中小房地产企业发展分析

政治因素：2 月 20 日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好 房地产市场调控 工作。其中， “完善稳定房价工作责任制 ”“坚决抑制投机投资性购房 ”“增加普通商品住房及用地供应 ”“加快保障性安居工程规划建设 ”“加强市场监管 ”等五项内容，被业界称为 “国五条 ”。此次的调控政策 由于力度较大，甫一出台就在市场上引起了强烈反响。 对于调控效果，市场预期出现明显分化。有观点认为，在交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，进而降低房价。也有观点认为，征收大额的交易税，会减少市场供给，在限购、限贷、差别营业税并存的情况下， 提高交易税已不能进一步抑制市场需求， 这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手，最终结果有可能抬高一手房价格。此次重申按交易差额的 20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的 1%2%征税，后者要比前者少征很多税。业内人士由此判断，今后二手房市场降温幅度将超过一手房。房地产业协会副会长朱中一认为， 事实上，楼市调控 并不是“狼来了”， 打压房价也并不是调控的最终目的， 而是要促进房地产市场平稳健康发展。 我国正处于城镇化快速发展时期， 短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、 抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。“楼市回暖是不争的事实，但也要看到地区和城市的差异性，同比数据有涨有跌”。朱中一称， 2012 年以来的量价齐升在全国范围内并不一致，更多的市场反弹出现在一、 二线城市，大多是在刚性需求推动下引发的结构性上涨， 并不具备全国性普涨的特征。经济因素：近年，随着我国国民经济的持续快速发展和城镇化进程高速推进，我国房地产投资总量急剧增长， 居民住房消费占国民经济各行业消费比例持续扩大， 房地产业成为国民经济中举足轻重的重要产业。 2008 年由美国次贷危机引起的全球经济危机不单波及了中国经济， 而且影响深远广泛， 房地产业受到的影响却没有初料的大，甚至一度在 2009 年底 2010 年初出现了大幅上涨的势头， 国家一系列宏观调控政策效应的影响对房地产业的影响貌似有一种反向的作用。当前我国房地产企业现状： 由于美国次贷危机爆发而引起的全球经济危机，对我国房地产市场发展从外围上加速了它的调整。 但由此也给某些房地产企业带来了一定机遇。 部分中小房企的倒闭和被兼并， 促进了房地产开发企业向规模化和集团化方向发展， 房地产行业集中速度明显加快， 一些房地产大鳄正在形成和壮大。一般意义上， 房地产行业是一个资金密集型的行业， 要想在全球进经济低迷和国家宏观调控愈演愈烈的大背景下， 以及日趋激烈的房地产市场竞争中更长时间的生存和发展， 首先必须具有足够的资金实力做保障。 从全球各国的房地产发展历史的共同点来看， 那就是企业的规模化和集团化发展， 可以看到全球而言，只有少数十几家、 几十家大的房地产公司主导了大部分市场。 我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个经济危机影响和结构性转变的双重关键时期。某些大房地产企业的实力正在急剧增强，市场竞争的核心力正在加速形成，一些对房地产市场乃至多个行业有较大影响能力的房地产龙头企业正在出现。 而更多的实力差并缺乏核心竞争力的房地产企业， 正在或将在未来的几年内面临着退出行业的危险。 如万科、万通等大型房地产企业更加注重树立品牌， 稳步培育着企业可持续发展能力， 从多方推进房地产市场竞争向多元化、 纵深化方向的发展。社会因素：当地的民风民俗，消费者偏好，消费价值观，人文环境，政策，法律法规，政府的干预程度，当地的技术水平，政府的廉洁程度，但地的劳动力状况，当地其他行业发展状况，城市配套情况，城市所处的地理状况（自然因素），当地的房地产业发展水平， 当地的房地产企业和产品情况，政府的能力水平， 当地的综合配套情况（比如：政府公开办公，一条龙办完手续等），消费者需求和购买力（经济因素）。优势分析 ：(1)更易满足我国市场多样化的需求。对房地产企业来说，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋， 而在这一点上， 中小房地产企业更容易做到。 因为自身资金实力小， 产品规模势必不会很大， 因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上， 大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的问题要大得多， 从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。一(2)拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间。方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、 商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场， 将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面表现在区域上， 大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、 省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、县、镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白， 满足了不同层次、 不同区域消费者的需求， 形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。(3)发挥中小型房地产企业的“市场规模 ”优势。根据经验的 “二八原理 ”，从市场占有率角度看，目前即使像万科这样的大开发商，市场占有率也不过 1.24%，按照目前的形势发展， 即使将来还有一批大发展商培育起来， 这些大企业的市场占有率总和也不过 20%。而另外 80%的市场份额是由中小型企业所占有，所以中小型企业大可不必担心。(4)市场自由竞争的有利推动者。中小企业的存在促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。 虽然在地区房地产市场上， 大型房地产企业是价格的主导者， 但众多中小企业竞争者的存在， 使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题， 从而间接地抑制了房价的过快增长。(5)灵活的管理方式和市场适应能力。房地产有规模经济的一面，也有规模不经济的一面。从这个角度分析， 中小型房地产企业的机会非常多。 因为开发大面积的地块、运作大额度的资金即使对于大型房地产企业而言也是很大的考验， 风险控制的难度很高。 而中小型企业因资金及实力所致， 开发中等规模的项目， 操盘经验更丰富，风险也更容易控制。另外，还有 “船小好掉头 ”的优势。中小型房地产企业发展的劣势分析(1) 信贷融资困难。一是抵押贷款难，抵押贷款虽然是中小房地产企业融资的基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部分企业通过此种方式取得资金非常有限，很难满足企业的资金需求。二是金融机构放款难。在我国现行金融体系中，以中小企业为主要服务对象的金融机构原本发展就滞后，再加上当前国家加强房地产企业信贷的控制，中小房地产企业大多难以达到银行的放款条件，因此从银行融到资金是难上加难。(2)融资渠道单一。一般而言，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资， 但是中小房地产企业， 由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道， 融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信， 增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。（ 3）财务管理不健全。我国中小房地产企业的财务管理不健全，表现为财务制度不健全，或者即使财务制度健全， 也不能完全落实到位， 造成企业财务数据不完整、不准确，尤其是缺乏历史数据。而且，有时企业出于不同目的，财务数据往往是上报主管部门一套，上报税务部门一套，上报银行的又是一套。(4)管理方式落后。很多房地产企业在管理方式上延续着家族式的管理方式：经营决策权集中于老板一人， 管理以家族式管理为主， 管理中以感情代替制度、 家长式 “一言堂 ”、凭主观想象随心所欲等，这在很大程度上阻碍了企业的发展。(5)人才缺乏。中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。企业内家族管理与制度管理相矛盾的局面， 不利于企业引进的人才充分发挥作用， 进而导致企业难以留住所需的人才。机遇分析： 在一线城市被大鳄们 “分食 ”的没有多少可以为中小企业 “检漏 ” 的现在，当二线城市又被一些区域品牌公司或者大公司 “挤压 ”的无法透过气来的时候，三线城市和一些具有经济发展潜力或者实力县城， 应该成为中小型房地产企业积累或者叫储蓄能力的 “残喘 ”之地。持此观点的理由如下：1 、作为中小房地产企业的市场表现通常在两个方面，其一是经营方面表现为企业起步晚、发展速度慢、抓机遇和机会的能力较差，对市场的研究、判断、识别、适应不具有前瞻性， 或者因缺少可靠的关系资源支持， 融资能力不能满足组织的发展需要； 其二组织的管理能力、 支持提升管理水平的人力资源难以满足管理的基础需要。正是因为这样，才造成企业的发展速度慢、经济效益差，失去了前些年高速发展、 获得满足持续成长的机会， 与那些成功或者成长性较好的企业同比，缺失同台竞争的能力。所以，中小企业应该正视自己的差距，抓住现在已经不多的机会， 避开与大中型企业的同台竞争，坚决到三线城市、 到县城找寻机会，可能会慢些、效益差些，但却能逐渐积累，积攒能力和能量，以谋图新的发展。2 、三线城市和县城是今后国家城市化进程的发展重点，也是今后房地产市场发展的行业重点。 大中型城市发展可以带动经济发展， 特别是区域性中心城市对经济的拉动作用是非常重要的，但是这些年一线、二线城市规模的过度扩张，甚至包括一些三线城市不顾一切的拉大城市框架，也造成了很多城市支持性不足的问题，比如水资源的更加短缺、能源的亏乏、基础设施的配套能力不足，加上城市缺少工业支撑、 商业支持，注定其发展必然受到资源不济的制约。由于受其地区经济环境、 经济发展水平的制约， 大中型房地产企业尚未对三线和县城城市完成垄断，在这里虽然项目利润少了些，但项目土地拿的成本也低出不少，其他各项成本开支也不大， 无疑对中小房地产企业来讲，这是一个可以、 也能够判断的生存之 “喘息 ”地。3 、随着省管县的进程发展，城市将承担纯城市功能，而城镇将会越来越多的承担疏散密集产业、 农村的城市化任务， 房地产市场会随着城市土地资源被更多的限制和枯竭， 行业的开发重心将逐渐转向城镇、 转向新农村建设、 转向旅游地产、转向农业产业化园区建设。在郑州 21 世纪国际开发的上街五朵山项目、清华园开发的清华 大溪地、新田置业的田园生态城、思念公司开发的思念果岭山水、银基王朝贮备开发的新密皇帝宫、广东利海集团的雁鸣湖项目，无不在跃跃欲试。这种寄希望农民离农不离土的就业方式，无疑更符合各方利益 ,就房地产市场来说， 县城经济虽然发展受限， 但却都在逐渐的发展中， 富裕农村经济的迅猛发展，和与城市、乡村联系密切的城镇，必将随着经济发展水平的提高，迸发出可以预测的 “新机 ”。4 、现在的县城经济不管绩效如何，执政者更多的还是看中政绩，因政绩可以有助于地方首长的升迁， 而提高执政者政绩的最直接、 最有效、最有利于立竿见影的就是城市建设， 所以县城的执政者们， 更愿意通过招商引资、 提供更多的优惠政策，把那些符合自己利益的 “投资者 ”招商到自己的辖区， 帮助自己发展地区经济，建设符合自己的设施，用他们的话就是筑巢引凤。基于此，开发商在县城的项目发展，必定会获得哪里的惠顾。必须承认，在县城里开发项目，由于受条件的限制，开发商的利益相对较小，但只要开发商操作得当，风险小、收益也会满足一定的利益期望。 作为地方政府招商引资的项目， 开发商在开发项目上会有很多实惠，也会有一定的利益希望。做自己认为正确的事， 做自己能力所能及的事， 做自己通过努力可以实现目标的事，无疑是正确的，对于企业来讲，能够审时度势，寄希符合自己发展的方向是非常有利的，找项目也应该只找对的，不找 贵 的，找出符合自己的发展之路，而不是亦步亦趋，跟在人家后边 “拔桩 ”。中小房地产企业的发展必须把握好机会，因为实在是没有大利益、小风险的路可走，老老实实的选择适合自己的“路”，或许就是中小房地产应该走的路。挑战分析： 在经济持续相对低迷以及国家对房地产业的一系列宏观调控政策双重影响下， 很多房地产企业彷徨不堪， 不知该如何发力， 由此产生了一系列问题，