长沙房地产市场总结

120102010年年1212月月2010年长沙楼市总结及年长沙楼市总结及2011年预测年预测2宏观市场背景宏观市场背景土地市场总结土地市场总结商品房市场总结商品房市场总结专题研究专题研究未来市场预测未来市场预测3 宏观经济及政策走势 长沙城市经济运行情况宏观市场背景宏观市场背景土地市场总结土地市场总结商品房市场总结商品房市场总结专题研究专题研究未来市场预测未来市场预测长沙房地产市场总结及预判前三季度前三季度GDPGDP累计增累计增10.6%10.6%，好于市场预期，好于市场预期 n前三季度国内生产总值26.87万亿元，同比增长，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平。n由此可以认为国内经济软着陆的趋势已经基本确立国内经济软着陆的趋势已经基本确立，经济增长的持续性进一步得到确认，如果后续时间经济面没有出现大的波澜，2010年全年经济增速有望达到10%。宏观经济背景宏观经济背景长沙房地产市场总结及预判n11月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅达5.1%，创25个月以来的新高。n11月食品同比上涨11.7%，是推动本轮通胀走高的最主要原因，另外，一段时间以来居住价格亦有不少涨幅，11月居住价格同比上涨5.8%，自4月以来连续7个月同比涨幅超过4%的水平。11月食品和居住价格对CPI一篮子价格新涨价因素的贡献率达92%。nCPI已经连前续5个月突破3%的警界线水平，国家宏观调控上管理通胀的难度有国家宏观调控上管理通胀的难度有所加大，所加大，1111月与月与1212月央行连续两次宣布上调存款准备金率月央行连续两次宣布上调存款准备金率0.50.5个百分点，显示个百分点，显示央行管理通胀预期和流动性的决心。央行管理通胀预期和流动性的决心。预计年底或明年年初将可能再次加息预计年底或明年年初将可能再次加息。1111月份月份CPICPI同比涨幅再创新高，管理通胀难度加大同比涨幅再创新高，管理通胀难度加大宏观经济背景宏观经济背景长沙房地产市场总结及预判20102010年年5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月4 4月月9 9月月6月份人民币对美元开始升值，9月升值幅度进一步放大，本币升值预期不断加强今年以来CPI持续上涨，7-9月更是连续突破3%警戒线。通胀预期不断加强8月开始PMI指数企稳回升，经济稳固4.27房贷政策之后，楼市调整了3个月，但在8月开始，全国楼市特别是一线城市全面升温，价格上涨态势重新抬头房地产市场再度回升房地产市场再度回升经济企稳，通胀持续上升经济企稳，通胀持续上升通胀加剧，房地产市场亦开始快速升温通胀加剧，房地产市场亦开始快速升温政策出台背景政策出台背景长沙房地产市场总结及预判n在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，的背景下，9月月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码2010.4.23 关于加强廉租住房管理有关问题的通知2010.4.22 关于加强经济适用住房管理有关问题的通知2010.4.20 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.4.17 2010.4.17 国务院出台国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.6.11关于做好住房保障规划编制工作的通知 2010.6.8 关于加快发展公共租赁住房的指导意见2010.6.4 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010.5.25 关于加强土地增值税征管工作的通知2010.5.19 关于土地增值税清算有关问题的通知4.174.17新政新政2010.5-62010.5-69.299.29新政新政2010.11.32010.11.3关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知全国十多个城市陆续出台地方限购令全国十多个城市陆续出台地方限购令2010.9.29 2010.9.29 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨2010.9.29 2010.9.29 对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通 知提出四项要求知提出四项要求2010.9.292010.9.29关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知2010.9.292010.9.29关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知2010.9.27 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知2010.9.27 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知在房地产市场快速升温的状况下，更加严厉的政策出台，遏制房在房地产市场快速升温的状况下，更加严厉的政策出台，遏制房价上涨势头价上涨势头政策出台背景政策出台背景长沙房地产市场总结及预判n此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国国1010号文的落实和深化号文的落实和深化9.299.29新政是国新政是国1010号文的落实和深化号文的落实和深化政策调控内容政策调控内容长沙房地产市场总结及预判n1111月月3 3日，住建部等四部委出台政策日，住建部等四部委出台政策收紧公积金贷款收紧公积金贷款，目前，目前3 3套房贷无论是商业贷款还是公积套房贷无论是商业贷款还是公积金贷款，均已全面停贷金贷款，均已全面停贷n90m90m2 2以下首次置业门槛提高以下首次置业门槛提高n多次置业和投资需求受到贷款限制最大多次置业和投资需求受到贷款限制最大n银行执行力度远高于银行执行力度远高于4.174.17房贷政策房贷政策房贷收紧，多次置业和投资需求受限制最大，首置需求置业门槛提高房贷收紧，多次置业和投资需求受限制最大，首置需求置业门槛提高政策调控内容政策调控内容长沙房地产市场总结及预判n1010月月1919日，央行决定自日，央行决定自2020日起上调金融机构一年期存贷款基准利率各日起上调金融机构一年期存贷款基准利率各0.250.25个百分点个百分点n住建部决定自住建部决定自1010月月2020日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调别上调0.170.17和和0.180.18个百分点个百分点n1111月月1010日与日与1212月月1010日，央行分别在两个月内，两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备日，央行分别在两个月内，两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率金率0.50.5个百分点，个百分点，加息周期即将到来加息周期即将到来 n据报道，多家银行近期根据监管部门口头通知，取消首套房贷利率据报道，多家银行近期根据监管部门口头通知，取消首套房贷利率7 7折优惠，重新执行折优惠，重新执行最低最低8.58.5折折的新优惠标准的新优惠标准n与利率上调相比，首套房贷最低利率优惠从与利率上调相比，首套房贷最低利率优惠从7 7折调整到折调整到8.58.5折对首套房贷的成本增加更为明显，折对首套房贷的成本增加更为明显，再加上新政要求首套房贷首付不得低于再加上新政要求首套房贷首付不得低于30%30%，首次置业门槛提高首次置业门槛提高利率调整，购房贷款成本增加，加息周期到来影响购房者预期利率调整，购房贷款成本增加，加息周期到来影响购房者预期政策影响预期政策影响预期长沙房地产市场总结及预判n目前全国已有目前全国已有1515个个城市出台限购城市出台限购主要集中于一线城市及发达经济圈的中心城市等其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大，也没有出台限购措施n限购政策，除了打击投资、投机需求外，也直接影响合并户型的销售限购政策，除了打击投资、投机需求外，也直接影响合并户型的销售即使限购多为暂时性措施，但长期来看，合并户型仍存在不少问题，比如后期可能出台的房产税限购成为一线城市及发达经济圈中心城市调控杀手锏限购成为一线城市及发达经济圈中心城市调控杀手锏政策影响预期政策影响预期长沙房地产市场总结及预判n 长沙的经济水平，房价水平在全国均属下等，因此并未出台限购政策。长沙的经济水平，房价水平在全国均属下等，因此并未出台限购政策。n 目前星城各大银行已全面执行三套房停贷、二套房首付全面提升至目前星城各大银行已全面执行三套房停贷、二套房首付全面提升至50%50%，利率，利率1.11.1倍以上政倍以上政 策策，而光大、招商等多家股份制银行也于十一国庆节后，对个人首套房贷统一执行基准利，而光大、招商等多家股份制银行也于十一国庆节后，对个人首套房贷统一执行基准利 率。几家国有大行则将首套房贷利率优惠从率。几家国有大行则将首套房贷利率优惠从8.58.5折上调至折上调至9 9折。折。n 部分仍执行部分仍执行8.58.5折利率的银行也表示，折利率的银行也表示，首套房贷款利率回归基准利率已是大趋势。今后房贷首套房贷款利率回归基准利率已是大趋势。今后房贷 利率将进入利率将进入“无折无折”时代时代。长沙未纳入限购城市之列，三套房贷全面暂停，首套房利率最低长沙未纳入限购城市之列，三套房贷全面暂停，首套房利率最低8.58.5折以上折以上长沙新政执行情况长沙新政执行情况长沙房地产市场总结及预判宏观经济及政策小结 经济企稳，通胀压力持续上升，使得全国的房地产市场于三季度再度回升，从而导致了9月更加严厉的调控政策频频出台。本轮调控重点在于贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是此前“417”新政的巩固加强版。调控主要针对一线城市及发达经济圈的中心城市等，对其调控主要针对一线城市及发达经济圈的中心城市等，对其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大。它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大。14宏观市场背景宏观市场背景土地市场总结土地市场总结商品房市场总结商品房市场总结专题研究专题研究未来市场预测未来市场预测 宏观经济及政策走势 长沙城市经济运行情况长沙房地产市场总结及预判n从长沙市各项经济指标来看，长沙经济保持着较快的增长幅度：从长沙市各项经济指标来看，长沙经济保持着较快的增长幅度：1、2010年前三季度，长沙地区生产总值达3107.46亿元，增长速度在全国省会城市中排名前五位。人均生产总值为46940元；2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼；3、2010年1-9月，城镇居民人均可支配收入16951元，比上年增加1708元，同比增长13.7%4、2010年1-9月，长沙规模以上工业增加值为1122.26亿元，同比增长24.5%。持续快速的经济增长为长沙房地产提供了基础持续快速的经济增长为长沙房地产提供了基础长沙经济运行情况长沙经济运行情况长沙房地产市场总结及预判n收支比例呈下降趋势，表明居民的储蓄比例在增加，收支比例呈下降趋势，表明居民的储蓄比例在增加，储蓄的增加储蓄的增加对于商品房市场的发展有利对于商品房市场的发展有利。数据来源：长沙统计局人均可支配收入和消费性支出均保持快速增长人均可支配收入和消费性支出均保持快速增长居民收支情况居民收支情况长沙房地产市场总结及预判2003-2009年，长沙每百户家庭汽车拥有量保持69%的增长速度，2009年，长沙市每百户家庭拥有汽车14.75辆，长沙汽车人均拥有量位居全国前十位，远高于武汉。长沙市居民不断增涨的购买力和生活水平推动着汽车产业的发展，同时也在快速推动着房地产业的发展。数据来源：长沙统计局随着经济水平提升，居民对于汽车等大宗物品的购买力逐渐增强，对随着经济水平提升，居民对于汽车等大宗物品的购买力逐渐增强，对于住房的购买力也相应增强。于住房的购买力也相应增强。汽车拥有状况汽车拥有状况长沙房地产市场总结及预判GDPGDP：2010年前三季度，在全国省会城市中跃居第4位，全国地级以上城市前20名，在中部六省会城市中居第二位（仅次于武汉）；人均人均GDPGDP：2010年前三季度，46940元，在中部省会城市中居首位；城市居民收入城市居民收入：位居中部省会城市首位。在长株潭城市群中，长沙的龙头作用突出，GDP的占比由2006年的63.7%上升到68.0%。2010年前三季度，三次产业结构由2006年的6.9：44.0：49.2优化调整至1.3：65.0：33.7，实现了被经济专家称之为“早熟型”的“三二一”排序调整为“二三一”的重大转变。长沙经济富裕度领先中部 长沙经济排名情况长沙经济排名情况长沙房地产市场总结及预判 长沙市央级省级重大工程建设共计长沙市央级省级重大工程建设共计2222项，总投资项，总投资518.5518.5亿元，亿元，20102010年投资约年投资约268.5268.5亿。亿。对长沙未来影响至深的城建规划武广高武广高铁铁长株潭长株潭城际轨城际轨道道沪昆高沪昆高铁铁地铁地铁大规模大规模旧城改旧城改造造过江隧过江隧道道长沙城建规划情况长沙城建规划情况长沙房地产市场总结及预判交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。长沙上海昆明广州4小时2小时广州广州长沙广州上海长沙广州广州上海长沙武汉1小时4小时随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成武广高速铁路客运线武广高速铁路客运线：武广高铁是世界上第一条时速350公里的轨道，已于2009年12月运营，武汉至广州由原来的10个半小时缩短至3个半小时左右。由于武广线将与筹建中的广深港高速铁路衔接，未来香港往返武汉的铁路车程（单程），也有望缩至5小时左右。武广客运专线的开通，加快了湘、鄂两省融入珠三角的步伐，预计到2030年，将会有1 1亿亿次乘坐武广客运专线。庞大的客运出行不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。东西向沪昆高铁客运：东西向沪昆高铁客运：是我国线路里程最长、影响范围最大、经过省份最多的东西向高速铁路，项目途径上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市，设计时速350公里。全线预计于2015年通车。长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为3个多小时，4个小时就可从长沙到达上海。高铁交通高铁交通长沙房地产市场总结及预判以长沙为核心的高铁串连了以长沙为核心的高铁串连了7 7个省会城市个省会城市1 1个直辖市，这个直辖市，这8 8大城市的总人口量大城市的总人口量约达约达68006800多万，另有多万，另有2020多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达38773877万，届时，长沙万，届时，长沙4 4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。小时经济圈内人口辐射总量以亿计。沪昆高铁经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市。武广高铁经过城市：武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山624万 397万 664万 910万 1033万 数据来源：各地统计公报（常住人口数）465万 810万 1921万 上海上海290万 442万 600万 383万 297万 676万 519万 373万 295万 3877万（不含省会）6800万武广高铁高铁辐射人口数量高铁辐射人口数量长沙房地产市场总结及预判长株潭城际轨道长株潭城际轨道6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设，总长度97.5公里，投资约为233.2亿元，工期4年。长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。4年后，从长沙可以乘坐城际铁路前往株洲、湘潭和益阳。长株潭城际铁路总长长株潭城际铁路总长97.597.5公里，长公里，长沙设沙设1212个站、湘潭个站、湘潭4 4个站、株洲个站、株洲5 5个个站。站。城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市，承担三市城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市，承担三市之间的城际客流，促进长株潭城市群地区社会经之间的城际客流，促进长株潭城市群地区社会经济持续稳定发展。三市交汇处的长沙南城板块将济持续稳定发展。三市交汇处的长沙南城板块将成为长株潭城市群的中心。成为长株潭城市群的中心。长沙房地产市场总结及预判n地铁交通：地铁交通：长沙地铁2号线已于2009年9月启动建设，目前已全面开工建设，预计2013年10月全线通车；1号线一期工程地质初勘也已开始启动。n过江通道：过江通道：在现有的6座跨江大桥的基础上，未来长沙将再建6座湘江通道，包括福元路过湘江通道、营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、蔡家冲过湘江通道。n其中：营盘路湘江隧道正洞已于其中：营盘路湘江隧道正洞已于4 4月正式开凿，月正式开凿，南湖路隧道两年后可通车，加速长株潭融城。南湖路隧道两年后可通车，加速长株潭融城。地铁交通工程将会快速提升城市化率，加快城地铁交通工程将会快速提升城市化率，加快城市化进程，加强长沙对周边城市的吸纳能力。市化进程，加强长沙对周边城市的吸纳能力。地铁、过江通道地铁、过江通道长沙房地产市场总结及预判u 2009年2011年三年棚改项目涉及拆迁总面积约总面积约730730万万，109个棚改项目，2009年约200万平方米，2010年预计完成260万平方米，2011年约270万平方米，预计三年棚改总量约为18万户。u 改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市政府确定的其他地区。u 预计2010年后涉及到的13万户棚改将为长沙带来约900-1300万的商品房需求量.u 棚改客户的户均需求面积区间一般在70-100平米。合富辉煌调查结论根据根据中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改工作实施意见工作实施意见，20122012年末将达到人均年末将达到人均3535的小康的小康居住水平目标居住水平目标旧城区改造旧城区改造中山西路棚户区改造是长沙市重点工程项目，也是开福区“两帮两促”重点项目，涉及2808户拆迁户，拆迁房屋总面积达28.65万。棚户区的改造，不仅仅是老城区价值棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。刚性置业需求。长沙房地产市场总结及预判市区拆迁导致“地王”频出，地产大佬青睐长沙市场北辰新河三角洲北辰新河三角洲保利南湖保利南湖华远金外滩华远金外滩世茂滨江新城世茂滨江新城新华都万家城新华都万家城万达中山西路地王万达中山西路地王实力雄厚的地产大佬集中进入长沙逆势拿地，表明了其对长沙市场的信心。地王项目大多为实力雄厚的地产大佬集中进入长沙逆势拿地，表明了其对长沙市场的信心。地王项目大多为大型商住综合体，说明调控之下商业地产走势良好，长沙新的商业地产时代或将到来。大型商住综合体，说明调控之下商业地产走势良好，长沙新的商业地产时代或将到来。大开发商江岸线圈地，将迅速改进长沙老城区面貌，使最核心的一段江岸线面貌焕然一新。大开发商江岸线圈地，将迅速改进长沙老城区面貌，使最核心的一段江岸线面貌焕然一新。大批品牌实力开发商集中上马，加上坡子街等大型商住和纯商业项目等几大综合体项目的陆大批品牌实力开发商集中上马，加上坡子街等大型商住和纯商业项目等几大综合体项目的陆续入市，未来竞争必然更加激烈。续入市，未来竞争必然更加激烈。u新政出台，一线城市发展空间被挤压，风险越来越大；开发商纷纷转而在二线城市攻城略地，进行土地储备。u以长沙为例，2010年长沙地王频出，包括4月万达地产竟得的中山西路地块，以1450万/亩的价格荣膺单价地王；6月世茂建设13亿将滨江新城028号地块收入囊中；同月明星总裁唐骏的新华都在长沙宣布打响进军地产的第一枪。u更早以前，07年北辰92亿竞得新河三角洲地块；08年华远任志强拔得长沙金外滩头筹；09年保利南湖地王单价1037万元/亩刷新记录。长沙长沙“地王地王”情况情况长沙房地产市场总结及预判 城市基础建设的投资呈现迅猛的增长，先导区，地铁，城市轻轨，武广高速等重大规划与基础建设，将长沙带入南中国3小时经济圈内，成为珠三角地区重要的物流中转中心，产业转移的大后方。加上东西交通大动脉沪昆高铁的即将建设，未来的长沙开始变成高铁枢纽型城市，可以预见未来15年内，在长沙过境的旅客量可能上亿。根据上海、广州等城市经验，外来人口量越大的城市，其经济外来人口量越大的城市，其经济发展越迅速，房地产业发展则也越迅猛，未来的长沙房地产发展越迅速，房地产业发展则也越迅猛，未来的长沙房地产也必将受惠于庞大的人流量给其带来的巨大财富。也必将受惠于庞大的人流量给其带来的巨大财富。长沙城市经济运行小结27宏观市场背景宏观市场背景土地市场总结土地市场总结商品房市场总结商品房市场总结专题研究专题研究未来市场预测未来市场预测长沙房地产市场总结及预判长沙土地成交情况长沙土地成交情况土地市场成交量同比去年上涨土地市场成交量同比去年上涨163%163%，交易量与往年相比较为稳定，交易量与往年相比较为稳定数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地 u20102010年年1-111-11月，长沙市土地成交共月，长沙市土地成交共3768.443768.44亩，土地建筑面积亩，土地建筑面积763.79763.79万平方米；万平方米；u流拍土地仅有流拍土地仅有2 2宗，土地位置全部在岳麓区，总面积达宗，土地位置全部在岳麓区，总面积达21.3221.32亩。亩。u今年国家虽出台了一系列对房地产的打压政策，但开发商拿地仍然热情不减，前今年国家虽出台了一系列对房地产的打压政策，但开发商拿地仍然热情不减，前1111月月土地成交量大幅高于去年全年。土地成交量大幅高于去年全年。u但随着近年长沙土地市场的日益规范，土地供应量及挂牌量得到有效控制，使得今年但随着近年长沙土地市场的日益规范，土地供应量及挂牌量得到有效控制，使得今年的土地成交量相比往年较为稳定。的土地成交量相比往年较为稳定。长沙房地产市场总结及预判各区成交情况各区成交情况大河西先导区将会未来一年的重点开发区域大河西先导区将会未来一年的重点开发区域数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地n20102010年内五区土地交易量以岳麓区和开福区为最高，交易量分别为年内五区土地交易量以岳麓区和开福区为最高，交易量分别为1958.761958.76亩和亩和1323.991323.99亩；另外望城县今年的交易量突出，成交量为亩；另外望城县今年的交易量突出，成交量为1422.651422.65亩。亩。n随着市政重点建设的两型社会大河西先导区进一步扩大发展，使河西和望城的土地随着市政重点建设的两型社会大河西先导区进一步扩大发展，使河西和望城的土地交易持续热点，未来大河西的开发将会保持强劲力度。交易持续热点，未来大河西的开发将会保持强劲力度。n开福区加大北扩力度和经开区的建设，北城区的土地交易量继续排在区域前端。开福区加大北扩力度和经开区的建设，北城区的土地交易量继续排在区域前端。长沙房地产市场总结及预判各板块土地成交各板块土地成交城市用地持续向外围和乡镇扩张，河西和北城是重点扩展区域城市用地持续向外围和乡镇扩张，河西和北城是重点扩展区域数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）u城市用地持续向城市用地持续向外围和乡镇外围和乡镇扩张扩张，主要主要土地成交集中在土地成交集中在河西河西与与北城北城，中心中心板块出现个别大型地块成交板块出现个别大型地块成交.u河西河西土地成交量最高，共土地成交量最高，共1923.861923.86亩；其次为北城与南城片区，成交量分亩；其次为北城与南城片区，成交量分别是别是1089.281089.28亩和亩和403.77403.77亩；东城版块仅成交亩；东城版块仅成交36.7636.76亩。亩。长沙房地产市场总结及预判土地成交分类土地成交分类商住地块成交总量最高，综合体开发将会进一步成为发展趋势商住地块成交总量最高，综合体开发将会进一步成为发展趋势n1010年的土地成交主要以商业年的土地成交主要以商业+住宅用地为主，占总成交量的住宅用地为主，占总成交量的44%44%。长沙城市化。长沙城市化扩大建设加剧，未来城市综合体将会大量出现。扩大建设加剧，未来城市综合体将会大量出现。n近年来，长沙中心城区大规模的拆迁改造，使商住性质用地的放量逐渐增多。近年来，长沙中心城区大规模的拆迁改造，使商住性质用地的放量逐渐增多。尤其在今年发展更为迅速，商住用地成交达到尤其在今年发展更为迅速，商住用地成交达到2292.752292.75亩，居全市各类性质土亩，居全市各类性质土地成交量之首；纯住宅用地成交地成交量之首；纯住宅用地成交1453.661453.66亩。亩。n纯商业用地成交量最小，仅为纯商业用地成交量最小，仅为247.97247.97亩。亩。数据来源：长沙市国土资源局长沙房地产市场总结及预判土地成交规模土地成交规模不同规模成交地块宗数不同规模成交地块宗数板块板块5050亩以下亩以下50-10050-100亩亩101-500101-500亩亩500500亩以上亩以上合计合计中心板块中心板块7119东城板块东城板块44南城板块南城板块9413河西板块河西板块14101236北城板块北城板块42410合计合计381717072u1010年年1-111-11月，长沙成交地块共月，长沙成交地块共7272宗，其中宗，其中5050亩以下小地块达到亩以下小地块达到3838宗之多，宗之多，占总体成交量的占总体成交量的52%52%。51-10051-100亩地块成交亩地块成交1717宗，宗，101-500101-500亩地块成交亩地块成交1717宗。宗。u成交土地面积以成交土地面积以5050亩以下地块为主，亩以下地块为主，100100亩以上中大型土地成交主要集中亩以上中大型土地成交主要集中在河西板块，在河西板块，中小规模集约型仍然成为未来土地市场的开发主流中小规模集约型仍然成为未来土地市场的开发主流。中小规模地块仍是市场成交主流，未来中大规模项目以河西为主。中小规模地块仍是市场成交主流，未来中大规模项目以河西为主。数据来源：长沙市国土资源局数据统计至2010年11月长沙房地产市场总结及预判各板块容积率分析各板块容积率分析中心区域仍然为密集物业为主，周边区域发展仍以高层和小高层为主。中心区域仍然为密集物业为主，周边区域发展仍以高层和小高层为主。n20102010年前年前1111月，全市成交土地综合容积率为月，全市成交土地综合容积率为2.97-5.282.97-5.28，其中中心和东，其中中心和东城板块容积率最高，分别为城板块容积率最高，分别为5.285.28和和5.155.15，北城板块容积率最低。，北城板块容积率最低。n未来土地开发将以高层，小高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步未来土地开发将以高层，小高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步减少，容积率区间集中分布在减少，容积率区间集中分布在2.8-4.02.8-4.0之间。之间。n中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）长沙房地产市场总结及预判成交均价、溢价分析成交均价、溢价分析土地资源的日益稀缺，造就了土地价格上涨和开发商拿地热情的不断高涨。土地资源的日益稀缺，造就了土地价格上涨和开发商拿地热情的不断高涨。u随着今年房地产市场的进一步升温，住宅与商住的成交总价持续不断上涨，随着今年房地产市场的进一步升温，住宅与商住的成交总价持续不断上涨，20102010年年1-111-11月，长沙全市土地成交均价居历年来最高，达月，长沙全市土地成交均价居历年来最高，达325.39325.39万万/亩，超亩，超过过0909年的年的198.03198.03万万/亩的历史最高价。亩的历史最高价。u1010年的溢价水平也创历年新高，随着市区土地资源的日益稀缺，土地市场的年的溢价水平也创历年新高，随着市区土地资源的日益稀缺，土地市场的争夺也愈发激烈；争夺也愈发激烈；对于发展潜力较好的地块，更是频频上演对于发展潜力较好的地块，更是频频上演“抢地大战抢地大战”。数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）长沙房地产市场总结及预判各板块土地价格比较各板块土地价格比较中心区域成交均价格远高于其他地块中心区域成交均价格远高于其他地块u中心板块商住和住宅用地成交均价最高，分别达中心板块商住和住宅用地成交均价最高，分别达1308.721308.72万万/亩和亩和370.05370.05万万/亩。亩。中心地块的稀缺和发展潜力造就价格的一路攀高。中心地块的稀缺和发展潜力造就价格的一路攀高。u河西板块的商住和住宅成交均价位居第二，河西板块的商住和住宅成交均价位居第二，分别达分别达389.65389.65万万/亩和亩和305.63305.63万万/亩亩，河西的宜居范围和发展规划使河西的地块成为开发商的重点关注。，河西的宜居范围和发展规划使河西的地块成为开发商的重点关注。u北城地块商住和住宅成交均价最低，分别为北城地块商住和住宅成交均价最低，分别为103.31103.31万万/亩和亩和52.6552.65万万/亩。亩。数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）数据截止至2010年11月长沙房地产市场总结及预判历年住宅与商住用地楼面地价情况历年住宅与商住用地楼面地价情况06年07年08年09年10年1-11月纯住宅楼面地价区间（元/）190-1465236-2491285-1197308-1416399-2330住宅+商业楼面地价区间（元/）220-1840180-3942235-2660254-2946254-4071楼面地价一路上涨，预示着未来长沙房价依然持续上行楼面地价一路上涨，预示着未来长沙房价依然持续上行u 1010年纯住宅楼面地价与商住楼面地价，分别为年纯住宅楼面地价与商住楼面地价，分别为1120.71120.7元元/和和1353.31353.3元元/数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）长沙房地产市场总结及预判土地市场总结u20102010年年1-111-11月，长沙土地成交量同比去年大幅上涨月，长沙土地成交量同比去年大幅上涨136%136%，土地市场的规范，土地市场的规范化，使得今年土地成交与往年相比较为平稳。化，使得今年土地成交与往年相比较为平稳。u城市用地持续向外围和乡镇扩张，大河西先导区和北城板块将会是未来一城市用地持续向外围和乡镇扩张，大河西先导区和北城板块将会是未来一年长沙的重点开发区域。年长沙的重点开发区域。u商住地块成交量最大，未来综合体的开发将成为长沙房地产市场的发展趋商住地块成交量最大，未来综合体的开发将成为长沙房地产市场的发展趋势。中心区域仍然为以高密度物业为主，周边区域以高层和小高层为主。势。中心区域仍然为以高密度物业为主，周边区域以高层和小高层为主。u溢价水平大幅高于往年，城区土地资源的日益稀缺造就了地价的上涨和开溢价水平大幅高于往年，城区土地资源的日益稀缺造就了地价的上涨和开发商拿地热情的不断高涨。中心区域成交均价格远高于其他地块。发商拿地热情的不断高涨。中心区域成交均价格远高于其他地块。u随着土地成交均价和楼面地价的一路上扬，未来长沙房价还将持续攀高。随着土地成交均价和楼面地价的一路上扬，未来长沙房价还将持续攀高。38宏观市场背景宏观市场背景土地市场总结土地市场总结商品房市场总结商品房市场总结专题研究专题研究未来市场预测未来市场预测 1-11月房地产市场情况 客户特征总结 产品亮点分析长沙房地产市场总结及预判长沙房地产开发情况长沙房地产开发情况 u20102010年年1-111-11月，长沙全市施工面积高达月，长沙全市施工面积高达6500.886500.88万，同比增长万，同比增长10.51%10.51%，已经超过了已经超过了0909年全年的总量。而竣工面积却只有年全年的总量。而竣工面积却只有691.92691.92万方，万方，未来市场未来市场还将会有大批货量集中上市还将会有大批货量集中上市。u预计全年施工量将极有可能达到预计全年施工量将极有可能达到68006800万方，按照通常在未来万方，按照通常在未来3 3年左右开发年左右开发完毕进行测算，完毕进行测算，则每年市场供应量将达则每年市场供应量将达22002200万平方米左右万平方米左右。数据来源：长沙市房地产研究中心施工面积快速增加，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻。施工面积快速增加，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻。长沙房地产市场总结及预判数据来源：长沙市房地产研究中心月度供应量走势月度供应量走势u20102010年年1-111-11月，长沙内五区新建纯商品房批售量为月，长沙内五区新建纯商品房批售量为1175.271175.27万方，同比增长万方，同比增长57.65%57.65%；其中住宅其中住宅1069.711069.71万方，同比增长万方，同比增长60.46%60.46%。u由于受到由于受到0808年楼市低迷、市场开发量减少等因素影响，年楼市低迷、市场开发量减少等因素影响，0909年长沙市场供应量明显年长沙市场供应量明显不足。随着不足。随着0909年楼市的不断升温，开发商拿地及开发热情明显高涨，导致年楼市的不断升温，开发商拿地及开发热情明显高涨，导致0909年末年末至至20102010年的市场供应量急剧井喷。年的市场供应量急剧井喷。u“金九银十金九银十”过后，过后，1111月批售量出现一定回落，但明年市场供应量仍将较大。月批售量出现一定回落，但明年市场供应量仍将较大。批准预售量逐月加大，大批新房源集中上市，对后续市场的销售带来很大压力。批准预售量逐月加大，大批新房源集中上市，对后续市场的销售带来很大压力。长沙房地产市场总结及预判各区供应量分析各区供应量分析u从上图可以看出，从上图可以看出，20102010年年1-111-11月五区供应量仍然以雨花区为首，住宅供应量为月五区供应量仍然以雨花区为首，住宅供应量为405.3405.3万，同比增长万，同比增长72.03%72.03%，占五区供应量的，占五区供应量的33.3%33.3%。u从增长率来看，从增长率来看，天心区今年住宅供应量增幅最大，同比增长了天心区今年住宅供应量增幅最大，同比增长了99.03%99.03%；而开福区；而开福区住宅供应量增幅最小，已经由原来的全市第二大供应区域下降到第三位。住宅供应量增幅最小，已经由原来的全市第二大供应区域下降到第三位。数据来源：长沙市房地产研究中心天心区住宅供应量同比增幅最大，雨花区仍为全市供应最大区域。天心区住宅供应量同比增幅最大，雨花区仍为全市供应最大区域。长沙房地产市场总结及预判供应结构分析供应结构分析u20102010年年1-111-11月，长沙内五区商品住宅供应套数为月，长沙内五区商品住宅供应套数为113445113445套，同比增长套，同比增长78.3%78.3%。u从户型上来看，各面积段的供应量均高于从户型上来看，各面积段的供应量均高于20092009年，但与去年有所不同的是，年，但与去年有所不同的是，60-60-120120的二房、三房成为目前市场上的绝对供应主力，而的二房、三房成为目前市场上的绝对供应主力，而60的小户型供应比例的小户型供应比例则明显下降，则明显下降，市场在售房源仍以刚需产品为主。市场在售房源仍以刚需产品为主。数据来源：长沙市房地产研究中心以以60-12060-120的二房、三房为主，的二房、三房为主，6060以下小户型推售比例明显减少。以下小户型推售比例明显减少。长沙房地产市场总结及预判月度销售量走势月度销售量走势417新政u20102010年年1-111-11月，长沙内五区新建纯商品房网签销量为月，长沙内五区新建纯商品房网签销量为1431.581431.58万方，同比增长万方，同比增长32.88%32.88%；其中住宅其中住宅1306.321306.32万方，同比增长万方，同比增长27.55%27.55%。u随着随着0909年下半年楼市的快速升温，长沙市场销量明显大幅增长，刚性需求得到大量年下半年楼市的快速升温，长沙市场销量明显大幅增长，刚性需求得到大量释放，于今年释放，于今年4 4月达到巅峰。而后国家出台了号称史上最严厉的月达到巅峰。而后国家出台了号称史上最严厉的“417”417”新政，引新政，引发市场短暂观望，成交量出现连续三个月下滑，而后再次回归上涨。发市场短暂观望，成交量出现连续三个月下滑，而后再次回归上涨。u随着房交会的到来，随着房交会的到来，1010月份市场成交量达近年以来的最高峰；月份市场成交量达近年以来的最高峰；1111月的住宅成交量虽月的住宅成交量虽有有10.31%10.31%的小幅回落，但同比去年仍有的小幅回落，但同比去年仍有19.34%19.34%的增长。的增长。“417”“417”新政过后，长沙网签销量出现连续新政过后，长沙网签销量出现连续3 3个月下滑，于个月下滑，于8 8月开始月开始快速回涨，快速回涨，1010月份达到顶峰。月份达到顶峰。长沙房地产市场总结及预判u20102010年年1-111-11月，长沙内五区新建纯商月，长沙内五区新建纯商品住宅供销比为品住宅供销比为0.820.82，从整体上来看，从整体上来看，市场仍呈现供不应求。市场仍呈现供不应求。u从月度走势上来看，上半年各月依然从月度走势上来看，上半年各月依然处于供不应求的情况；自处于供不应求的情况；自7 7月份开始，月份开始，由于市场供货量的集中上市，导致由于市场供货量的集中上市，导致7 7、8 8、9 9连续三个月的供销形势发生逆转。连续三个月的供销形势发生逆转。1-111-11月长沙整体市场仍处于供不应求，其中月长沙整体市场仍处于供不应求，其中7 7、8 8、9 9月份由于供应量的集月份由于供应量的集中大量上市，导致供求形势出现了一定时期的逆转。中大量上市，导致供求形势出现了一定时期的逆转。供求关系供求关系长沙房地产市场总结及预判u雨花区传统供求大区的地位依然不变，雨花区传统供求大区的地位依然不变，1-111-11月住宅销售量为月住宅销售量为461.73461.73万，同比增长万，同比增长36.51%36.51%，占五区总成交量的，占五区总成交量的39.1%39.1%。而天心、芙蓉区的住宅销量，与去年同期相比。而天心、芙蓉区的住宅销量，与去年同期相比却出现了一定程度的下降，其中芙蓉区降幅最大，为却出现了一定程度的下降，其中芙蓉区降幅最大，为-34.18%-34.18%。u从各区的供销来看，从各区的供销来看，除雨花和开福区以外，其他三区均出现供大于求的状况除雨花和开福区以外，其他三区均出现供大于求的状况，其中，其中岳麓区由于近年来开发量的大幅增长，供求压力最为明显。岳麓区由于近年来开发量的大幅增长，供求压力最为明显。u雨花区由于受到武广新城板块的带动，销售量大幅度增长，供销比为雨花区由于受到武广新城板块的带动，销售量大幅度增长，供销比为0.880.88。雨花、岳麓区住宅销量增幅最大，均达雨花、岳麓区住宅销量增幅最大，均达30%30%以上，其中雨花区由于武广新以上，其中雨花区由于武广新城的带动，前十一月仍是供不应求。城的带动，前十一月仍是供不应求。各区供求情况各区供求情况长沙房地产市场总结及预判u20102010年年1-111-11月，长沙内五区商品住宅销售套数为月，长沙内五区商品住宅销售套数为105637105637套，同比增长套，同比增长24%24%。u从户型上来看，从户型上来看，60-9060-90、90-12090-120成为当前市场的需求主力，随着楼市调控力度的成为当前市场的需求主力，随着楼市调控力度的不断加大，不断加大，首套及二套房贷款首付比例的上调，抬高了人们的购房门槛，因此，导首套及二套房贷款首付比例的上调，抬高了人们的购房门槛，因此，导致大部分的刚需客户将购买面积由原来的舒适型，转变为目前的紧凑型。致大部分的刚需客户将购买面积由原来的舒适型，转变为目前的紧凑型。而而144144以以上大户型成交量的上升，说明新政对有能力购买大户型的高端客户影响相对有限。上大户型成交量的上升，说明新政对有能力购买大户型的高端客户影响相对有限。u从目前整体市场的成交结构上来看，刚性需求仍为市场主导。从目前整体市场的成交结构上来看，刚性需求仍为市场主导。60-12060-120的中小户型最为热销，其中的中小户型最为热销，其中60-9060-90紧凑型产品已经代替紧凑型产品已经代替120-120-144144的舒适型成为市场需求的主流的舒适型成为市场需求的主流销售结构分析销售结构分析长沙房地产市场总结及预判户型供求结构变化户型供求结构变化面积区间2010年1-11月比09年比例的增长幅度供应（套）销售（套）供销比60-24.2%-23.8%36.9%60-906.2%5.3%37.2%90-1209.3%6.3%42.5%120-144-6%-12.7%48.6%14414.5%29.6%25%u受新政影响，受新政影响，6060以下小户型供销量均以下小户型供销量均大幅减少，投资性需求得到抑制，大幅减少，投资性需求得到抑制，未来未来对公寓的开发应趋于谨慎对公寓的开发应趋于谨慎。u60-12060-120紧凑户型的供求量均有明显增紧凑户型的供求量均有明显增长，长，是当前市场上的需求主流是当前市场上的需求主流。u120-144120-144舒适型产品的供应、销售比例舒适型产品的供应、销售比例呈现下降，刚需客户紧凑趋势明显。呈现下降，刚需客户紧凑趋势明显。u144144以上大户型供销两旺，表明高端客以上大户型供销两旺，表明高端客户对新政敏感度较低，户对新政敏感度较低，未来改善型需求未来改善型需求或将逐渐开始释放。或将逐渐开始释放。长沙房地产市场总结及预判物业类型楼盘数量（个）总推货面积（万）总销售面积（万）成交率别墅3350.1739.9779.67%洋房811.658.4272.27%高层住宅2011392.07118885.34%公寓1140.2426.2665.26%合计2531494.131128.5884.51%不同物业供求情况不同物业供求情况注：以上1-11月数据均来自合富辉煌市场部数据监控平台，调查楼盘共为253个，其中包括星沙、望城、暮云县，因此推售量的统计结果与前面房地局公布数据有所差别。20102010年年1-111-11月长沙各类物业推售情况月长沙各类物业推售情况u据合富市场研究部统计，据合富市场研究部统计，20102010年年1-111-11月全市共有月全市共有253253个楼盘新增推货量，其中高层住个楼盘新增推货量，其中高层住宅宅201201个，推货面积个，推货面积1392.071392.07万，销售万，销售11881188万，成交率万，成交率85.34%85.34%。u此外，今年别墅物业的推货量也较多，共有此外，今年别墅物业的推货量也较多，共有3333个楼盘推出个楼盘推出50.1750.17万，总销售面积万，总销售面积39.9739.97万，成交率近万，成交率近80%80%，高于公寓和洋房。，高于公寓和洋房。长沙房地产市场总结及预判板块在售楼盘总数其中包含以下物业的楼盘数量：别墅洋房普宅公寓北城板块168170中心板块3510259尚东板块1900190省府红星板块3422292大托暮云板块157351武广新城板块2922250伍家岭月湖板块1500150麓北板块3531302麓南板块155190麓谷雷锋板块1853100星沙板块3632321合计26736152031420102010年年1-111-11月长沙各板块在售楼盘详情分析月长沙各板块在售楼盘详情分析u20102010年，长沙共有在售楼盘年，长沙共有在售楼盘267267个，其中普宅项目个，其中普宅项目203203个，含别墅产品项目个，含别墅产品项目3636个，含个，含洋房产品项目洋房产品项目1515个，含公寓类产品项目个，含公寓类产品项目1414个。个。u从在售楼盘的数量上来看，从在售楼盘的数量上来看，中心、省府红星、麓北及星沙板块最多，均超过中心、省府红星、麓北及星沙板块最多，均超过3434个个。中心、省府红星、麓北以及星沙板块在售楼盘的数量较多，均达到中心、省府红星、麓北以及星沙板块在售楼盘的数量较多，均达到3434个以上。个以上。各板块在售楼盘分析各板块在售楼盘分析长沙房地产市场总结及预判20102010年年1-111-11月全市各板块供销量分析月全市各板块供销量分析u据合富辉煌市场部数据平台监控统计，据合富辉煌市场部数据平台监控统计，今年前十一月单个板块的供应量与销售量，今年前十一月单个板块的供应量与销售量，均以武广新城板块为首，分别超过了均以武广新城板块为首，分别超过了220220万万，其次是省府红星、以及麓北板块。，其次是省府红星、以及麓北板块。u从销售上来看，去化率最高的依然是武广板块，其次星沙与省府红星也是今年的热从销售上来看，去化率最高的依然是武广板块，其次星沙与省府红星也是今年的热销区域，而伍家岭月湖板块的整体去化率最低。销区域，而伍家岭月湖板块的整体去化率最低。板块2010年1-11月商品住宅推货量（万）销售量（万）销售率北城板块136.43102.1775%中心板块152.1119.5879%尚东板块93.2268.2373%省府红星板块203.01191.2594%大托暮云板块58.6155.3794%武广新城板块236.14227.5496%伍家岭月湖板块86.2360.6270%麓北板块222.07168.6376%麓南板块56.5441.5974%麓谷雷锋板块107.180.2575%星沙板块155.88147.495%合计1494.131262.6385%武广板块成为今年住宅供销之首，伍家岭月湖板块整体去化率最低。武广板块成为今年住宅供销之首，伍家岭月湖板块整体去化率最低。各板块供求情况各板块供求情况长沙房地产市场总结及预判板块别墅洋房普宅公寓供（万）销（万）供（万）销（万）供（万）销（万）供（万）销（万）北城板块9.775.581.941.93124.7294.6600中心板块0000127.24102.3124.8617.27尚东板块000093.2268.2300省府红星板块1.961.33400191.59183.659.466.26大托暮云板块11.7811.631.950.6244.8843.121.040.7武广新城板块1.91.472.521.04218.52225.0300伍家岭月湖板块000086.2360.6200麓北板块3.586.850.220.2212.57159.55.922.08麓南板块3.162.540053.3839.0500麓谷雷锋板块12.959.575.244.3588.9166.3300星沙板块5.070.9900.28150.81145.4800.65合计合计50.1750.1739.9739.9711.6511.658.428.421392.071392.071188118840.2440.2426.2626.2620102010年年1-111-11月各板块不同物业供销分析月各板块不同物业供销分析u从各板块推售的物业类型上来看，别墅、洋房产品的供应主要集中在近郊的外围区域，从各板块推售的物业类型上来看，别墅、洋房产品的供应主要集中在近郊的外围区域，以大托暮云以及麓谷雷锋两大板块为主，公寓类产品则比较集中在市中心。以大托暮云以及麓