土地评估技术服务方案

技术服务方案（招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单 位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项 目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出 具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结 合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的机构， 自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改 制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土 地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有 较为全面的了解。本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是 长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土 地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎 实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX XXX XX妙及土地岀让、转让、土地划拨的有关政策、办理 流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服 务。二、工作思路和措施（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理xxX乍为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土 地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。项目实施主要人员情况职责姓名执业资格从业时间项目负责人XXX注册土地估价师5年总估价师XXX注册土地估价师5年小组成员XXX注册土地估价师10年小组成员XXX注册土地估价师4年小组成员XXX注册土地估价师5年小组成员XXX注册土地估价师5年小组成员XXX注册土地估价师10年本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508 2001）、中华人民共和国国 家标准城镇土地分等定级规程（CB/T18507 2001）、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类 （GB/ T 21010 2007）、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部第21号） 、 划拨土地使用权管理暂行办法 （国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤：1. 明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、 用 途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期 等；2. 拟定估价作业计划；3. 收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价 技术方法；4. 选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；5. 初算结果项目负责人自检，并将自检结果交于项目经 理会 议讨论；6. 项目小组会议讨论结果报负责人审核，总估价师审核 评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提 供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合城 镇土地估价规程 的要求，评估结果是否客观、 公正、科学、 可 行，审核通过的技术总负责人签署审核意见；7. 确定估价结果；8. 撰写估价技术报告及估价结果报告初稿；9.|10. 报告初稿提交审核小组审核；11.经审核过的报告提交委托方。二）项目工作进度安排曲靖市土地储备中心土地评估项目的完成日期，按照正 常情 况，我公司承诺 5个工作日完成，如果委托方有其他特 殊情 况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承 诺全 力配合保证不影响委托方需求。一般情况下，具体工作 进度 安排如下：收到委托方作业通知后：第 I 天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏 勘、估 价对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情 况调查；第 2 天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格； 第 3 天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格；第 4 天撰写估价报告并自审；第 5 天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。三、本次服务的主要问题、重点及难点（一）项目主要问题一方面，本项目需要坚持实地踏勘，调查待估宗地周边 范围内 实际市场资料；需要以当地通过验收的基准地价作为 评估的基础和 参考；需要坚持以当地地价动态监测结果作为 评估的重要参考；需 要选取足够数量的成交案例，确保待估 宗地价格能符合实际水平； 需要结合当地宏观经济走向与整 体经济发展趋势。另一方面，估价对象的描述容易出现的问题主要有遗漏 关键信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要图件和 照片。在评估 报告对估价对象的描述必须做到准确、清晰、 完整。影响因素表述 中容易犯的错误主要有影响因素选取错 误、引用数据陈旧、分析缺 乏针对性、分析与评估作价脱节。 为避免出现类似的错误，需要做 到全面、及时、到位，与估 价对象的关联性强，平时做好数据的收 集积累，关注市场变 化。特别事项披露容易遗漏的主要有实物、使 用和产权方面 存在的瑕疵；影响履行正常评估程序的事项；特殊的 资料来 源；重要的假设前提；特别的处理方法；利益冲突、提供相 关帮助的机构和人员；报告成立的条件及法律效力。对特别 事项的 披露要注意如实、恰当、必要。（二）项目重点及难点项目重点及难点在于技术路线的确定，各种参数的选 择。根据 城镇土地估价规程，宗地地价评估的技术途径 是利用调查的有 关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩 余法、成本逼近法和基 准地价系数修正法评估宗地地价。估 价方法的选择要根据估价目 的、估价对象所在的区域条件和 估价对象的具体利用条件，选择合 适的估价方法进行评估。 根据当地城市资源保障能力、当前社会经 济发展水平以及房 产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对 于不同用途 估价对象的首选估价方法按以下顺序进行：2. 商服用地采用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法评估;3. 城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准 地价系 数修正法评估；4. 工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、成 本逼近 法评估；5. 其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成 本法评 估。以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体项目评估 中，根 据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性 分析，总体原 则就是方法要适合估价对象的客观存在情况。按照城镇土地估价规程要求，每个估价项目应当至 少选择 两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性， 具体评估项目 要根据估价对象的具体利用方式选择适合的 方法。四、预期目标以及相关保障（一）预期目标我公司自成立以来，一直从事地价评估工作，并多次参 与全省 范围内的各种类型宗地评估项目，积累了丰富的地价 资料和地价评 估经验，具有较强的组织协调能力和较高的专 业技术水平，能够保 证高效率、高质量完成委托方的宗地评 估业务；并且能够充分应用 各项基础业务成果，保证估价结 果的客观、真实。因此，公司土地 评估预期要实现宗地评估 项目成果达到优良等级的目标。二）服务质量保证承诺关于服务质量，我方对所提供的服务提供如下质量保证 承诺：1. 我公司保证积极配合贵单位，抽调最优秀、最专业的 专业技 术人员开展工作，确保认真、负责、准确、及时的完 成贵单位交付 我们的工作。2. 我公司在本项目实施过程中明确分工、明确责任、层 层审核 把关，并严格实行责任追究制。3. 评估符合国家、地方及现行的法律法规，满足中华 人民共 和国资产评估法及招标人的要求，保证通过报批取 得相关批复。4. 因我公司原因造成相关成果错漏或者存在质量不达 标情况， 我公司自愿承担相应责任。5.?6. 服从招标人日常管理、 年度考核。与招标方紧密联系， 成立专门项目组，提供招标单位有关人员通讯方式， 24 小时 通讯畅通。7. 不泄露有关项目信息资料、施工过程信息及其他应予 保密的 信息。8. 严格遵守职业道德、行业准则及有关法律法规。严格 按合同 约定收费，承诺不收取其他不合理费用。9. 确保合同履约率达百分之百，时改进服务中存在的缺点。10. 因我公司服务不到位造成评估工作出现问题的，我公 司 自愿承担相应责任。11. 单个项目的服务期限以招标人实际要求为准。我公 司严格 履行签订合同，保障工作限期内完成评估工作。12. 不将项目业务转包或分包，不越级或超范围承接相 关业 务。13. 因我公司原因导致工作限期内未完成评估工作，我 公司自 愿承担相应后果。14. 我公司对贵单位提出的质疑进行解释、答疑。对贵 方提出 的技术问题进行免费咨询。认真做好贵方提出的复核 工作。后续服 务工作中，安排好与贵方相关事宜的对接工作。 因我公司原因导致 评估服务工作后续服务滞后或不到位，我 公司自愿承担相关后果。（三）应急保障能力公司进一步完善了XXXt地评估应急预案，并按要求 定期 演练。同时，按要求成立了由总经理XXXE 组长、副总经理 XXX5 副组长的土地评估应急保障小组。办公室主任负 责后勤保 障、市场部经理负责通讯联络、测绘部经理负责现 场控制、鉴定检 测部经理负责安全保障、评估部经理负责技 术和法规支持、其余部 门负责人随时待遣，每部门安排两人 加入应急小组，相关人员确保 24 小时通讯畅通。公司土地评估一旦发生紧急情况，立即按程序启动应急 预案，进入应急管理，充分确保涉事人员生命财产安全，确 保涉事单 位合法利益不受损失，确保土地评估工作顺利开 展。