房地产企业成本会计

房地产企业本钱会计 一、房地产开发企业会计本钱的组成(一)土地本钱为获得土地使用权所支付的款项，包括：土地出让金、土地补偿款、大市政配套费、土地契税、土地交易费等；(二)前期工程费是指在工程前期准备阶段发生的各项支出，包括规划、设计、工程可行性研究、测绘、勘察、三通一平等费用；(三)建筑安装工程费是指以出包方式支付给建立承包单位的工程费，包括：土建工程费、安装工程费、精装修工程费等；(四)市政根底设施费是指建立各项根底设施发生的费用，包括开发小区的道路、供水、供电、供气、排污、燃气、环境等费用；(五)公共配套设施费是指为开发工程效劳的，不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施费用，包括：人防、锅炉房、会所、幼儿园、小区体育设施等费用；(六)开发间接费用是指工程或开发部门为组织和管理开发工程而发生的工资福利费、办公费等。此外，银行贷款利息的资本化、营销设施建立费也应在本科目中核算。二、房地产开发企业本钱会计核算中存在的问题(一)本钱类会计科目与预算部门编制的目的本钱科目不一致目前，很多房地产开发企业工程开工验收后的完工产品本钱结转是以目的本钱为根据，目的本钱往往是由预算部门编制，财务部门审核完成的。此外，在本钱执行与控制中，很多房地产开发企业对目的本钱执行情况的监视与控制工作，都是由财务部门完成的。因此，财务部门的本钱类会计科目与预算部门的目的本钱科目一致，有利于本钱结转时的核对、经营管理中的本钱控制与分析等工作。但是，很多中小型房地产开发企业没有做到本钱科目的统一，造成本钱核算与审核工作的脱节、本钱控制流程混乱，给日常本钱核算与管理工作造成了很大障碍，影响了工作效率。(二)本钱费用的归集与分摊欠缺标准性与统一性房地产行业会计准那么;在各大类本钱的归集和分摊方面没有给出明确的界定，只是给出了指导原那么，由于本钱分摊的方法很多，有些企业对于本钱归集与分摊工作不重视，没有制定相关的标准与制度，所以导致了一些企业在本钱归集与分摊方面的随意性，导致本钱信息不准确。(三)会计人员对于税法中关于本钱的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划对于房地产开发企业来说，本钱会计核算对于税收筹划的作用是极为重要的。本钱核算上的失误会给企业带来税收风险。本钱核算对于税收筹划作用，主要是针对企业所得税和土地增值税而言的。在工作中，一些企业的财务人员对于税法条款掌握的不透彻甚至有的内容混淆，在本钱抵扣上造成多抵本钱的情况。(四)财务人员的综合专业程度不高，影响了企业的本钱控制、本钱分析以及工程可行性分析工作由于房地产行业的特殊性，房地产企业的本钱会计人员不仅仅要掌握会计核算的知识，还要掌握目的本钱的制定流程、本钱的分摊、本钱控制、本钱分析等相关知识，这样才能适应企业的需求。譬如：本钱控制工作在很多大型房地产企业都需要财务部门来配合完成的，财务部门要审核发生的本钱是否含在目的本钱之内、有无超支情况，对本钱执行情况加以监视与分析。一些本钱数据需由财务人员配合完成，这些数据会应用于本钱分析与工程可行性分析之中，为企业中高层指导者作出决策提供根据。很多房地产企业的本钱会计人员在专业层次上比拟单一，专业知识集中在本钱会计核算上，业务视野狭隘，缺乏拓展专业知识面的积极性，组织协调才能差，从而造成了企业的本钱管理程度落后，影响了企业的整体管理程度。三、加强房地产开发企业本钱会计核算的对策(一)做到本钱科目的统一本钱类会计科目与预算部门编制的目的本钱科目一定要统一，在设置或修改本钱科目时，可以召集相关部门一起讨论确定，最后把统一的科目同时下发各相关部门。保持科目一致性既能满足本钱会计核算、本钱结转、本钱核对的要求，也满足了本钱控制、本钱分析的需要。本钱核算与管理是一项需要各个相关部门配合完成的工作，保证各部门的工作不脱节，按照合理的流程进展，有利于进步工作效率。(二)制定统一的本钱归集与分摊制度，正确合理归集、分摊共同本钱，保证本钱数据的准确性针对本钱归集与分摊的随意性问题，企业可以根据有关法规，并借鉴房地产标杆企业的管理经历制定相关的本钱管理制度，让企业的本钱核算与管理工作根据一定标准执行。在本钱的归集方面，可以按照性质、经济用处等进展本钱归集。下面对于在本钱归集上容易混淆的几个方面予以举例说明：一是开发贷款利息根据房地产行业的惯例与房地产行业所得税处理方法;规定，是要资本化处理计入开发间接费;科目，而非计入财务费用;科目。二是在公共配套设施的界定问题上，有的企业容易模糊不清，公共配套设施的界定最简单的方法就是从两个方面来判断：第一、是非营利性且产权属于全体业主的设施；第二、无偿赠与地方政府或者公共事业单位，为广阔业主效劳的，就可以视为公共配套设施，全额在税前扣除本钱。假如不能满足这两点要求就应按建造开发产品或者固定资产处理。三是售楼处建立等营销设施建立费按税法规定应作为开发本钱计入开发间接费用;科目，有些企业将营销设施建立费作为费用处理，或者作为固定资产、通过折旧的形式转入销售费用，这种处理方式都是错误的，本钱会计应该加以注意。四是开发间接费用;科目中的人员工资福利及办公费等明细科目应该与管理费用;科目的性质相区分，该科目只能归集为直接组织和管理开发工程的人员发生的工资福利或费用，总部或行政职能部门人员发生的费用应归入管理费用;科目。在本钱分摊方面，对于不能直接归属于某类开发产品或者某个单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的本钱，企业可以按照占地面积或者建筑面积进展分摊。但一定要合理确定各本钱科目的分摊方法，土地类本钱按照占地面积分摊比拟合理；前期工程、建筑安装、根底设施、公共配套、开发间接费按照建筑面积分摊比拟合理。这个分摊原那么，只是一个指导框架，详细明细科目的分摊规那么会有一些例外情况，各企业还要根据各本钱科目的特点结合开发工程的特点来确定，比方：大市政配套费是属于土地本钱的，但大市政配套费按建筑面积缴纳，这个科目按占地面积分摊就不合理了，而应该按照建筑面积分摊。由于本钱归集与分摊的复杂性，在实际工作中，本钱会计人员在本钱归集与分摊上遇到问题，应及时与相关部门勾通，根据有关制度找到合理的解决方法，保证本钱数据的可靠性、准确性。(三)加大税收制度的学习，纯熟掌握企业所得税与土地增值税中的本钱抵扣规定税法中关于本钱抵扣的规定，在企业企业所得税和土地增值税中是有区别的，而对于房地产开发企业本钱核算来说，主要涉及的就是这两个税种。下面针对容易出现问题的方面予以说明，并提出解决建议：在企业所得税方面，开发产品开工、结转完工产品本钱时，税法规定出包工程未最终办理结算获得全额发票的，在证明资料充分的前提下，发票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。这一条是在房地产开发经营业务企业所得税处理方法，即国税发202231号文;中规定的。有些企业会误认为按照合同或者结算金额结转本钱就可以，忽略了获得发票情况，多抵扣了本钱。为理解决这个问题，企业可以在完工前要求一些长期合作或者战略合作单位提早提供发票，本钱会计在账务中做预提处理，尽量把发票缺乏额度控制在规定范围内。在土地增值税方面，土地增值税清算时，财务人员应防止把有关质保金抵扣的规定与在企业所得税中完工产品结转按10%计提本钱的规定相混淆。在国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知;中明确规定：房地产开发企业在工程开工验收后，根据合同规定，拘留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为质保金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票金额予以扣除，未开具发票的，不得扣除。这一点会计人员应该注意，只有质保金并且开具发票可以进展本钱抵扣，可以采取要求施工企业在支付质保金前提早开具质保金发票，这样可以使本钱得到抵扣。关于房地产开发企业的所得税与土地增值税的税法规定很多，会计人员应该加强税法的学习，理解税法的每一个条款，防止税收风险。(四)增加培训，进步本钱会计人员综合专业程度在房地产开发企业中，本钱会计人员不仅需要纯熟掌握会计核算技术，还要熟悉有关预算、目的本钱的编制、本钱控制、经营分析等方面的知识。随着房地产行业整体管理程度的进步，很多本钱控制、本钱分析、工程可行性分析方面的工作是需要各个相关部门配合来完成的，当然也少不了财务部门的参与。因此，企业应该多组织相关的专业培训，进步本钱会计人员的综合素质程度，以适房地产行业的快速开展。四、完毕语综上所述，房地产开发企业会计本钱的核算工作复杂又艰巨，此工作需要具有高素质、高程度、精通业务知识以及有一定判断力的财务人员承当。企业应对本钱会计核算与本钱管理工作加以重视。根据相关法规的指引下，合理制定本企业的本钱核算与管理制度，并定期对本钱会计及相关岗位进展系统的培训与考核，提升企业本钱核算与管理的专业度，进而进步企业的整体管理程度。 闫渊 单位：北京和裕房地产开发