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PPT模板下载： 录录项目分析与整体定位1招商规划与政策2招商执行与把控3支持体系4 大市场环境调研项目分析与整体定位项目分析与整体定位总人口：505.68万 其中：18岁以下 106.72万 18-35岁 112.36万 35-60岁 191.05万 60岁以上 95.56万市中心常住人口149.15万 人均收入53948元2016年1-5月 泸州社零总额达6049.7亿元 其中：餐饮收入837亿元全年接待国内外游客3257.98万人次，比上年增长28.3%实现旅游总收入253.07亿元，增长37.7%。区位分析项目分析与整体定位项目分析与整体定位住宅区住宅区1、处于交通枢纽中心，公共交通优势明显2、临近大学城、高档住宅小区、商贸城大商圈，消费人群可观3、交通方便，停车位充足4、万达商业即将动工，带动大量消费人群5、项目现周边尚显空乏6、暂不满足就近消费原则7、暂无法与其他商圈呼应 辐射消费区域消费市场调研 1、小区住户：经摸底调研，本案辐射区域2公里内现有小区22个，现有住户逾3万户，常住人口逾9万人；项目分析与整体定位项目分析与整体定位2、商贸城带动人员：商贸城2期百货、果蔬、电商园等将于8月入驻开业，带动消费人群（工作人员、消费者、合作批发贸易商等）5万人；3、公交、客运、高铁（2020年）流动及中转人员：25条公交线路，400多辆公交车，2000班长途汽车，带动30万中转人流；4、大学城师生：大学城2018年完工运营，10余所大中专等院校，在读生逾10万人4.5万9万10万30万5万辐射人群54万50%90%20%80%8万6万4.5万精准客源23万 波特矩阵项目分析与整体定位项目分析与整体定位 竞争分析项目分析与整体定位项目分析与整体定位项目本案佳乐世纪城紫钻广场步步高新天地玉带龙庭底商滨江路娱乐街恒大滨江美食广场龙透关餐饮一条街2.8公里900米1.2公里2.9公里5.5公里5.4公里5公里 SWOT分析项目分析与整体定位项目分析与整体定位住宅区优势1、商贸城人员、交通中转流动人员、周边大量小区住户、大学城等庞大的人流量 2、交通方便、停车方便机会3、项目本身的社会影响力2、周边大量的市场需求得不到满足劣势1、整个区域还不存在商业消费体威胁1、大市场环境不好2、项目体量和业态结构不存在明显优势 1、外部消费环境打造难度大2、现项目推广力度不足3、竞争对手实力强劲 SWOT策略项目分析与整体定位项目分析与整体定位住宅区1、发挥优势，通过项目包装充分吸引周边人群，利用交通优势及企业影响力宣传项目2、规避劣势，尽力满足商户使用需要协调商铺3、利用机会，竞争项目还未成形，与之打时间差，加大力度培养消费粉丝群4、应对威胁，适度的灵活制定招商政策，培养商家经营信心5、完善后期运营体系，提高自身竞争力 项目定位项目分析与整体定位项目分析与整体定位定位原则：1、供需原则：适应并满足市场消费群体需求2、业态互补原则：打造一站式消费商圈，形成商业互动性3、差异竞争原则：人无我有，人有我优4、可持续发展原则：具有消费者自主宣传的价值，可以进行多样化特色营销主题 项目定位项目分析与整体定位项目分析与整体定位1.XXX美食休闲广场2.XXX美食娱乐街3.XXX生活广场宣传定位：项目定位项目分析与整体定位项目分析与整体定位功能定位：满足消费市场吃、喝、玩、乐及商务生活配套目标客群定位：本地住户；旅客；商贸城往来人员；大学生。消费档次定位：中高档娱乐，各档次餐饮（特色餐饮除外）业态定位：以餐饮、娱乐形成集中化效应，配套休闲等业态目目 录录项目分析与整体定位1招商规划与政策2招商执行与把控3支持体系4 落位规划招商规划与政策 品类 规划招商规划与政策业态涵盖品类配比计划面积商务休闲茶座、洗浴保健、商务会所、咖啡水吧、文化展馆10.29%2418.89餐饮宴会酒楼、快餐厅、简餐店、特色餐饮、大排档餐饮、熟食店47.42%11142.86娱乐商务KTV会所、量贩式KTV、酒吧、酒馆、网咖、电玩29.39%6906.37配套商业便利超市、银行、教育培训、其他配套商业12.90%3032.13 楼层划铺招商规划与政策 楼层划铺招商规划与政策 主要品类统计招商规划与政策品牌数量面积餐饮荤豆花1363.81 快餐厅2501.35 汤锅3857.92 火锅3779.40 干锅3869.05 串串1248.04 中餐(江湖菜私房菜)51379.05 烧烤2373.41 新派冒菜1169.98 水产河鲜2395.42 小吃4470.93 地产特色餐饮61522.88 茶餐厅1138.03 甜品2264.38 粥1123.40 西餐牛排1195.05 日本料理1135.02 韩国烤肉1270.04 特色牛肉馆1213.88 主题餐厅1214.62 自助餐1216.16 啤酒广场/大排档31082.15 休闲咖啡1249.59 茶座2530.22 洗浴保健21067.33 娱乐量贩式KTV22351.80 商务KTV会所22350.80 品牌例举招商规划与政策 品牌例举招商规划与政策 城市商业政策调研招商规划与政策商圈租金水平其他费用项目体量公摊情况主要商户备注世纪城佳乐金街90物管费3.5-5元/300万方10%-20%老友家披萨、80季串串香、漫猫咖啡吧、尚膳日本料理、吃货集中营、家常滋味、成都瓜串串等免租一年至三年玉带龙庭45物管费3元/2万方20%皇家台球俱乐部、参汤驴肉、酒城烤事啤酒广场、农商银行、玉带茶香阁、上上策广告公司等 签两年合同,两年后租户与业户自行协商续租.免租一年.紫钻广场50物管费6元/5万方1F:48%;2F:40%;3F:38%招商中一层业态不定,二层为餐饮,三层为休闲娱乐,四至七层为酒店和写字楼步步高新天地20万方0招商中2017年12月交房,目前租金政策未出来.餐饮集中在购物中心五楼,体量一万平米.定位中高档品牌餐饮恒大滨江美食广场物管费3.8元/4万方15%招商中定位中高端品牌餐饮.租金政策未出来,龙透关餐饮一条街555%-10%外婆家菜、金民居、大地主羊排、特色唐牛肉、逍遥玉兔王、麻酱火锅等1层商铺因地段不同，差别跨度较大；2层商铺租金集中在30元/左右。2层商铺主要用于经营餐饮、休闲业态，大部分在一层带有门厅。商业高消费成熟滨江路娱乐街205%-10%摄界酒吧、天上人间、泰乐迪KTV、味真香酒楼、蜀九香火锅、海天花园酒楼、猪圈火锅等滨江路沿街商铺多为住宅底商,以茶楼、小型KTV练歌房为主,餐饮定位中低端消费,老板实力不强,对租金承受能力较低.租金推算招商规划与政策项目租金评价表序号评判因素权重得分紫钻广场玉带龙庭步步高新天地恒大滨江美食广场滨江路娱乐街龙透关餐饮一条街佳乐世纪城本项目A A周边环境小计404031313232373732323737393936362525A-1商业位置866768865A-2交通便利666655566A-3周围商业氛围755757773A-4周边居民层次645566653A-5人流量866768874A-6车流量544543554B B建筑及规划小计222218181616212117171212131322221515B-1整体规划554543454B-2外观风格333332232B-3空间规划444432242B-4停车位422332243B-5主题广场321322232B-6动线设计322321132C C配套设施小计202012128 8191913136 66 620209 9C-1公共设施配套643641163C-2无障碍设计531531151C-3安全设施422432242C-4光彩工程532432253D D营销管理小计181813131010171714149 99 918181212D-1主题形象332333332D-2营销策略422431142D-3人流引导211212221D-4管理模式221211121D-5促销活动211121121D-6物业服务222221122D-7统一营销能力321320033合计10010074746666949476766464676796966161租金水平50504545202055559090？本项目租金换算41.22 41.22 41.59 41.59 0.00 0.00 0.00 0.00 19.06 19.06 50.07 50.07 57.19 57.19？=项目租金/项目权重*本项目权重（6161）招商政策招商规划与政策租金：32元/m2/月租金递增率：前两年不递增，第三年（含）起逐年递增6%物管费：3元/m2/月统一营销费：暂免免租期：12-18个月（以统一通知的开业时间起算）租赁时长：依品牌另定由上表推导平均值，我项目租金推算值为42元，但我项目公摊系数将近50%，而其他项目基本在10%-20%，老街市场零公摊，故减去25%的公摊价，租金推算结果为32元/m2/月.招商政策招商规划与政策因本项目建筑结构及规划，已形成现房商铺，对于不同位置的商铺需采用不同的租金单价，建议每一楼层分三个档次，实行A、B、C价类。1、楼层租金系数高于70%，建议一楼基数32元，二楼基数25元，三楼基数18元，四楼15元，五楼12元；2、同楼层价类落差系数为10%，建议一楼价类价差3元，二楼价差2.5元，三楼价差2元；A 价类高于基数落差价，C 类低于基数落差价，四五楼因业态原因统一价格；3、若遇跨价类租赁的商户，可按两种价格分别签订合同，也可向公司申报统一价格。招商政策招商规划与政策目目 录录项目分析与整体定位1招商规划与政策2招商执行与把控3支持体系4 招商策略招商执行与把控 招商节点设置招商执行与把控 招商推进目标招商执行与把控启动招商执行前期资源消化完成场内商户约访完成扫街招商完成异地品牌持续招商持续补位招商满租运营8月15日9月30日11月30日持续进行持续进行7月14日20%30%50%70%100%宣传渠道甄选招商执行与把控 风险点分析招商执行与把控风险1：大市场环境不好导致商户暂缓扩张风险2：不愿脱离旧商圈成熟市场风险3：新起招商项目干扰商户选择风险4：商气未形成，商家看不到市场风险5：因公司政策放开，租售沟通不畅出现一户二主 应对策略招商执行与把控策略1：完善运营支持体系，引导消费流向策略2：积极筹办暖场活动及品牌推广活动，提高项目影响力和知名度策略3：反向免租，先免后租签约，先入驻再招商策略4：新旧市场联动，推动市场现有经营商户进驻项目，先行经营策略5：利用城市规划信息，引导商户经营观念策略6：指定专人统筹协调，销控租控统一图纸并对内公示 激励机制招商执行与把控为按时、按质、按量完成招商任务，实现公司发展目标，提高团队协作的效率性，全面调动员工工作积极性、主动性、特制定激励方案如下：方案一：按20元计算招商提成，提成金额=招商面积20元方案二：按“单月租金提成系数”计算招商提成 品牌面积100提成系数0.5 100 品牌面积500 提成系数0.8 500 品牌面积 1000 提成系数1.0 1000以上 提成系数1.2 激励机制招商执行与把控招商提成发放分以下三个阶段：1、招商完成次月计发50%提成金额；2、招商季度目标完成，计发30%；3、招商年度目标完成，计发剩余20%；为保证招商工作的连续性及团队稳定性，实现招商工作的持续激励，招商提成以分阶段的形式发放：备注：招商完成指招商合同签定及定金收取完成 激励机制招商执行与把控季度/年度目标未完成的提成计算方式：完成情况50%：不予计发当期提成50%完成情况80%：计发当期提成应发金额的50%80%完成情况100%：计发当期提成应发金额的80%100%完成情况105%：计发当期提成应发金额的100%105%完成情况120%：计发当期提成应发金额的120%120%完成情况150%：计发当期提成应发金额的150%150%完成情况：计发当期提成应发金额的200%招商目标未完成的情况：备注：季度任务未完成扣发的提成金额，若年度总任务完成，予以补发目目 录录项目分析与整体定位1招商规划与政策2招商执行与把控3支持体系4 宣传支持支持体系1、户外及道路、小区广告资源2、电话号码信息资源及短信平台3、咨询及电访兼职人员（临促，据需）4、微信公众号5、电视、电台广告投放6、促使各大电子地图收录本项目信息 活动支持支持体系1、按节点筹办各类暖场活动并积极宣传2、支持已经营商户进行促销活动3、对主力商户及有资源贡献的商户促销活动给予适当政策 运营支持支持体系1、提前落实运营团队并充分沟通配合2、提前完善运营相关策略3、项目形象包装及光彩工程完善4、协助招商团队完善招商相关物料准备 各部门工作支持支持体系1、销售团队资源支持2、二期专业市场开业相关信息支持3、一期运营团队经营商户资源支持4、策划团队按需准备相关物料及资料5、其他行政部门相关工作支持 其他支持支持体系1、叶宏暂时撤离销售团队，全力负责招商相关工作2、重点商户商务条件特殊申请，一事一议3、外联部门就机关单位工作对接，提供相应支持4、商户进场装修所需的工程及物业工作支持5、政策支持，连锁品牌拓展人员或协会枢纽人员，提供一个月租金作为佣金（上限）6、其他未尽事宜，另行申请
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