DLYX11动力公司营销工作大纲

DLYX1.1工作流程:动力公司营销工作大纲III工作进入（模块应用选项）项目研判（业务方案选择）全案代理（包广告）项目基本情况调查独家销售代理放 弃开盘指导销售代理项目策划全程督导分销代理目录:初始阶段一、项目情报二、项目研判第1阶段第-部 分：一、销售策略设计二、市场推广策略设计三、首期项目销售及推广计划第二部分：四、销售包装五、广告公司及分销机构选择第三部分：六、销售组织建立第11阶段七、开盘工作组织及验收八、广告执行第111阶段第一部分：九、销售管理十、销售调整第二部分：十一、公共关系十二、危机处理第三部分十三、销售总结初始阶段一、项目情报1、项目所在地2、开发商背景：(1 )公司性质(2) 公司实力(3) 发展潜力(4 )决策人评价(5)组织结构(6 )管理水平(7 )合作信誉3、项目自身情况：(1 )城市布局及发展(2) 项目区位特征(3) 项目产品情况(4 )目前工作阶段(5 )其它4、当地市场概况：(1 )市场供需状况(2) 市场产品结构(3) 市场竞争评估(4 )市场发育程度(5) 市场潜力评估(6) 其它5、项目SWOT分析(优势、劣势、竞争与机会)二、项目研判1、对项目SWOT分析的讨论2、项目价值分析3、人力资源调配4、项目集体研判5、总经理决策第1阶段第一部分、销售策略设计1、市场竞争楼盘调查（除完成普查项目外，应着重以下调查项目）：（1 ）分布状况：（2 ）产品方面：主力户型、交房标准（附送设备、采暖方式、智能化系统等）、社区配 套（3）价格方面：起价、均价、最高价、付款方式、价格系数（楼位、楼层、朝向、景观、户型等汽车车库、车位（含自行车、物管收费（4）推广机构：销售推广机构（销售代理公司、广告公司、广告形式、广告力度（5）销售阶段、存量（6）竞争程度分析（7）新“入市”楼盘调查（8）房产市场热点调查2、产品构成：（1）产品核心功能：A、居住用房B、商住用房C、度假性物业D、办公物业E、商业物业F、其它（2）产品形式特点：G、单体H、户型I、交房标准（3）延伸产品：A、公建配套B、付款方式C、物管服务D、其它3、入市姿态：（1）市场领导者（2）市场跟随者（3）市场利基者4、入市时机：（1）现房销售（2）期房预售（3）市场时机5、产品入市市场时机6、销售渠道策略：（1）发展商自销（2）委托代理销售（3）售楼部销售（4）人员直销7、价格策略:(1 )均价目标(2 )均价走势：低开高走、高开平走、高开低走、其它(附“价格一走势”模拟进度表);(3)叫价方式：一口价方式、高叫低卖方式等(4 )价格优惠策略8、销售方式：(1 )多种付款方式组合式销售(2)售后返租(3 )升值销售(4 )回报销售等9、销售创新模式设定二、市场推广策略设计1、竞争项目推广模式调查2、本项目主要优势、劣势对比表3、项目市场定位、市场形象及目标客层4、项目推广主题概念5、项目推广目标6、项目推广模式及思路7、项目分阶段推广进度表：(1 )时间(2) 规模(3) 资金回笼(4 )广告投入8、项目阶段推广方案：(1 )进入期策略(2 )成长期策略(3 )成熟期策略(4 )衰退期策略(5) 特殊时期策略：蓄势期、封盘期、间隔期，竞争淡期、旺销期等。三、首期项目销售及推广计划1、首期推广模式及推广目标(1 )推广模式(2)推广目标2、媒体分析：种类、名称、到达率、性价比等3、媒体计划4、月(季度)销售计划(1 )销售数量(套数、面积)(2)资金回笼(3 )广告投入分配5、广告设计第二部分四、销售包装1、项目视觉识别系统核心部分：(1 )名称：项目名、道路名、建筑名、组团名(2)标志：项目标志(3 )标准色(4 )标准字体2、售楼部包装：(1 )售楼部选址：现场售楼部、非现场售楼部(2)售楼部规模设定(3 )建筑装修设定：A、售楼部建筑设计提示：a、售楼部外立面设计要求： 根据项目整体建筑风格特征 根据周边住宅建筑风格 差别性、独特性设计