某地区房地产市场分析管理知识

开篇导言言20133年新一一届政府府上台之之后，在在经济建建设领域域简政放放权，更更加市场场化的取取向更加加明显，而而房地产产调控长长效机制制日益清清晰，预预期基本本保持稳稳定，限限购和限限贷保持持不变，房房地产税税推进谨谨慎，上上市房企企再融资资放开，区区域调控控差别化化。年初初开始，央央行的货货币政策策偏松，外外汇占款款的增长长和信贷贷的大量量投放提提供了充充足的流流动性，多多家银行行的贷款款政策偏偏松，除除个别银银行的贷贷款政策策有所收收紧外，多多数银行行都存在在优惠政政策，首首套房贷贷款利率率85折折成为普普遍现象象。此外外，个别别城市出出现了针针对房地地产市场场做出适适当的微微调，在在这种局局面下，需需求不断断释放，行行业延续续20112年来的的复苏，呈呈现跨年年热销的的局面，但但成交量量的攀升升推动热热点城市市房价过过快上涨涨的势头头特别明明显。为为稳定市市场预期期，中央央在2月底出出台了“新国五五条”。政策策的出台台一度让让市场风风声鹤唳唳，预期期一度陷陷入混乱乱，世联联一季度度世联购购房者信信心指数数也因政政策的出出台而小小幅下降降，但最最终政策策落地性性不强，需需求整体体没有受受到多大大的影响响，即使使在6月份爆爆发“钱荒”事件，市市场仍能能维持高高度景气气。在下半年年，央行行货币政政策定调调中性偏偏紧，同同时也受受到国外外经济一一些因素素的影响响，银行行间拆放放利率中中枢逐步步上移，全全社会融融资总量量增速下下移。在在流动性性逐步收收紧的影影响下，叠叠加去年年同期高高成交基基数因素素，下半半年起商商品房成成交增速速开始下下移，但但依然处处于让人人满意的的高位，自自然也会会带动价价格的攀攀升。在在资产价价格逐步步上移压压力下，88月起部部分银行行由于信信贷额度度受限，开开始取消消首套房房贷利率率优惠，甚甚至套房房贷利率率较基准准上浮110%-20%，但需需求仍旧旧旺盛，商商品房成成交量始始终维持持在高位位，房价价上涨趋趋势不改改进入111月，市市场资金金面偏紧紧，银行行信贷额额度大幅幅收紧，贷贷款利率率持续上上浮使得得需求有有所衰弱弱，叠加加一二线线热点成成交城市市纷纷出出台政策策抑制需需求，导导致观望望情绪开开始加重重，虽然然楼盘上上门量仍仍维持高高位，但但成交率率开始有有所下行行。最后后，随着着新的一一年到来来广州世世联地产产认为：20114年房房地产行行业应以以更积极极的、更更务实的的态度在在房地产产行业前前行中理理解国家家的调控控政策，在在行业变变革中找找到发展展的方法法。供求篇1广州州市商品品住宅市市场分析析1.120110220133年历年年广州市市十区二二市商品品住宅市市场情况况（近四四年）历年商品品住宅市市场供求求情况20133年广州州历年新建建商品住住宅成交交情况从历年商商品住宅宅市场成成交情况况看，从从20113年开开始市场场整体成成交金额额连续三三年上升升，20013年年成交金金额环比比上升22%；均均价方面面整体保保持上升升趋势，2013年成交价格上升幅度为7%。1.220113年广广州市商商品住宅宅市场分分析1.22.120113年广广州十区区二市整整体市场场概况广州十区区二市220133年商品品住宅成成交面积积10552万平平米，环环比下降降4%，全全年成交交金额113977亿元，环环比上升升2.55%，成成交均价价为1332844元/平平米，环环比上涨涨6.99%。20133年广州州房地产产市场呈呈现四大大特点：一、中中心六区区供应减减少、成成交大幅幅下滑、均均价大幅幅上升；二、周周边区域域成为供供求主力力，增城城、番禺禺、花都都三区占占整体成成交金额额46%；三、多多限政策策影响，市市场客户户以首次次置业、二二次置业业为主；四、全全年1-12月月市场特特点鲜明明，共划划分成四四个阶段段，既抢抢购波动动期、博博弈期、黄黄金期、转转折期。1.2.220113年11-122月广州州十区二二市商品品住宅市市场分析析20133年商品品住宅从从新增供供应量来来看分11月、99-111月集中中放大，1月为3月底“穗五条”出台前期，开发商抢售供应集中放大，9-11月黄金周住宅市场继续放量拉动整体供应上升。从成交量量来看，整整体市场场表现火火热，受受到3月月底“穗五条条”政策出出台前的的的影响响，3月月开发商商抢售签签约较为为理想，传传统成交交集中黄黄金月份份9、110两个个月成交交较为理理想。从从吸纳率率方面来来看，整整体吸纳纳率从六六月开始始呈现一一路下滑滑趋势，111月整整体吸纳纳率仅665%为为全年最最低值。从成交金金额和成成交均价价来看，220133年全年年广州市市场分成成四个阶阶段，33月政策策出台前前进入短短暂的抢抢购期，市市场表现现“量价齐齐高”；4至至8月进进入一次次博弈期期，市场场表现为为“量价齐齐降”；9至至10月月进入市市场黄金金期，市市场表现现为成交交量高、成成交均价价震荡；11月月开始市市场进入入转折下下行期，体体现为整整体消费费者市场场预期开开始下降降，市场场观望情情绪进一一步加重重，市场场“量降价价升”的趋势势形成。1.2.320113年广广州十区区二市商商品住宅宅成交情情况全年各区区住宅成成交呈现现供求相相对平衡衡，从各各区域看看也都呈呈现供求求相对平平衡的特特点，原原因受政政府调控控等因素素影响市市场成交交。从广州十十区二市市的商品品住宅预预售面积积来看整整体供应应主要集集中在第第四季度度，全年年供应主主要集中中在增城城、花都都、番禺禺、南沙沙四区，合合计占整整体供应应的688%。从市场吸吸纳情况况来看，除除萝岗、南南沙二区区吸纳率率相对较较低以外外，其它它区域全全部呈现现供小于于或者接接近等于于求的情情况。萝萝岗、南南沙二区区主要是是供应量量产品相相对过剩剩，两区区吸纳率率分别低低至688%、883%，未未来销售售压力较较大；越越秀、增增城两区区表现为为供求相相对平衡衡。纵观广州州各区域域成交情情况，郊郊四区两两市的总总成交面面积占全全市成交交总面积积的811%，中中心六区区仅占229%。增增城、花花都、番番禺成交交量最为为突出，成成交面积积分别2264万万平米、1183万万平米、1165万万平米。在在中心区区域中白白云区成成交相对对突出，成成交总面面积为664万平平米。从成交金金额来看看，成交交份额较较大区域域也恰恰恰是供应应较大的的区域，番番禺、增增城、花花都分别别占到总总成交金金额的118%、115%、112%，萝萝岗区则则是环比比成交金金额增长长幅度最最大的区区域，环环比增长长64%，萝岗岗区整体体规划利利好因素素和邻近近天河拉拉动区域域成交大大幅上升升。从成交均均价来看看，全市市各区域域无一幸幸免均呈呈现环比比上涨，越越秀（115%）、荔荔湾（110%）、海海珠（222%）、天天河（88%）、白白云（226%）、黄黄埔（111%）、花花都(111%)、番番禺（111%）南沙沙（177%）、萝萝岗（114%）、增增城（88%）、从从化（44%），由由于增城城和花都都区域成成交量大大价格相相对较低低的原因因，拉低低了广州州市整体体的成交交均价，而而且“双合同同”横行导导致政府府数据的的严重失失真，导导致政府府数据的的成交均均价根本本不能反反映真实实地情况况。越秀区越秀区今今年住宅宅供应面面积为88.7万万平米，33和122月的供供应量比比较突出出，整体体表现为为相对的的供大于于求，主主要原因因为越秀秀区价格格上涨较较快，产产品又以以改善型型及豪宅宅产品居居多受到到限购影影响较大大，成交交受限。20133年广州州市越秀秀区成交交8.44万平米米，全年年成交金金额288.255亿元，成成交均价价高达3334339元/平米，除除了1、33月份市市场抢售售签约以以外，其其他月份份销售平平均。东方文德德广场(详情图库团购点评)、骏文文雅苑(详情图库团购点评)两个项项目表现现突出，全全年销售售额6.6亿元元、4.8亿元元；在快快速去库库存方面面淘金家家园三期期表现突突出，由由于老东东山地域域性、性性价比高高等特点点受到老老城区业业主追捧捧，全年年成交1102套套成为年年度老东东山亮点点楼盘。在未来供供应方面面随着富富力新天天地产品品陆续入入市，形形成一定定批量的的供应，可可以缓解解越秀区区供应不不足情况况。20133年越秀秀区楼盘盘按销售售金额ttop110排名名20133年越秀秀区楼盘盘按销售售面积ttop110排名名荔湾区荔湾区今今年住宅宅供应334万平平米，成成交433万平米米，供不不应求，成成交均价价为2111422元/平平米，全全年成交交92.72亿亿元。供供应相对对集中月月份1、44月。荔湾区由由芳村板板块和“旧荔湾湾”板块组组成，全全年成交交金额992.772亿元元，成交交均价2211442元/平米，由由于芳村村板块供供应大幅幅增加，成成交主要要集中在在芳村板板块板块块，拉低低了整体体的成交交均价。保利公园园九里(详情图库团购点评)成为为20113年销销售金额额、销售售面积双双料冠军军，此外外供应集集中在保保利塞纳纳维拉(详情图库团购点评)、中中国铁建建荔湾国国际城(详情图图库团购点评)表现现也较为为突出，但但随着芳芳村板块块的崛起起，未来来供应结结构将以以芳村板板块为主主的形势势。随着荔湾湾区明年年第一季季度推出出广钢新新城巨无无霸地块块，在未未来12年内内荔湾区区住宅市市场将会会形成的的巨大供供应量，大大量住宅宅产品上上市必然然导致市市场竞争争的加剧剧。20133年荔湾湾区楼盘盘按销售售金额ttop110排名名20133年荔湾湾区楼盘盘按销售售面积ttop110排名名天河区天河区220133年住宅宅预售面面积为332.999万平平米，成成交388.8万万平米，天天河区在在售项目目较少，11月市场场供应突突出，22-6月月市场供供应十分分紧张，全全年去化化速度较较快。从成交方方面看，天天河区今今年成交交金额1138.89亿亿，成交交均价涨涨至3557944元/平平米，整整体呈现现量跌价价升的市市场走势势。天河广州州东站板板块、天天河车陂陂板块都都有新货货上市，天天河区的的全年成成交均价价居高不不下，如如侨鑫汇汇悦台，成成交均价价达9006255元/平平米，多多数楼盘盘也均在在350000元元/平米米左右。随随着多限限的影响响，天河河区住宅宅市场可可能将在在20114年出出现有价价无市的的情况。20133年天河河区楼盘盘按销售售金额ttop110排名名20133年天河河区楼盘盘按销售售面积ttop110排名名白云区20133年，白白云区住住宅预售售总面积积达到660万平平米，成成交面积积64万万平米全全年供应应主要集集中在11月、33月，整整体供小小于求，供供应主要要集中在在金沙洲洲板块。20133年，白白云区成成交金额额1166亿元；成交均均价达2213335元/平米，涨涨幅近225.885%，是是全市均均价上幅幅最高区区域。成成交金额额排名前前十位金金沙洲板板块楼盘盘占比最最大，金金沙洲板板块成为为中心城城区最大大的主力力供应板板块之一一，区域域内保利利、深业业、越秀秀城建等等知名开开发商汇汇聚，市市场竞争争激烈。未来供应应方面主主要集中中在白云云新城板板块，11-2年年内该板板块将有有35万万平米住住宅产品品上市，但但由于220122年激进进的拿地地，地王王在白云云新城板板块频出出，给未未来板块块内楼盘盘上市带带来更的的多考验验。20133年白云云区楼盘盘按销售售金额ttop110排名名20133年白云云区楼盘盘按销售售面积ttop110排名名海珠区20133年，海海珠区住住宅预售售总面积积达到330.334万平平米，全全年成交交面积229.777万平平米，主主要原因因为市场场供应量量小，除除保利天天悦(详情图库团购点评)外20013年年基本无无大盘上上市，整整体市场场表现为为供略大大于求。20133年，海海珠区全全年成交交金额886亿元元环比下下降244%，均均价2337911元/平平米，环环比上涨涨22%。由于于政策调调控累积积效应年年底市场场预期大大幅下滑滑，所以以海珠区区年度销销售较好好项目基基本是上上半年入入市项目目。未来供应应方面，南南洲板块块的越秀秀项目入入市将会会带来较较大供应应。黄埔区20133年黄埔埔区住宅宅仅供应应3.77万平米米，只有有1、88月有新新供应，供供应十分分紧张，全全年成交交10万万平米，主主要集中中在3月月，区域域全年处处于供不不应求的的紧张状状态。黄埔区今今年的总总成交金金额为115.773亿元元，成交交均价为为157726元元/平米米环比上上升111%，该该区域今今年在售售项目仅仅有九个个，黄埔埔区住宅宅市场的的供应量量缺口较较大，未未来黄埔埔南岗片片区佳兆兆业项目目上市将将有限的的缓解市市场供求求紧张关关系。20133年黄埔埔区楼盘盘按销售售金额ttop110排名名20133年黄埔埔区楼盘盘按销售售面积ttop110排名名萝岗区萝岗区全全年供应应面积997万平平米，主主要集中中在年初初和年底底，全年年成交666万平平米，整整体市场场表现为为供大于于求，主主要原因因为全年年住宅供供应旺盛盛；全年年吸纳率率仅688%，成成为十区区二市去去化率最最低区域域。萝岗区全全年成交交金额约约1066亿元，环环比上升升64%，全市市涨幅最最大的区区域，成成交均价价160070元元/平米米环比上上升155%；成成交主要要集中在在中海誉誉城(详情图库团购点评)、万万科东荟荟城(详情图库团购点评)这22个项目目，成交交面积共共34.1万平平米，占占全区成成交总面面积的五五成。随着中海海、万科科、奥园园纷纷已已进驻萝萝岗区，今今年越秀秀再摘取取一宗住住宅地块块，未来来萝岗区区1-22年时间间将会有有约477万平米米的住宅宅产品上上市，届届时萝岗岗区市场场竞争状状况更为为激烈。20133年萝岗岗区楼盘盘按销售售金额ttop110排名名20133年萝岗岗区楼盘盘按销售售面积ttop110排名名南沙区南沙区今今年住宅宅供应面面积为1117万万平米，成成交面积积共977万平米米，市场场吸纳率率为833%，表表现为供供大于求求。全年成交交金额为为97亿亿元环比比上升110%，均均价85552元元/平米米环比上上升177%，全全年价格格呈现下下降趋势势，至110月成成交均价价有所回回升，该该区域成成交主要要集中在在碧桂园园天玺湾湾(详情图库团购点评)、南南沙滨海海花园（楼楼盘资料料）项目。20133年南沙沙区由于于规划利利好的因因素带动动整体楼楼市，今今年3宗宗住宅地地块成交交，未来来南沙区区1-22年时间间将会有有约1114万平平米的住住宅产品品上市，届届时南沙沙区市场场竞争状状况更为为激烈。花都区20133年花都都区预售售总面积积1699万平米米，成交交面积1183万万平米，位位列广州州十区第第一位，成成为广州州十区最最大的供供应成交交区域，220133年市场场供小于于求。成交金额额方面，花花都区今今年成交交1688亿元，仅仅次于番番禺区排排在广州州十区第第二位，其其销售主主要来源源于雅居居乐锦城城(详情图库团购点评)、保利利花城(详情图库团购点评)等楼盘盘，全年年成交均均价为991666元/平平米，同同比上升升11%。花都都各盘主主打首次次置业刚刚需产品品定位，而而且产品品供应充充足使得得花都市市场取得得了良好好的业绩绩。番禺区20133年番禺禺区住宅宅预售面面积为1153万万平米，成成交面积积为1665万平平米，全全年市场场呈现供供略大于于求。20133年番禺禺区成交交金额2256亿亿元，全全市排名名第一位位，全年年每月成成交保持持13万万平方以以上，全全年成交交均价为为154494元元/平米米，环比比上升111%。番番禺区成成交主要要集中在在广州亚亚运城(详情图图库团购点评)、万科科红郡(详情图库团购点评)等项目目。 20113年番番禺区由由于没有有住宅用用地供应应，未来来一年住住宅供应应十分紧紧缺，预预计出现现供不应应求的现现象。1.2.320113年增增城、从从化二市市商品住住宅成交交情况增城20133年增城城住宅市市场供应应2655万平米米，成交交面积2263万万平米，市市场吸纳纳率为999%，整整体市场场表现为为供求平平衡。20133年增城城住宅成成交金额额为2112亿元元环比上上涨155%，均均价为774477元/平平米环比比上涨88%，涨涨幅有限限。由于于广州十十区限购购客户大大量外流流加上刚刚需拉动动，刺激激了增城城市场的的大幅增增长，供供不应求求的市场场形势突突出，价价格上行行概率增增加。受受到广州州十区多多限的影影响，220144年增城城市场预预期较为为乐观。 在各盘盘成交方方面，碧碧桂园凤凤凰城(详情图库团购点评)在增增城市成成交金额额、成交交面积均均排名第第一，成成为20013年年度增城城住宅市市场最大大的赢家家；增城城市其它它楼盘销销售情况况也较为为良好，如如锦绣御御景国际际(详情图库团购点评)、碧碧桂园豪豪园(详情图库团购点评)成交交均在220亿元元左右。从化20133年从化化住宅市市场供应应71万万平米，成成交面积积84万万平米，市市场吸纳纳率为1113%，整体体市场表表现为供供稍小于于求。20133年从化化住宅成成交金额额为577亿元环环比上涨涨42%，均价价为71111元元/平米米环比上上涨4%，涨幅幅有限。 从化市市20113年市市场表现现突出需需求进一一步放大大，均价价低上涨涨幅度较较小是广广州十区区二市的的价值最最低洼区区域，市市场运行行健康；受到广广州十区区限购的的影响，220144年从化化市场预预期较为为乐观。图521.3广州十十区二市市20113年商商品住宅宅存量分分析20133年广州州十区二二市商品品住宅存存量面积积为16630万万平米，存存量套数数为122.6万万套创两两年内新新高，主主要存货货上幅起起始月份份为9月月，各楼楼盘供应应量上升升导致存存量有所所攀升。 从去化化时间看看截至220133年122月311日广州州十区二二市存量量需要220个月月才能消消化完毕毕，广州州历年正正常的消消化时间间为100个月，所所以20014年年市场产产品相对对过剩。从区域上上看20013年年广州十十区二市市存量主主要集中中在几个个供应较较大的周周边区域域，花都都、增城城、番禺禺三区合合计占到到整体存存量的551%，迫迫切需要要去库存存化形势势突出；中心六六区域越越秀、黄黄埔由于于供应较较少所以以存量不不高，而而天河区区主要因因为去货货缓慢，供供应虽然然不多但但存量上上升趋势势较快。 从各区区的去化化时间看看，越秀秀库存去去化时间间高达66个月，其其次是天天河、海海珠去化化时间达达4个月月，其他他区域的的去化时时间12个月月，增城城供货最最为紧张张。1.4广州市市20114年商商品住宅宅市场展展望 一方面面，20013年年广州市市整体住住宅市场场走过了了抢售期期、博弈弈期、黄黄金期、转转折期四四个阶段段，总体体市场下下行趋势势形成；另一方方面，从从网易阳阳光家缘缘数据看看，广州州市十区区二市住住宅价格格无一幸幸免全部部上升，涨涨幅在44-226%之之间，各各区域价价格均呈呈现不同同程度的的上涨，在在“双合同同”横行下下，广州州市政府府勉强“完成”年度调调控目标标，而且且因为均均价较低低的周边边区域成成交放量量拉低了了整体市市场均价价，实际际上住宅宅市场价价格并没没有仅仅仅涨幅在在调控目目标内；最后，广广州住宅宅市场库库存量相相对正常常，未来来开发商商去库存存压力不不算太大大，住宅宅价格保保持平稳稳概率较较大。 在现阶阶段政策策不发生生大的调调整转向向的前提提下，220144年广州州中心六六区住宅宅市场新新增供应应将会进进一步放放大黄埔埔区、白白云区相相对大量量项目上上市，周周边区域域刚需热热点花都都、番禺禺、增城城、萝岗岗供应也也将放量量，初步步统计广广州十区区二市220144年将会会有约110.88万套住住宅产品品上市，在在“限购、限限价、限限贷、限限售、限限签”政策持持续下，预预计总体体会呈现现先火热热后平稳稳，升温温后保持持稳定的的趋势。一一方面，地地方“五限”调控并并未给市市场带来来巨大的的影响，另另一方面面，市场场需求并并未因调调控下降降，反而而刺激更更多的人人去买房房。总体体来说，政政府若积积极敦促促银行执执行信贷贷政策，发发展商若若积极应应对市场场变化，220144年成交交量有望望与今年年持平，但但迫于220133年地王王频出背背景下，价价格上行行压力还还是比较较大，预预计总体体仍是呈呈现上涨涨趋势，但但是对比比今年来来讲无论论量还是是价升幅幅都有所所放缓。9.19.202209:5209:52:0722.9.199时52分9时52分7秒9月. 19, 2219 九月 20229:52:07 上午09:52:072022年9月19日星期一09:52:07