措施施对旧业业主成功功介绍买买家（以以签契约约为准）给给予奖励励，从而而开发旧旧客资源源。4、入户户单张宣宣传 向区域域内尤其其是即将将拆迁的的居民派派发入户户单张，使使其对本本项目有有较理性性认识，并并吸引其其到场购购买。5、单张张夹报 针对项项目的潜潜在客户户以区域域性为主主，可重重点加强强区域性性宣传以以节省广广告投入入。单张张夹报形形式可以以是通过过邮政订订报系统统或报纸纸摊档派派发。6、提供供住宅质质量保证证书和住住宅使用用说明书书在客户购购买前提提供住宅宅质量保保证书和和使用说说明书。一一则可以以体现发发展商实实力，二二则可以以使买家家体会发发展商以以客为尊尊的诚意意及细致致优良的的服务。33付款方方式建议议 针对区区域内楼楼盘的付付款方式式过于单单一，应应向买家家提供较较轻松的的付款方方式以扩扩展买家家层面，增增加其超超前入市市的可能能性。特特建议项项目的付付款方式式建议如如下：付款方式式手续 ：一次次付款 优惠按按揭折扣： 88折折 9折折 911折 993折签认购书书时付定定金 5500签认购书书七天内内（扣除除定金） 30% 100%即办理最最高七成成三十年年银行按按揭 110%即办理最最高七成成三十年年银行按按揭 330%4宣传传策略建议在本本项目推推出前投投放一定定量的软软性广告告，向市市场营造造一种工工薪消费费既经济济又实惠惠的概念念，待项项目推出出市场后后更以这这一概念念，通过过强有力力的立体体广告效效应，创创造浓烈烈的市场场气氛，以以达到理理想的销销售业绩绩。41.媒体选选择建议议半半岛都市市报 山东大大众报业业主办，发发行量220万份份/日以以上 ，销销售网点点密布，拥拥有固定定的读者者群，是是青岛首首选的地地产广告告媒体。青岛岛导报青岛日报报业主办办报纸之之一，发发行量110万份份/日以以上，读读者稳定定，以家家庭读者者为主，和和半岛都都市报配配合可以以形成极极佳的广广告效果果。城阳阳电视台台一、二二台、青青岛交通通台。价格低，听听众广，能能以高频频率的传传播来提提高受众众对项目目的认识识度户外广广告和指指示路牌牌在楼盘盘附近做做指示路路牌巴士车车身广告告楼盘工工地周边边围墙广广告利用户外外广告的的长期效效应为项项目营造造市场效效应和区区域氛围围。DM（DDireectMaiil）入入户单张张价格低，目目标市场场细分明明确，宣宣传有侧侧重点，适适合区域域性宣传传。422.宣传传主题 本次广广告提案案旨在准准确体现现本项目目的整体体优势及及项目特特色，使使之能在在短时间间内建立立起本项项目的品品牌形象象，扩大大其知名名度。并并通过一一系列新新颖而有有创意的的广告策策划，激激起消费费者对本本项目的的强烈关关注，促促使消费费者产生生购买行行动。竞争对手手分析高质素素的物业业在现今今的青岛岛房地产产市场当当中，竞竞争日趋趋激烈：从风格格独特的的设计、配配套设施施到价格格战、公公关战、广广告战等等各种营营销手段段的运用用，均挖挖空心思思，务求求令到场场消费者者解囊认认购。本案所在在的正阳阳路交通通主干道道中，其其市场竞竞争早已已于早年年开始。主主要竞争争对手有有新城花花园、明明和居小小区后期期、恒远远小区等等项，由由于上述述楼盘的的宣传力力度略优优本案，在在市场上上已略占占优势。而而对本项项目构成成压力。短期内建建立具有有独特个个性的项项目品牌牌形象，锁锁定目标标客户群群，引起起消费者者的注视视，促使使消费者者作出购购买行动动。43广广告创意意及诉求求1、广广告创意意“青岛XXXXXX小区”的广告告创意是是以“薪房，免免费迁户户口”，此广广告句体体现楼盘盘的独特特个性，以以令到引引起外来来工薪阶阶层的注注意。2、广广告诉求求在前期以以理性与与感性相相结合，中中期则以以理性诉诉求为主主，后期期的广告告宣传则则侧重于于感性的的宣传。3、表表现手法法结合不同同时期的的推广策策略，在在项目整整体品牌牌形象塑塑造、项项目卖点点等方面面加大宣宣传力度度，围绕绕项目广广告主题题，在色色彩、构构图、标标题、内内容等方方面统一一完整地地表现的的“未来城城阳中心心区外来工工薪阶层层的定居居典范”，从而而塑造项项目的品品牌形象象和亲和和力，引引起大众众的共鸣鸣。4 4广告宣宣传推广广策略1、 项目在第第一阶段段，将以以树立品品牌形象象为主。2、 本部现将将楼盘的的目标客客户定位位为外来来工薪一一族，所所以广告告将以鲜鲜明的大大众风格格，树立立起“青岛XXXXXX小区未来来城阳中中心区外来工工薪阶层层的定居居典范”的鲜明明形象。以以此获得得目标消消费群的的认可，带带动销售售。3、第二二阶段延延续第一一阶段的的广告策策略，仍仍以大众众性的城城区生活活为主要要诉求点点，以渲渲染高品品味的工工薪城区区生活为为主要出出发点。但但配合了了具体卖卖点的演演绎，例例如：未未来区中中心地理理位置的的演绎、规规划、大大众品位位的城区区生活一点点点犹如如揭开面面纱般将将楼盘的的整体形形象塑造造于买家家的面前前，以引引起买家家的共鸣鸣。4、第三三个阶段段将著力力配合销销售的高高潮期进进行促销销活动。45、媒媒介的组组合策略略以报纸、电电视、电电台为主主，户外外广告等等为辅。并并配合相相关的公公关活动动，在新新闻媒介介上作适适当的报报道。媒介选择择1、 报纸半岛都都市报、青青岛导报报2、电电视以城阳电电视台为为主，青青岛电视视台为辅辅3、电电台青岛电台台交通频频道结束语就项目本本身现存存的规划划设计而而言，结结合适当当的价格格定位，理理应能够够保持一一定的销销售业绩绩。本部部认为势势必能够够较大程程度地提提高项目目的综合合素质，提提升项目目知名度度，既成成功推出出市场，又又能为项项目以后后各期的的销售推推广打下下坚实的的基础，并并使项目目成为区区域的指指标性物物业。市场发展展部20033年9月月9.21.202219:1519:15:2322.9.217时15分7时15分23秒9月. 21, 2221 九月 20227:15:23 下午19:15:232022年9月21日星期三19:15:23