房地产企业税务稽查应对培训

1得威财税服务机构（北京）得威财税服务机构（北京）二二七年七月七年七月22 财富巨人，纳税侏儒财富巨人，纳税侏儒 2004 2004年开展的第一次全国经济普查报告：年开展的第一次全国经济普查报告：房地产行业的利润率仅为房地产行业的利润率仅为6.7%6.7%，不管是净资，不管是净资产回报率还是销售利润率都在产回报率还是销售利润率都在7%7%以下，在全以下，在全国普查的国普查的1616个行业中销售利润率排在第个行业中销售利润率排在第7 7位，位，仅为中游的水平。仅为中游的水平。福州市物价局福州市物价局20062006年在全国率先公布了该年在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算，该市开市商品房的社会平均成本。经测算，该市开发商的发商的利润率平均约为利润率平均约为50%50%，最低的约，最低的约20%20%，最高的超过最高的超过90%90%。3320072007年月，年月，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同发布的一发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高倍多，比平均水平高倍。电力煤气业的利润高倍多，比平均水平高倍。其中，房产业的利润率一般在其中，房产业的利润率一般在15153030之间；地产业利润率更是高达之间；地产业利润率更是高达100100300300。房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。一部一部“胡润制造胡润制造”的的“200“2004 4中国大陆百富榜中国大陆百富榜”中，房地产企业老板竟然占到了中，房地产企业老板竟然占到了。在在20042004年福布斯中国内地富豪榜上，前年福布斯中国内地富豪榜上，前200200人中有人中有6464人来自房地产行业；在前人来自房地产行业；在前2020名中，名中，有有1111位涉足房地产行业。位涉足房地产行业。财富巨人，纳税侏儒财富巨人，纳税侏儒 44 20052005年，国税总局公布的年，国税总局公布的20042004年度年度“中国纳税中国纳税500500强强”企业排行榜中，前企业排行榜中，前300300名内没名内没有一家房地产企业，有一家房地产企业，500500强中也只有一家。强中也只有一家。2006 2006年年9 9月月2 2日，国税总局发布的日，国税总局发布的“中国纳税中国纳税500500强强”企业中，房地产企业的数量仅企业中，房地产企业的数量仅占占0.6%0.6%，纳税额仅占，纳税额仅占0.3%0.3%。房地产业，被公认为是造就富人最多的房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行业业。20072007年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第六次把房，这是全国第六次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。关注。财富巨人，纳税侏儒财富巨人，纳税侏儒 55本次培训目的本次培训目的 针对行业特色针对行业特色 探讨稽查策略探讨稽查策略 剖析稽查内容剖析稽查内容 指导业务操作指导业务操作 关注涉税事项关注涉税事项 重点项目解析重点项目解析66本次培训的内容本次培训的内容一、房地产行业的一、房地产行业的特点特点及对税收检查的影响及对税收检查的影响二、房地产行业的二、房地产行业的检查策略检查策略三、房地产行业三、房地产行业预售的检查预售的检查四、房地产行业四、房地产行业收入的检查收入的检查五、房地产行业五、房地产行业税前扣除税前扣除的检查的检查77一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响（一）房地产企业经营活动的（一）房地产企业经营活动的主要业务主要业务（二）房地产企业开发（二）房地产企业开发审批过程及批件审批过程及批件 （三）房地产企业（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响行业特点对税收检查的影响（四）房地产企业主要（四）房地产企业主要税收违法行为税收违法行为88（一）房地产企业经营活动的主要业务（一）房地产企业经营活动的主要业务 房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城(镇)住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业房地产业。1土地的开发与经营 2房屋的开发与经营 城市房地产转让管理规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；99 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3城市基础设施和公共配套设施的开发 4代建工程的开发（一）房地产企业经营活动的主要业务（一）房地产企业经营活动的主要业务1010（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件立项审批立项审批 由公司向建委提出立项申请，建委由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划项文件，向发改委申请投资计划 立项批复立项批复 1111规划审批规划审批 由规划管理、土地管理、财政部门由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理负责，通常包括办理“两证一书两证一书”即即“建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证规划用地许可证”、“选址意见书选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）（确定用地范围，审核红线图）（1 1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（2 2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （3 3）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 （4 4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据 )（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件1212施工审批施工审批 房地产公司向建委报送规房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责政公用等部门分别负责 （1 1）建委颁发的施工许可证）建委颁发的施工许可证（2 2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件1313销售审批销售审批 依据依据商品房销售管理办商品房销售管理办法法、城市商品房预售管城市商品房预售管理办法理办法（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据（2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。（3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件1414产权审批产权审批 商品房交付使用后，由业主向商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，房管局报送购买房产的资料，办理房产证办理房产证 房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据权、转让产权以及销售产权的依据 资料资料：房地产开发的法律程序、步骤和税费：房地产开发的法律程序、步骤和税费（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件1515（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响 房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂 房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。1616经营业务复杂经营业务复杂 一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1717 2 2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。纳的意愿。原因 建住房2002217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 规定 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1818 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1919 3 3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易 与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。4 4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施 每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响2020（四）房地产企业主要税收违法行为（四）房地产企业主要税收违法行为 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。房地产企业偷逃税收手段花样繁多，高招迭出，真可谓是“八仙过海，各显神通”。概括来看，主要有以下几种形式：少计不计应税营业收入偷逃税收。（1）“以房换地”不计收入 （2）“以房抵欠”不计收入 2121 （3）银行按揭收入充抵借款少计收入 （4）代收代垫款项不计收入 （5）返租房款冲抵收入 2 2、瞒天过海式、瞒天过海式 采取虚增成本手段偷逃所得税 （1）采用混淆成本归属期、成本所属项目的办法，人为控制成本结转 将不属于某一项目的成本挤入该项目，提前结转成本，甚至重复计算结转成本，空转成本，调节利润，少缴税款。（四）房地产企业主要税收违法行为（四）房地产企业主要税收违法行为2222 （2）不按规定核算资本性支出与经营性支出 将应当在开发成本中核算的相关支出直接在期间费用中列支，混淆成本费用界限，减少当期应纳税所得额。（3）购进土地“三通一平”后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，并将虚增土地成本直接计入开发成本，侵蚀企业所得税税基。3 3、偷梁换柱式、偷梁换柱式 将开发行为改头换面为自建联建行为逃避税收。存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为（四）房地产企业主要税收违法行为（四）房地产企业主要税收违法行为2323 4 4、暗渡陈仓式、暗渡陈仓式 利用关联企业进行偷逃税收。房地产开发企业麽下拥有了一些控股或全资的建筑安装公司、销售公司和物业管理公司。房地产开发集团公司采取将开发房屋的建安工程转交给关联的建筑公司承建，由关联的销售公司经营其房地产开发企业的代理销售业务和广告业务等，由下辖的物业公司代收房地产企业的代垫代付维修基金等价外费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，达到偷逃税收的目的。（四）房地产企业主要税收违法行为（四）房地产企业主要税收违法行为2424二、房地产行业的检查策略二、房地产行业的检查策略（一）从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为（一）从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检年度检查与开发项目检查相结合查与开发项目检查相结合。（二）拓展和完善（二）拓展和完善调查取证调查取证的渠道和方法的渠道和方法（三）收集企业（三）收集企业基础资料、数据基础资料、数据（四）运用（四）运用整体测算法分析整体测算法分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口（五）（五）实地检查与询问调查实地检查与询问调查相结合相结合 （六）（六）账内检查与外调相账内检查与外调相结合结合（七）重视房地产（七）重视房地产合同凭证合同凭证的检查的检查 2525（一）改进税务检查的方法，年度检查与开发项目检查相结合（一）改进税务检查的方法，年度检查与开发项目检查相结合 以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。2626 （1）从立项环节入手，到发展改革计划委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发项目及其开发量。（2）从开发环节入手，通过对开发项目主体工程预（决）算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发项目及其开发量。（3）从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房开企业提供测绘报告，核实开发企业竣工项目的开发量“库存商品（或开发产品）”。（一）改进税务检查的方法，年度检查与开发项目检查相结合（一）改进税务检查的方法，年度检查与开发项目检查相结合2727（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法 1 1、根据房地产开发的审批、备案程序，依托社会综合治税网络，采集、根据房地产开发的审批、备案程序，依托社会综合治税网络，采集涉税信息涉税信息。（1 1）向）向发改委发改委采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。建设地址、项目备案号等立项批复信息。（2 2）向）向规划部门规划部门采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。2828 （3）向建设部门建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。（4）向土地管理部门土地管理部门采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等 （5）向房产管理部门房产管理部门采集房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法29292 2、收集企业基本情况、收集企业基本情况 主要了解：（1）企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况。目的了解是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。与建筑商或销售商的关系交易。（2）企业的内部控制制度和财务管理制度；（3）公司的重要会计政策的选择；（4）企业会计销售收入的确认时限；（5）企业销售成本的计算方法等。（6）以前年度接受审计和税务检查的情况；（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法30303 3、收集开发项目的基本信息、收集开发项目的基本信息 （1）开发项目名称；（2）项目坐落地址；（3）取得土地使用权方式和支付地价款；（4）支付的土地补偿费、公共设施配套费等各项费用；（5）开发项目总建筑面积；（6）开发产品类型和各自建筑面积；（7）项目施工建筑总承包企业名称；（8）建筑工程预（决）算金额；（9）项目可供销售面积；（10）已销售（含预售）房屋（土地）面积；（11）最低房屋销售价格；（12）采取何种销售方式；（13）已售房屋收取总价款等。（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法（二）拓展和完善调查取证的渠道和方法3131（三）收集企业基础资料、数据（三）收集企业基础资料、数据 1 1、需要收集的基础资料、数据、需要收集的基础资料、数据 房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表等。通过以上数据的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。3232（四）整体测算（四）整体测算 由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。1、根据同行业同一性质房产的成本构成比例和平均建安成本比例，与企业的实际比例进行比较 2006年盐城出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及该市2004年以来开盘的97个楼盘。“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费用255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”3333 以此作为标准，盐城市物价局核定上海某公司开发的普通住宅商品房基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。南京市栖霞区日前发布的2006年房地产价格管理情况分析报告，官方版房价成本清单是这样界定“商品房价格组成”的：（1）土地成本占到了37%；（2）建安费用约占总成本28%；（3）公共基础设施费约占10%；（4）前期工程费用和附属公共配套设施费各占2%；（5）各项税、费及利润约占21%。房地产企业成本构成分析（四）整体测算（四）整体测算 34342 2、通过相关费用追查开发项目的信息、通过相关费用追查开发项目的信息 土地契税、土地出让金、房屋产权交易费和配套费用（人防基建费、市政建设配套费、墙改费、公共建地费、渣土处理费、煤气、天然气集资费、规划验收费）房屋产权交易费等，都是按照一定比例征收的，可测算企业比例是否合理，通过与其他政府部门的信息共享，掌握企业情况是否属实。（四）整体测算（四）整体测算 3535（五）实地检查与询问调查相结合（五）实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊销情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。3636（六）账内检查与外调相结合（六）账内检查与外调相结合 由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此应考虑对与房地产公司往来账账载金额大、且业务往来频繁的单位，进行重点外调核实。3737（七）重视房地产合同凭证的检查（七）重视房地产合同凭证的检查 房地产企业的会计的帐目，是不可信任的，房地产所有的合同凭证是唯一稽查的依据。房地产企业会计核算不真实、不清晰已成为税务部门稽征税收的主要障碍，规范企业的会计基础核算工作、如实核算财务成果成为税务部门做好税收征管工作的当务之急。财政部2006年11月3日通报了对39户房地产企业进行检查的结果：这些房地产企业资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。3838三、房地产行业预售的检查三、房地产行业预售的检查（一）预售收入的（一）预售收入的检查方法检查方法（二）检查中应当（二）检查中应当注意的几个问题注意的几个问题3939（一）预售收入的检查方法（一）预售收入的检查方法 1 1、登陆、登陆房产网查询合同备案房产网查询合同备案情况，检查预售收入是否纳税申报，结情况，检查预售收入是否纳税申报，结合开发产品完工情况的检查，审查是否及时转为销售收入合开发产品完工情况的检查，审查是否及时转为销售收入 2 2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业入账；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。所得税。3 3、与地税部门核对企业开具预收房款的收据金额与申报的预售房款、与地税部门核对企业开具预收房款的收据金额与申报的预售房款是否一致是否一致 4040（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题 1 1、预售收入包括企业在取得、预售收入包括企业在取得预售许可证预售许可证前向客户收取的订金前向客户收取的订金或诚意金或诚意金 城市商品房预售管理办法规定：（1）预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；持有规划许可证；预售房的投入的开发资金达到工程建设总投资的25%以上.（2）开发商与承购人签订商品房预售合同，并于签约之日起30日内持商品房预售合同向房管部门备案。4141 建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166号）规定：未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据最新的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款，要注意是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况。（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题42422 2、销售收入与预售收入的划分是否正确、销售收入与预售收入的划分是否正确 国税发200631号 开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题4343国税发国税发20011422001142号号 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题4444关于完工的相关法律规定 城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。商品房销售管理办法（建设部令第88号）第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。然而多数地区，房地产开发企业在实际商品房预售过程中，为了履行当初合同约定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未达到入住条件（一般是勉强达到可装修条件）即将房屋交付给业主。（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题45453 3、预计计税毛利率的问题、预计计税毛利率的问题 （1）经济适用房的批准文件和证明材料 开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。（国税发200631号）经济适用房必须报送有关部门的批准文件，是指国土资源、建设、物价行政主管部门的批准文件；其他相关证明材料是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证以及税务机关要求报送的其他相关材料（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题4646（2）预计计税毛利率政策衔接问题 企业2005年12月31日账面预收账款余额按国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第二条规定计算预计营业利润额；2006年1月1日以后新增预收账款按国税发200631号第一条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额 内资企业 经济适用房项目计税毛利率不得低于3%。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题4747 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，不得低于10。外资企业 苏国税发200262号 该省执行的预计利润率分为两档：别墅、写字楼、公寓、营业用房预计利润率为10%20；普通住宅预计利润率为5%10。（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题4848普通住宅标准的问题普通住宅标准的问题 国办发国办发200520052626号号 中小套型、中低价位普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题49494 4、关于预售款使用票据问题、关于预售款使用票据问题 苏地税发苏地税发20061202006120号号 企业收取的开发产品预售收入（包括定金）使用地方税务局监制的企业收取的开发产品预售收入（包括定金）使用地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据房地产开发销售预收款凭据”，待产品完工后，必须向购买方开，待产品完工后，必须向购买方开具具“销售不动产通用发票销售不动产通用发票”。（二）检查中应当主要的几个问题（二）检查中应当主要的几个问题50505151四、房地产行业收入的检查四、房地产行业收入的检查（一）销售收入检查的（一）销售收入检查的方法方法（二）销售收入检查的（二）销售收入检查的重点重点5252（一）销售收入检查的方法（一）销售收入检查的方法 （1 1）将从外部取得的有关开发项目分析信息，与企业的收入、成本等）将从外部取得的有关开发项目分析信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。项目核对，确认申报的开发项目。核实纳税人实际参与开发的项目数量，各项目的开发地点，重点核对基本情况资料，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让（转让）合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对，对影响主营业务的有关问题进行审核。5353 （2 2）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业帐载）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业帐载面积和实地核对，以确认销售面积。面积和实地核对，以确认销售面积。与开发项目的与开发项目的建筑规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告、施工建筑规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告、施工图设计文件审查意见或联建协议图设计文件审查意见或联建协议等资料进行核对，核实开发项目的开发等资料进行核对，核实开发项目的开发面积情况。面积情况。通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发项目座落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性，核开发项目座落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性，核实开发项目可售商品房面积的真实数量。实开发项目可售商品房面积的真实数量。（一）销售收入检查的方法（一）销售收入检查的方法5454 （3 3）验证审核开发项目已售商品房面积的真实程度，核实开发项目是否）验证审核开发项目已售商品房面积的真实程度，核实开发项目是否有隐匿或少转收入的情况。有隐匿或少转收入的情况。收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、帐上记录进行核对比对，并将结果与申报、帐上记录进行核对,以确认销售（收入时间、数以确认销售（收入时间、数量、金额）准确性、及时性。量、金额）准确性、及时性。到企业的售楼部门直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状到企业的售楼部门直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、况，结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收销售收入入”和和“预收帐款预收帐款”明细帐进行比对。明细帐进行比对。（一）销售收入检查的方法（一）销售收入检查的方法5555 （4 4）根据企业）根据企业“销售费用销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销售收入进行比较，测试其销径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。售收入的完整性。（5 5）根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货）根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。款金额是否一致。（6 6）核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常）核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常 （一）销售收入检查的方法（一）销售收入检查的方法5656（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点 1 1、“预收账款预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润不及时结转销售收入或不结转预计利润 将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账款不及时结转收入的情况；款不及时结转收入的情况；2 2、分解售房款、分解售房款 房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税造成少缴营业税和企业所得税 5757价外费用也是企业分解售房款的内容价外费用也是企业分解售房款的内容国税发国税发200620063131号号 开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点58583 3、以物易物少记收入、以物易物少记收入 房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减成本或者长申报缴纳企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减成本或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。如对某房地产开发公司进行检查时，如对某房地产开发公司进行检查时，发现该单位资金相当困难，而与某建发现该单位资金相当困难，而与某建筑公司的往来账户筑公司的往来账户“应付账款应付账款”却一次性付清了所欠工程款却一次性付清了所欠工程款，应进一步检，应进一步检查。查。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点5959 4 4、以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款、以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款 名为代建、实为销售房地产，偷逃税款。这种偷税方式多以土地所有方的名为代建、实为销售房地产，偷逃税款。这种偷税方式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。产，另一方为转让无形资产。对假代建的检查要以合同协议为主，严格执行代建的四个条件即：对假代建的检查要以合同协议为主，严格执行代建的四个条件即：（1 1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（2 2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（3 3）与委托方事前签订委托代建合同；）与委托方事前签订委托代建合同；（4 4）不以受托方的名义办理工程结算。）不以受托方的名义办理工程结算。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6060 5 5、银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款、银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款 采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企业入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企业不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。检查时可以从银行存款账入手，检查时可以从银行存款账入手，检查银行按揭的保证金账户存款余检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行规定按揭贷款的额（银行规定按揭贷款的5-7%5-7%不允许动用），可以推算银行按揭贷不允许动用），可以推算银行按揭贷款数额，与结转收入数比较，款数额，与结转收入数比较，查找涉税问题。查找涉税问题。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6161 检查人员也可以到当地人民银行的信贷登记咨询系统查询按揭贷款检查人员也可以到当地人民银行的信贷登记咨询系统查询按揭贷款的发放情况。的发放情况。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6262 6 6、拆迁补偿收入不按规定确认收入、拆迁补偿收入不按规定确认收入 房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，对原住户普遍采用建房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，对原住户普遍采用建成后新房等面积安置，即成后新房等面积安置，即“拆一还一，多增补价拆一还一，多增补价”的方式，如需增加面积的方式，如需增加面积则以市场价或优惠价出售。则以市场价或优惠价出售。（1 1）收取的超面积安置收入，应当并入当期的应纳税所得额，计算缴纳）收取的超面积安置收入，应当并入当期的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。企业所得税。（2 2）按照费用与收入配比的原则，为简化计算，确定单位可售面积成本）按照费用与收入配比的原则，为简化计算，确定单位可售面积成本时，对房地产企业按政府拆迁办法规定的补偿标准安置拆迁户的面积，可时，对房地产企业按政府拆迁办法规定的补偿标准安置拆迁户的面积，可从可售面积中剔除，将安置标准内的面积发生的有关开发成本，作为取得从可售面积中剔除，将安置标准内的面积发生的有关开发成本，作为取得土地的费用，只就额外取得收入的面积计算单位成本。土地的费用，只就额外取得收入的面积计算单位成本。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点63637 7、合作开发房地产项目收入、合作开发房地产项目收入 （1 1）合作建房行为的认定）合作建房行为的认定 国税发国税发19951561995156号号规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。（2 2）不同合作建房方式的所得税处理）不同合作建房方式的所得税处理 国税发国税发200620063131号号 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6464 A A、凡开发合同或协议中约定向投资各方、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品分配开发产品的，开发企业的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6565 B B、凡开发合同或协议中、凡开发合同或协议中约定分配项目利润约定分配项目利润的，应按以下规定进行的，应按以下规定进行处理处理:开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。案例：案例：（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点66668 8、视同销售收入的稽查、视同销售收入的稽查 国税发国税发200620063131号号 开发企业将开发企业将开发产品转作固定资产开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6767 注意：在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建注意：在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发生的成本计价，不视同销售。固定资产，按实际发生的成本计价，不视同销售。国税发国税发200620063131号号 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；定；由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(15%(含含15%),15%),具体由主管税务机关确定。具体由主管税务机关确定。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6868国税发国税发200620063131号号 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。的实现。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。转作固定资产的，不得扣除折旧费用。案例案例（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点6969外资企业外资企业 国税函国税函20059702005970号号 企业内部处置资产（包括各项自制和外购资产），除将资产转移至境企业内部处置资产（包括各项自制和外购资产），除将资产转移至境外以外，不确认收入；相关资产的历史成本延续计算。外以外，不确认收入；相关资产的历史成本延续计算。内部处置资产是指资产所有权属在形式和实质上均不发生改变的处置内部处置资产是指资产所有权属在形式和实质上均不发生改变的处置行为，包括但不限于以下情形：行为，包括但不限于以下情形：（1 1）将资产用于生产、制造、加工另一产品）将资产用于生产、制造、加工另一产品 （2 2）改变资产形状、结构或性能；）改变资产形状、结构或性能；（3 3）改变资产用途（如，）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营自建商品房转为自用或经营）；）；（4 4）将资产在总机构及其分支机构之间转移；）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（5 5）上述两种或两种以上情形的混合。）上述两种或两种以上情形的混合。（二）销售收入检查的重点（二）销售收入检查的重点7070五、房地产行业税前扣除的检查五、房地产行业税前扣除的检查可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 成本对象总成本成本对象总成本 可销售总面积可销售总面积 销售成本销售成本 已实现销售的面积已实现销售的面积 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现已实现销售的开发产品的成本销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。工程成本确认。7171 检查时应注意以下几个问题：检查时应注意以下几个问题：1 1、审查成本核算对象的确定是否正确、审查成本核算对象的确定是否正确 房地产企业成本核算中隐蔽问题就是房地产企业成本核算中隐蔽问题就是通过混淆成本核算对象达到调节利通过混淆成本核算对象达到调节利润的目的润的目的。有些企业甚至把历年来所有工程开发工程成本，放在一个账。有些企业甚至把历年来所有工程开发工程成本，放在一个账户中进行核算，成本内容包罗万象，时间范围有始无终，而不是以项目户中进行核算，成本内容包罗万象，时间范围有始无终，而不是以项目为核算对象，进行明细核算，使确认当期单项工程开发成本失取了依据。为核算对象，进行明细核算，使确认当期单项工程开发成本失取了依据。五、房地产行业税前扣除的检查五、房地产行业税前扣除的检查7272 （1 1）一般的开发项目，以）一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工预算所列单项工每一独立编制的概算或施工预算所列单项工程程为成本核算对象。为成本核算对象。（2 2）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。可以并为一个成本核算对象。（3 3）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按的需要，按开发项目的一定区域和部位开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。更不能相互混淆。五、房地产行业税前扣除的检查五、房地产行业税前扣除的检查7373 举例：同一开发项目中有多层和高层建筑举例：同一开发项目中有多层和高层建筑 因为国土资源管理局确定各业主土地使用证书面积是按照楼基座面积因为国土资源管理局确定各业主土地使用证书面积是按照楼基座面积为标准为标准,根据各业主所购买房屋建筑面积占该楼总建筑面积比例分配根据各业主所购买房屋建筑面积占该楼总建筑面积比例分配的。