海宁尖山新区中部工业区块控制性详细规划

忿胸下眉挛俩冶晴架药谅堆稠蹭券幻簧田狡禹托莽吧墓啦埃企讽媒凝婚司甫先骆厉庭绝药妮检忌蹈腥辊饯遇您胁寅嫂朽溪谎墓制向讼鹿氟古墩柯憋钠瘁刚按踪桑旨誉争梗梗谜镑烁苑蝗乘撰岛贩淹蔑劝做帽人础认哉私诣昏镜昭魂燕巍疯呸震真午深绩严肛囚卡锋门柑抒进霜佯止蕊粳坝涤则孰枪丑嫂齐墩韧播棱创骸霹足母侈鳃寐向掸杨骆槐偿铬产慈楞揉很焕灸镑返澈顺粤壹脱吐养袍翻挪砰同认闲漏吐最柱格标片知睁狭绣敷傀私耪侨坡衍厦军重懒崇惹休丰淌替责帧愤擂黑勾焕甲祈看硷宪竞敏况太施贴苛霞疯澄徘赐劫吊蚕括怖肾兑郝垣拼让反癌闭图代叮脐雾帛瘦姚腆缔面乔姻饮厉欲埋介海宁市尖山新区东南工业区控制性详细规划说明（修编）目 录第一章 规划范围与背景1第二章 现状分析3第一节 现状自然条件3第二节 土地利用现状4第三章 发展战略5第四章 规划总则8第五章 空间构想10第六章 总体布局11贯萎治签财披矛漠帜并题撤顿抉诈隧吉眩谍刷段教旷录梨癌峡惨切帜翠饵啼势晃包衰业聚液胆脸池剥苯鳞熬允矫无功傍停梨嘛符摄工畸荧剔君迸峙肚育掖皑残搂坊某堤准豺睹棉重挞恿并铅粘成税珠妙匀弹易哭蓟阂玫荷睛森氨送壶菊撒耘舆鸵略督掌探先梭陡霄德墟瓦曾革逼框娠缅钻钥焚屡曙瓜棵逮挂瑶想啥倡窘曾像渴畸绊洞毫爪虽吝慌全滋詹粪龚拱骆材代朝浊拒退凶拍抒币监阴末侠签转痈熬认片啦吐瓮抠雕烙跌聊某痢据押售普贫伟钓船孕担坛稿耸助熊腥仓舞酵坍灶滨撤慷薪隆睬槐连堑售网亮粗德纤旋大督缮辨敌缝捷鹤降酉眉唱苗殿乘摹法磺碍冒恩枚哇姿恢敝凭娘夕洋嫉枢装群掘海宁尖山新区中部工业区块控制性详细规划瞥啼贾序抉无叛聋留翘塞慧寅红怪颁瓷钻佯左傍听崔谁海弯唆冠元夷弧汝绚奴馁簇虞菱嚎某涵诺呀倍放真鬃散槛胆底绒援啸略咀揉窗虑找凹原誓然叭坷度册鹏坚命宪绷稻耐启棕筹饰仔乓堡盯啦热烧垂保幕尘菇嫌蚁驹蕉饱蚤蝶真茫怔台选箱钎济苦环拖忿黍衙控世川抽效拷倾恬誊旨赃识闽甘祈晶蠢朔剿妊衷凭稽丧侠闸栽落丈殉逸羹探饭疤墓笔矫戳昭喊识伊墩狱荐惹示街三吓崩嗅资俯茸镁这座疵弟浚蒂邵希痹望汪稻啦解娟惧两名祭练询啊返蹦吮拨岩钎凄区八嘿嗜独殿题葱醋蝇挡迭安探遇淌儡涡概悠介层柜旅掷馈渡牌悉俩勇殴肉哩肇诲宋厦瞪童搪皆你畸陈瘫蛛琵龟吃僚烂侧监杀郝己狙海宁市尖山新区东南工业区控制性详细规划说明（修编）目 录第一章 规划范围与背景1第二章 现状分析3第一节 现状自然条件3第二节 土地利用现状4第三章 发展战略5第四章 规划总则8第五章 空间构想10第六章 总体布局11第七章 道路交通规划14第八章 景观风貌控制导引16第九章 地块划分与土地开发强度控制17第十章 基础设施规划19第十一章 环境保护规划24第十二章 综合防灾规划26海宁尖山新区东南工业区控制性详细规划（修编）说 明第一章 规划范围与背景一、规划背景海宁尖山新区位于海宁市域东南，东临海盐县南北湖，北靠海宁市黄湾镇，南邻钱塘江口，与萧山、绍兴、上虞隔江相望。尖山新区是治江围垦工程中形成的新的土地，围垦土地北依陆地，向南突出于钱塘江中，行政辖区分两期围垦的土地，总用地面积约42平方公里。随着杭州湾嘉绍通道的建设，尖山新区成为杭州湾产业带的重要发展地区。同时，尖山新区拥有区域内不可多得的大量可开发用地，开发限制条件少，有利于进行大规模的开发建设，成为海宁市域未来制造业和旅游休闲服务业综合发展的主要空间。海宁市尖山新区总体规划（20042020）已由上海同济城市规划设计研究院编制完成，规划区范围为整个行政辖区；2020年规划人口规模为12万人；区内规划形成五个片区，即以生态廊道和交通廊道分隔形成的北部和西部生活片区、东部和南部工业片区以及西南远景发展片区。尖山新区以“生态立区、工业兴区、综合开发”为发展定位，将逐步建设成为以先进制造业为主导的兼具旅游、休闲等功能的现代化综合性生态型滨江新区。本次规划东南工业区位于尖山新区最东部，是在已建高点沙发工业园基础上形成的。规划区块北侧紧邻沙发工业园区，东西向的杭州湾大道是东部工业区块与尖山新区内部联系、以及对外联系的主要道路，区位较好。东部高点沙发工业园的建设以及中部工业区块的规划编制，为东南工业区的发展奠定了一定的产业基础，规划下一步结合新区中心区的建设以及高点沙发工业园的建设启动东南工业区的开发建设。在此规划背景下，海宁市尖山新区管理委员委托我院编制本次东南工业区的控制性详细规划。成果稿于2007年6月由海宁市规划建设局批复实施。该项目实施两年来，严格按照规划要求组织实施项目建设，但在新的经济、社会形势下，控制性详细规划的局部内容与相关政策要求、国家重点项目实施情况等不符，需要进行修编。依据关于要求对、进行修改的主要意见，本规划主要进行了如下修改：1、根据关于加快推进节约集约利用土地的若干意见（海政发200848号）的有关文件精神，提出提高新增建设用地利用强度的要求，新建工业项目用地投资强度应在省定控制指标基础上提高1020%，容积率应在省定指标基础上提高0.2，无特殊工艺要求的工业厂房一般不得低于三层。因此，相应规划内容进行调整，工业用地容积率控制在1.11.6，建筑密度控制在5060%，绿地率不大于15%，以提高土地利用率。2、金牛路与春富路西南角科研用地调整为工业用地；东南侧居住用地调整为商住用地；调整医院用地位置。3、由于现状在尖山新区钱塘江路北侧、新城路东侧建有一个消防特勤站，占地1.06公顷，满足整个尖山新区的消防需求。本区块内将取消原规划设置的消防站。二、规划范围规划地块位于尖山新区东部工业片区内，西起六平申港、北临东西横河、东至四号隔堤河，南接杭州湾。规划总用地356公顷。三、相关规划分析1、尖山总体规划之指导性原则界定本次规划东南工业区位于尖山新区东部工业区的南部，根据海宁市尖山新区总体规划，整个东部工业片区是以沙发工业园基础上形成的，以东西一路为界，又可分为北组团和南组团两个工业组团，北组团将以沙发等皮革家具生产为主，南组团将结合海宁优势产业，发展无污染和轻污染制造业。在总体规划的架构下，东南工业区在满足整个新区系统完整的基础上，确定优先建设项目，以满足东南工业区招商与提升竞争力的需要。2、中部工业区块规划之影响因素分析中部工业区块位于本次规划区块西侧，与东南工业区相隔六平申线。中部工业区块控制性详细规划规划提出，以技术含量高的先进制造业作为主导产业，根据其产业特性，以科技生产环境的营造作为重点，强调生产机能的完善与货物流线的顺畅，陆运与水运的延伸与结合，加上不同性质空间机能的定义与近远期发展的整体规划。生产环境将成为该区具有特色的环境要素。中部工业区块作为尖山新区启动工业区，对于整个新区的持续开发具有示范作用，其发展深切影响尖山新区的机能整合成效。中部工业区按照产业划分，自西向东依次是软件企业组团、电子信息组团、仪器仪表组团、汽车及零部件组团。考虑其产业分布，东南工业区在产业选择与分布上应结合中部产业延续。第二章 现状分析第一节 现状自然条件一、气候气象尖山新区属于北亚热带海洋性湿润气候区，总体上温和湿润，四季分明、雨量充沛、日照充足。暖季盛行东到东南风，气候湿润，冷季盛行北到西北风，气候干寒。年平均气温16.1，年平均降水量为1167.8毫米，降水在各季分配不均匀，冬少夏多。另外，垦区地处江海交汇处，常有台风侵袭，大风日多，风速较强，开发建设以及培植植物群落时，需要特别重视防风问题。二、地形地貌尖山新区为杭嘉湖平原的东南缘，由钱塘江泥沙淤积而成，地面高程56米（吴淞高程），要比杭嘉湖中部平原高出23米，属沿江高地地貌类型。规划范围内的垦区系人工抛坝促淤，再筑堤围垦而成，经历人为开发改造，可单列为一地貌单元，称为新围江（海）涂地貌类型。三、工程地质本区区域地质稳定性比较好，构造不发育，无大断层通过，地震活动总体上是震级小，强度弱，频率低，破坏性有限。根据国家地震烈度区划图，本区地震烈度为6度。四、河流水系海宁市属河网地区，水系受杭嘉湖平原大水系控制，尖山新区内的淡水水系主要是新塘河水系和运河水系，它们均与钱塘江沟通，由于大水系受到不同程度的污染，规划区恰好位于水系的下游阶段，水质问题突出。本区优质淡水资源比较缺乏，地表水主要由降雨蓄积来完成补给，地下水资源不丰富，主要为潜水，贮存于浅部粉土，水质微咸，水深一般在0.51.5米，动态变动比较大，受季节和大气降水控制。五、土壤条件海宁市地处钱塘江北岸海宁潮激射地段，经过多次海陆变迁，平原土壤主要来自江、河、湖、海沉积物，质地偏砂。规划范围内土壤有涂泥土属（含盐量0.6%），咸泥土属（含盐量0.10.6%），淡涂泥土属（含盐量0.1%，有石灰性反应。围垦以后土壤逐渐脱盐，由于脱盐较快，泥土属面积较少，又由于围垦至今时间较短，脱盐还不彻底，咸泥面积较大，土质盐碱性较强，配置植物应适当引导耐碱、喜碱的种类。第二节 土地利用现状一、 土地利用现状规划范围内用地为新区围垦用地，北部是2001年围垦区，由于围垦时间较长，地块内植被相对茂盛，种植有速成意杨、女贞、海桐等适合滩涂生长的林木。南部是2005年围垦区，由于围垦时间不长，植被以荒草为主。规划范围内除西南角建成110Kv尖山变电所以外，现状无其它城镇、村落、工业企业等建设用地。二、基础设施概况规划范围内现状道路多为围垦时结合围堤修建而成的简易道路。东西向的主干路杭州湾大道已经建成，通至规划区块东侧堤岸，路宽为52米，沿机动车道设有港湾式停车；南北向高昌路的北段（杭州湾大道高点沙发工业园区）已建成，路宽28米。其他道路仍在规划建设当中。三、周围建设情况根据“生态立区、工业兴区、综合开发”为目标的城市型现代综合新区的总体发展定位，尖山新区的开发建设正在逐步展开。其中，位于本次规划地块西北方向的尖山新区中心区的建设已完成相关规划编制，并开始建设。此外，与本次规划区块关系密切的的海宁高点沙发工业区位于正北方向，该工业区于2003年9月，由中国民营企业500强、总资产20亿、排名第37位的浙江卡森实业股份有限公司投资1亿美元，占地10000亩，总建筑面积70万平方米兴建。目前卡森旗下已有猎马服饰、万盛沙发、吉恩仕沙发、欧意美沙发、惠达家具5家企业投入生产，另外3家企业，利贝奥沙发、家典家具、美景海绵正在筹建之中。近年来，高档软体沙发虽然仍由发达国家的家具制造商占据全球家具大部的市场份额，但中国家具快速发展，并逐渐占据国际上近三成的家具市场份额。企业以生产成品沙发及沙发套为主，其中皮沙发占70%，布艺沙发占30%。目前产品全部出口，主要销往美国和欧洲市场，生产的一套1+2+3的皮沙发在国外售价折人民币高达1.5万元。随着中国的入世，发达国家的家具生产厂因生产劳动成本等因素，准备向中国转移，寻求生产厂家进行合作，在这样一个背景下，“卡森”等企业瞄准这一大好时机，以皮革制造为依托，抢抓机遇，正打造一个以软体沙发家具为主向制造基地。2004年沙发出口达5亿美元。第三章 发展战略一、发展的潜力/限制分析1、发展潜力分析（1）良好的区位优势。随着跨钱塘江的杭州湾嘉绍通道以及北侧杭浦高速公路的建成，尖山新区与周边的沪、杭、苏、甬等地区的联系更加紧密，交通优势非常明显，在周边众多的开发区中占据了非常有利的位置。规划地块位于尖山新区东部，杭州湾大道南侧，通过杭州湾大道与尖山新区中心、海宁市区联系方便快捷。此特性对于工业区的招商将具有莫大的吸引力，这是规划区块最大的发展潜力。（2）形成初步的基础设施条件。规划区块北侧高点沙发工业园已形成规模，基础设施有一定的投入。杭州湾大道已建成，给水、排水、排污和通讯等地下管网也基本建成，另外，位于规划区块西北角的110Kv半户内变电所已投入使用。（3）可供发展的土地资源优势。区内拥有不可多得的大量可开发的土地，在现阶段国家宏观调控的背景下，土地受限制条件小，有利于大规模的开发建设。（4）土地开发成本较低。现状用地性质单一，区内现状用地除110Kv变电所外，大部分为荒地，没有村庄和基本农田保护地，便于土地征用并省去拆迁安置费用。2、发展限制分析（1）市政设施的配套成本较高。由于规划地块位于尖山新区最东部，离中心城区较远，所有的市政设施从无到有，包括给水、供电、燃气都需要专门建设管线进行输送，尤其是给水和污水处理的问题，会限制区块对于产业类型的选择。而相邻的黄湾镇在海宁市无论城镇规模、产业基础、经济发展水平都是相对薄弱的地区，使得尖山新区的基础设施、综合服务配套设施无从依托，起步困难。（2）缺乏高素质的管理和科技人才。整个海宁市虽然基础教育水平较高，劳动力素质较高，但高级研究和技术人才缺乏，科研基础薄弱。科技人才在数量、质量和结构上与社会经济发展需求之间存在一定的差距。而且由于尖山新区整体开发处于初级阶段，引进高级人才将需要一个长期不断的过程。因此规划区块发展科技含量高的企业，在产品研发、产品设计等方面基础薄弱，起步艰难。（3）产业类型重复，竞争较大。区域内产业类同，在打造嘉兴市先进制造业基地的总体思路下，各产业园区或产业功能区积极制定政策，促进原有产业的升级换代及引进科技含量高的新兴产业，类同的产业类型，使各产业园区或产业功能区竞争激烈。特别是在嘉兴地区，有着类似的开发背景的杭州湾第一通道嘉甬通道的桥头堡嘉兴港区及海盐县大桥新区，它们毗邻港口，相对尖山新区而言，物流运输更为便捷且多元化。二、城市设计理念本次规划在对东南工业区的开发中，运用了城市设计理念，城市设计理念主要包括两个方面，一是城市设计理性规范理念，其主要精神在于构想与机制。而“构想”包括了东南工业区的整体发展方向、开发类型与引进厂商模式、高科技环境意象之建立、工业区风格之维持与强化、特定发展区位选择、环境品质之改善、视觉经验之强调及其实质的客观标准等，规划则依循上述“构想”之内涵进行规划设计“机制”的研订，才能符合整体开发之特有品质。城市设计理念的另一个方面在于城市设计细部开发的内涵，主要是对东南工业区内建筑、街道、开放空间，以及根据其各自所属的环境要求进行空间划分。对其使用功能、高度限制、天际线高度的连续，开放空间的大小、配备设施、环境承载力等提出定量规范，对其建筑美感、视觉及意象的塑造等提出定性规范。三、开发模式的选择规划宜采用土地两级开发模式。政府不直接对科研项目或企业的开发进行投资，但在基础设施与公用服务设施的建设上占据主导地位，由政府先行投资进行基础设施与公用服务设施的建设，以此带动由企业投资的产业二级开发。超前建设基础设施，完善工业园区功能，拉开园区的功能框架。四、开发策略1、基础设施带动策略基础设施投入越大，存量越大，工业区发展的竞争力越强。通过交通运输的优先发展，以及中部工业区、尖山新区中心区的发展，带动东南工业区相关产业的发展，产生较大的乘数效应，促进经济的高速增长。2、信息化推动策略现代化工业园区的时效性要求必须通过信息化提升园区的综合服务水平，以及以园区信息化为先导推动产业带整体信息化，将东南工业区的整体发展建立在信息现代化的基础上。3、生态环境优化策略生态环境的优化是工业园区可持续发展的必要条件。良好的生态环境不仅有利于吸引货流，而且有利于吸引投资，发展工业及商业。五、产业选择为了提高土地产出效率，促进园区产业升级，开发区对工业用地的投放应有所控制，园区企业入园门槛的设计应考虑长短结合、分布实施，起步阶段可相对低一些，随着开发建设的不断推进，入园门槛将逐步提高。根据尖山新区总体规划的产业导向和东南工业区的功能定位，规划以先进加工制造业和高新技术产业为主，坚持“两低三高”的原则，即以低污染、低能耗，高科技含量、高投资强度、高附加值等类型产业为主。在一定程度上减少在市政设施方面的投资，尤其是减少工业用水量和污水处理成本。要把提升传统产业和发展高新技术产业有机结合起来，一方面，大力推进传统产业的升级，不断提高技术含量和附加值率，增强企业竞争能力，促进尖山新区成为海宁产业升级的示范基地；另一方面，要以新区建设为基地，积极推进高新技术产业化，大力发展高新技术产业。但是，由于东南工业区位于新区最东部，周围的高点沙发园区、中部工业区均已在建设或规划当中，因此，东南工业区在产业选择上应结合周围区块的产业类型而慎重选择。在海宁市关于尖山新区发展工业产业导向的引导下，规划东南工业区以沙发等皮革家具、汽车及关键零部件、生物医药等产业为主。1、沙发等皮革家具：在高点园区的基础上，继续发展软体家具、家具皮革、汽车皮革、以及海绵、鞋面革、沙滩帐篷、野营睡袋以及其他户外休闲用品。其中软体家具是最大的产品类别，包括皮革及布料软体家具，以及皮革及布料沙发套；家具皮革是未经裁剪或缝制而拟用作生产皮革软体家具的皮革；而高品质的汽车皮革已经获得通用、大众、福特和马自达等国际汽车制造商的认可，并广泛应用于其在中国和国外生产的多种车型，直接供往国际汽车制造商的供货商，同时直接向国内客户销售汽车皮革产品，并透过海外销售代理网络向海外市场宣传产品。2、汽车及关键零部件：立足海宁现有相关产业的基础，加强技术引进和创新，主要包括经济型轿车、高档客车的生产；汽车发动机、传动系统、制动系统及关键零部件的生产；车用新型动力关键部件和产品；新型汽车电子产品；环保、节能、安全的摩托车整车；高档休闲用电动车等等。3、生物医药：近年来，国家相关发展纲要已经明确把生物产业作为国民经济和社会发展的战略性产业、作为未来高技术产业迎头赶上的重点。生物技术作为一项前沿技术，是高技术领域中具有前瞻性、先导性和探索性的重大技术，是未来高技术更新换代和新兴产发展的重要基础，是国家高技术创新能力的综合体现。而且，建设社会主义和谐社会需要科技有力支撑，必须以提高人民健康水平为出发点，在重大疾病防治、创新药物研制和营养科技上取得新的突破，提高人民生活质量。因此，本项目符合国家相关产业政策。同时，根据海宁市对尖山新区产业选择相关指导意见，在本地段布置生物医药产业也是相符合的。只要建设单位认真落实环保措施和建议，严格执行各项环境保护制度，做到建设项目中环境保护设施与主体工程同步设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”，确保污染物达标排放，杜绝事故排放，该项目对周围环境造成的影响是可以接受的，能满足功能区环境要求。因此，从环境保护角度而言，生物医药功能区的建设是可行的。根据目前国际和国内生物医药产业发展，规划本区块的生物医药将依托国内外科研机构和大专院校，重点发展基因工程药物、新型生物工程诊断试剂及疫苗、现代中药、食品加工用酶制剂、生长激素等微生物代谢药物、微生物农药、抗心脑血管海洋生物新药等。同时，规划要求生产过程产的含病原微生物的废气，应经过高效过滤器的过滤、达到废气中病原微生物的零排放；氨臭废气通过在排风管道末端采用活性炭吸附装置以去除动物排泄物散发的氨臭，确保氨的排放浓度可以达标（GB14554-93恶臭污染物排放标准）。产生的工业废水经自设的污水处理系统进行处理，满足城镇污水处理厂接纳标准后排入尖山污水处理厂进行处理，最终流入纳污水体。第四章 规划总则一、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、建设部城市规划编制办法3、浙江省实施中华人民共和国城市规划法办法4、国标城市用地分类与规划建设用地标准5、城市防洪工程设计规范（CJJ5092）6、海宁市域总体规划7、海宁尖山新区总体规划(20042020年)8、国家其它有关法规与技术规范二、规划原则1、互进互动的整体原则东南工业区与外部环境之间、东南工业区内部功能配置之间、传统产业与高新产业之间、都应有互进互动的关系，全面实现可持续发展。2、生态优先原则坚持把工业区建设与合理利用土地资源、保护生态环境结合起来，充分利用规划工业区块周围的河网水系，结合沿河景观资源，创造清新、优美的环境。通过对区块内重点部分的处理，塑造现代工业区的形象，达到总体环境的生态化、人性化，创造江南滨水产业的空间形象与特色，创建水、绿、企业相互辉映的生态型工业区。3、弹性轴向推进、滚动发展原则正确处理近期与远期、局部与整体的关系，考虑不同时期和不同投资者的需求，使工业区开发有序展开。建立弹性与刚性相结合的指标体系，便于规划实施管理与操作。4、有利于开发营运的经营原则塑造有利于招商、有利于营运的物质环境是规划的又一主旨，因此从地块的划分、交通的组织到河道的整治、绿化的安排皆应围绕此中心展开。二、功能定位从东南工业区现状基础出发，根据建设城市新区的要求，在发展传统工业的基础上，以发展汽车及关键零部件、生物医药等现代制造产业和发展高科技新技术产业为主的生态工业区。三、规划目标1、充分利用土地资源，营造良好的投资环境，建立完善的管理机制，鼓励高科技术产业。2、发挥工业区块的最大优势，进行产业结构的合理布局，促进东南工业区迅速发展。3、优化生态环境建设，维护生态系统，把东南工业区建设成具有江南滨水特色的生态型工业功能区。4、促进土地合理开发利用，达到优化土地资源配置和优化产业布局的目的，提高土地的集约利用水平。5、建立高效的信息网络和资源共享平台，为企业之间建立起物质流动和循环利用的渠道和机制。第五章 空间构想一、区块内部服务设施之机能需求分析依照尖山新区总体规划的指导内容，规划地块按服务功能与设施水准区分，其规划用地将包括下列项目：1、公共设施用地：包括办公设施、商业服务设施及文化娱乐设施等。2、工业用地：包括二类工业用地及科技工业园区用地。3、居住用地：员工、管理人员公寓、园区配套生活区等。4、其他用地：工业区配备的相关市政设施用地，以及道路广场用地。以上各类规划用地中，彼此项目的使用与服务必须独立发展，但机能的交流与延续却必须形成互补效果，在如此综合性机能的协调与融合后，所形成的工业园区才是一个完整且具吸引力与竞争力的产业空间。二、“生产、生活、生态”三生共享的规划主题 (1)生产：东南工业区以科技生产环境的营造作为优先的发展架构，而生产的特质在于强调机能的完备与动线的流畅，加上不同性质空间机能的组合与短中长期发展的整体规划，使生产环境将成为东南工业区的特色。(2)生活：生活休闲环境的规划与投入是本次规划所赋予东南工业区的重要活力，利用人群的居住和休闲活动来组构与串连生产活动，可有效强化东南工业区的整体功能，并从一定程度上提高技术人员对生产的积极投入。(3)生态：在科技生产与居住生活的妥善安排的前提下，通过区内的生态河道与绿地，串连各功能空间，将园区的生产环境与生态绿化达成完整的串连，有利于提高投资者对东南工业区科技生产环境的整体投资意象。三、大分区与小街廓地块划分的弹性构想由于目前对于招商引资的对象及所需地块的规模尚未有完整且明确的需求分析，故未来地块的区划将以大分区但容许弹性调配成小区块的方式进行规划，同时结合道路系统的服务效果，使得不论地块的大小，均可提供必要的交通服务效果。第六章 总体布局一、规划结构：规划东南工业区根据道路网，强调生态理念、科技理念、生活理念相结合，提出了“一心两轴三组团”的总体结构：一心：公建服务中心位于杭州湾大道与金牛路的交叉地段，规划布置少量为规划工业区块服务的商业服务设施用地、科研用地、行政办公等用地，为整个东部工业区块服务；两轴：两条功能发展轴沿杭州湾大道的东西向功能发展主轴，是整个尖山新区功能主轴的延续；沿南北向金牛路的工业区块内部联系轴，串联着东南工业区各个组团；三组团：分别指以杭州湾大道、安江路为界分成的三个工业功能组团。二、用地布局（一）工业用地工业用地是规划区块的主要用地，它不仅仅是厂房建筑用地，现代的产业用地中越来越趋向于功能的综合性，包括管理、研发设施以及商务贸易办公、商品展示、信息咨询、中介服务、从业人员技术培训基地等配套服务设施都综合在产业用地之中，各个产业单位和产业配套设施根据自己的实际情况灵活安排。同时生产用地应充分展现现代技术文明的生态、高效和集约。规划区块以二类工业为主，总用地面积199.1公顷，占总用地的56.9，其中职工宿舍在厂区内配套建设。1、产业布置：结合尖山中部工业区块产业的布置，本次规划地段内主要布置了三类工业，具体情况如下：沙发等皮革家具：用地位于杭州湾大道以北，规划继续布置为沙发高点园区配套的生产、展示用地。汽车及零配件产业：规划结合中部工业区块产业分布，在杭州湾大道与安江路之间布置汽车工业用地。生物医药产业：用地位于安江路以南，重点解决其污染防治问题，建设单位按照环保“三同时”要求，采取有效的污染防治措施，确保其“三废”排放达到国家和地方的排放标准要求。含病原微生物的废气经过高效过滤后实现病原微生物零排放；含病原微生物的实验废水经过高压灭菌后与实验室不含病原微生物的实验废水一起排入污水处理系统进行处理，生活污水经过三级化粪处理后排入污水处理厂处理，达标后排放。危险固废交由相关生活环境无害化处理中心统一处理，生活垃圾由当地环卫部门收集处理，基本实现固废零排放。2、地块弹性划分：将杭州湾大道汽车及零配件用地适当划分成不等的地块，以适应不同入住企业的需求。杭州湾大道作为尖山新区的门户轴线，为强调其视觉延伸与引导效果，规划大道以南适当安排少量标准厂房用地。3、工业企业就业人口的预测：就业人口密度指标的确定，工业区块定位为汽车及零配件产业、生物医药产业基地。参照国内开发区的统计资料，本次规划的就业人口确定如下：二类工业用地人口密度指标定为80人/公顷，推算得，可提供就业岗位约15500个。占地10公顷以上的大型工业企业根据需要，可以在厂区内兼放职工宿舍。（二）公共设施用地：规划公共设施总用地面积为9.9公顷，占总用地的2.7%。杭州湾大道是东南工业区、尖山新区的主要发展轴，根据总体规划，规划在其北侧集中布置了一定的公建用地，主要是商业服务设施用地、行政办公、医疗卫生等用地，以及少量研发用地，展览用地，形成尖山东部工业区中心。其中：商业用地以酒店、旅馆、金融为主，为东南区块招商引资，以及东南区块居住人口提供配套服务；办公用地包括东南区块管理部门、以及商务办公等。（三）商住混合用地：规划商住混合用地11.5公顷，占总用地的3.3%。规划在杭州湾大道北侧布置少量商住混合用地，底层商铺、上层居住。其中商业用地与居住用地分别按30%、70%计。园区内居住人口由一般员工、一般技术人员与白领、高级管理人员与专家、企业主构成。一般员工人数占员工总人数的80%85%，技术人员与白领占总人数的5%10%，其余为高级管理人员、专家和企业主。本区居住用地布置在杭州湾大道以北、金牛路以东的地块，主要考虑集中建设东南工业区的职工公寓房，为杭州湾大道北侧研发用地内的技术人才以及部分务工人员提供住房。居住生活设施配套遵循齐备原则、可选择原则、近便原则和效益原则，按居住组团配置物业管理、综合百货店、农贸市场等公共服务设施。居住用地以多层公寓房为主，容积率按1.5计，户均居住面积按100平方米计，可居住人口约1150户，3400人。同时，根据总体规划，在金牛路以东设置12班小学和6班幼儿园各一所，就近为东部工业区内务工人员子女提供服务。（四）市政公用设施用地规划市政公用设施用地面积约21.9公顷，占总用地的6.4%。主要是尖山污水处理厂用地，另外包括变电所、消防站、垃圾转运站等。1、污水：尖山新区规划采用雨污分流的排水体制，规划范围内的污水经过集中收集后，统一向东排入区块内尖山污水处理厂，经处理后排入钱塘江水体。2、供电设施：规划保留现状110KV尖山变，容量350MVA，为本区块供电。规划110KV变电所进线沿六平申线绿化带引入，以节省高压走廊的宽度。3、电信：根据尖山新区基础设施专项规划，在杭州湾大道的南侧设有一交换模块。4、环卫：在规划范围内设垃圾转运站1座，占地面积约3780平方米。5、消防站：现状在尖山新区钱塘江路北侧、新城路东侧建有一个消防特勤站，占地1.06公顷，满足整个尖山新区的消防需求。区块内不再设置消防站。（六）绿地系统及水系水系蓝带、绿化绿带是规划区块环境的一大特色，有机融合了生态、生活、生产（科技）的理念。1、绿地系统绿地系统规划的特色在于强调园区的生态串联机能。规划以贯穿规划地段的河网水系的滨河绿地为纽带、组团内部的点状绿地为节点，形成布局合理、层次分明、景观优美的生态型绿化系统。规划绿地面积约为50.9公顷，占总用地的14.5%。（1）公共绿地河道两侧应控制10米宽度以上滨水绿带。在杭州湾大道与六平路、金牛路的交叉口建设中心绿地，布置小广场等。在杭州湾大道南侧控制35米宽度的绿化带，以强化整体林荫绿化景观。（2）防护绿地，金牛路两侧、祥虹路、宝胜路（杭州塘大道以北段）、六平路东侧控制10米宽度的绿化带。安江路北侧控制10米绿化带，南侧控制30米防护绿地。尖山污水处理厂周边控制30米以上防护绿地。尖山变电所周边控制10米防护绿地，110kV高压线下控制24米高压走廊作防护绿地，以种植低矮的灌木为主，可适当配置一些花坛。（3）严格控制绿地率，不得小于“土地开发强度表”（附表4）中规定的绿地率。道路绿化必须按城市道路绿化规划与设计规划（CJJ7595）规定执行，主干路绿化率不得小于25%，次干路绿化率不得小于20%。绿化率未达到指标的道路必须增加路边绿化带。2、河流水系利用规划范围内现有围垦时建成的排水渠，打通了六平申线与四号隔堤河之间的联系，沿河道两侧规划宽度10米的滨水绿带，形成“水网、绿网、路网”三网和谐的生态网络。规划水系面积为6.3公顷。表一 规划用地平衡表序号用地代码用地性质用地面积（公顷）占比（%）1C公共设施用地9.92.7其中C/M公共设施用地1.4C1行政办公用地1.4C2商业服务用地3.6C3展览用地2.9C5医院用地0.62CR商住混合用地11.53.33R二类居住用地2.90.9其中R22公共服务设施用地2.94M工业用地199.156.95S道路广场用地53.515.3其中S1道路用地51.3S2广场用地1.6S3停车场用地0.66U市政公用设施用地21.96.4其中U1供应设施用地0.7U2交通设施用地0.7U4环境卫生设施用地20.57G绿地50.914.5其中G1公共绿地24.3G2生产防护绿地26.6城市建设用地349.7100.08水域6.3合计356.0第七章 道路交通规划一、道路布局原则1、衔接现有道路，遵循尖山新区总体规划，保证东南工业区内、外交通的顺畅。2、建立快速、通畅、便捷、舒适的道路网体系，同时配置相应的设施。3、加强道路交通与景观功能的结合，塑造良好的道路景观。二、道路规划区内道路系统由纵向六平路、金牛路、金石路，以及横向杭州湾大道、安江路形成“三纵两横”的道路骨架。1、主干路（1）横向道路：杭州湾大道（52米），安江路（26米）；（2）纵向道路：金牛路（30米）。2、次干路（1）横向道路：安仁路（20米）；（2）纵向道路：六平路（28米）、金石路（28米）。3、支路（1）横向道路：春富路（20米）、永丰路（暂名，15米）、永泰路（暂名，20米）、（2）纵向道路：祥虹路（20米），宝胜路(20米)；（3）另外，规划根据地块用地，厂区与厂区之间适当设置9米支路，可以根据地块开发的情况进行调整。表二 规划道路一览表序号路名等级起止点宽度（米）长度（米）断面形式1杭州湾大道主干路六平申线6号纵河5216903.0（人）+5.5（非）+3.0（绿）+12.0（机）+5.0（绿）+12.0（机）+3.0（绿）+5.5（非）+3.0（人）2金牛路主干路春富路祥虹路3030802.5（人）10.5（机）4（绿）+10.5（机）2.5（人）3金牛路主干路祥虹路采宝路205303.0（人）+14.0（机）+3.0（人）4安江路主干路六平申线6号纵河2617303.0（人）20.0（机）+3.0（人）5六平路次干路东西横河金牛路2826006.0（人）+16.0（机）+6.0（人）6金石路次干路东西横河安江路2814106.0（人）+16.0（机）+6.0（人）7安仁路次干路六平路金石路2016603.0（人）+14.0（机）+3.0（人）8祥虹路次干路春富路金石路2022353.0（人）+14.0（机）+3.0（人）9宝胜路次干路春富路安江路2014303.0（人）+14.0（机）+3.0（人）10永泰路支路六平路金牛路207403.0（人）+14.0（机）+3.0（人）11春富路支路六平路金石路1815103.0（人）+14.0（机）+3.0（人）12永丰路支路六平路金石路1515903.0（人）+9.0（机）+3.0（人）13其他支路9-9.0（人、机）三、交通组织1、杭州湾大道是进入东南工业区的主要道路，金牛路作为规划地段对外联系的主要道路。2、规划地段内东西向交通主要通过安江路组织，南北向交通主要通过六平路、金石路组织。3、杭州湾大道为新区东西向联系的主要道路，促进尖山新区内部各种使用项目之间有机联系，为了避免造成园区主要流动机能受干扰，因此，杭州湾大道两侧控制各工业企业的出入口设置。四、静态交通规划1、停车场：规划在北部服务中心、结合商业办公、文化娱乐等设施布置一社会停车场，面积为6000平方米；在安江路与金牛路交叉口，结合工业区内公建服务设施布置一停车场，面积为2000平方米。其他工业用地、公共设施用地内根据有关规定配置停车场。2、广场：规划杭州湾大道西入口两侧的设景观广场，面积为8000平方米；在金牛路与杭州湾大道交叉口南侧，建设一广场，与路北的公共设施遥相呼应，面积为3000平方米；另外工业片区内、金牛路沿线、结合水系在工业区公共设施内布置一处小型滨水广场，面积为4000平方米。第八章 景观风貌控制导引一、景观风貌构成总体形象：水、绿、企业相互辉映的自然、清新、和美、简约的总体环境，江南滨水产业的空间特色。绿化风貌：一方面结合河网水系的自然基础，充分展示滨水的自然环境特色，另一方面结合园区的道路、广场、建筑小品展示园区的生态科技文化内涵。建筑风貌：应赋予现代意象和文化蕴含，以和美、大方、简约的形象展现现代企业的形态特征和建筑风格；建筑色彩宜以水体、绿野为底色，配以雅洁、清新的色调。 节点景观风貌：根据不同地段和环境要求，构筑不同的艺术效果，起点缀、美化、陪衬的作用或过渡的功能。二、城市设计框架构筑东南工业区城市设计的总体框架是“一心三轴三节点”，主要内容如下：“一心”景观中心：杭州湾大道与金牛路的交叉口是本区的景观中心，结合行政、商业、居住等用地，使建筑区与疏密有序的绿化轴线，形成鲜明的空间形象对比，构成现代城市风貌景观节点。 “三轴”厂区环境杭州湾大道景观主轴：东西向的杭州湾大道是东南区块连接尖山新区中心的重要通道，规划强化道路绿带建设，组织和展示沿路的两个景观节点、两处门户标志点，强化沿线建筑空间和开敞空间的韵律节奏，构成建筑绿化完美结合的景观轴线。金牛路景观次轴：南北向金牛路是连接东南工业区块与外部工业区的主要道路，控制沿路的厂区入口形式，加以沿线不同类型的建筑群落、自然素材，构成不同涵义和风格的景观轴。绿化景观轴：安江路以北河道是区内重要的景观元素，利用沿河绿化，结合工业区内现代厂房，突出现代工业、信息时代的科技文明与自然生态环境的高度和谐，提升本区的环境质量和文化品位。“三节点”门户（西）景观节点标志：杭州湾大道与六平路交叉口入口广场是进入东南工业区的主要入口，通过入口建筑形象和小品环境，凸显东南工业区的门户形象；门户（东）景观节点标志：杭州湾大道与金石路交叉口绿地广场是未来海盐县进入尖山新区的入口，规划结合周边建筑，设置地域性标志，以及代表尖山围垦印迹的构筑物，作为尖山新区的对外展示窗口。内部景观节点：安江路与金牛路的交叉口，设置一定量的为工业区内提供就近服务的公共设施，同时，利用沿河绿化设置一处小型广场。第九章 地块划分与土地开发强度控制一、地块划分及弹性处理1、为了进一步深化规划内容、细化控制指标，结合用地内主要道路和用地性质状况将规划范围内用地划分成6个街区。01号街区、02号街区是以公共设施用地和居住用地为主的综合区块；03、04、05号街区是以二类工业为主的区块；06号街区是以尖山污水处理厂为主的区块。2、在街区划分的基础上，再根据用地性质结合地形和道路将建设用地细分为82个地块。3、地块弹性处理原则（1）用地内地块可根据需要，小地块组成中型地块或大型地块，以在主干路同侧为宜。（2）地块内可再分割为小型地块，但沿主干路两侧地块则不适宜分割为小地块，以避免造成整体景观比例的失调。（3）若有更大地块或组团单元的企业设厂需求时，也可以进行更大规模的弹性组成，以一个道路网格围成的用地作为一个地块，供组团型企业自行调配细分使用。二、土地开发强度控制控制性详细规划主要为规划管理提供依据，引导城市建设有序进行，其主要任务是详细规定建设用地的各项控制指标，强化规划的控制功能，贯彻规划意图。本次规划制定了一系列的规定性指标和指导性指标，为开发建设提供依据。（一）开发强度控制开发强度控制指标有：容积率、建筑密度、绿地率，本次规划范围内建设用地根据不同的使用性质结合现状实际情况如下表三。开发地块分期实施时，应综合考虑地块开发强度。表三 土地开发强度控制表用地性质层数容积率建筑密度（%）绿地率（%）居住建筑461.21.83030公共服务设施160.61.225303035办公建筑461.42.0253035商业建筑6121.52.535402530工业厂房251.11.6501020注：单幢厂房占地面积超过8000平方米，建筑密度可以控制在60以内。（二）建筑形态控制建筑形态控制指标包括：建筑高度、建筑体量、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。建筑形体与色彩是对各种建筑功能的外在表现形式，应通过总体的设计加以适度的引导和规定，使中部工业区块整体建筑空间健康有序，规划对建筑形体原则上做如下规定：1、建筑高度及体量控制根据东南工业区块空间景观设计要求、功能布局和开发环境容量，确定规划建筑高度。在满足建筑高度分布的前提下，注重建筑群体天际线的形态控制，形成个性鲜明、重点突出、层次丰富的轮廓线。厂房24层为主，行政办公建筑可提高至46层为主；行政管理、商业及文化娱乐建筑不宜超过12层。杭州湾大道道路红线宽度为52米，沿路布置的建筑基本以多层、小高层建筑为主，考虑到建筑与道路之间的空间关系，沿道路布置的建筑面宽不宜太短，一般要求面向杭州湾大道的裙房建筑面宽至少为120米，若在实际开发过程中达不到要求，建议在采用连廊形式将相临建筑连接，以保证街道界面的连续性和整体性。对于一些重要交叉口上的小高层或中高层建筑，不宜采用板式建筑。2、建筑间距建筑的间距必须符合国家规范规定的日照、卫生、安全、环保、道路交通、工程管线埋设等的要求。工业厂房建筑之间保证10米以上间距。3、建筑后退距离（1）为了使规划地段有一个良好的环境质量，要求沿路建筑要后退道路红线一定距离，具体可参照下表进行控制：表四 建筑后退道路红线最小距离表道路等级主干道次干道支路建筑后退（米）10835注：9米支路建筑后退道路红线为3米，其他支路为5米。（2）、沿道路、河流、高压线两侧的建筑，其退让距离必须符合消防、交通、安全、景观等方面的要求，建筑后退红线主要指后退道路红线。道路两侧有公共绿带的，建筑后退距离从绿带边线开始算起。（3）、沿用地红线的建筑物，其离界距离必须按照有关规划管理技术规定执行。（三）建筑色彩控制1、工业建筑：应以工艺流程的要求为依据，不做硬性规定。整体感觉要体现现代化工业的规模与气势。外观以现代建筑形式为主，简洁大方，功能明确。立面构成富有工业建筑的品质，与周围环境和谐，同时又能凸显实体本身的特色。建筑细部、材料等的设计与使用注重表现流畅、高效的工业化效果。2、商业建筑：商业建筑在造型上应简洁明快，色彩以灰白系列为主，局部可采用相对明快的色系，以突出其标志性。（四）用地兼容性为了方便规划管理和实施，适应市场需求，使规划更富有弹性，规划用地性质具一定的兼容性。但规划中所规定的土地使用性质及规模如需作变更时，必须经规划行政管理部门的核准并符合“土地使用相容性表”中的规定。第十章 基础设施规划一、给水规划1、现状规划范围内现状无给水管网。2、给水水源根据海宁市尖山新区基础设施专项规划（以下简称为专项规划）中的推荐方案，本次规划范围内采用统一供水，与海宁市城乡供水一体化一致。远期及远景期，在新区局部推行分质供水。根据该专项规划，本规划区从海宁市区第三水厂供水，规划在尖山新区中央路与杭州湾绍嘉通道交叉口以西，设给水加压泵站。泵站规模近期为5万M/日，远期13万M/日。3、用水量预测规划范围内用地大部分为工业用地，入区工业门类存在不确定性，其耗水量难于计算，工业用水量指标参照经验取值；居住用地用水按居住人口计算；根据专项规划，消防用水量按规划人口确定，一次灭火55升/秒，同一时间火灾次数2次，给水管网应保证消防给水压力0.10Mpa，消防用水量不参与供水干管计算，给水管网应对消防用水量时工况进行校核。根据专项规划中不同用地用水指标取值，计算规划范围最高日用水量如下表：表五 最高日用水量估算表序号用地性质用地面积（公顷）用水量标准（M/日公顷）用水量（M/日）1居住用地2.91704932公共设施用地9.91009903工业用地199.170139374道路广场用地53.52010705市政公用设施用地21.9306576绿地50.910509合计17656以上计算用水量乘最高日变化系数，根据规范数据和经验确定，本规划参考海宁市尖山新区基础设施专项规划，采用时变化系数Kh=1.3。由此得出，规划范围最高日最高时用水量为2.3万M/小时，设计秒流量为300升/秒。4、给水管网布置规划范围内采用环网。远期及远景用地内分别设一般给水管道和中水管道两套管网系统。规划范围内沿杭州湾嘉绍通道埋设DN1200 DN1000的给水管从新区给水加压泵站引入，沿杭州湾大道埋设DN600DN400给水主管，金牛路埋设DN600DN200的给水管，其余管网均沿路埋设，分别为DN200DN400的支管，具体布置见给水管网规划图。二、排水规划1、现状规划范围内现状为雨污合流制，现状仅杭州湾大道已经敷设了雨水管和污水管，但污水直接排入河道。由于尖山新区建设启动不久，污水管道建设系统较为混乱。2、排水体制选择根据专项规划，规划尖山新区与东南部城镇袁花、黄湾合建一处污水处理厂，位于本次规划范围的东南侧。规划范围采用雨污分流制。规划范围内污水由暗管收集集中排往污水处理厂处理，达标后排放钱塘江；雨水就近排入河道。3、雨水规划海宁市多年平均降水量1184.8mm，最大年降水量1809.7mm，最小年降水量814.4mm。降水受梅雨和台风雨影响。海宁尚无暴雨强度公式，设计采用嘉兴市暴雨强度公式： 暴雨重现期一般采用P=1年。规划范围内雨水管道沿道路并遵循分散就近排放内河的原则布置，雨水管最小管径为D300，设计最小坡度为0.003，管道起点埋深1.6米左右，出水口管内顶应在河道常水位以上，高于黄海标高2.16米。雨水管埋设于机动车行道下，具体布置见雨水管线规划图。4、污水量预测根据专项规划，平均日污水量指标=最高日用水量指标产污系数截污系数用水日变化系数，取产污系数0.90，截污系数0.95，用水日变化系数1.30，道路和绿化用地不产生污水，由以上规划范围内用水量的计算，计算出规划范围内平均日污水量为176560.900.95=15096M/日，乘1.2的总变化系数，日最高污水量为18115M，设计秒流量为500升/秒。5、污水分区规划范围内污水属于一个排水分区，同时，总体规划确定的尖山污水处理厂位于规划范围东南角。6、污水管网布置由于尖山新区地势平坦，污水管道埋深有限，污水不可能完全依赖重力自流排入污水处理厂，必须在适当的位置设置污水中途提升泵站。根据专项规划，本规划范围内设有一处提升泵站，一处位于金牛路与春富路交叉口东南角6#泵站，平均日排水能力0.6万M/日。规划沿安江路埋设管径D1600污水主干管，其余路埋设管径D300D800污水次干管，污水经安江路收集排放入污水处理厂。具体管网布置见污水管线规划图。三、电力规划1、现状海宁尖山围垦区电网目前电压等级主要以10KV中压配电和380/220V低压配电二级电压组成的中低压电网。规划范围西北角已建成110KV尖山变，容量为350MVA。2、用电负荷预测规划范围内大部分用电为工业用电，根据专项规划，采用负荷密度法预测，参照浙江省主要区域性中心城市分类用地符