东北财经大学2022年3月“房地产开发与管理”《房地产估价》平时作业一（答案参考）试卷号：13

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她东北财经大学2022年3月“房地产开发与管理”房地产估价平时作业一（答案参考）一.综合考核(共45题)1.直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。()T.对F.错参考答案：F2.对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集。()A.正确B.错误参考答案：A3.新开发区土地的分宗估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B4.基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。()T.对F.错参考答案：F5.基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。()A.正确B.错误参考答案：B6.下列有关房地产变现的描述，错误的是()。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C.可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强参考答案：D7.适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。()T.对F.错参考答案：T8.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()A.土地和房屋的所有制不同B.土地所有制在城乡之间不同C.房地产市场足够规范D.行政管理不到位参考答案：C9.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧参考答案：A10.通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费参考答案：C11.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是()。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案：B12.下列估价中宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价参考答案：BCD13.交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过()，不得超过()A.半年、2年B.1年，2年C.半年，1年D.1年、3年参考答案：B14.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长参考答案：ACD15.评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。()A.正确B.错误参考答案：A16.下列有关房地产变现的描述，错误的是()A.可以分割转让的房地产，变现能力较强B.价值越大的房地产，变现能力越强C.通用性越强，变现能力越强D.独立使用性越差，变现能力越差参考答案：B17.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()A.实行有偿服务B.估价作业日期长C.估计价格或价值D.承担法律责任E.是一种专业意见参考答案：ADE18.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率参考答案：D19.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。()A.正确B.错误参考答案：B20.房地产的独一无二特性导致了()。A.没有完全相同的房地产供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易不宜采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大参考答案：ABCD21.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。A.土地所有制在城乡之间不同B.土地和房屋的所有制不同C.行政管理不到位D.房地产市场足够规范参考答案：D22.在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用参考答案：C23.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()A.计算公式和计算过程正确无误B.估价方法选用恰当C.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分D.各种估价方法的测算结果一致参考答案：D24.界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。()A.正确B.错误参考答案：A25.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。()T.对F.错参考答案：F26.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有()A.成本法B.总和法C.静态分析法D.动态分析法E.比较法参考答案：CD27.下列各项中，一般不适用收益法估价的是()。A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场参考答案：A28.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD29.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15B.16C.17D.20参考答案：C30.应该在估价技术报告中说明的内容包括()A.估价对象的最高最佳利用分析B.估价测算过程C.估价方法适用性分析D.估价依据E.估价委托人参考答案：ABC31.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。A.某酒店B.公园C.某住宅D.某娱乐厅参考答案：B32.可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。()A.正确B.错误参考答案：A33.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日参考答案：C34.在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测()房地产市场状况下的价值。A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的参考答案：A35.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是()A.未来数据资本化公式法B.过去数据简单算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.过去数据资本化公式法参考答案：A36.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务参考答案：D37.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()T.对F.错参考答案：T38.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D39.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品A.独一无二B.保值增值C.寿命长久D.不可移动E.价值量大参考答案：BCDE40.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是收集的交易实例的内容信息要()A.完整B.准确C.真实D.针对E.独特参考答案：ABC41.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有()。A.体育场馆B.酒店C.空置的写字楼D.军队营房E.行政办公楼参考答案：ADE42.在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。()A.正确B.错误参考答案：B43.征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD44.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()A.正确B.错误参考答案：A45.以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。()T.对F.错参考答案：F