德置行XXXX年营口泰晤士城项目商业定位报告158P

阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案沈阳德置行沈阳德置行营口泰晤士城项目商业定位报告PART 1项目本体条件分析地块基本信息概述地块基本信息概述 地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。商业部分商业部分本案住宅区住宅区学校用地住宅区大学城住宅区沿海产业园沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息，亟待通过商业配套拉动新区生活发展。本案奥体奥体河道河道大学城大学城住宅区住宅区项目周边商业成熟度较低项目周边商业成熟度较低,周边人气尚未形成周边人气尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛围交通及生活配套也未形成一定的氛围.经济技术指标分析经济技术指标分析商业部分商业部分规划用地面积:117967平总建筑面积:337324平容积率:2.5住宅面积:232938平酒店:35000平幼儿园:2000平会所:942平商业:23899平已开发待开发会所会所幼儿园幼儿园商业商业大学城状况分析大学城状况分析 本区域大学城主要是由营口理工大学各校区与大连理工大学营口研究院组合而成，为单一学校的各个学院，总人数约6500人，目前周围欠缺商业配套，但人数较少难以支撑较大体量商业。交通道路分析交通道路分析项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。为方便大学城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区。项目项目地块地块206 229民星河桥站237民星河广场站237净水厂站201 229大学园站地块功能定位与规划重点地块功能定位与规划重点地块远离营口核心商业街区，属于开发区依托大学城商区，周边住宅入住率不高，不宜做社区配套型商业。依托大学城和低租金铺位的特点，适宜规划集中商业，针对大学城设计业态规划。优势优势劣势劣势机会机会危胁危胁项目项目SWOTSWOT分析分析城市未来发展方向城市未来发展方向大学城大学城,奥体云集奥体云集大量的入驻客群提供消费场所大量的入驻客群提供消费场所市场客流量不足市场客流量不足周边商业氛围尚未形成周边商业氛围尚未形成周边消费能力较低周边消费能力较低市场竞争不充分市场竞争不充分大学城资源有待充分挖掘大学城资源有待充分挖掘先入为主的市场机会先入为主的市场机会其它成熟商圈分流部分客群其它成熟商圈分流部分客群市场竞争项目上市快于本项目市场竞争项目上市快于本项目消费者心理预期较低消费者心理预期较低PART 1 宏观市场研究1.城市环境认知2.城市发展规划PART 1 城市属性分析u位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；u因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；u是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；u是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%；u一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。u 营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽宁的核心城市沈阳和东北最大港口城市大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。沈阳天津烟台青岛威海 营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。20102010年营年营口市辖区人口规模已达到口市辖区人口规模已达到243243万人。市区常住人口不到万人。市区常住人口不到4040万。万。数据来源：营口市统计局站前区西市区老边区大石桥市盖州市鲅鱼圈区行政区行政区面积（平方千米）面积（平方千米）站前区站前区7070西市区西市区2020老边区老边区305305鲅鱼圈区鲅鱼圈区268268盖州市盖州市29282928大石桥市大石桥市13791379营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。u营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；u营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；u营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；u营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口西炮台始建于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。1894年，西炮台经历了著名的甲午海战。1895年初和1900年夏，分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏。炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护，在全国同类炮台中尚属首位。望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔，建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区，载入中国名胜辞典。高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。滑雪场熊岳温泉金泰五星酒店18洞高尔夫 港区简介营口新港1982年兴建，是我国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次，地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻名中外；距东北腹地最近的海港，东北第二大港口我国北方地区最近的深水不冻港，较大连缩短了210多公里的车程运输距离；该港口腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了关键性作用；港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的城市化发展自1984年建港以来，鲅鱼圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区。营口港作为东北的第二大港，2011年吞吐量达2.5亿吨，2012年达到3亿吨，吞吐量的高速增长带动营口经济发展。交通方式路线公路沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场 营口拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。l 营口市地理位置优越，交通十分便捷。南界东北第一大港大连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里;还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。营 口营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市区规划共29条公交线路。盼盼路渤海大街渤海大街盼盼路市府路新兴大街金牛山大街青花大街PART 1 宏观市场研究1.城市环境认知2.城市发展规划PART 1 城市属性分析 营口市城市总体规划（20102030）提出20年的总体规划：由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。老城区（站前区、西市区、老边区）大石桥城区盖州城区新城区（鲅鱼圈区）本规划分市域、城市规划区和中心城区三个层次。市域规划范围：营口市行政辖区范围，面积5399.8平方公里城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区、沿海产业基地、鲅鱼圈区、盖州市团山办事处和沙岗镇高速公路以西至海边范围、盖州市的九垅地镇与归州镇行政管辖区的范围。总面积约971.7平方公里。中心城区范围：指城市规划区内的城市建设用地范围。老城区：主城区（站前区和西市区）和老边城区合二为一,扩大老城区新城区：鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区大石桥城区：大石桥市及周边乡镇盖州城区：盖州市及周边乡镇营口市区（老城区）：城区东移南进的发展战略，将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展，西市区将推进平房区改造进程。l老边区重点推进营东新城建设，加快城中村改造，逐步实现城乡一体化。l西市区推进平房区改造和河北片区开发，建设“河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重现西部繁荣。l站前区以旧小区改造和北部城区功能转型为重点，加快发展流通服务业，完善综合配套，塑造老城中心区新形象。l沿海产业基地要加速商贸中心区建设，着力打造具有国际影响力的新城区。地理位置优越，交通便利。新城是营口带状组团城市结构中北部城区的城市中心之一，沈大高速、哈达高铁贯穿全境、渤海支线机场和区域货运枢纽机场即将建成。配套资源齐全，高端商住开发建设基础坚实。新城内计划建设两所小学、一所九年一贯制学校、一所重点高中、营口市第二人民医院、文化艺术中心、市民服务中心、商业城、五星级酒店、水系、湖泊、湿地公园也将陆续建成。服务业支撑新城“安居乐业”。以“两区、两带、两中心”为基本框架，形成商贸集聚区、物流集聚区、旅游度假集聚区、休闲娱乐集聚区、科技金融集聚区五大集聚区。营东新城规划是功能最完善，规划建设标准最高的现代化主城区，未来营东新城规划定位为营口市城市中心、滨海带形成城市重要组团及营口主城区的核心组团。辽宁（营口）沿海产业基地受国家沿海开放和东北老工业基地振兴的所有优惠政策以及辽宁省政府规定的有关优惠政策。功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。沿海产业基地是营口市沿海经济区的重要组成部分，是按照产业集群发展理念，构筑的集产品项目一体化、公用辅助一体化、物流运输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化的临港生态产业区和营口未来现代化的滨海宜居新城。营口沿海产业基地的功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。重点实施“一园、两轴、四带、五街区”，深化城市单元设计。“一园”：打造“现代工业产业园”。“两轴”：一是打造“渤海大街城市功能发展轴”；二是打造百米宽控制线的“得胜景观大道城区功能发展轴”。“四带”：一是打造“辽河两岸滨河景观带”；二是打造“辽河口滨海景观带”；三是打造“民兴河西域岸线景观带”；四是打造“城中水系景观带”。“五街区”：一是加快打造“平安路现代商业休闲街区”；二是打造“渡口老街历史文化商贸街区”；三是打造“西大庙文化广场休闲区”；四是打造依河傍海的“现代商贸休闲和高档居住区”；五是规划建设“桥头两园”，即与西炮台相连接的永远角湿地生态公园、与大桥相辉映的大型主题游乐公园，打造“大型主题公园与湿地生态旅游区”。西市区将建设成为多点支撑、多元发展、多极增长的“现代商贸休闲区”和“河海生态宜居区”。PART 2营口市宏观市场分析宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速平稳发展p2013年营口市人均GDP超6000美元，根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主。p营口整体人口数量较少，以钢铁、石化、轻纺工业及运输物流业为主体，城市人口对于房地产需求属改善型，从实际来看，城市房地产市场处于平稳发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型p营口的GDP增速为21.9，连续三年保持了16%以上的增速，经济发展势头喜人；p从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。营口房地产市场在度过快速发展期后，刚刚步入高速平稳发展期，购房客群需求主要以改善性需求为主。l 营口产业格局中二产独大，三产次之，农业最少，其中工业的增加值占GDP比例始终占到50%以上，占据绝对优势，充分说明了营口是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。l 目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位是导致营口第三产业所占比重上升不快的主要原因。l 第三产业近年来得到了一定的发展，2012年服务行业增加值实现370.4亿元，增长了19%，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。第二产业在营口市的产业结构中占据了绝对的优势，第三产业得到了一定的发展，私营企业有所增加，农业比重逐年下降。数据来源：营口统计公报及政府工作报告主要住宅项目分布主要住宅项目分布1 国宝壹号价格：4800面积区间：120-140月去化速度：222 恒大绿洲价格：4930面积区间：120250月去化速度：223 保利香槟花园价格：3770面积区间：60180月去化速度：554 佳兆业价格：3800面积区间：90140月去化速度：385 五矿铂海湾价格：5500/9000面积区间：150570月去化速度：12传统商圈营口万达广场新兴商圈住宅：住宅：2012.7-2013.6 2012.7-2013.6全市供求及价格走势全市供求及价格走势供需关系：供需关系：20122012年年7 7月月-2013-2013年年6 6月市场住宅供应约月市场住宅供应约28002800万平米，成交约万平米，成交约430430万平米，万平米，库存库存23702370万平米。万平米。价格走势：营口市场住宅均价约价格走势：营口市场住宅均价约40004000元元/平米左右。平米左右。住宅：住宅：2012.7-2013.6 2012.7-2013.6市区供求及价格走势市区供求及价格走势供需关系：供需关系：2012 2012年年7 7月月-2013-2013年年6 6月市场住宅供应约月市场住宅供应约15301530万平米，成交约万平米，成交约200 200 万平米，库万平米，库存存13301330万平米。万平米。价格走势：市区的整体均价约价格走势：市区的整体均价约43254325元元/平米。平米。1.1.住宅供应主要分布在营口市区、沿海产业基地、营东新城；住宅供应主要分布在营口市区、沿海产业基地、营东新城；2.2.住宅价格区间住宅价格区间:高层：高层：2500-48002500-4800元；洋房：元；洋房：3800-55003800-5500元；别墅：元；别墅：6200-120006200-12000元；元；3.3.市区内主要项目多为现房或者准现房销售，单项目每月平均销售市区内主要项目多为现房或者准现房销售，单项目每月平均销售20-3020-30套；套；主力户型面积在主力户型面积在140140平米以下；平米以下；4.4.沿海产业基地五矿铂海岸、恒大江湾以及营东新城恒大城等项目已经濒临烂沿海产业基地五矿铂海岸、恒大江湾以及营东新城恒大城等项目已经濒临烂尾，市场影响恶劣。尾，市场影响恶劣。住宅市场小结住宅市场小结主要商铺项目分布（图）主要商铺项目分布（图）国宝壹号价格：9968元/平面积区间：90210平月去化速度：0.7套渤海之星价格：8300元/平面积区间：110220平月去化速度：0.8套瑞丰园价格：18000元/平面积区间：120180平月去化速度：0传统商圈新兴商圈营口万达广场供求关系：供求关系：20122012年年7 7月至今共推出约月至今共推出约660660万平米，去化约万平米，去化约33 33 万平米，库存万平米，库存627627万平万平米，供需比为米，供需比为20:120:1；价格走势：；价格走势：20132013年年5 5月以来，商铺成交价格上升至月以来，商铺成交价格上升至1400014000元元/平以上，是由于万达广场首期商铺开盘。平以上，是由于万达广场首期商铺开盘。商铺：商铺：2012.7-2013.62012.7-2013.6全市供求及价格走势全市供求及价格走势商铺市场小结商铺市场小结1.1.商铺供给量大。商铺供给量大。2012 2012 年年7 7月至今，供应月至今，供应330330万平米，去化万平米，去化1717万平米，去化率万平米，去化率5%5%；2.2.营口市场商铺以住宅底商为主，平均销售价格营口市场商铺以住宅底商为主，平均销售价格80008000元元/平米，主力户型平米，主力户型100-200100-200平米，平米，总价区间总价区间8080万万-160-160万；万；3.3.平均租金平均租金1.5-2.51.5-2.5元元/平米平米/天，主力商圈租金天，主力商圈租金2-42-4元元/平米平米/天，个别临街单层小面积商天，个别临街单层小面积商铺租金最高达到铺租金最高达到1010元元/平米平米/天，整体租金水平较低。天，整体租金水平较低。PART 3营口市典型商业个案分析项目名称：洲盛国际小商品城项目名称：洲盛国际小商品城项目类型：商铺项目类型：商铺项目位置：西市区项目位置：西市区 大学园南行大学园南行100米米开开 发发 商：营口洲盛置业有限公司商：营口洲盛置业有限公司开业时间开业时间：（预计）：（预计）2014总建筑面积：总建筑面积：80万平方米万平方米销售价格：销售价格：9000-11500/三套特价商铺约三套特价商铺约6000元元/项目介绍：共包括商业区（项目介绍：共包括商业区（9栋商业楼、栋商业楼、一条商业街）一条商业街）1栋五星级酒店，栋五星级酒店，4栋酒店栋酒店式公寓，式公寓，4栋高层住宅和会所，仓储。栋高层住宅和会所，仓储。商业区包括专业店、旗舰店、专业卖场商业区包括专业店、旗舰店、专业卖场等等16大业态，五金商业街已封顶，顶楼大业态，五金商业街已封顶，顶楼为停车场为停车场洲盛国际小商品城洲盛国际小商品城一站式五金机电专业市场一站式五金机电专业市场项目名称：万达广场项目名称：万达广场项目类型：商铺，公寓，住宅项目类型：商铺，公寓，住宅项目位置：市府路与渤海大街交汇处项目位置：市府路与渤海大街交汇处开开 发发 商：大连万达集团商：大连万达集团开业时间开业时间：（预计）：（预计）2015公寓交付：公寓交付：2015年年8月月总建筑面积：总建筑面积：80万平方米万平方米销售价格：商铺：销售价格：商铺：1F 60000/楼上楼上2-4万万/公寓：公寓：5700/公寓面积：公寓面积：45-69 万达广场万达广场营口首席真正意义上的城市综合体营口首席真正意义上的城市综合体优粤城优粤城项目名称：优粤城项目名称：优粤城项目类型：商铺，公寓项目类型：商铺，公寓项目位置：庄林路与渤海大街交汇处项目位置：庄林路与渤海大街交汇处开开 发发 商：营口岭南湾房地产开发有限公商：营口岭南湾房地产开发有限公司司开业时间开业时间：（预计）：（预计）2016交付时间：交付时间：2016年年总建筑面积：总建筑面积：40万平方米万平方米销售价格：未开盘销售价格：未开盘 仅招商仅招商公寓面积：未定公寓面积：未定 项目建设：项目建设：2013年首建商贸城（一期），年首建商贸城（一期），主营国内外名优商品；二期建设时代主营国内外名优商品；二期建设时代MALL,引进相关香港铜锣湾、广东金海马家居家私、引进相关香港铜锣湾、广东金海马家居家私、IMAX巨幕电影院、国际流行、时尚餐饮和巨幕电影院、国际流行、时尚餐饮和时尚娱乐、休闲水疗等商业资源；三期建设时尚娱乐、休闲水疗等商业资源；三期建设五星级岭南湾国际大酒店、岭南湾国际商务五星级岭南湾国际大酒店、岭南湾国际商务大厦。大厦。区域商业市场研究总结：区域商业市场研究总结：底层临街小面积商铺是目前销售最为理想的商业物业临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售价格并没有影响其商铺的销售速度，而且销售进度整体要好于非临街的商铺。单层商铺的销售速度较快单层商铺的销售速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、三层的商铺销售率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。商铺的价格是层层递减一般来说二层商铺价格相当于一层价格的60%左右，三层价格相当于二层价格的60%。小面积商业更受置业者关注就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在200以上，60平以下的商铺为市场的供求主力。PART 4营口市商业客户研究调研方式调研方式:街头拦访街头拦访,上门拜访上门拜访调研问卷调研问卷:200:200份份有效问卷有效问卷:162:162份份投资者调研投资者调查 有没有自主权，自主权越高，收益越单纯；商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割；在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。有独立经营可能的街铺最受投资者欢迎买铺考虑因素分析 投资者最看重位置和人流量项目周边人流量是消费者首先关注的问题买铺考虑因素分析65%购铺总价在30-100万之间，建议铺位面积不宜过大买铺考虑因素分析97%的投资者不考虑二层及以上铺位建议商业层数不宜过高买铺考虑因素分析83%不能接受购铺单价在2万以上买铺考虑因素分析54%的接受内铺，做内铺的可销售性大观点提炼 客户希望层高达到6米 进深比例在1:3之内 一楼商铺以及街铺客户较容易接受 多数客户能承受50-100万之间的商铺 二层以上铺位不受欢迎经营者调研租赁商铺时考虑的因素 地理位置 交通条件 行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄 城市规划、城市设施 消费者因素 人口数及住户数 一定的范围内竞争店的数量/客流状况 估计通过店前的行人最少流量租赁商铺时考虑的因素30%喜欢成行成市。商业羊群效应明显建议商业宜形成规模租赁商铺时考虑的因素仅9%接受10000元以上月租，铺位面积不宜过大经营者特征描述经营者年龄多在30-50之间，有一定的从商经验。经营者85%为本地人，对经营的项目前期都做过市场分析，对自己的经营比较有信心。对经营的场地比较看重，选择前都会到现场考察。经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。经营者信息灵通，对营口的商业咨讯知道和传播较快，多为亲朋介绍和报刊传播经营者重视商业管理，自我宣传自我管理能力差，但意识和要求强烈。消费者调研调查分析 消费者93%喜欢去超市购物 消费者75%选择购物时注重品种齐全、质量好 消费者68%购物时喜欢购物环境好超市为当地人所喜爱品种齐全的商业中心可以满足大部分人的需求68%的人购物会受环境影响做特色型的商业中心有市场调查分析 消费者84%对营口购物环境感到不满意或一般 消费者92%感觉该片区缺少商业配套 消费者88%感觉该片区缺少发展前景渺茫84%对购物环境不满意提供了市场机会休闲、运动公园在当地很有需求做休闲、运动购物于一体的购物场所有市场调查分析 消费者78%会去住区以外区域购物 不外出者多为老人 外出者人流过于分散本地商业竞争力不强78%的年青人时尚需求当地无法满足区域性时尚商业有市场调查分析 消费者消费习惯分析 品种全、质量好、服务好、的城市商业有市场营口商业地产总结 商业物业质素普遍不高纯粹意义上的商业地产项目较少主要集中在新玛特、乐购周围，其它大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。商业幅射力较窄，经营局限在本地市场 营口缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。营口商业地产总结商业项目开发的专业度不高大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。开发商倾向于急于销售商铺持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款少和风险共担意识薄弱。商业物业传统营销色彩浓郁大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。商业特色定位不明晰项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。PART 5本项目对标商业个案借鉴 根据前期我们对营口市场进行大量调查研究。根据前期我们对营口市场进行大量调查研究。营口当地人民对项目区域具有一定抗性，项目不营口当地人民对项目区域具有一定抗性，项目不易打造成针对营口市民的住宅或大型商业项目。易打造成针对营口市民的住宅或大型商业项目。但是项目紧邻营口大学城。所以我们考虑以大学但是项目紧邻营口大学城。所以我们考虑以大学城及沿海产业基地为依托，辐射周边城及沿海产业基地为依托，辐射周边3-5公里区域。公里区域。将项目打造成为针对大学生的标杆项目。将项目打造成为针对大学生的标杆项目。并以此为目标选取了几个相对标项目作以参比。并以此为目标选取了几个相对标项目作以参比。参比成功案例沈阳荣信集团 沈阳荣信地产在沈阳虎石台、中央大街、沙沈阳荣信地产在沈阳虎石台、中央大街、沙岭三个区域各规划了荣信广场，三个区域都属于岭三个区域各规划了荣信广场，三个区域都属于开发区，周边区域发展并不成熟，并临近大学、开发区，周边区域发展并不成熟，并临近大学、高职院校集中区域，与本案颇为类似，一定程度高职院校集中区域，与本案颇为类似，一定程度上可以借鉴荣信的运作模式。上可以借鉴荣信的运作模式。虎石台荣信财富广场沙岭荣信商业广场中央大街荣信财富广场沈阳工业大学沈阳化工大学大学辐射圈虎石台高职院校大学区沈北大学城中央大街沈阳荣信财富广场案例一荣信财富广场位于沈阳市铁西新区，沈辽路与中央大街交汇处，沈阳工业大学中央校区北门正对面，项目总占地面积28233平米，总建筑面积117875平米，是集购物、休闲、娱乐、酒店于一体的大型商业广场。借鉴点借鉴点:商场与快捷酒店相结合商场与快捷酒店相结合,大型主力店提升周边成熟度大型主力店提升周边成熟度住住宅宅区区中央大街沈阳荣信财富广场基本信息总建面12万平方米层数4层（裙房）(2万平/层)车位地上300个定位集购物、休闲、娱乐、酒店于一体的大型商业广场产品形态商铺(10-70平)外铺(300-500平)出售方式内铺对外销售.其中30%自持.点 评位于铁西经济开发区,邻中央大学城.周边唯 一商业广场租售情况外铺销售:15000元/平以上内铺销售:8000-18000元/平.(根据楼层不同)内铺出租:首层小百货二层箱包 鞋类三层男女装四层美食楼层分布主力业态主力业态面积面积(平平)楼层楼层服饰品牌34001F街铺小百100001服饰100001-3超市8000-1影院30005农贸30001美食60004儿童20003KTV40005数码广场35004锦江之星锦江之星本项目从本项目从2012年底正式蓄客年底正式蓄客,2013年年5月份开盘月份开盘,总共推出铺位总共推出铺位500个左右个左右(项目铺位项目铺位总数约为总数约为700多个多个,其中自持量约为其中自持量约为200个左右个左右),现至今商铺已销售现至今商铺已销售90%以上以上.现余四现余四层未定业态部分未对外销售。层未定业态部分未对外销售。中央大街沈阳荣信财富广场中央大街沈阳荣信财富广场平面业态布局图-负1F停车场停车场超市超市(8000(8000平平)中央大街沈阳荣信财富广场平面业态布局图-1F销控图销控图一层门市一层门市农贸农贸市场市场(3000(3000平平)二层网点二层网点服饰精品店服饰精品店业态分布图业态分布图外铺一层外铺一层100平左右平左右,二层二层300-500平平,均价均价1.5万万/平平;内铺内铺10-70平平,1.8万万/平平中央大街沈阳荣信财富广场平面业态布局图-2F销控图销控图业态分布图业态分布图二层网点二层网点女士精品女士精品 个性服饰个性服饰内铺内铺:大铺位大铺位50-70平平,小铺位小铺位7-20平平,均价均价1.2万万/平平中央大街沈阳荣信财富广场平面业态布局图-3F销控图销控图业态分布图业态分布图男士精品男士精品 休闲潮牌休闲潮牌内铺内铺:大铺位大铺位50-70平平,小铺位小铺位7-20平平,均价均价1万万/平平中央大街沈阳荣信财富广场平面业态布局图-4F销控图销控图业态分布图业态分布图内铺内铺:大铺位大铺位50-70平平,小铺位小铺位7-20平平,均价均价8000元元/平平尾货淘宝尾货淘宝生活小百生活小百个性饰品个性饰品数码产品数码产品（35003500平）平）中央大街沈阳荣信财富广场平面业态布局图-5F5F为休闲娱乐为休闲娱乐,开发商自持开发商自持,对外进行招商对外进行招商;其中影院其中影院4000平平,KTV3000平平.4000平平3000平平虎石台沈阳荣信财富广场案例二本项目位于沈北新区虎石台南大街40号.周边大学林立.沈阳市第十四中学 沈阳市汇文中学 金融职业学校、沈阳交校等.项目占地1.8万平,建筑面积5.1万平.规划集合型商业业态组合，一站式购物天堂，摩尔化商业格局，内外街结构设置，立体景观，多层空中景观联廊.借鉴点借鉴点:商场与大型居住区结合商场与大型居住区结合,为社区提供配套服务为社区提供配套服务,满足周边社区及校园的生活需求满足周边社区及校园的生活需求虎石台沈阳荣信财富广场基本信息总建面5.1万平方米层数4层（商业）1万平/层18层(公寓)车位地上1000个定位虎石台大学城区域综合体产品形态门市（210平）以一到二层为主，层高5米左右。内铺（7-14平）700个左右，共分两个部分。其中三分之一的主力店为商场自持;其它为对外销售出售方式两年返租,年回报6%.即购买时在总价款打88折.点 评虎石台区域依托大学城和周边住宅发展，缺乏纯熟商业配套，一期商铺已经售罄，目前招租中租售情况现已售罄2012年销售210平街铺均价15000每平米首层农贸市场，小百二层时尚百货轻工小百三层男女服饰四层生活小百，美食广场B区将完工楼层分布主力业态主力业态面积面积(平平)楼层楼层小百80001-3百货100001-3超市60001-2农贸20001美食20001-3数码30001公寓200001-18 本项目从本项目从2010年开盘销售，主要销售产权商铺和街铺产品，以年开盘销售，主要销售产权商铺和街铺产品，以210 两层商铺销售为主，目前项目销售完毕，处于招商阶段。两层商铺销售为主，目前项目销售完毕，处于招商阶段。虎石台沈阳荣信财富广场中央大街沈阳荣信财富广场商场业态分布图入口处入口处商业内街商业内街一层一层:服饰服饰小百小百美发美发眼镜眼镜网吧网吧餐饮餐饮水吧水吧数码数码面积面积:50-100平平二层二层:旅社旅社网吧网吧服装服装面积面积:50-80平平中央大街沈阳荣信财富广场商场业态分布图中央大街沈阳荣信财富广场商场业态分布图三层三层:家居家居布艺布艺精品家具精品家具面积可自由分割面积可自由分割中央大街沈阳荣信财富广场商场业态分布图临街商网临街商网:网吧网吧旅馆旅馆餐饮餐饮面积面积:200-300平平虎石台沈阳荣信财富广场在三个荣信广场的对比当中，虎石台项目周边区域发展状况与本案最为接近，可参考其成功经验来规划产品。金融职业学校农大生物学院旧居民住宅区矿务局中学矿务局中学新北苑小区荣信财富广场荣信财富广场沙岭沈阳荣信商业广场案例三本案本项目占地面积23000余平方米，建成后营业面积可达69000平方米.其中四层高的综合性商业广场，全部门市、商铺共计1312套，其中620平产权商铺总价6万起，20300平产权门市最低单价3980元.借鉴点借鉴点:商场与公寓相结合商场与公寓相结合,农贸、医院等的业态布置充农贸、医院等的业态布置充分考虑到了周边农户的生活便利及日常需求分考虑到了周边农户的生活便利及日常需求.沙岭沈阳荣信商业广场基本信息总建面7万平方米层数4层（商业）1.35万平/层18层(公寓)车位地上1000个定位沙岭中心,城市综合体产品形态门市（200-300平）以一到二层为主，层高5米左右。内铺（7-14平）700个左右，共分两个部分。其中三分之一的主力店为商场自持;其它为对外销售出售方式两年返租,年回报6%.即购买时在总价款打88折.点 评沙岭目前比较成熟的商圈之一，产品业态丰富.其主力特色为农贸市场,充分的提供了周边原住民的生活配套问题;肯德基已签约20年.租售情况对外销售内铺1200-15000元/平外铺8000元/平公寓4000元/平左右首层名品精品店二层时尚百货轻工小百三层儿童乐园KTV四层医院待定业态B区将完工楼层分布主力业态主力业态面积面积(平平)楼层楼层小百80001-3百货100001-3超市60001-2影院30004农贸农贸200020001 1美食20004儿童20004KTV40004数码30001广慈医院广慈医院待定待定4 4层层公寓公寓(1.6万万)自持部分自持部分出售部分出售部分本项目从本项目从2012年底正式蓄客年底正式蓄客,2013年年5月份开盘月份开盘,总共推出铺位总共推出铺位500个左右个左右(项目铺位项目铺位总数约为总数约为700多个多个,其中自持量约为其中自持量约为200个左右个左右),现至今商铺已销售现至今商铺已销售90%以上以上.现余四现余四层未定业态部分未对外销售层未定业态部分未对外销售.沙岭沈阳荣信商业广场沙岭沈阳荣信商业广场平面业态布局图-1F销控图销控图业态分布业态分布二层外铺二层外铺精品商街精品商街小百小百数码数码(3000(3000平平)农贸农贸(2000(2000平平)外铺外铺:200-300:200-300平平,8000-10000,8000-10000元元/平平,内铺内铺:精品商街精品商街30-5030-50平平,小铺位小铺位7-207-20平平,平均平均1500015000元元/平平.农贸农贸20002000平为自营平为自营.沙岭沈阳荣信商业广场平面业态布局图-2F销控图销控图业态分布业态分布二层外铺二层外铺精品商街精品商街轻工轻工 小百小百潮服潮服 饰品饰品超市超市(6000(6000平平)外铺外铺:二层二层200-300200-300平平,8000-10000,8000-10000元元/平平,内铺内铺:精品商街精品商街30-30-5050平平,小铺位小铺位7-207-20平平,平均约平均约1200012000元元/平平.沙岭沈阳荣信商业广场平面业态布局图-3F销控图销控图业态分布业态分布自持部分自持部分(6000(6000平平)业态待定业态待定内铺内铺:精品商街精品商街30-5030-50平平,小铺位小铺位7-207-20平平,平均平均1000010000元元/平平.精品商街精品商街轻工轻工 小百小百潮服潮服 饰品饰品广广慈慈医医院院沙岭沈阳荣信商业广场平面业态布局图-4F销控图销控图业态分布业态分布广慈医院广慈医院内铺内铺:其中一半为预计招商广慈医院其中一半为预计招商广慈医院,另一部分自持物业做休闲娱另一部分自持物业做休闲娱乐设施乐设施.(自持自持)影院影院KTVKTV儿童儿童美食美食1000010000平平参比成功案例沈北新区名仕N爱经典 沈北道义大学城有沈阳师范大学、沈阳工程学院、辽沈北道义大学城有沈阳师范大学、沈阳工程学院、辽宁大学和沈阳医学院等著名院校组成，总师生达宁大学和沈阳医学院等著名院校组成，总师生达15-20万人，万人，加上周边居民，依托地铁二号线已是发展成熟的城区。加上周边居民，依托地铁二号线已是发展成熟的城区。名仕名仕N爱经典是一座完全定位为爱经典是一座完全定位为“大学城商业大学城商业”的项目，的项目，从产品到产业，彻头彻尾地面向大学生这一群体展开规划。从产品到产业，彻头彻尾地面向大学生这一群体展开规划。其规划思想值得本案借鉴。其规划思想值得本案借鉴。案例四辽宁大学沈阳师范大学沈阳医学院沈阳工程学院沈阳航空航天大学辽宁美术职业学院院校经济院校经济+地铁经济地铁经济 20余万人院校师生与周边中高档小区20万人口在一起汇成商业庞大的消费人群，形成消费的主力军。本案三公里生活半三公里生活半径径名仕经典商业广场名仕经典商业广场爱情娱乐休闲中心爱情娱乐休闲中心爱情文化产业中心爱情文化产业中心爱情文化创意中心爱情文化创意中心主题业态主题业态功能配套功能配套区域规划区域规划形象标杆形象标杆创新模式创新模式增加价值增加价值“N N爱爱”构筑项目的三大构筑项目的三大“品牌伞品牌伞”体系体系爱情文化主题圣地爱情文化主题圣地 定位低总价产品易于去化定位低总价产品易于去化 名仕N爱中心产品规划遵循“低总价”原则，以小面积，低总价的产品冲击市场，实现以小众客群拉动大销量，最终占据市场份额。女子社团联盟校园歌手大赛运动会赞助校园布展直销协办招聘会提供活动场地 项目推广完全为大学生服务赞助形式项目推广完全为大学生服务赞助形式 名仕N爱中心推广方式也走进校园，通过为学生提供活动场地、赞助等形式拓展知名度。商业业态规划商业业态规划一层爱平方爱平方业态规划：三大形象店：时尚快餐、休闲咖啡、化妆品集合店+两大主力配套店内部业态以化妆品、饰品、特色小百为主二层爱立方爱立方业态规划：西餐厅主力店、咖啡厅内部业态以情侣装、时尚男女装、进口零食、摄影外展为主三层爱魔方爱魔方业态规划：娱乐电玩、美甲、情侣用品、特色礼品、箱包皮具、小针织、情侣DIY、男士寄存处、爱情产业中心(红娘屋、星座算命厅、爱情银行、爱情保险、爱情邮局、爱情快递、爱情记忆、情侣咨询、爱情学校等)四层爱蜜方爱蜜方业态规划：时尚餐饮、美食广场明城新北市明城新北市沈阳商业未来的淘金地：新北市APM生活场以崭新的品味生活志及夜行消费理念，全面引进最新、最紧贴时尚潮流的娱乐饮食及品味生活元素，为年轻及新进人士提供一个全天候的购物、聚会、休闲、玩乐的时尚艺术潮流汇源地。借鉴点借鉴点:围合式商业街区、商业小围合式商业街区、商业小独栋的产品设计独栋的产品设计案例五明城新北市明城新北市基本信息总建面200000平方米层数3层（商业）33层（住宅）车位地上600个定位未来沈阳的钻石级商业街位产品形态门市（300平）以一到三层为主，层高5米左右。内铺（170平-200平），以一到三层为主，层高5米左右。租售情况内铺已售罄，现售临街300多平米商业，价格38000元/。现交房阶段。买家租售价格173年付20万元。出租:约3元/天/平B区将完工围合式商业街区围合式商业街区明城新北市明城新北市北一路北一路万达广场万达广场项目所在地块是铁西区与皇姑的交界处，东侧的兴华街是皇姑铁西两区互通的交通要道；北一中路向东，是东西快速干道，是沈阳市中心修建的第一条东西跨城高速路，它贯通沈阳市内五区，也是附近城市入沈的重要交通干道之一；规划中的地铁5号线在北一路与兴华街交汇处的站点会给本项目增加大量的客流。是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能为一体的大型城市综合体。借鉴点借鉴点:街区式商业街区式商业,情景式的包装设计情景式的包装设计案例六北一路北一路万达广场万达广场基本信息总建面277600平方米层数2层（商业）23层（公寓）车位地上1150个定位多种功能为一体的大型城市综合体产品形态金街门市：110130，1到2层为主。租售情况现已售罄起价 20000元/平米最高价 30000元/平米出租:1.2-1.5元/平/天B区将完工商业街商业街北一路北一路万达广场万达广场PART 6本项目商业初步定位从市场空白点明确项目的定位方向从市场空白点明确项目的定位方向适合中低收入消费群体，且伴随着经济发展消费需求在成倍的增长。市场份额能持续不断扩大，可支撑项目部分体量。（作为考虑重点）如何定位？适合所有消费群体，且伴随着经济发展消费需求在持续的增长。市场份额能持续不断扩大，可支撑项目部分体量。（作为考虑重点）生活消费需求，可持续不断扩大市场份额。具备支撑项目一部分体量，且行业利润空间较大。（做为考虑重点）适合大学生不断追求“新”心理消费需求，可以持续不断扩大市场份额，具备支撑项目部分体量。（做为考虑重点）大学生大学生:这个群体有着年轻、受教育程度高、消费选择多这个群体有着年轻、受教育程度高、消费选择多样性等特点样性等特点,接受新鲜事物快接受新鲜事物快,是时尚品消费的主力客群是时尚品消费的主力客群.周边居民和业主周边居民和业主:地缘性客户地缘性客户,满足基本的生活与日常需求满足基本的生活与日常需求.客群导向分析 细分化市场中主题定位细分化市场中主题定位1 1、文化旅游资源、文化旅游资源2 2、区域娱乐资源、区域娱乐资源3 3、学生休闲资源、学生休闲资源1 1、主题、主题爱情主题爱情主题2 2、娱乐、娱乐娱乐产业娱乐产业3 3、智慧、智慧新兴文化新兴文化如何有效利用现有资源以满足集中化细分市场？借势、跳出、超越借鉴现有案例泰晤士城产品建议泰晤士城产品建议建议三建议三 商业商业+临街商网临街商网+小面积公寓小面积公寓建议二建议二建议一建议一 商业商业+临街商网临街商网商业商业+商业街区商业街区+公寓公寓建议一借鉴于万达广场、优粤城，通过商业在新区域建设城市核心。借鉴于万达广场、优粤城，通过商业在新区域建设城市核心。商业商业+商业街区商业街区+公寓公寓 建议原则建议原则 利用大学城优势，打造营口南城新的消费中心，成为引领营口市消费风向标。建议建筑两栋商业大楼，一座以购物，超市为主的购物城。另一栋为娱乐城，打造成为吃、喝、游、玩、购、赏六位一体的综合商业广场。引进国内知名品牌超市、品牌衣店、奥特莱斯、高档影院ktv、各地方特色小吃。儿童用品类儿童用品类女性用品类女性用品类成衣棉纺类成衣棉纺类日用百货类日用百货类小商品类小商品类项目可选择的项目可选择的招商定位方向招商定位方向项目的招商定位方向主要有以下几类：项目的招商定位方向主要有以下几类：家居建材类家居建材类成人服装类成人服装类日常生活日常生活大型超市大型超市小型便利店小型便利店大型专业卖场大型专业卖场家庭生活家庭生活家居家居家电家电儿童儿童聚会生活聚会生活餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐健康生活健康生活健身健身诊所诊所药店药店美好生活美好生活美容美发美容美发服装服饰服装服饰一站式购物、一家休闲、一天逛街！一站式购物、一家休闲、一天逛街！商场商场1.21.2万平万平(四层四层)商场商场1.21.2万平万平(三层三层)商业内街（商业内街（5000平平)商业街商业街(1000平平)公寓公寓(1(1万万)公寓公寓(1(1万万)一到二层商业一到二层商业(拐角处两层设计拐角处两层设计):进伸进伸12米米,开间开间4米米-8米米层高层高4.5-5.2米米面积面积50-100平平预计预计5000平平一层商业一层商业:进伸进伸8米米,开间开间4米米层高层高5.6米米面积面积40-60平平预计预计1000平平建议产品规划图建议产品规划图商业中心购物中心通过连廊将两座中心连接起来，形成营口大学城区域最大型商业中心，吃喝玩乐购一应俱全，连廊处可规划购物内街，处处商机，价值彰显。商场商场1.21.2万平万平(四层四层)商场商场1.21.2万平万平(三层三层)商业内街（商业内街（5000平平)商业街商业街(1000平平)公寓公寓(1(1万万)公寓公寓(1(1万万)商场商场商场商场1.21.2万平万平(四层四层)商场商场1.21.2万平万平(三层三层)商业内街（商业内街（5000平平)商业街商业街(1000平平)公寓公寓(1(1万万)公寓公寓(1(1万万)购物中心购物中心商场商场1.21.2万平万平(四层四层)商场商场1.21.2万平万平(三层三层)商业内街（商业内街（5000平平)商业街商业街(1000平平)公寓公寓(1(1万万)公寓公寓(1(1万万)商业内街商业内街商场商场1.21.2万平万平(四层四层)商场商场1.21.2万平万平(三层三层)商业内街（商业内街（5000平平)商业街商业街(1000平平)公寓公寓(1(1万万)公寓公寓(1(1万万)商业外街商业外街商场商场1.21.2万平万平(四层四层)商场商场1.21.2万平万平(三层三层)商业内街（商业内街（5000平平)商业街商业街(1000平平)公寓公寓(1(1万万)公寓公寓(1(1万万)商场一层平面业态分布建议商场一层平面业态分布建议农贸市场农贸市场(3000(3000平平)商业内街商业内街名品折扣名品折扣时尚用品时尚用品10001000平平化妆品精品服饰1000平数码名表2000平商场二层平面业态分布建议商场二层平面业态分布建议生活超市生活超市(3000(3000平平)商业内街商业内街箱包箱包 鞋帽鞋帽10001000平平男士服饰男士服饰1000平平女士服饰女士服饰 2000平平商场三层平面业态分布建议商场三层平面业态分布建议家居建材家居建材(3000(3000平平)商业商业内街内街家电用品家电用品整层整层20002000平平美食广场美食广场主题餐饮主题餐饮2000平平连廊连廊商场四层平面业态分布建议商场四层平面业态分布建议精品家居精品家居(3000(3000平平)屋顶花园屋顶花园商业商业内街内街或在开口处设立钟楼、代表整体商业街档次和展示的精神堡垒；商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志；建筑物到了端头可以放大，或形成大面积广告位精神堡垒是广告牌、是霓虹灯更是“什么样”的商业街的直接表达；端头设计商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。休憩景观建议二借鉴于虎石台荣信广场，多样化业态拉动区域经济。借鉴于虎石台荣信广场，多样化业态拉动区域经济。商业商业+临街商网临街商网 学生开学之初很多家长会到学校送孩子上学。在上学期间学生与学生之间互动，到彼此学校探望、游玩。很多不方便长期居住在校外的情侣。商商 场场二层商业二层商业:进伸进伸12米米,开间开间4米米-8米米,层高层高4.2-4.5米米面积面积100-200平平约约:7000平平一层商业一层商业:进伸进伸12米米,开间开间4米米-8米米层高层高5.6米米面积面积50-100平平约约:3000平平商场商场:10000平平/层层四层设计四层设计,共共4万平万平建议产品规划图建议产品规划图方案二方案二商场商场(4(4万万)商业街商业街(1万平万平)四层商业业态建议四层商业业态建议男士服装、日用品、小百超市、农贸百货综合性商场，经营业台主要要是针对大学城学生，以娱乐、餐饮、服装、饰品为主。女士服装、日用品、小百娱乐、餐饮、ktv一层平面业态分布建议一层平面业态分布建议大型超市大型超市40004000平平农贸市场农贸市场30003000平平名品折扣名品折扣潮饰小百潮饰小百数码产品数码产品30003000平平二层平面业态分布建议二层平面业态分布建议轻工小百轻工小百男子服饰男子服饰50005000平平外贸原单外贸原单日常用品日常用品50005000平平三层平面业态分布建议三层平面业态分布建议女士服装女士服装40004000平平日用小百日用小百40004000平平箱包靯帽箱包靯帽20002000平平四层平面业态分布建议四层平面业态分布建议影城影城30003000平平美食城美食城4